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Direito Civil - Reais

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Direitos Reais
Referências bibliográficas:
Cristiano Chaves
Pablo Stolze
Marco Aurélio Bezerra de Melo
Sujeitos:
Ativo: proprietário
Passivo: coletividade. É indeterminado. 
	O sujeito passivo de um direito real é a coletividade, sociedade, que assume o dever de não praticar qualquer conduta que venha a violar, transgredir o direito real alheio.
- Uma vez constituído um direito real, o sujeito ativo tem um vínculo com a coisa.
- O sujeito passivo tem uma obrigação de não fazer com o titular do direito real. A coletividade assume o dever jurídico de não praticar qualquer conduta que agrida o direito real alheio. 
- É um direito absoluto, pois todos devem respeitar a sua titularidade. 
- O objeto de um direito real é o próprio bem. 
- Apenas o direito real é suscetível de usucapião.
- O sujeito passivo tem uma obrigação de não fazer.
	O direito real tem início, normalmente, através da celebração de um contrato. Porém, uma vez acontecendo o registro do título aquisitivo (se o bem for imóvel) ou a tradição (se o bem for móvel), o vínculo passa a se estabelecer com a própria coisa.
- Art. 1225 CC: maioria dos direitos reais. Não é um rol taxativo.
- O mesmo bem pode suportar a titularidade de dois direitos reais distintos.
 	A obrigação propter rem é a obrigação de caráter pecuniário que o indivíduo tem o dever jurídico de adimplir em função de ser titular de um direito real pré-existente. Ex.: custear o muro divisório, cota condominial, pagamento do foro, IPTU.
*Luz e água não são obrigações propter rem, são propter personae, pois se tratam de contrato.
	Questão enfrentada pela doutrina e jurisprudência versa sobre a possibilidade de cobrança da cota condominial do proprietário que tem estabelecida promessa de compra e venda. Se essa última se encontra registrada, o promitente comprador também é titular de direito real sobre o bem, e como tal deve ser responsabilizado pelo condomínio. 
	Na hipótese da promessa não se encontrar registrada, aí sim é possível a cobrança do proprietário, salvo se o condomínio tem ciência inequívoca de que foi realizada a promessa (boletos do condomínio, comunicações enviados nominais ao promitente comprador). Nessas circunstâncias aplica o STJ a tese do venire contra factum proprium.
*O direito real é um direito absoluto, pois todos indistintamente têm o dever de respeita-lo. Além disso, o proprietário pode explorar a coisa do modo que desejar (há limitações: interesse público, função social - dar adequada utilização à coisa sob pena de perder a titularidade do direito real ou sofrer alguma espécie de limitação a ele). Ex.: desapropriação, tombamento, regras de gabarito (int. público), redução dos prazos de usucapião do CC/16 para o CC/02, consagração de uma nova modalidade de usucapião (art. 1240-A CC/02), 
*Art. 1255, par. único CC/02( acessão inversa/invertida). A regra é o princípio da gravitação jurídica (acessório acompanha o principal), mas neste caso não é aplicado, pois o possuidor de boa fé deu adequada utilização ao bem. 
*Art. 1258 CC/02: desapropriação no interesse privado.
	CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS:
	Oponibilidade erga omnis (absoluto): toda a coletividade deve respeitar o direito real.
	Taxatividade: só são admitidos os direitos reais expressamente previstos em lei (nem todos estão previtos no art. 1225 CC). Ex.: enfiteuse.
	Aderência: pela característica da aderência, uma vez criado um direito, o mesmo se incorpora à coisa criando um vínculo inafastável, de forma que fica impossível identificar a coisa móvel ou imóvel sem o direito. Como desdobramento da aderência, encontramos a ambulatoriedade e a sequela.
	Ambulatoriedade: capacidade de deslocamento do direito real, que não é afetado ou extinto pelo deslocamento ou afastamento temporário da coisa, nem mesmo pela transferência de titularidade. Assim, se o indivíduo aluga, não perde a propriedade por conta de ter elaborado esse contrato.
	Sequela: consiste na prerrogativa do titular do direito real de retomar a coisa onde quer e com quem quer que ela se encontre. O exercício do direito de sequela é feito habitualmente através da intervenção do judiciário, pela propositura das ações reais. Excepcionalmente admite-se o uso da própria força para o exercício da sequela, na forma do art. 1210, §1º CC.
	Perpetuidade: o direito real é criado sem tempo de duração, para ter um tempo indefinido de duração. Não é inerente a todos os direitos reais, alguns são temporários. Ex.: hipoteca, usufruto.
	Preferência: inerente apenas aos direitos reais de garantia (ex: hipoteca e penhor). A característica da preferência é inerente aos direitos reais de garantia, como a hipoteca e o penhor, e implica em reconhecer a prioridade do recebimento do crédito pelo credor com garantia real diante dos credores quirografários em caso de insolvência ou falência do devedor. A preferência não é, entretanto, em relação a todo e qualquer crédito, e sim contra alguns, daí se dizer erga alíquos, considerando que a preferência não se aplica a todos os créditos na ordem de pagamento prevista no art. 83 da lei 11.101/05. A jurisprudência consolidou o entendimento através da súmula 478 STJ de que o débito condominial terá prioridade no recebimento em detrimento do pagamento do credor hipotecário. Trata-se de obrigação propter rem, e portanto o seu não pagamento acaba resvalando em cima dos demais condôminos, que se veem obrigados a custear a coisa comum através de cotas extras, assumindo assim uma dívida que não lhes pertence. Ademais, o não custeio de tais verbas importará em uma desvalorização da coisa comum, e por consequência também do imóvel devedor, que não terão a devida manutenção. Assim, no momento da alienação do imóvel para o pagamento das dívidas, isso importará em flagrante apuração de um valor menor do que seria recebido se a coisa estivesse valorizada. A prioridade do condomínio deixa mais clara a característica erga alíquos do credor com garantia real. 
	Elasticidade: 4 poderes ou faculdades inerentes à propriedade (do proprietário pleno): usar (morar, dar em comodato), gozar/fruir (perceber os frutos - naturais, obtidos sem a participação humana; industriais, obtidos com a participação humana, e civis, obtidos pelo titular do direito de fruir pela utilização da coisa principal por outrem), dispor (alienar, transferir a propriedade a título oneroso ou gratuito e gravar, oferecer ou dar em garantia) e reivindicar. Os poderes de usar, fruir e dispor são conhecidos como o aspecto interno da propriedade, considerando que para que o proprietário se valha de tais faculdades ele só precisará da própria coisa. O poder de reividicar é conhecido como aspecto externo da propriedade, considerando que para que se faça uso do mesmo, necessário se faz a concorrência de terceiro que tenha a coisa em seu poder de forma injusta. A faculdade de reivindicar não pode ser exercida de forma arbitrária pelo simples fato de o indivíduo ser proprietário contra quem tenha a coisa em seu poder de forma legítima, como o locatário, na constância da locação ou o comodatário, na constância do comodato.O proprietário é conhecido como pleno quando concentra em suas mãos as 4 faculdades inerentes à propriedade. Em determinadas situações, alguns desses poderes , um desses poderes ou até mesmo parte dessas faculdades se encontra nas mãos de outra pessoa que não a do proprietário. Nessas circunstâncias o proprietário passará a ser reconhecido como limitado ou restrito. A elasticidade está, portanto, atrelada à possibilidade que a propriedade tem de não estar obrigatoriamente com suas faculdades nas mãos do proprietário, já que terceira pessoa, que não o dono, poderá ter esses poderes em suas mãos, ou parte deles. Nas hipóteses em que a propriedade é limitada ou restrita, terceiro, que não o proprietário, tem em suas mãos algumas, uma ou parte de uma das faculdades inerentes à propriedade de um bem que pertence a outrem, ou seja, a propriedade limitada implica em reconhecer que há direito real sobre coisa alheia, em favor depessoa estranha à do dono.
- Posse: art. 1.196, CC/02. A titularidade das 4 faculdades inerentes à propriedade, bem como a titularidade de um direito real sobre coisa alheia confere aos titulares a possibilidade de exercitar esses poderes. O exercício está atrelado à prática de atos, ao mundo concreto, e portanto ao fenômeno da posse. O titular tem direito à posse, porém em inúmeras situações o indivíduo faz uso das faculdades sem ser titular das mesmas. Servem como exemplo o invasor que mora no imóvel, fazendo uso do mesmo sem ser titular, e a pessoa que, munida de documento precário relativo a um imóvel, "vende" parte dele a outrem, exercendo o poder de disposição sem que seja titular do mesmo. 
1- Teoria subjetiva da posse (Savigny): pela teoria subjetiva da posse, para que alguém seja considerado possuidor é necessário que reúna 2 requisitos cumulativamente: o corpus e o animus. O primeiro vem a ser a coisa e a prática de um conjunto de atos materiais que revelem poder físico sobre ela. Assim, o locatário, o comodatário, o usufrutuário possuem corpus. O animus vem a ser a intenção de se tornar dono da coisa, ou seja, o indivíduo tem o bem sob sua esfera de vigilância porque pretende adquirir a propriedade. Como a posse exige, para a sua caracterização, também o animus, nenhuma das pessoas supracitadas seriam tidas como possuidoras. Se o indivíduo só tem o corpus, ele é mero detentor.
