APOSTILA CONTRATOS ALEXANDER PERAZO

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CONTRATOS
Segundo Carlos Roberto Gonçalves, em Direito Civil Brasileiro, desde o tempo de
Beviláqua, “o contrato é comumente conceituado de forma sucinta, como o acordo de vontades
para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos”. 
A própria origem etimológica da palavra contrato conduz ao vínculo jurídico das vontades,
tendo em vista um objetivo específico. Contractus, do verbo contrahere, no sentido de ajuste,
convenção, pacto ou transação, transmite a idéia de acordo entre duas ou mais pessoas para um
fim qualquer.
Contrato, portanto, é negócio jurídico bilateral, que exige consentimento válido, emanado
de vontades livres, pressupondo a conformidade com a ordem legal e tem por escopo objetivos
específicos.
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
Quando o homem usa de sua manifestação de vontade com a intenção de gerar efeitos
jurídicos, a expressão dessa vontade constitui um negócio jurídico. Como dito anteriormente,
contrato é acordo de vontades com o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos. O
âmbito do contrato não se circunscreve apenas ao Direito das Obrigações, estendendo-se a outros
ramos do direito, privado e público também.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
No direito romano fazia-se distinção entre contrato e convenção. Convenção era gênero do
qual contrato e pacto eram espécies. A palavra contractus significa unir, contrair. Convenção,
provém de conventio,que significa vir junto e pacto provém de pacis si, ou seja, estar de acordo.
Sílvio Rodrigues faz certa distinção, estabelecida pelo Código Civil Francês, inspirado em Pothier,
entre convenção (acordo de duas ou mais pessoas sobre um objeto jurídico) e contrato
(convenções destinadas exclusivamente a criar obrigações).
No Direito Romano primitivo, os contratos tinham caráter rigoroso e sacramental. As
formas deviam ser obedecidas, ainda que não expressassem exatamente a vontade das partes.
Inclusive as obrigações deveriam ser cumpridas sob pena de o devedor dar a vida. Para cada
convenção (ou pacto), aplicando-se certas formalidades (stipulatio), criava-se um contractus, não
conhecendo, o Direito Romano, uma categoria geral de contrato, mas somente alguns contratos
em particular.
Na fase final da codificação, o que mais interessa não são mais as formalidades
(stipulatio), mas sim o acordo de vontades (conventio).
As práticas medievais evoluem para transformar a stipulatio romana na traditio cartae, o
que indica a entrega de um documento, passando a forma escrita a ter predominância,
aumentando o sentido obrigatório dos contratos. 
Com os costumes mercantis dinamizam-se as relações e simplificam-se as formas
contratuais. E com a escola do Direito Natural, assimilam-se os pactos e as convenções aos
contratos.
 
Contrato no Código Francês – O Código de Napoleão foi a primeira grande codificação
moderna. Espelha a vitória obtida pela burguesia em 1789, sendo o contrato disciplinado no livro
terceiro sobre os diversos modos de aquisição de propriedade. Para o sistema francês, a liberdade
e a propriedade estão ligadas indissoluvelmente. Sem propriedade não pode haver liberdade e
vice-versa. O acordo de vontades representava uma garantia os burgueses e para as classes
proprietárias. 
Perceba que o contrato no sistema francês opera a transferência dos direitos reais, porque
está ligado à propriedade. Trata-se do contratualismo, levado ao extremo, baseando a própria
estrutura do Estado em um contrato, sob a influência de Rousseau.
Contrato no Código Alemão – O Código Alemão foi editado quase um século após o
Código Francês, fato que estampou um direito diferente tendo em vista o momento histórico.
Embora seja ainda um estatuto burguês (capitalista), suas conceituações técnicas mostraram-se
mais avançadas.
No BGB, o contrato passa a fazer parte do gênero negócio jurídico, sendo que este, por si
só, não transfere a propriedade (esse sistema, embora com suas características, fora adotado pelo
CC de 1916 e pelo atual).
Hoje, contrato, convenção e pacto são palavras sinônimas, apesar da praxe de se
designar os contratos acessórios de pactos (exemplos: pacto antenupcial, pacto comissório, etc).
FUNDAMENTO DA OBRIGATORIEDADE DOS CONTRATOS
Uma vez ultimado o acordo de vontades, estabelece-se um vínculo obrigacional entre as
partes contratantes, gerando, com o seu descumprimento, uma responsabilidade contratual
(perdas e danos – art. 389, CC). 
Vejamos o que diz o artigo 389 do Código Civil Brasileiro: “Não cumprida a obrigação,
responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.
A explicação da obrigatoriedade dos contratos afasta o interesse particular, atingindo o
âmbito social. Assim, uma vez que um indivíduo, por livre manifestação da vontade, promete dar,
fazer ou não fazer alguma coisa, cria uma expectativa no meio social, que a ordem jurídica deve
garantir. Com efeito, é a lei que torna obrigatório o cumprimento do contrato.
PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL
1) Princípio da Autonomia da Vontade
O Princípio da autonomia da vontade se alicerça na ampla liberdade contratual, no poder
dos contratantes de disciplinar seus interesses mediante acordo de vontades, suscitando efeitos
tutelados pela ordem jurídica. 
As partes têm a faculdade de celebrar ou não contratos, sem qualquer interferência do
Estado. Podem celebrar contratos nominados ou fazer combinações, dando origem a contratos
inominados. 
A liberdade contratual está, hoje em dia, limitada pelo artigo 421 do Código Civil, segundo
o qual: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do
contrato”. E o artigo 425 do CC preceitua que: “É lícito às partes estipular contratos atípicos,
observadas as normas gerais fixadas neste Código”.
Assim, é importante ressaltar que, atualmente, têm aumentado consideravelmente as
limitações à liberdade de contratar em seus três aspectos: faculdade de contratar e de não
contratar, escolha do outro contraente e conteúdo do contrato.
Isso porque, muitas vezes, há situações em que à parte não cabe a escolha de contratar
ou não. Ela, praticamente, se vê obrigada a contratar, como no caso do fornecimento de bens e
serviços (água, luz, energia elétrica). A liberdade de escolher o outro contratante também é
limitada no caso de contratação de serviços públicos concedidos sob regime de monopólio, por
exemplo. E o conteúdo do contrato sofre limitação, no tocante à função social do contrato, boa-fé
objetiva e pelas exigências e supremacia da ordem pública, além de outras eventuais limitações.
2) Princípio da Relatividade dos Efeitos do Contrato
Os efeitos do contrato só se manifestam perante as partes, àqueles que manifestaram sua
vontade, vinculando-os ao seu conteúdo e não perante terceiros, os quais não podem ser atingidos
em seu patrimônio.
Embora ainda subsista, este princípio foi bastante atenuado pelo reconhecimento de que
as cláusulas gerais (inclusive, a função social do contrato), por conterem normas de ordem pública,
não se destinam unicamente a proteger os direitos individuais das partes, mas a tutelar o interesse
da coletividade, que deve prevalecer quando em conflitos com os interesses individuais.
3) Princípio da Obrigatoriedade dos Contratos (Princípio da Intangibilidade dos
Contratos ou Força Vinculante das Convenções)
Significa a irreversibilidade da palavra empenhada e tem por fundamentos: a necessidade
de segurança dos negócios e a imutabilidade ou intangibilidade do contrato, personificada pela
máxima pacta sunt servanda (os pactos devem ser cumpridos), enfim, resumido na máxima quid
contractuel, quid juste!
Segundo este princípio,qualquer modificação ou revogação deve ser bilateral, sob pena
de, em caso contrário, o seu inadimplemento conferir à parte lesada o direito de fazer uso dos
instrumentos judiciários para obrigar a outra parte a cumpri-lo ou a indenizar pelas perdas e danos,
podendo vir a sofrer execução de seu patrimônio. 
Aceita-se, em caráter excepcional, a possibilidade de intervenção do Poder Judiciário para
corrigir desequilíbrios de prestações, ou até mesmo liberar o contratante lesado e, ainda, para
intervir no contrato mediante a aplicação de normas de ordem pública, quando o interesse coletivo
se sobrepor aos interesses dos contratantes.
O Princípio da Obrigatoriedade dos Contratos é consagrado implicitamente no artigo 389
do Código Civil.
Por fim, é importante que se entenda que essa suavização não significou desaparecimento
desse princípio. Simplesmente, o que não se tolera mais é a obrigatoriedade quando as partes se
encontram em patamares diversos e dessa disparidade ocorra proveito injustificado. 
4) Princípio do Consensualismo
Para o aperfeiçoamento do contrato, basta o acordo de vontades. Esse princípio decorre
da moderna concepção de que o contrato resulta do consenso, independentemente da entrega da
coisa. 
No direito brasileiro, a forma é, em regra, livre. Podendo as partes celebrar contrato por
escrito, público ou particular, ou, ainda, verbalmente. Com exceção dos casos em que a própria lei,
para dar maior seriedade e segurança ao negócio jurídico, exige a forma escrita ou pública (de
acordo com o artigo 107 do Código Civil).
Portanto, o consensualismo é a regra, enquanto que o formalismo é a exceção. 
5) Princípio da Supremacia da Ordem Pública
O interesse da coletividade deve sempre prevalecer quando colide com o interesse
individual.
De acordo com Silvio Rodrigues, a “idéia de ordem pública é constituída por aquele
conjunto de interesses jurídicos e morais que incumbe à sociedade preservar. Por conseguinte, os
princípios de ordem pública não podem ser alterados por convenção entre os particulares. “Jus
publicum privatorum pactis derrogare non potest”.
O Código Civil, em seu artigo 2.035 proclama: “Nenhuma convenção prevalecerá se
contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar
a função social da propriedade e dos contratos”. 
6) Princípio da Boa-fé nos contratos
De acordo com o artigo 422 do Código Civil, “os contratantes são obrigados a guardar,
assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
 Exige que as partes se comportem de forma correta não só durante as tratativas, como
durante a formação e o cumprimento do contrato. Guarda relação com o princípio de direito
segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza.
O juiz, ao julgar uma demanda em que se discute relação contratual, deve dar por
pressuposta a boa-fé objetiva, a qual impõe ao contratante um padrão de conduta de acordo com a
probidade, a honestidade e a lealdade, nos moldes do homem comum, atendidas as peculiaridades
dos usos e costumes do lugar.
O princípio da boa-fé se biparte em boa-fé subjetiva, ou concepção psicológica da boa-fé, e
boa-fé objetiva, concepção ética da boa-fé. 
A boa-fé subjetiva diz respeito ao conhecimento ou à ignorância da pessoa relativamente a
certos fatos, sendo levada em consideração pelo direito, para os fins específicos da situação
regulada. Serve de proteção daquele que tem a consciência de estar agindo conforme o direito,
apesar de ser outra a realidade.
Já a boa-fé objetiva está fundada na honestidade, na retidão, na lealdade e na
consideração para com os interesses do outro contraente, especialmente no sentido de não lhe
negar informações importantes a respeito do objeto e conteúdo do negócio.
Portanto, percebe-se que a boa-fé tanto é forma de conduta (subjetiva ou psicológica),
como é norma de comportamento (objetiva). 
7) Princípio da Revisão dos Contratos ou da Onerosidade Excessiva
Opõe-se ao Princípio da Obrigatoriedade, pois permite que os contratantes recorram ao
Poder Judiciário, para obterem alteração da convenção e condições mais humanas, em
determinadas situações. Isso ocorre porque, quando da execução da avença, situação diversa
daquela que existia no momento da celebração pode onerar excessivamente o devedor. 
Portanto, com base na Teoria da Imprevisão, há a possibilidade de desfazimento do contrato, ou
simplesmente sua revisão, quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de
uma das partes se torna exageradamente onerosa – o que, na prática, é viabilizado pela aplicação
da cláusula rebus sic stantibus.
INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS
Em direito, a questão da interpretação tem a ver com a lei e o contrato. Embora a
interpretação da lei e do negócio jurídico busquem a mesma finalidade, os princípios que governam
as duas modalidades interpretativas são diversos. Isto porque a lei opera erga omnes enquanto
que o contrato, regra geral, atinge somente os participantes do negócio.
Assim, na interpretação da lei busca-se a intenção do legislador ao disciplinar,
indistintamente, a questão, enquanto que na interpretação do contrato há de se questionar o
sentido que as partes procuraram para gerar os efeitos determinados e por elas pretendidos.
Interpretar o negócio jurídico é precisar o sentido e alcance do conteúdo da declaração de vontade.
Na relação contratual existem dois elementos que integram qualquer manifestação da
vontade. Um elemento externo que se traduz na declaração contratual propriamente dita e um
elemento interno, ou seja, o que foi realmente pensado, raciocinado e pretendido pelos
contratantes.
Deve-se apurar a vontade concreta das partes, não a vontade interna, psicológica, mas a
vontade objetiva, o conteúdo, as normas que nascem de sua declaração. 
Para que tenha efeitos concretos, a vontade contratual não prescinde do trabalho de
hermenêutica realizado pelas próprias partes, nas suas relações jurídicas, e pelo magistrado, na
hipótese de conflito de interesse. Registre-se, por fim, que não se aplica, portanto, o princípio in
claris cessat interpretatio (na clareza, cessa a interpretação), pois todo negócio jurídico precisa de
interpretação e nem sempre ela será literal. 
As regras de interpretação dos contratos contidas no Código Civil (artigos 112, 114 e 819),
primeiramente dirigem-se às partes, principais interessadas no cumprimento do negócio jurídico.
Porém, não havendo entendimento entre elas, a interpretação deve ser realizada pelo juiz. 
A interpretação do contrato pode ser declaratória ou construtiva (integrativa). É declaratória
quando tem como único fim a descoberta da intenção comum dos contratantes no momento da
celebração do contrato. E é construtiva (ou integrativa) quando objetiva o aproveitamento do
contrato, mediante o suprimento de lacunas e pontos omissos deixados pelas partes. 
A integração contratual se dá por meio de normas supletivas, especialmente as que dizem
respeito à sua função social, ao princípio da boa-fé, aos usos e costumes do local, assim como
buscando encontrar a verdadeira intenção das partes, muitas vezes reveladas nas entrelinhas. 
Na interpretação do contrato, a melhor maneira de apurar a intenção dos contratantes é
verificar o modo pelo qual o vinham executando, de comum acordo. Na dúvida, o contrato deve ser
interpretado da forma menos onerosa para o devedor (in dubiis quod minimum est sequimur).
Todas as cláusulas constantes do contrato devem ser interpretadas sistematicamente. Qualquer
obscuridade deve ser imputada a quem redigiu a estipulação, pois, podendo ser claro, não o foi
(ambiguitas contra stipulatorem est). E, havendo dois ou mais significados parauma mesma
cláusula, interpretar-se-á em atenção ao que pode ser exequível, em atendimento ao Princípio da
Conservação ou Aproveitamento do Contrato. 
CRISE DO CONTRATO
A ideia de um contrato absolutamente paritário é aquela ínsita ao direito privado. Duas
pessoas ao tratarem de um objeto a ser contratado, discutem todas as suas cláusulas
minudentemente até chegarem ao momento culminante que é a conclusão do contrato. Este tipo
de contrato, sobreleva a autonomia da vontade, pois existe a igualdade de condições entre as
partes. Não se diga, desde já, que esta forma de contratar desapareceu. Assim, o pacta sunt
servanda, continua a ser o princípio basilar da teoria contratual.
Porém, como podemos perceber, a atual dinâmica social relega a plano secundário esse
contrato paritário. A pessoa jurídica, a empresa, pequena, média ou grande, os grandes detentores
de capital e o próprio Estado são os que fornecem os bens e serviços para o consumidor final. Os
contratos passam a ser negócios de massa, sendo o mesmo contrato, com idênticas cláusulas,
imposto a número indeterminado de pessoas que necessitam de certos bens e serviços. Em
verdade, não há outra solução para a economia de massa e para a sociedade de consumo. Assim,
passou a ser constante o uso do contrato de adesão. 
INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
As regras que ditam as relações de consumo, normalmente, são elaboradas pelo
fornecedor, fazendo com que o consumidor figure no pólo mais fraco da relação. Em vista disso, o
Código de Defesa do Consumidor visa à proteção do hipossuficiente, em todas as relações que
tenham por base uma relação de consumo.
Segundo o Código de Defesa do Consumidor (lei nº 8.078/90), em seu artigo 47, “as
cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.
Há ainda, no CDC, norma que constitui a um só tempo regra de interpretação e garantia de
prévio conhecimento e entendimento do conteúdo do contrato por parte do consumidor, qual seja,
o artigo 46, que assim dispõe:
“Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os
consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu
conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a
compreensão de seu sentido e alcance.
E, por fim, diz o seu artigo 54, quanto aos contratos de adesão:
“Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o
consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.”
Do breve exposto, podemos notar que as regras do CDC estão dispostas de forma a
favorecer o consumidor, figura que por tanto tempo ficou sem proteção ante os fornecedores,
detentores do poder econômico. 
FORMAÇÃO DO CONTRATO
Como negócio jurídico, o contrato necessita, primordialmente, da manifestação da vontade.
Dita vontade negocial constitui-se de um elemento interno (psíquico, que deve ser exteriorizado
para ganhar efeitos jurídicos) e de um elemento externo (declaração da vontade propriamente
dita). A manifestação da vontade (consentimento) seria, em última análise, a adesão que uma
parte dá à outra perante uma oferta.
A partir da existência do consentimento são examinados os outros elementos do contrato:
o objeto, a forma prescrita em lei, a entrega da coisa nos contratos reais, etc.
Na formação dos contratos, a vontade pode ser manifestada de várias formas. Geralmente,
utilizamos a palavra, porém, pode a vontade ser manifestada por uma gesto como, por exemplo,
nos leilões em que o comprador oferece um lance com um simples aceno.
O silêncio, para a manifestação da vontade, funciona tão somente como um silêncio, ou
seja, quem cala não nega, mas também não afirma. Assim, totalmente despropositada a afirmação
“quem cala consente”, a não ser em determinadas situações em que o silêncio, acompanhado de
outras manifestações ou circunstâncias, pode envolver a aquiescência do contratante. Neste
sentido, o art. 111 do CC/2002.
