Prévia do material em texto

REV ISÃO 
 
DIR EITO EM P RES ARIAL 
 
L O CAÇÃ O E MPR ES ARIAL ( A P2)
 
1.CO NC EITO DE LO CAÇ ÃO EM PR ESAR IAL
 
1.1. Co n t rato f irm ado en t re emp res ário s o u p e ss o as jur ídica
s
: 
A l oc aç ão empres ar ial é 
c arac teriz ada pe la r e laç ão c ontr atua l e ntre
 
em p resá rios ind ivid u ai s o u sociedad es 
emp res ári as
 
e o loc ad or d o imóv e l. O obj et iv o é per mit
ir que o es p aç o s ej a uti l iz ado p ara fi ns
 
com erc iais ou prod u t ivos
, e n ão r es i denc iais .
 
1.2. Dif er e d o con t rato ci vil, q u e é ent r e p a rt icula r e
s
: 
Enq uant o o
 
con t r ato c ivil d e loc aç ão
 
év olta do à
 
mo rad ia
 
d epes s oas fís ic as ( loc aç ões r es i d enc ia is ) ,a
 
loc ação em
p re sari al
 
te mp or 
fina li dad e a
 
ativ idad e eco n ô mica
, s e ndo ap lic a da princ ip al men te entr e
 
p esso a s jurídi cas o u 
emp res ário s in d ivid u ais
. A fi na lid ad e da loc aç ã o é o c r itério dif erenc i ador.
 
1.3. D est inaç ão com e rci a l d o imó vel d efin e sua n atu rez a emp res ari a
l
: 
A
 
d est inaç ão d o 
imó vel
 
é o e lem ent o es s e nc ial que def in e a n atur ez a empr es aria l da loc aç ã o. Se o im óv el f or 
uti liz ad o c omo
 
p o n t o com erci al, ind u stri al o u d e se rviço s
, a l oc aç ão s erá e nq uadra da c om o
 
emp res ari al
, mes mo qu e o loc at ário s ej a uma pes s oa fís ic a qu
e ex p lore uma em pres a.
 
1.4. Espé cied eloca ção n ãores iden ci alr egid ap e la L ein º8 .24 5/91 ,a rt s.5 1a 5
7
: 
A loc aç ã o 
empres ar ial é um a das for mas da
 
loc ação n ão r esid encial
 
pr ev is ta na
 
L ei d o Inq u ilinat o ( L ei 
n º 8. 24 5/19 91)
. O s
 
art s. 51 a 57
 
tr at am es pec ifi
c a men te d a
 
ação r eno vat ó r ia
, do s
 
d ireito s d o 
locat ário emp r esa rial
 
e d as
 
con d ições par a est abil idad e do po n t o com er cial
.
 
1.5. U sad o p a ra ins t alação d e emp r esa , com ér cio, ind ú stri a o u serv iç
o
 
Al oc aç ãoem pres aria lv is a pos s ibi li tara
 
inst al ação f ís icad e u m
aatividad eemp resa ria l
,c om o
 
lojas,rest au rant es ,es crit ó rios,f ábr ica so u p re stad o rasd ese rviço s
.O i móv e lloc a dot orna
-
se
 
p o n t o d ereferên ciad o f u n d o d ecom ércio
,po den doger ardir e itoàr en ov aç ã oc omp uls óri a 
par a pr o teç ão da ativ i da de ec onôm ic a.
 
 
2.NAT UR EZ A J URÍDI CA DO CO NT RAT O DE LO C A ÇÃO EM PR ESA RIAL
 
2.1. Co n t r ato b ilat er al: o b rigaçõe s p ar a amb a s as p art es
: 
 
É um c o nt r ato qu e ger a 
o b rigaçõe s rec íproc as
: o 
locado r
 
te m o dev er de c e der o us o do i móv e l e gar a ntir s ua p
os s e 
tr anqu il a; o 
locat ário
 
te m a obr ig aç ão d e 
p agar o al u g u el
 
e 
z elar p elo b em
. A mbas as par tes 
pos s uem 
d i reito s e de ver es
.
 
2.2. Co n t r ato o n ero so: p agamen t o d e alug u el p el o u so
: 
Há 
remu n e ra ção f inan ceir a
 
p el o 
us odoi móv e l.O loc at áriop agao 
a lug u el
 
c omo 
c o ntra pres taç ãop elogoz odac o i s a,eoloc a dor 
obté m 
luc ro
 
c om a c es s ão do us o.
 
2.3. Co n t rato con s ensu a l: f o rmad o p ela von t ade d as p art es
: 
A loc aç ão e mpr es ari al 
se 
aperf ei çoacom o s imp les aco rd o d evon t ad es
,ous ej a,nã od epe nde de form al i dade es pec ial 
pa
r a s ua v a l ida de. Bas ta q ue as p artes 
con co rd em q u ant o ao o b jeto , pre ço e p raz o
.
 
