Direito Imobiliario - Unidade 1

Prévia do material em texto

Núcleo de Educação a Distância
O assunto estudado por você nessa disciplina foi planejado pelo 
professor conteudista, que é o responsável pela produção de conteúdo 
didático, e foi desenvolvido e implementado por uma equipe composta 
por profissionais de diversas áreas, com o objetivo de apoiar e facilitar o 
processo ensino-aprendizagem.
2
Coordenação do Núcleo de Educação a Distância: Lana Paula 
Crivelaro Monteiro de Almeida Supervisão Administrativa: 
Denise de Castro Gomes Produção de Conteúdo Didático: Darlene 
Braga Araújo Monteiro Design Instrucional: Andrea Chagas 
Alves de Almeida Projeto Instrucional: Amália Campos Farias 
Roteiro de Áudio e Vídeo: Glauber Peixoto Rocha Produção 
de Áudio e Vídeo: José Moreira de Sousa Identidade Visual/
Arte: Diego Silveira Maia Cordeiro da Silva, Sérgio Oliveira Eugênio 
de Souza, Viviane Cláudia Paiva Programação/Implementação: 
Jorge Augusto Fortes Moura Editoração: Régis da Silva Pereira 
Revisão Gramatical: Luís Carlos de Oliveira Sousa
Créditos
DIREITO IMOBILIÁRIO
3
DIREITO IMOBILIÁRIO
Unidade 1: Noções sobre Direito Imobiliário
Olá! Seja bem-vindo ao estudo do Direito Imobiliário à distância. O 
conteúdo desta disciplina foi organizado em unidades para facilitar 
o seu aprendizado e, se você preferir, poderá baixar este material em 
formato PDF. Aproveite e bons estudos!
Objetivo
Para que você compreenda melhor este estudo, conheça a seguir o objetivo que foi 
defi nido para esta unidade:
A primeira unidade de estudo nos leva a conhecer o Direito Imobiliário, entender 
a sua natureza jurídica e a relação mantida com os demais ramos do Direito. 
Veremos ainda temas de suma importância para o mercado imobiliário, como a 
documentação imobiliária, a locação e cessão de direitos sobre o bem imóvel e os 
serviços imobiliários como relação de consumo.
1 Noções sobre direito imobiliário
1.1 Natureza jurídica
O Direito Imobiliário é considerado por muitos doutrinadores como sendo um misto de 
Direito Público e Privado, dependendo da ramifi cação de onde provenha. Assim, sua natureza jurídica 
é híbrida, tendo em vista que o seu objeto de estudo paira entre o Direito Público e o Privado, conforme 
o caso concreto.
1.2 Relacionamento com outros ramos do Direito
Importante
Pode-se dizer que o Direito Imobiliário se relaciona com todos os ramos do 
Direito em que exista relação com a posse e a propriedade, o que nos induz à 
percepção de sua amplitude doutrinária, legal e jurisprudencial, além da grande 
importância econômica e social.
SUMÁRIO: 1. NOÇÕES SOBRE DIREITO IMOBILIÁRIO (3) 1.1. NATUREZA JURÍDICA (3) 1.2. RELACIONAMENTO COM OUTROS RAMOS DO DIREITOS (3) 
1.3. EVOLUÇÃO LEGAL DO DIREITO IMOBILIÁRIO (5) 2. CONCEITO (8) 3. DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA (9) 4. IMÓVEL URBANO: UTILIZAÇÃO GRATUITA E 
ONEROSA (10) 5. LOCAÇÃO E CESSÃO (12) 6. DIREITO IMOBILIÁRIO E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (13) REFERÊNCIAS (16) ANOTAÇÕES (18)
Direito Imobiliário
4
Podemos citar os institutos do Direito Civil, tais como: contratos; posse e propriedade; 
vizinhança; compra e venda e promessa de compra e venda; hipoteca, penhor e anticrese; capacidade 
das pessoas para firmar negócios; condomínio civil e edilício; atos lícitos, ilícitos, nulos ou anuláveis, 
que possam refletir nas transações imobiliárias; responsabilidade civil; direitos reais; direito de família; 
sucessões; direito de superfície; servidões; uso, usufruto e habitação.
No Direito Tributário, elencamos impostos de competência federais, municipais e estaduais 
que tem como fato gerador a transferência da propriedade, como o Imposto de Transmissão de Bens 
Imóveis (ITBI), cujo agente arrecadador é o município. O referido imposto geralmente é recolhido antes 
da lavratura da escritura pública, conforme as peculiaridades da legislação própria de cada município.
Acrescente-se, ainda, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação ou ITCD, ou ainda, 
ITCMD, que deve ser recolhido ao Estado na transferência patrimonial em caso de morte do titular 
do direito de propriedade ou na livre destinação de bens no caso da doação.
Há ainda o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto Territorial Rural (ITR), 
sendo o primeiro de competência municipal e o outro federal.
Todos estes impostos são objeto de estudo do Direito Tributário e passam a ser analisados pelo 
Direito Imobiliário para a efetivação de atos notariais e registrais. Cabe aos notários e registradores a 
fiscalização dos impostos incidentes nas transações imobiliárias por eles formalizadas e publicitadas.
