Resumo. Direitos Reais - Curso Fórum (2015)

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Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
 
 
 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
MATÉRIA: DIREITOS REAIS 
 
Indicações de bibliográficas: 
 Direito esquematizado do Pedro Lenza e Carlos Roberto Gonçalves. Vol. 1. Editora saraiva. 
 Manual de direito civil, do Cristiano Sobral. 
 Manual de direito civil, da editora Gen. 
 Código civil interpretado conforme a constituição. Gustavo Tepedino, edi, tora renovar, vol. 1. Obra para 
completar o estudo. 
 Direito civil parte geral, prof. Fabio Azevedo, editora Lumen iuris. 
 Nelson Rosenvald, editora Juspodium 
 
Leis e artigos importantes: 
 ARTS. 1196, 1197, 1198, 1199, 1200, 1201, 1202, 1203, 1304, 1205, 1206, 1207, 1208, 1209, 1210, 1211, 
1212, 1213, 1214, 1215, 1216, 1216, 1217, 1218, 1219, 1220, 1221, 1222, 1223, 1224, 1225, 1369 do CC/02. 
 ART. 923 do CPC. 
 
Palavras Chaves: 
 Direitos reais, visão geral, posse, teoria subjetiva, teoria objetiva, detenção. 
 
 
TEMA: DIREITOS REAIS, POSSE E DETENÇÃO. 
 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
 
andreroberto@smga.com.br 
Facebook: facebook.com/prof.andreroberto. 
 
 DIREITOS REAIS. 
 
 
 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
Primeiro deve se estabelecer quem é o sujeito passivo desta relação: 
 
1ª Alguns autores vão entender que neste primeiro momento que a posição do titular da 
propriedade com relação ao bem é uma situação jurídica do proprietário e não uma 
relação, que somente se surgiria quando pudesse se identificar uma relação 
individualizada. Esta Posição é Minoritária. 
 
2ª A posição majoritária admite uma relação jurídica desde o primeiro momento, cujo sujeito 
passivo seria a coletividade. Seria um sujeito passivo indeterminado, o sujeito passivo 
universal. 
 
 Caráter absoluto 
 Cognição erga omnes 
 Sujeito passivo indeterminado 
 Tipicidade - rol taxativo que não comporta interpretação e extensa aquela figura jurídica a 
situações determinadas. Pode ainda entender a tipicidade como um marco normativo que 
deste possa desdobrar situações de acordo com situações sociais econômicas. 
 Poder imediato sobre a coisa. 
 
As partes não podem livremente criar direitos reais. 
 
Artigo 1369 do CC/02 → da forma como está escrito parece que só pode criar direito de 
superfície em terreno. Nem abaixo do solo, nem acima de determinada construção já existente. 
Não poderia ainda fazer por testamento. Esta interpretação literal restritiva engessa, não 
permitindo que haja evolução. 
 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por 
tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da 
concessão. 
Dentro de cada direito desde que compatível pode dar ao direito real existente uma 
formulação que a lei não previu desde que não incompatível. 
 
O direito real desde que não colida com a intenção legislativa se admite concessão de 
direito de superfície sobre subsolo, sobre elevação (acima de construção já existente), por 
testamento. 
 
Proprietário por time share - dono por fração e tempo. 
 
Ex1: Propriedade por tempo compartilhado → condomínio por fração de tempo. O registro 
não aceita, por não ter o direito real admitir fração no tempo. 
 
 
 
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Ex2: Associação de moradores que fecham ruas → não há previsão legal de que o uso de 
espaço possa ser condominial. 
 
A forma de interpretação da tipicidade pode engessar a evolução do ordenamento jurídico. 
 
No direito obrigacional o poder sobre a coisa é mediado pelo devedor 
 
O direito de reaver a coisa de quem a possua ou a tenha é uma pretensão que será 
exercida través de um juízo chamado de petitório. 
 
A propriedade se presume perpétua, então pode ser reivindicada enquanto for dono. 
 
A jurisprudência entende que a pretensão para reaver a propriedade através da ação 
reivindicatória é imprescritível. É a posição majoritária. 
 
A Usucapião é um fenômeno aquisitivo cuja extinção é um reflexo. O possuidor é olhado no 
sentido de que se verifica se aquele sujeito cumpriu os requisitos. 
 
Juízo Petitório - Ius Possidendi. 
 
 
 
 
Direito das coisas – título I do Livro III da parte especial 
 
 
 Posse – artigo 1196 a 1224 do CC/02. 
 
Pode-se entender que seriam direitos reais somente os enumerados no artigo 1225 do 
CC/02. Neste rol não está a posse, assim ela não seria direito real. 
 
O problema é que se a posse não é direito real seria direito pessoal o que traria dificuldade 
de enquadramento, pois a posse da poder imediato sobre a coisa, enquanto para os direito 
pessoal o poder é mediato. 
 
De per si e não como consequência da propriedade e sim como instituto autônomo. 
 
 
 
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Artigo 1210, §2º do CC/02. 
Artigo 923 do CPC. 
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de 
esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. 
§ 2
o
 Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade (oponibilidade 
erga omnes), ou de outro direito sobre a coisa. 
Art. 923. Na pendência do processo possessório, é defeso, assim ao autor como ao réu, intentar a ação 
de reconhecimento do domínio. 
Tipicidade dos direitos reais – está no art. 1225. 
 
A posse esbarra na publicidade – raramente é registrada, neste caso a publicidade é 
alcançada pelo exercício de fato. 
 
A posição majoritária entende que a posse é um direito real, todavia seria um direito real 
precário, pois que não se consubstanciaria em um titulo registrável na maioria das vezes. Lei 
11.977 que prevê a legitimação de posse através de título registrável. Entendem Maria Helena 
Diniz, Caio Mario, Orlando Gomes, Marco Aurélio Bezerra de melo Arnaldo Rizzardo. 
 
Seria mera situação de fato – Silvio Rodrigues. 
 
Seria direito suis generis de natureza mista - - Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald. 
 
 Ius possessionis → direito à posse pela posse se exerceria no juízo possessório em que a 
tutela se faz através dos interditos possessório em favor de quem tem a melhor posse 
independente de título. Diferentemente do ius possidendi em que buscaria a posse em razão do 
título de direito real. Esta discussão é petitória, que se tutelaria pela ação reivindicatória, por 
exemplo. 
 
É vedado ao autor e réu intentar ação de domínio entre as mesmas partes. Há uma 
condição especial para ação petitória que é a litispendência em ação possessória. 
 
 
 
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No âmbito do juízo possessório ver art. 1200 do CC/02. Será a melhor posse quando ela 
não for violente, quando não há clandestinidade e quando não há precariedade na aquisição 
originária desta posse. 
 
 
Conceito: Posse Ad Interdicta. A melhor posse para fins de tutela possessória, se ela 
serve ou não para usucapião ou merecedora de tutela. 
Artigo 1196: 
 
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos 
poderes inerentes à propriedade. 
 
Caracteres da Posse: o que precisa para ter uma posse ad interdicta. 
 
 Ter poder sobre a coisa (corpus) – de forma plena ou não. No passado o corpus era o 
poder físico sobre a coisa. Atualmente o corpus é poder que pode ser físico ou jurídico 
(possuidor indireto). 
 
 Para teoria subjetiva da posse cujo expoente foi Savignyalém do corpus seria 
necessário o animus domini (animo de dono), é o animo da exclusividade, a 
intenção de ser o único, o exclusivo, é a ideia do meu. O possuidor precário seria 
mero detentor por não ter animus domini. 
A teoria subjetiva deve ser trata como relevante somente no juízo petitório, ou seja, 
somente na ação da usucapião. 
 
 Teoria Objetiva de Ihering - foi adotada o juízo possessório. Para Caio Mário precisa 
de mais um requisito, artigo 1204, o exercício em nome próprio em virtude ao 1198. 
 
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, 
conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas. 
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação 
ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário. 
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, 
de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. 
 
Em nome próprio = Affectio Tenendi (artigo 1204). Precisa ter autonomia. 
 
Artigo 1210, §1º do CC/02. 
 
§ 1
o
 O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto 
que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, 
ou restituição da posse. 
 
 
 
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A jurisprudência tem procedentes que entende poder haver defesa da posse de terceiro. 
Diante da existência de mal injusto de terceiro, mesmo sendo agindo autonomamente. 5º Jornada 
do CJF. 
 
Os críticos vão dizer que uma posse funcionalizada, é aquela que está na função social. 
 
Detenção - é situação de poder sobre a coisa a qual o ordenamento jurídico nega proteção 
possessória. É a posse desqualificada pelo ordenamento jurídico. Vale dizer que o legislador dará 
fundamento para que se negue a possessória a alguém. 
 
