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Teoria Geral dos Contratos

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responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção”.
Há, na evicção, três personagens: o alienante, que responde pelos riscos da evicção; o evicto, que é o adquirente vencido na demanda movida por terceiro; e o evictor, que é o terceiro reivindicante e vencedor da ação. A responsabilidade decorre da lei e independe, portanto, de previsão contratual, como já dito. Mesmo que o contrato seja omisso a esse respeito, ela existirá ex vi legis, em todo contrato oneroso, pelo qual se transfere o domínio, posse ou uso. Pode decorrer, assim, tanto de ações petitórias como de possessórias, pois o citado art. 447 não prevê nenhuma limitação, subsistindo a garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
EXTENSÃO DA GARANTIA
Só se excluirá a responsabilidade do alienante se houver cláusula expressa (pactum de non praestanda evictione), não se admitindo cláusula tácita de não garantia. Podem as partes, por essa forma, reforçar (impondo a devolução do preço em dobro, p. ex.) ou diminuir a garantia (permitindo a devolução de apenas uma parte), e até mesmo excluí-la, como consta do art. 448 do Código Civil retrotranscrito.
Parece-nos que as cláusulas que excluem, reforçam ou diminuem a garantia não podem deixar de se submeter ao controle judicial, em face da nova leitura determinada pelo Código de 2002 dos princípios da boa-fé e do enriquecimento sem causa.
Não obstante a cláusula de exclusão da garantia, se a evicção se der, tem direito o evicto a recobrar “o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu” (CC, art. 449).
A cláusula de irresponsabilidade, por si só, isto é, desacompanhada da ciência da existência de reivindicatória em andamento, exclui apenas a obrigação do alienante de indenizar todas as demais verbas, mencionadas ou não no art. 459 do Código Civil, mas não a de restituir o preço recebido. Para que fique exonerado também desta última, faz-se mister, além da cláusula de irresponsabilidade, que o evicto tenha sido informado do risco da evicção e o assumido, renunciando à garantia.
REQUISITOS DA EVICÇÃO
A evicção tem por causa um vício existente no título do alienante, ou seja, um defeito do direito transmitido ao adquirente. É necessário que a perda da propriedade ou da posse da coisa para terceiro decorra de uma causa jurídica, visto que as turbações de fato podem por ele ser afastadas mediante o recurso aos remédios possessórios.
Para que se configure a responsabilidade do alienante pela evicção devem ser preenchidos os seguintes requisitos:
a) Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada — Constitui pressuposto da evicção o recebimento da coisa pelo adquirente em condições de perfeito uso devido à ausência de qualquer defeito oculto e a sua posterior perda total ou parcial, conforme se veja dela despojado na sua integridade ou apenas parcialmente, ficando privado do domínio, da posse ou do uso.
b) Onerosidade da aquisição — Consoante foi visto no n. 1, retro, o campo de ação da teoria da evicção são os contratos onerosos. Malgrado quase todos os Códigos, mesmo os mais modernos, disciplinem a evicção no contrato de compra e venda, andou bem o direito brasileiro, disciplinando-a na parte geral dos contratos, fiel à tradição romana que não limitava os seus efeitos à emptio venditio. Inexiste, destarte, em regra, responsabilidade pela evicção nos contratos gratuitos (CC, art. 552), abrindo-se exceção para as doações modais (onerosas ou gravadas de encargo), porque, “sem perderem o caráter de liberalidade, assemelham-se aos contratos onerosos, em razão do encargo imposto ao donatário”11.
c) Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa — Dispõe o art. 457 do Código Civil que “não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa”. Se a conhecia, presume-se ter assumido o risco de a decisão ser desfavorável ao alienante. Como assinala Caio Mário, não há responsabilidade para o alienante se o adquirente sabia que a coisa era alheia, “porque seria ele, no caso, um cúmplice do apropriamento, e não poder fundar, na sua conduta ilícita, uma pretensão jurídica”. Igualmente inexiste se sabia o adquirente que a coisa era litigiosa, “porque então estava ciente de que a prestação do outro contratante dependia de acertamento judicial que lhe podia ser desfavorável”.
d) Anterioridade do direito do evictor — O alienante só responde pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação. Se lhe é posterior, nenhuma responsabilidade lhe cabe. É o caso da desapropriação efetuada pelo Poder Público. A causa da perda surgiu após a transmissão do direito. No entanto, se já havia sido expedido decreto de desapropriação antes da realização do negócio, responde o alienante pela evicção, ainda que a expropriação se tenha efetivado posteriormente, porque a causa da perda é anterior ao contrato e o adquirente não tinha meios de evitá-la.
Se, por outro lado, o imóvel adquirido está na posse de terceiro, que adquire o domínio pela usucapião, não cabe ao alienante ressarcir o adquirente, porque competia a este evitar a consumação da prescrição aquisitiva, a menos que ocorresse em data tão próxima da alienação que se tornasse impossível ao evicto impedi-la.
O Código de 2002 apresenta uma inovação no art. 447 retrotranscrito, dispondo que subsiste a garantia da evicção “ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública”.
Parece-nos que o arrematante ou adjudicante que sofreu a evicção total ou parcial pode exigir a restituição do preço da coisa evicta, ou o valor do desfalque, voltando-se contra o credor ou credores que se beneficiaram com o produto da arrematação, ou contra o devedor-executado, proprietário do bem, se este recebeu saldo remanescente.
e) Denunciação da lide ao alienante — Somente após a ação do terceiro contra o adquirente é que este poderá agir contra aquele. Dispõe o art. 456 do Código Civil que “para poder exercitar o direito que da evicção lhe resulta, o adquirente notificará do litígio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo”.
Faz-se a notificação por meio da denunciação da lide (CPC, art. 70, I), para que o alienante venha coadjuvar o réu-denunciante na defesa do direito (CC, art. 456, parágrafo único). Instaura-se, por meio dela, a lide secundária entre o adquirente e o alienante, no mesmo processo da lide principal travada entre o reivindicante e o primeiro. A sentença julgará as duas e, se julgar procedente a ação, declarará o direito do evicto (CPC, art. 76). Dispõe o parágrafo único do supratranscrito art. 456 que, “não atendendo o alienante à denunciação da lide, e sendo manifesta a procedência da evicção, pode o adquirente deixar de oferecer contestação, ou usar de recursos”.
Outra corrente foi-se formando, sustentando a admissibilidade da ação autônoma, como indenização pela prática de verdadeiro ilícito, fundada no princípio que veda o enriquecimento sem causa. Esta última acabou prevalecendo no Superior Tribunal de Justiça, que tem a função de uniformizar a jurisprudência no País.
VERBAS DEVIDAS
no art. 450 do Código Civil, que assim dispõe:
“Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial”.
Na realidade, o ressarcimento deve ser amplo e completo, como se infere da expressão prejuízos que resultarem diretamente

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