Passando a abordar o Direito Administrativo, percebe-se que institutos como o da 
desapropriação e da delegação são comuns ao Direito Imobiliário.
No caso do Direito Comercial é bem claro seu relacionamento com o Direito Imobiliário. 
Isso ocorre quando se vislumbra o destino de bens imóveis de sócios que ingressam em uma pessoa 
jurídica para formação ou aumento de capital social, ou ainda a retirada destes bens imóveis por venda 
ou para pagamento de credores, no caso de extinção ou transformação da pessoa jurídica.
Relativamente ao relacionamento com o Direito Constitucional, podemos citar o direito de 
propriedade elencado como direito fundamental e como Princípio da Ordem Econômica e Financeira, 
assim como, o instituto da função social da propriedade e a previsão da delegação da atividade notarial 
e de registro.
O Direito Penal também prevê assuntos relacionados com o Direito Imobiliário, como o crime 
cometido na venda de imóveis na planta, sem o registro da incorporação imobiliária; o crime cometido 
pelo registrador de imóveis que tornar público loteamento sem a devida aprovação municipal, e ainda, 
a responsabilidade dos titulares e prepostos das serventias*.
O Direito Imobiliário mantém estreito relacionamento com o Direito Ambiental no tocante à 
necessidade de licenças para aprovação de projetos de loteamento e de edificações, com a previsão de 
áreas de preservação ambiental.
Glossário: Entende-se por serventias os locais onde são realizados os serviços notariais e registrais delegados pelo Esta-
do e realizados por um particular, no caso, pelo titular da Serventia. As Serventias são conhecidas popularmente como 
CARTÓRIOS. Portanto, conforme o serviço delegado, as serventias podem ser Notariais ou de Registro.
Direito Imobiliário
5
Por fi m, citamos o liame com o Direito Urbanístico e o Municipal, através da tutela do 
parcelamento de solo e a previsão de índice de aproveitamento do solo para fi ns de construção.
1.3 Evolução legal do Direito Imobiliário
Não se pode esquecer que a criação do sistema registral sofreu infl uência dos costumes feudais, 
quando a propriedade privada era a essência do poder do senhor feudal, e ainda da herança advinda 
da Revolução Francesa, quando o sistema registral passou a auxiliar o controle das propriedades para 
fi ns de fi scalização tributária.
Curiosidade
Na época do Brasil Império os registros eram vicariais, ou seja, a publicidade 
cadastral das posses sobre imóveis fi cava a cargo do vigário da freguesia 
do Império, dentro das respectivas paróquias, com fi nalidades meramente 
declaratórias, para discriminar o domínio público do particular. Portanto, a 
Igreja mantinha o controle das transferências imobiliárias e mantinha a Coroa 
sempre informada.
O registro da propriedade imóvel, que assim aparece pela primeira vez na nossa legislação, era 
feito pelo possuidor, que escrevia, ele mesmo, as suas declarações, ou as fazia escrever por outrem, em 
dois exemplares iguais, assinando-os ambos ou mandando assiná-los quem os houvesse escrito, a seu 
rogo, se não soubesse ler nem escrever. 
Em largos traços, eis como se pode acompanhar a evolução histórica do Direito Imobiliário no 
nosso sistema legislativo: suspensas, pela Resolução de 17 de julhode 1822, as concessões de terras, 
que eram feitas, ora com o nome de sesmarias, ora por ordem de datas, veio depois a Constituição 
Imperial, de 25 de março de 1824, que então, aboliu o confi sco e consagrou o respeito à propriedade, 
assegurando prévia indenização em caso de desapropriação por utilidade ou por necessidade pública. 
Posteriormente, como decorrência desses princípios constitucionais, foi promulgada a Lei 
nº 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras), com o fi m de discriminar o domínio público do 
particular e regularizar a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias. 
Em seu artigo 3º, § 2º, Lei nº 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras), exclui do domínio público, 
a que então estavam sujeitas, as terras que originariamente tivessem sido adquiridas por sucessão, 
por concessão de sesmarias, não medidas ou não cultivadas nem confi rmadas, e considerou não 
devolutas, todas as terras que se achavam no domínio particular, por qualquer título legítimo.
O Decreto nº 1.318, de 30 de janeiro de 1854, por sua vez, declarou que os possuidores de 
terras havidas por sesmarias e outras concessões dos governos Geral e Provincial, ou por sucessão, não 
incursas em comisso por falta de medição, de demarcação e de cultura. 
Em 25 de julho de 1854, o conselheiro Nabuco, então Ministro da Justiça, apresentou à Câmara 
dos Deputados um projeto de Lei hipotecária, que antes anunciara em relatório, no qual lançou a 
criação, entre nós, de um registro já admitido por outras legislações, para os atos translativos da 
Direito Imobiliário
6
propriedade imóvel, dando a esta a segurança que o crédito real requeria. Esse projeto, depois de dez 
longos anos de trânsito em todas as comissões legislativas do Senado e da Câmara, converteu-se, ao 
fi nal, na Lei nº 1.237 de 24 de setembro de 1864, que estabeleceu a constituição de ônus reais. 