2- Teoria objetiva da posse (Ihering): pela teoria objetiva da posse, o seu idealizador deixou de lado o corpus e o animus, sustentando que a posse está atrelada à ideia da chamada visibilidade de domínio, ou seja, para caracterizar a posse, fundamental se faz que o indivíduo se comporte em relação ao bem como se proprietário fosse. A coletividade, ao observar a conduta daquele indivíduo, julga que se está diante do proprietário por conta da forma como a pessoa prossegue em relação ao bem. Por esta teoria, diz-se detentor aquele indivíduo a quem a lei retira a qualidade de possuidor. Admite-se duas formas de detenção: uma desinteressada e outra interessada, ambas tendo como ponto de partida a coisa, ou seja, o indivíduo tem a coisa em seu poder por ter interesse econômico no bem. A hipótese mais usual de detenção, mas não a única, é a do art. 1.198 CC/02, que consagra a figura do fâmulo ou servo da posse, onde se enquadram o caseiro, a empregada doméstica, o empreiteiro, sendo hipóteses de detenção desinteressada.
- O contrato de depósito é aquele em que o depositário, sem a faculdade de usar a coisa, assume o dever de zelar pela mesma, evitando que se deteriore. Para alguns doutrinadores, como o depositário não pode fazer uso do bem, não tem a oportunidade de ostentar a visibilidade de domínio e ainda pela mesma razão, ou seja, por não poder usar está sob as ordens do depositante, e portanto não teria a posse. Para outros doutrinadores, o depositário no exercício do seu dever de zelar pela coisa tem plena autonomia para deliberar como fazê-lo, e portanto seria possuidor, já que nesse aspecto não age sob as ordens do depositante.
3- Teoria sociológica da posse: não tem por objetivo prevalecer ou ocupar o lugar das demais. A sua adoção tem por objetivo influenciar no processo de formação das normas, fortalecendo o fenômeno da posse diante da propriedade, fazendo com que essa última seja extinta ou restringida em algumas situações diante da posse. A função social da posse foi acolhida pela constituição, bem como pelo atual Código Civil, que possui uma série de dispositivos que deixam clara a sua influência, possibilitando às vezes até mesmo a perda da propriedade. Servem como exemplo a redução dos prazos de usucapião, o art. 1.255, par. único, bem como o 1.2258 CC/02, dentre outros. Nos dias atuais, a função social não inspira só a elaboração das normas como cláusula geral, mas também é usada pelo magistrado para melhor solução do caso concreto. 
Atos de mera permissão ou tolerância - art. 1208, primeira parte
São concessões feitas pelo legítimo possuidor ou proprietário a um terceiro, concessões essas feitas a título obsequioso, sem transferir qualquer parcela de poder sobre a coisa. Possuem duas características a eles inerentes: são transitórios e ocorrem a título precário, o que implica em reconhecer que poderão ser cassados a qualquer tempo, já que o contemplado não tem qualquer parcela de poder sobre a coisa. Trata-se de detenção interessada, porque o beneficiado tem interesse na coisa. Envolve uma conduta positiva, sendo de mera permissão, ou negativa, sendo de mera tolerância. 
Classificação da posse
a) Possuidor pleno
Diz-se possuidor pleno aquele indivíduo que tem o exercício dos 4 poderes ou faculdades inerentes à propriedade, situação jurídica essa que pode derivar da propriedade ou do próprio exercício da posse. O possuidor pleno pode optar em transferir o contato direto com a coisa, imediato, reservando para si a possibilidade de no futuro ter de volta o contato com o bem. Nessas circunstâncias ocorrerá o fenômeno conhecido como desdobramento da posse, existindo assim um possuidor indireto, que vem a ser aquele que não tem a coisa sob seu poder por conta de um direito real ou pessoal constituído, mas poderá reaver o contato com o bem em momento futuro, e o possuidor direto, que tem o contato imediato com a coisa. Na forma do art. 1.197 CC/02, o grande efeito prático dessa definição é o de que ambos poderão defender a posse diante de terceiros, bem como reciprocamente. 
b) Composse
Na composse duas ou mais pessoas são simultaneamente, em conjunto, possuidoras de uma mesma coisa, situação jurídica essa que pode advir da co-propriedade, da titularidade de um direito real diverso (como dois usufrutuários) ou até mesmo de um direito pessoal (como dois comodatários de um mesmo bem). Na forma do 1.199 CC/02 qualquer um dos co-possuidores pode sozinho defender a posse do todo sem necessitar de anuência ou concordância dos demais, desde que a coisa seja indivisa. A única exceção é a prevista no art. 10, §2º CPC, onde a composse deverá ser defendida por ambos os cônjuges ou ajuizada a ação contra ambos.
Como característica dos direitos reais está a exclusividade, que implica em reconhecer que a coisa não pode suportar uma mesma espécie de direito real titulada por diversas pessoas que aleguem possuir direitos reais distintos. A composse, a co-propriedade não se constituem em exceção à regra, já que nelas não há direitos reais distintos sobre o mesmo bem, mas sim um único direito exercido por mais de uma pessoa. 
c) Posse justa e injusta 
O art. 1.200 CC/02 acaba por definir a posse justa por exclusão, na medida em que, se o caso concreto não revela a presença de um dos vícios objetivos da posse, a mesma será considerada justa, até mesmo por que em homenagem ao princípio da função social da posse deve-se presumir a justiça. Muito embora seja costumeiro falar em posse violenta, clandestina ou precária, que são os vícios da posse, é melhor optar em posse viciada, iniciada ou contaminada por tais vícios, já que os mesmos não se constatam a todo tempo, mas sim apenas no início da posse.
- Violência (posse vi): A posse adquirida pela violência estará presente naquelas hipóteses em que o indivíduo se utiliza da força física ou da coação moral para obter para si o bem. Utilizada a violência, o agressor, que já tem a coisa sob seu poder, mas ainda sofra resistência do legítimo possuidor, que pode inclusive se valer do desforço possessório previsto no art. 1.210, §1º CC/02 será considerado detentor interessado e só passará a ser considerado possuidor injusto no momento em que o legítimo possuidor deixar de oferecer resistência. A posse será qualificada como injusta até que fato superveniente e eventual a legitime, como usucapião ou até mesmo a celebração de um contrato. 
- Clandestinidade (posse clan): N clandestinidade o indivíduo obtém o contato imediato às ocultas, às escondidas e, por algum tempo, mantém a ausência de publicidade. Enquanto mantiver a situação sem publicidade, será considerado umdetentor interessado, passando a ser possuidor no momento em que vier a conferir publicidade à sua ocupação ou contato com a coisa. A posse será injusta até que fato superveniente e eventual venha a legitima-la. Nos dois vícios vistos o contato imediato com a coisa é concomitante ao aparecimento do vício. Os vícios objetivos da posse são apenas sustentáveis pelo legítimo possuidor, e assim, diante da coletividade, o indivíduo será tido como possuidor justo. 
- Precariedade (posse precario): na precariedade o indivíduo tem o contato físico com a coisa em razão de um fato legítimo como possuidor direto ou fâmulo da posse, e ao ser solicitada a devolução do bem pelo legítimo possuidor ou pelo proprietário, o mesmo se nega a fazê-lo. Nesse vício o contato com o bem é antecedente ao aparecimento do vício. 
- Precariedade (cont.): no que diz respeito à precariedade, o art. 1208 CC/02, segunda parte, nada menciona a seu respeito entendendo a doutrina mais tradicional que o indivíduo jamais se tornaria possuidor, já que essa posse nunca se convalesceria, e o indivíduo assim seria eternamente um detentor interessado. Trata-se de entendimento que não está de acordo com a função social da posse, e por conta disso os doutrinadores mais modernos sustentam que haverá detenção interessada até o momento em que o ocupante deixar inequívoco ao legítimo possuidor, seja porque disse que não devolveria de forma expressa, seja porque começou a se comportar em relação à coisa como se dono dela fosse, passa a ser possuidor injusto, contaminado pelo vício da precariedade, iniciando-se deste momento a contagem do prazo de usucapião. 
d) Posse jus possidendi e jus possessionis
A posse jus possidendi é aquela que vem amparada por uma relação jurídica anterior de direito real ou pessoal e que autoriza o indivíduo ao exercício da posse (usufrutuário, locatário). 
Na posse jus possessionis, estamos diante da posse proveniente do próprio fenômeno da posse, ou seja, o indivíduo tem o direito a possuir sem estar amparado em qualquer relação jurídica prévia (invasor diante da coletividade).
e) Posse originária e derivada
Na posse originária não se identifica o fenômeno da transmissão, ou seja, o indivíduo adquire sua posse por sua própria força, sem que o bem a ele tenha sido entregue. Nessa modalidade o novo possuidor não assume os vícios e características existentes em relação ao antecessor. 
