Contrato de Compra e Venda no Direito Civil

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DIREITO CIVIL III
Aula 8- COMPRA E VENDA 
Tema da Apresentação
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Conteúdo Programático desta aula
Estudar a disciplina legal do contrato de compra e venda.
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Contrato de Compra e Venda
É o contrato bilateral em que uma das partes assume a obrigação de transferir o domínio de certa coisa a outrem mediante a contraprestação em dinheiro.
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Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe
o preço.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no
preço. 
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Classificação
a) oneroso;
b) bilateral (art. 491 CC).
c) típico;
d) não solene (exceção à compra e venda de imóvel que exceda a trinta salários mínimos, conforme o art. 108 CC);
e) consensual (art. 482 CC)
f) comutativo e aleatório (art. 483CC)
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Relembrando a classificação
a) oneroso: diz-se oneroso o contrato porque há sacrifícios patrimoniais para ambas as partes, ou seja, para o comprador e para o vendedor(prestação + contraprestação). Essa onerosidade é confirmada pela presença de uma remuneração que é denominada preço.
b) Bilateral ou sinalagmático: direitos e obrigações proporcionais para ambas as partes (art. 491 CC).
c) típico: pois está previsto no Código Civil
d) não solene: (exceção à compra e venda de imóvel que exceda a trinta salários mínimos, conforme o art. 108 CC);
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e) consensual. 482 CC) tem aperfeiçoamento com a manifestação de vontade. Obs. A entrega da coisa ou o Registro no RGI, tem a ver com o cumprimento do contrato e não com o seu aperfeiçoamento.
f) comutativo e aleatório (art. 483CC) – Em regra o contrato de compra e venda é comutativo porque as partes sabem de antemão quais serão as suas prestações, mas eventualmente, incidirá o elemento àlea ou sorte, podendo a compra e venda assumir a forma de contrato aleatório, envolvendo riscos (art. 456 a 461 do CC)
a) Emptio spei - venda da esperança quanto à existência da coisa – o outro receberá integralmente o que lhe foi prometido desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa;
b) Emptio rei speratae - venda da esperança quanto à quantidade da coisa. assunção dos riscos quanto à quantidade da coisa caso em que o alienante terá direito a todo o preço desde que não tenha concorrido culpa
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Efeitos da Compra e Venda
Meramente obrigacional: há um compromisso de transferência de propriedade. O ato de transferência, em si, faz parte da execução do contrato, e não de sua formação. 
A transferência pode ocorrer através da tradição, quando se tratar de bens móveis, ou do registro do título translativo do domínio no Cartório de Registro de Imóveis (CRI ou RGI), quando se tratar de bens imóveis. 
Observação: Não confundir forma com solenidade: Solenidade é o registro no Cartório de Registro de Imóveis; solenidade é a forma prevista na lei escritura 
pública por exemplo
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Elementos da compra e venda
 Coisa - é o objeto mediato da obrigação do vendedor para com o comprador, eis que aquele deve transferir a este a propriedade. 
Num contrato de compra e venda o objeto imediato é uma obrigação de dar coisa certa ou incerta. 
O objeto deve ser lícito, possível e determinável. 
coisa corpórea é objeto contrato de compra e venda
coisa incorpórea é objeto de cessão
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Elementos da compra e venda
B) Preço - é a contraprestação do comprador, caracterizando, assim, o sinalagma do contrato de compra e venda. O preço deve ser em dinheiro ou expressão fiduciária correspondente. 
O preço pode ser fixado: 
livremente pelas partes; 
por terceiro designado pelos contratantes (art. 485);
por tabelamento ou tarifamento; 
conforme a taxa de mercado ou da bolsa.
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Elementos da compra e venda
C) Consentimento - é o acordo de vontades entre comprador e vendedor com relação à coisa e o preço. Em conformidade com o art. 482 CC, o contrato de compra e venda é concluído com o simples consentimento (contrato consensual).
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Legitimação das Partes – Nulidade Absoluta
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Cessão de crédito: é a venda de um direito de crédito; é a transferência ativa da obrigação que o credor faz a outrem de seus direitos; corresponde à sucessão ativa da relação obrigacional.
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Legitimação das Partes – Nulidade Relativa
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
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Obrigações do vendedor
Transferir a propriedade do bem. 