O registro de propriedade imobiliária, como função do Estado, foi instituído no Brasil pela Lei 
nº 1.237, de 24 de setembro de 1864.
Posteriormente, o Decreto nº 169-A, de 19 de janeiro de 1890, estabeleceu um rudimentar 
Princípio da Especialidade, o qual não tinha por fi m assegurar o direito do proprietário, mas garantir 
o imóvel para o credor que recebeu o imóvel em garantia. No Decreto nº 451-B, de 31 de maio de 
1890, foi estabelecido o Registro de Torrens, espécie de registro com presunção absoluta de verdade. 
O Código Civil de 1916 instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoção do Princípio 
da Inscrição, a exemplo do sistema registral alemão. A Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, 
estabeleceu o procedimento para registro das Incorporações Imobiliárias, o que agregou uma maior 
segurança jurídica para a compra de imóveis ainda em construção, a chamada compra de unidade 
autônoma (casa, loja ou apartamento) “na planta”, ou seja, antes da conclusão da construção.
Em seguida, a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, instituiu a matrícula, um moderno 
fólio registral* que centraliza as informações do imóvel em um único documento, tornando o 
entendimento do registro muito mais fácil e simplifi cado, sem prejudicar a segurança jurídica do 
procedimento registral.
A Lei de parcelamento do solo urbano, Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, estabeleceu 
normas para o registro do Loteamento e Desmembramento de imóvel para a venda parcelada. Tal 
norma é o embrião do crescimento ordenado das cidades, com obediência às normas municipais e 
ambientais, sob a fi scalização dos registradores de imóveis.
Importante
A Constituição Federal, promulgada em 1988, trouxe uma grande inovação 
no sistema registral e notarial: o requisito do concurso público para ingresso na 
atividade. Este critério para a delegação do serviço impulsionou sobremaneira a 
modernização na prestação das atividades que antes se transmitiu por critérios 
de hereditariedade.
A Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, regulamentou a delegação do serviço registral 
e notarial previsto na Carta Magna, prevendo a forma de ingresso na atividade, a forma de extinção, 
direitos e deveres de notários e registradores, fi scalização, além de infrações, penalidades e 
responsabilidade de notários e registradores.
Glossário: Tem-se como sendo fólio registral o sistema de registro em que se concentram as informações relacionadas 
ao imóvel.
Direito Imobiliário
7
A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, instituiu uma nova forma de garantia real, a 
alienação fi duciária* de bem imóvel, sob o escopo de estimular o mercado fi nanceiro a investir no 
mercado imobiliário. Trata-se de uma lei eminentemente econômica, em que se busca criar um 
mercado atrativo e seguro.
Comentário
Todavia, julgo-a economicamente inviabilizada, com enorme difi culdade para 
sua implantação no Sistema Imobiliário, uma vez que os investidores desejam 
taxas superiores e os alienantes querem empréstimo a juros baixos, criando um 
paradoxo econômico. 
Em 2001 surge o Estatuto da Cidade, como se autodenomina a Lei nº 10.257, a qual refl ete 
a iniciativa estatal de atingir a plena utilização da propriedade. A Lei nº 10.257, de 10 de julho de 
2001, regulamenta os artigos. 182 e 183 da Constituição Federal, e pode ser considerada como um 
marco de referência para questões jurídicas intrínsecas ao processo de uso, ocupação e parcelamento 
do solo urbano, bem como, poderá servir de anteparo jurídico às práticas de gestão urbana, sobretudo 
a municipal. Prescreve, como diretriz geral, a cooperação entre a iniciativa privada e o poder público 
no processo de urbanização em atendimento ao interesse social. Adicione-se ainda que o Estado, para 
atingir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, deverá planejar tal desenvolvimento, 
assim como, a distribuição da população e das atividades econômicas do Município, no intuito de 
evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente.
O Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, recepcionou o sistema registral 
vigente, admitindo a constituição do direito de superfície e abolindo o surgimento de novas enfi teuses, 
mantidas as existentes até sua extinção.
A Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, admitiu a retifi cação administrativa do registro 
imobiliário, ou seja, a principal inovação desta Lei é a criação de uma instância administrativa para as 
hipóteses previstas no artigo 213, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).
Assim, a partir da entrada em vigor da Lei que modernizou, em parte, o registro imobiliário, há 
a possibilidade de efetivar uma alteração no cadastro do imóvel (Transcrição, Inscrição ou Matrícula), 
que resulte, por exemplo, em inclusão de dimensões e alteração de áreas, por meio de um procedimento 
administrativo.
Mesmo com toda esta evolução e preocupação estatal em regular da maneira mais segura a 
tutela da propriedade privada, muito ainda temos que evoluir, no sentido de diminuir a burocracia 
existente, fortifi car o cadastro imobiliário público e, com isso, conceder efetiva segurança aos negócios 
imobiliários.
Glossário: Alienação Fiduciária consiste no negócio jurídico formal, bilateral, com escopo de garantia. Tema que será 
aprofundado no Módulo IV – Unidade 8.
Direito Imobiliário
8
Cumpre destacar que a competência legislativa acerca dos registros públicos é privativa da 
União, conforme estabelece o texto do artigo 22, XXV da Constituição Federal pátria. Estados e 
Municípios não podem, portanto, criar direitos reais novos ou normas procedimentais diversas das 
previstas nas Leis Nacionais.
Atenção
Podemos considerar como Legislação Básica do Direito Imobiliário: a Constituição 
Federal, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), a Lei de Registros Públicos (Lei nº 
6.015/73) e a Lei de Notários e Registradores (Lei nº 8.935/94). Esta última, objeto 
de estudo de nossa próximaunidade.
2 Conceito
O Direito Imobiliário é o ramo do Direito que tem como objeto regular a posse e a propriedade 
imóvel, assim como as relações jurídicas delas decorrentes. Desta forma, qualquer interesse jurídico 
relacionados com a coisa imóvel será objeto do Direito Imobiliário. Acrescenta-se, ainda, como objeto 
do Direito Imobiliário, o conjunto normativo atinente à organização e funcionamento da atividade 
registral e notarial, bem como a ação do serventuário* na função de formalizar os negócios jurídicos 
(notários) ou de torná-los públicos (registradores).
Resta lembrar que o texto constitucional consagra a propriedade privada como direito 
fundamental, conforme o texto legal abaixo transcrito:
Lei
CF. Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-
se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à 
liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII – é garantido o direito de propriedade; 
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;
Lembre-se ainda que, além de direito fundamental, a propriedade privada há de ser entendida 
como princípio da ordem econômica, assim como está no dispositivo legal que segue:
Lei
CF. Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre 
iniciativa, tem por fi m assegurar a todos, existência digna, conforme os ditames da justiça 
social, observados os seguintes princípios:
II – propriedade privada;
III – função social da propriedade;
Glossário: Serventuário é o particular que presta serviço público delegado.
Direito Imobiliário
9
Diante deste contexto, percebe-se que o Estado tem o dever de criar todas as condições 
necessárias para assegurar o dito direito fundamental e a concretização do princípio constitucional da 
propriedade privada (comentado). Neste sentido, cria o sistema registral imobiliário com a finalidade 
de garantir segurança jurídica para os proprietários. Quando mais seguro o cadastro imobiliário, mais 
atraente economicamente é a propriedade privada. 
Gabriel Junqueira (2002, p. 23) empresta ensinamento sobre o assunto e define o Direito 
Imobiliário da seguinte forma:
Direito Imobiliário é um complexo de normas que trata e rege a propriedade imóvel em 
todos os seus aspectos, isto é, sobre todas as coisas materiais consideradas imóveis. Todos os 
institutos jurídicos que se relacionam com imóveis ou dos atos a eles pertinentes pertencem 
ao Direito Imobiliário.
Nota-se, portanto, que o Direito Imobiliário nos apresenta o cadastro imobiliário ou sistema 
imobiliário pátrio, assim como a atividade notarial.
3 Documentação imobiliária
Em se tratando da documentação imobiliária, tecnicamente falando, estamos nos referindo ao 
título registral. O conceito de título aplicado aos registros públicos pode ter duas acepções: a primeira, 
como sendo o documento hábil apresentado ao registro imobiliário para ser tornado público, visando 
constituir, modificar ou extinguir direitos (exemplo: Escritura pública e Formal de partilha.); a 
segunda, como sendo o próprio registro do imóvel (exemplo: Matrícula nº 20.270, R. 02 – 30º Ofício 
de Registro de Imóveis da Cidade do Céu). 
Cada título possui uma forma própria, ou seja, possui requisitos legais para que tenha validade, 
face ao serviço registral. Assim, o ordenamento jurídico estabelece as formas através das quais o ato 
jurídico deve ser formalizado. Bom exemplo disto é o Art. 108 do Código Civil, ao estabelecer que a 
escritura pública seja essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transmissão, 
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário-
mínimo. A legislação processual também relaciona os requisitos necessários para a efetivação da 
penhora, carta de arrematação, adjudicação e formal de partilha judicial, por exemplo.
O título poderá ter a natureza jurídica administrativa (pública ou particular) ou judicial. 
Desse modo, são considerados títulos, por exemplo, a escritura pública, um contrato particular de 
alienação fiduciária, uma convenção de condomínio, um mandado de registro, formal de partilha*, 
carta de adjudicação, dentre outros. Na próxima unidade teremos a oportunidade de aprofundar os 
conhecimentos acerca das diversas espécies de títulos, indicando a seara de onde provém cada um 
deles e acompanhando toda a sua tramitação na serventia registral imobiliária.
Glossário: Formal de Partilha é o documento originado em processo em que houve partilha de bens. Esse documento 
será apresentado para registro no cartório competente.
Direito Imobiliário
10
4 Imóvel urbano. Utilização gratuita e onerosa
Na Unidade 3 faremos um estudo mais aprofundado acerca da evolução do conceito de 
propriedade. Agora passamos a analisar as formas de utilização do imóvel urbano, de modo que seja 
cumprida a função social da propriedade.
