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Teoria Geral dos Contratos

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já existentes, e não futuras, mas sujeitas a perecimento ou depreciação é disciplinada no art. 460, como segue:
“Se for aleatório o contrato, por se referir a coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço, posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato”.
Menciona João Luiz Alves, como exemplo, a venda de mercadoria que está sendo transportada em alto-mar por pequeno navio, cujo risco de naufrágio o adquirente assumiu. É válida, mesmo que a embarcação já tenha sucumbido na data do contrato. Se, contudo, o alienante sabia do naufrágio, a alienação “poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado”, como prescreve o art. 461 do Código Civil, cabendo ao adquirente a prova dessa ciência. Neste caso, o adquirente não terá guardado, na celebração do contrato, os princípios da probidade e boa-fé, exigidos no art. 422 do novo diploma.
DO CONTRATO PRELIMINAR
CONCEITO
Podem os interessados celebrar um contrato provisório, preparatório, no qual prometem complementar o ajuste, celebrando o definitivo.
Essa avença constitui o contrato preliminar, que tem sempre por objeto a efetivação de um contrato definitivo. Contrato preliminar o u pactum de contrahendo (como era denominado no direito romano), ou ainda contrato-promessa, é aquele que tem por objeto a celebração de um contrato definitivo. Tem, portanto, um único objeto.
Acentua, com clareza, Enzo Roppo que, com o contratopromessa as partes obrigam-se, sem mais, a concluir um contrato com um certo conteúdo.
Não visam os contraentes, ao celebrar um contrato preliminar, modificar efetivamente sua situação, mas apenas criar a obrigação de um futuro contrahere. Podem eles achar conveniente protelar a produção dos efeitos e a assunção das obrigações definitivas, mas “fechando” ao mesmo tempo o negócio.
Os requisitos para a sua validade são os mesmos exigidos para o contrato definitivo. É preciso, assim, que o objeto do contrato seja lícito, possível, determinado ou determinável.
No tocante ao requisito subjetivo, é necessário que, além da capacidade genérica para a vida civil (CC, art. 104, I), os contraentes tenham aptidão para validamente alienar, sob pena de restar inviabilizada a execução específica da obrigação de fazer. Se casado, necessitará o contraente da outorga uxória para celebrar o contrato preliminar.
O requisito formal é disciplinado no art. 462 do novo Código Civil, que não exige que o contrato preliminar seja pactuado com os mesmos requisitos formais exigidos para o contrato definitivo a ser celebrado.
O atual Código Civil não faz, todavia, essa distinção, proclamando, no art. 463, que, “concluído o contrato preliminar”, com observância dos requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, “e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive”.
A DISCIPLINA NO CONTRATO PRELIMINAR NO CÓDIGO CIVIL DE 2002
Prescreve o art. 463 do Código Civil:
“Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente”.
Cumprida a promessa de compra e venda, com o pagamento integral do preço, pode o compromissário comprador, sendo o pré-contrato irretratável e irrevogável por não conter cláusula de arrependimento, exigir a celebração do contrato definitivo e, se necessário, valer-se da execução específica.
Embora o dispositivo em questão use, no parágrafo único, o verbo deverá, não parece que o registro do instrumento no cartório competente seja requisito necessário para a aquisição do direito real. A melhor interpretação é a que considera necessário o registro, nele exigido, para que o contrato preliminar tenha efeitos em relação a terceiros.
Mesmo não registrado, o contrato preliminar gera obrigação de fazer para as partes.
Esgotado o prazo assinado ao promitente vendedor para que efetive a promessa feita no contrato preliminar, “poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação” (CC, art. 464).
DO CONTRATO COM PESSOA A DECLARAR
CONCEITO
A disciplina do contrato com pessoa a declarar, ou nomear, é uma das inovações do Código Civil de 2002, regulado nos arts. 467 a 471. Nessa modalidade, um dos contraentes pode reservar-se o direito de indicar outra pessoa para, em seu lugar, adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes (CC, art. 467).
Trata-se de avença comum nos compromissos de compra e venda de imóveis, nos quais o compromissário comprador reserva-se a opção de receber a escritura definitiva ou indicar terceiro para nela figurar como adquirente. A referida cláusula é denominada pro amico eligendo ou sibi aut amico vel eligendo. Tem sido utilizada para evitar despesas com nova alienação, nos casos de bens adquiridos com o propósito de revenda, com a simples intermediação do que figura como adquirente. Feita validamente, a pessoa nomeada adquire os direitos e assume as obrigações do contrato com efeito retroativo (CC, art. 469).
Malgrado o seu campo de maior incidência seja a compra e venda e a promessa de compra e venda, o contrato com pessoa a nomear pode aplicar-se a toda espécie de contrato que, pela sua natureza, não demonstre incompatibilidade.
Participam desse contrato o promitente, que assume o compromisso de reconhecer o amicus ou eligendo; o estipulante, que pactua em seu favor a cláusula de substituição; e o electus, que, validamente nomeado, aceita sua indicação, que é comunicada ao promitente. A validade do negócio requer capacidade e legitimação de todos os personagens, no momento da estipulação do contrato.
NATUREZA JURÍDICA
Não resta dúvida de que tal contrato se aproxima fortemente das estipulações em favor de terceiro, constituindo, como estas, exceção ao princípio da relatividade dos efeitos dos contratos, princípio este segundo o qual os referidos efeitos se produzem apenas entre as partes e seus herdeiros, não afetando terceiros. Todavia, apesar da semelhança, distinguem-se pelo fato de que, nas primeiras, o estipulante e o promitente permanecem vinculados ao contrato, mesmo depois da adesão do terceiro, que se mantém estranho a ele. No contrato com pessoa a nomear, um dos contraentes desaparece, sendo substituído pelo nomeado e aceitante.
A teoria mais razoável e apta a explicar a natureza jurídica do indigitado contrato, e por isso sufragada pela prevalente doutrina, como menciona Luiz Roldão de Freitas Gomes4, que a ela adere, é a teoria da condição, que vislumbra no contrato entre o promitente e estipulante uma subordinação a esta, de caráter resolutivo da aquisição do último mediante a electio, evento cuja verificação importa, ao mesmo tempo, na aquisição do electus, que se encontrava suspensa, na dependência de seu implemento.
Desdobra-se o contrato, desse modo, em duas fases. Na primeira, o estipulante comparece em caráter provisório, ao lado de um contratante certo, até a aceitação do nomeado. Na segunda, este passa a ser o dominus negotti.
APLICAÇÕES PRÁTICAS
Luiz Roldão, na monografia citada, menciona significativos exemplos de aplicação do instituto em epígrafe, extraídos da vida jurídica: “Pode interessar ao pretendente à aquisição de um imóvel não aparecer, para que o proprietário, em função de sua condição pessoal, não eleve o preço; pode um condômino recorrer a outrem para adquirir, para si, a cota de coerdeiro; podem um vizinho ou um concorrente não desejar ser revelados, inicialmente, na compra de um bem.
DISCIPLINA NO CÓDIGO CIVIL DE 2002
A indicação da pessoa deve ser feita, comunicando-se “à outra parte” no prazo estipulado, ou, em sua falta, no “de cinco

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