Na posse derivada o indivíduo recebe a coisa do seu antecessor, identificando-se o fenômeno da transmissão. Como há a entrega da posse, o sucessor assumirá a mesma com as características e vícios que existiam em relação ao antecessor. 
Na posse derivada, a mesma poderá ocorrer por sucessão universal ou singular. Na primeira hipótese o sucessor receberá uma universalidade de direito, ou seja, um complexo de relações jurídicas que eram tituladas pelo antecessor e que estão em situação indeterminada. A mesma poderá ocorrer por ato inter vivos ou causa mortis, sendo a primeira exemplificada por uma incorporação de uma sociedade empresária a outra e a segunda pelo óbito, onde os herdeiros assumirão imediatamente os bens do morto. Na sucessão universal a soma de posses para usucapião é obrigatória, e não facultativa. Na sucessão singular o indivíduo sucede em bem específico e determinado, como acontece na compra de um bem ou na cessão da posse de um imóvel. Muito embora a posse seja derivada, a soma ou união de posses pelo sucessor não é obrigatória em relação à posse do antecessor, como acontece na sucessão universal. Pode o atual possuidor não ter interesse nessa soma para efeito da contagem de usucapião. 
f) Posse natural e civil (jurídica)
Na posse civil ou jurídica o indivíduo recebe a posse em virtude de lei ou de cláusula contratual independentemente do efetivo contato físico com a coisa, como se exige na posse natural. Como visto acima, a morte do pai implica na transferência imediata da posse aos sucessores porque a lei assim determina, mesmo que os herdeiros não estejam com o bem. Outro exemplo de posse civil é a cláusula constituti, também conhecida como constituto possessório. Está presente essa cláusula naquelas hipóteses em que o indivíduo aliena bem de sua propriedade e transfere a posse plena por conta de cláusula expressa ao adquirente, mantendo a posse direta do bem. Trata-se de cláusula que não se presume, até porque a entrega da posse em regra deve ser imediata e implica na aquisição da posse pelo adquirente de forma ficta, já que o mesmo jamais teve contato direto com a coisa. Por conta da cláusula o alienante possuía diretamente coisa que lhe pertencia, e agora possui coisa que pertence a terceiro. A grande vantagem da inserção dessa cláusula é a de que caso o alienante não entregue o bem na forma estabelecida, o adquirente recuperará a coisa de forma mais célere. A cláusula só produzirá efeitos em relação às partes, e não contra terceiros que não participaram do ajuste.
g) Posse de boa fé e posse de má fé
O código, nos art. 1201 e 1202, não traça um conceito de posse de boa fé, devendo-se chegar à sua compreensão por exclusão naquelas hipóteses em que o possuidor ignora de forma escusável, desculpável o vício q lhe impede de possuir. O invasor não pode assim entender estar de boa fé, já que tem conhecimento q a coisa pertence a alguém. Para que se invoque a boa fé necessário se faz que o juiz fique convencido de que o possuidor realmente ignora o fato que lhe impede de possuir, atento ao conceito do homem médio e as condições socio-econômicas do possuidor. A posse de boa fé tem grandes desdobramentos práticos, destacando-se inicialmente o direito de indenização pelas benfeitorias. O possuidor de boa fé tem direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e uteis, podendo ainda levar consigo as voluptuárias caso não haja prejuízo à coisa principal. Em se tratando de comodatário, o mesmo só terá direito as benfeitorias necessárias, na forma do art. 584 CC, já que todas as despesas que decorram do uso do bem, dentre as quais as benfeitorias úteis, não são indenizáveis. Se o possuidor é de má fé, só terá direito de ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias na forma do art. 1220 CC. 
O direito de retenção, previsto nos art. 1219 e 1220 CC, também é outra consequência da posse de boa fé. Entende-se como direito de retenção o direito de indivíduo de permanecer no imóvel ou com o móvel até que seja indenizado pelo autor. O direito de retenção é meio de defesa através do qual o réu de uma ação possessória ou petitória não impede a pretensão do autor, não visa extingui-la, apenas postergar a entrega do bem até que a indenização seja paga. O possuidor de má fé não tem direito de retenção, apenas o de boa fé, sendo certo que o comodatário apenas em relação às benfeitorias necessárias. 
Aquele que invocar em seu favor a boa fé, a perderá através da citação válida, onde o juiz ao final reconheça a procedência do pedido, salvo se uma circunstância antecedente permite que o indivíduo passe a ter má fé, como acontece, por exemplo, na notificação para a extinção de um comodato verbal.
O direito de retenção devidamente reconhecido por sentença não confere ao réu o direito do mesmo morar indefinidamente e sem qualquer contraprestação no imóvel. Assim, muito embora tenha o direito de ser indenizado, deverá pagar valor pela sua ocupação, sob pena de enriquecimento sem causa por sua parte, podendo-se afirmar que dependendo do prazo decorrido até a sentença que julga procedente e reconhece a retenção, poderá acontecer uma compensação total ou parcial do crédito. A natureza jurídica do direito de retenção é, para alguns doutrinadores, genuíno direito real, uma vez que reconhecida a retenção fica estabelecido um vínculo com o bem, e, portanto, identificadas as características da aderência e da sequela. Ademais, a retenção é oponível erga omnis, ou seja, caso o atual possuidor ou proprietário proceda a transferência do bem a terceiro, este ficará obrigado a respeitar a retenção. Outros doutrinadores entendem que se trata dedireito obrigacional sui generis, não podendo se enquadrar como direito obrigacional típico porque o vínculo não é entre pessoas, nem mesmo se estabelece de forma voluntária, já que a retenção deriva da lei, mas como não é passível de registro, não poderia ser considerada como direito real, até mesmo porque uma vez paga a indenização, ou seja, a entrega da prestação, o indivíduo deve largar o bem, não sendo seu conteúdo a própria coisa, mas sim a entrega de dinheiro. 
Outra consequência da posse de boa fé é a disciplina das acessões artificiais. Enquanto as benfeitorias não possuem valor econômico próprio e ao serem realizadas aderem ao bem de forma que não é mais possível isola-las física ou economicamente, as acessões realizadas pelo homem possuem valor econômico próprio e são perfeitamente isoladas, separadas física e economicamente da coisa a que aderem, além de se constituírem em forma de aquisição da propriedade imobiliária. O art. 1255 CC trata da questão deixando claro que as construções e plantações realizadas pelo possuidor de má fé são perdidas em favor do dono do solo. Porém, se age de boa fé, tem direito à indenização, aplicando-se por analogia ao art. 1219 CC o direito de retenção, que não é previsto de forma expressa em relação às acessões. 
Como consequência da posse de boa fé, o possuidor, enquanto mantida essa qualidade, não está obrigado a devolver os frutos naturais, civis ou industriais que tiver recebido, como na hipótese de ter alugado o bem que outrora possuía. Se a coisa vier a perecer em seu poder só responderá se tiver agido dolosamente, nem mesmo culposamente, caso, por exemplo, tivesse ateado fogo no bem possuído. Se o indivíduo agiu de má fé, todos os alugueis e plantações que o mesmo tenha recebido deverão ser restituídos ao legítimo possuidor, obedecido o prazo prescricional de 3 anos. Responderá ainda com culpa presumida pela deterioração do bem, cabendo ao possuidor de má fé provar que a coisa pereceria em poder do legítimo possuidor de igual forma, invertendo-se assim o ônus da prova. 
h) Posse com justo título
- Art. 1201 par. único CC/02.
- Art. 1242 e par. único CC/02.
O legislador se utiliza da expressão “posse com justo título” em dois momentos distintos do código, cada um deles contando com um alcance absolutamente diverso. No art. 1201, par. único o legislador, ao se utilizar dessa expressão, quis que ficassem abrangidos por ela aqueles indivíduos que possuem em suas mãos um documento que autoriza a possuir, servindo como exemplo o locatário, o usufrutuário etc. Munido de justo título, se estabelece em seu favor a presunção relativa de boa fé, com todas as consequências acima vistas.
Ao tratar do usucapião no art. 1242 e em seu par. único, o alcance do justo título será diverso. Diz-se possuidor com justo título aquele indivíduo que tem em seu poder documento que é hábil a, em tese, transferir a propriedade em seu favor. Independentemente da análise concreta, específica do instrumento, diz-se possuidor com justo título. Servem como exemplo o formal de partilha em que não constou um dos herdeiros, a escritura de compra e venda feita sem a outorga uxória e a venda a non domino. Outros doutrinadores costumam definir a posse com justo título como aquela em que o indivíduo tem em suas mãos documento apto a criar a legítima ilusão de que com ele se tornará proprietário do bem. Assim, o portador de promessa de compra e venda que tenha pago o preço pode se enquadrar como possuidor com justo título para efeitos do 1242. 
i) Posse nova e velha
- Posse nova: até 1 ano e 1 dia.
- Posse velha: superior a 1 ano e 1 dia. 
j) Posse ad interdicta e posse ad usucapionem 
- Posse ad usucapionem: posse animus domini, com intenção de adquirir a propriedade. Pela teoria subjetiva.