Atenção
O imóvel urbano poderá ser utilizado de forma gratuita ou onerosamente. Esse 
uso, mesmo que gratuitamente, garante destinação ao bem imóvel e permite que 
o princípio econômico da função social, previsto no Art. 170 da Constituição 
Federal, seja concretizado.
Na Constituição brasileira de 1988, o artigo 5º, XXIII, dispõe expressamente que “a propriedade 
atenderá a sua função social” e o Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, segue a esteira 
deste raciocínio, mencionando nos Arts. 421 e 1.228, §§ 1º ao 5º, que os contratantes e os proprietários 
também devem observar a função social da propriedade. Tal noção traduz uma tendência publicista 
do direito em contraposição à visão individualista que predominava nas antigas sociedades, assim 
como Friedrich Engels (1999, p. 121) expõe sobre a possibilidade de visualizar na sociedade grega, o 
início do direito da propriedade e a função social através do processo de produção e da troca: 
Entre os gregos, o surgimento da propriedade privada dos rebanhos e dos objetos de luxo 
trouxe o comércio individual e a transformação dos produtos em mercadorias. Esse foi o 
germe da revolução subsequente. Quando os produtores deixaram de consumir diretamente 
seus produtos, desfazendo-se deles por meio do comércio, deixaram de ser donos dos mesmos. 
Já não podiam saber o que ia ser feito dos produtos, nem se algum dia esses produtos iriam 
ser utilizados contra o produtor, para explorá-lo ou oprimi-lo.  Por essa razão é que nenhuma 
sociedade pode ser dona de sua própria produção, pelo menos de um modo duradouro, nem 
controlar os efeitos sociais de seu processo de produção, a não ser pela extinção da troca entre 
os indivíduos. [...] Com a produção de mercadorias, surgiu o cultivo individual da terra e, em 
seguida, a propriedade individual da terra. Mais tarde veio o dinheiro, a mercadoria universal 
pela qual todas as demais podiam ser trocadas. Ao inventarem o dinheiro, porém, os homens 
nem suspeitavam que estivessem criando um novo poder social. 
Já Gilberto Bercovici (2005, p.123) defende a relativização dos direitos privados no Direito 
moderno. No seu entendimento, os direitos individuais interessam não somente ao seu titular, mas, à 
coletividade, a saber:
A evolução do Direito moderno, a partir de 1918, evidencia uma série de traços comuns. O 
principal diz respeito à relativização dos direitos privados pela sua função social. O bem-
estar coletivo deixa de ser responsabilidade exclusiva da sociedade, para conformar também 
o indivíduo. Os direitos individuais não devem mais ser entendidos como pertencentes ao 
indivíduo em seu exclusivo interesse, mas como instrumentos para a construção de algo 
coletivo. Hoje não é mais possível a individualização de um interesse particular completamente 
autônomo, isolado ou independente do interesse público.
Direito Imobiliário
11
Neste sentido, a publicidade*alcançada por meio do registro de imóveis propicia, 
individualmente, essa outra dimensão a que se destinam os direitos individuais, 
já que uma vez constante na matrícula do imóvel, a informação torna-se 
oponível “erga omnes”, independente da vontade do titular da propriedade, 
podendo qualquer interessado obter as informações junto ao Ofício de Registro de 
Imóveis competente (cartórios conforme princípio da circunscrição que delimita 
as competências dos registradores em razão de um zoneamento legalmente 
estabelecidos para os imóveis de uma localidade – Art. 12 da Lei nº 8.935/94).
Dica
Importante
Hoje é possível assegurar que, uma das maiores inovações referentes à função social 
da propriedade é o deslocamento do direito de propriedade para o âmbito das 
normas de ordem pública e de interesse social; que passam a regulamentar o uso 
da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos 
cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental, exigindo uma conduta ativa do Estado.
A qualifi cação do imóvel como sendo urbano é fruto do critério da localização, situado 
geografi camente na área delimitada como urbana, independente de sua forma de utilização (gratuita 
ou onerosa, comercial ou residencial). Assim sendo, será considerado imóvel urbano aquele que estiver 
situado dentro da área urbana legalmente estabelecida. O imóvel urbano não necessita de cadastro 
no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e não precisa ser dimensionado 
através do sistema de georreferenciamento*. Além do mais, possuirá cadastro no IPTU do município 
onde está localizado.