2.4. Co n t r ato cum u lati v o : p rest açõ es p revi ame n t e d etermin adas
: 
As o brigaç õ es s ão 
clar ament e est ab ele cidas
 
eprop orc iona is entr e as pa r tes .A mbas s a be mo q ue d ev em 
cum p ri r 
e re ceb e r
 
des de o iníc io. Ex em pl o: v a lor d o a lu gu el, praz o de v i gênc ia, for ma d e r e aj us te, 
enc argos .
 
2.5. Co n t rato d e tr ato su c essi vo: ex ecu ç ão con t ínu a no t e mp o
: 
A ex ec uç ã o d as obr igaç õ es 
se 
p ro lon g an o t emp o
, c o m 
p re staçõe sp er iód ica s
 
( ger al men tem ens a is ) ,c om oop aga men to 
do a lug ue l. A r el aç ão c o ntratua l s e 
r eno va mês a mê s
 
dur a nte a v ig ênc i a do c o ntrato.
 
 
 
d e mensag ens
: 
 
T r ata
-
s e de u m c ontr ato de 
o b riga ções equ ilibr adas
, c o m pres taç õ es e quiv a len tes . A 
seg u ran ça jur ídica est á n o q u e f o i p act u ado p o r escr it o
. O que v a le é o 
con t eúd o d o 
con t rato
, e n ão prom es s as v erba is ou c onv ers as inf or mais ( c omo me ns age ns d e
 
W hats A pp ou 
e
-
mai ls ) .
 
 
3.PRO BL EM AS CO MUN S NA PR ÁT ICA CO NT RAT UAL
 
3.1. Cl áusu la s mal redi g idas g er am amb igu id a d e e jud ici aliz aç ã
o
: 
Um dos princ ipa is 
probl emas n os c ontr atos d eloc aç ão empres ar ia léa
 
f altad ecla rez aep r eci são nascláu sulas 
con t ratu ais
. T e
r mos v ag o s , inc oer ê nc ias ou om is s ões ger am
 
int e rp r etaçõe s d iverg ent e s
 
e 
pode m r es ult ar em
 
con f lit o s jud iciai s
. A a us ênc i a de pa dron iz aç ão, o u o us o de mo de los 
genér ic os ,
 
aum ent a o ri sc o de litíg ios
 
e
 
insegu ranç a ju rídi ca
 
p ara a mbas as p artes .
 
Pala vr as
-
cha v
e:
 
a mb igu id ade, int erpr etaç ã o d uv id os a,r is c o j urídic o , j udic ia liz aç ão.
 
3.2. Ex emp lo: c láusul a d e d evo lu ção ant ecip ada mal f o rmu l ada p o d e g erar litíg i
o
 
Se uma c láus u la tr ata ndo da
 
r esc isão ant ecip ada
 
n ão es p ec if ic ar c lara ment e as c ondiç ões , 
praz os e
 
mu lt as
 
aplic áv ei s
, po de hav er d is c us s ões s obr e:
 
 
Se o loc a tári o po de dev o lv er o i móv e l an tes do praz o;
 
 
Q ual o v al or da mu ltar es c i s ória;
 
 
Se h á is e nç ão por for ç a ma ior ( ex : p and em ia).
 
Exemp lo prático
:
 
Contr at o prev ê " mu lta d e 3 alu gué is em c as o d e dev o l uç ão ant ec ip ada" , m as não es c larec e
 
em 
q u eh ipó t eses ess amu lt a n ãoseapli ca
 
( ex :q uebra doc ontr at opor c u lpa do loc ador,o uc as o 
fortuit o). Is s o abr e mar gem par a
 
q u est ion am ent o jud icial
, pri nc ip al ment e
 
s e o l oc atár io a le gar 
abus o ou d es equ i líbri o c ont r atual .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
d ev oluç ã o ant ec ip ada, mu lta r es c is ó r ia,c lá us ul a m al r e di gid a, li tígi o.
 
 
4.G ARAN T IA SL O CAT ÍC I AS( ART .3 7DAL EIN º8. 2 45/9 1)
:
 
 
O c ontr atodeloc aç ãopo dec o ntar 
c om 
ap enas u ma mo d ali d
ade d e g ar ant ia
, s ob pe na de 
n u lid ade
. As princ i pais gar an ti as 
per mi tid as pe la le i s ão:
 
4.1. C AL ÇÃO
 
4.1.1 . Pagam ent o ant ec ipad o d e 1 a 3 alug u é is
: 
O loc a tário faz um 
d epó sito em d inh eiro
 
equ iv ale nte a at é 
t r ês me s es de alug u el
, c o mo f orma de g arant ir oc u mp
r i men to do c ontr a to.
 
4.1.2 .G ar ant iacon t r aina d imp lência, r efo rmas ,p er man ência al émd o p r az o
: 
Ac alç ã oc obr e 
alug u elem atra so
, 
d ano s ao imó ve l
, 
d esp esa s co m rep a ro s
 
o u 
d e socu p aç ão t ard ia
.
 
4.1.3 .Po d eser u s adap ar aq u it ar ú lt imo s me ses m ediant en o t if ic aç
ão
: 
O l oc atár io p ode us ar 
o v alor d a c alç ã o p ara 
ab ater o s ú lt imo s alug u éi s
, des de que haj a 
com u n i c ação p r évi a e 
f o rmal ao lo cad o r
.
 
4.1.4 . Dif er ença ent r e va lor n o min al e v alor atu a liz ado d o alug u el
: 
Pr ob l emas s urge m 
quan do a c alç ão fo i fe ita há mu ito te mpo 
e 
n ão h o u ve atu aliz ação mo n etá ria
, tor nand o ov a lor 
insu f icient e
 
par a c o brir dé bitos atua is .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
c alç ãoe mdin he ir o,de pós it oant ec i pado ,gar an tiadepa ga men to,c obertur ade 
danos .
 
 
4.2. FIA NÇA
 
4.2.1 . F iado r 
g arant e o c o n t rato sem s er d evedo r
: 
 
O fiad or é u ma 
t e rc eir a p esso a
 
q ue 
as s ume a 
re spo n sab ilid a d e pelo con t r ato
 
c as o o lo c atár io não cumpra s uas o brigaç õ es .
 
4.2.2 . Di reito ao b enef íci o d e o rd em: cob ranç a só apó s t ent ati va con t r a o locat ário
: 
 
O fiad or 
só p o d e se r a cio n ado d epo is q u e o locad o r t ent ar cob ra r d o loc at ário
, s a lv o s e 
houv er r en únc i a.
 
4.2.3 .Po d eh av err enú n ci aaob enef ício d eo rd em
: 
Seofi ador 
r enu n c
ia rexp r essa men t e
 
ao 
bene fíc io d e orde m, 
p o d er á ser cob rado imed iat am ent e
, s em que o loc ad or p r ec is e ac ion ar 
prime ir o o l oc atár i o.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
f iad or, r e s pons ab il ida de s u bs id iári a, ben efíc io de orde m,r en ún c ia.
 
 
4.3.
 
SEG U RO
-
F IANÇA
 
4.3.1 . Co n t ratad o com s e g u rado ra
: 
O loc a tári o 
cel e b ra con t rato com u ma se g u rado ra
, que 
gar ant e o pag ame nto dos a lug uéis e enc ar gos .
 
4.3.2 . L o cat ário p ag a me n salidad e
: 
A gar an tia é fe ita por m ei o de 
p aga men t o men sal
, e o 
v alor 
n ão é devol vido
 
a
o fi nal do c o ntrato .
 
4.3.3 . S egu rado r a cob r e inad imp lement o s
: 
A s eg u r adora 
r es sar ce o lo cad o r
 
em c as o de 
f alta de p aga men t o
, 
mu lt a co n t ratu al
, 
enc arg o s le g ais
 
e 
cust as jud ici ais
.
 
4.3.4 . S em d e volu ção d ir eta d o va lor
: 
D ifere nte me nte d a c a lç ão, 
n ão h á d e volu çã
o d o s 
valor es pag o s
. Tr ata
-
s e d e 
d esp e sa con t ínu a
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
s eg uro l o c atíc io, apó lic e, c obert ura d e in ad imp le ment o, mens a li dade .
 
 
4.4. C E SSÃO FI DUCIÁR IA DE CO T A S D E FU NDO D E IN VE ST IM ENT O
 
4.4.1 .L o cat á riot ransf e re 
cot asf idu cia riam ent eaol o cad o r
: 
O loc at ário 
ced ec o t asd ef u n d o 
d einvestim ent o
 
aol oc ad o r c omoform adegar an tia .A s c otas fic amc om 
t it u la rid adef idu ciá ria
 
do l oc ador.
 
4.4.2 . L o cad o r p o d e co n solid ar e al iena r em c aso d e in adim p lem ent o
: 
Em c as o de 
ina di mpl eme nto, o loc a dor pode 
con solid a r ap ro p ri e d ade das co t as
 
e 
ven d ê
-
l as par a co b rir 
o déb it o
.
 
4.4.3 .Mais com u m em co n t rato se mp re sari ais d e al t o valor
: 
É u ma gar ant ia s o fis
tic ad a,ma is 
us ada em 
con t r ato s d e valor ele vad o
, ond e o loc at ário pos s ui ap lic aç ões fi nanc e ir as 
r elev ant es .
 
4.4.4 . Valor d a s cot a s av aliado com b a se n o h ist ó rico e v ari açõ e s
: 
A a ná li s e do v al or d a 
gar ant ia c o ns id era 
r end im ent o hist ó rico
, 
volat ilid ade
 
e 
liq
u id ez das co t a s
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
c es s ão f i duc iár ia,f und o d e i nv es tim ento, al ie naç ão, in ad imp lê n c ia,a ltov a lor.
 
 
5.AÇÕ E S JUDICI AIS NO CO NT RAT O DE LO CA ÇÃ O
 
5.1. A ÇÃO DE DE S PE JO
 
5.1.1 .Par areto mad ad o i mó velemca sod e inad im p lement o ,u so p ró p rioo u n ãod e
volu ção 
apó s o p raz o
: 
Es s a aç ão per mi tea o 
loc ado r r ea ver o imó vel
 
nos s egu int es c a s os :
 
 
Inad imp lement o
 
do a lu gu el o u e nc argos ;
 
 
Nec es s idad e d e 
u so p ró p r io o u de f amili are s
;
 
 
T érmin o do pr az o con t rat u al
, c om neg ativ a de des o c upaç ão pel o l oc atár io.
 
5.1.2 . Po d e 
se r l imin ar com u so d e f o r ça p o licial
: 
É p os s ív el 
p ed ido limin a r
 
par a 
des oc upaç ã o 
em 15 d ia s
, es pec ia lme nte n os c as os de 
f alta d e p agamen t o
, des de qu e 
preenc h idos os r equ is itos l ega is .
 
 
Pod e hav er 
aut o riz aç ão p ara u so d e f o rça p o li ci al
, c as o o loc at ário r es is t a ou obs tr ua a 
ex ec uç ão d a or d em j ud ic ia l .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
d es pej o, i nad imp lê nc ia,r e tom ada , l i min ar, forç a p ol ic ia l.
 
 
5.2. A ÇÃO RE VI SIO NAL D E AL UG U EL
 
5.2.1 .
 
Ad mit e
-
s e apó s 3 ano s d o iníc io d o con t rato o u d o ú lt imo ajust e
 
Ar ev is ã od ov al ord oa lug u elpod es erp le ite ada 
apó s3ano s
, s ej ad oi níc io do c o ntrato, s ej ada 
últ ima 
mo d if icaç ão con t r a t u alajust ada ent re as p ar t es
.
 
5.2.2 . Po d e se r prop o st a p elo loc ado r
 
o u loc atário
: 
A mbas as p artes t êm 
legit imid ade ativa
 
par a req uer er o 
re equ ilíbr i o do valor
 
do alu gue l.
 
5.2.3 . B ase ada em vari ação d o me rc ado , inf ra est ru t u ra , lo cal iz ação etc.
 
Dev e
-
s e c omprov ar 
d eseq u ilíbrio e con ô mico
, c o m b as e em:
 
 
Valor iz ação o u d esv aloriz
ação d a regi ão
;
 
 
Mud ança n a in f ra est ru t u r a urbana
;
 
 
Co mp arativo s co m imó ve issimi lar es
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
r ev is ã o d e al ugu el, 3a nos , v a lor d e mer c ado, r eeq ui líbr io.
 
 
5.3. A ÇÃO RE NO VAT Ó RI A
 
5.3.1 . Requ isit o s: con t r ato escrit o 
d e 6 0 mes es e o cup ação p o r n o mín i mo 36 mes es
 
Para propor es s a aç ão é n ec es s ário:
 
 
Contr at o es c r itoc o m 
p r az o mín imo de 5 ano s (6 0 me ses)
;
 
 
Ex plor aç ãoda 
m esmaati v idad eemp r esa rialp o r3a n o sinin t erru p t o s( 36me s es)
 
no 
loc al .
 
5.3.2 . De ve s er p ro p o sta ent re 1 ano e 6 mese s ant es d o f im d o con t rato
 
O loc atár io d ev e ingr es s ar c om aaç ã o d entr o do praz o le ga l:
 
 
No mín imo 6m ese s an t e s
 
do fim ;
 
 
No máximo 1 an o ant es
 
d o térm ino do c o ntrat o.
 
5.3.3 . P ro t ege o f u n d o d e com é rcio e imp ede r
et o mad a a rb it rá ria p e lo loc ado r
: 
A aç ão 
bus c a 
p res erv ar o p o n t o com erc ial
, ev itan do q ue o loc ador s e 
apro veit e d a client el a
 
e do 
f u n d o d e com é rcio
 
c r i ado pe lo loc at ário .
 