 
A detenção está presente nos seguintes casos: 
 
1) Fâmulo ou servo da posse (art. 1198 do CC/02); Ex.: caseiro, possui mera detenção. 
2) Atos de mera permissão ou tolerância - Art. 1208 do CC/02. É tão precário que não cria 
direito ao permissionário, não cria direito estável, pode ser revogado a qualquer tempo. 
3) Bens públicos sobe regime de afetação; 
4) Atos violentos ou clandestinos enquanto não cessados. Art. 1208, parte final. Pela teoria 
de Ihering o possuidor precário não está aqui por começar a posse de forma justa. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Matéria: Direito Civil – Direitos Reais – Prof: André Roberto 
 
 
 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO (andreroberto@smga.com.br) 
MATÉRIA: DIREITOS REAIS 
 
Indicações de bibliográficas: 
 “Direito Civil Esquematizado”, do Pedro Lenza e Carlos Roberto Gonçalves. 
 “Manual de Direito Civil”, do Flávio Tartuce. 
 Acompanhar os informativos do STJ e do STF. 
 Cursos Completos (“coleções”) do Carlos Roberto Gonçalves, Pablo Stolze, Nelson 
Rosenvald, Flávio Tartuce. 
 “Código Civil interpretado conforme a Constituição”, coordenado por Tepedino (Editora 
Renovar). 
 
Leis e artigos importantes: 
 Artigos 1.197; 1.198; 1.199; 1.200; 1.208; 1.210, todos do CC/02. 
 Artigos 923 e 924, do CPC/73. 
 
Palavras-chave: 
 DIREITOS REAIS. POSSE. CLASSIFICAÇÃO. POSSE JUSTA E INJUSTA. POSSES 
PARALELAS. COMPOSSE. 
 
TEMA: POSSE JUSTA E INJUSTA, POSSES PARALELAS E COMPOSSE 
 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
 
 
 POSSE 
 
1. DISTINÇÃO ENTRE POSSE E DETENÇÃO 
(continuação) 
 
2. CLASSIFICAÇÃO DA POSSE 
 
2.1. POSSE JUSTA E INJUSTA (art. 1.200, do CC/02) 
Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. 
 No Juízo Possessório, justa é a posse que não é (i) violenta, (ii) nem clandestina e (iii) nem 
precária. Esse é um conceito de justa posse na perspectiva exclusivamente possessória. 
 
 
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 Assim sendo, o que vai determinar a justiça ou injustiça da posse são os vícios objetivos 
existentes na origem da posse. 
 Vício da violência  Equivaleria ao roubo. 
 Vício da clandestinidade  Equivaleria ao furto. 
 Vício da precariedade  Equivaleria à apropriação indébita. 
 
 A injustiça da posse é uma injustiça inter partes (e não injustiça erga omnes). 
 Em relação aos terceiros estranhos (aqueles que não detinham posse anterior e, portanto 
não sofreram com nenhum dos 03 vícios) a minha posse será a melhor posse. 
 
:: Obs.01 :: No Juízo Petitório, analisamos a validade e a eficácia do melhor Título, enquanto que 
no Juízo Possessório, analisamos o contexto da violência em relação a quem essa posse é 
viciada. 
 
:: Obs.02 :: Detenção sobre Bem Público. 
 Na hipótese de o bem público tiver sido obtido irregularmente, isso gerará uma situação de 
detenção (e não de posse). Ou seja, o particular não teria a melhor posse em relação ao 
Poder Público, salvo nas hipóteses em que essa posse seja reconhecida pelo 
Ordenamento Jurídico. 
 TODAVIA, entre 02 particulares que disputam o bem público dominical, é possível que um 
deles seja considerado melhor possuidor, ainda que em relação ao Poder Público, nenhum dos 
dois o seja. E o STJ tem jurisprudência nesse sentido. 
 
 Enquanto houver violência ou clandestinidade  Essa situação é considerada como MERA 
DETENÇÃO, na forma do art. 1.208, do CC/02. Essa situação de mera detenção autoriza ao 
possuidor agredido injustamente a valer-se da autotutela para reaver a coisa ou evitar que ela se 
perca (admite-se a Legítima Defesa Possessória, na forma do art. 1.210, §1º, do CC/02). 
 
 Se não houver a Legítima Defesa Possessória aquela situação de violência ou 
clandestinidade cessa (já não há mais atos violentos), agora a posse já é conhecida e a 
situação já se estabilizou, passando a ser uma situação possessória. Em relação àquele que foi 
agredido (esbulhado), essa posse ainda é injusta. 
 TODAVIA, como agora é posse será admitida a Tutela Judicial da posse, na forma do 
art. 1.210, caput, do CC/02. 
 
 
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 A via judicial pode ser pelo Rito Especial  Se for intentada até 01 ano e 01 dia a 
contar do esbulho ou da turbação; 
 Ou seguirá pelo Rito Comum  Se for intentada após 01 ano e 01 dia do esbulho. 
 
 E isto está previsto no art. 924, do CPC. 
 
 A diferença prática é a possibilidade de concessão liminar da Tutela Possessória, sem 
a necessidade de oitiva prévia da outra parte, no Rito Especial. 
 Se o juiz não concordar com as provas que foram juntadas nos autos, o juiz designará 
Audiência de Justificação de posse para que o Autor traga provas testemunhais que possam 
corroborar com aquelas alegações (no intuito de demonstrar posse anterior e turbação recente). 
 O réu é obrigado a comparecer à Audiência de Justificação de posse apenas para 
contraditar eventual testemunha. 
 
 O Rito Comum não ensejará essa liminar possessória. O que pode acontecer no Rito 
Comum é o seguinte: no curso da ação poderia haver demonstração de outros elementos que 
autorizariam a concessão da antecipação da tutela (nos moldes do art. 273, CPC). 
 
 O CPC, no art. 924, diz que mesmo depois de passado 01 ano e 01 dia, a ação continua 
tendo natureza possessória. Portanto, essa posse ainda não se tornou justa. 
 
 Então, com o passar do tempo, aquela posse originada da situação de violência ou 
clandestinidade poderá se tornar melhor posse. A partir desse momento, não será mais cabível 
valer-se da Via Possessória para ter êxito na recuperação da propriedade.Então, só lhe restará 
um caminho, que seria invocar o seu título de propriedade e tentar, pela Via Petitória, 
reivindicar a coisa. 
 
:: Obs.03 :: O CPC autoriza a fungibilidade entre os pedidos possessórios. 
Ex: Ingressei com uma ação pedindo “Manutenção da posse”, mas no curso do processo, aquela 
Turbação virou esbulho. Mas isso não impede que o juiz julgue a Reintegração da Posse em meu 
favor, justamente por causa desse dinamismo. 
 
 
 
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 Todavia, o juiz não pode aplicar a fungibilidade para conceder uma Tutela Petitória, no 
lugar de uma Tutela Possessória. 
 
- Art. 923, do CPC/73: 
Art. 923. Na pendência do processo possessório, é defeso, assim ao autor como ao réu, intentar 
a ação de reconhecimento do domínio. (Redação dada pela Lei nº 6.820, de 16.9.1980) 
 
 Precariedade: 
 
- Art. 1.208, do CC/02: 
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não 
autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência 
ou a clandestinidade. 
 
 Doutrinadores mais antigos  Sustentavam que não faziam referência à Precariedade, 
porque na precariedade não haveria animus domini. E, pela Teoria Subjetiva de Savigny, o 
animus domini seria elemento necessário para a posse. Portanto, não caberia posse em favor 
do precário. Assim sendo, quem obtivesse a posse precária seria mero detentor. 
 
# Mas então, qual seria a explicação para a não existência de referência à “posse precária” no art. 
1.208, CC/02? 
R: O possuidor precário obtém a coisa de forma justa porém, temporariamente, com o dever 
de restituir. Inicia-se, portanto, uma posse direta, fundada em direito pessoal ou direito real. O art. 
1.197, CC/02, diz que o possuidor direto tem direito à tutela possessória, inclusive contra o 
indireto, enquanto a sua posse for justa. 
 Deste modo, o esbulho possessório só ocorrerá mais tarde, quando houver o 
inadimplemento do dever de restituição. Ou seja, agora a posse será injusta, na forma do art. 
1.200, CC/02. 
 
 Admite-se a Tutela Judicial do possuidor indireto para reaver a coisa. 
 
:: Obs.01 :: Nem sempre a ação para reaver a coisa será a ação possessória (interdito 
possessório comum). Por vezes, o legislador poderá determinar um rito próprio, específico para 
aquela modalidade contratual, como é o caso do DESPEJO nas locações de imóveis. 
 
 
 
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 No caso de Alienação Fiduciária, se ela for regida pelo CC/02  Será reintegração de 
posse. 
 Mas se a Alienação Fiduciária, se ela for regida pelo Decreto lei 911/ 69  Haverá um 
rito próprio, que é a busca e apreensão. 
 
:: Obs.02 :: E na hipótese de fâmulo da posse (mero detentor)? Ex: Caseiro. 
 Como não tem a figura da posse direta (mas sim mera detenção), o descumprimento do 
dever de devolver a coisa (restitui-la) caracteriza esbulho, todavia dá ensejo à autotutela. Isso 
porque não se tratava de uma posse justa convertida em injusta, mas sim se tratava de uma 
situação anterior não possessória (mas sim mera detenção). 
 E, em face do mero detentor, o possuidor pode agir imediatamente, valendo-se da própria 
força. Mas contanto que ele faça logo, isso porque se o possuidor demorar muito para agir, aquele 
mero detentor se torna possuidor injusto. Art. 1.198, parágrafo único, do CC/02. 
 
