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Direito Imobiliário

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Direito imobiliário 
 
 
O direito imobiliário está inserido no direito civil. 
E o direito imobiliário era estudado dentro da parte de direitos reais, essa matéria não era 
independente, mas o mercado imobiliário cresceu muito. 
E a construção civil está muito ligada com o direito imobiliário. 
Então em razão desse crescimento separou-se a disciplina de direito imobiliário do direito civil. 
 
Começando o nosso estudo, vamos falar da propriedade imobiliária. 
 
Aquisição da propriedade imobiliária. 
Para o sujeito fazer qualquer coisa ele tem que adquirir a propriedade a propriedade tem que ser 
dele. 
 
Então quais são as formas de adquirir a propriedade imobiliária. 
As formas são as seguintes: 
Originária e derivada. 
 
Será originária a aquisição quando não houver transmissão de um sujeito para outro, ou quando a 
coisa nunca teve dono, ou seja, o indivíduo passa a ser o primeiro dono. 
Quando ocorre essa circunstância, fala-se que a aquisição da propriedade é de forma originária, ou 
seja, não está ligada a nenhum outro proprietário. 
Por exemplo, na coisa móvel, o sujeito também pode adquirir de forma originária, uma coisa que 
não é de ninguém, às vezes o sujeito abandona o que seu, e tem alguém que se interessa por essa 
coisa, a coisa está abandonado e a pessoa pega para ela, aqui essa pessoa adquiriu de forma 
originária porque não tem ligação nenhuma com o proprietário anterior. 
 
É o caso da acessão natural ou da usucapião. 
Então a acessão natural e ao usucapião são formas originárias de se adquirir a propriedade imóvel, 
basta que o indivíduo, em dado momento aposse- se da coisa como se fosse dono. 
Na usucapião muitas vezes a pessoa se apossa da coisa que tem dono, mas ele não sabe aí ele 
assume e toma conta. 
Então o sujeito fica com a posse mansa e pacífica durante o tempo legal aí ele adquire a propriedade 
como se fosse dono, essa é uma forma originária de adquiri a propriedade, desliga-se do proprietário 
anterior. 
 
A aquisição será derivada quando nasce de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o 
possuidor atual, através da transmissão do domínio. 
 
Transmitir o domínio é transmitir a condição de dono, ou seja, é transmitir a titularidade do bem, não 
basta entregar, porque a pessoa pode ter a posse e não ter o domínio, não ser dono. 
Para o sujeito adquirir a propriedade de forma derivada é através do negócio jurídico, aí ele passa a 
ser dono. 
 
Formas de aquisição: 
 
Acessão- é o modo originário de adquirir a propriedade, em virtude do qual fica pertencendo ao 
proprietário tudo quanto se une ou incorpora ao seu bem. 
 
Então a pessoa tem uma propriedade, lembre-se da relação do bem principal e do acessório. 
O bem principal tem vida própria, independente e o bem acessório depende do principal e o destino 
do acessório é o mesmo do principal, o dono do principal é o dono do acessório. 
Então a pessoa que tem propriedade principal, tudo o que se unir a ela, passa a fazer parte do 
patrimônio dessa pessoa. 
Então a acessão é uma forma de adquirir a propriedade. 
 
A acessão poderá se dar: 
 
Por formação de ilhas em rios não navegáveis. 
De repente se forma uma ilha em um rio da propriedade de alguém, ele adquiriu àquela propriedade 
e ele passa a ser dono daquela propriedade que se formou. Isso é uma forma de acessão. Se juntou 
em sua propriedade ao que não estava, se juntou ao principal, então o acessório é a ilha art.1249 do 
cc; ((corrigir essa parte )) 
 
Aluvião- também é uma forma de acessão. 
É um acréscimo vagaroso que o rio faz em uma das margens aumentando o terreno. Essa também é 
uma forma originária de se adquirir a propriedade, esse acréscimo que surge não é indenizado. 
 
Avulsão- é a transferência violenta ou abrupta de uma parte considerável de um prédio ( terreno) 
que se une a outro artigo 1251 do cc. 
Também é uma forma de adquirir a propriedade, só que nesse caso ela é indenizável para adquirir a 
propriedade. 
A pessoa que recebeu a parte do terreno para ser dono ela tem que pagar para outra a parte 
que perdeu, salvo se em um ano não for reclamado. 
 
Então o cara que perdeu um pedaço de terra, se passar um ano, fica para dono o proprietário 
originário, ou seja, a pessoa que ganhou a parte do terreno; 
 
Álveo abandonado- trata-se do leito do rio que seca naturalmente pertencendo aos proprietários 
ribeirinhos ( São os vizinhos); 
Tudo isso é forma de acessão que é a forma em que parte acessória se junta ao principal, como o 
acessório pertence o principal, então o dono do principal passa a ser dono acessório. 
 
Agora vamos ver outra forma de aquisição: 
A usucapião- também chamada de prescrição aquisitiva, isso porque, através da usucapião o sujeito 
adquire o direito de propriedade. 
Veja que aqui também há uma perca, porque na usucapião o tempo que um adquiri a propriedade o 
outro perde, então perdeu o direito, e perdeu o direito da propriedade exatamente porque não 
exerceu o seu direito durante um certo período. 
 
É a aquisição originária da propriedade posse mansa e pacífica durante o período aquisitivo. 
 
Período aquisitivo é aquele que a lei estabelece como sendo o necessário para que o individuo 
fique na posse de forma mansa e pacífica. 
Forma mansa e pacífica significa que ninguém se opunha, porque se o proprietário se opuser não é 
posse mansa e pacífica. 
a pessoa que ocupa uma casa sem que o dono se opunha à lei estabelece um prazo para que se ele 
continuar morando ali, como sendo o dono, e o dono não se opõe, depois do período aquisitivo ele 
fica dono, sem pagar nada. 
 
São três espécies de usucapião em nosso direito: 
A extraordinária, a ordinária e a especial ou constitucional, dividindo-se ainda esta última em 
rural e urbano. 
 
A usucapião é considerada como forma originária de aquisição da propriedade. 
O sujeito adquire como sendo o primeiro dono. 
A titularidade do domínio, o sujeito adquire automaticamente, com o decorrer do tempo, vencido o 
tempo que a lei estabelece em que ninguém se opõe ele passa a ser o dono. 
 
 
Outra forma de aquisição da propriedade casamento. 
Essa forma foi muito utilizada. Existia a comunhão universal de bens, se a pessoa não falasse nada. 
Essa pratica não é utilizada depois da lei do divorcio, agora para casar com comunhão universal 
você tem que fazer essa declaração antes. 
 
Outra forma de aquisição da propriedade a sucessão. 
Com a morte a herança transmite desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, art. 1784 do 
cc. 
Então a morte abre-se a sucessão. A pessoa torna-se dono a partir da morte do outro. 
 
Construção e plantação, os artigos 1254 e ss do código civil tratam de certas formas de construção 
e plantação em terreno alheio, casos em que o invasor( é aquele que plantou em terreno alheio) 
adquire a propriedade e casos em que não adquiri. 
Como vimos que o acessório acompanha o principal, ora a construção é acessório em relação ao 
terreno onde está construído. 
Então onde estiver construção o dono do terreno é o dono construção. 
A construção em terreno alheio a princípio é do dono do terreno porque a construção acessória. 
O mesmo juízo se faz com a plantação, a plantação também é um acessório no terreno, você não 
pode plantar se não tiver o terreno. 
O dono do terreno passa necessariamente a ser dono da plantação. 
Então adquiri-se a propriedade pela construção e pela plantação. 
A casos em que o invasor perde a construção para o proprietário ou o plantando perde a plantação 
para o proprietário e há casos em que ele não perde. 
Nesse caso temos um princípio geral que não permite que o sujeito construa em terreno alheio e 
perca tudo para o outro, que é o princípio do enriquecimento sem causa, esse é um princípio 
geral. 
A sociedade não admite o enriquecimento sem causa. 
Então nesses casos a pessoa constrói em terrenoalheio e não perde, o outro para adquirir tem que 
pagar o que o outro gastou. 
 