Diz-se posse ad interdicta aquela em que o indivíduo pode se utilizar dos interditos ou ações possessórias para a defesa da sua posse. Toda posse permite a propositura das demandas possessórias para sua defesa, até mesmo naquelas circunstâncias em que há um vício objetivo que não afasta a possibilidade do possuidor de defender a sua posse diante da coletividade.
Interversão/inversão
Fato de natureza jurídica
Ocorrerá o fenômeno da inversão em toda e qualquer situação em que o indivíduo alterar a qualidade, os atributos de sua posse, passando a ostentá-la, por circunstância superveniente, com outras especificações, qualidades. A inversão poderá se dar por um fato de natureza jurídica. De acordo com o professor Cristiano Chaves isso acontecerá naquelas hipóteses em que o indivíduo tem a posse viciada objetiva e/ou subjetivamente, e posteriormente é celebrado direito real ou pessoal que tornará a posse justa, alterando, portanto, a qualidade da sua posse. Nesse contexto, seria hipótese de inversão o indivíduo que invadiu e veio a usucapir, aquele que se utilizou da violência e depois celebrou contrato de arrendamento com o legítimo possuidor etc. Alguns doutrinadores alargam a inversão nessa hipótese, compreendendo toda e qualquer situação em que o indivíduo, por contrato ou direito real, altera a qualidade de sua posse, servindo como exemplo o constituto possessório. 
Fato de natureza material
Nessa espécie a posse vinha sendo exercida de determinada maneira e o indivíduo unilateralmente altera a qualidade de sua posse. A alteração unilateral exige a prática de atos que deixem clara a modificação ocorrida em relação ao bem, seja porque o possuidor começou a construir acessões, realizar benfeitorias ou ainda porque começou a se apresentar como se dono da coisa fosse. Essa alteração unilateral passa, inevitavelmente, pela prática de condutas reiteradamente praticadas, e é imprescindível para identificar o início da contagem do prazo de usucapião quando o indivíduo tenha se tornado possuidor com animus domini.
Traditio brevi manu
O referido fenômeno acontecerá naquelas hipóteses em que o indivíduo era detentor ou possuidor direto e veio a adquirir, por fato superveniente, a propriedade do bem, se tornando assim possuidor pleno. Servem como exemplo a hipótese do caseiro que recebe em doação o bem que ocupava, bem como o inquilino que compra o bem que a ele era locado. Se no constituto possessório estamos diante do desmembramento da posse, bem como do fato de que o indivíduo possuía coisa própria e agora possui coisa alheia, no traditio ocorre a concentração da posse e a pessoa que possuía coisa alheia, agora possui coisa que lhe pertence. A tratitio brevi manu se enquadraria como fato de natureza jurídica compreendido de forma mais ampla a inverter o título da posse. 
Ações possessórias típicas
As ações possessórias típicas vêm tratadas nos art. 920 ao 933 CC e são 3, sendo assim chamadas porque essas ações só admitem como causa de pedir a alegação de que o autor é possuidor. O CPC prevê outras ações que não estão apenas a serviço da posse, já que o autor das mesmas poderá ter como fundamento outro instituto, não só a alegação de ser possuidor. Nas ações de nunciação de obra nova e embargos de terceiro, poderá o autor utilizar como fundamento para propô-las a posse, dentre outros institutos. Caso o argumento, a causa de pedir, seja a posse, estaremos diante de uma ação possessória atípica.
Ver art. 10, §2º CPC; art. 95 CPC
É necessário observar o litisconsórcio passivo necessário entre os cônjuges que venham a praticar o ato lesivo à posse, devendo os mesmos, em conjunto, funcionarem como autor da ação no caso da lesão ter sido praticada contra o casal. 
Nas ações possessórias que versem sobre imóvel, a competência territorial, que em regra é relativa, no caso é absoluta, aplicando-se a regra do foro da situação do imóvel (foro rei sitae). Em se tratando de competência absoluta, caso a ação seja proposta no local errado deverá o juiz de ofício reconhecer da incompetência. Caso não o faça, o réu deverá suscitá-la na preliminar de contestação. A competência no caso é improrrogável e os atos praticados junto ao juízo incompetente são todos nulos.
	Reintegração de posse (esbulho – privarda posse integralmente)
Na referida ação o réu praticou ato que impede o legítimo possuidor, de forma injusta, a ter a posse direta do bem. Para o ajuizamento desta ação é requisito fundamental que o autor comprove que em algum momento ele ou seu antecessor exerceu a posse direta sobre o bem, bem como que está sendo privado total e injustamente pelo réu da demanda. Serve como exemplo a hipótese do comodatário que, extinto o comodato, não quer deixar o bem e a do caseiro que após receber as verbas trabalhistas não pretende deixar a coisa. 
Ver art. 5º lei 8245/91.
	Manutenção de posse (turbação – atrapalhar a posse)
A ação de manutenção de posse terá cabimento sempre que o legítimo possuidor for incomodado, atrapalhado, perturbado em sua posse. Tal ação também tem cabimento naquelas situações em que há uma privação parcial da posse (alteração de limite de terreno).
	Interdito proibitório (ameaça de esbulho ou turbação)
Terá cabimento toda vez que o autor narrar a prática de uma ameaça de turbação ou de esbulho. 
Para cada lesão possessória identifica-se uma ação possessória típica correspondente, não devendo se confundir o interdito proibitório (espécie) com o interdito possessório (gênero).
O art. 920 do CPC consagrou o princípio da fungibilidade das ações possessórias típicas. Assim, se o indivíduo propõe uma ação de reintegração de posse, mas em sua inicial narra fatos que conduziriam a uma turbação, o magistrado receberá a ação equivocadamente ajuizada como se a correta fosse. Se o código não tivesse consagrado a fungibilidade a consequência normal seria a extinção do processo sem resolução do mérito.
A fungibilidade se deve ao fato de que a posse e as lesões possessórias estão em constante mudança já que se trata de situações fáticas e, portanto, o que hoje é uma lesão, amanhã poderá ser outra, não sendo razoável que o autor tenha que propor uma nova ação.
O art. 922 do CPC estabelece o caráter dúplice das ações possessórias típicas. Em regra, o réu que pretende formular pedido em face do autor deverá se valer da demanda reconvencional onde o réu propõe ação contra o autor no mesmo processo. Por conta da norma, em sede de ação possessória típica, o réu, ao contestar, além de sua defesa poderá na própria contestação formular pedido em face do autor, sem necessidade de reconvir, tal como: pedido possessório típico, indenização por benfeitorias necessárias e úteis e, até mesmo, reconhecimento do usucapião.
Em matéria de ação possessória típica não pode o réu em sua defesa arguir a chamada exceção de domínio, ou seja, para tentar obstaculizar a pretensão do autor, não poderá o réu alegar ser o proprietário ou titular de outro direito real. Da mesma forma, o juiz não poderá julgar improcedente a ação possessória típica usando como argumento o fato do réu ser o proprietário do bem, salvo na hipótese de usucapião, uma vez que nesta o réu tem melhor posse do que a do autor, tanto que já adquiriu a propriedade do bem pelo usucapião.
Liminar na ação possessória
Proposta ação possessória típica em qualquer de suas modalidades, caso o autor da ação em sua petição inicial narre e comprove pelos documentos que a acompanham que a lesão possessória praticada pelo réu é inferior a 1 ano e 1 dia, deverá o magistrado, convencido dessa alegação, conceder liminarmente a proteção possessória pretendida. A liminar será concedida sem a oitiva do réu tão logo recebida a inicial, e possui natureza jurídica de antecipação de tutela, que, entretanto, não se sujeita aos requisitos do art. 273 do CPC, mas apenas à comprovação de que a lesão é inferior a 1 ano e 1 dia. A liminar não é avaliada tomando por base o tempo de posse, mas sim o tempo de lesão. 
Proposta a ação possessória típica de força nova, caso o magistrado não fique convencido pela leitura da inicial e diante da documentação que a acompanha de que a lesão possessória é inferior a 1 ano e 1 dia, bem como de que o autor não comprovou os demais requisitos do art. 927 do CPC, designará audiência denominada como de justificação, oportunizando ao autor que comprove os requisitos do art. 927 CPC através de prova testemunhal. Finda a audiência o juiz decidirá a liminar, saindo o réu citado do ato para oferecer contestação no prazo do rito ordinário.
Em sendo a ação possessória de força velha, muito embora não caiba a liminar de ano e dia, o autor poderá requerer a antecipação de tutela desde que preencha os requisitos do art. 273 do CPC. 
Posse de bem público
Quanto à posse de bem público a doutrina e a jurisprudência costumam entender pela ausência de posse, considerando em especial a impossibilidade do usucapião. Os doutrinadores mais modernos entendem que o bem dominical, que vem a ser o bem que é de titularidade da pessoa jurídica de direito público que não confere a ele qualquer finalidade pública, tal como um terreno vazio ou imóvel alugado, poderá sujeitar o ocupante a ter posse para efeitos de indenização e retenção se o possuidor está de boa fé, jamais sendo possível o usucapião. Muito embora não se possa sustentar a posse diante dos bens públicos é possível sustenta-la diante da coletividade.