Arcar com as despesas de conservação e transporte até a tradição.
Responder por eventuais vícios redibitórios;
Arcar com as despesas da tradição em casos de bens móveis.
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Obrigações do comprador
Pagamento prévio do preço – Art 491 CC.;
Arcar com as consequências de seu eventual inadimplemento (purgação da mora);
Arcar, salvo estipulação contratual em contrário, com as despesas da transcrição do título no Cartório de Registro de Imóveis;
Responder pelos riscos do transporte do bem feito por ordem do comprador, salvo se o alienante se abster de instruir o transportador.
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Venda ad mensuram – compra de bem imóvel com fixação de preço baseado no seu tamanho (art 500 CC. §§ 1°e 2°) – As medidas do bem imóvel são determinantes para a formação da vontade contratual. O imóvel está sendo comprado pelo tamanho que está na escritura se depois verificar que não possui aquele tamanho que consta da escritura, pode o comprador exigir o complemento – pode pedir abatimento do preço ou redibição do contrato. 
Venda ad corpus - compra e venda de bem imóvel baseado na situação do bem e se importar com as dimensões do bem. O bem é vendido como coisa certa e individuada, independente de suas medidas que, nesta hipótese tem caráter meramente enunciativo e é irrelevante para a formação da vontade contratual. (art 500 CC. § 3°). Ex. Comprar a casa em passou a infância.
O prazo decadencial para a propositura da ação é de 1 ano a contar do registro do título ou da imissão de posse do comprador caso haja demora de transmissão possessória por culpa do alienante
Modalidades especiais de venda
A) Venda ad corpus e ad mensuram.
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Modalidades especiais de venda
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão,
ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
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Modalidades especiais de venda
B) Venda à vista de amostras e princípio da vinculação da proposta:
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
AMOSTRA - pode ser conceituada como sendo a reprodução perfeita e corpórea de uma coisa determinada. 
PROTÓTIPO - é o primeiro exemplar de uma coisa criada (invenção). 
MODELO - constitui uma reprodução exemplificativa da coisa, por desenho ou imagem acompanhada de uma descrição detalhada.
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Modalidades especiais de venda
C) Venda conjunta: o vício redibitório de uma delas não implica em redibição das demais.
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
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Modalidades especiais de venda
D) Venda em condomínio: direito de preferência aos demais condôminos 
Condomínio é a copropriedade de uma coisa indivisível.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
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Clausulas especiais da compra e venda
A) Preferência (preempção ou prelação) – arts. 513 a 520 do CC.
B) Retrovenda (arts. 505 a 508 CC). Cláusula que dá direito a arrependimento
C) Venda a contento e venda sujeita à prova (arts. 509 a 512, CC). Somente será celebrada após a satisfação do adquirente.
D) Venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC) o vendedor permanece com a propriedade da coisa móvel até que o preço seja integralmente pago. Não confundir com alienação fiduciária onde as partes dão comprador, vendedor e banco.
E) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC) Compra de títulos, ações...
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(OAB 2008-3) Tereza, em 10/11/2008, celebrou com Artur Contrato, registrado no cartório competente, contrato este em que ela prometia vender a ele seu veiculo ano 2004, na 1º semana de Janeiro/2009, sem estipulação de direito de retratação. O interesse de Artur em adquirir o veiculo deveu-se por conta da quantidade ínfima de quilômetros rodados, cerca de mil por ano, ficou acertado que Artur pagaria Tereza o preço constante na tabela FIP. Entretanto, na data avençada para o cumprimento da obrigação, Tereza comunicou a Artur que a promessa de vender o veiculo devia-se a sua intenção de adquirir um carro novo, o que ela desistira de fazer e por isso o contrato estaria desfeito, inconformado com a decisão de Teresa, Artur procurou escritório de Advocacia para informação de seus direitos considerando a situação hipotética. Especifique, com a devida fundamentação, o negócio jurídico celebrado entre Artur e Teresa, e indique as providências que podem ser adotadas para o cumprimento do contrato.