Temos também a aquisição da propriedade por negócio jurídico. Será visto na próxima aula. 
 
 
Direito imobiliário 
 
 
 Última forma de aquisição da propriedade. 
 
 Aquisição por negócio jurídico- registro do titulo 
É a aquisição através do contrato de compra e venda cuja eficácia da transferência do domínio só 
ocorre com o registro do titulo. 
Quando se trata de bens imóveis a transferência do domínio diferentemente do que ocorre com bem 
móvel, não ocorre com a tradição, o bem móvel a transferência do domínio é a condição de dono, na 
sociedade o sujeito passa essa condição para outro. 
No bem imóvel essa condição só concorre totalmente com o registro do título, enquanto não 
registraram o título não ocorreu no mundo jurídico a transferência do domínio, o dono continua sendo 
o vendedor. 
O comprador só adquire quando pegar o título levar a registro e depois que for registrado, ai a partir 
daqui ele passa a ser o dono. 
 
Registro de título- segundo o artigo 1245 do cc a eficácia da transferência do domínio da coisa 
imóvel só ocorre pelo registro do título no cartório próprio. 
Por que cartório próprio? 
R: Porque não pode ser em qualquer cartório, existe o cartório de registro de imóveis, e não é 
qualquer cartório de registro de imóveis, é somente um para cada imóvel. 
São Paulo é dividido em várias áreas, com os imóveis contidos naquela área, só pode registrar nessa 
área. 
 
A lei 6.015/73, conhecido como a lei de registros públicos, criou-se uma matrícula quando da 
primeira averbação e daí em diante toda transferência ou ônus no domínio deve ser averbada nessa 
matrícula. 
 
O que é essa matricula? 
R: É como o R.A dos alunos, no R.A consta toda a vida acadêmica do aluno. E a matricula é isso. 
Então todo imóvel tem uma matrícula, e a matrícula é um número, por exemplo, começa com o 
número 01 e vai infinitamente. 
Então todo o imóvel cria-se uma matricula, nessa matrícula vai ser averbado, vai ser colocado como 
se fosse um prontuário, todas as vendas que forem feitas, todas as hipotecas e outros negócios que 
foram feitos com relação a esse imóvel, tudo vai para a matrícula. 
 
Princípios registrais imobiliários. 
 
Importância dos princípios. 
Do latim principium, a palavra significa começo, origem de qualquer coisa. 
Para fazer o registro também tem princípios, toda legislação que regulamenta o registro está 
baseada nos princípios. 
São requisitos primordiais instituídos como base, como alicerce de qualquer coisa, convertendo-se 
em perfeitos axiomas ( você tem que seguir simplesmente, não precisa demonstrar), tornando-se 
mais importantes do que a própria norma jurídica. 
 
Princípios do direito registral brasileiro: 
Legalidade, continuidade, publicidade, fé pública e prioridade. 
 
a) princípio da legalidade- resume-se basicamente no aspecto de impedir o ingresso no cartório de 
registros de imóveis de títulos que sejam inválidos ou imperfeitos. 
O registro de imóveis que serve para dar garantia a sociedade 
nos negócios jurídicos que envolvem imóveis. 
O negócio jurídico do imóvel ele é solene, ele precisa ser perfeito. 
Quando você leva o título público a registro, se o cartório registrar, a presunção é quase absoluta 
que tudo aquilo é verdade. 
Então é preciso um cuidado máximo para que isso seja feito de forma correta, e o cartório não pode 
deixar passar algum documento que não esteja perfeitamente valido, legítimo, para evitar que não se 
registre algo ilegal. 
O negócio jurídico tem que ser perfeito ( é aquele que é realizado seguindo as normas do tempo e no 
espaço), o negócio jurídico tem que seguir todas as regras que a lei estabelece para o negócio 
jurídico, se o negócio jurídico não for perfeito ele não vale ele é ilegal. 
É possível registrar o título que não seja perfeito? 
R: É possível se não tomar os cuidados necessários. 
Pelo princípio da legalidade o cartório não pode, o cartório tem que tomar todo cuidado, por isso o 
registro não dar certeza absoluta, é passível ainda de nulidade, assim como qualquer negócio 
jurídico pode ser nulo uma escritura pública também pode ser nula. 
O princípio da legalidade parte-se da idéia de que tudo que está ali é legal. 
 
b) princípio da continuidade- é o que dá continuidade, assim, como um trem que tem todos os 
vagões interligados de forma contínua. 
Nenhum registro poderá ser efetivado sem a menção ( sem se referir) ao título anterior, observada 
portanto a continuidade do domínio. Deve cada assento apoiar-se no anterior formando um 
encadeamento histórico e ininterrupto das titularidades jurídicas do imóvel. 
Isso existe para evitar que você compre de que não é dono, você nunca vai comprar de quem não é 
dono se você tomar os cuidados necessários. 
Pelo registro público tenta-se evitar que estelionatários, por exemplo,venda o que não lhe pertence. 
Então criou-se uma matrícula, e a partir desta matricula não tem como você fugir dessa 
continuidade. 
Quando você leva um título a registro, necessariamente terá que está ligado ao proprietário 
anterior. 
Por exemplo, eu compro uma propriedade do João, mas eu preciso registrar, se eu não registrar não 
terá validade. 
Então vou registrar no registro de imóveis, pego a escritura e levo ao cartório de registro, e peço para 
registrar. 
Passa-se uma semana, o cartório me chama e fala tudo está errado, o João está vendendo um 
imóvel que na verdade é do José, se é do José eu não posso registrar, porque eu comprei do João. 
E só quem pode vender esse imóvel é o José o João não pode porque ele não é dono. 
Na verdade o João comprou do José mas não tinha registrado em seu nome, então para ele vender 
para mim ele terá que registrar antes em seu nome para depois me vender, porque se não tem como 
registrar. 
Esse é o princípio da continuidade, um título tem que necessariamente está fundado no anterior. 
Não tem como você registrar o imóvel sem ter ligação com o proprietário anterior. 
Por isso, quando você for comprar o imóvel, a primeira coisa que tem fazer é pedir uma certidão do 
imóvel. 
 
c)Princípio da publicidade- faz com que todos os atos e fatos registrados torne-se públicos 
possibilitando a indicação a quem possa interessar, do lugar correto onde se poderá encontrar as 
informações necessárias sobre a situação de uma determinada propriedade imóvel. Para tanto 
bastando que o interessado solicite as devidas certidões ( vintenária,trintenária e etc) não precisando 
justificar o motivo de seu pedido lei 6.015/73 art.17. 
 
Então o registro de imóveis existe exatamente para isso, para dar publicidade a situação do imóvel, 
qualquer pessoa pode saber qual é a situação jurídica desse imóvel, basta ir ao cartório de registro 
de imóveis dessa circunscrição onde está a matricula desse imóvel, e pedir uma certidão vintenária 
do imóvel situado na rua tal. 
O princípio da publicidade existe exatamente para da publicidade da situação dos imóveis. 
As pessoas têm a obrigação de conhecer o estado jurídico do imóvel em função da publicidade dada 
a esse bem jurídico pelo seu respectivo registro. 
Então não tem como você alegar numa eventual ação de perdas e danos porque foi enganado se 
você não consultou o registro. 
 
Direito imobiliário 
 
Princípio da fé pública- o conteúdo da fé pública registral estende-se a todas as soluções jurídicas 
levadas a registro e por isso abrange positivamente a existência dos direitos reais registrados e 
negativamente a inexistência dos direitos reais e proibições não registradas. 
 
O que isso prova? 
R: Positivamente prova o que é, e negativamente o que não é. 
O registro prova positivamente os direitos que ali estão. 
A certidão do registro serve para demonstrar quais os direitos reais que o indivíduo tem. 
Então positivamente essa fé pública do registro, essa certeza, provapositivamente o que o indivíduo 
tem, mas ao mesmo tempo nesse mesmo registro, essa mesma possibilidade, prova negativamente 
o que a pessoa não tem. 
 
Para você dizer que tem, você precisa mostrar o registro, se você não consegue mostrar o registro 
então está aprovada que você não tem. 
 