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com 
outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas. 
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em 
relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário. 
 
 A interversão do caráter da posse é ônus probatório do possuidor direto ou do mero 
detentor (não basta apenas a prova do inadimplemento). 
 Ou seja, não basta apenas dizer que o possuidor está inadimplente há tantos meses e 
que por isso ele tem o animus domini! 
 Ele tem que dizer que está inadimplente desde tal dia e deixou claro que não pretendia 
mais reconhecer o direito alheio (ele realmente demonstra que quer ser o dono do bem). 
 
 Se essa interversão ocorrer, essa mera posse direta se transformaria numa posse ad 
usucapionem e, com o tempo poderia contar o prazo para a usucapião. 
 
 A cláusula resolutiva expressa pode operar-se de pleno direito. 
 E isso significa que aquele contrato está rescindido, sem a necessidade de uma decisão 
judicial que resolva o contrato. Mas, para reaver, efetivamente, a posse (se ela não for 
espontaneamente devolvida) depende de uma demanda Judicial. 
 
 
 
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 Se a cláusula resolutiva for tácita, vou precisar de uma prévia decisão judicial para 
rescindir o contrato para, depois, ter direito à reintegração. 
 
 
2.2. POSSES PARALELAS (posse direta e indireta) - art. 1.197, do CC/02 
 
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude 
de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor 
direto defender a sua posse contra o indireto. 
 
 As posses paralelas só são admissíveis em Ordenamentos Jurídicos que adotem a Teoria 
Objetiva. isso porque se adotada a Teoria Subjetiva, a posse direta não é posse, mas sim mera 
detenção. 
 
 Portanto, existem duas posses simultâneas, porém de conteúdos diferentes, onde o 
possuidor direto possui o poder físico sobre a coisa, enquanto que o possuidor indireto possui 
apenas um poder jurídico sobre a coisa. 
 
 Se o possuidor direto exerce o poder físico sobre a coisa, com autonomia e em nome 
próprio, porém respeitando a existência concomitante do direito do possuidor indireto (um direito 
simultâneo ao seu) estaremos diante de uma situação de posses paralelas. 
 A interversão do caráter da posse exige ônus probatório a ser comprovado pelo possuidor 
direto. 
 
2.3. COMPOSSE (art. 1.199, do CC/02) 
 
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre 
ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores. 
 
 Na composse também tem mais de uma pessoa exercendo posse simultaneamente sobre 
um mesmo objeto. Porém, na composse as posses são qualitativamente iguais (uma parte está 
exercendo, simultaneamente, uma posse igual à posse do outro). 
 
 
 
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 O estado condominial não necessariamente é a mesma coisa que estado de composse. 
Portanto, posso ser condômino e não ter posse, enquanto outro condômino é quem de fato exerce 
essa posse. 
 
 Se o bem for objeto de composse a usucapião não será cabível, porque neste caso a 
posse é exercida simultaneamente (logo, não é exercida em oposição ao outro, mas sim 
juntamente com o outro). Ex: É o caso da Sociedade Conjugal. 
 
:: Obs.01 :: Composse pro indiviso 
 A composse envolve o exercício de uma posse conjunta sobre um bem que está em estado 
de indivisão (então todos exercem posse qualitativamente igual sobre o mesmo objeto 
simultaneamente e este objeto está em estado de indivisão). 
 Quando o objeto está em estado de indivisão, mas não é indivisível, podemos dar início a 
posses que sejam vistas com exclusividade, de modo que cada um passa a exercer a posse 
sobre parcelas específicas da coisa. Isso faz desaparecer o estado de composse. 
 Mas há situações em que o objeto é indiviso e só é possível exercer a posse em estado de 
indivisão. Portanto, quando se tratade uma composse sobre bem que não só está em estado de 
indivisão como também é indivisível, teremos um tratamento unitário a todos os compossuidores. 
 
:: Obs.02 :: Usucapião Coletiva Urbana (art. 10, do Estatuto da Cidade)  Só permite o Título 
Coletivo. 
 
:: Obs.03 :: Condomínio Edilicio. 
 Sobre as partes comuns e indivisíveis  O estado de composse é permanente. 
 Mas sobre áreas comuns que admitem divisão  Seria possível haver usucapião. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
 
 
 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
MATÉRIA: DIREITOS REAIS 
 
Indicações de bibliográficas: 
 Direito esquematizado do Pedro Lenza e Carlos Roberto Gonçalves. Vol. 1. Editora saraiva. 
 Manual de direito civil, do Cristiano Sobral. 
 Manual de direito civil, da editora Gen. 
 Código civil interpretado conforme a constituição. Gustavo Tepedino, edi, tora renovar, vol. 1. Obra para 
completar o estudo. 
 Direito civil parte geral, prof. Fabio Azevedo, editora Lumen iuris. 
 Nelson Rosenvald, editora Juspodium 
 
Leis e artigos importantes: 
 ARTS. 1196, 1197, 1198, 1199, 1200, 1201, 1202, 1203, 1304, 1205, 1206, 1207, 1210, 1212, 1213, 1214, 
1215, 1216, 1224, 1243, 1255 do CC/02. 
 Súmula 487 do STF. 
 
Palavras Chaves: 
 Direitos reais, posse, classificação, composse, boa-fé, má-fé, efeitos, modo de aquisição, autotulela, ações 
possessórias, efeito dúplice. 
 
 
TEMA: DIREITOS REAIS: POSSE. 
 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
 
andreroberto@smga.com.br 
Facebook: facebook.com/prof.andreroberto. 
 
 DIREITOS REAIS. 
 
 
 Posse Continuação. 
o Classificação da posse: 
 Composse pro indiviso. 
 
 Posse de boa fé e de má-fé. A boa-fé decorre aqui do conhecimento ou não 
do vício de sua posse. Possuidor de boa-fé é aquele que não tem 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
conhecimento prévio do vício, ele pode se tornar possuidor de má-fé quando 
ele é cientificado da existência do obstáculo, quer tenha acreditado ou não. O 
vício é objetivo e a boa-fé é objetiva. 
 
Efeitos da posse em relação a boa-fé ou má-fé: 
Obs.: uma posse de boa-fé não estar relacionada à justeza ou a melhor posse. 
 
 Benfeitorias: o possuidor de boa-fé tem direito de indenização e direito de retenção 
pelas benfeitorias necessárias e úteis. Ainda tem direito ao levantamento das 
benfeitorias voluptuárias desde que não prejudique a substancia principal da coisa. 
Enquanto o possuidor de má-fé tem direito ao ressarcimento das benfeitorias 
necessárias, ele vai buscar esse ressarcimento tendo que primeiro desocupar a 
coisa. Elas serão ressarcidas a critério do legitimo possuidor pelo valor atuar ou pelo 
valor gasto a incorporação da benfeitoria, será o que foi mais favorável ao dono. 
O possuidor de má-fé não possui qualquer direito sobre as benfeitorias úteis ou 
voluptuárias. 
A acessão artificial é a construção ou plantações. 
A benfeitoria não aumenta a propriedade, apenas conserva ou valoriza aquilo que já 
existe. 
 Para o possuidor de boa-fé – tem direito de indenização (art. 1255, caput do CC/02), 
direito de retenção (art. 1219) e ainda tem direito a aquisição pela acessão inversa, 
caso em que o acessório prevalece sobre o principal (art. 1255, PU). 
O possuidor de má-fé não terá direito de indenização, nem retenção, nem tampouco 
de acessão inversa. 
Exceção → cabe indenização se ambas as partes agirão de má-fé ou quando a 
construção for necessária para manutenção para o todo, pois a demolição traria 
destruição do todo. Neste ultimo caso ocorreria a acessão inversa, mas fica 
estabelecida indenização 10 vezes maior do valor da coisa. 
 
 Em relação aos frutos o possuidor de boa-fé tem o direito aos frutos colhidos enquanto 
durar esta condição. Tem direito ainda ao ressarcimento das despesas de custeio de frutos 
pendentes. Não tem direito a colher os pendentes. Em relação aos frutos colhidos por 
antecipação ele deverá devolver o valor, abatidas as despesas de custeio. Tem direito ainda aos 
chamados frutos percipiendos não geram qualquer responsabilidade, pois o fruto que pereceu se 
tivessem sido colhidos seriam dele. 
Diferente será na hipótese de possuidor de má-fé, que deverá restituir os frutos colhidos 
abatidas as despesas de custeio (vedação do enriquecimento sem causa). Ainda possui direito ao 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
ressarcimento das despesas de custeio dos frutos pendentes, e os frutos colhidos por 
antecipação idem ao possuidor de boa-fé. E em relação aos frutos percipiendos haverá 
responsabilidade subjetiva, se tiver culpa esse possuidor pagará indenização ao dono. 
 Diferença quanto ao Risco de perecimento durante a posse: 
o Se a posse é de boa-fé, a responsabilidade pela perda ou deterioração será 
subjetiva. 
o Se a posse é de má-fé, a responsabilidade será objetiva, somente se 
afastando se houver ausência de nexo causal com a posse de má-fé. 
 