Verdade é que, nos dizeres de Venosa “em qualquer situação em que pretenda examinar o
silêncio como manifestação da vontade, o intérprete deve levar em conta o princípio da boa-fé,
orientador da conduta dos participantes” 
No capítulo I do título Do Negócio Jurídico do CC, como já vimos, temos o artigo 104, o
qual dita alguns requisitos para que um negócio jurídico tenha validade:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Os requisitos ou condições de validade dos contratos são de duas espécies:
1) de ordem geral, comuns a todos os atos e negócios jurídicos, como a capacidade do
agente, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e a forma prescrita ou não defesa
em lei (do artigo 104 CC);
2) de ordem especial, específico dos contratos, qual seja, o consentimento recíproco ou
acordo de vontades.
Assim, os requisitos de validade do contrato podem ser divididos em: subjetivos, objetivos
e formais. 
SUBJETIVOS
1. existência de duas ou mais pessoas;
2. capacidade das partes;
3. aptidão específica para contratar; e
4. consentimento ou acordo de vontades entre os contratantes.
OBJETIVOS
a) licitude do objeto e
b) possibilidade física e jurídica do objeto.
REQUISITO FORMAL – O elemento formal diz respeito à forma do contrato. Atualmente,
não há rigor de forma, pois a declaração de vontade estabelece o liame obrigacional entre os
contratantes, gerando efeitos jurídicos independentemente da forma que se utiliza (seja oral ou
escrita). 
A exigência do elemento formal constitui uma exceção, visto que a regra é a liberalidade de
forma, sendo o contrato celebrado pelo livre consentimento das partes. Portanto, só há o rigor de
forma quando a lei o exigir. 
Portanto, para que um contrato seja válido é preciso que se conjuguem requisitos
subjetivos e objetivos, e, ainda, o requisito formal, desde que assim seja exigido pela lei.
Caso falte algum dos requisitos necessários, o negócio é inválido, não produz o efeito
jurídico em questão e é nulo ou anulável, dependendo do caso. 
Formação da vontade contratual
O período de formação dos contratos pode ser mais ou menos longo. Geralmente, os
contratos de maior complexidade exigem um longo período de tratativas e discussões.
As negociações preliminares são conversações prévias, sondagens e estudos sobre os
interesses de cada contratante. Esta fase não cria direitos, nem gera obrigações e tem por objeto o
preparo do consentimento das partes, por isso não estabelece qualquer vínculo contratual. São
meras negociações preparatórias, não sendo elemento de formação da relação contratual. Nas
negociações preliminares são estudadas probabilidades. O iniciador não é, necessariamente,
proponente.
A depender das promessas que são feitas ainda nesta fase de negociações (perceba que
não existe sequer uma promessa de contratar), eventuais responsabilidades serão extracontratuais
ou aquilianas, uma vez que contrato ainda não há. Nesta fase pode surgir a minuta, que é um
esboço de um futuro contrato, a qual, apesar de não obrigar, pode ser levada em conta na
interpretação contratual.
Diferente em se tratando de oferta que não pode ter o mesmo tratamento jurídico das
meras tratativas. Perceba que a minuta assinada por uma das partes pode ter o condão de
equiparar-se à oferta, dependendo do caso.
A oferta, também denominada de policitação, é a primeira fase efetiva do contrato. Na
proposta existe uma declaração de vontade pela qual uma pessoa (proponente) propõe a outra
(oblato) os termos para a conclusão de um contrato,bastando a mera aceitação do oblato para que
o contrato se aperfeiçoe.
Assim dispõe o artigo 427 do Código Civil: “A proposta de contrato obriga o proponente, se
o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”.
A OFERTA NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
A proposta nos contratos que envolvem relação de consumo é regulamentada nos artigos
30 a 35 do Código de Defesa do Consumidor (lei nº 8.078/90).
Assim como o Código Civil, o CDC também exige que a proposta seja séria, clara e
precisa, além de definitiva. A distinção básica é que no CDC a oferta destina-se á contratação em
massa, como regra geral. 
Quanto aos efeitos, a recusa indevida de dar cumprimento à proposta enseja execução
específica, com base nos artigos 35, I e 84, consistindo opção exclusiva do consumidor a
resolução em perdas e danos. 
Vejamos o que diz os referidos artigos:
“Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta,
apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou
publicidade;
II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;
III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada,
monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
Art. 84. Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o
juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o
resultado prático equivalente ao do adimplemento.
§ 1° A conversão da obrigação em perdas e danos somente será admissível se por elas
optar o autor ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático
correspondente.
§ 2° A indenização por perdas e danos se fará sem prejuízo da multa (art. 287, do Código
de Processo Civil).
§ 3° Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia
do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou após justificação prévia,
citado o réu.
§ 4° O juiz poderá, na hipótese do § 3° ou na sentença, impor multa diária ao réu,
independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando
prazo razoável para o cumprimento do preceito.
§ 5° Para a tutela específica ou para a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o
juiz determinar as medidas necessárias, tais como busca e apreensão, remoção de coisas e
pessoas, desfazimento de obra, impedimento de atividade nociva, além de requisição de força
policial.”
Como se observa, o artigo 35 do CDC, além de dar ao consumidor a opção de poder
preferir a execução específica (inciso I), preceitua que ele pode optar por aceitar um outro produto
ou prestação de serviço equivalente (inciso II) ou, ainda, por rescindir o contrato, com restituição da
quantia eventualmente paga, monetariamente atualizada, e perdas e danos (inciso III).
Segundo o artigo 34 do CDC, há solidariedade entre o fornecedor e seus prepostos ou
representantes autônomos.
E toda informação ou publicidade, a teor do art. 30 do CDC, desde que suficientemente
precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos ou
serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor, integrando o contrato. 
Portanto, se certa propaganda, menciona claramente que o produto terá determinadas
características, estas informações erigem-se à condição de verdadeiras cláusulas contratuais.
Propostas feitas por meio de exibição de mercadorias em vitrinas, catálogos e anúncios
nos diversos meios de divulgação vinculam o ofertante, que deve assegurar não apenas o preço e
as características dos produtos, mas também as quantidades disponíveis em estoque, sob pena de
responsabilidade. 
CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
No direito romano – Nas Institutas de Gaio, os contratos eram classificados em reais (que
implicam na entrega de uma coisa), verbais (aqueles que se formam com o pronunciamento de
certas palavras – stipulatio), literais (aqueles que necessitam da escrita) e consensuais (dependem
somente do consentimento das partes, independentemente de qualquer forma oral ou escrita).
Contratos unilaterais e bilaterais – no que tange ao momento de formação do negócio
jurídico, todo contrato é bilateral. Porém, a distinção que aqui se faz é em relação ao acordo de
vontades entre as partes que pode criar obrigações recíprocas ou não. Assim, contrato bilateral é
aquele em que há prestações para ambas as partes, como numa compra e venda em que o
vendedor entrega a coisa e o comprador paga o preço. Outros exemplos são a troca, a locação, a
empreitada, a sociedade, a doação com encargo, etc.
Os contratos unilaterais são aqueles que, embora envolvam duas partes e duas declarações de
vontade, apenas um contratante fica na posição de devedor. O mandato, doação, fiança,
comodato, mútuo e o depósito, por exemplo.
PS – na verdade, não é a nomenclatura do contrato que vai dizer se ele é sinalagmático ou
não, pois mesmo o mandato, v.g., pode ser remunerado. Por outro lado, perceba a importância
dessa distinção, pois a exceptio non adimpleti contractus é peculiar às convenções sinalagmáticas;
por outro lado, os riscos também irão variar de acordo com a natureza dos contratos. (art. 392) 
A doutrina critica os chamados contratos bilaterais imperfeitos, ou seja, aqueles que
começam unilaterais e depois surgem obrigações para a parte não onerada, em razão de
acontecimentos acidentais. É o caso do depósito em que o depositante é obrigado a pagar ao
depositário as despesas feitas com as coisas e os prejuízos que do depósito advierem (art. 643).
Outros exemplos seriam o mandato retribuído ou o depósito remunerado, porém esses contratos
são simplesmente eventuais. (assim, os contratos bilaterais imperfeitos não deixam de ser
unilaterais)
Ver art. 476. Exceptio non adimpleti contractus – esse princípio é uma aplicação do
princípio da boa-fé dos contratos. Na mesma mão desse princípio, existe o non rite adimpleti
contractus que é, não o descumprimento, mas uma inexecução parcial, incompleta ou defeituosa.
Diga-se que as consequências são praticamente as mesmas, a depender do juiz da causa, que
analisará o caso concreto.
Por sua vez, o art. 475 dispõe que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos”. É a chamada cláusula resolutória implícita, presente nos
contratos bilaterais.
PS – as partes podem fixar (cláusula resolutória explícita – pacto comissório explícito)
outras indenizações, porém a resolução em caso de descumprimento só pode ocorrer por uma
decisão judicial.
Há ainda a chamada cláusula solve et repete que é quando, dentro do princípio da
autonomia da vontade, as partes abrem mão do direito assegurado pelo art. 476 para, somente
pleitear perdas e danos. Não precisa lembrar que dita cláusula é totalmente absurda na relação de
consumo, mas perfeita na relação civil.