Os imóveis urbanos podem ser privados ou públicos e todos estão submetidos à publicidade 
registral*, para atingirem os efeitos erga omnes. A respeito dos imóveis urbanos públicos, observa-se 
que, conforme o modo de serem utilizados, se subdividem em:
Glossário: Entende-se por georreferenciamento uma forma de caracterização do imóvel partindo da obtenção 
das coordenadas (pertencentes ao sistema no qual se pretende georreferenciar) de pontos da planta de situação do 
imóvel a serem georreferenciado, conhecidos como pontos de controle, permitindo uma feição física perfeitamente 
identifi cável, tais como intersecções de estradas e de rios, represas, pistas de aeroportos, edifícios proeminentes, topos 
de montanha, entre outros. A obtenção das coordenadas dos pontos de controle pode ser realizada em campo (a partir 
de levantamentos topográfi cos, GPS – Sistema de Posicionamento Global), ou ainda por meio de mesas digitalizadoras, 
ou outras imagens ou mapas (em papel ou digitais) georreferenciados. No Brasil, a Lei 10.267/01 torna obrigatório o 
georreferenciamento dos imóveis rurais na escritura para alteração nas matrículas, como mudança de titularidade, 
remembramento, desmembramento, parcelamento, modifi cação de área e alterações relativas a aspectos ambientais, 
respeitando os prazos previstos.
Glossário: A publicidade registral é materializada por meio da emissão de certidões que podem ser solicitadas por 
qualquer interessado, independente de motivação, mediante o pagamento da taxa de serviço (emolumentos). Sobre 
o assunto v. COSTA, Sebastião Rodrigues da. Registro de Imóveis – comentários à Lei 6.015/73 – roteiro registral 
imobiliário. Belo Horizonte: Del Rey, 2008, pp. 29-35.)
Direito Imobiliário
12
 ◆ Imóveis de uso comum a todos (a propriedade é do povo, cabendo a guarda e gestão à 
administração pública. São exemplos os mares territoriais, rios, lagos, estradas, ruas, praças etc.);
 ◆ Imóveis de uso especial (de aplicação a determinada ordem de serviço público, são 
propriedades da União, Estado ou Município, como edifícios, terrenos aplicados a 
estabelecimento público etc.);
 ◆ Os dominicais, sobre os quais a União, o Estado ou o Município exerce os direitos de 
proprietários, segundo o Direito público, tais como terras devolutas, bens vagos, e do 
evento, estradas de ferro, telégrafos etc.
Todos os imóveis públicos têm em comum a inalienabilidade. Somente perderão esta 
característica nos casos e forma que a lei prescrever, portanto, enquanto conservarem 
esses bens a sua inalienabilidade peculiar, não podem ser objeto de posse e estão 
isentos de usucapião, que pressupõe um bem capaz de ser livremente alienado.
Dica
A utilização dos bens imóveis urbanos públicos ou privados podem ser gratuitas ou onerosas. 
Será gratuita quando não houver qualquer tipo de remuneração para o uso (ex. comodato) e onerosa 
quando há uma contraprestação pecuniária (ex. locação). Em ambas as modalidades de uso, os efeitos 
erga omnes somente surgem com o registro do documento que formalizou o negócio jurídico perante 
o registro imobiliário competente.
5 Locação e cessão
No que se refere ao direito imobiliário, os contratos de locação somente serão publicitados no 
registro de imóveis caso contenham a cláusula de vigência*, a cláusula de preferência*, ou ambas.
Havendo a cláusula de vigência, esta será objeto de registro na matrícula do imóvel e o direito 
de preferência será averbado, nos termos do Art. 167, I, 3 e II, 16, da Lei nº 6.015/73 (Sobre registros 
e averbação, ver Unidade 3).
Conceito
Locação é uma espécie de contrato em que uma pessoa conhecida como 
LOCADOR cede ao LOCATÁRIO, a possibilidade de usar um bem (móvel ou 
imóvel). O Contrato estabelece o prazo da locação, além de direito e deveres 
para ambas as partes, tais como o valor da locação, data do pagamento, multa, 
juros, conservação do bem, pagamento de tributos etc.
Glossário: Cláusula de preferência é o direito do inquilino na compra do imóvel locado, no caso de transferência 
onerosa do bem.
Glossário: Cláusula de vigência é a condição prevista no contrato que estabelece sua continuidade, ou seja, o novo 
adquirente será obrigado a respeitar o contrato de locação em curso.
Direito Imobiliário
13
O contrato pode ser fi rmado por instrumento público ou particular. Se for particular, deve 
conter a fi rma reconhecida* das partes que o assinarem.
Um aprofundamento no estudo sobre locação deve partir da análise da leitura da Lei nº 
8.245/91, assunto da Disciplina de Direito das Coisas.
Falar em cessão é tratar sobre transferência de direitos, que será objeto de averbação no registro 
imobiliário quando não confi gurar transferência de propriedade, neste caso, será objeto de registro.
Curiosidade
Para uma melhor compreensão do conteúdo clique no link a seguir e você será 
direcionado ao site do planalto.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm
6 Direito imobiliário e código de defesa do consumidor
A propriedade privada, sobretudo a imobiliária, pode ser considerada como um dos fatores que 
contribuem para o desenvolvimento econômico do país. Neste sentido, o art. 170, II, da Carta Magna, 
erigiu o Princípio da Propriedade Privada como pilar da Ordem Econômica e Financeira. Na esteira desse 
entendimento, o ordenamento jurídico vigente procura tutelar este instituto, por meio da instituição de 
normas que tenham como objetivo fi nal impor segurança jurídica aos negócios imobiliários.