Se a coisa perecer em seu poder terá responsabilidade. A partir do momento que passou a 
constituir a mora passa a responder objetivamente pela coisa. 
 
 Art. 1212 do CC/02 – a tutela possessória inaudita altera pars só terá cabimento 
depois de cessada à boa-fé pela constituição em mora, ou pela interpelação que dê 
ciência do vício. 
Art. 1.212. O possuidor pode intentar a ação de esbulho, ou a de indenização, contra o terceiro, que 
recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era. 
 
 Quanto ao modo de aquisição: 
Art. 1204 do CC/02. 
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, 
de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. 
 Esta aquisição se posse pode se dar diretamente ou por terceira pessoa em seu nome. Ela 
pode ser causa mortis, quando derivada. 
 
 Originária Derivada 
Art. 1204 do CC/02 Quando importar direito novo 
que pode ser justa (quando a 
coisa não tinha dono como é o 
caso da ocupação) ou não 
(quando o deriva de ato de 
esbulho em que o novo 
possuidor toma de forma 
violenta ou clandestinamente a 
posse de outro). 
Nesta o possuidor atual recebe 
a posse de uma situação 
anterior, torna-se importante 
se haverá a soma das posses 
ou serão separadas. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
Art. 1206 do CC/02 - Se deriva causa mortis se 
aplica o art. 1206. É o 
sucessio possessionis ou 
sucessão na posse. Por este o 
sucessor na posse continua a 
posse do seu antecessor com 
os mesmos caracteres que era 
exercida. Segue a lógica do 
art. 1943. A responsabilidade 
civil se transmite respeitada a 
força da herança. Não sendo 
legitimo separar as posses. 
Art. 1207 do CC/02# - Se deriva inter vivos haverá a 
acessio possessionis vai 
precisar saber se a aquisição 
foi singular ou a título 
universal. Se uma pessoa 
jurídica incorpora a outra, esta 
pessoa vai responder pela 
incorporada. Se for a título 
singular a soma das posses é 
faculdade, se quiser somar o 
tempo da posse haverá os 
mesmos caracteres. 
 
# A relevância prática está, por exemplo, para contar o prazo da usucapião. Ex.: Iniciou-se 
posse injusta por esbulho clandestino em julho de 2011, posteriormente ele falsifica justo título. 
Tempo depois vende a coisa em janeiro de 2013 para Pedro. Em 1º de janeiro de 2015 aparece 
Antônio reivindicando a coisa contestando a posse de Pedro. Pedro é adquirente de boa-fé, 
presunção relativa. Se este justo titulo deve traduzir animus domine a dar Pedro o domínio eficaz. 
Como não tem tempo suficiente para usucapião, neste caso é preferível para Pedro invocar aseparação das posses, assim terá direito de indenização pelas benfeitorias no período em que 
estava de boa-fé. Se tivesse tempo para usucapião seria interessante a soma das posses. 
Questão: considerando a usucapião constitucional urbana é possível a soma das posses. 
Art. 9º, §3º do estatuto da cidade. O sucessor legítimo que já residisse no imóvel para sua 
moradia pode somar o tempo do antecessor ao seu tempo para fins de usucapião. A soma 
meramente especulativa é permitida na usucapião extraordinária e ordinária. 
Com a entrada do novo CC/02 o problema se agravou, em virtude do art. 1243 do CC/02, 
ou seja a lei nova passa a permitir a soma das posses para as outras. 
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, 
acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, 
pacíficas e, nos casos doart. 1.242, com justo título e de boa-fé. 
 
 
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1ª Corrente doutrinaria de Rizzardo afirma que se a lei permite, a partir da vigência do 
novo código seria possível somar as posses. 
2ª A outra corrente defende a tese que o art. 1243 não se aplicaria porá leis especiais e 
somente para o CC/02, assim ele não revogaria o estatuto da cidade, ou seja, não 
poderia adquirir de forma especulativa. Esse entendimento é defendido por Gustavo 
Tepedino invocando a lógica da especialidade da usucapião para morar. 
Não há posição predominante, tem posição para ambos os lados. O CJF tem enunciado 
favorável a 2ª posição. 
 
 Tutela Possessória é o principal efeito da posse, por isso a posse interdicta, é poder 
proteger a posse diante de uma turbação, esbulho etc. 
 
 Autotutela (art. 1210, §1º) - legitima defesa em desforço imediato. 
 Ações possessórias em sentido estrito, típicas: 
o Interdito proibitório → é cabível no caso de ameaça, para impedir que ela se 
concretize. Visa uma ordem negativa de não fazer, não esbulhe, não turbe, sob 
pena de conversão em manutenção ou reintegração. Se o pretenso esbulhador tem 
condição que possa efetivar o pagamento da multa é uma boa saída. 
o Manutenção na posse → existe um embaraço, mas não perdeu a posse. Ele turba 
sua posse, mas não impede de ter a posse. 
o Reintegração de posse → existe quando há impedimento do exercício da posse, é 
caso de esbulho, cabendo à reintegração, pois houve a perda da posse. 
A manutenção e a reintegração podem ser exercidas pela própria pessoa através da 
legitima defesa e do desforço imediato. Ele se mantem pelas próprias mãos. É uma reação a 
turbação violenta evitando que se concretize o esbulho, enquanto o desforço imediato ocorreria 
logo após esbulho clandestino, permitindo a retomada da coisa imediatamente ao conhecimento 
do fato. Art. 1224 do CC/02. 
Nem todos os autores diferenciam a legitima defesa do desforço imediato. Para os que 
diferenciam a legitima defesa viria numa situação de injusto imediato e o desforço imediato logo 
após. Isso faz diferença quando tratar do famulo da posse (mero detentor), art. 1198, quem não é 
parte legitima para as ações possessórias. Se réu deverá nomear a autoria, se autor é hipótese 
de indeferimento, assim não cabe ao famulo da posse defesa da posse alheia. Mas há 
controvérsia sobre a possibilidade de ele exercer a autotutela (art. 1210, §1º do CC/02). 
Através de interpretação sistemática é que o famulo da posse poderia exercer a legítima 
defesa de terceiro, o que tornaria sua conduta lícita, mesmo não sendo ele o próprio possuidor. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
Efeito dúplice das ações possessórias, bastando o pedido contraposto do réu no caso de 
uma das ações possessórias, em ambos os casos cumuladas com pedido de indenização. 
Pode acontecer do réu não ter interesse em conseguir comprovar quem tem a melhor 
posse. 
Antigamente, chegou a ser uma questão sumulada, 487 do STF entendia-se que se o autor 
ou réu não comprovasse a melhor posse, mas conseguisse comprovar melhor titulo o juiz julgaria 
em favor de quem tinha o melhor título. O problema é que esta súmula leva em confusão a ação 
possessória em petitória, permitindo a conversão para poupar uma ação futura. O entendimento 
hoje, é de que o art. 1210, §2º impediria a aplicação da súmula 487 do STF. Nesse caso deveria 
julgar improcedente a ação possessória e remeter as partes se querendo a ação petitória, o que 
poderia prejudicar a terceiro. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
 
 
 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
MATÉRIA: DIREITOS REAIS 
 
Indicações de bibliográficas: 
 Direito esquematizado do Pedro Lenza e Carlos Roberto Gonçalves. Vol. 1. Editora saraiva. 
 Manual de direito civil, do Cristiano Sobral. 
 Manual de direito civil, da editora Gen. 
 Código civil interpretado conforme a constituição. Gustavo Tepedino, edi, tora renovar, vol. 1. Obra para 
completar o estudo. 
 Direito civil parte geral, prof. Fabio Azevedo, editora Lumen iuris. 
 Nelson Rosenvald, editora Juspodium 
 
Leis e artigos importantes: 
 ARTS. 1225, 1228, 1238, 1241, 1243, 1244, 1245, 1253, 1255, 1784 do CC/02. 
 Art. 183, 193 da CRFB/88. 
 Súmula 237 do STF. 
 
Palavras Chaves: 
 Direitos reais, propriedade, causa resolutória, ação reivindicatória, modos de aquisição de bem imóvel, 
usucapião, natureza jurídica, . 
 
 
TEMA: DIREITOS REAIS: PROPRIEDADE E USUCAPIÃO 
 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
 
andreroberto@smga.com.br 
Facebook: facebook.com/prof.andreroberto. 
 
 DIREITOS REAIS. 
 