Contratos gratuitos (ou benéficos) e onerosos – Nos contratos gratuitos toda a carga
contratual fica por conta de um dos contratantes, sendo que o outro só pode auferir benefícios do
negócio (daí a denominação de contratos benéficos). Como exemplo, temos o comodato, o mútuo
sem juros, o depósito e o mandato gratuito.
Perceba que não deixa de ser gratuito o contrato que circunstancialmente impõe deveres à
parte beneficiado, como é o caso do mandato gratuito, quando o mandante deve reembolsar o
mandatário das despesas para o desempenho do mandato (arts. 675 e 678). Isto porque esta
obrigação não retira ocaráter de gratuito do mandado, diferente de uma remuneração por seu
desempenho.
Nos contratos onerosos, ambos os contratantes têm direitos e deveres, vantagens e
obrigações, estando a carga contratual repartida entre eles. Como exemplos temos a permuta,
compra e venda, locação, empreitada, etc.
PS – todo contrato bilateral é oneroso, porém pode haver contrato unilateral que também o
seja, como é o caso do mútuo feneratício (empréstimo em dinheiro), quando se convenciona o
pagamento de juros.
A importância dessa classificação está na interpretação, pois os contratos benéficos
(gratuitos) sofrem interpretação restritiva (art. 114). Assim, em sede de ato ilícito, a conduta do
onerado no contrato gratuito deve ser vista com maior cautela, pois somente responderá se agir
como dolo.
Outras situações são: no caso de revogação do negócio por fraude, os atos gratuitos são vistos
com maior rigor, presumindo a lei o consilium fraudis (art. 158 e 159); o doador não está sujeito à
evicção (art. 552), nem responderá aos vícios redibitórios. Por exemplo ninguém pode pedir
indenização por ter recebido a coisa doada com defeito, a não ser que tenha ocorrido dolo.
Contratos comutativos e aleatórios – Esta divisão é específica dos contratos bilaterais e
onerosos. Assim, os contratos bilaterais e onerosos podem ser comutativos ou aleatórios. 
É comutativo o contrato em que os contraentes conhecem desde logo suas respectivas
prestações. Na ideia de comutatividade, se insere a de equivalência das prestações, pois, em tese,
cada um se obriga a um sacrifício se obtém em troca aquilo que lhe for equivalente.
Aleatório é o contrato bilateral e oneroso em que ao menos uma das partes não pode
antecipar o montante da prestação que receberá, em troca da que fornece. Compra-se um risco,
como no contrato de seguro em que o segurado, em troca do prêmio, pode vir a receber a
indenização, se advier o sinistro, ou nada receber, se este inocorrer. Assim, o contrato aleatório
funda-se na álea, sorte, ao menos para uma das partes.
O contrato aleatório poderá ser por sua própria natureza (seguro, jogo, aposta e
constituição de renda), ou a álea pode resultar da vontade das partes, como por exemplo, numa
compra e venda (comutativo) ser transformado em aleatório por convenção das partes, como a
aquisição de uma colheita futura.
Em princípio, a distinção é importante, pois somente os contratos comutativos estão sujeitos à
lesão, porém alguns contratos aleatórios (principalmente aqueles regulados pelo CDC) podem ser
aplicados o instituto da lesão. A evicção e os vícios redibitórios, por sua vez, restringem-se ao
campo dos contratos comutativos 
Contratos típicos e atípicos – nominados e inominados – a distinção agora é a de
saber se estamos diante de um contrato pré-definido pelo Código Civil (nominados ou típicos) ou
não. Logicamente, pela autonomia da vontade, infinitos contratos podem surgir, desde que lícitos,
que não estejam previamente tipificados no Código. São os atípicos ou inominados. Veja a dicção
do art. 425, CC.
Em verdade, existem contratos típicos em desuso (constituição de renda, por exemplo) e
atípicos em pleno vigor (leasing, franquia, etc). O que importa é indagarmos qual a intenção das
partes na confecção do contrato, pois a grande maioria dos contratos são atípicos, com diversas
nuances. Imagine uma compra e venda de equipamentos de informática com cessão gratuita de
software (a cessão depende da compra e venda).
Para a disciplina jurídica dos contratos atípicos, temos três teorias: teoria da absorção, em
que o intérprete deve procurar a categoria do contrato típico mais próxima e aplicar sues princípios;
teoria da extensão analógica, aplicam os princípios dos contratos que guardam certa semelhança;
teoria da combinação, procura aplicar os princípios de cada contrato típico envolvido.
Temos como certo que a interpretação dos contratos atípicos, a despeito dessas teorias,
deve ser feita perscrutando a real intenção das partes e os princípios gerais que regem os
negócios jurídicos e os contratos em particular.
Apenas como exemplo, podemos citar como contratos atípicos os de hospedagem,
garagem, publicidade, excursão turística, espetáculos artísticos, feiras e exposições, serviços de
buffet, manutenção de equipamentos, diversos contratos bancários, etc.
Contratos consensuais e reais – são consensuais os contratos que se aperfeiçoam pelo
mero consentimento, seja este formal ou não. São reais os contratos que só se aperfeiçoam com a
entrega da coisa que constitui seu objeto.
São reais o comodato, o mútuo, o depósito, o contrato estimatório e a constituição de
renda. São consensuais a compra e venda, a locação, mandato, dentre outros.
Perceba que nessa distinção, nos contratos reais pode gerar uma obrigação de restituir. 
Contratos solenes e não solenes – via de regra, o contrato só deverá conter uma fórmula
se assim for determinado por lei. Na omissão legal, o contrato vale e é eficaz qualquer que seja a
sua forma.
Assim, são formais os contratos cuja validade depender da observância de uma forma
preestabelecida pela lei. Os contratos, além de formais podem ser também solenes, ou seja, a
formalidade do contrato tem caráter constitutivo, devendo rigorosamente ser obedecida a sua
formalidade (exigem, inclusive escritura pública). Outros, meramente solenes, a forma é exigida por
lei ad probationem. (a exigência é de que sejam escritos).
É bem verdade que a forma sempre será excepcional somente decorrendo de imposição
pela lei (art. 107, CC). Porém, a liberdade sofre importante restrição, pois a prova exclusivamente
testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda a dez vezes o salário mínimo (art.
401, CC).
No que tange aos direitos reais, convém lembrar que o art. 108 do CC dispõe que a
escritura pública é indispensável aos direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o
salário mínimo vigente.
Contratos principais e acessórios – um contrato é principal quando não depende
juridicamente de outro. Por oposição, será acessório o contrato que existe dependência jurídica de
outro. A fiança é contrato tipicamente acessório, pois só existe para garantir o cumprimento de
outro contrato.
Geralmente, os contratos acessórios servem de garantia (hipoteca, penhor, caução, fiança, etc).
EFEITOS DOS CONTRATOS COM RELAÇÃO A TERCEIROS – regra geral, pelo
princípio da relatividade, os contratos não beneficiam nem prejudicam terceiros, pois somente
vinculam as partes envolvidas. Estes “terceiros” são pessoas que não participam do contrato,
sendo a relação jurídica absolutamente alheia a ele. Nada impede, porém, que haja nos contratos,
repercussões em relação a terceiros, até mesmo porque em sociedade não existe uma previsão
exclusivamente individual, pois seus membros interagem permanentemente.
Contratos em favor de terceiros – aqui temos a previsão de pessoas que não participam
da relação jurídica, mas podem ser chamados a fazê-lo. Há estipulações em favor de terceiros
quando uma das partes contrata em seu próprio nome com a outra, que se obriga a cumprir
determinada obrigação em relação a um terceiro (beneficiário). O mais comum é atribuir ao terceiro
um direito de crédito, como é geralmente feito nos seguros de vida.
Perceba que parte no contrato é o estipulante (aquele que estipula em favor do terceiro) e
este pode exigir o cumprimento do contrato (art. 436). O terceiro beneficiário, nos termos do art.
438 também possui a legitimidade para exigir o cumprimento do contrato.
Promessa de fato de terceiro – Nesta hipótese, o contratante não beneficia terceiro, mas
se responsabiliza por uma prestação de terceiro. Óbvio que, como o terceiro não pode ser
responsabilizado pela avença, se o contratante não obtiver o fato prometido,responderá por
perdas e danos.
A situação mais corriqueira é a de um empresário que se compromete a apresentar um
espetáculo de um determinado artista. Não cumprida a obrigação, responderá por perdas e danos
(art. 439).
A obrigação do promitente nestes casos é de resultado, ou seja, ele se compromete a tecer
todos os esforços para conseguir a prestação. O novo Código Civil faz ressalva acerca do tema no
p.u. art. 439 e 440.
Contrato com pessoa a declarar – Dá-se quando o contratante se reserva o direito de
fazer figurar outra pessoa em sua posição contratual. O instituo é comum em contrato de promessa
de compra e venda de imóveis quando o promissário-comprador atribui-se a faculdade de indicar
terceira pessoa na escritura definitiva. 
Perceba que não se trata de cessão da posição contratual (já estudada em Direito das
Obrigações), na qual exigiria um negócio trilateral. Aqui há mera faculdade de o contratante indicar
um terceiro, que poderá acontecer ou não, sendo sua característica a indeterminação. A previsão
encontra-se no art. 467: “no momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se
a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos a assumir as obrigações dele
decorrentes”. Seguindo nos demais artigos.