Então o registro serve para provar o que a pessoa tem e o que a pessoa não tem. 
Assim como eu demonstro que sou o dono de um certo bem, que eu demonstrou através do registro, 
e eu não consigo demonstrar que tenho se eu não tiver o registro. 
 
No sistema brasileiro o título por si não prova o domínio ( o título é a escritura, é o contrato) 
porque a propriedade( aqui a palavra propriedade está com o sentido de domínio) se adquire pelo 
registro, donde a parêmia ( parêmia significa o ditado popular): "quem não registra não é dono". 
Mas esse registro também, por si não faz prova absoluta do domínio, porque não é ele ato originário 
como é o título, mas derivado desse título, que poderá portar um vício insanável. 
 
Somente o registro não se prova que a propriedade é sua de forma absoluta, há apenas uma 
presunção legal, mas o que defini efetivamente o negócio não é o registro, o registro vai apenas 
contar que a pessoa comprou, porque a transferência do domínio não se realizou através do 
registro, foi através do registro foi no cartório. 
 
Mas a lei diz que o registro formaliza a titularidade, formaliza a transferência do domínio. 
Veja que não basta apenas o título, eu preciso fazer o registro, mas o registro para ter absoluta 
certeza, tem que estar baseado no título e se o título for viciado? 
R: o título pode ter o vício, se esse título for falso vai anular tudo. 
Então o negócio não é absoluto. 
 
A prova do domínio, portanto, segundo o sistema brasileiro é feita com o título registrado do qual 
decorre uma presunção relativa de domínio que prevalecerá até provem o contrário. É juris tantun, e 
não juris et de juri. 
 
Juris tantun é relativo, presume que é, mas admite que se prove o contrário. 
Juris et de juri a presunção é absoluta, no caso do registro é juris tantun. 
 
Então o título pode ser provado que é falso e se for provado que o título é falso o negócio não vale. 
 
Tudo isso está ligado à fé pública, é o juízo que temos da veracidade das coisas, é o registro que vai 
dar garantia aos negócios que são feitos com o imóvel. 
 
 
Princípio da prioridade- no direito registral imobiliário pátrio, quando da existência de dois ou mais 
direitos de igual conteúdo, o sistema protegerá a quem primeiro registrou. Este receberá sem dúvida 
a chamada proteção registral, artigo 182 da lei de registros públicos e seguintes. 
 
Então aquele que primeiro chegou e pediu o registro ele tem prioridade se outro chegar logo em 
seguida também pedindo o mesmo registro, então temos dois direitos de igual conteúdo, mas vai ter 
a prioridade aquele que primeiro chegou. 
Então aqui quem tem garantia é quem chegou primeiro. 
 
Matrícula 
 
 
O registro imobiliário é regulado pela lei 6015 /73 e a grande inovação dessa lei foi a matrícula do 
imóvel. 
 
Antes existia o registro, mas não havia a matrícula, mas com essa lei regulamentou- se de maneira 
mais precisa. 
A matrícula é um ato cadastral realizado pelo registro de imóveis que visa a perfeita identificação de 
um imóvel caracterizando- o e confrontando- o, conferindo-lhe um número de ordem pelo qual será 
identificado sem criar ou modificar direitos. Cada imóvel é objeto de matrícula própria, onde são 
lançados não só os registros a ele correspondentes, como também as averbações das alterações 
eventualmente ocorridas. 
 
A matrícula é como um prontuário, onde tudo o que acontecer vai para esse prontuário. 
A matrícula é a mesma coisa, por exemplo, a pessoa era casada e agora não é mais casada. O 
nome da rua alterou, então todas essas modificações vão para matricula. 
 
 Observação: deve a matrícula ser efetuada no primeiro assentamento do imóvel. E é como um 
retrato do imóvel nos livros do cartório. 
 
Se tem um imóvel que ainda não tem matrícula, porque a matrícula vai surgir em um dado momento, 
quando a lei criou a necessidade da matrícula, essa lei não criou as matrículas, criou apenas a 
necessidade das matrículas, a matrícula nasce com a primeira escritura. 
Depois da lei 6015 /73 toda alienação precisa de matrícula. 
E essa matrícula é eternizada nunca mais ela acabar. 
 
São requisitos da matrícula artigo 176 da lei 6015 /73. 
 
1º) O número de ordem ad infinitum,( de 01 a N, ou seja, não tem fim); 
2º) A data da matrícula, quando essa matrícula foi feita; 
3º) A identificação detalhada do imóvel( características, todos os detalhes do imóvel, 
confrontações, limites com os vizinhos, localização, área e denominação se rural, ou logradouro e 
número se o imóvel for urbano, sua designação cadastral, se houver); 
4º) Nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, estado civil( se casado consignar o nome 
do cônjuge e o registro de bens), profissão, CPF e RG se for pessoa física e se for pessoa 
jurídica preciso do CNPJ e sede social. 
 
Cancelamento de matrícula. 
 
Está previsto no artigo 233 e seus incisos. 
E só poderá ocorrer em virtude de decisão judicial. 
 
Então a matrícula pode ser cancelada, se for descoberto o vício insanável no título que deu origem a 
matrícula, então através de um processo de cancelamento vai se anular aquilo tudo, mas somente 
através de decisão judicial. 
O oficial de cartório não pode ele mesmo cancelar a matrícula, mesmo que ele descubra que ele se 
equivocou, ele não tem poder para fazer esse cancelamento somente o poder judiciário. 
 
Hipóteses de cancelamento de matrícula. 
 
a) fusão de matrícula de imóveis de proprietários distintos ( São vários imóveis e eu quero ficar 
com apenas um, vou cancelar as outras matrículas). 
b) dupla matricula, pode ocorrer do imóvel ser matriculado em duplicidade, nesse caso vai 
cancelar uma ; 
c) Abertura de matricular tendo por base título invalido e etc. 
 
Bloqueio ( tratamento )matrícula. 
 
Determinada pela autoridade judicial ( administrativo ou contencioso) consiste na proibição da prática 
de quaisquer ato subseqüentes a aquela ordem. 
Por exemplo, o oficial de registro recebeu ordem judicial para trancar uma determinada matrícula, 
depois dessa ordem nada mais poderá ser transcrito naquela matrícula, até tenha uma ordem 
suspendendo o bloqueio. 
Por exemplo, o marido quer vender um imóvel e a esposa contrata um advogado para impedir essa 
venda, e o advogado faz o pedido de tratamento, nesse caso o marido não dispõe mais de seus 
bens. 
Aí nada mais pode ser feito até que o juiz suspenda esse bloqueio. 
 
Para a próxima aula, atribuições do sistema registral imobiliário. 
 
 
Direito imobiliário 
 
Atribuições do sistema registral - a missão essencial do registro de imóveis é garantir a segurança 
jurídica. O sistema registral provê à publicidade de todas as informações essenciais consernentes a 
propriedade imóvel revestido-as com caráter de autenticidade, oficialidade e eficácia para produzir 
todos os efeitos legais. 
 
É através do registro de imóveis que vai estar a existência de direitos ou a inexistência deles, 
desde os aspectos positivos ou negativos dos direitos. 
Sem o registro eu não provo que eu sou o dono, por isso a essencialidade do registro para 
garantir essa oficialidade do negócio jurídico que envolve os imóveis. 
 
O registro é a espécie de ato registral e configura assim o ato pelo qual se torna público o negócio 
jurídico, estabelecendo autenticidade, segurança e a validade das obrigações, refere-se 
genericamente a transferência ou onerarão da propriedade imóvel. 
 
Veja, no registro você não leva para registrar só a transferência de domínio, não é só quando você 
compra o imóvel que você leva a registro os documentospara configurar a transferência. 
Na verdade você leva outras coisas para registro e fica configurado e garantido a obrigação. 
Então se você faz uma hipotética do imóvel, se você aluga o imóvel com aquelas exigências que no 
futuro pode não ter validade se não estiver registrado, como por exemplo, na alienação para 
terceiros, então tudo que se leva ao registro dá autenticidade a obrigação. 
 
Averbação 
 
É outra atribuição do registro. 
É o ato registral que a altera a caracterização do imóvel ou a qualificação das partes. 
Essas outras informações que não estão relacionadas efetivamente com a transferência ou com a 
onerarão do direito do proprietário e essas são registradas, as outras informações que alteram 
circunstancialmente o imóvel também precisam ser levadas a registro, essas são averbadas. 
 
Então qualquer modificação que possa ter havido no imóvel precisa ser levado a registro, você 
precisa manter o registro sempre atualizado, então tudo que altere essas condições precisa ser 
levado a registro ( averbado) por exemplo, o município muda o nome da rua, antigamente chamava 
rua A e agora passou a se chamar rua José, veja que nesse caso mudou o nome da rua, então você 
precisa averbar no registro de imóveis essa alteração. 
Outro exemplo que tem que mandar averbar, si a pessoa mudar de nome também precisa fazer essa 
alteração, assim como a pessoa que casa também precisa averbar na base da matrícula. 
 
Preferência, pré notação e protocolo também são atribuições do registro. 
 
Preferência- é o direito que assisti ao apresentante do título que primeiro comparece ao registro 
para dar publicidade ao mesmo. Tal direito está atrelado ao princípio da prioridade e tem como efeito 
a oponibilidade erga onmes depois de apresentado o título. 
 
Então a pessoa que chega e apresenta o título em primeiro lugar ele tem direito a ser o primeiro , 
mesmo que outras pessoas cheguem apresentando títulos idênticos em conteúdo, o direito vai 
proteger esse primeiro que chegou. E isso é muito sério porque é oponível contra todos. Não 
pode o oficial de registro deixar alguém passar na frente da outra que chegou primeiro. 
 
A pré notação- é o ato registral efetuado no livro de protocolo pelo oficial do registro para assegurar 
o direito de preferência de seu apresentante. 
 
Então o registro seria o final do procedimento, porque o nosso sistema registral é em duas fases, a 
primeira fase que a fase da documentação, você leva e apresenta para o registro e tem um prazo de 
trinta dias para fazer todas as análises e depois registra,( ultima fase) a primeira fase é a fase da pré 
notação, quando você chega com a documentação o oficial vai registrar essa entrada de documentos 
em um livro próprio, que é o livro de protocolo. 
A pré notação é um ato para garantir o direito que você tem. 
 
Livro de protocolo- o protocolo é um livro de ofício do registro destinado a lançar todos os atos 
realizados em virtude do título apresentado e que é obrigatoriamente reproduzido no título do 
apresentante para que fique ciente da realização do mesmo. 
 
Tudo que é registrado no livro de protocolo é passado para uma cópia de apresentação, para 
comprovar que todos os atos foram feitos. 
 
É pertinente ressaltar que o protocolo será encerrado diariamente e através das suas anotações se 
pode controlar as pré notações e o direito de preferência. 
 
Então através desse livro é possível controlar quais as pessoas que ali estiveram e qual 
conseqüência apresentaram, para se garantir o direito de preferência. Isso é fiscalizado pela 
corregedoria da justiça. 
 
Todo o procedimento do registro de imóveis é formal porque os negócios realizados nos imóveis são 
negócios jurídicos que a lei exige uma formalidade. 
 
 
Dúvida registral 
 
O próprio nome já indica- é uma dúvida para registrar. A pessoa quer registrar, mas não é 
possível. 
 
Por que nasce a dúvida? 
R: Para registrar uma transação imobiliária, você quer registrar a compra de um imóvel que 
geralmente é feita pelo comprador que leva a registro, ou o titular leva para fazer uma averbação no 
imóvel que ele já tem. 
 
Para comprar um imóvel se exige uma série de coisas, na maioria das vezes o escrevente do cartório 
sabe de tudo isso, e ele pede para a pessoa apresentar tudo o que precisa, e depois de apresentado 
todas as documentações será feita a escritura, você pega uma cópia dessa escritura que leva a 
registro com os documentos paralelos que também a lei exige para fazer o registro. 
E para fazer o registro do imóvel você apresenta os documentos e o tabelião vai fazer as pré 
notações no livro de protocolo, isso vale por trinta dias, vamos imaginar que em uma semana você 
receba uma notificação do cartório dizendo que o seus documentos não estão em ordem para 
registro, o oficial de registro vai ver que está faltando alguma coisa, e o oficial diz que para registrar 
eu preciso apresentar outros documentos para que o título seja apresentado, e eu vendo isso eu 
posso concordar e digo que vou resolver a situação em seguida o registro será feito, mas eu posso 
não concordar com o oficial e alegar que o que está pedindo a lei não exige. 
Se a pessoa discordar do oficial que ela fazer? 
R: Neste momento surge a dúvida registral. 
 
Agora alguém tem que resolver essa dúvida, o oficial não pode resolver essa dúvida. 
Veja que aqui não é uma contenda, não temos um conflito de direitos, é apenas uma exigência 
administrativa, apenas temos uma dúvida entre um apresentante e o oficial do registro, nesse caso 
aqui quem vai resolver esse conflito? 
R: Quem vai resolver esse conflito é um juiz de direito. 
Nesse caso o apresentante requer ao oficial do cartório que mande essa exigência dele ao juiz. 
 
Então o oficial vai fazer um requerimento ao juiz dizendo que foi apresentado tudo aquilo e 
explicando porque ele fez a exigência, e fala que exige tais documentos porque está embasado em 
alguma coisa, e o juiz vai julgar essa questão e aqui temos duas opções, procedente ou 
improcedente. 
 
Se a dúvida for procedente é porque o oficial do cartório tem razão. 
Então o apresentante vai ser notificado para cumprir todas aquelas exigências. 
Ou então o juiz julga improcedente a dúvida nesse caso o oficial vai ter que registrar. Quando for 
improcedente o apresentante não tem que cumprir nada que o oficial pediu além, o oficial está 
obrigado nesse caso a registrar. 
 
Dessa sentença cabe recurso, mas só cabe recurso para o apresentante se for, por exemplo,julgado 
procedente ele pode recorrer e o ministério público ou algum interessado. 
 
O oficial do cartório não tem competência de recorrer, si o juiz julgar improcedente a dúvida 
ele vai cumprir a ordem do juiz. 
 
Dúvida registral- apresentado o título para registro poderá o oficial devolvê-lo com as exigências. 
Surge a dúvida: "é pedido de natureza administrativa formulada pelo oficial a requerimento do 
apresentante do titulo, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita 
como condição do registro pretendido". 
 
Então o oficial está dizendo para que ele possa fazer o registro é necessário mais outras coisas, o 
juiz vai dizer se isso é legítimo o não, isso é a dúvida. 
 
Procedimento da dúvida- trata-se de procedimento administrativo apesar de ser decisão judicial. É 
atividade atípica do judiciário. 
 
Apresentado o título com os documentos se houver exigências o oficial as apresentará ao 
interessado que se não concordar, requerera a apresentação de dúvida ao juiz competente para 
dirimi-la. De tudo o oficial notificará o interessado para poder contestar em 15 dias. 
 
Então o apresenta não concorda e requer ao oficial que apresente a dúvida ao juiz. Então o oficial 
vai apresentar essa dúvida ao juiz que ele faz isso através de uma petição, que assim que o oficial 
encaminhar isso ao juiz elevai notificar o apresentante, para que o interessado possa contestar a 
informação. 
 
Da sentença cabe recurso de apelação ao conselho superior da magistratura. Só pode apelar o 
interessado, o ministério público e terceiro prejudicado. Ao o oficial do registro não cabe recurso. 
 
Se a sentença for julgada procedente, ou seja, obriga o oficial a cumprir não cabe recurso, só cabe 
recurso se for improcedente. 
Se a decisão for procedente o interessado receberá de volta os documentos e deverá cumprir as 
exigências do oficial de registro. 
A pré notação tem prazo valido de 30 dias, e prorrogado pela dúvida fica cancelada, aí cancela a pré 
notação. 
Se improcedente os documentos serão devolvidos ao interessado que com a certidão da sentença as 
remetera ao oficial para proceder ao registro. 
 
Inicialmente não há necessidade de intervenção de advogado, somente se houver recurso. 
 
 
Direito imobiliário 
 
 
Retificação do registro de imóveis. 
 
O registro tem a função de demonstrar a garantia do negócio e a certidão atualizada é uma fotografia 
da realidade fática do imóvel. 
Porque é para isso que serve o registro, na certidão vai estar todas as informações. 
 
Mas sabemos que essa presunção de certeza que o registro traz é relativo, é possível provar que 
aquilo não é verdadeiro, existe a possibilidade de você retificar. 
 
O registro não é um elemento fundamental da transferência do domínio, o que é fundamental é o 
título, o registro vai reproduzir tudo aquilo que aconteceu com relação ao título. 
Então a presunção é relativa e poderá não ser verdade o que está no registro, e não sendo verdade 
é sempre possível retificar para que se chegue à verdade. 
 
Retificação do registro de imóveis- decorre do que emana do artigo 1247 do código civil: “se o teor 
do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule". 
 
Então a origem dessa possibilidade está prevista no próprio código civil, se não for verdade o que 
está lá, não tem sentido, então o registro que existe para mostrar o que é fático, se não está certo a 
própria lei diz que podemos acertar. 
 
Se o título, por exemplo, que deu origem ao registro for nulo isso será anulado. Se o registro constar 
situações que não bate com a realidade do imóvel tem que retificar. 
 
A presunção do registro é relativa, pode discordar da realidade fatica, o registro pode não 
conter toda a verdade, daí a retificação poderá ser: 
 
a) Extra judicial- é feita fora do poder judiciário. 
b) Judicial- quanto advém de uma sentença, quando é feita pelo poder judiciário. 
 
Então a retificação poderá ser extrajudicial ou judicial. 
 
 Retificação extra judicial- quando não houver potencialidade de dano para terceiro . 
 
Então quando tratar de uma retificação que não fere o direito de ninguém as próprias partes podem 
fazer isso. Que é o requerimento direto ao oficial do registro que procederá nos termos do artigo 213 
da lei de registros público. Não obstante poderá também o interessado fazer o pedido judicialmente. 
 
Então veja, mesmo tratando de retificação que não envolva direito de terceiro, que pode ser feita 
diretamente através das partes, poderá o interessado fazer através do poder judiciário. 
É o caso das retificações intramuros ( São contendas,por exemplo, de família, são as retificações do 
próprio imóvel, que ocorre dentro do próprio imóvel, são retificações internas): área, divisas, a 
abertura de ruas dentro da propriedade, formação de ilhas, enfim são coisas que não alteram o 
direito. 
 
Retificação judicial- sempre que a parte interessada assim o requerer, ou quando houver qualquer 
impugnação ao pedido de retificação e não houver acordo entre o interessado e o impugnante. Artigo 
213 parágrafo VI: "se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de qualquer das partes, 
serão elas remetidas as vias ordinárias". 
 
Nesse caso está envolvendo o direito de propriedade das partes ou porque uma das partes não 
concorda ou porque existe uma diferença na escritura, então se isso envolver direito das partes têm 
que ir para o poder judiciário através das vias ordinárias, é uma ação que vai precisar de instrução, 
uma pessoa está falando uma coisa e a outra está falando outra coisa. 
 
Mesmo que seja uma questão de área e as partes fazendo acordo não tem porque as partes ir para 
poder judiciário, agora se não houver acordo nesse caso as partes poderão ir para o poder judiciário. 
 
Então nesses casos não tem como resolver entre as partes e isso acaba partindo para o poder 
judiciário que vai determinar à imposição da lei. 
 
Cautelas para a aquisição de imóveis. 
 
Cautelas com relação ao imóvel e cautelas com relação a pessoa do vendedor. 
 
Certidões do imóvel: de propriedade ( é aquela que você vai buscar no registro, você pede uma 
certidão vintenária,trintenária) com a certidão é uma fotografia do imóvel, com a certidão você vai 
saber a situação daquele imóvel; negativa de tributos municipais, negativa de débitos de condomínio, 
essas duas últimas obrigações são obrigações proter rem, obrigação que está ligada a coisa, então 
quem tem a coisa tem que pagar; verificação pessoal das condições físicas do imóvel ( é bom você 
chamar um engenheiro para verificar o imóvel que você vai comprar, é bom você verificar se o imóvel 
não tem rachaduras); a análise do material usado na construção; verificação da construtora ( ver o 
CNPJ da construtora). 
 
Verificação da idoneidade do vendedor: verificação da identidade, RG e CPF com as certidões 
pedidas ( é um bom comparar as certidões e verificar se é realmente aquela pessoa); certidão de 
nascimento atualizada para ver o estado civil( a pessoa diz que é solteira mas na verdade ela é 
casada) se a pessoa for cassada tem que verificar o regime de bens( se a pessoa vive em um união 
estável ela está vendendo o imóvel que já faz parte dessa união e, portanto ele não pode vender); 
certidões negativas de débitos públicos( federal, estadual e municipal, vê por exemplo se a pessoa 
não deve ISS para o município); certidão dos distribuidores cíveis ( para verificar se a pessoa não 
está sendo processada, se não tem alguém cobrando ele); certidão dos cartórios de protestos; 
certidões da justiça do trabalho( até pessoas físicas pode ter problemas com a justiça trabalha, a 
pessoa pode ter tido uma empregada durante vinte anos, aí você não pagou os direitos dela e ela 
entrou com ação contra você); INSS; fundo de garantia por tempo de serviço. 
Se a pessoa participar de pessoa jurídica precisa também de todas as certidões da pessoa jurídica, 
porque de repente ela pode está administrando mal a pessoa jurídica e os bens dele vai responder. 
 
Tudo é para evitar a possibilidade de fraude a execução e fraude contra credores. 
 
Direito imobiliário 
 
Na aula passada falamos sobre as cautelas necessárias para a aquisição do imóvel. 
As cautelas com relação ao imóvel são objetivas e fáceis de se verificar, já as cautelas com 
relação ao vendedor é muito mais sério. 
 
No nosso sistema o que garante as nossas obrigações é o nosso patrimônio, então o cumprimento 
da obrigação é uma coisa muito séria, se os devedores não cumprirem as suas obrigações haverá 
um desarranjo em toda sociedade. 
 
É o patrimônio do indivíduo que garante a ele confiabilidade para constituir uma obrigação, se ele 
não tem bens não tem como você cobrar dele. 
 
Então os cuidados que tomamos com relação ao vendedor é porque quando ele vende, ele está 
desfazendo o seu patrimônio, ele está dispondo o patrimônio dele e se ele está dispondo o 
patrimônio dele, ele está ficando sem condições de honrar a obrigações que ele passou a ter. 
 
Então as obrigações são honradas através do patrimônio do devedor, se ele dispõe desse 
patrimônio, se ele aliena patrimônio e não honra as suas obrigaçõesele agiu em fraude contra 
credores. 
 
Então a pessoa tinha uma obrigação e ela tinha os bens que garantiam essa obrigação, ele não 
pagou a obrigação e vendeu seus bens, e não paga a sua obrigação o credor vai em cima dele para 
pegar o seu crédito. 
 
Para isso existe a ação pauliana que garante ao credor desfazer o negócio jurídico. 
Então aquela venda que foi feita não vale, se a pessoa vendeu um imóvel para não honrar a sua 
obrigação esse imóvel volta para o patrimônio do devedor e o credor toma esse patrimônio. 
 
Por isso, temos que tomar cuidado para saber se o vendedor, não tem obrigações constituídas para 
evitar este tipo de problema, e para saber isso precisamos tomar todas aquelas medidas de cautela 
contra o vereador. 
 
E como fica a proteção do possuidor de boa-fé? 
Você agiu de boa-fé quando você comprou? 
A boa fé é um sentimento subjetivo, e como provamos a boa-fé? 
 
Você prova a boa-fé demonstrando a prática de atos objetivos de boa-fé, então como se prova 
que você agiu de boa-fé? 
R: Se você tomou todos os cuidados na compra do imóvel, e verificou as condições financeiras do 
vendedor, e depois aparece qualquer coisa. 
 
