6. Contrato de locação de coisas

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E) CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS
1. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM GERAL ESPÉCIES: 
No CC/16 tinhamos locação de coisas (móveis e imóveis); locação de obra ou empreitada e locação de prestação de serviços.
No CC/02 temos apenas locação de coisas (móveis e imóveis), tendo as espécies empreitada e prestação serviços ganhado status de contratos específicos (Cap. VII e VIII – arts. 593 a 626)
Dessa fgrma, segundo a legislação vigente temos o contrato de locação de coisas, que se divide nas espécies:
Locação de bens móveis (CC/02 – arts. 565 a 578)
Locação de bens Imóveis (Lei 8.245/91)
Locação de Imóveis Rústicos (Dec. 59.566/66 e Estatuto da Terra – Lei 4504/64)
2. LOCAÇÃO DE COISAS
A) DEFINIÇÃO: É o contrato pelo qual uma pessoa (locador ou arrendador) se obriga a ceder a outra (locatário ou arrendatário) o usm e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração.
a.1) DIFERENÇA ENTRE LOCAÇÃO E ARRENDAMENTO: Não há, no direito pátrio, distinção entre os termos, sendo que, locação e arrendamento são a mesma coisa, contudo, na prática resolveu-se estabelecer que a palavra arrendamento se aplica para a locação de prédios rústicos e de terrenos urbanos não edificados.
B) BONCEITO LEGAL: (art. 565) – uma parte se compromete a ceder a outra por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. 
C) PARTES: 
Locador, arrendante, senhorio (ATIVA)
Locatário, arrendatário, inquilino (PASSIVA)
D) ELEMENTOS: Segundo o conceito legal são elementos do contrato de locação de coisas:
I) a coisa – deve ser infungível, não substituível por outra da mesma espécie, qualidade ou quantidade. Se a cosia for fungível não será locação e sim empréstimo. Donde se conclui que pode ser objeto de locação bens móveis e imóveis.
II) o preço – é a contraprestação do locatário, denominado aluguel, aluguer ou renda. Pode ser em dinheiro ou qualquer outro bem. Geralmente é vinculado a algum índice de reajuste, quando trata-se de locação por períodos maiores de tempo. É ilícita a vinculação do aluguel ao salário mínimo. Presume-se na omissão que o aluguel devido é mensal. A falta de pagamento dos alugueres acarreta a cobrança pela via executiva ou a rescisão do contrato.
III) o consenso - o contrato deve ser um acordo relativamente livre e espontâneo, ou seja, a locação torna-se perfeita pela simples convenção.
E) CARACTERISTICAS JURÍDICAS
típico – tipificado em lei
puro - não deriva de outro contrato
consensual - não exige forma específica para sua celebração, basta a convenção.
Oneroso ou comutativo – ambas as partes suportam ônus, sendo que o aluguel é essencial para se configurar a locação, do contrário seria empréstimo gratuito (comodato).
Bilateral – gera obrigação e direito para ambas as partes 
pré estimado – as prestações são conhecidas no momento do ajuste
execução futura – o pagamento em regra é efetuado no futuro, em parcelas.
Negociável – as partes, ao menos em tese, têm liberdade para contratar.
Impessoal – não é intuito persone, satisfeitas as exigências o locador loca para quem quer que seja, tanto é que com a morte do locador ou locatário o contrato persiste com os herdeiros (art. 577)
F) REQUISITOS SUBJETIVOS
O Locador, arrendante ou senhorio não é necessariamente o proprietário do bem, poder ser o usufrutuário, o locatário (na sub-locação), o possuidor. Ou seja, para ser locador basta a capacidade genérica, não sendo essencial a capacidade de alienar a própria coisa. Assim é valida a locação intentada pelo administrador da massa, pelo inventariante, pelo representante legal do incapaz. 
REQUISITOS OBJETIVOS
	O bem objeto da locação há de ser infungível, sob pena se tornar um contrato de empréstimo. Contudo nada impede que uma coisa fungível seja considerada, para efeitos do contrato, como sendo infungível, tal como ocorre na locação de fitas de vídeo.
REQUISITOS FORMAIS
Como já vimos o contrato de locação é, por essência, consensual, dispensando assim a forma especial. Pode então ser escrito ou verbal.
