Resumo básico DIREITOS REAIS

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DIREITO REAL (Baseado na página virtual do maravilhoso professor Rafael de Menezes. Qualquer dúvida acessar o site dele!)
            É o campo do direito patrimonial cujas regras tratam do poder dos homens sobre as coisas apropriáveis. Excluem-se os bens abundantes, sem valoração econômica (ex: água do mar, o ar que se respira, luz do sol). A coisa pública não é apropriável. (revisar bens públicos, arts 98 a 103). Uma ilha pode ser particular, mas a praia sempre é pública.
A aquisição decorrente de contrato se diz derivada (não possui vícios, ex. compra e venda), porque a coisa já pertenceu a outrem; a aquisição decorrida da ocupação se diz originária (não tem vínculo com nada, nem com o possuidor anterior, mas tem sempre um vício, ex. invasão de um imóvel). OBS: Usucapião é forma originária de aquisição da propriedade pela posse prolongada, respeitando-se os requisitos legais, em determinado período de tempo, continuamente.
Atualmente, com a CF-88, existe a função social da propriedade, vedando-se ao dono deixa-la improdutiva. Acrescentou-se o §1º ao art. 1228, relativizando o caráter absoluto da propriedade. É a função social da propriedade (que pode ser urbana ou rural). Interessa à coletividade que seja respeitada a função social da propriedade.
	DIREITOS REAIS
	DIREITOS PESSOAIS/OBRIGACIONAIS
	- Erga Omnes (vale contra todos);
- Direito de sequela (reaver/reivindicar);
- Via de regra, a aquisição imobiliária se opera pela transcrição do título em cartório do registro público (obrigatório para aqueles de mais de 30 salários mínimos);
- Permanentes* (há exceções) ;
- típicos (criados pela lei tão somente)*/taxativos (numerus clausus) > art. 1225 (você deve ler!);
- Domínio;
	- NÃO erga omnes, pois o vínculo jurídico se estabelece entre as partes;
- Não direito de sequela;
- Via de regra, a aquisição se dá pela tradição. Prestação=Objeto
- temporários;
- atípicos (art. 425 – criação de contratos), ou melhor, numerus apertus (rol exemplificativo);
OBS1:A posse existe no mundo antes da propriedade, afinal a posse é um fato que está na natureza, enquanto a propriedade é um direito criado pela sociedade. 
OBS2: Então posse é menos do que propriedade, e DETENÇÃO é menos do que posse. Sim, existe um estado de fato inferior à posse que é a detenção.
OBS3: A mera detenção não nos permite adquirir a propriedade pela usucapião dos bens que ocupam, pois só a posse prolongada enseja usucapião, a detenção prolongada não enseja nenhum direito. O detentor é o fâmulo, ou seja, aquele que possui a coisa em nome do verdadeiro possuidor, obedecendo a ordens dele.
TEORIAS DA POSSE:
1 – Teoria Subjetiva (Savigny): a posse seria o “corpus” + o “animus”. O corpus é o elemento material, é o poder físico da pessoa sobre a coisa, é o elemento externo/objetivo, é a ocupação da coisa pela pessoa. Já o animus é o elemento interno/subjetivo, é a vontade de ser dono daquela coisa possuída, é a vontade de ter aquela coisa como sua. Assim, para este jurista, o locatário, o usufrutuário, o comodatário não teriam posse, pois sabem que não são donos. Tais pessoas teriam apenas detenção, não poderiam sequer se proteger como autoriza o 1210 e § 1o. (ex: o inquilino não poderia defender a casa onde mora contra um ladrão, pois o inquilino seria mero detentor). Savigny errou ao valorizar demais o animus. Conceito de posse de Savigny: posse é o poder que tem a pessoa de dispor fisicamente de uma coisa (corpus) com a intenção de tê-la para si (animus).
2 – Teoria Objetiva (Ihering): posse é corpus, não interessa a intenção. Se o proprietário tem a posse, não há necessidade de distinção entre elas. Porém, o proprietário pode transferir sua posse a terceiros para um melhor uso econômico (ex: um médico/professor que herda uma fazenda não vai saber administrá-la, é melhor então alugá-la/arrendá-la a um agricultor/empresário). Assim a posse se fragmenta em posse indireta (do proprietário) e posse direta (do locatário/usufrutuário/comodatário). Ambos os possuidores têm direito a exercer a proteção possessória do art 1210. Nosso Código adotou a Teoria de Ihering como se vê dos arts. 1196 e 1197. Ihering veio depois de Savigny e pôde aperfeiçoar a Teoria Subjetiva. Na prática, a diferença entre as teorias é porque para Ihering o proprietário e o possuidor direto podem defender a posse, já que o proprietário permanece possuidor indireto (ex: o MST invade uma fazenda alugada, então tanto o proprietário como o arrendatário podem defender as terras e/ou acionar a Justiça).