Ação petitória
Caso o autor não tenha a posse direta ou não tenha como demonstra-la, já que não possui provas de que em algum momento ele ou seu antecessor exerceu a posse direta do bem, deverá deixar o universo das ações possessórias típicas ingressando no juízo petitório. A ação petitória é um gênero e compreende toda e qualquer ação que tenha por fundamento a alegação de titularidade de um direito real (propriedade ou qualquer outro). Destaca-se a ação reivindicatória, onde com base na titularidade se requer ao juiz a entrega da posse. Como a ação reivindicatória não pertence às ações possessórias típicas a ela não se aplica o caráter dúplice, devendo o réu reconvir e não fazer pedido contraposto, não se aplicando a fungibilidade, ou seja, se o autor propuser uma ação de reintegração de posse quando o correto seria uma reivindicatória deverá o juiz extinguir o processo sem exame do mérito por falta de interesse de agir. Por fim, em se tratando de ação petitória não será cabível também a liminar de ano e dia, apenas o pedido de antecipação de tutela nos moldes do art. 273 do CPC. 
Na ação reivindicatória o pedido a ser feito pelo autor é de imissão na posse. Alguns doutrinadores distinguem a ação reivindicatória da ação de imissão na posse, argumentando que na primeira o autor não tem como comprovar a sua posse, ou seja, que um dia veio a exercê-la, e na segunda confessadamente na inicial alega jamais ter tido a posse. 
Após realizada a audiência de justificação, caso o magistrado ainda tenha dúvidas acerca da concessão ou não da liminar, deverá manter o possuidor direto na posse do bem na forma do art. 1211 CC, art. esse que também poderá ser aplicado em favor do possuidor direto quanto ao mérito. 
A inserção da cláusula constituti implica em que o adquirente assuma a posse plena de forma ficta, devolvendo ao alienante a posse direta. Assim, considerando a entrega da posse em favor do adquirente, poderá o mesmo lançar mão da ação possessória típica, inclusive de força nova, caso o bem não seja entregue no prazo convencionado, respeitada ainda a data da lesão. Em não havendo o constituto possessório, o adquirente que não tiver a coisa a ele entregue na forma ajustada, deverá lançar mão da reivindicatória sem possibilidade de liminar de ano e dia, podendo apenas requerer antecipação de tutela na forma do art. 273 do CPC.
Direitos reais específicos
	Usufruto
No usufruto o usufrutuário terá em suas mãos os poderes de usar e fruir sobre determinado bem móvel ou imóvel, ao passo que o nuproprietário terá apenas os poderes de dispor e reivindicar. Constituído o usufruto, o nuproprietário ganha esse nome exatamente por estar desprovido dos poderes que revelam à coletividade quem seria a pessoa do proprietário. O usufruto tem natureza jurídica de direito real sobre coisa alheia, de gozo ou de fruição. Uma vez instituído validamente o usufrutoo vínculo do usufrutuário é com a coisa e não mais com o seu instituidor. Assim, o usufrutuário pode alugar, emprestar o imóvel sobre o qual tem o usufruto sem dar qualquer satisfação ao nuproprietário. Da mesma forma o nuproprietário poderá vender o imóvel sem a anuência do usufrutuário, sendo certo que o adquirente ficará obrigado a respeitar o usufruto até o seu término, já que o vínculo é com a coisa.
Características:
Além das características comuns aos direitos reais, tais como oponibilidade erga omnis, sequela etc., o usufruto contém 3 características a ele peculiares.
	Temporariedade: a temporariedade é inerente ao usufruto e significa reconhecer que no momento de sua criação o usufruto tem termo ou condição estipulado pelo instituidor, assim entendido como evento futuro e certo ou incerto pelo qual durará o usufruto. Assim, o mesmo poderá ser constituído por 10 anos ou enquanto o indivíduo permanecer casado, p. ex.. 
	Personalíssimo: Qualquer que seja o termo ou condição escolhido pelo instituidor, a morte do usufrutuário sempre extinguirá esse direito real, passando o proprietário limitado a proprietário pleno. Trata-se assim de direito real personalíssimo, sendo certo que a morte do nuproprietário, pendente o usufruto, implica na transferência da nupropriedade aos herdeiros, que deverão respeitar o usufruto, já que como dito anteriormente o vínculo do usufrutuário é com a coisa. 
	Inalienabilidade: quanto à característica da inalienabilidade, o usufrutuário não poderá transferir a titularidade dos poderes de usar e fruir a título oneroso ou gratuito. Assim, não pode vender, doar ou permutar o seu usufruto, possuindo apenas a faculdade de renunciar, abrir mão do seu usufruto. O usufrutuário poderá praticar atos que envolvam a cessão onerosa ou gratuita dos seus poderes, alugando, dando em comodato etc., já que tais negócios jurídicos não implicam na transferência da titularidade. 
Estando pendente locação feita pelo usufrutuário, caso o mesmo venha a óbito, pela redação do art. 7º da Lei do Inquilinato não estará o nuproprietário, que agora é proprietário pleno, obrigado a respeitar a locação, salvo se quando da celebração da locação o nuproprietário anuiu a mesma. Trata-se de hipótese de resilição unilateral, uma vez que não há inadimplemento por parte do locatário. A jurisprudência tem entendido que, com base nos princípios da boa fé objetiva e da cooperação dos contratos, estando o mesmo vigorando por prazo determinado, o locatário poderia exigir, contrariamente à norma acima citada, a continuidade do contrato até mesmo porque o proprietário pleno não terá qualquer prejuízo já que a verba locatícia a ele passará a ser paga. 
Formas de constituição do usufruto
	Ato intervivos: o usufruto pode ser constituído de 5 maneiras diversas, sendo a mais importante a por ato intervivos. Usualmente os pais idosos transferem a nupropriedade para o filho ou filhos, reservando para si o usufruto. Trata-se de medida com dupla finalidade, já que com o óbito dos pais não há necessidade de se realizar inventário, posto que não existe herança de usufruto, bastando que o herdeiro leve a certidão de óbito ao RGI, procedendo a baixa do usufruto. Os pais ficam também assegurados na medida em que enquanto vivos não poderão ser privados da posse direta do bem. Muito embora essa seja a forma mais usual de criação do usufruto por ato intervivos, não é a única, já que pode ser instituído através de escritura declaratória onde o proprietário pleno constitui outrem na qualidade de usufrutuário, ou ainda através de doação feita por A transferindo a nupropriedade para B e o usufruto para si. 
	Por testamento: o usufruto também poderá ser constituído por testamento, como aconteceria na hipótese de, p. ex., João, ao elaborar seu testamento, estipular que um imóvel de sua propriedade seja transferido para Maria como nuproprietária, estabelecendo Antônio como usufrutuário. Com a morte do testador, cada um assumirá o seu direito real, sendo certo que a morte de Antônio provocará a propriedade plena de Maria. Caso os herdeiros de Antônio ou terceiros tenham invadido o bem que agora é de propriedade plena de Maria, poderá a mesma ajuizar ação reivindicatória, uma vez que jamais teve a posse.
	Por lei: exemplo: art. 1689, I CC.
	Por sentença: art. 716 do CPC
	Por usucapião: o art. 1391 CC admite o usucapião do usufruto, que estará presente em situações excepcionais. Serve como exemplo a hipótese do indivíduo que é usufrutuário regularmente constituído através do registro por 20 anos e após ultrapassar esse período é surpreendido com ação declaratória de nulidade do título promovida por terceiro argumentando ser o real proprietário do bem. Nessa circunstância, ultrapassado esse prazo é possível, caso o juiz se convença que o título é nulo, sustentar em defesa do usufrutuário o usucapião do seu usufruto.
Usufruto sucessivo
O usufruto sucessivo é aquele em que no momento da instituição do usufruto se estabelece uma verdadeira cadeia de usufrutuários podendo, cada um a seu tempo, usar e fruir do bem. Seria hipótese de usufruto sucessivo a situação do indivíduo que ao criar o usufruto determina que alguém seja usufrutuário vitalício, ocasião em que esse bem passaria a um outro usufrutuário também de forma vitalícia, estabelecendo-se ainda uma terceira pessoa que ocupará essa posição. O usufruto sucessivo não é admitido em nosso ordenamento já que a cadeia de usufrutuários tem por objetivo inviabilizar ou tornar extremamente improvável que o nuproprietário em algum momento possa ter a propriedade plena. Fica assim violado o caráter temporário do instituto, bem como o caráter personalíssimo, já que no usufruto a pessoa do usufrutuário, no ato de sua criação, é de suma importância, o que não acontece quando se estabelece uma cadeia indefinida de usufrutuários. 
Usufruto conjuntivo/conjunto
O usufruto conjuntivo é aquele em que duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, exercem o poder de usar e fruir sobre o bem. Em havendo mais de um usufrutuário, impõe-se saber qual a consequência da morte ou renúncia de um dos usufrutuários, sendo admitidas duas soluções possíveis, ou seja, a parte cabível ao usufrutuário morto será transferida ao nuproprietário, que gradativamente vai recuperando o seu usufruto (regra geral) ou os usufrutuários remanescentes aumentarão os seus quinhões naquilo que se chama direito de acrescer (só se estiver previsto expressamente).
A solução para o impasse será dada observando a forma de criação do usufruto. Se o mesmo foi criado por doação ou escritura declaratória a regra a ser aplicada é a do art. 1411 CC. De acordo com essa norma a regra geral é a de que a morte ou renúncia do usufrutuário implicará na extinção gradativa do usufruto, fazendo com que o nuproprietário possa exigir valor pela ocupação equivalente à cota atribuível ao usufrutuário faltante. Tal situação não será aplicada se no ato da criação do usufruto existir cláusula expressa prevendo o direito de acrescer em favor dos usufrutuários remanescentes, situação em que o nuproprietário nada poderá exigir dos usufrutuários faltantes. A cláusula inserida no título que criou o usufruto só não será válida naquelas hipóteses em que for realizada doação com reserva de usufruto de pai para filho, já que nessa hipótese o óbito de um dos pais assegura ao descendente o direito de usufruir de sua herança sem qualquer restrição, devendo poder usar e fruir da parte cabível ao ascendente morto.
Usufruto constituído por ato de última vontade – art. 1946 CC
Caso o usufruto tenha sido constituído por ato de última vontade a regra que regerá o usufruto conjuntivo será o art. 1946 CC, ou seja, caso o usufruto tenha sido constituído desta forma a morte ou renúncia de um dos usufrutuários implicará em que os remanescentes acresçam o seu quinhão naquele usufruto. Assim, o nuproprietário deverá aguardar a morte ou renúncia de todos os usufrutuários para adquirir a propriedade plena. A solução só não será essa caso no testamento tenha sido estabelecidoquinhão ou fração específica para cada um dos usufrutuários (1/3, ½ do usufruto), hipótese em que a morte do usufrutuário importará na aquisição pouco a pouco do usufruto pelo nuproprietário. 
Direitos do usufrutuário – art. 1394 ao 1399 CC/02
Considerando que o usufrutuário é titular dos poderes de usar e fruir, poderá o mesmo a seu livre arbítrio, sem o consentimento do nuproprietário alugar, emprestar, arrendar etc. Não é possível dar em garantia o usufruto, nem mesmo penhorá-lo (ato de apreensão judicial determinando a individuação do bem para o pagamento de uma dívida). Em ambas as hipóteses, caso o usufrutuário não pague a sua dívida, o usufruto será alienado para o pagamento da dívida, violando-se assim a inalienabilidade inerente ao usufruto. A doutrina e a jurisprudência admitem, todavia, a penhora dos rendimentos do usufruto, penhorando-se, p. ex., o aluguel recebido pelo usufrutuário. Nessa hipótese, caso o usufrutuário comprove que necessita de tais verbas para o seu próprio sustento, possuindo, portanto, caráter alimentar, não há que se falar em penhora sequer dos rendimentos.
Deveres do usufrutuário
O usufrutuário não responderá civilmente pela natural deterioração que a coisa venha a sofrer pelo tempo de usufruto. Porém, o usufrutuário responderá pela deterioração anormal, desarrazoada da coisa que não tenha dado causa ou que tenha. Assim, o nuproprietário deverá exigir que o usufrutuário preste caução, ou seja, ofereça garantia real ou pessoal de que se ao término do usufruto o bem for devolvido ao nuproprietário contando com o gasto anormal, uma depreciação desmedida, o bem caucionado será utilizado para a recomposição da coisa, como uma forma de pré-fixação de uma eventual indenização. Se ao término do usufruto o bem não contar com desmedida depreciação, o usufrutuário levantará a sua caução.
Caso o usufrutuário não possa prestar caução ou não queira, o nuproprietário assumirá a administração do usufruto entregando ao usufrutuário os rendimentos que a coisa oferece. A falta da caução não implica na perda do usufruto, mas sim apenas em sua administração. 
As obrigações propter rem derivam da posse direta da coisa, e por tal circunstância são de responsabilidade do usufrutuário. O art. 1403, II CC estabelece a obrigação com o nuproprietário, ou seja, o não pagamento dessas verbas dará ensejo à cobrança pelo condomínio, pelo município, que poderão acionar livremente também o nuproprietário que, após ter pago a dívida, poderá promover ação regressiva em face do usufrutuário. O não pagamento de tais verbas dá ensejo ao pedido judicial de extinção do usufruto a ser promovido pelo nuproprietário. Além das obrigações pecuniárias diretamente relacionadas à posse direta, o usufrutuário deverá arcar com as despesas ordinárias de conservação da coisa que não se qualifiquem como de custo módico, assim definido pelo art. 1404, §1º. Servem como exemplo as despesas de pintura, sinteco, limpeza de caixa d’água etc. O nuproprietário deverá arcar com todas as despesas extraordinárias que não se qualifiquem como de custo módico. 
Deveres do usufrutuário
O usufrutuário não é obrigado a fazer seguro da coisa sobre a qual tem a posse direta. Porém, caso o seguro seja realizado incumbirá ao usufrutuário o seu pagamento, até porque se tem a posse direta, eventuais sinistros serão causados possivelmente por ele. Em havendo a perda da coisa, o valor do seguro será entregue proporcionalmente ao nuproprietário e ao usufrutuário, considerando o tempo que ainda resta para o usufruto. Poderão nuproprietário e usufrutuário estipular que o dinheiro do seguro seja empregado na construção da coisa, reestabelecendo-se assim os direitos reais originários. Caso o nuproprietário reconstrua a coisa apenas com suas verbas, o usufruto se extinguirá. 
Extinção do usufruto
O art. 1410 CC destaca as hipóteses de extinção do usufruto, merecendo comentário a consolidação, bem como os incisos VII e VIII. Na primeira hipótese o usufrutuário, de forma excepcional, se torna proprietário pleno já que a nupropriedade lhe é transmitida. Nas outras duas hipóteses o nuproprietário deverá ingressar em juízo com ação visando à declaração da perda do usufruto. O não uso do referido direito real enseja, desde que comprovado o prazo de 10 anos, a perda do usufruto, determinando o magistrado a baixa do usufruto junto ao RGI caso o mesmo diga respeito a bem imóvel. 
Direito real de habitação
Trata-se de típico direito real imobiliário onde a coisa imóvel suporta a titularidade de dois direitos reais distintos, incidindo sobre o mesmo bem. De um lado o proprietário limitado e de outro o titular da habitação, que é titular de direito real sobre coisa alheia. A habitação pode ser constituída por ato intervivos, por ato de última vontade e por força de lei. Seu titular tem única e exclusivamente o direito de morar, não podendo empresta-la, aluga-la ou mesmo deixa-la vazia sob pena de vir a perder o referido direito real. Caso a habitação seja conferida a duas ou mais pessoas com a ocupação exclusiva feita apenas por uma delas, aquelas que estão privadas da posse direta não poderão exigir aluguel proporcional, mesmo estando desprovidos do contato com a coisa. Como na habitação a ideia é a de que o indivíduo possa ter uma residência e ainda que o titular jamais possa lucrar com esse direito real, ficou vedada a possibilidade de qualquer cobrança proporcional por parte daquele que não tem a posse direta. 
A hipótese mais usual de habitação é a prevista no art. 1831 CC, que trata da habitação em virtude da sucessão (causa mortis). O cônjuge sobrevivente terá direito de permanecer no imóvel onde residia o casal de forma vitalícia. O inventário do cônjuge falecido se processará regularmente, o bem será transmitido aos herdeiros do falecido, que ficarão obrigados a respeitar a habitação, seja o cônjuge parcial proprietário do bem ou não sendo proprietário de qualquer percentual. A habitação não está condicionada a que o cônjuge permaneça viúvo, podendo assim casar-se novamente. A finalidade da habitação no direito sucessório é a de assegurar a dignidade do cônjuge sobrevivente. Findo o inventário, caso os herdeiros quisessem alienar o bem, em não existindo a habitação, seria promovida ação de extinção de condomínio contra o cônjuge, que seria forçado à venda recebendo valor que não lhe permitiria manter o padrão econômico, isso se o cônjuge sobrevivente fosse proprietário do bem. Assim, por conta da habitação do art. 1831 CC, o cônjuge ficará mantido no bem enquanto vivo for. 
À habitação se aplicam as normas relativas ao usufruto naquilo em que forem compatíveis, ou seja, a habitação é alienável, personalíssima, temporária, devendo seu titular arcar ainda com as obrigações propter rem sob pena de poder vir a perder o bem. 