PRAZO
A locação, em essência, se dá por contrato temporário, nunca perpétuo. O prazo pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que se fixar.
Se o prazo for determinado cessa com o advento do termo (art. 573), sem qualquer aviso ou notificação.
Se terminado o prazo o locatário continua na pose do bem, sem oposição do locador, presume-se que o contrato é renovado, no mesmos termos, mas por prazo indeterminado (art. 574)
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR (art. 566)
Entrega da coisa – cumpre ao locador entregar a coisa local em estado de servir ao que se destina, salvo estipulação em contrário.
Manutenção - Responde pela manutenção da coisa em estado de servir, ou seja, responde pelas obras e despesas, tais como reparação e conservação, salvo se o contrário for estipulado no contrato. Contudo, pelas pequenas despesas locatícias, ocasionadas pelo uso regular da coisa, tais como troca de vidro, cano entupido e outras similares são de responsabilidade do locatário, salvo disposição contrária no contrato.
Sanção – caso o locador não cumpra o dever de dar manutenção poderá o locatário pedir a rescisão do contrato com perdas e danos ou dar a manutenção e pedir indenização posterior. Não sendo lícito deixar de pagar os alugueres por tal motivo, saldo se combinado.
Se a coisa se deteriorar sem culpa do locatário poderá pedir a redução do preço ou a rescisão do contrato. (art. 567)
Garantia (art. 568) – o locador tem o dever de garantir o uso pacífico da coisa pelo locatário durante a vigência do contrato.
Tal garantia engloba, inclusive, vícios redibitórios, devendo o locador responder pelos vícios anteriores à locação ainda que não os conhecesse, sob pena de rescisão ou abatimento do preço da locação. Se sabia e agiu de má-fé responde ainda por perdas e danos.
Tal garantia engloba ainda as turbações ou esbulhos de terceiros, sendo então um dever do locador tomar as medidas judiciais para garantir o uso e gozo da coisa, sendo que o locatário terá o direito de também tomar tal providência, mas não uma obrigação.
Responde ainda o locador pela evicção, sendo que a evicção rescinde o contrato e gera direito de indenização ao inquilino.
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO (ART. 569)
Cuidar da coisa – devendo mantê-la como se fosse sua e restituí-la nas condições em que recebeu.
Pagar os alugueis – na maneira, forma e local estabelecidos.
Levar ao conhecimento do locador eventual turbação ou esbulho de terceiros.
Restituir a coisa ao fim da locação no estado em que a recebeu, salvo deteriorações naturais.
INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS
No caso de locação de coisas, nos termos do CC, se o locatário realiza benfeitorias no bem, valem as seguintes regras (art. 578):
	Benfeitorias necessárias
	Benfeitorias úteis
	Benfeitorias voluptuárias
	Direito de retenção e reembolso
	Direito de retenção e reembolso, desde que autorizadas; caso contrário, apenas direito de reembolso
	Direito de reembolso se autorizadas; caso contrário, apenas direito de levantar, sem danificar a coisa. Não tem direito de retenção.
O locatário que ficar na condição de possuidor de má-fé, só tem direito a indenização pelas benfeitorias necessárias.
No caso de locação de imóveis urbanos a regra é um pouco diferente (arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91) senão vejamos:
	Benfeitorias necessárias
	Benfeitorias úteis
	Benfeitorias voluptuárias
	Direito de retenção e reembolso
	Direito de retenção e reembolso, desde que autorizadas; caso contrário, apenas direito de levantar sem danificar o imóvel
	Direito de reembolso se autorizadas; caso contrário, apenas direito de levantar, sem danificar a coisa. Não tem direito de retenção.
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EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO (art. 571)
Põe fim ao contrato de locação:
Pelo advento do termo – findo o prazo, a regra é que se estique o contrato de locação (art. 573). Contudo, se o locatário permanece na posse da coisa, semoposição do locador, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado (art. 574). Cabe denuncia vazia, quando bem entender e sem necessidade de alegar motivo justo.