Você vai mostrar as provas dos cuidados que você tomou, você vai dizer que tirou todas as 
certidões, e nada constava e por isso você comprou, mas se surgiu algo errado depois você vai 
provar que estava de boa-fé, aí nesse caso você tem garantia. 
Agora se você não toma os devidos cuidados não adianta você alegar que você estava de boa-fé. 
 
É bom verificar se o vendedor não tem ação trabalhista para evitar possíveis problemas. 
 
Então esses cuidados são necessários para compra de um imóvel. 
Existem muitas ações paulianas na justiça que tentam desconstituir negócio jurídico de venda de 
imóveis por causa de fraude contra credores e fraude a execução. 
 
 
Continuação da aula passada. 
 
São os bens da pessoa que garantem os seus débitos, artigo 391 do código civil e o artigo 591 do 
código processo civil. 
 
A ação pauliana tem por objetivo desfazer o negócio jurídico que foi feito. E para que o patrimônio 
que foi alienado volte ao patrimônio do devedor e o credor possa tomar. 
A ação pauliana tem um prazo de decadência de quatro anos da data em que se realizou o negócio 
jurídico, registro no caso de imóveis. Verificar há quanto tempo o vendedor é dono. 
 
Veja se a ação pauliana caduca em quatro anos, se a pessoa que está vendendo ele comprou há um 
ano, ainda é possível uma ação pauliana. Se você comprou e não verificou direito e essa pessoa 
tiver uma ação pauliana contra ela é desfeito o negócio dela e por conseqüência vai atingir o negócio 
também. 
Se o negócio ocorreu há mais de quatro anos não têm possibilidade do vendedor sofrer com 
uma ação pauliana. 
 
 
Usucapião de bem imóvel 
 
Conceito- é modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica por 
determinado espaço de tempo fixado em lei. 
 
O que configura esse direito é o elemento fundamental que vai fazer com que o indivíduo adquira o 
direito de propriedade segundo o nosso sistema é a posse mansa e pacífica com animus domini, 
com o ânimo de ser dono. 
Então a primeira coisa que tem que fazer na usucapião é provar a posse. 
 
 
Modalidades 
 
Extraordinária, ordinária, constitucional rural, constitucional urbana, coletiva. 
As duas últimas, constitucional urbana e coletiva estão no estatuto das cidades. 
 
Requisitos necessários desses tipos de usucapião 
 
a) Da extraordinária- prazo de 15 anos. Esse prazo é o prazo que o indivíduo tem que estar na 
posse mansa e pacífica do imóvel tem que provar que está no mínimo nesse prazo. 
 
Essa posse pode ser somada com a posse de outras pessoas, porque a posse é um direito que pode 
ser transferida. 
 
Então o requisito é esse, posse mansa e pacífica durante 15 anos a pessoa é dona do imóvel; 
E 10 anos se tornou o imóvel produtivo e o transformou em moradia habitual. 
 
Se a pessoa está na posse mansa e pacífica do imóvel e ainda e ele usa esse imóvel como 
residência e deu qualidade produtiva ao imóvel aqueles 15 anos cai para 10 anos. 
Não há nenhuma outra exigência, não precisa de documento, não precisa ter feito nenhum 
tipo de negócio basta a posse mansa e pacífica. 
 
Então é 15 e 10 anos a diferença é que para dez anos ele tem de transformar o imóvel em residência 
e dar uma finalidade produtiva. 
 
b) Da ordinária- mesmos requisitos da a anterior, mas com os prazos respectivos de 10 e 05 anos, 
desde que, tenha justo título e boa-fé. 
 
Então se a pessoa tem justo título, assumiu o imóvel como sendo seu, ou seja, comprou de alguém, 
mas vamos supor que a pessoa que vendeu não era dono, enganou ela, mas era de boa-fé comprou 
o imóvel e tem documentação. 
 
Nessa modalidade ordinária você não precisa nem morar no imóvel basta ter o título e 10 anos você 
se torna dono. E com 05 anos você fica dono se você transformou o imóvel em moradia e deu 
finalidade produtiva. 
 
A diferença da ordinária para a extraordinária é a existência do justo título. 
 
c) Constitucional rural- não existia antes da constituição de 1988. Porque antes de 1988 só existia 
duas modalidades de usucapião a modalidade extraordinária e a ordinária. 
 
Agora com a constituição de 1988 passou a existir a modalidade de usucapião chamada 
constitucional rural. 
 
A constitucional rural- imóvel rural de até 50 hectares, ( se um imóvel for maior de 50 hectares já 
não entra nessa modalidade da constitucional rural) com prazo de cinco anos( o prazo da posse 
mansa e pacífica tem de ser de 05 anos), morar com a família e ter tornado o imóvel produtivo e não 
ter outro imóvel rural ou urbano. 
 
Se durante 05 anos o proprietário entrar com ação essa posse já não é mais mansa e pacífica, 
já impede a possibilidade de usucapião. 
 
A ação de usucapião não é consecutiva de direito e ela é declaratória,ela declara um direito que 
existe. 
 
d) Constitucional urbana- também não existia antigamente, é parecida com a anterior, mas é 
modalidade da cidade. 
Imóvel de até 250 m2 ( é o menor modo que existe na divisão das terras urbanas), e residir nele, 
prazo de cinco anos, não ser proprietário de outro imóvel, nunca ter usucapido na forma especial. 
 
e) Coletiva- também é modalidade urbana. 
É para possuidores de baixa renda( essa modalidade é para várias pessoas de baixa renda, então é 
uma área que mora várias famílias) e o prazo é de 5 anos também, residir no imóvel. 
 
Então a usucapião é coletiva e todos eles adquirem a propriedade e também não pode possuir outro 
imóvel, essa área tem de ser urbana. 
 
Obs.: Forma um condomínio em especial. 
 
Direito Imobiliário 
 
Compromisso de compra e venda: 
 
Vamos falar de contrato de compromisso de compra e venda. 
A ideia de contrato de compromisso é a ideia de um contrato preliminar, de um pré-contrato, 
contrato preparatório. Todo contrato pode ter a preparação. 
 
O contrato de compromisso de compra e venda tem esse nome, contrato de compromisso, então 
parece um pré-contrato. Mas quando se trata de contrato de compromisso de imóveis, tem um 
tratamento legal diferente dos outros, ele é chamado de contrato de compromisso, como os 
outros, pré-contrato, como os outros, mas ele é considerado como contrato terminado, um 
contrato acabado que dá direito real ao compromissário comprador, diferente dos demais. Os 
demais, o sujeito faz um contrato preparatório prometendo fazer um contrato definitivo. Esse aqui 
não, apesar de ser preparatório ele é definitivo porque a lei assim o define, para evitar uma serie de 
coisas que acontecia há 50 anos que prejudicavam os compradores de lotes e imóveis. 
 
Trata-se de um contrato preliminar, admissível em qualquer tipo de contrato, mas mais utilizável e 
regulamentado quando se trata de compra e venda de imóveis.Denomina-se também, preliminar, 
promessa de contrato, compromisso, contrato preparatório, pré- contrato, etc... 
O tratamento é o mesmo, mas a eficácia que é diferente. 
O de compra e venda de imóveis é considerado perfeito e acabado, pois as partes não prometem 
outro contrato, mas a compra e venda definitiva de um imóvel. 
 
Então vejam, nos contratos preliminares, as pessoas na realidade prometem um contrato definitivo, 
um contrato preliminar pressupõe a existência de um contrato. 
 
No contrato preliminar de compra e venda o que se promete é a venda efetiva do imóvel. 
Apesar de colocar que o vendedor se compromete na data tal...pagamento...e 
tal...tabelião...escritura. 
 
Isso tudo são formalidades e obrigação de fazer que o vendedor se compromete, mas que não altera 
a eficácia do contrato, que é efetivamente a venda do imóvel, não é um outro contrato e sim a venda 
através de uma escritura publica que a exigência legal é que coloca necessário para a transferência 
do domínio no registro de imóveis. 
 
Diferentes dos demais contratos preliminares, neste, a lei confere ao compromissário a obtenção do 
titulo por via judicial em caso de inadimplemento ( do vendedor, que é não cumprir a obrigação de 
fazer que é ir em cartório passar a escritura, a lei dá ao contrato de compromisso de imóveis validade 
real, direito real do comprador, pago o preço, ele tem o direito de obter o titulo, se não o vendedor, 
por uma ação de adjudicação compulsória). 
 