O Direito Imobiliário surge, então, com a importante missão de garantir a efi cácia das 
transações imobiliárias, traçando os requisitos documentais e procedimentais para a publicidade erga 
omnes das mesmas.
Tratar sobre contratos imobiliários de forma resumida é tarefa de Hércules, e somar-se a este 
tema a proteção do consumidor, torna a empreitada um desafi o ainda maior. Por sua vez, considera-se 
consumidor toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos ou serviços como destinatário 
fi nal. Já produto é qualquer bem móvel ou imóvel, material ou imaterial. Entende-se por serviço qualquer 
atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, salvo serviços de natureza trabalhista.
Os conceitos dos institutos da relação consumerista nos levamàs seguintes indagações: quem 
são os consumidores e os fornecedores no mercado imobiliário? Quais são os tipos de produtos 
oferecidos no mercado imobiliário? Os produtos do mercado imobiliário são imóveis novos, usados, 
futuros ou em construção, sendo consumidores todas as pessoas que adquirem direitos sobre os 
referidos produtos. Assim sendo, são atribuídos como responsáveis no mercado imobiliário pelo 
fornecimento desses produtos: construtor, incorporador, corretor, registrador de imóveis e o notário.
Sem dúvida, os consumidores do mercado imobiliário, quando nas suas relações envolvendo 
o negócio imobiliário, estão acobertados por todo o sistema de proteção albergado pelo Código de 
Defesa do Consumidor.
Glossário: Firma reconhecida é um ato notarial que atesta a assinatura de determinada pessoa.
Direito Imobiliário
14
 No caso da venda de imóvel na planta, que exige o registro da incorporação 
imobiliária, o incorporador torna-se responsável pela entrega de uma unidade em 
construção e o consumidor poderá exigir que o produto corresponda ao que constou 
no registro e para que esse ato registral seja realizado, é necessário que o registrador 
de imóveis observe todos os requisitos constantes na legislação pertinente, caso 
contrário, sobre ele também recairá responsabilidade sobre essa transação imobiliária.
Dica
O Código de Defesa do Consumidor (CDC), veiculado pela Lei nº 8.078/1990, elevou-se no 
ordenamento brasileiro como um dos mais avançados e evoluídos diplomas legais. Sua incidência 
deve ocorrer quando presente a “relação jurídica de consumo”, assim considerada aquela formada 
entre consumidor e fornecedor, tendo como objeto a aquisição ou utilização de produtos e serviços 
pelo primeiro.
No art. 22, o CDC trata da responsabilidade do poder público, tendo em vista que as pessoas 
jurídicas de direito público podem fi gurar no polo ativo da relação de consumo, como fornecedoras 
de serviços - “Os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias, ou sob 
qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, efi cientes, 
seguros e, quanto aos essenciais, contínuos”. Nos resta analisar se o referido regramento é aplicável aos 
serviços notariais e de registro. 
Acontece, que as serventias notariais e de registro não são pessoa jurídica. A denominação 
“cartório” caracteriza um ente fi ctício, sem personalidade jurídica. Quem responde pelo serviço é a 
pessoa física do titular, o qual mantém com o Estado uma relação jurídica por delegação, pressuposto 
de que a prestação dos serviços registrais e notariais é revestida de caráter público. 
Sobre estes titulares, notários e registradores, recai todo sistema de responsabilidades previsto 
na Lei nº 8.935/1994. Lei de caráter especial com normas específi cas regulamentadoras de toda a 
atividade extrajudicial, que, na melhor hermenêutica, não pode ser afastada para aplicação de leis de 
caráter geral, como o CDC. 
Sobre a inaplicabilidade do CDC sobre os serviços notariais e de registro, vejamos o 
entendimento do doutor-professor Walter Ceneviva (2003, p. 57):
Mercado de consumo é o complexo de negócios realizados no País com vistas ao fornecimento 
de produtos e serviços adquiridos voluntariamente por quem os considere úteis ou necessários. 
O serviço registrário, sendo em maior parte compulsório e sempre de predominante interesse 
geral, de toda sociedade, não se confunde com as condições próprias do contrato de consumo 
e a natureza do mercado que lhe corresponde.
Direito Imobiliário
15
Isto posto demonstra caracterizado que a atípica atividade notarial e registral subordina-se 
à legislação especial, algumas promulgadas após o Código de Defesa do Consumidor, não podendo 
com ele coexistir em face da incompatibilidade de seus preceitos. A responsabilidade dos notários e 
registradores, no exercício desta atividade, será objeto de estudo na próxima unidade.
Nos livros indicados abaixo serão encontrados capítulos específi cos sobre o Direito 
Imobiliário, o que ajudará o aluno a ampliar os conhecimentos sobre o assunto 
desenvolvido nesta aula. Na primeira dica, ler itens 2 e 3 do primeiro capítulo. No 
segundo livro, ler o Capítulo II, itens A, B e C.
1) AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Editora 
Lúmen Júris, 2011.
2) DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. São Paulo: Editora 
Saraiva, 2014.
Leitura Complementar
Finalizamos agora a Unidade 1 do estudo do Direito Imobiliário.