 
 PROPRIEDADE 
Art. 1225 do CC/02 
 
Trata-se de direito real por excelência, confere ao seu titular os poderes de usar, fruir e 
dispor sem necessidade de terceiro. É direito oponível erga omnes, se caracteriza pela aderência, 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
o poder de sequela de reaver a coisa através da reinvindicação das mãos de terceiro com 
fundamento no título. 
A propriedade representa de forma mais completa. 
Aparece no art. 1228 do CC/02. 
 Usar – ius utendi 
 Fruir – ius fruendi 
 Dispor – ius abutendi 
 Reaver – reinvidicatio 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do 
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
§ 1
o
 O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e 
sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, 
a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada 
a poluição do ar e das águas. 
§ 2
o
 São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam 
animados pela intenção de prejudicar outrem. 
§ 3
o
 O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade 
pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. 
§ 4
o
 O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, 
na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas 
nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de 
interesse social e econômico relevante. 
§ 5
o
 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o 
preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. 
A propriedade se confere todos os poderes de forma exclusivaem regra. Pode ser 
excepcionada por outros direitos reais, direitos que vão limitar o direito do proprietário, a depender 
de prova. 
O direito de propriedade não significa que não há responsabilidade do proprietário em 
relação a terceiros. Ela deve obedecer à função social. 
A propriedade plena não significa direito absoluto. 
Quanto ao tempo também se fala em propriedade plena, quando ela se apresenta 
perpetua, é uma presunção. Salvo prova em contrário, não tem prazo de duração, uma vez 
constituído irá durar, é o mesmo direitos que será transmitido aos herdeiros. O mesmo direito se 
perpetuaria no tempo. Esta é uma presunção relativa, pois existem exceções, que são os direitos 
de propriedade sujeitos a termo, que pode se extinguir por condições ou pelo tempo. 
A causa resolutória são previamente estabelecidas no momento do estabelecimento, ela se 
torna oponível erga omnes se registrada desde a origem. Neste caso a propriedade resolúvel por 
ser pré-existente não seria uma surpresa para os sucessores. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
Ex.: Propriedade fiduciária, que há desde a origem a extinção da garantia. Se a garantia for 
extinta a propriedade será extinta. 
Ex.: O bem doado com cláusula de reversão. É aquela em que odo dador estabelece como 
condição resolutória a morte do donatário. Que alcançará o terceiro adquirente, já que ele adquiriu 
sabendo desta resolução. 
Há a propriedade ad tempus, em que a causas a resolutória é superveniente, ela surge 
depois, assim é oponível somente entre as partes, não podendo opor a terceiros que nada tem 
haver com aquela causa superveniente, como é no caso da ingratidão do donatário, que só atinge 
o donatário ingrato, não prejudica terceiros. 
Em relação à perpetuidade da propriedade existe o ius pocidendi. Se a propriedade é 
perpetua e o direito de reaver depende apenas do melhor título e ela for o melhor título, até 
quando pode se reaver a coisa? Assim a pretensão reivindicatória é imprescritível, esse é o 
entendimento majoritário, mas alguns entendem que haveria prazo de prescrição de 10 anos. O 
que pode acontecer é a extinção do fundamento e por consequência da propriedade. 
Uma das hipóteses que a propriedade pode se extinguir é pela usucapião, em 
consequência da exclusividade. Se o fenômeno ocorrer em favor do possuidor atual, ele passa a 
ser o proprietário atual e exclui o antigo, assim a antiga propriedade é extinta, ocorrendo à perda 
da pretensão. 
A usucapião de bem imóvel se dá no prazo de 5 anos, enquanto não completar o possuidor 
não é visto como dono, não tendo melhor título que o proprietário atual. Até antes do término do 
prazo de usucapião. 
A improcedência viria pela ausência de direito material, pela extinção da propriedade 
decorrente de usucapião, desapropriação, expropriação ou abandono do direito. 
O art. 1228 deixa claro que a propriedade não é absoluta, há situações em que poderá se 
impor restrições ao direito de propriedade. Havendo necessidade de conformação do direito de 
propriedade, como decorrente do meio ambiente, patrimônio etc. 
O direito poderá ser restrito, pois os fins da propriedade não podem ultrapassar os limites 
razoáveis de sua finalidade. Aquele proprietário que dar utilização que tem proposito exclusivo 
trazer ao outro desconforto. 
O §4º afirma que o proprietário pode ser privado da coisa, se houver extensa área (tem 
sugerido que se use como parâmetro a usucapião constitucional urbana ou rural). Na posse de 
coletividade de pessoas (o legislador também não definiu, mas deve haver pluralidade, sem 
necessidade de ser baixa renda). No estatuto da cidade se estabelece o que é extensa área e que 
a coletividade seja baixa renda, que tenha exercido de boa-fé a posse durante mais de 5 anos 
(pelo menos 5 anos), dando a essa coisa em conjunto ou separadamente uma destinação social 
através de sua utilização ou construção. 
Se a área reivindicada vir dessas condições haverá possibilidade de expropriação da área. 
Já se entendeu no passado que se tratava de uma usucapião coletiva. Entretanto, o disposto no 
§5] afasta a ideia da usucapião, pois o ele diz que o possuidor deverá indenizar o proprietário, 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
assim significa que até aquele momento ela continua sendo do antigo proprietário. Esta 
expropriação seria promovida pelos próprios particulares requerendo ao juízo por sentença 
estabelecendo preço. Fala-se em expropriação social ou ainda em desapropriação judicial, já que 
o invés de ser promovido pelo poder executivo, esta aconteceria por decisão judicial a 
requerimento dos interessados. 
Ela importa no pagamento de indenização via de regra pelos próprios possuidores, admite-
se, contudo que em se tratando de população de baixa renda entende-se que é conveniente e 
oportuno intimar a autoridade pública, para que se ele possa intervir no feito e assumir o 
pagamento da indenização, incluindo a área nos programas fundiários. A carta de sentença pode 
ser extraída e levada há registro após o pagamento. 
Defende-se que haja tempo para o proprietário cobre, execute seu crédito, poderá ocorrer 
em razão da prescrição, assim poderia ser extraída a carta de sentença para registro. É uma 
forma norma de desapropriar, que tem natureza jurídica controvertida, por ser instituto sem 
histórico. 
Nova corrente afirma que esse instituto seria uma acessão inversa coletiva (Pablo 
Renteria). O acessório (as obras realizadas), seria mais importante que o principal (solo). Assim o 
principio da gravitação se aplicaria ao contrário. Art. 1255, PU com critério diferente, já que neste 
caso a relevância é social. 
O direito de propriedade pode recair sobre bens móveis e imóveis, e os modos de 
aquisição diferem. 
 
 
Modos de aquisição do bem imóvel 
 
1ª Originária → quando não há relação de continuidade entre o direito anterior e o 
novo. Não havia direito antes no caso de acessões (acréscimos havidos que 
representam aumento desta propriedade com algo que não houve antes, não há 
transmissão) as acessões podem ser: 
a. Naturais → são: 
i. Ilhas em águas particulares 
ii. Álveo abandonado - fundo do rio, de água particular quando ele seca 
ou as águas se modificarem. 
iii. Aluvião - acréscimo lento e gradual em que vão se depositando partes 
solidas pelas forças das próprias águas. Não se estabelece um nexo 
causal imediato da perda de alguém para acréscimo de outrem. Esta 
área acrescida não gera indenização. Não estabelece quem perdeu em 
razão daquele acréscimo. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
iv. Avulsão - há um acréscimo violento, o fenômeno se dá diretamente e 
imediatamente. Neste há um nexo de causalidade, de forma que o 
prejuízo poderá ser reclamado por aquele que perdeu. Poderá 
reclamar a remoção ou a indenização, mas quem decide qual será o 
caminho será o proprietário que ganhou. Não é uma faculdade de 
quem perdeu. 
b. Artificiais → se dá por dois fenômenos (art. 1253 do CC/02): 
i. Construção 
ii. Plantação 
c. Usucapião - antigamente Caio Mário afirmava que a usucapião seria apenas 
uma troca de titular, seria derivado, mas atualmente se entende que se trata 
de direito nascido do antigo. Assim é originária, o que retira vícios e 
gravames. Deste modo, uma hipoteca instituída pelo antigo proprietário 
estaria extinta ante a nova propriedade. As obrigações propter rem são 
obrigações pessoais pouco importando como esse direito real foi adquirido, 
assim poderia ser imputado ao atual proprietário a obrigação propter rem. 
Superfície solo cedit → princípio da gravitação. Este princípio não é absoluto, pois que na 
acessão inversa este princípio opera ao contrário,é solo que segue. 
Além disso o direito de superfície também importa e exceção, pois ganha direito 
superficiário (superfície) e fundeiro (solo). O direito de superfície se extinguindo o acessório 
seguira o principal. 
d. Desapropriação 
e. Arrematação - há grande divergência sobre a natureza originária, pois aqui há 
imposto de transmissão, ainda que por mecanismo de alienação forçada. Por 
outro lado há grande discussão sobre a imposição ou não das obrigações 
anteriores. 
O que tem sido defendido majoritariamente é de que é forma aquisitiva 
originária, extingue os gravames anteriores como à hipoteca, penhora e 
arrestos. Respeitada somente a existência de direitos reais compatíveis com 
a arrematação, como o usufruto, pois o que está sendo arrematado é parte do 
direito. 
2ª Derivada: 
a. Causa mortis → saisine (art. 1784 do CC/02) se forma um condomínio que 
somente depois da partilha passa a ser divisível. 
b. Inter vivos → o registro neste caso é o modo aquisitivo (art. 1245 do CC/02) 
 USUCAPIÃO 
o Modo de aquisição de propriedade e outros direitos. 
 
 
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 Como modo de aquisição de propriedade imóvel se regula nos arts. 1238 a 
1244 do CC/02, arts. 183 e 191 da CRFB/88, arts. 9º e 10 da L. 10.257/01, 
Lei 6.969/81, Lei 11.977/09. 
 Possui natureza jurídica: 
 1ª corrente: Prescrição aquisitiva, o que justifica aplicação às regras da 
prescrição extintiva, bastaria a demonstração da posse com animus 
domini. As figuras que representa esta natureza seriam: 
o Usucapião ordinária → art. 1242, caput do CC/02. 
o Usucapião extraordinária → art. 1238, caput do CC/02. 
 As outras seriam instrumentos de função social, neste caso seria em 
nome social que ela seria adquirida: 
o Usucapião urbana 
o Usucapião rural 
o Usucapião coletiva urbana 
o Usucapião familiar. 
o Usucapião administrativa da lei 11.977 
 
A tendência é que a usucapião seja instrumento de função social. 
 
Natureza jurídica da sentença: No passado se defendia que esta seria constitutiva do 
direito de propriedade. Hoje prevalece na lei de esta possui caráter declaratório, inclusive com 
previsão expressa no artigo 1241, assim ela importa em aquisição da propriedade antes mesmo 
da sentença, bastaria o preenchimento dos requisitos legais. Os efeitos desta sentença seria o ex 
tunc, retroagindo ao momento de aquisição da propriedade. 
 
1ª Uma corrente afirma que os efeitos retroagiriam ao início da posse ad usucapinem, 
isto é, a usucapião sanaria os eventuais vícios dos atos do proprietário. Posição 
Majoritária, inclusive no STJ. Por outro lado, isto significa que os atos praticados 
pelo outro proprietário se tornariam ineficazes a partir da sentença. 
2ª Outra corrente entende que a sentença retroage ao momento da consumação do 
prazo aquisitivo de modo que o possuidor teria se tornado dono pela consumação do 
prazo e somente dali para frente. Aqui a segurança jurídica dos que trataram pelo 
possuidor que deverão ser mantidos. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
Outra consequência é à exceção de usucapião, ou seja, uma vez consumada a usucapião 
ela pode ser arguida como matéria de defesa. Súmula 237 do STF. 
Existe divergência no CPC atual, pois há dúvida se o reconhecimento da exceção geraria 
uma sentença registrável. Mas muitos defendem que ela pode ser alegada e a sentença 
reconheça para defesa e registro. 
O problema era o rito do procedimento que exigia da presença dos antigo proprietário e 
vizinhos para demarcação. Teria função demarcatória que seria indispensável a presença os 
confinantes para o feito em litisconsórcio ao autor. O entendimento muito divergente atualmente a 
inclusão de litisconsorte na reconvenção. 
Majoritariamente a doutrina entende que não cabe a inclusão dos litisconsortes na 
reconvenção, mas jurisprudencialmente tem sido permitido. 
O novo CPC permite, assim esta discussão se resolve, trazendo solução para este conflito. 
 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
 
 
 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
MATÉRIA: DIREITOS REAIS 
 
Indicações de bibliográficas: 
 Direito esquematizado do Pedro Lenza e Carlos Roberto Gonçalves. Vol. 1. Editora saraiva. 
 Manual de direito civil, do Cristiano Sobral. 
 Manual de direito civil, da editora Gen. 
 Código civil interpretado conforme a constituição. Gustavo Tepedino, edi, tora renovar, vol. 1. Obra para 
completar o estudo. 
 Direito civil parte geral, prof. Fabio Azevedo, editora Lumen iuris. 
 Nelson Rosenvald, editora Juspodium 
 
Leis e artigos importantes: 
 ARTS. 1228, 1239, 1240, 1240-A, 1242, 1784 do CC/02. 
 Súmula 487 do STF. 
 Art. 183, 191 da CRFB/88. 
 Art. 9º, 10º da L. 10.257/01. 
 
Palavras Chaves: 
 Direitos reais, propriedade, usucapião, requisitos da posse usucapionem, modalidades, modalidades 
aquisitiva de bem móvel. 
 
 
TEMA: PROPRIEDADE: USUCAPIÃO 
 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
 
andreroberto@smga.com.br 
Facebook: facebook.com/prof.andreroberto. 
 
 DIREITOS REAIS. 
 
 
 PROPRIEDADE 
 
Requisitos da posse usucapionem: 
1) Ânimus domini - se quiser adquirir propriedade. 
2) Posse mansa e pacífica - se houve violência ela precisa ser cessada. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
3) Pública - se foi clandestina de modo que o proprietário tenha a oportunidade de reagir. 
4) Ininterrupta por certo tempo - ausência de causa suspensiva, interruptiva ou impeditiva. 
5) O bem tem que ser prescritível. 
 
Modalidades: 
 
1) Extraordinária - depende somente dos requisitos genéricos (art. 1228 do CC/02): 
a. Animus domini 
b. De forma mansa e pacífica 
c. De forma pública. 
d. Prazo de 15 anos. 
Obs.: Reduz para 10 anos se tiver o requisito da função social: moradia ou para produção. 
2) Ordinária - art. 1242, caput. 
a. 10 anos 
b. Justo título - é elemento necessário que representa ter sido adquirido com animus 
domini de boa-fé. 
c. Boa-fé 
Se a promessa de compra e venda é eficaz então a posse não é em oposição ao dono, 
mas contratual com ele. O fato de este contrato ser eficaz faz com que haja adjudicação 
compulsória fazendo valer o contrato que oi executado com o proprietário. Diferente se esta 
promessa não é valida ou eficaz não se consegue pela via executiva obter a propriedade, assim a 
usucapião seria a forma de adquirir a propriedade. 
Parte da doutrina defende que se tem uma posse mansa e pacífica por muitos anos e esta 
comprando esta posse teria justo motivo para comprar a proprietária. Dependendo do tempo 
transcorrido poderia adquirir com base na justa crença, mas isso é posição mais social. 
Este prazo pode ser diminuído se: O título for registrável, Aquisição onerosa, Função social 
da posse. O prazo será de 5 anos. 
Evita-se no prazo mais curto que ocorra a evicção. 
Ex.: Adquiriu propriedade do dono registral através de procurador. Realiza o pagamento, 
pega a escritura e consegue registrar. O proprietário consegue cancelar a venda pelo fato de a 
procuração ser falsa desde que não ultrapasse 5 anos. 
 
 
Matéria: DIREITO CIVIL - Prof.: ANDRÉ ROBERTO 
Adquiriu o bem do proprietário tendo tirado as certidões que vierem sem registro de 
gravame, mas ele esta sendo executado. A aquisição seria inoponível, pois ela não constava na 
matricula. 
3) Usucapião Urbana 
a. Art. 183 da CRFB/88. 
b. Art. 9º da L. 10.257/01. 
c. Art. 1240 do CC/02. 
d. Requisitos: 
i. 5 anos de posse - não precisa ter justo titulo ou boa-fé. 
ii. Moradia própria e/ou família como função social. 
iii. Não ser proprietáriode outro imóvel urbano ou rural. 
iv. Imóvel urbano de até 250 m2. Presunção relativa pela incidência de IPTU ou 
ITR. Sendo apartamento se considera somente a área de utilidade exclusiva. 
v. Não ter sido beneficiado antes pelo mesmo instituto. 
 
4) Usucapião rural ou pro labore. 
a. Art. 6969/81 
b. Art. 191 da CRFB/88 
c. Art. 1239 do CC 
d. Requisitos: 
i. Moradia e trabalho 
ii. 5 anos - não precisa ter justo titulo e boa-fé. 
iii. Não ser proprietário de outro imóvel 
iv. Imóvel rural de até 50 hectares. 
Obs.: se o possuidor toma para si parte o imóvel dentro dos limites constitucional pede 
usucapião com demarcação dentro destes limites é possível a usucapião da parte ocupada. 
 
5) Usucapião Familiar: 
a. Art. 1240-A do CC/02 - modalidade nova que deve ser aproveitada somente pós a 
vigência da lei. 
 
 
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b. Ele pretende proteger o cônjuge abandonado sem ajuda do outro. De modo que 
aquele bem no futuro não estará abrangido na partilha, importa na perda da meação 
daquele que abandonou o lar fisicamente e moralmente da família. 
c. Requisitos: 
i. Prazo de 2 anos. 
ii. Imóvel urbano de até 250m2 
iii. Imóvel integrante da comunhão. 
iv. Moradia da família. 
v. Não pode ser proprietário de outro bem imóvel 
vi. Não ter sido beneficiado anteriormente. 
 
Obs.: se aplica União estável e em independente ser relação homo ou heterossexual. 
 
Existem outras modalidade fora do CC/02 
 
6) Usucapião coletiva urbana no estatuto da cidade. 
a. Arts. 9º e 10º da lei. 10.257/01. 
Art. 9
o 
Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros 
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1
o
 O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do 
estado civil. 
§ 2
o
 O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
§ 3
o
 Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu 
antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. 
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por 
população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde 
não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem 
usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou 
rural. 
§ 1
o
 O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de 
seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 
§ 2
o
 A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual 
servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. 
 
