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Teoria Geral dos Contratos

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da evicção, incluindo-se as despesas com o ITBI recolhido, lavratura e registro de escritura, juros e correção monetária. São indenizáveis os prejuízos devidamente comprovados, competindo ao evicto o ônus de prová-los. As perdas e danos, segundo o princípio geral inserido no art. 402 do Código Civil, abrangem o dano emergente e o lucro cessante. Os juros legais são devidos à vista do disposto no art. 404 do Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça, afinado com esse entendimento, tem proclamado: “Perdida a propriedade do bem, o evicto há de ser indenizado com importância que lhe propicie adquirir outro equivalente. Não constitui reparação completa a simples devolução do que foi pago, ainda que com correção monetária”.
Procurando manter a mesma ideia de integralidade da indenização, estabelece o art. 451 do Código Civil que “subsiste para o alienante” a obrigação instituída no dispositivo anterior, “ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente”. Por conseguinte, a deterioração da coisa, em poder do adquirente, não afasta a responsabilidade do alienante, que responde pela evicção total, salvo em caso de deterioração do bem provocada intencionalmente por aquele. Vale dizer que a responsabilidade permanece, quando a deterioração decorre de simples culpa. Não poderá, destarte, o alienante arguir a desvalorização da coisa evicta, com a pretensão de obter uma diminuição do montante da indenização.
Todavia, “ se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações” (vendendo material de demolição ou recebendo o valor de um seguro, p. ex.), serão elas deduzidas da verba a receber, a não ser que tenha sido condenado a indenizar o terceiro reivindicante (CC, art. 452).
No tocante às benfeitorias realizadas na coisa, dispõe o art. 453 do Código Civil que as “necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante”. O evicto, como qualquer possuidor, tem direito de ser indenizado das necessárias e úteis, pelo reivindicante (CC, art. 1.219)24. Contudo, se lhe foram abonadas (pagas pelo reivindicante) e tiverem sido feitas, na verdade, pelo alienante, “o valor delas será levado em conta na restituição devida” (CC, art. 454). A finalidade da regra é evitar o enriquecimento sem causa do evicto, impedindo que embolse o pagamento, efetuado pelo reivindicante, de benfeitorias feitas pelo alienante.
DA EVICÇÃO PARCIAL
Se a evicção for parcial, mas com perda de parte considerável da coisa, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Com efeito, dispõe o art. 455 do Código Civil: “Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização”.
A doutrina em geral considera parte considerável, para esse fim, a perda que, atentando-se para a finalidade da coisa, faça presumir que o contrato não se aperfeiçoaria se o adquirente conhecesse a verdadeira situação. Deve-se sublinhar, também, que não somente sob o aspecto da quantidade pode ser aferido o desfalque, mas também em função da qualidade, que pode sobrelevar àquele. Se, por exemplo, alguém adquire uma propriedade rural e perde uma pequena fração dela, porém justamente aquela em que se situa a casa da sede, ou o manancial de água, pode a evicção, não obstante a pouca extensão territorial subtraída, ser considerada considerável ou de grande monta, por atingir a própria finalidade econômica do objeto.
DOS CONTRATOS ALEATÓRIOS
CONCEITO E ESPÉCIES
Segundo Silvio Rodrigues, “aleatórios são os contratos em que o montante da prestação de uma ou de ambas as partes não pode ser desde logo previsto, por depender de um risco futuro, capaz de provocar sua variação”. Neles, aduz, “as prestações oferecem uma possibilidade de ganho ou de perda para qualquer das partes, por dependerem de um evento futuro e incerto que pode alterar o seu montante. O objeto do negócio está ligado à ideia de risco. Isto é, existe uma álea no negócio, podendo daí resultar um lucro ou uma perda para qualquer das partes”.
São exemplos dessa subespécie os contratos de jogo, aposta e seguro. Já se disse que o contrato de seguro é comutativo, porque o segurado o celebra para se acobertar contra qualquer risco. No entanto, para a seguradora é sempre aleatório, pois o pagamento ou não da indenização depende de um fato eventual.
Todavia, os contratos aleatórios não se confundem com os contratos condicionais. Enquanto nestes a eficácia do contrato depende de um evento futuro e incerto, nos aleatórios o contrato é perfeito desde logo, surgindo apenas um risco de a prestação de uma das partes ser maior ou menor, ou mesmo não ser nenhuma.
Com efeito, a possibilidade de oferecimento de suplemento suficiente, prevista no art. 157 do novo Código Civil, reforça a ideia defendida pela doutrina de que a lesão só ocorre em contratos comutativos, em que a contraprestação é um dar e não um fazer, e não nos aleatórios, pois nestes as prestações envolvem risco e, por sua própria natureza, não precisam ser equilibradas.
Somente se poderá invocar a lesão nos contratos aleatórios, todavia, excepcionalmente, como assinala Anelise Becker “quando a vantagem que obtém uma das partes é excessiva, desproporcional em relação à álea normal do contrato”10. A situação se aproximaria, neste caso, do fortuito e da força maior.
Os contratos acidentalmente aleatórios são de duas espécies: a) venda de coisas futuras; e b) venda de coisas existentes, mas expostas a risco. Nos que têm por objeto coisas futuras, o risco pode referir-se: a) à própria existência da coisa; e b) à sua quantidade.
VENDA DE COISAS FUTURAS
RISCO CONCERNENTE À PRÓPRIA EXISTÊNCIA DA COISA: EMPTIO SPEI
Do risco respeitante à própria existência da coisa trata o art.
458 do Código Civil, nestes termos:
“Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir”.
Tem-se, na hipótese, a emptio spei ou venda da esperança, isto é, da probabilidade de as coisas ou fatos existirem. Caracteriza-se, por exemplo, quando alguém vende a colheita futura, declarando que “a venda ficará perfeita e acabada haja ou não safra, não cabendo ao comprador o direito de reaver o preço pago se, em razão de geada ou outro imprevisto, a safra inexistir”. Se o risco se verificar, “sem dolo ou culpa do vendedor, adquire este o preço; se não houver, porém, colheita por culpa ou dolo do alienante, não haverá risco, e o contrato é nulo”.
RISCO RESPEITANTE À QUANTIDADE DA COISA ESPERADA: EMPTIO REI SPERATAE
O art. 459 cuida do risco respeitante à quantidade maior ou menor da coisa esperada (emptio rei speratae ou venda da coisa esperada):
“Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada.
Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido”.
Assim, se o risco da aquisição da safra futura limitar-se à sua quantidade, pois deve ela existir, o contrato fica nulo se nada puder ser colhido. Porém, se vem a existir alguma quantidade, por menor que seja, o contrato deve ser cumprido, tendo o vendedor direito a todo o preço ajustado. Ou, voltando ao exemplo do pescador, se o terceiro comprou o produto do lanço de sua rede, assumindo apenas o risco de ele conseguir apanhar maior ou menor quantidade de peixes, o proponente se liberará se a rede vier vazia.
VENDA DE COISAS EXISTENTES, MAS EXPOSTAS A RISCO
A venda de coisas

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