“Assim, no contrato com pessoa a declarar o agente contrata em seu próprio nome, mas se
reserva o direito de indicar um outro sujeito para figurar como parte contratual, que pode ser
denominado ‘contraente in eligendo’.
Contudo, se a nomeação não for idônea, no prazo e na forma corretos, o contratante originário
permanece na relação contratual, assim como se o indicado era insolvente, com desconhecimento
da outra parte. Da mesma forma ocorrerá, se o nomeado era incapaz no momento da nomeação
ou ao menos quando da assunção da posição contratual. Também permanecerão os partícipes
originários, se o nomeado não aceitar a posição contratual” (Venosa)
VÍCIOS REDIBITÓRIOS 
A obrigação do vendedor ou do transmitente da coisa não termina com a entrega da res. O
alienante deve garantir ao adquirente que ele possa usufruir da coisa, conforme sua natureza e
destinação. Assim, deve o alienante abster-se de praticar qualquer ato que implique turbação do
direito adquirido, deve, também, evitar que terceiros turbem o exercício desse direito e assegurar a
materialidade idônea da coisa, garantindo o adquirente dos vícios ocultos. 
A garantia dos vícios redibitórios está presente não só nos contratos de compra e venda,
mas em todos aqueles em que há a transferência da posse. Deriva do próprio princípio da boa-fé
dos contratantes.
Na doutrina, os vícios de fato são os vícios redibitórios, enquanto que os vícios de direito é
a evicção.
Conceito – o art. 441 do CC, encarrega-se de conceituar os vícios ocultos: a coisa
recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a
tornem imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor. 
Perceba de antemão de somente nos contratos comutativos é possível o vício redibitório,
pois o contrato aleatório é incompatível com essa modalidade, pelo menos no que tange à parte
sujeita à álea. 
Por outro lado, fez bem a nossa lei ao disciplinar os vícios redibitórios de forma
generalizada e não dentro da compra e venda, pois tal instituto aplica-se aos contratos comutativos
em geral.
A garantia refere-se a vícios ocultos na coisa, no tempo da transmissão, pois infere-se que
o negócio não teria se realizado caso o adquirente soubesse da existência do defeito na coisa.
A noção aplica-se aos contratos comutativos, porém poderá ser aplicada também à doação
onerosa.
Contudo, não é todo e qualquer vício que se traduz em redibitório, mas tão somente aquele
que torne a coisa imprópria ao uso ou diminua o seu valor. Quem compra um cavalo de corridas,
com uma doença no coração que o impede de correr, adquire o semovente com vício oculto que o
torna impróprio ao uso a que se destina. Porém esse mesmo cavalo pode ser adquirido para puxar
carroça (ou para o abate, sendo um boi, por exemplo) e a doença em nada afeta o animal.
Por fim, podemos dizer que os vícios devem ser analisados pela noção do homem médio,
não podendo reclamar pelo vício quem adquire produto usado e avariado com a ressalva do
vendedor de que a coisa é entregue no estado em que se encontra.
Distinção entre vício redibitório e inadimplemento contratual – No vício redibitório o
contrato é cumprido de maneira imperfeita, enquanto no inadimplemento contratual é ele
descumprido. Assim, se alguém compra café de um tipo e recebe de outro, não há vício redibitório,
mas inadimplemento, pois o vendedor prometeu entregar uma coisa e entregou outra. Da mesma
forma se alguém adquire um automóvel ano 2003 e quando recebe, percebe que o modelo era
2002/2003. O negócio pode ser desfeito, com perdas e danos, nos termos do art. 389, CC/2002.
No vício redibitório o defeito além de oculto é excepcional em mercadorias semelhantes
não podendo o adquirente, ordinariamente, contar com a presença de tal defeito na coisa
comprada.
Distinção entre vício redibitório e erro essencial – quando o erro essencial diz respeito
à qualidade essencial do objeto principal da declaração (art. 139, I), em muito se assemelha ao
vício redibitório. Porém no erro sobre o objeto da declaração ou qualidade a ele essencial, a coisa
objeto da declaração é outra, diferente da que o declarante tinha em mente. O exemplo clássico é
o dos candelabros prateados que o adquirente pensa ser de prata. O fato de o mesmo ser apenas
prateado não representa um defeito ou um vício, apensa existe uma disparidade entre a vontade
do comprador e o propósito do vendedor, suscetível de anulação.
No vício redibitório, o negócio é ultimado tendo em vista um objeto com aquelas qualidades
que todos esperam que ele possua. Porém, o objeto, fugindo da sua normalidade, apresenta um
vício particular e não comum aos demais bens de sua espécie. Desta forma, se alguém adquire
ovelhas para reprodução, logicamente as imagina férteis. Se descobre depois a sua infertilidade,
seria o caso de vício oculto.
No erro essencial, o defeito é subjetivo, pois existe um ato volitivo que não teria se
externado caso o adquirente tivesse exata noção do que estava adquirindo; enquanto que no vício
redibitório, o defeito é objetivo, pois a coisa apresenta uma imperfeição a ela peculiar, mas que não
é encontrável na maioria das coisas semelhantes.
A diferença reveste-se de caráter prático, pois no erro essencial a competente ação é a
ação anulatória, com prazo decadencial de 04 anos (art. 178, II), enquanto que no vício redibitório,
a ação será a ação redibitória ou a quanti minoris e o prazo será aquele ditado pelo art. 445. 
Efeitos – duas são as ações que poderão ser intentadas, a critério do credor: a ação
redibitória e a ação de quanti minoris (art. 442). Escolhida uma ação, não caberá ao adquirente
mudar posteriormente. Em defesa, poderá o réu alegar que o defeito era do conhecimento do
autor, ou que o mesmo se originou após a transferência, podendo, ainda, ter ocorrido a renúncia
específica da garantia ou a decadência do prazo de reclamação.
Se a coisa não mais existe, remanesce o direito de redibição, porém se a coisa foi
transformada, não pode o contratante ser compelido a receber coisa diversa da que entregou,
havendo neste caso somente a ação estimatória (também denominada edilícias, tendo em vista as
suas origens).
Há uma aplicação da teoria do dolo no que tange ao vício redibitório: se o alienante sabia
do defeito e mesmo assim o vendeu, responderá pelo defeito mais as perdas e danos; se não
houve culpa, restituirá o valor singelamente, além das despesas de contrato. 
Na relação civil, podem as partes, diante da autonomia da vontade, renunciar, ampliar ou
diminuira garantia redibitória, desde que não seja feita em contrato de adesão, por força da
redação do art. 424 do Código Civil. Na relação de consumo, não é permitida tal situação. 
Prazos – O prazo para a redibitória e para a quanti minoris, por lei, são prazos
decadenciais e começam com a entrega do bem (nem sempre a entrega do bem se dá com a
assinatura do contrato).
No CC/1916 o prazo era de 15 dias para coisas móveis e seis meses para coisas imóveis
(art.178, §§ 2° e 5°).
No atual Código, pecou o Código por não acompanhar o CDC, criando duas situações.
Assim, no art. 445, estabelece o prazo de 30 dias para o adquirente obter a redibição ou o
abatimento no preço, se a coisa for móvel e um ano em se tratando de coisa móvel. Referido
dispositivo acrescenta ainda que se o adquirente já estava de posse da coisa, o prazo conta-se da
alienação, mas reduzido da metade. (melhor seria se o legislador mantivesse os prazos, contando-
os a partir da posse).
Para os casos em que os vícios só podem ser percebidos mais tarde, dispõe o parágrafo
primeiro do art. 445 que: quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o
prazo contar-se-á do momento em que dele se tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta
dias em se tratando de bens móveis e de um ano para os imóveis. 
Em relação aos animais, há previsão específica no art. 445, § 2° a ser disciplinada em lei
especial.
Por fim, o art. 446, em verdadeiro confusão, pois o legislador demonstra não conhecer o
CDC, determina: não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de
garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes aos seu
descobrimento, sob pena de decadência.
Perceba que esse prazo de trinta dias não é para o ingresso judicial (que se mantém o
mesmo), mas sim para a comunicação formal ao fornecedor do defeito no produto, solicitando
providências. Feito isto, o prazo decadencial para a ação continua o mesmo. 
EVICÇÃO
Como já vimos, existe um conjunto de garantias que o alienante, por força de lei, está
obrigado na transferência da coisa ao adquirente. Na evicção, o dever de garantia refere-se a
eventual perda da coisa, total ou parcial, cuja causa seja anterior ao ato de transferência. Assim, a
evicção garante contra os defeitos de direito, da mesma forma que os vícios redibitórios garantem
contra os defeitos materiais.
Regra geral, todos os contratos onerosos possuem essa garantia, não sendo existente nos
contratos gratuitos, pois nestes não existe um prejuízo. Porém nada impede que as partes
estipulem a garantia também nos contratos gratuitos.
“Desse modo, para que se torne operativa essa garantia, é necessário que exista uma
turbação de direito com relação à propriedade ou posse do adquirente e que esse terceiro invoque
um título anterior ou contemporâneo ao negócio que atribuiu a coisa ao adquirente. A perda da
posse ou da propriedade põe em marcha o direito de evicção. O termo vem de evincere, ex
vincere, vencer, colocar de lado, excluir. Nossa língua possui o verbo evencer, com sentido
técnico. Evictor é o que se vence, o vencedor que fica com a coisa; evicto é o que se vê despojado
dela, o excluído, o perdedor. No caso, o evicto está intitulado aos direitos decorrentes da evicção”.
(Venosa, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Atlas, 2004. p. 580).
Na evicção existem o adquirente (que será evicto), o evictor (terceiro que reivindica a
coisa) e o alienante (que responderá pela evicção perante o adquirente. Havendo ação
possessória, que possui caráter dúplice, tanto o réu quanto o autor poderão ser evictos, por isso o
CPC estipula que haverá obrigatoriedade da denunciação da lide para a proteção dos direitos de
evicção ao autor e ao réu.
Requisitos – Inicialmente, é mister que ocorra uma perturbação de direito fundada em
causa jurídica. Uma turbação de fato provenientes de terceiros devem ser protegidas pelo próprio
adquirente, que tem à sua disposição os remédios possessórios. Essa perturbação pode fundar-se
em direito real (propriedade, usufruto, etc) ou pessoal (arrendamento, etc) arvorado pelo terceiro
em relação à coisa.
Em segundo, o vício deve ser anterior ou concomitante à alienação, pois se o vício tem
origem posterior ao negócio, a responsabilidade é do novo dono. Nos vícios redibitórios, o
momento em que se examina sua existência é a tradição; na evicção, é o momento da
transferência da posse ou da propriedade, a data, enfim, da formalização do negócio jurídico.
Por último, há a necessidade de existir uma sentença, pelo qual o adquirente perde o uso,
posse ou propriedade, para que haja o instituto da tradição.
Requisitos da existência de sentença judicial (segundo Venosa) – a doutrina,
sistematicamente, vem adotando essa exigência para a possibilidade de evicção. Sílvio Rodrigues
é categórico acerca da existência da sentença judicial. Washington de Barros também.
Porém, a realidade do mundo contratual já não permite uma posição estanque. Segundo
Venosa, qual a diferença entre o adquirente de imóvel que o perde por decisão judicial, porque o
alienante não era proprietário, e o adquirente de veículo, que o perde porque a autoridade policial o
apreende por se tratar de coisa furtada com documentação falsificada, mas emitida pelo Estado?
Ora, a decisão administrativa, nesse sentido, equivale a uma decisão judicial.
É bem verdade, contudo, que o direito de terceiro deve apresentar-se de forma precisa e
cristalina. Na dúvida, a mais remota que seja, haverá a necessidade de sentença judicial transitada
em julgado. Até mesmo porque o alienante pode defender-se (e por isso é obrigatória a
denunciação da lide), sustentando que a posição do terceiro não é pacífica. Convém lembrar ainda
– como vermos a seguir – que não haverá responsabilidade pela evicção quando o evicto sabia
que a coisa era alheia ou litigiosa (art. 457), até mesmo porque paira em todas as modalidades de
garantia a boa-fé nos contratos.
Obrigatoriedade de denunciação da lide – Dispõe o art. 456 que o adquirente deverá
notificar do litígio o alienante, para poder exercitar o direito que da evicção lhe resulta. Assim, sem
a denunciação da lide (art. 70, CPC), o adquirente decai do direito à evicção.
Pode acontecer que o vício jurídico no título seja anterior ao próprio alienante e este tenha
que também exercer a denunciação, sob pena de perder seu próprio direito de evicção, formando
uma cadeia de litisdenunciados. Porém, segundo o art. 73 do CPC, prevê que o denunciado
poderá intimar o responsável pela indenização. Assim, não se estabelecerá uma cadeia de lides
secundárias, pois a lei ao determinar a intimação e não a citação do segundo denunciado, não o
coloca automaticamente em parte. Assim, o denunciado poderá, depois, se haver da ação
regressiva, porém em nada obsta que o segundo denunciado atue como assistente, pois tem
interesse na causa.
Concordamos, também, com Venosa quando afirma que a exigência absoluta da
litisdenunciação não inibe, sem sua falta, a ação de indenização decorrente dos princípios gerais,
do inadimplemento dos contratos, ação essa transmissível aos herdeiros e legatários.
A evicção, por fim, pode ser total ou parcial, podendo haver exclusão contratual, diminuição
ou aumento da responsabilidade, existente, inclusive, nas aquisições judiciais, conforme se
demonstra com a leitura dos artigos correspondentes.
Contratos aleatórios no Código Civil – artigos 458 a 461. O art. 458, CC, trata dos
contratos aleatórios cujos riscos sejam assumidos por um dos contratantes. Nesse caso, o outro
contratante terá direito a todo o preço ou o que foi prometido no contrato, salvo culpa sua. Trata-se
de contrato emptio spei, ou seja, venda de esperança. Exemplo clássicoé o da compra da rede do
pescador. Pode ocorrer de o arremesso da rede nada captar, mas, mesmo assim, será devido o
preço combinado, pois foi uma esperança que se adquiriu.
O art. 459, CC, trata da emptio rei esperatae (venda de coisa esperada ). O risco nesse
caso diz respeito apenas à quantidade que pode ser maior ou menor. Nada impede porém que as
partes assegurem uma quantidade mínima ou um pagamento mínimo. Como exemplo, tomemos a
compra de uma colheita em que se garante uma quantidade mínima. Diferente do artigo anterior,
se nada vier a existir, o alienante é obrigado a restituir o preço.
Para concluir podemos dizer que nas vendas futuras há duas espécies de áleas descritas
pelo Código. Na emptio spei (art.458), a álea diz respeito à própria existência da coisa objeto do
contrato; na emptio rei esperatae (art. 459), a álea diz respeito apenas à quantidade da coisa
esperada. Na verdade, somente os usos e costumes da localidade onde o contrato foi feito, poderá
determinar, com certeza, a intenção das partes na contratação.
Orlando Gomes aduz que haverá venda de esperança, se a existência de coisas futuras
depender do acaso e haverá venda de coisa esperada se a existência de coisas futuras está na
ordem natural. Assim, uma colheita, por exemplo, será objeto de emptio rei esperatae, pois é de se
esperar normalmente que haja frutificação. Na dúvida, prefere-se a emptio rei esperatae por ser
mais favorável ao comprador.
O art. 460, por sua vez, trata da venda de coisas expostas à risco. Daremos um exemplo:
imagine a compra de uma mercadoria situada em zona de guerra ou em uma região em estado de
calamidade pública. O adquirente ao contratar, assume o risco de a coisa não mais existir quando
da tradição. Assim, a álea desse contrato reside exatamente na assunção do risco por parte do
comprador, risco este que, evidentemente, influi nas condições do contrato.
Pelo art. 461, agirá com dolo aquele que já sabia que as mercadorias contratadas já não
correm mais risco ou o alienante que sabe não existir as mercadorias. Perceba que os riscos aqui
tratados são em função da existência total ou parcial das coisas, não se confundindo com os
vícios redibitórios, próprios dos contratos comutativos.
Contrato preliminar – A conclusão de um contrato representa, indiscutivelmente, um
acréscimo patrimonial para uma das partes. Ocorre, assim, que os contratos devem ser frutos de
infindáveis tratativas com viagens, estudos preliminares, desgastes psicológicos, pareceres, etc.
Podemos dizer que o contrato – como acordo de vontades – adquire um valor que extravasa pura e
simplesmente seu objeto.
Em razão disso, pode às partes não parecer oportuno, possível ou conveniente contratar
de forma definitiva, mas por outro lado, talvez pareça inconveniente nada contratar, pois pode se
perder toda essa custosa fase preparatória.
Nessas premissas, partem as partes para uma contratação preliminar, antevendo um futuro
contrato, gerando deveres e obrigações a uma ou ambas as partes. Terminologicamente, podemos
dizer que com o contrato preliminar as partes buscam a conclusão de um contrato principal ou
definitivo.
Em verdade, embora tenha cunho preliminar ou preparatório, esse negócio possui todas as
características de um verdadeiro contrato, não se confundindo com as negociações preliminares
que, por sua vez, não geram direitos nem deveres (à exceção da responsabilidade pré-contratual).
Assim, o contrato preliminar já possui res, pretium et consentium, gozando de todos os requisitos
de um contrato. As partes querem um contrato, mas não querem que todos os seus efeitos operem
de imediato, mas como negócio jurídico que é goza de autonomia.
No contrato preliminar o promitente se compromete a uma obrigação de fazer (apresentar
o contrato definitivo) que, em caso de impossibilidade de execução específica do pré-contrato,
ainda se resolverá em perdas e danos.
Diante do exposto, quando se trata de compromisso de compra e venda de imóveis, por
exemplo, na recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, a lei confere, sob
determinadas condições, a permissão ao adquirente de obter uma sentença que substitua a
escritura, por meio da ação de adjudicação compulsória. (ver art. 463, CC).
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
A obrigação, como direito pessoal, possui como característica o seu caráter transitório.
Atingida a finalidade para a qual foi criada, a obrigação extingue-se. No que tange à extinção dos
contratos, a doutrina diverge quanto à denominação de seus institutos. Assim, a extinção contratual
opera-se de forma normal, pelo pagamento e suas nuances, ou de forma anormal, como
passaremos a disciplinar.