Direito real de aquisição
A promessa de compra e venda onde não se pactuou expressamente a possibilidade de arrependimento gera para qualquer das partes a possibilidade de exigir a celebração do contrato definitivo. Caso a promessa seja omissa, fica vedado o arrependimento em obediência ao princípio da obrigatoriedade dos contratos. Uma vez satisfeitas as obrigações, ambas as partes terão o direito de requerer a escritura definitiva através da ação de adjudicação compulsória, que possui natureza pessoal, e não real, e por conta disso, para sua propositura, a promessa não precisará estar registrada junto ao RGI. Para a propositura dessa ação é fundamental que o promitente vendedor seja constituído em mora, sem o que a ação de adjudicação compulsória será extinta por falta de interesse de agir. Para a propositura dessa ação o registro é desnecessário, não se evitando assim que o vendedor possa alienar o mesmo bem para diversas pessoas, que pela falta do registro não terão como saber que a alienação foi feita. Terá prioridade sobre a aquisição do bem aquele que registrar a promessa em primeiro lugar. A partir do momento que o registro da promessa é feito, o promitente comprador passa a ter direito real de aquisição sobreaquele bem, uma vez pagando todas as verbas da promessa realizada. O registro da promessa não evita a necessidade da notificação para a constituição em mora. Trata-se de outro direito real sobre coisa alheia, só que não direito real de gozo, como acontece quanto ao usufruto e o direito real de habitação. Art. 1417 e 1418. Súmulas 239 e 76 do STJ.
Enfiteuse – art. 2038
Direito real imobiliário
Art. 678 ao 694 do CC/16.
Trata-se de direito real imobiliário que não está previsto no art. 1225 CC, considerando que o código atual vedou a constituição de novas enfiteuses. Porém, como se trata de direito real perpétuo, ou seja, criado para ter um tempo indefinido de duração, o mesmo restará mantido, considerando o desinteresse daquele que o criou em extingui-lo e ainda o desconhecimento por parte do foreiro da possibilidade de pôr fim à enfiteuse. Trata-se de genuíno direito real regido pelo código antigo, o que deixa claro que a taxatividade implica em que o direito real esteja previsto em lei, não necessariamente no art. 1225 do CC. 
Na enfiteuse o proprietário transfere para outrem os poderes de usar, fruir, dispor e reivindicar, passando esse indivíduo a se qualificar como titular do domínio útil/foreiro/enfiteuta. O foreiro é um quase proprietário, na medida em que pode exercer os direitos inerentes à propriedade com pequena limitação no poder de dispor e ainda devendo pagar ao senhorio direto quantia anual conhecida como foro. Com exceção dessas duas limitações o foreiro pode praticar todos os atos que o proprietário praticaria sem a anuência ou concordância do senhorio direto. A titularidade do domínio útil é perfeitamente suscetível de usucapião. Já o usucapião sobre a propriedade como um todo dependerá de quem seja o senhorio direto. Em se tratando de pessoa jurídica de direito público interno, a titularidade do domínio útil apenas será usucapível. Nos demais casos o usucapião poderá incidir sobre o todo. 
O foro tem natureza de obrigação propter rem. Para o enfiteuticador é um fruto civil.
O foreiro é um quase proprietário, constituindo o foro em típica obrigação propter rem, já que o foreiro terá que pagar o foro por ser titular de um direito real. Sob o ponto de vista do senhorio direto, trata-se de fruto civil na medida em que é um rendimento que o senhorio direto percebe por permitir o uso da coisa pelo foreiro. O foreiro que pretender vender ou dar em pagamento deverá prioritariamente oferecer o bem ao senhorio direto de forma que a propriedade se concentre. O senhorio direto que não pretender a aquisição da propriedade plena terá direito a perceber quando da venda a terceiro pelo foreiro o chamado laudêmio, no percentual de 2,5% da alienação. O recebimento dessa verba é mais uma prova do desinteresse do senhorio direto em extinguir a enfiteuse, já que receberá sempre, de forma perpétua, o laudêmio nessa circunstância. Caso o foreiro pretenda doar ou permutar não incidirá tal verba. No primeiro caso, considerando que a ideia de se praticar uma liberalidade não condiz com a preferência, já que cada um doa para quem quiser. Na permuta, a situação também não permite o pagamento do laudêmio já que o titular do domínio útil terá interesse no imóvel a ser trocado, não podendo o senhorio direto exercer preferência. 
A titularidade do domínio útil é perfeitamente penhorável, e se o foreiro insistir no não pagamento da dívida o senhorio direto, no momento da alienação para pagamento das mesmas terá preferência. Caso o imóvel seja alienado a terceiros, aquele que vier a adquirir ficará obrigado a respeitar a enfiteuse. 
A enfiteuse se extingue em 4 hipóteses definidas nos art. 692 e 693 do CC/16. Caso o foreiro não pague o foro, poderá o senhorio direto mover ação denominada de comisso visando o reconhecimento da perda do direito real constituído em favor do foreiro. Na referida ação terá o foreiro a possibilidade de purgar a mora, sendo certo que a sentença tem caráter constitutivo. O resgate é um direito potestativo do foreiro, que pode assim extinguir a enfiteuse, se tornando proprietário a qualquer tempo.
Superfície (art. 1369 a 1377 do CC) – direito real imobiliário
Trata-se de genuíno direito real imobiliário onde o dono de um terreno transfere a outrem por direito real a faculdade de construir ou plantar sobre o terreno que continuará lhe pertencendo. A instituição do direito real de superfície implica no afastamento temporário, na suspensão momentânea do princípio da gravitação jurídica, já que enquanto vigorar o referido direito real não se aplica a regra de que o acessório segue a sorte do principal. Não há que se falar em extinção da gravitação jurídica pela criação da superfície já que ao término do prazo estipulado o dono do terreno recuperará a propriedade de tudo que nele for edificado. 
Muito embora o art. 1369 dê a entender que só se admite a criação da superfície quando não exista ainda construção ou plantação alguma, assumindo o superficiário o direito a algo abstrato, incorpóreo, a doutrina admite a criação da superfície através do fenômeno da cisão, ou seja, as construções ou plantações já existem no momento da criação da superfície, optando o dono do terreno em desmembrar a sua propriedade. O superficiário, desde o momento da criação da superfície, sabe que é titular de um direito real temporário, e ainda proprietário resolúvel das construções ou plantações que vier a construir. No momento da criação da superfície o dono do bem de raiz poderá eleger o termo (evento futuro e certo) ou a condição (evento futuro e incerto) que melhor entender, desde que no caso da condição preveja outra circunstância para extinção da superfície. 
A superfície pode ser criada por ato intervivos mas também pela via testamentária, na hipótese do testador estipular que por ocasião de sua morte alguém assuma a propriedade do terreno e outro o direito real de superfície. É possível que um imóvel sobre o qual haja superfície regularmente constituída seja objeto de usucapião, já que a propriedade pelo usucapião é adquirida de forma originária e a consumação do mesmo passa por uma negligência tanto do superficiário como do titular do terreno. Na constância da superfície o superficiário é titular das 4 faculdades inerentes à propriedade sobre as construções ou plantações. Assim, poderá livremente alugar, dar em usufruto e até mesmo hipotecar, sendo certo que as pessoas em favor de quem for estipulado qualquer direito sabem que estão assumindo direitos reais ou pessoais resolúveis, ou seja, que já nascem com prazo para acabar, ficando inviável a alegação de boa fé. 
No momento da criação do direito real de superfície o concedente deve estipular prazo razoável para que o superficiário explore economicamente as construções ou plantações que vier a edificar, permitindo-se assim lucro pela criação da superfície. Assim, a seu término, não terá o superficiário em regra direito a ser compensado pelas construções ou plantações que tenha realizado e que já foram consideradas quando da criação da superfície. O direito real de superfície é temporário, porém não é personalíssimo, transmitindo-se aos herdeiros do superficiário primitivo bem como sendo perfeitamente alienável. O código vetou de forma expressa a possibilidade de se cobrar qualquer valor pelo concedente caso o superficiário aliene o seu direito real. Trata-se de norma que tem por objetivo evitar qualquer equiparação ao laudêmio, que foi extinto com a enfiteuse pelo código atual. 
Por se tratar de direito real imobiliário e alienável, tanto o superficiário quanto o dono do terreno podem vender ou dar em pagamento a propriedade que possuam. Nessas duas modalidades contratuais estarão obrigados a conferir preferência reciprocamente, ou seja, deverão notificar um e outro para que digam se pretendem ou não a aquisição do bem de forma a concentrar a propriedade em nome de um só. Caso a preferência não seja obedecida é possível a aplicação do art. 504 CC, propondo o preterido ação de adjudicação compulsória c/c pedido de consignação em pagamento.Não é possível o exercício da preferência se a alienação é por troca ou doação, uma vez ser inconcebível a ideia de preferência. Todas as obrigações propter rem, mesmo aquelas que incidam diretamente sobre o solo são de responsabilidade do superficiário, que tem a exploração econômica do imóvel como um todo. 
A extinção da superfície se dará de forma normal pelo advento do termo. Acontecerá a extinção anormal pela morte do superficiário que não tenha deixado herdeiros, pela destinação diversa dada à coisa e ainda pela desapropriação que implicará que tanto o concedente como o superficiário recebam parte do valor da indenização proporcional ao tempo de superfície que ainda resta. Quanto menor o tempo para a extinção da superfície, menor será a indenização a ser percebida pelo superficiário. 
