AULA 7 direitos de vizinhança

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AULA 7: DIREITOS DE VIZINHANÇA 
– Prof. Paulo Henrique de Oliveira -
“Os direitos de vizinhança constituem limitaçõesimpostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades ”(Caio Mário da Silva Pereira)
Princípio
“Princípio dominante, nesta matéria, há de ser aconciliação dos interesses,que muitas vezes se obtém impondo a um, a outro ou a ambos os confinantes, um sacrifício, a ser recebido e suportado em benefício da harmonia social.”(Caio Mário da Silva Pereira)
Vizinhança
“...a acepção do vocábulovizinhançatem na terminologia jurídica uma acepção mais ampla do que na linguagem corrente: não revela apenas a aproximação oupropinquindadedos prédios, mais via pretender-se à ideia de propagação dos fatos ocorridos em prédios próximos ou que com estes tenham relações jurídicas.”(Caio Mário da Silva Pereira)
Classificação (conteúdo)
Uso normal da propriedade
Árvores limítrofes
Passagem forçada
Passagem de cabos e tubulações
Das águas
Limites de prédios e tapagem
Direito de construir
USO NORMAL DA PROPRIEDADE
Compreensão
“Limita-se o direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício em razão do princípio geral que proíbe ao indivíduo um comportamento que venha a exceder o uso normal de um direito, causando prejuízo a alguém .”(Caio Mário da Silva Pereira)
Previsão legal
CC: Art. 1.277. Oproprietárioouo possuidorde um prédio tem o direito de fazer cessar asinterferências prejudiciaisàsegurança, aosossegoe à saúdedos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se anatureza da utilização, alocalização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas,e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Interferências prejudiciais
Segurança: ex: instalações que comprometam a estrutura do prédio vizinho, arvores de grande porte
Sossego: ex: “ruídos exagerados que perturbam atranqüilidadedos moradores, gritarias, desordens... Bailes perturbadores... barulho da industria, emprego de alto-falantes...”(W. B. Monteiro)
Saúde:ex: “emanação de gases tóxicos, exalações fétidas, poluição das águas... Funcionamento de estábulos e matadouros”(W. B. Monteiro)
Verificação da anormalidade
Natureza da utilização
Localização do prédio -Zona onde ocorre o conflito (costumes locais)
Tolerância
“A questão do limite tolerável é de grande destaque. Nas relações de vizinhança há, inevitavelmente uma margem de incômodo que deve ser tolerada pelos vizinhos com um parâmetro mínimo de convivência e civilidade. Seriam encargos ordinários de vizinhança.”(C. Farias; N.Rosenvald)
Considerar a anterioridade da posse
Soluções para os conflitos
Se o incômodo é normal tolerável: nenhum direito ao proprietário
Dano intolerável necessário: direito à indenização
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas,pagará ao vizinho indenização cabal.
Redução dano necessário
CC Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Dano intolerável desnecessário: cessação, demolição( cominatória), garantia (dano infecto)
ÁRVORES LIMÍTROFES
ÁRVORE-MEIA
CC: Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
“Pertencendo a árvore aos confinantes, cabe-lhes as despesas de conservação e colheita, podendo aquele que gastou cobrar do vizinho a metade.”(Silvio S. Venosa)
“A propriedade comum prevalecerá mesmo se a maior parte da árvore se encontrar no terreno de um dos confinantes, pois avulta apenas saber se ela está na linha divisória.”(Farias eRosenvald)
“Sendo comum, nenhum deles poderá cortar sem o consentimento do outro .”
FRUTOS DA ÁRVORE VIZINHA
CC: Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for depropriedade particular.
“O dono do terreno só tem direito aos frutos caídos naturalmente da árvore existente em prédio vizinho. Não pode ele, de tal arte, colher os frutos que se mantenham presos ao galho, ainda que este se deite para o seu lado. Não assiste outrossim direito de sacudir a árvore para provocar a queda dos frutos. Mas pode colhe-los e entregá-los ao dono da árvore.”(W. B. Monteiro)
Atenção!se o terreno for público continua a pertencem ao dono da árvore.