Caso Concreto 1
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(PGE-RR - 2006) No contrato de compra e venda:
a) A propriedade da coisa vendida, salvo disposição em contrário, se transfere no momento do contrato, por isto se considera contrato real.
b) Um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
c) É válido deixar-se ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço, se assim o contrato dispuser expressamente.
d) Desde a celebração do contrato, os riscos da coisa correm por conta do comprador, independentemente da tradição e os do preço por conta do vendedor.
e) Há necessidade de anuência dos outros descendentes se o vendedor for ascendente do comprador, sob pena de nulidade absoluta.
Questão objetiva 1
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(TRT 8a. Região - 2009 - adaptada) Marque a alternativa correta:
a) Na compra e venda de coisa futura o contrato não ficará sem efeito se a coisa não vier a existir, ainda que a intenção das partes fosse de concluir contrato comutativo.
b) A fixação do preço no contrato de compra e venda não pode ficar ao arbítrio de terceiro.
c) Se a venda for convencionada sem a fixação de preço e não havendo tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço fixado ao arbítrio do vendedor.
d) É nulo o contrato de compra e venda que deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
e) Na falta de estipulação expressa a tradição da coisa vendida dar-se-á no lugar do domicílio do adquirente.
Questão objetiva 2
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Exercícios Semana 6 
Caso concreto 01
Eládio faleceu deixando como herdeiros dois filhos, Emanuel e Elisângela. Antes de finalizar o inventário, Emanuel transferiu a propriedade de imóvel rural integrante do acervo hereditário, a título de cessão de direitos hereditários, a Roberto, sem consultar a irmã, pois já havia ficado acertado que o referido bem ficaria, por ocasião da partilha, em propriedade de Emanuel.
Neste caso, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se Elisângela poderá anular o contrato celebrado entre Emanuel e Roberto
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Questão objetiva 01
(OAB/RJ) Com relação ao contrato de compra e venda, NÃO É CORRETO afirmar:
(A) É nula a pactuação firmada que deixa ao exclusivo arbítrio de uma das partes a fixação do preço
(B) É válida a venda de ascendente solteiro a descendente, que obtém o consentimento dos demais descendentes, quando da realização de avença
(C) Na venda “ad mensuram” as referências às dimensões do imóvel são meramente enunciativas, não cabendo demanda quanto a uma eventual diferença nas medições
(D) O condômino em coisa indivisível, ao desejar vender a sua parte no bem, deve, antes de vendê-la a um estranho, dar direito de preferência na aquisição, tanto por tanto, aos demais condôminos
Questão objetiva 02 (Magistratura Federal/3ª Região – 6°) O contrato de compra e venda:
(A) opera a transmissão da propriedade
de bens imóveis.
(B) é modo originário de transmissão da propriedade.
(C) não é suficiente para operar a transmissão de bens imóveis.
(D) depende sempre de escritura pública.
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Exercícios Semana 7
Caso concreto 01
JOÃO FERNANDO e MARIA ELOISA celebraram contrato cujo objeto era um automóvel Gol no valor de R$ 8.100,00, sendo o pagamento dividido em uma entrada de R$ 2.040,00 e o resto parcelado em 18 (dezoito) prestações de R$ 522,00, totalizando um montante de R$ 9.396,00. Ficou acertado que o contrato daria à MARIA ELOÍSA o direito à transferência
apenas da posse direta, ficando a propriedade do automóvel com JOÃO FERNANDO até o pagamento total das parcelas pactuadas.
Tomando por parâmetro o direito contratual brasileiro e considerando que Maria pagou as 15 (quinze) primeiras parcelas, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
A) explique o contrato celebrado entre João Fernando e Maria Eloísa.
B) ainda que não tenha cláusula expressa no contrato, poderá João Fernando, alegando a inadimplência de Maria Eloísa, extinguir o contrato? Maria Eloísa poderá ser presa por ser depositária infiel?
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Questão objetiva 1
(OAB 2009/1) A cláusula segundo a qual o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la,
em determinado prazo, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, é enominada:
A) venda com reserva de domínio.
B) preempção ou preferência.
C) venda a contento.
D) retrovenda.
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Questão objetiva 2
Marque a alternativa CORRETA:
A) A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição resolutiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
B) A prelação e direito potestativo cujo titular é somente o comprador.
C) Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
D) A venda com reserva de domínio pode recair sobre bens móveis ou imóveis.
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Aula 1 - Plano de Ensino
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