A r en ov aç ã o c om puls ór ia s ó s erá ne g ada s e h ouv er 
just a cau sa l egalmen t e pr evista
.
 
Pala v
r as
-
cha ve:
 
r e nov atór ia,f un dodec o mér c io, 5an os dec o ntrat o,3 an os de at iv ida de, praz o 
proc es s ual.
 
 
6.DIF E REN ÇA ENT RE LO CAÇÃ O CI VIL E E MPR E S ARIAL
 
6.1. Fin a lidad e: resid enci al( civi l) xcom erc ial ( emp resa ria l)
 
 
L o cação civil
: des t ina da à 
mo radia
 
do loc a
t ário es u a fam íl ia.
 
 
L o cação emp res ari al
: d es tina da a o 
exe rcí cio d e atividad e e con ô mica
, c omo 
c omérc io,s erv iç os ou ind ú s tr ia.
 
6.2. R egim e jurídico: amb o s regid o s pela L ein º 8.2 45/9 1,ma s em cap ít u los d if erent es
 
 
Amb os s egu em a 
L eid o In q u ilinat o
, mas c o m 
reg ra s próp ria s
.
 
 
A 
loc ação civil
 
é tr at ad a n os dis pos itiv os g erais .
 
 
A 
lo caç ão emp re sar ial
 
te m tr at am ento es p ec ia l nos 
art s. 51 a 5 7
, princ ipa lm en te e m 
r az ão do 
d ireito à r eno vaç ão com p u lsór ia
.
 
6.3. D ireito à r eno vaç ão c o mp u lsória: e xist e apena s na loc ação emp r esa rial
 
 
A 
loc ação civil
 
term ina ao fim do pr az o,s em nec es s id ade de r e nov aç ão.
 
 
J ána 
loc ação emp re sa ria l
,s epree nc hid os os r equ is i tos leg ais , oloc a tári opo de 
exigir 
a reno v ação do con t rat
o j u d icialment e
 
( aç ão r e nov a tória).
 
6.4. Pro t e ção ao f u n d o de com ér cio: ex clusi va da l o cação emp r esa rial
 
 
O 
f u n d o de com érc io
 
é pr oteg ido ap enas n a loc aç ão empres ar ial .
 
 
A le i ev it a qu e o loc a dor s e 
aprop ri e d a cli ent ela e investim ent o s
 
do l oc atár i o s em 
j us t
ific at iv a l ega l.
 
 
7.F UNDO D E CO M ÉRC IO
 
7.1. Con jun t o de elem ent o s qu e vi abiliz am a at ivid ade emp res ari aln o loc al
 
 
Refer e
-
s e à 
est ru t u r a e co n ô mica org aniz ada
 
p ara o func i ona men tod a e mpr es a.
 
7.2. In clui cl ient ela , loc ali z
ação, t emp o , in vestim en t o , estrut u ra
 
 
Compr e end e: 
p o n t o com erci al
, 
client e s f id eliz ad o s
, 
r epu t ação
, 
equ ip am ent o s
, 
marc a
, 
inv est imen t o s re a liz ado s no imó ve l
.
 
7.3. Mud ança abrup t a co mp ro met e a con t inu idad edo neg ó cio
 
 
Cas o o l oc ador 
r eto me o i mó vel inju stam ent e
, o loc atár io pod e 
p erd er sua b a se d e 
o p eraç ão
, ac arr et and o pr e j uíz os c omerc iais e fi na nc ei r os .
 
7.4. Just if ica açõ e s co mo areno vat ó ri a e ind eniz aç õ es
 
 
A 
aç
ão r eno vat ó ri a
 
pro teg e o f und o de c omérc i o.
 
 
Ema lg uns c as os ,a 
r eto ma d asemju sto mo t ivo
 
pod eens ej ar 
ind eniz açãop o rp erd as 
e dano s
.
 
 
8.RE SCI SÃO CO NT R AT U AL
 
8.1. Po d e s er mo t i vad a o u imo t ivad a
 
 
Mot ivad a
: qu and o dec orr e de
 
i nad im pl eme nto, i nfr aç ão c on tr atu al ou nec es s idad e 
c omprov ad a.
 
 
Imo t ivad a
: oc orr e 
se m ju s t if icat iva rel evant e
, ap ena s por v onta de uni lat eral .
 
8.2. R esc isão i mo t ivad a g era san ç ão
 
 
Ap arteq uer o mp eoc o ntra to 
se mjust a cau sa
 
p od es er 
con d enad a aop ag ame n t o d
e 
mu lt a re scisó ria
, c onfor m e c láus u la c o ntrat ual .
 