 
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§ 3
o
 Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da 
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, 
estabelecendo frações ideais diferenciadas. 
§ 4
o
 O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação 
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização 
posterior à constituição do condomínio. 
§ 5
o
 As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de 
votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes. 
b. Requisitos: 
i. População de baixa renda; 
ii. Área urbana acima de 250m2; 
iii. Ocupação que torne a área indivisível → decisão recente de 2015 por maioria 
entendeu que se área ocupada por quem pretende a usucapião urbana é 
menor do que lote mínimo previsto na ordem urbanística, tal fato não pode 
ser óbice para a usucapião. 
iv. Os possuidores devem usar a área para moradia própria ou da família 
v. Não serem proprietários de outros imóveis. 
vi. Admite-se a soma de suas posses, desde que todos tenham utilizado a área 
para moradia. 
vii. O titulo neste caso é condominial, cada um terá uma fração ideal a não ser 
que as partes interessadas disponham expressamente de forma contrária. 
Obs.: Esse pedido pode ser feito em litisconsórcio ou através de legitimação extraordinária 
de associação de moradores constituídas para este propósito, indicando os possuidores 
representados que deverão autorizar. 
Extingue-se este condomínio se por obras urbanísticas os condôminos deliberando por 2/3 
decidam pela intervenção. 
No âmbito da lei 11.977 há a demarcação urbanística promovida pelo Município em áreas 
particulares ou públicas. Nesse levantamento o município identifica os possuidores e título. 
Intimado o proprietário constante no registro, não havendo oposição o município expede o título 
de posse que deve ser levado ao registro de imóvel. Após 5 anos sem oposição o titular da posse 
pode requerer a conversão em usucapião direto em cartório sem necessidade de decisão judicial. 
Há controvérsia em relação ao bem público, pois a lei prevê que pode ser objeto de 
demarcação urbanística. Seria possível depois ser objeto de conversão em usucapião: 
 Uma corrente afirma que não o haverá conversão; 
 Outra corrente afirma ser possível, pois seria uma exceção que teria contado com 
anuência do poder público sem oposição. 
 
 
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 Outra que entende que seria possível converter em concessão especial de uso para 
fins de moradia. 
 
7) A usucapião administrativa da lei. 11.977/09. 
8) Usucapião extrajudicial nos casos em que não haja oposição e através de ata cartorial se 
reconheça. 
 
Modalidades aquisitivas da propriedade móvel: 
 
1. Originária: 
a. Ocupação de coisa sem dono - que nunca teve dono ou foi abandonada. Os 
movimentos sociais tem defendido a ocupação por abandono, dando inicio imediato 
a ocupação de forma mansa e pacífica. Pode ser adquirido por incapaz. 
b. Especificação - quando o possuidor trabalhando em matéria prima parcialmente ou 
integralmente alheia cria coisa mais relevante, desde que tenha se comportado de 
boa-fé. Pode ser adquirido por incapaz. 
c. Comistão, confusão e a adjunção - fenômenos que levam a formação de um 
condomínio ainda que sem a vontade das partes. 
d. Usucapião: 
i. Ordinária: 
1. 3 anos 
2. Justo titulo 
3. Boa-fé. 
ii. Extraordinária: 
1. 5 anos 
2. Posse mansa e pacífica 
3. Pública. 
Em 2010 o STJ estabeleceu que em se tratando de alienação fiduciária se a posse foi 
transferida sem o conhecimento do credor não caberia usucapião contra a instituição credora, 
pela impossibilidade de localização do bem. 
 
2. Derivada: 
 
 
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a. Causa mortis - art. 1784 com a saisine. 
b. Inter vivos - através da tradição que pode ser real ou ficta (constituto possessório, 
traditio longa mano, tradição simbólica através de docs.). Só se opera pelo dono ou 
por quem pode transmitir. A tradição a nom domino não será eficaz se não for 
regularizado. 
O legislador afirma de forma geral que a propriedade se dá pela tradição, assim o contrato 
não transfere. 
Cuidado com a tradição e a usucapião quando a posse é clandestina e não se permite a 
tradição. 
 
Próxima aula: Direitos reais na coisa alheia. Que, doutrinariamente, se divide em grupos: 
1ª Usar/fruir – integra o rol dos direitos de gozo ou fruição.A título de direito real ou 
obrigacional. 
a. Superfície – embora haja controvérsia, pois alguns entendem que é 
modalidade de propriedade. 
b. Servidão 
c. Usufruto 
d. Uso 
e. Habitação. 
f. Concessão sobre direito real de uso público 
g. Concessão de uso real para moradia. 
 
2ª Direito de adquirir/de aquisição – direito de se tornar dono de coisa alheia em 
determinado momento. Pode dar o direito de usar e fruir. Ele afeta o poder de dispor 
da coisa, pois já tem sobre ela o direito de aquisição. Hipóteses: 
a. Direito real do promitente comprador de imóvel – promessa de compra e 
venda. 
b. Direito do devedor fiduciante a natureza de direito real de aquisição, enquanto 
não quita a dívida. 
3ª Direitos reais de garantia – neste caso não é na coisa alheia e sim própria. É a 
propriedade fiduciária. 
4ª Direitos na coisa alheia: 
a. Penhor 
 
 
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b. Hipoteca 
c. Anticrese 
 
Acessão fiduciária se constitui sobre créditos. Fazendo do secionário fiduciário dono do 
crédito. 
Ex.: Uma instituição financeira credora compra crédito que ainda ingressarão na esfera 
patrimonial do devedor, ou quando empresta usando como garantia créditos futuros. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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DISCIPLINA: DIREITO CIVIL 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO (andreroberto@smga.com.br) 
MATÉRIA: DIREITOS REAIS 
 
Indicações de bibliográficas: 
 “Direito Civil Esquematizado”, do Pedro Lenza e Carlos Roberto Gonçalves. 
 “Manual de Direito Civil”, do Flávio Tartuce. 
 Acompanhar os informativos do STJ e do STF. 
 Cursos Completos (“coleções”) do Carlos Roberto Gonçalves, Pablo Stolze, Nelson 
Rosenvald, Flávio Tartuce. 
 “Código Civil interpretado conforme a Constituição”, coordenado por Tepedino (Editora 
Renovar). 
 
Leis e artigos importantes: 
 Artigos 504; 518; 1.225; 1.369; 1.370; 1.371; 1.372; 1.373; 1.374; 1.375; 1.376; 1.378; 
1.379; 1.387; 1.388; 1.389; 2.038, todos do CC/02. 
 Artigos 21; 22; 23; 27, do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01). 
 Súmula 415, do STF. 
 Enunciados 94; 250; 510, do CJF. 
 
Palavras-chave: 
 DIREITOS REAIS. DIREITOS REAIS CONSTITUÍDOS SOBRE A COISA ALHEIA. 
DIREITO DE SUPERFÍCIE. NOÇÕES GERAIS. ENFITEUSE X DIREITO DE SUPERFÍCIE. 
DIFERENÇAS. MODOS DE CONSTITUIÇÃO. MODALIDADES DE CONCESSÃO. 
DIREITOS E DEVERES DO SUPERFICIÁRIO. CAUSAS DE EXTINÇÃO. DIREITO DE 
SERVIDÃO. NOÇÕES GERAIS. CONCEITO. NATUREZA JURÍDICA. 
CARACTERÍSTICAS. CLASSIFICAÇÃO. MODO DE CONSTITUIÇÃO. EXTINÇÃO. 
 
TEMA: DIREITO DE SUPERFÍCIE E DIREITO DE SERVIDÃO 
 
PROFESSOR: ANDRÉ ROBERTO 
 
 (continuação) 
 
- Art. 1.225, do CC/02: 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
 
 
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III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
XII - a concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
 
 DIREITOS REAIS CONSTITUÍDOS SOBRE A COISA ALHEIA: 
 
(A) DIREITO DE SUPERFÍCIE 
 
1. NOÇÕES GERAIS 
 É o direito de construir ou plantar sobre solo alheio, de modo a operar uma cisão entre o 
direito ao solo e o direito às acessões acrescidas ao solo. E, garantindo ao titular de cada um dos 
direitos (garantindo ao proprietário fundeiro e ao proprietário superficiário) o direito de usar, de 
fruir e de dispor, desde que de forma compatível. 
 O Direito de Superfície é um direito relativamente novo no rol dos direitos reais, se 
considerarmos sua reintrodução no ordenamento jurídico brasileiro, ocorrida com o Estatuto da 
Cidade em 2001 (através da Lei 10.257). 
 O instituto que o CC/1916 optou em utilizar foi o instituto da Enfiteuse, que sofria severas 
críticas, tanto no plano doutrinário, quanto no seu aspecto sociológico (discussão da função social 
do domínio do senhorio direto). 
 
2. ENFITEUSE X DIREITO DE SUPERFÍCIE 
 No Regime Enfiteutico, ocorre o desdobramento do domínio em 02: 
 Domínio direto (atribuído ao senhorio direto) e 
 
 
Matéria: Direito Civil – Direitos Reais – Prof: André Roberto 
 Domínio útil (atribuído ao enfiteuta). 
 