Resilição dos contratos – a resilição, expressão importada do direito francês, é a
cessação do vínculo contratual pela vontade das partes, ou por vezes, de uma das partes. É
portanto, termo reservado para o desfazimento voluntário do contrato.
O distrato, por sua vez, é espécie bilateral de resilição. Assim, a extinção do contrato, ou
melhor, a resilição do contrato por ambas as partes denomina-se distrato.
Perceba que em alguns contratos, por sua natureza, pode umas das partes,
unilateralmente, por fim ao mesmo. Isso ocorre no depósito, no mandato, enfim, em contratos onde
a confiança é fundamental. Os contratos de trato sucessivo, por sua vez, permitem também (se
bem que aqui deverá haver uma notificação premonitória), que sejam resilidos unilateralmente. É o
que sucede na locação, na empreitada, nos contratos de fornecimento, etc. 
A denúncia unilateral do contrato, ou em outras palavras, a resilição unilateral do contrato,
recebe o nome de revogação. Assim, por esse ato unilateral são retirados os efeitos do ato jurídico
que foram previamente outorgados.
O atual CC, traz importante inovação quanto à resilição unilateral – a denominada
denúncia vazia – no art. 473, aduzindo que se uma das partes houver feito consideráveis
investimentos, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível
com a natureza e o vulto dos investimentos. Tal acepção é corolário direito da função social do
contrato., além de ser de caráter cogente. É o caso de quem se estrutura para efetuar determinado
serviço, contrata muitos funcionários, adquire veículos, contrata publicidade, faz reformas e, em
pouco tempo, se vê, através de uma singela notificação premonitória, a abandonar seu ramo de
negócio. Veja que o juiz (que já julgava de acordo com o estabelecido, mesmo antes da previsão
legal), deverá se ater muito ao princípio da boa-fé objetiva.
Rescisão dos contratos – A rescisão, por sua vez, traz a ideia de extinção contratual por
culpa, sendo originariamente associada ao instituto da lesão. Assim, geralmente, quando uma
parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede a rescisão em juízo e o juiz a
decreta.
Resolução dos contratos – o termo resolução refere-se, como já dito, para as hipóteses
de inexecução do contrato por uma das partes, embora seja utilizada, usualmente, a palavra
rescisão. Em termos técnicos, segundo Orlando Gomes, a resolução é um remédio concedido à
parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial.
A inexecução pode ser culposa ou não. Nos casos de inexecução culposa o demandante
pode pleitear a resolução do contrato ou a execução em espécie, quando a natureza da obrigação
assim o permitir. Quando existe a inexecução culposa, como dito, o termo rescisão parece, prima
facie, mais apropriado. Deveras, o termo rescisão traz a ideia de rasgar, dilacerar, destruir o que
está feito e não simplesmente finalizar um acordo.
A figura jurídica que permite a resolução por descumprimento imputável a uma das partes
é conhecida pela denominação de pacto comissório ou cláusula resolutória, que pode ser expressa
ou tácita. Assim o pactocomissório é a cláusula pelo qual se estipula que qualquer das partes opte
pela resolução do contrato, se o outro contratante não cumpre com a obrigação que lhe compete. A
cláusula resolutória tácita (que existe em todos os contratos) é a exceptio non adimpleti contractus.
Resolução por inexecução voluntária – com frequência surgem situações maiores que
autorizam a inexecução da obrigação. Estaremos diante do caso fortuito ou da força maior, além
de outros institutos como a excessiva onerosidade ou a cláusula resolutiva ou o pacto comissório.
Nessas hipóteses, há uma causa superveniente ao contrato que inviabiliza o seu
cumprimento. O seu estudo, melhor se situa na Teoria Geral das Obrigações, pelo qual remetemos
o leitor às leituras das aulas anteriores.
Resolução por inadimplemento antecipado – antes de tornar-se exigível uma prestação, em
algumas situações, podemos denotar que por parte do devedor não haverá o seu cumprimento.
Assim se dá quando o devedor expressa a sua intenção em não cumprir o avençado ou quando ele
se frustra, materialmente, de sua prestação.
Desta forma, a questão central seria cogitar se, diante dessas situações, poderia o credor
pleitear, aprioristicamente, os efeitos de sua potencial (mas certa) inexecução.
Ora, se forem suficientemente fortes as razões alegadas, será desnecessário o credor
aguardar a época da respectiva exigibilidade para, só assim, caracterizar o seu inadimplemento.
Existe, neste caso, uma derrogação do princípio geral que rege a exigibilidade das obrigações, pois
a situação é justa e lógica, não contrariando a lei positiva.
Se é bem verdade que o credor não necessita, diante de situações concretas, aguardar o
fim do prazo de avença contratual, certo que a outra parte vai descumpri-la, como se pisa, ainda,
no terreno da dúvida, deve o contratante pedir a intervenção judicial, para que se declare resolvido
o contrato, desatando, assim, antecipadamente o vínculo contratual. Perceba que a hipótese em
nada tem a ver com a exigência antecipada da obrigação, só excepcionalmente admitida.
Toda essa situação será importante para caracterizar a extensão das perdas e danos.
Para melhor fixação, imagine a hipótese do promitente vendedor que seu comprometeu a
outorgar a escritura definitiva do imóvel em certo prazo e, deliberadamente, manifesta-se,
expressamente que não irá emitir essa vontade (estando a exigir uma prestação maior, v.g.).
Poderá, nesse caso, e nos termos do art. 639 do CPC, o credor pleitear de imediato, a
manifestação da vontade. É a manifestação da doutrina do anticipatory breach, requerendo, a bem
da verdade, extrema cautela por parte do juiz. Assim a aplicação da doutrina do adimplemento
antecipado, nada mais é do que a aplicação da exceptio non adimpleti contractus, já por nós
estudada.
TEORIA DA IMPREVISÃO 
Segundo a concepção pura dos contratos, o mesmo, depois de concluído, deve
permanecer incólume, imutável em sua disposições. É a aplicação do princípio basilar do pacta
sunt servanda. Essa obrigatoriedade forma todo o alicerce do direito contratual, pois sem essa
força obrigacional a sociedade estaria fadada ao caos. Assim, o contrato faz lei entre as partes, na
época liberal e ainda hoje, mesmo com todas as inovações a seguir estudadas.
 No entanto, hoje em dia e como já salientamos inúmeras vezes, a nova concepção do
contrato exige, por exceção, uma atenuação ao princípio supra.
Note que o princípio da obrigatoriedade contratual não pode ser violado perante
dificuldades comezinhas de cumprimento ou por fatores externos que são (e eram) perfeitamente
previsíveis. Desta forma, a imprevisão, que pode gerar uma intervenção judicial na vontade
contratual é somente aquela que refoge totalmente às possibilidades de previsibilidade. Diante de
tal situação, percebemos que nos contratos instantâneos é impossível a aplicação de mencionado
princípio.
Segundo Venosa, “questões meramente subjetivas do contratante não podem nunca servir
de pano de fundo para pretender uma revisão nos contratos. A imprevisão deve ser um fenômeno
global, que atinja a sociedade em geral, ou um segmento palpável de toda essa sociedade. É a
guerra, a revolução, o golpe de Estado, totalmente imprevistos.” 
A revisão contratual será sempre judicial. Portanto, o devedor onerado deverá ingressar
em juízo requerendo o reconhecimento da teoria da imprevisão. O pedido, a despeito do art. 479
do CC que fala em resolução contratual, poderá ser tanto de liberação do devedor quanto de
redução, ou adequação, do montante devido. Perceba que seu o autor pede, exclusivamente, a
resolução contratual, não poderá o juiz, se for o caso, conceder solução alternativa. Porém denota
boa-fé o devedor que deseja pagar o justo, diferente daquela que simplesmente deseja livrar-se da
obrigação. 
O pedido, por sua vez, somente terá em mira as prestações ainda não cumpridas, pois
aquelas cumpridas já estão devidamente extintas. 
Para o estudo da teoria da imprevisão no âmbito do Direito Civil, devemos ter em mira os
artigos 478 e seguintes, bem como o art. 317, sabendo, de antemão, que o CC/1916 nada
estipulava sobre o assunto.
 
CONTRATOS EM ESPÉCIE
COMPRA E VENDA – Em grupos primitivos quando ainda não era conhecido o valor da
moeda, a troca era o contrato mais difundido. A partir da criação da moeda, passa a ser a compra
e venda (e é até hoje) o contrato mais importante no que tange ao direito contratual.
Assim, a compra e venda pode ser definida como a troca de uma coisa por dinheiro. Por se
tratar do contrato mais importante e mais freqüente, a codificação civil lhe destina diversos artigos.
A principal característica que aprioristicamente se lhe faz é a de que o contrato de compra
e venda, por si só, não transfere a propriedade, sendo certo que o vendedor obriga-se a transferir a
coisa, enquanto que o comprador obriga-se a pagar o preço avençado, tendo, desta forma, o
direito e a obrigação de recebê-la. 
Esse é o sentido do art. 481 quando aduz que “pelo contrato de compra e venda, um dos
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro”. 
Em outras passagens, o CC/2002 estabelece de igual forma, ex vi do art. 1226, 1245 e
1227.