Gera a obrigação de dar e de fazer e quando inscrito no registro de imóveis, gera um direito real em 
favor do compromissário comprador, conferindo-lhe o direito de adjudicação compulsória conforme o 
CPC. 
 
Todos os poderes inerentes ao domínio, se transferem para o compromissário comprador, ficando o 
comprador apenas com a nua propriedade até o pagamento total do preço. É a mesma coisa do 
contrato de compra e venda com reserva de domínio, que é um contrato que se faz para a coisa 
móvel, onde o vendedor entrega o bem e para os bens moveis, a titularidade do domínio se transfere 
com a tradição. 
 
Então vendido um bem imóvel, entregue ao comprador, pelo principio geral, transfere-se o domínio. 
A venda com reseva de domínio é uma venda especial, um contrato especial, em que o vendedor 
transfere a coisa, mas não transfere o domínio, o vendedor continua dono e a coisa vai para o 
comprador. Só terá o domínio quando pagar o preço, a garantia do vendedor é a própria coisa ( o 
cara não paga, ele pode tomar essa coisa de volta). 
 
A mesma coisa acontece com o compromisso da compra e venda de imovel, o sujeito, com o 
compromisso, ele transfere o imovel e todos os direitos de propriedade ele transfere para o 
comprador, só não a titularidade do dominio, por isso que ele fica com a nua propriedade. 
Mas se paga o preço, o comprado adquire o domínio da coisa. 
 
Histórico para entendermos o porquê que esse contrato tem garantia real. 
 
Com o CC de 1916, e antes do decreto lei 58/37, antes de assinar o documento publico o promitente 
vendedor, podia arrepender-se, pagando perdas e danos, o que levava sérios prejuízos e lucros 
imorais. 
O decreto lei 58/37, tornou o compromisso irretratável, criando direito real ao comprador desde que 
levasse o contrato a registro. Tal direito era atribuído apenas aos compromissos com lotes. 
A lei 6766/ 79 ( lei de parcelamento do solo), derrogou a anterior e tornou irretratável e irrevogável os 
compromissos de compra e venda de imóveis loteados; se houvesse clausula de arrependimento, 
ter-se-ia como não escrito. Só podia fazer o desfazimento do contrato em caso de inadimplemento do 
comprador. 
 
Compromisso de compra e venda de apartamento (pode ser apartamento ou casa ou terreno 
urbano) 
 
A lei 649/49 modificada pela lei 6014/73, estendeu a mesma proteção da (irretratabilidade e 
irrevogabilidade) aos compromissos de imóveis não loteados. 
O compromisso de compra e venda com clausula de irretratabilidade e registrado passa a ter 
eficácia real, tornando titulo de propriedade em favor do compromissário comprador. 
 
Esse resumo é só para vocês terem uma ideia porque a coisa é um pouco complexa, o sistema geral 
nosso, de propriedades e bens imóveis estabelece que o titulo de propriedade só se transfere com o 
registro de titulo publico do registro de imóveis. 
Então a normalidade para que o individuo seja proprietário, transfira a propriedade, é preciso 
que seja feito um contrato de compra e venda por escritura publica e que essa escritura seja 
levada a registro, é esse registro que da a eficácia da tradição da propriedade 
 
O contrato de compromisso, portanto, não tem o condão de fazer isso, normalmente não é isso, é 
uma exceção, o contrato de compromisso com o direito real de transferência de domínio, é uma 
exceção, é a lei que estabelece, fora a regra geral, a possibilidade de um documento que não àquele 
da regra geral, também tenha a força de transferir o domínio da propriedade. 
 
Com toda essa alteração, ainda com essa lei, como é que fica a coisa? O compromisso de 
compra e venda com a clausula de irretratabilidade, disse que as partes colocassem, a lei anterior já 
tinha tirado a eficácia da irretratabilidade, do arrependmento. 
A lei vem e estabelece que é precisa a clausula de irretratabilidade, mas já fala que não é possível 
retratar! Que se tiver essa clausula e tida como não escrita, então não precisa colocar a 
irretratabilidade. 
Tem que registrar no registro de imóvel para dar garantia real. 
 
Compromisso registrado de imóvel e não registrado: 
 
Discute a doutrina sobre os efeitos do registro do contrato de compromisso e sua forma por 
instrumento publico ou particular. Há quem entenda que para ter eficácia real, há necessidade de ser 
por instrumento publico e registrado no registro de imóveis, além das clausulas de irretrabilidade e 
irrevogabilidade. Outros entendem que bastam as referidas clausulas, além de seu cumprimento 
para que tenha eficácia real e permita a ação de adjudicação compulsória do imóvel ao promitente 
comprador. Entendem estes, que o registro somente altera o contrato em seu efeito de validade 
contra terceiros, mas em relação as partes, tem a mesma força do contrato sem registro. ( professor 
segue essa segunda parte da doutrina que não exige registro). 
A adjudicação compulsória é a ação que emana do contrato de compromisso de compra e venda 
de imóveis e busca compelir o promitente vendedor a transferir à propriedade, através de sentença 
que tenha o condão de substituir a vontade do vendedor inadimplente à lavratura da escritura de 
compra e venda. 
 
Adjudicação compulsória é o remédio que tem o comprador, compromissário comprador para fazer 
valer a transferência do domínio que exige um instrumento publico no registro. O domínio se 
transfere com o registro do titulo publico no registro de imóveis. Se o vendedor não vai passar a 
escritura, o comprador que já pagou, entra com essa ação de adjudicação que vai substituir a 
vontade do vendedor através de uma sentença. 
 
Requisitos para a existência dessa ação: existência do compromisso de compra e venda e o 
pagamento do preço. 
 
Direito Imobiliário 
 
Ação de resolução de promessa de compra e venda de imóveis: 
 
O contrato pode ser extinto pela resolução ou pela resilição. A resolução extingue o contrato pelo 
inadimplemento de uma das partes, é unilateral, temos a resolução com culpa...sem culpa. E a 
resilição é a extinção bilateral, quando há acordo para extinguir o contrato. 
Como vimos, trata-se de um contrato perfeito e acabado, pois as partes não prometem outro 
contrato, mas a compra e venda definitiva de um imóvel. Gera obrigação de dar e de fazer e quando 
inscrito no registro de imóveis, gera um direito real em favor do compromissário comprador, 
conferindo-lhe o direito de adjudicaçãose o contrato for irretratável. ( não esqueçam da discussão de 
jurisprudência a respeito disso que há uma variação de pensamento em relação ao direito real que o 
contrato de compromisso de compra e venda confere ao comprador necessitando para isto do 
registro, necessitando da clausula da irretratabilidade, tem aqueles que dizem que tem o direito real, 
para que o contrato confira ao direito real e permita,, portanto, ao comprador a ação de adjudicação 
compulsória por inadimplemento do vendedor na obrigação de fazer, tem aquele que entende que é 
necessário o registro e a irretratabilidade expressa no contrato. Tem aqueles que entendem que não 
ha necessidade do registro, basta o contrato de compromisso de compra e venda, a clausula da 
irretratabiliadade e o pagamento do preço e tem aqueles que falam que nem tem necessidade da 
clausula de irretratabilidade e nem do registro). 
A resolução, portanto, só ocorre no caso do inadimplemento por parte do comprador, salvo os casos 
especiais se o inadimplemento é do vendedor, cabe ao comprador edido de adjudicação 
compulsória, já que a lei lhe garante direito real. 
 