 O senhorio direto conserva para si o direito a percepção de um Foro (ou pensão), uma 
renda devida a ele em caráter perpétuo. E, eventualmente, o direito de receber o Laudêmio. 
 O enfiteuta pode alienar o seu domínio útil e, na medida em que ele for transmitir 
onerosamente esse domínio, ele deve obter uma autorização de transferência. O enfiteuta é que, 
de fato, conservava o direito de usar, fruir e dispor (é quem, de fato, exerce a condição de dono 
ostensivamente). E o enfiteuta tem esse domínio útil em caráter perpétuo. 
 
# Por quê esse instituto da Enfiteuse era tão criticado e levou à sua abolição? 
R: As criticas se davam porque sendo o enfiteuta aquele que, de fato, dava à coisa uma 
função, isso gerava, ao senhorio, uma riqueza que perdia, com o passar do tempo, qualquer 
fundamento ou justificativa. 
 Logo, aquele senhorio direto adquiria o direito de perceber uma renda eterna sobre um 
determinado bem, sobre o qual ele nunca exerceu um poder efetivo (que tornasse aquela 
propriedade útil, dentro de uma perspectiva social e econômica). E gerava, para o senhorio direto, 
um enriquecimento sem causa. 
 
 Então, o CC/2002, no seu art. 2.038 aboliu a Enfiteuse privada, embora tenha respeitado 
as Enfiteuses já constituídas. 
 Todavia, no âmbito da propriedade pública, a Enfiteuse permanece, ainda que sem 
justificativa razoável para que ela continue existindo. Cabe ressaltar que o art. 2.038, CC/02, 
ressalva que essa proibição não se estenderia aos imóveis de marinha. 
 
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 
existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n
o
 3.071, de 1
o
 de janeiro 
de 1916, e leis posteriores. 
§ 1
o
 Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: 
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das 
construções ou plantações; 
II - constituir subenfiteuse. 
§ 2
o
 A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial. 
 
 
 
 
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 Diferenças entre Enfiteuses e Direito de Superfície: 
 
- Art. 1.369, do CC/02: 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu 
terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao 
objeto da concessão. 
 
< 1ª Diferença > Temporalidade 
 O Direito de Superfície é temporário (enquanto que a Enfiteuse é perpétua). 
 No CC/02  Tem prazo determinado. 
 No Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01)  Tem prazo determinado ou indeterminado. 
 
< 2ª Diferença > Desdobramento entre a superfície (direito às acessões) e a propriedade 
fundeira (direito ao solo) 
 No Direito de Superfície também estabelece um desdobramento, porém no caso da 
Superfície é possível ao proprietário fundeiro ter ainda a utilização da coisa, desde que essa 
utilização se mostre compatível com a possibilidade de aproveitamento simultâneo.< 3ª Diferença > Preço: SOLARIUM (não é obrigatório) 
 O superficiário fará um acréscimo da construção e permanecerá com o direito real sobre 
essa construção durante aquele determinado período vigente na escritura pública. Em 
contrapartida, o proprietário fundeiro receberá um preço (chamado SOLARIUM), que não é 
obrigatório (outra diferença para o instituto da Enfiteuse, pois o pagamento do Foro era 
essencial), que pode ser pago à vista ou parceladamente. 
 
3. MODOS DE CONSTITUIÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu 
terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao 
objeto da concessão. 
 
 
 
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 Pela literalidade do art. 1.369, CC/02, haveria a possibilidade de concessão do direito de 
superfície apenas através de ato entre vivos, através de escritura pública (devidamente 
registrada). Todavia, admite-se que, por testamento (ato causa mortis), se possa constituir o 
direito de superfície. 
 Admite-se, ainda, que a superfície possa ser adquirida através da usucapião. 
 
4. MODALIDADES DE CONCESSÃO 
 
4.1. Concessão Gratuita 
 
4.2. Concessão Onerosa, com pagamento do solarium, em pagamento único ou 
parcelado (art. 1.370, CC/02). 
 
- Art. 1.370, do CC/02: 
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes 
se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente. 
 
 Foro = É uma prestação perpétua, de trato sucessivo. 
 Solarium = É um preço certo e determinado, podendo estabelecer a forma de pagamento 
(à vista ou parcelado). 
 
 
5. DIREITOS DO SUPERFICIÁRIO 
 
5.1. Direito de construir ou plantar em imóvel alheio. 
5.2. Propriedade Resolúvel das acessões. 
5.3. Disponibilidade do direito de superfície entre vivos ou causa morte (art. 1.372, 
CC/02). 
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos 
seus herdeiros. 
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer 
pagamento pela transferência. 
 
 
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5.4. Direito de indenização proporcional no caso de desapropriação (art. 1.376, CC/02). 
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a 
indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada 
um. 
 
5.5. Direito de Preferência (art. 1.373, CC/02). 
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o SUPERFICIÁRIO ou o 
proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições. 
 
 Há divergência doutrinária quanto à natureza do direito de preferência, senão vejamos: 
 
 1ª corrente >> Para Silvio Venosa  Entende que se o legislador não estabeleceu 
expressamente a eficácia real do direito de preferência, então esse direito teria apenas uma 
eficácia pessoal (obrigacional), e por isso seria aplicável, ao caso, analogicamente, o art. 518, 
do CC/02. 
 
 2ª corrente >> Marco Aurélio Bezerra de Melo, Rosenval, CJF  MAJORITÁRIA: 
Sustentam que a natureza do direito real de superfície garantiria ao direito de preferência a 
eficácia real e, portanto, a possibilidade de adjudicação compulsória, aplicando-se, neste 
caso, o disposto ou no art. 504, do CC/02 ou o art. 27, da Lei de Locações (direito de preferência 
do locatário). 
 Art. 504, CC/02  Estabelece um prazo decadencial de 180 dias para a adjudicação 
compulsória. 
 Art. 27, da Lei de Locações  Estabelece um direito de preferência de 06 meses. 
 
- Enunciado 510.CJF, da V JDC: 
“Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de 
preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses, 
contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço”. 
 
5.6. Direito à percepção dos frutos enquanto durar a concessão. 
 
 
 
 
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6. DEVERES DO SUPERFICIÁRIO 
 
6.1. Restituir o imóvel ao final da concessão, com suas respectivas acessões (art. 
1.375, CC/02). 
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, 
construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem 
estipulado o contrário. 
 
6.2. Respeitar o direito do proprietário fundeiro ao uso do subsolo, quando couber 
(art. 1.369, p. único, CC/02). 
 
6.3. Responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1.371, do 
CC/02 e art. 21, §3º, da Lei de Locações). 
 
- Enunciado 94, do CJF: 
Art. 1.371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos 
encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície. 
 
 Importante frisar que, por força do art. 1.371, CC/02, o superficiário é legitimado passivo 
para execuções fiscais, baseadas no imposto de propriedade, desde que a ele tenha sido 
atribuído o ônus integral ou parcial, na forma do título. 
 
:: Obs.01 :: O instituto da SUPERFÍCIE aparece tanto no CC/02, quanto no Estatuto da Cidade. 
 
# Por ser uma Lei mais nova, o CC/02 revogou o Estatuto da Cidade no que se refere ao Direito 
de Superfície? 
R: MAJORITARIAMENTE, a doutrina defende que prevalece a especialidade (e não o 
critério temporal). Assim sendo, o Estatuto da Cidade não foi revogado pelo CC/02 no que se 
refere ao direito de superfície. 
 Portanto, o Estatuto da Cidade serviria para reger as concessões de direito de superfície 
sobre propriedade urbana, servindo de instrumento de realização das políticas públicas e sociais 
relativamente à regularização fundiária e urbana. 
 Enquanto isso, o CC/02 serviria para todas as demais situações de concessão do direito de 
superfície, abrangendo, por exemplo, os imóveis rústicos ou situações em que não há interesse 
público ou social relevantes, e estaria somente no âmbito do interesse privado. 
 
 
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:: Obs.02 :: Tempo determinado e indeterminado (art. 1.369, caput x art. 21, caput, Estatuto 
da Cidade). 
 
# O prazo determinado, no âmbito do CC/02, poderia ser de 500 anos, 1.000 anos? 
R: A ideia do CC/02 é vedar a perpetuidade, é garantir que a propriedade fundeira não fique 
esvaziada indefinitivamente. Embora o legislador não tenha estabelecido um prazo máximo de 
concessão, esta não pode ser tão longa a ponto de gerar um esvaziamento perpétuo 
daquela propriedade fundeira. 
 Por analogia ao USUFRUTO, até 30 anos seria um prazo razoável de concessão do direito 
de superfície (mas não é entendimento pacífico). 
 
:: Obs.03 :: O uso do subsolo (art. 1.369, do CC/02 x art. 21, §1º, do Estatuto da Cidade). 
 
:: Obs.04 :: Proibição de cobrança de Laudêmio. Proibição ou não de cobrança de qualquer 
importância, pelo concedente, na transferência da superfície (art. 1.372, p.ú., x art. 21, do 
Estatuto da Cidade). Neste caso, a Lei Geral teria aplicação subsidiária à norma especial, 
naquilo que a norma especial silenciou (aplicaria o CC/02, proibida a cobrança de qualquer taxa 
análoga ao Laudêmio). 
 
:: Obs.05 :: Possibilidade ou não de concessão do direito de superfície por cisão 
(Enunciado 250, da III JDC). Nem o CC/02 e nem o