Lembre-se de acompanhar a web aula desta Unidade e conte ainda com o 
apoio do Ambiente Virtual de Aprendizagem para esclarecer suas dúvidas.
Bons estudos!
Direito Imobiliário
16
Referências Bibliográficas
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 2001.
ALENCAR, José de. A propriedade. Rio de Janeiro: Garnier, 1883. 
BERCOVICI, Gilberto. Constituição econômica e desenvolvimento: Uma leitura a partir 
da constituição de 1988. São Paulo: Malheiros, 2005.
BREY, Enrique Rajoy. A importância sócio-econômica dos sistemas registrais: Boletim 
Eletrônico do IRIB. São Paulo: n. 313, 2003. Disponível em: http://www.irib.org.br/html/
boletim/boletim-iframe.php?be=2760
CAMPOS, Antônio Macedo. Comentários à Lei de Registros Públicos. São Paulo: Ed. Javoli, 1977.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e Registradores Comentada. 4 ed. São Paulo: Ed. 
Saraiva, 2002.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 5 ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2003.
CHERON, Newton Cláudio. Registros Públicos: A dúvida registrária à Luz da Lei nº. 
6.015/73. Curitiba: Juruá, 2006.
COMASSETTO, Miriam Saccol. A Função Notarial como forma de prevenção de 
litígios. Porto Alegre: Ed. Norton, 2002.
COSTA, Sebastião Rodrigues da. Registro de Imóveis: Comentários à Lei 6.015/73 – 
roteiro registral imobiliário. Belo Horizonte: Del Rey, 2008.
CRETELLA JÚNIOR, José. Comentários à Constituição Brasileira de 1988. 2 ed. Rio de 
Janeiro: Forense, 1994, v. IX. 
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4 ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2003.
ENGELS, Friedrich. A origem da família, da propriedade privada e do estado. Tradução: 
Ciro Mioranza. São Paulo: Escala, 1999. 
FIÚZA, Ana Teresa Araújo Mello. Sistemas registrais: Breve histórico do sistema brasileiro 
e sua importância para o crescimento econômico. In: ARAÚJO, Maria Darlene Braga (Org.) 
Direito imobiliário em debate - Volume I: Principais assuntos enfocados durante os 30 
anos de vigência da lei de Registros Públicos. Florianópolis: Conselho Editorial, 2008.
JACOMINO, Sérgio; MELO, Marcelo Augusto Santana de; CRIADO, Francisco de Asis 
Palacios. Registro de imóveis e meio ambiente. São Paulo: Saraiva, 2010.
Direito Imobiliário
17
JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Teoria e Prática do direito imobiliário: Aquisição, perda, 
defesa, ações: de acordo com o novo Código Civil, Lei nº. 10.406 de 10 de janeiro de 2002. 
3 ed. São Paulo: EDIPRO, 2002.
KOLLET, Ricardo Guimarães. Tabelionato de Notas. Porto Alegre: Ed. Norton, 2003.
KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis: Teoria e prática. São Paulo: Memória Jurídica, 2007.
MELO JR. Regnoberto Marques. Lei de Registros Públicos. Rio de Janeiro: Ed. Freitas 
Bastos, 2003.
MIRANDA, Gladson Rogério de Oliveira. Registro de Imóveis: Perguntas e respostas. 
Porto Alegre: Norton Editor, 2005.
ORLANDI NETO, Narciso. Registro de Imóveis: Herói ou vilão? In: DIP, Ricardo Henry 
Marques (Org.) Registros Públicos e Segurança Jurídica. Porto Alegre: Sérgio Antônio 
Fabris Editor, 1998. 
PASSOS, Tatiana. Registro de Imóveis para profissionais do Direito: Guia prático para o 
cotidiano jurídico-imobiliário-registral. Campinas: Russell Editores, 2005.
PEDROTTI, Irineu Antônio, CÉSAR, José Maria de Almeida. Serviços notariais e de 
registro. São Paulo. Ed. Universitáriade Direito, 1996.
PINHEIRO, Armando Castelar. Direito, economia e mercados. Rio de Janeiro: Elsevier, 2005.
REZENDE, Afonso Celso. Tabelionato de notas e o notariado perfeito. 3 ed. São Paulo: 
Millennium, 2004.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 11 ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 1992.
RIBEIRO, Juliana de Oliveira Xavier. Direito notarial e registral. Rio de Janeiro: Elsevier, 2008.
RIOS, Arthur. Manual de Direito Imobiliário. 3 ed. Curitiba: Juruá, 2006.
SALLES, Venicio Antonio de Paula. Direito Registral Imobiliário. São Paulo: Saraiva, 2006.
SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Registro de imóveis: Sua contribuição para o 
desenvolvimento jurídico, econômico e social do Brasil. São Paulo: IRIB, 2008.
SWENSSON, Walter Cruz, SWENSSON NETO, Renato, SILVA, Afonso Celso, 
SWENSSON, Alessandra Seino Granja. Lei dos Registros Públicos Anotada. São Paulo: 
Ed. Juarez de Oliveira, 2003.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003, vol. 5.
Direito Imobiliário
18
Anotações