No que diz respeito à estrutura, a compra e venda é contrato oneroso, translativo, bilateral
e comutativo (geralmente, haja vista as vendas aleatórias).
Elementos constitutivos – podemos detectar, ab initio, três elementos no contrato de
compra e venda: res (coisa), pretius (o preço) e consensus (o consentimento). Analisaremos, a
seguir, cada um dos elementos.
Res (ou merx) – é qualquer coisa suscetível de apreciação econômica que, por sua vez,
saia do patrimônio do vendedor e ingressa no patrimônio do comprador. Tanto podem ser bens
corpóreos ou incorpóreos, embora nesse caso, haveria cessão de crédito (disciplinado da mesma
forma que a compra e venda).
As coisas foras do comércio não podem ser objeto de compra e venda. No direito romano,
as coisas sacras, religiosas ou públicas inseriam-se no rol das coisas inalienáveis. No direito
moderno, os bens públicos, como regra (desafetação), não podem ser alvo de alienação. Por fim,
há cláusulas de inalienabilidade impostas por doadores ou testadores, bem como a herança de
pessoa viva que também não pode ser.
A coisa vendida, por sua vez, pode não ser exatamente conhecida por ocasião da compra
e venda, haja vista as venda aleatórias, em que há uma álea de incerteza na conclusão dos
mesmos. É nula, por outro lado, a compra e venda de coisa que nunca existiu e que não venha a
existir ou que já tinha deixado de existir quando do negócio (exceção das coisas expostas a risco,
lembram?).
Quanto à disposição do art. 483, aplica-se as questões atinentes às obrigações dedar
(coisa certa, incerta e de restituir).
Regra geral é de que ninguém pode transferir mais direitos do que tem. É admitida,
entretanto, a venda de coisa alheia quando o vendedor, de boa-fé, vem a adquiri-la posteriormente.
A coisa litigiosa também pode ser objeto de compra e venda, porém o adquirente perderá o
direito à evicção se sabedor do litígio. 
Pretium – o preço deve ser em dinheiro (pecunia numerata), sob pena de não haver
compra e venda e sim troca ou permuta ou até mesmo doação, a depender do preço vil (ocasião
em que se poderá simular fraude contra credores, por exemplo. Ou um preço muito elevado que
também mascara a compra e venda).
Nula será a compra e venda quando as partes deixarem ao arbítrio de uma das partes a
fixação do preço, podendo o mesmo ser designado, oportuna tempore, por terceiro. Por outro lado,
a fixação do preço poderá ser deixada à taxa do mercado ou da oscilação da bolsa (que poderá
aumentar ou diminuir) de determinado dia.
Válido também o pagamento em títulos de crédito, que poderão ter efeitos pro solvendo ou
pro soluto.
O preço, por sua vez, deve ser o preço justo, podendo, em face do CDC, haver como
cláusula nula.
Para a fixação do preço, poderá haver, ainda, uma fase inicial chamada de puntuação em
que as partes mandam intermediários, mandatários, prepostos, enfim, com a intenção de discutir o
preço a ser ajustado. A esse respeito, frise-se o tratamento dado ao orçamento prévio do CDC.
Consensus – o consentimento é a vontade livre e desimpedida de as partes concordarem
e ajustarem o pacto firmado. Assim, deverão estar livres de amarras, além de devidamente cientes
do acordo assumido. A esse respeito, relembre a revolução contratual quando do advento do CDC
ao prescrever as causas de nulidades das cláusulas contratuais, especificamente, aquelas
previstas no art. 46.
Limitações à compra e venda por falta de legitimação de uma das partes –
inicialmente, devemos ter em mente que a falta de legitimação não se confunde com a
incapacidade, por serem institutos diversos. É bem verdade que a incapacidade levará a nulidade
ou anulabilidade do negócio jurídico a depender do tipo de incapacidade. Venosa, descreve a
ausência de legitimação como uma especificação da capacidade. Assim, fácil constatar que na
falta de legitimidade a pessoa pode ser maior, amadurecida e equilibrada psicologicamente, mas
mesmo assim faltará, em virtude de sua peculiar situação em face do negócio jurídico, um requisito
essencial para a conclusão do contrato que, por sua vez, poderá ser suprida.
I) venda a descendente – a venda a descendente pode figurar doação, mascarada em
compra e venda. Tendo em vista que as doações a descendentes importam, necessariamente, em
adiantamento da legítima (art. 544), tendo o beneficiário que trazer à colação referida doação, de
forma a ajustarem os quinhões, a venda a descendente será anulável se os outros descendentes
ou o cônjuge do alienante (aqui há inovação do CC/2002) expressamente o consentirem.
a) legitimação ativa para a demanda – somente os descendentes e o cônjuge, excluídos
outros herdeiros necessários, como os ascendentes, por exemplo.
b) da forma e prova da anuência e da possibilidade de seu suprimento judicial – pela leitura
do art. 496, percebe-se que a lei exige a anuência expressa, porém não há qualquer forma
predeterminada. Verdade é que se a venda ultrapassa a quantia de dez salários, haverá a
necessidade de prova escrita, pois a lei veda a prova exclusivamente testemunhal nesses casos.
Discute-se, ainda, a possibilidade de suprimento judicial do consentimento, quando os
demais descendentes insistem em não concordar com a venda. Entendo, como Sílvio Rodrigues (e
em detrimento do pensamento de Washington de Barros, Agostinho Alvim e o próprio Clóvis
Beviláqua), que nada impede que haja a intervenção judicial para o caso em tela.
c) momento em que deve ser proposta a ação e prazo de decadência – Súmula 152 do
STF: A ação para anular a venda de ascendente a descendente, sem o consentimento dos demais,
prescreve em quatro anos, a contar da abertura da sucessão. Revogando a mencionada Súmula,
passou a existir, em 1969, a Súmula 494 do STF: A ação para anular a venda de ascendente a
descendente, sem o consentimento dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato,
revogada a Súmula 152.
OBS – a partir da vigência do CC/2002, o prazo para a ação anulatória será de dois anos,
contados a partir do contrato (art. 179)
d) da validade ou não da venda sem o consentimento dos outros, mas quando há prova da
onerosidade do negócio – entendo, permissa venia, que nesses casos a venda é válida, uma vez
que não houve prejuízo aos demais herdeiros. Porém, em virtude da Súmula 494, do STF, a
presunção de simulação de liberalidade nas vendas de descendente a ascendente é juris et de
jure, sendo sua ineficácia absoluta.
II) compra por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do vendedor – O art. 497 do CC
determina a falta de legitimação para determinadas pessoas em adquirir bens, em virtude de lhes
cumprir zelar pelo interesse do vendedor. Assim, as proibições deste artigo têm um fundamento
moral transparente: manter a isenção de ânimo naqueles a quem se confiam interesses alheios.
III) venda por condômino de coisa indivisível – o condômino, como proprietário que é,
logicamente pode dispor da coisa quando lhe aprouver. Ocorre que se o bem for indivisível, não
poderá alienar a sua parte a estranho, se outro condômino a quiser, tanto por tanto. 
O Código institui preferência em favor dos condôminos porque a intenção é, sempre que
possível, extinguir o condomínio e evitar o ingresso de pessoas estranhas na comunidade
condominial. Pela dicção do art. 504, o condômino preterido pode depositar o preço num prazo
decadencial de 180dias, havendo para si a parte vendida a estranho. Cuida-se de hipótese
especial de preempção ou preferência, assunto que discutiremos mais adiante.
Regras especiais sobre algumas modalidades de venda – a compra e venda é aquela
onde o vendedor se obriga a entregar a coisa e o comprador se obriga a pagar o preço. O efeito
principal é a transferência do domínio. Tratando-se de imóveis, o vendedor não pode opor-se a que
o comprador efetue a transcrição imobiliária do título, consistindo em uma obrigação de não-fazer.
Há ainda obrigações acessórias tais como desocupação do imóvel, entrega das chaves, de
documentos, etc. Para os móveis há a tradição, real ou simbólica. Com a tradição, aplica-se a
regra do res perit in domino. Ainda em relação aos riscos, aplica-se a regra geral das obrigações.
Temos ainda as obrigações de fazer (responder pelos vícios redibitórios e pela evicção).
Venda por amostra – quando a venda se efetua mediante amostras entender-se-á que o
vendedor assegura ter a coisa vendida nas mesmas qualidades das amostras apresentadas.
Sendo modalidade de venda bastante comum em feiras ou leilões, considera inadimplemento do
vendedor a apresentação de coisa com qualidade diversa da amostra. Em se tratando de relação
de consumo, aplica-se a regra do art. 30 do CDC.
Venda ad corpus e ad mensuram – prevista no art. 500, a venda ad corpus diz respeito à
venda de imóvel como corpo certo e determinado, independentemente das medidas especificadas
no instrumento. Já as vendas ad mensuram é aquela por medida certa, pela qual se garante a
dimensão exata descrita no instrumento para fixar a extensão e a área.
Assim, na venda por medida, ocorrendo a entrega de área menor, tem o comprador ação
contra o vendedor, enquanto que não caberá nenhuma ação se a venda for ad corpus.
As vendas ad corpus são bastante comuns nos imóveis rurais, em que há expressões
como aproximadamente, mais ou menos, etc. Também em vendas em que há apenas menção