A doutrina diverge sobre a natureza jurídica do direito real de superfície. Para alguns trata-se de direito real sobre coisa alheia, considerando que o superficiário tem direito de construir ou plantar sobre coisa que pertence a outrem. Para outros, trata-se de propriedade autônoma já que na constância da superfície o superficiário exerce as 4 faculdades inerentes à propriedade sem precisar de anuência do dono do terreno. Na verdade, na constância da superfície o superficiário tem propriedade autônoma sobre tudo aquilo que foi construído. Porém, ao término da superfície, com o retorno das construções ou plantações ao dono do terreno, é possível se enxergar direito real sobre coisa alheia. 
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA (art.1361 ao 1368,A):
Nessa modalidade de propriedade, o credor assume a propriedade do bem do devedor, até que esse último cumpra o financiamento pelo qual se obrigou. O termo fidúcia significa confiança e é proveniente de Roma, onde o devedor confiava que o credor ao término do pagamento lhe devolveria a coisa. Atualmente, ficou mantido o termo, muito embora de forma desvirtuada, já que o objetivo do credor ao celebrar esse contrato é a obtenção de lucro, não havendo relação de confiança entre as partes. A aquisição da propriedade fiduciária se dá através da celebração de um contrato de alienação fiduciária em garantia, que funciona da seguinte forma, normalmente, o consumidor se dirige a concessionário ou revendedora de veículo, e por não ter condições de pagar integralmente o valor do bem, se socorre de uma financeira que quita o veículo junto a concessionária ou revendedora, transferindo o bem do consumidor que imediatamente transfere a propriedade do bem a financeira, de forma acessória a um contrato de mútuo feneratício celebrado com a financeira que quitou o veículo para o consumidor. A concessionária ou revendedora só responderá por vícios redibitórios. Muito embora essa seja a maneira usual de se celebrar alienação fiduciária em garantia, nada impede que o devedor celebre sobre bem que já pertence a seu patrimônio ou que venha a pertencer.
Uma vez estipulada a propriedade fiduciária, o que habitualmente acontece através de contrato de alienação fiduciária em garantia, o credor assume a propriedade resolúvel, ou seja, a propriedade em regra é perpétua, constituída para ter tempo indeterminado de duração. Na propriedade fiduciária, o credor tem conhecimento desde o início que evento futuro e incerto fulminará a sua propriedade, qual seja o pagamento do preço por parte do devedor. Com o pagamento do preço, o devedor se torna, imediatamente, mesmo antes de adotar qualquer providência, proprietário da coisa. O Código Civil atual ao tratar do instituto só engloba bens móveis infungíveis, sendo certo que no que diz respeito ao veículo automotor, a infungibilidade é proveniente do chassi, que é identificado no momento da celebração do contrato. O Decreto Lei 911 de 1969 trata de questões processuais no que diz respeito a retomada do bem caso o consumidor não pague, e a Lei 9514 de 1997 trata da possibilidade de se celebrar alienação fiduciária de bem imóvel, que difere da hipoteca, porque nessa última, o devedor proprietário limitado do bem, dificultando a retomada do bem por parte do credor. 
O contrato de alienação fiduciária em garantia é nítido exemplo de constituto possessório. O consumidor transfere a propriedade e a posse plena do bem ao credor, e este lhe devolve a posse direta, tudo por conta da cláusula contratual que implica na tradição ficta da posse ao credor fiduciário. O contrato de alienação fiduciária que importará na aquisição da propriedade pelo credor que deve ser levado a registro junto ao Cartório de Títulos e Documentos, ou junto ao Detran em se tratando de veículo. Tal providência se torna imprescindível para que a propriedade resolúvel constituída adquira eficácia erga omnes, sendo certo que no que diz respeito ao veículo, acabam sendo adotadas as duas providências. Caso o devedor fiduciante pretenda transferir o seu contrato de alienação a terceiro, deverá contar com a anuência do proprietário credor. Caso transfira a posse direta do veículo a terceiro sem que tenha havido essa anuência, e se esse terceiro não der cumprimento ao contrato, pagando o contrato de mútuo, poderá o credor exercer o seu direito de sequela, retomando o bem. O entendimento pacificado do STJ é no sentido da impossibilidade de usucapião no prazo de 5 anos, na forma do artigo 1261, argumentando-se que esse terceiro, por ter contrato com a coisa contaminado pelo vício da precariedade, jamais adquire posse, vivendo em detenção interessada.
Uma vez estabelecida a propriedade fiduciária através do contrato de alienação fiduciária em garantia, aquele bem integrará o patrimônio do credor de forma afetada, separa dos demais bens pertencentes ao credor. Assim, em caso de falência do credor no curso do contrato, como aquele bem está destinado ao cumprimento daquela obrigação, não será o mesmo apreendido para o pagamento dos demais credores. Se a falência for do devedor, a situação é bem mais simples, considerando que o bem não lhe pertence, tendo apenas a posse direta e, portanto, não garante qualquer dívida, salvo a prova da quitação total, hipótese em que o devedor fiduciante se tornará proprietário do bem. Em havendo o pagamento pontual de todo o contrato de alienação, o devedor fiduciante é considerado proprietário retroativamente a data da celebração do contrato. O contrato de alienação é um contrato acessório e o bem apenas é uma garantia de pagamento. Assim, caso o devedor fiduciante reste inadimplente, poderá o credor cobrar a dívida ou ajuizar ação visando a retomada do bem. Na segunda hipótese, após o bem ser apreendido, deverá ser alienado, quitando, amortizando ou existindo saldo a ser entregue ao devedor. Caso o bem alienado não seja suficiente para o pagamento do empréstimo faltante, poderá o credor cobrar a diferença.
Promovida a apreensão do bem, em hipótese alguma o credor poderá ficar com a coisa para si, ou seja, é vedado o pacto comissário, na forma do artigo 1365, já que o credor atribuiria ao bem o valor que bem entendesse, colocando o devedor fiduciante em situação desvantajosa. Na propriedade fiduciária, muito embora o credor seja o proprietário do bem, não se aplicará a ele a máxima “a coisa perece para o dono”. Assim, se na constância da alienação fiduciária o bem vier a perecer sem culpa do devedor, ainda assim estará esse último obrigado a cumprir o contrato principal, que é o de mútuo feneratício.
A ação visando a recuperação do bem móvel infungível na hipótese do devedor não ter pagado o contrato é chamada ação de busca e apreensão. A referida ação é regulada pelo Decreto 911 de 1969, que prevê a possibilidade de liminar, ou seja, o juiz determinará a entrega do bem sem ouvir o réu, desde que a petição inicial venha acompanhada da constituição do devedor em mora. Mesmo que o contrato de alienação preveja cláusula resolutiva expressa, a liminar estará condicionada a constituição do devedor fiduciante em mora, bastando que o devedor notifique extrajudicialmente o devedor, através de simples comunicação feita ao domicílio do consumidor contratualmente previsto, independentede qualquer prova de que tenha efetivamente recebido. Obstará a liminar e a busca e apreensão a tese do adimplemento substancial ou inadimplemento mínimo, caso o devedor fiduciante já tenha quitado aproximadamente todo o contrato de mútuo. Em casos tais, o credor com base no princípio das cooperações dos contratos e da boa-fé objetiva não terá direito a retomada do bem, apenas a cobrar do devedor a diferença.
Caso o credor ao ajuizar ação de busca e apreensão consiga obter de volta o bem, terá mais uma vez o devedor a possibilidade de purgar a mora, e não sendo isso feito, o credor promoverá a baixa da alienação junto ao cartório competente, alienando o bem, quitando ou amortizando a dívida.
Caso o bem não seja encontrado, poderá o credor requerer nos próprios autos, a conversão em execução. Até 2002, era admitido nesse caso a prisão civil do devedor fiduciante, que por cláusula expressa no contrato de alienação era equiparado ao depositário, como se tivesse estabelecido contrato de depósito com a financeira. Desde 2002, o STF passou a entender pela ilegalidade da cláusula, já que o genuíno contrato de depósito, que autoriza a prisão caso o depositário não devolva a coisa, é inspirado na confiança entre as partes e, em regra, é gratuito. Assim, não tem qualquer semelhança com a alienação fiduciária, razão pela qual não se admite prisão, mesmo que não haja justificativa razoável para a não devolução do bem. Assim, a propositura da ação de execução acaba sendo a solução mais razoável.
SÚMULAS 72 E 245 DO STJ
LEASING ou ARRENDAMENTO MERCANTIL
A lei 9.514 de 1997 estabelece a possibilidade de se constituir alienação fiduciária em garantia e por consequência propriedade fiduciária sobre bem imóvel. A referida norma foi publicada objetivando acelerar a alienação do bem em caso de inadimplemento por parte do devedor fiduciante. Enquanto na hipoteca o devedor é o proprietário da coisa de forma limitada pela constituição da hipoteca, o que dificulta a venda do bem para pagamento da dívida, o mesmo não acontece na propriedade fiduciária. 
Não se deve confundir a alienação fiduciária em garantia com o leasing. Nessa segunda modalidade contratual, o arrendante se coloca na posição de locador e o arrendatário, que é o consumidor, na posição de locatário, sendo certo que ao término da locação terá o consumidor ao seu livre arbítrio a possibilidade de renovar a locação, devolver o bem ou adquirir a coisa pagando

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