 - Imissão de posse: 
 
Reintegração de posse, é voltar à posse de que estava e saiu. 
A imissão ocorre para aquele que nunca teve a posse. 
Imissão na posse é a medida judicial por meio da qual se objetiva a colocação do interessado na 
posse direta da coisa. Vejam que é posse direta. 
Trata-se de uma posse nova para aquele que ainda não a teve. Se ele teve e perdeu a ação é de 
reintegração. Tem como pressuposto: 
1- direito à posse mediante tenha sido exercida . 
2- posse direta ou detenção do sujeito passivo (tem que ter um cara na posse) ; 
3 – a recusa de entrega da coisa 
Exemplos e fundamentos para a ação de imissão de posse: ação do comprador contra o devedor 
que não entrega a coisa; ação do compromissário comprador contra o vendedor. No compromisso de 
compra e venda se transmite a posse e não a propriedade, transmite a posse, tem que entregar, o 
proprietário vendedor fica com a nua propriedade, todos os demais direitos da propriedade, se não 
entregar, imissão na posse; ação do arrematante de imóveis contra o possuidor, se não entregar o 
arrematante tem direito de imissão. Ação do proprietário contra invasores de seu imóvel, não é 
porque ele é proprietário que ele tem a posse direta, as vezes só tem a indireta, ele nunca foi lá, 
nunca teve a posse direta do negocio e alguém invade, então a ação própria não é reintegração e 
sim Imissão porque é posse direta. 
 
DIREITO IMOBILIÁRIO 
 
 
Toda ação termina com a sentença, ou seja, a ação busca um resultado. 
Na ação de imissão de posse, essa vamos ver a particularidade da AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. 
 
Ditado: “A sentença na ação de imissão de posse, independe de ação autônoma de execução.” 
A maioria das ações a sentença é um titulo executivo judicial e precisa depois ser executada através 
de uma ação de execução. 
A ação de imissão de posse ela é diferente, pois ela independe da ação autônoma de execução. 
 
Continuando o ditado: “...não se trata de título executivo, mas execução decorrente da coisa julgada 
material.” 
A própria decisão do juiz na sentença de imissão de posse já é a determinação da imissão de posse 
através de um mandado para tirar quem lá estiver. 
 
Continuando o ditado:” Cumpre-se pela expedição de mandado de imissão na posse, daí incabível 
embargos do devedor. Não sendo a ação de imissão de posse executiva não cabe embargos por 
retenção de benfeitorias, matéria que deve ser discutida através de RECONVENÇÃO ou alegada em 
CONTESTAÇÃO.” 
A ordem é que o individuo seja colocado na posse da coisa. 
Nas ações normais de execução sempre cabe embargos de terceiro. 
Na ação de imissão de pose como ela não precisa de uma ação autônoma, então não cabe 
embargos do devedor, ele é obrigado a cumprir. 
Benfeitorias: são melhorias no imóvel. Dentro de um nível de prioridade nós teremos as: 
� benfeitorias necessárias (para manutenção da própria existência do bem não é só para 
mantê-lo bom, mas para manter útil ao que se destina). Ex: uma casa sem telhado. 
� Benfeitoria útil aumenta a utilidade do bem, mas o bem pode se manter sem ela. Ex: você 
tem uma casa e constrói mais um cômodo. 
� Benfeitoria voluptuária é aquele para o deleite. Ex: piscina. 
Assim, quando um devedor de uma obrigação de fazer, o credor pode pedir perdas e danos. 
 
Agora todas as benfeitorias para serem chamadas de benfeitorias elas devem obedecer um requisito 
especial tem que ter valor econômico, pois caso contrário não é benfeitoria. 
É através do valor econômico que nós garantimos as nossas obrigações. 
 
Continuando o ditado: “Pode-se também discutir em ação autônoma de indenização.” 
Ex: o cara está na posse da coisa e o possuidor legitimo quer a posse, então ele entra com a ação 
de imissão na posse. 
Se está lá o possuidor ou o detentor, realizou benfeitorias no bem, dependendo da classificação, ele 
tem que discutir isso na contestação da imissão de posse, ou entrar com reconvenção quando da 
ação de imissão de posse. 
Ou então decidida essa imissão de posse, ele cumpre o mandado e sai do bem e, entra depois com 
uma ação autônoma de INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS que tenha feito e deixado lá, portanto 
não cabe retenção. 
Quando o sujeito tem posse ilegítima, ele poderá perder essa posse quando o possuidor legitimo 
entra com uma ação de imissão ou reintegração. Se o possuidor é de boa-fé, ele tem direito a 
retenção, se ele não é de boa-fé ele não pode. 
Retenção é a possibilidade que o cara tem que mesmo sendo obrigado a deixar o bem, se ele está 
de boa-fé ele tem direito de não entregar até ser indenizado, esse é o direito de retenção por 
benfeitoria. 
Não ter direito de retenção não significa que ele não tem direito a benfeitoria, é que ele vai ter que 
entregar e somente depois ele cobra a benfeitoria. 
 
Continuando o ditado:” CONSTITUTO POSSESSÓRIO: trata-se de cláusula incerta nos contratos, 
mediante a qual alguém, alienando o bem de sua propriedade, nele remanesce a outro título, como, 
por exemplo, o de locatário ou comodatário. O adquirente só adquire a posse indireta, e esta lhe é 
transferida sem entrega matéria da coisa, mas pela cláusula (constituti - tradição ficta, é uma 
entrega ilusória. Ex: abaixo.). 
Ocorrendo o constituto possessório, no descumprimento a ação própria é a da REINTEGRAÇÃO.” 
 
Quando o cara vende a propriedade e não entrega, ele passa o domínio, mas não passa a posse 
direta. Ele acerta com o outro a possibilidade de permanecer na posse. 
Ex: A quer vender a casa para B, mas A pede um tempo para comprar outra casa, então A acerta 
com B para ficar na casa por um tempo. Esse acerto é a cláusula do constituto. 
Todo proprietário é possuidor, ele pode não ser possuidor direto, mas se ele não está nela ele é 
possuidor indireto. 
 
Continuando o ditado: “VÍCIOS NOS IMÓVEIS: 
“VÍCIOS REDIBITÓRIOS: é o vício oculto, defeito que não se percebe senão por exames ou testes. 
Desvaloriza a coisa ou torna-a imprópria para o uso. 
Encontrado o vício, confere a parte prejudicada o direito de redibir (desfazer o contrato), recebendo 
o que pagou com a devolução da coisa.” 
 
Então é um vicio que quando você compra a coisa você não percebe e, somente depois você verifica 
que tem defeito. Esse defeito que existia na época, mas que só fio percebido depois. 
Ele vem sempre comparado com a evicção. 
Vício redibitório: é um defeito do objeto, defeito na coisa, defeito oculto na coisa. Redibitório, permite 
a redibição que é o desfazimento do negócio. Aqui a pessoa não vê, porque se for visível não dá 
para alegar. 
Evicção: é um vício no negócio, é na titularidade da coisa. Ex: você compra uma coisa do cara 
pensando que ele é o dono, mas ele não é. 
Assim o evictor entra com uma ação de evicção. 
 
Direito Imobiliário 
 
Continuaçãoda aula passada,vicio rebiditório é um vicio oculto, não perceptivel, presente na hora do 
contrato, diferente da evicção, onde o defeito é na titularidade do dominio, voce compra de quem não 
é dono. 
Melhor forma é adotada pelo CDC que permite a ele ao invés da redibição trocar a coisa por outra. 
Requisitos para que voce possa alegar vicio redibitório: 
1- ter havido contrato comutativo (as duas partes tem obrigações, aleatório só uma 
parte sabe da obrigação). 
2- O vicio deve ser prejudicial ou determinar a diminuição do valor 
3- Deve ser oculto ( a pessoa não pode saber da existência desse vicio) 
4- Deve existir no momento do contrato mas manifestar posteriormente. 
 
- Direitos do adquirente: poderá redibir o contrato (desfazer), receber e volta o que pagou, ou exigir 
diminuição do preço. 
Havendo ma fé do alienante ( se ele souber do vicio), responderá ainda por perdas e danos. Se o 
alienante conhece o defeito, alem de devolver, terá que arcar com perdas e danos. 
O prazo para interposição de ações rebiditorias tem natureza decadencial e são de 30 dias para 
coisas moveis e 1 anos para as imóveis contados da efetiva realização do negocio. 
Com relação a garantia de bens imoveis, tem uma particularidade – havendo o termo de garantia, o 
prazo para ação rebiditória inicia-se após esse termo mas o alienatário (comprador), deverá 
comunicar o fato até 30 dias após o conhecimento do defeito.

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