Antes de vencido o prazo, o locador não poderá por fim ao contrato, senão por motivo justo, devendo indenizar o locatário pelos prejuízos, gozando este de direito de retenção (art. 571 e § único). Tampouco pode o locatário restituir a coisa, sem justa causa, antes de vencido o prazo, se o fizer deve pagar perdas e danos, normalmente se prevê multa referente a X meses de aluquel, sendo que o máximo permitido é o equivalente ao número restante de meses do contrato, mesmo assim pode ser reduzido pelo Juiz caso excessiva (art. 572).
Pelo implemento da condição – ocorrendo a condição resolutiva extingue-se o contrato de locação. Ex. aluguel de carro até que o locatário se case ou forme.
Pela alienação do objeto – sendo vendida a coisa locada o adquirente pode reclamá-la das mãos do locatário de imediato (art. 576). Salvo se do contrato constar cláusula de vigência no caso de alienação e esteja o contrato registrado no cartório competente.
No caso de imóveis o adquirente deve notificar o locatário a desocupar o bem, no prazo de, no mínimo, 90 dias, contados da notificação. Salvo se contiver cláusula de manutenção da locação e esteja registrado no SRI.
Se o locatário não desocupar o bem pagará aluguel arbitrado pelo adquirente do bem, sendo que tal valor pode ser superior ao de locação, já que é uma pena, mas não excessivo.
Pela morte das partes (art. 577) – na verdade não é modalidade de extinção, posto que, morrendo o locatário ou o locador, o contrato não se extingue, permanece na pessoa de seus sucessores, pelo prazo determinado, já que o contrato é impessoal.
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LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS: É ENTÃO REGIDA PELO CÓDIGO CIVIL
LOCAÇÃO DE PRÉDIOS RUSTICOS OU RURAL – chamado arredamento rural é regida pelo Decreto 59.666/66 e no Estatuto da Terra.
OBJETO: imóvel que se destine à atividade rural, não importando onde se situe.
OBRIGAÇÕES DE LOCADOR E LOCATÁRIO: são as mesmas previstas no CC.
PRAZO – determinado ou indeterminado, não hipótese de não ser determinado se presume de três, cinco ou sete anos. Em qualquer hipótese o suficiente para colher os frutos. (art. 95, I e II do ET Lei 4504/64). 
Ainda que o prazo seja determinado o locador tem que notificar o locatário com seis meses antes do termino do prazo, a fim de rescindi-lo sob pena de se tornar renovado pó prazo indeterminado, no caso, presumido por mais três anos.
LOCAÇÃO PREDIAL URBANA – Regida pela Lei do Inquilinato (lei 8245/91)
Espécies:
Residencial:
Não residencial:
Para temporada:
Ações judiciais cabíveis
Ações de despejo:
Tipos: ação motivada (denuncia cheia) e ação imotivada (denuncia vazia).
A denuncia cheia ocorre quando o locador tiver de alegar motivo para pedir o imóvel.
DENUNICA CHEIA:
Os casos que exigem denuncia cheia são os previstos no art. 9º, 47 e 53 da Lei 8245/91).
Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Nos casos de locação residencial, sendo o contrato verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, o imóvel somente poderá ser retomado nos seguintes casos (art. 47)
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do artigo 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
§ 1º. Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
DENUNCIA VAZIA
JÁ O DESPEJO IMOTIVADO SE DÁ NOS SEGUINTES CASOS: ARTS. 46, 47, V, 50, PARÁGRAFO ÚNICO E 57 DA LEI 8245/91.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
 V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do artigo 47.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
OBS. 
A Ação de Despejo não tem efeito suspensivo.
Em alguns casos de denuncia vazia o locatário pode concordar com o pedido e o juiz terá que lhe conceder seis meses para desocupar o imóvel (art. 46 da Lei 8245/91)
O prazo de desocupação após a sentença é de trinta dias, podendo ser de 15 dias, vide art. 63 da Lei 8245/91.
Ação de consignação em pagamento (art. 67 da Lei 8245/91): é cabível quando o locador se recusar a receber o aluguel.
Ação Revisional de Aluguel (art. 68 da Lei 8245/91): tem por objeto o reajustamento do preço da locação, pode ser proposta pelo locador de três em três anos.
Ação renovatória (art. 71 da Lei 8245/91): aplica-se às locações não residenciais