8.3. Mult a r esc isóri a alt a t em f u n ção inib it ó ri a
 
 
Mult as el ev ad as s ão ut il iz adas p ara 
d es est imu l ar a q u ebra ant e cipada
, gar a ntin do 
est abilidad e nego ci al
.
 
8.4. Exemp lo: n o t if ic ação com mu lt a d e R $ 10 0.00 0 p ar
a d ese stim u la r ro m p imen t o sem 
cau sa
 
 
Em c on tr atos e mpr es ar iai s de al to v a lor, é c o mu m prev er 
valo res exp r es si vos d e 
mu lt a
, para 
p ro t ege r o in v est imen t o f eito no po n t o com erc ial
.
 
 
9.L O CAÇÃ O AT Í PICA 
 
C O NT RAT O S E M SHO P PIN G CENT E RS
 
9.1. N atu rez a p ecu lia r: in
clui ce ssão de e spaço, a d min istraç ão e con d o mín io
 
 
Emb ora f orma lme nte s ej a uma
 
locaç ão
, o c ontr at o em s ho pp ing
 
envo l ve mú l t iplas 
o b rigaçõe s
: a lém da c es s ão do es paç o, o loj is t a adere a um
 
regim e col etivo d e 
adm inist ra ção
, s eg uranç a , manu tenç ã o e mar k et ing , tornan do o c ontr at o
 
atíp ico e 
com p lexo
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
c es s ão d e us o, adm in is tr aç ão c e ntraliz a da, c o ntrat o c omp lex o .
 
9.2. Ta xa d e co n d o mín io: man u t enção, seg u ran ça, mark etin g ep ro mo ções
 
 
O s loj is tas c ontr i bue m c om uma
 
t axa con d o min ial
, q ue f ina nc ia:
 
a)
 
Man u t enção d as á re as co mu n s
,
 
b)
 
Segu r ança
,
 
c)
 
L imp ez a
,
 
d)
 
Even t o s p ro mo cion ai s
 
e
 
camp anh a s de m ark etin g
 
do s ho pp ing.
 
 
O s hoppi ng p ode ex ig ir tam bém p artic i paç ão em f und o s c omo o
 
f u n d o d e p ro mo ção
 
e 
o
 
13 º alu g u e l
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
c on dom í nio, fun do promoc ion al, en c argos ad ic ion ais .
 
 
9.3. ALU G U EL : V AL O R MÍ NIMO FIXO + PE RCE NT U AL SO BR E A S V ENDA S
 
 
A fór m ul a de a lug uel ma is c omum 
é
 
d u al
:
 
1.
 
Alu g u elf ixo mín imo men sal
 
( ex : R $ 10 .00 0)
 
2.
 
Alu g u el var iáv el
, c om b a s e em
 
p erc ent u al sob r e o f atu rament o b ru t o
 
( ex : 
6% das v en das m ens a is )
 
 
O loj is ta pag a o
 
m aior valo r ent re os d o is
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
a lug ue l hí brido, fix o + per c ent ual , fat urame nto.
 
9
 
 
A
 
cob r ança d e luv as
 
( p ag amen to par a f ir mar ou r e n ov ar c ontr ato) é
 
p ro ibid a p o r lei
, 
es pec ia lm ente na
 
reno v aç ão com p u lsór ia
 
( art. 45 da Lei do Inq ui lin ato) .
 
 
No enta nto, a in da oc orr em
 
p agamen t o s inf o rma
is
 
na fas e i nic i al, pr inc i pal me nte en tr e 
loj is tas .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
l uv as , ren ov aç ão, v ed aç ão le gal .
 
9.5. K
-
mo n e y: p ráti ca inf o rmal de pag am ent o pela cess ão d e po n t o
 
 
O
 
"key mo n ey "
 
é u m v alor
 
inf o rmalm ent e exigid o
 
pelo l oj is ta qu e s ai d o pont o, 
r epas s ado ao 
 
 
 
Es s a prát ic a
 
n ão é r egu la d a p o r lei
, m as oc orr e c o m fr e quê nc ia nos bas t idor es das 
negoc iaç ões e ntre
 
p a rt icul ares
, e não do s h opp in g d ir etam ente .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
c es s ão d e po nto, prátic a i nfor m al, k ey mon ey .
 
9.
6.L o ji sta d ev e s egu ir h o rário d o sho p p ing : f u n cion ament o rígid o , s em aut o n o mia
 
 
O c ontr ato imp õe
 
h o r ário d e f u n cion ament o o b riga t ó rio
, ger a lme nte es ten di d o ( ex : 
das 10 h às 2 2h) , inc lus iv e aos fi nais de s e man a e f eri ados .
 
 
A
 
d es cum p rên cia g era m u lt as
 
e pen al
ida des .
 
 
Há
 
r egr as rígid a s so b re la you t d aloj a
,
 
p art ic ipação emp ro mo ções
,
 
u so d a vi t rine
, 
entr e o utras n ormas c ol etiv as .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
fu nc io na ment o obr iga tóri o,o brig aç õ es r ígid as , pe na lid ades c o n tr atua is .
 
 
10. LO CAÇÃ O BUIL T
-
TO
-
SUIT
 
10.1. L o cad o r con strói im ó vel sob d emand a d o loc atári
o
: 
É u ma mod al ida de c ontr atua l em 
que o
 
lo cad o r s e com p ro met e a con strui r, r efo rm ar o u adap t ar u m imó vel
, c onforme as
 
esp ecif i caçõ es t é cnica s e xigid as p elo loc atário
, par a pos ter
ior
 
alug u e l de lon g o praz o
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
s ob me di da, a dap taç ão, proj eto es p ec ífic o.
 
10.2. Ut iliz ado p o ró rg ãos p ú b lico s( e x:M P, T RE
)
: 
Éc omum e mc on tr atos c o m
 
a d min istraç ão 
p ú b lica
, on de ór gãos c om o o
 
Minist ério Pú b lico , J u stiça El eito ra l, t ribu n ai s e a
u t arq u ia s
 
bus c am i ns ta laç ões a deq u adas s em prec is ar inv es tir dir eta me nte na c ons tr uç ã o.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
us o ins t it uc ion al, ec ono mi a d e rec ur s os públ ic os , p arc erias .
 
10.3. Ex ige edit a l com c rit ério s t écn ico
s
: 
Nos c o ntratos c om a a dmi nis tr aç ão pú bl ic a, é 
nec e
s s ário
 
p ro ced imen t o licit ató rio
, ger a lme nte na form a de
 
cham ada p ú b lica o u 
con corr ência
, c om
 
crit é ri o s técnico s de a vali aç ão
, c onform e a
 
L e i 14 .13 3/2 0 21
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
l ic it aç ão, c r itérios o bj etiv os , s e leç ão por téc n ic a e preç o.
 
10.4. A lug u el inclu i rem u
n eraç ão p ela con struçã
o
: 
O v alor do alu gue l é
 
c alcu lado p a ra 
cob rir o cu sto d ao b ra+ re mu n eraç ãod o in vestid o r
.G eralm ente ,é
 
f ixad o p o rp eríod o lon g o 
( 10 a2 0 an o s)
 
par a gar an ti r o
 
reto rn o f inan cei ro
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
r em uner a ç ão, retorn o d o c ap ita l, a lu gu
e l p lan ej ado.
 
10.5. Natu rez a híb rida: locação + emp re it ad
a
 
Es s e c ontr at o te m
 
d u p lan atu rez a ju r ídica
:
 
 
Emp re it ada
: dur an tea fas e de c o ns tr uç ão;
 
 
L o cação
: após a e ntrega d o im óv el pront o.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
n atur ez a híbr id a,f as e c ontr a tua l d up la,c o mpl ex id ade 
j urídic a.
 
10.6. R eco men d a
-
se el abo rar d o is con t rato s d istin t o
s
: 
Para
 
seg u r ança jurídi ca
, 
r ec omen da
-
s e a el aboraç ã o de:
 
1.
 
Co n t rato de con stru ção ( emp reitad a)
: de fin e pr az os , mat eria is ep adr ã o da obr a;
 
2.
 
Co n t rato de loc ação
: r egu la us o , pr az o,v a lor e gar an tias 
l oc atíc i as .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
a uton om i a c ontr at ual , s ep araç ão de fas es , c larez a j uríd ic a.
 
10.7. Cláusu las com u n s: p erf o rman ce d a o b ra, p raz o curto , mu lt a p esa d a p o r atr as
o
 
É c om um pr ev er:
 
a)
 
O b rigaçõe s técni cas
 
do c ons tr utor ;
 
b)
 
En t rega com a ceit e t écn i co d o locat
á rio
;
 
c)
 
Mult as e lev adas
 
por a tr as os ou d efe itos es tr u turais .
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
p erfor ma nc e,ac e ite, pen al id ades c o ntratua is .
 
10.8. Ex emp lo: con stru çã o de g alpão com praz o de 3mes es e mu lt a de R$ 2 00 mi
l
: 
 
Exemp lo p ráti co
: loc ad or fir ma c ontr at o p ara c o ns tr u ç ão 
de u m
 
g alp ão log ísti c o
 
de 1.0 00 m² 
em 90 di as
.
 
Cas o u ltr a pas s e es se praz o, h á p r ev is ão de
 
mu lt a d e R $ 200 .00 0,00
.
 
Es s e mo del o as s eg ura
 
c el eridad e , inv est imen t o dir ecion ado ep re visibil idad e co n t ratu al
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
praz o c urto, i nv es tim ent o p lan ej ado, m
ult a e lev a da.
 
 
11. I MPA CT O DA PAND E MIA NO S CO NT RAT O S E MPR ES ARIAI S
 
11.1. Alt a aplic ação d a t eoria d a imp re vis ão
: 
A pan dem ia d a CO VID
-
1 9 ger ou 
f ato s 
ext rao rd iná
rio s ei mp re vi sívei s
 
que 
com p ro met e ra mo equ ilíbrio con t r atu al
, es pec ia lm ente 
emc ontr atos d e 
loca ção e mp resa ria l
.Is s ol ev ouàap lic aç ão da 
t eoria d aimp re visão
 
( art. 47 8 
do CC/ 02) , p erm iti ndo 
re vi são ou r eso luç ão d o con t rato
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
i mpr ev is i bil
id ade, pa nde mi a,r ev is ã o c ontr atu al, on eros ida de ex c es s iv a.
 
11.2.En sin ament o : con t r ato sro b u sto s,esc rit o secom cláu sulascla ras
: 
Ac r is eev id enc io u 
a 
n ec essid ade de con t rat o s bem e strut u rado s
, c o m 
cláu sula s ob jetiv as
, 
p r az o s def inid o s
, 
con d içõesd e r evis
ão
 
e 
re g ras pa ra caso s de fo r ça maio r
.
 
11.3. Am b igu id ade g era con f lito int erp r etat ivo en t re as p art e s
: 
C ontr at os v agos o u ma l 
r edig id os for am 
amp l amen t e ju d icializ ado s
, por c ont a de 
d ú vidasn a aplica ção de cláu sula s 
d e in adim p le men t o , des c o n t o s,res cisão ou
 
re ajus t es
 
dur a nte a p and em ia.
 
11.4. R efo rço d a imp o rt â n cia d e seg u ranç a jurídic a n o s con t rato s
: 
A p and e mia r ef orç ou a 
n eces sidade d e p re visibil idad e e p ro t e ção juríd ica
 
nas r elaç õ es c ontr atu ais . C láus u las be m 
r edig id as ev ita m l ití gi os eg arante m m ai or 
re si
liên cia con t ratu al
 
e m c ont ex tos d e c r is e.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
s eg uranç a j urídic a,c larez a c o ntratu al, rev is ã o p or for ç a m ai or.
 
 
12. PRO T EÇÃO AO FU ND O DE CO M ÉRCIO EM CO NT RAT O S FO RA DO PAD RÃO
 
12.1. E xemp lo: client e in stalo u n egó cio mó v el e m sup e rmer cad
o
: 
Mes m o s em c ontr a to 
forma l de loc aç ã o, o em preen ded or ut il iz av a es pa ç o fix o c om
 
aut o r iz ação inf o rmal
 
do 
s upermer c ad o 
p ara r ea liz ar v endas .
 
12.2. In vestiu em est ru t u ra, cli ent ela, m ar ket ing e o p eraçã
o
: 
D urante mes e s ou anos , o 
empres ár io f ez
 
inve stim e n t o s con sist ent e s
: c r io u mar c a, org an iz ou oper aç ã o, d es env olv e u 
c lien tel a l oc al e i ns eriu pu bl ic ida de no loc a l.
 
12.3. No vo con t rato d o s u p ermer cad o o cult o u vi s u alment e s eu n egó ci
o
: 
O s upermer c ad o
 
realo cou o u escon d euo po n t o d even d amó vel
,pr ej udic an dov is ibi li dad eef at ur
ame nto,s e m 
j us tac aus a ou av is o prév io .
 
12.4. Cab e ação p ar a p r o t eção d o f u n d o d e com ércio, me smo sem con t rato t ípico d e 
locaçã
o
: 
Em bor a nã o h ou v es s e
 
con t rato d e lo caç ã o f o rmal
, o J ud ic i ário po d e r ec on hec er a
 
existên cia d e rel ação d e d epen d ência com erc ial
 
e aut oriz ar
 
ind en iz ação p o r p r ejuíz o ao 
fundo
 
 
d e com ér cio
: 
A j uris prud ênc ia r ec on hec e a
 
f u n ção social d a emp r es a
 
e a
 
boa
-
f é o b jetiva
 
c omo fu nda men tos par a proteg er neg óc ios c ons tr u ídos
 
em esp aço s com p art ilhad o s o u 
inf o rmais
.
 
Pala vr as
-
cha ve:
 
fu ndo de c omérc
io, c o ntrato atíp ic o, i nden iz aç ão, proteç ã o j ud ic i al, r e laç ão de 
c onfia nç a.