Pertencem ao dono do solo
ÁRVORE VIZINHA
CC Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Requisitos
Limite de sua propriedade
Direito independe de prova do prejuízo
Não é necessário autorização
Somente pode ser exercitado pelo proprietário jamais pelo possuidor (inquilino)
PASSAGEM FORÇADA
Conceito
“A passagem forçada é o direito do proprietário de prédio (rústico ou urbano), que não tem acesso a via pública, nascente ou porto, de, mediante pagamento de cabal indenização, reclamar do vizinho que lhe deixe passagem, fixando-se a esta judicialmente o rumo, quando necessário por não haver acordo, procurando encontrar o modo menos oneroso e mais cômodo para ambas as partes.”(Maria Helena Diniz)
Fundamento
“Esse direito à passagem forçada funda-se noprincípio de solidariedade socialque preside as relações de vizinhança e no fato de ter a propriedade uma função econômico-social que interessa à coletividade. Logo, é preciso proporcionar ao prédio encravado uma via de acesso, pois do contrário ele se tornaria improdutivo, já que seu dono ficaria impossibilitado de lhe dar utilização econômica.”(Maria Helena Diniz)
Previsão legal
CC Art. 1.285. O dono do prédio quenão tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
Requisitos
Que imóvel seja realmente encravado
“...Para ter direito à passagem forçada, exigível diretamente ou em Juízo, é requisito básico oencravamento. Somente o prédio sem saída para a via pública, nascente ou porto o tem. Não bastam razões de comodidade, nem o vizinho tem de suportar o encargo da passagem para melhoria das condições de acesso àquelas serventias. Assim, pois, se o prédio for dotado de saída, por muito má que seja, não se qualifica como ‘ encravado’.”(Caio Mário da Silva Pereira)
Que o prédio esteja naturalmente encravado
“o encravamento, para efeito de passagem forçada, não pode ter sido provocado por um fato imputável, culposamente, ao proprietário encravado.(Maria Helena Diniz)
“Não pode ser provocado pelo proprietário. Não pode este vender a parte do terreno que dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho lhe dê passagem.Nesse caso, e porque nenhum imóvel deve permanecer encravado, poderá voltar-se somente contra o adquirente do terreno em que existia a passagem.Da mesma formao adquirente somente pode exigir do alienante.(Carlos Roberto Gonçalves)
Requisitos
Que o proprietário por onde se estabelece a passagem receba uma indenização cabal
“O direito de passagem é oneroso e não gratuito, pois o proprietário do prédio onde se estabelece a travessia terá direito a uma indenização fixada por convenção ou judicialmente. O cálculo dessa indenização pode ser feito por peritos com base na desvalorização da propriedade e nos prejuízos que dessa passagem possam advir ao imóvel onerado.”(Maria Helena Diniz)
Que o direito seja
exercido por um titular legítimo
“É o direito de passagem forçada um direito ínsito ao domínio do prédio encravado e uma obrigação do dono do imóvel onerado.”(Maria Helena Diniz)
Extingue-se a passagem quando cessarem as circunstâncias que caracterizam o encravamento
Ponderação: Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem” e menos oneroso
CC Art. 1.285.§ 1oSofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
Compreensão
STJ:CIVIL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. PASSAGEM FORÇADA (CC, ART. 559). IMÓVEL ENCRAVADO. Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do domínio. Recurso especial conhecido e provido em parte. (RESP 200100393560 / 2005)
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PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
Compreensão
“...o proprietário será obrigado a tolerar a passagem através do seu imóvel, eis que se tratam de serviços públicos essenciais (v.g.água, luz, telefonia, gás) que facilitam a vida de todos, proporcionando comodidade e bem-estar geral. A limitação ao direito de propriedade justifica-se em razão da prevalência do interesse social dos próprios vizinhos.” (Farias eRosenvald)
Previsão legal
CC Art. 1.286.Mediante recebimento de indenizaçãoque atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública,em proveito de proprietários vizinhos,quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Requisitos
Indenização
Enquanto não paga o proprietário onerado não está obrigado a permitir a realização das obras
“A indenização abrangerá as restrições imediatas (na área efetivamente ocupada) ou mediatas (desvalorização do remanescente).”(Farias eRosenvald)
“ O quantum da indenização deverá ser proporcional a desvalorização do imóvel ou ao prejuízo sofrido pela limitação dosjusfruendiem benefício do bem-estar social, pela redução potencial do prédio, pela produção de ruídos ou pela emissão de gases advindos das tubulações etc.”(Maria Helena Diniz)
Necessidade: quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Direitos do proprietário onerado
Direito à Indenização
Direito de exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.
Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança