Resumo CIvil III - Compra e Venda

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UNIVERSIDADE ESTÁCIO DE SÁ
CURSO DE DIREITO
CAMPUS NOVA AMÉRICA
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL III - CONTRATOS
PROFª BIANCA BRASIL NOGUEIRA
ROTEIRO DE ESTUDO - RESUMO
COMPRA E VENDA
1 – DEFINIÇÃO
É o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir a propriedade de certo objeto a outra, mediante recebimento de soma em dinheiro, denominada preço. Trata-se, pois de um contrato de onde existem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa alienada, e para o comprador a de entregar o preço correspondente.
2 – PARTES
Neste tipo de contrato quem vende se denomina vendedor, e quem compra, comprador. 
3 – EFEITOS
Tem-se como principal efeito da compra e venda a transmissão da propriedade do objeto do vendedor para o comprador. NO que se refere a transmissão da propriedade, questiona-se o momento em que se dá. Para o nosso direito pátrio a compra e venda não é um meio de transmissão de propriedade. Esta se transmite através da tradição manual, quando se tratar de bens móveis, e pela transcrição no Registro Imobiliário, quando se trata de bens imóveis.
Identifica-se duas fases distintas no contrato de compra e venda, a fase da celebração do contrato, quando o vendedor se obriga a transferir ao comprador a propriedade da coisa, e a execução do contrato, quando a transferência da propriedade é realizada, seja pela entrega da coisa, quando esta for móvel, seja pela transcrição no Registro de Imóveis. 
4 – CARACTERÍSTICAS
típico
consensual ou formal – na dependência do que a lei exigir;
bilateral;
oneroso ou comutativo;
pré-estimado ou aleatório;
de execução imediata ou futura.
5 – ELEMENTOS – A falta de um elemento essencial causa a nulidade do contrato de compra e venda.
objeto;
preço;
consentimento.
6 – REQUISITOS SUBJETIVOS
No que tange aos sujeitos, estes devem ser capazes. Neste momento deve-se insistir que a capacidade exigida é a de fato, também dita genérica, e a capacidade negocial ou contratual, específica para a realização de determinado ato.
Quanto à capacidade negocial, as partes não podem enquadrar-se nas seguintes proibições, dentre outras:
venda de ascendente para descendente sem o consentimento expresso dos outros descendentes (art. 496, CC);
pessoa casada não pode vender bem imóvel sem a anuência expressa de seu consorte, salvo o regime da separação total de bens (art. 496, § único CC);
tutores, curadores, testamenteiros e administradores em geral não podem comprar bens confiados à sua guarda ou administração (art. 497, I, CC);
servidores públicos (art. 497,II, CC);
juízes, serventuários e auxiliares da justiça (art.497, III, CC);
condômino de coisa indivisível;
dono de imóvel alugado não pode vendê-lo a terceiros sem antes oferecê-lo ao locatário.
7 – REQUISITOS OBJETIVOS
A compra e venda de bens imóveis poderá ser ad corpus ou ad mensuram.
Ad corpus – Se dará se o imóvel for vendido como corpo individualizado, cuja metragem seja secundária.
Ad mensuram – Ocorrerá quando as dimensões do imóvel constituam elemento essencial a celebração do contrato.
OBS: Acrescente-se que em caso de nada mencionar o contrato, se presume que a compra e venda é ad corpus se a diferença entre o estipulado em contrato e as medidas reais for se, no máximo, 1/20.
8 – REQUISITOS FORMAIS
9 – OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR
A transferência do domínio;
Garantir o comprador dos riscos da evicção e dos vícios redibitórios;;
As despesas com a tradição correm por sua conta, salvo estipulação em contrário (princípio da autonomia contratual) –art. 490, CC
Res perit domino ( art. 492, CC) – exceção quando o comprador está em mora de receber a coisa comprada.
10 – OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR
Pagar o preço (que deve ser feito antes da tradição)
Direito de receber a coisa no tempo e local determinados;
Se estiver em mora de receber, correm por sua conta todos os riscos, exceto no caso de comprovação de culpa do vendedor;
As despesas com a tradição correm por conta do vendedor 
11 – VENDA A CONTENTO - Art 509, CC
É a espécie de compra e venda subordinada à condição de ficar desfeita se a coisa, objeto do contrato, não for do agrado do comprador. Esta cláusula nunca será presumida, só tendo validade se expressamente pactuada.
É uma venda subordinada a condição suspensiva. O contrato só se considera celebrado se o comprador aprovar a coisa. Fato este que não impede, todavia, que a coisa seja entregue de imediato. O comprador que recebe as coisas será considerado comodatário até que se manifeste, aceitando-as ou não (no caso das coisas serem infungíveis).
O prazo para que o comprador se manifeste deverá ser fixado no contrato. Em caso de não haver estipulação, o vendedor poderá intimar o comprador, judicialmente ou não, para que exerça seu direito em prazo determinado por ele, vendedor. Vencido este prazo, o comprador estará constituído em mora, respondendo pelos danos que sofrer a coisa, ainda que fortuitos.
Ex; “Satisfação garantida ou o seu dinheiro de volta”
12 – PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
É a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o comprador se compromete a oferecer a coisa ao vendedor, se algum dia decidir a vendê-la. Esta cláusula só é válida se pactuado por expresso e o vendedor só terá direito a readquirir a coisa se pagar o preço exigido pelo comprador.
(bens móveis e imóveis)
Oferecida a coisa ao vendedor, este terá prazo para se manifestar. Se imóvel o bem, será de 60 dias o prazo e, se móvel, 3 dias. Terminado o prazo sem manifestação do vendedor, o comprador estará livre para vender a quem quiser. É importante destacar que as partes podem convencionar outro prazo, que não ultrapasse 180 dias para bens móveis e de 2 anos para bens imóveis.
OBS: Não há que confundir a preempção com a retrovenda. Nesta é o vendedor que força o comprador a revender-lhe a coisa, reembolsando-lhe apenas a quantia que pagara mais as despesas. Ademais, a retrovenda só se aplica a imóveis, enquanto que a preempção é válida qualquer que seja o objeto do contrato.
O direito de preferência NÃO pode ser cedido a terceiros, nem pode ser transmitido por herança.
13 – RESERVA DE DOMÍNIO 
É a cláusula que garante ao vendedor a propriedade da coisa móvel já entregue ao comprador até o pagamento total do preço. Em outras palavras, apesar de já entregue a coisa, o vendedor continua seu dono, até que o comprador pague o preço na sua totalidade. É a cláusula mais comum nas vendas a prazo. Restringe-se aos bens móveis.
A forma da cláusula será sempre a escrita. Para que o vendedor possa agir contra terceiros adquirentes, o contrato deverá ser registrado no domicílio do comprador.
 
Se A comprou uma televisão de B, com cláusula de reserva de domínio, só será seu dono depois de pagar a última prestação. Se, por acaso, vender a televisão a C, o vendedor só poderá acioná-lo, para reavê-la, caso o contrato tenha sido registrado no Cartório de Tìtulos e Documentos do domicílio de A.
 
Entregue a coisa, responde o comprador por todos os danos que ela venha a sofrer, ainda que fortuitos. Trata-se de exceção ao princípio res perit domino.
Não paga a dívida, o vendedor poderá executar a cláusula de reserva de domínio, exigindo a restituição da coisa e restituindo ao comprador as parcelas já pagas, descontados os prejuízos oriundos do inadimplemento, além da deterioração da coisa e do uso que o comprador lhe fez. 
14 – RETROVENDA Art.505, CC
É a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de readquirir a coisa do comprador, restituindo-lhe o preço mais as despesas. Esta cláusula só tem valor se o objeto do contrato for imóvel. Seu prazo de validade é de no máximo 3 anos (decadencial), sob pena de considerar-se não escrito o tempo que ultrapassá-lo. É um pacto acessório. Caso o comprador se recusar a revender, o vendedor poderá depositar aquantia judicialmente. O vendedor poderá ceder seu direito de retrato a terceiros e transmiti-lo, via hereditária, a herdeiros e legatários.
Na hipótese do comprador dispor da coisa, seja alienando, seja a transmitindo por herança, o titular do direito de retrato poderá agir contra esse terceiro adquirente, desde que a cláusula de retrovenda esteja devidamente averbada junto à matrícula do imóvel. Desta forma, constata-se que a retrovenda gera um direito real de aquisição, oponível erga omnes.