CLASSIFICAÇÃO DA POSSE:
 Posse injusta é a violenta, clandestina ou precária, a posse justa é o contrário (art. 1.200). A posse violenta nasce da força (ex: invasão de uma fazenda, de um terreno urbano, o roubo de um bem). A posse clandestina é adquirida na ocultação (ex: o furto), às escondidas, e o dono nem percebe o desapossamento para tentar reagir como permite o § 1o do art. 1.210. A posse precária é a posse injusta mais odiosa porque ela nasce do abuso de confiança (ex: o comodatário que findo o empréstimo não devolve o bem; o inquilino que não devolve a casa ao término da locação; A pede a B para entregar um livro a C, porém B não cumpre o prometido e fica com o livro, abusando da confiança de A). Todas essas três espécies de posse injusta na verdade não são posse, mas detenção (art. 1208). O relevante é porque a detenção violenta e a clandestina podem convalescer, ou seja, podem se curar e virar posse quando cessar a violência ou a clandestinidade, e o ladrão passar a usar a coisa publicamente, sem oposição ou contestação do proprietário.  Já a detenção precária jamais convalesce, nunca quem age com abuso de confiança pode ter a posse da coisa para com o passar do tempo  se beneficiar pela usucapião e adquirir a propriedade.
A posse é de boa-fé quando o possuidor tem a convicção de que sua posse não prejudica ninguém (1201). A posse é de má-fé quando o possuidor sabe que tem vício. A posse de boa-fé, embora íntima, admite um elemento externo para facilitar a sua comprovação. Este elemento externo é chamado de “justo título”, ou seja um documento adequado para trazer verossimilhança à boa-fé do possuidor. (ver pú do 1201; ex: comprar bem de um menor que tinha identidade falsa; outro ex: A aluga uma casa a B e proíbe sublocação; C não sabe de nada, e B subloca a C; C está de boa-fé pois tem um contrato com B, porém sua boa-fé cessa quando A comunicar a C que B não podia sublocar – art. 1202).  
Em geral a posse injusta é de má-fé e a posse justa é de boa-fé, porém admite-se posse injusta de boa-fé (ex: comprar coisa do ladrão, 1203; é injusta porque nasceu da violência, mas o comprador não sabia que era roubada), e posse justa de má-fé (ex: o tutor comprar bem do órfão, o Juiz comprar o bem que ele mandou penhorar, mesmo pagando o preço correto, é vedado pelo art. 497; a posse é justa porque foi pago o preço correto, mas é de má-fé porque tem vício, porque viola a ética, a moral, e a própria lei).
COMPOSSE: é a posse exercida por duas ou mais pessoas, como o condomínio é a propriedade exercida por duas ou mais pessoas (1199). A composse pode ser tanto na posse direta como na indireta (ex: dois irmãos herdam um apartamento e alugam a um casal, hipótese em que os irmãos condôminos terão composse indireta e o casal a composse direta).
Efeitos da posse:
1 – direito à legítima defesa, ou desforço imediato, ou autodefesa da posse do § 1o do 1210.
2 – direito aos interditos: interdito é uma ordem do Juiz e são três as ações possessórias que se pode pedir ao Juiz quando o possuidor não tem sucesso através do desforço imediato. Esta matéria é de interesse processual, vocês vão aprofundar esse assunto em processo civil, mas eu considero prudente adiantar alguma coisa:
            - ação de interdito proibitório: é uma ação preventiva usada pelo possuidor diante de uma séria ameaça a sua posse (ex: os jornais divulgam que o MST vai invadir a fazenda X nos próximos dias). O dono (ou possuidor, ex: arrendatário/locatário) da fazenda ingressa entãocom a ação e pede ao Juiz que proíba os réus de fazerem a invasão sob pena de prisão e sob pena de multa em favor do autor da ação. (vejam a parte final do art. 1210, caput)
            - ação de manutenção de posse: esta ação é cabível quando houve turbação, ou seja, quando já houve violência à posse (ex: derrubada da cerca, corte do arame, cerco à fazenda, fechamento da estrada de acesso). O possuidor não perdeu sua posse, mas está com dificuldade para exerce-la livremente conforme os exemplos. (vide art 1210 parte inicial). O possuidor pede ao Juiz para ser mantido na posse, para que cesse a violência e para ser indenizado dos prejuízos sofridos.
            - ação de reintegração de posse: esta ação vai ter lugar em caso de esbulho, ou seja, quando o possuidor efetivamente perdeu a posse da coisa pela violência de terceiros. O possuidor pede ao Juiz que devolva o que lhe foi tomado. Esta ação cabe também quando o inquilino não devolve a coisa ao término do contrato, ou quando o comodatário não devolve ao término do empréstimo. A violência do inquilino e do comodatário surge ao término do contrato, ao não devolver a coisa, abusando da confiança do locador/comodante. (vide 1210 no meio). O possuidor pede ao Juiz para ser reintegrado na posse.
Outra coisa muito importante: estas ações devem ser propostas no prazo de até 1 ano e 1 dia da agressão (posse nova - art 924 do CPC), pois dentro deste prazo o Juiz pode LIMINARMENTE determinar o afastamento dos réus que só tem detenção; após esse prazo, o invasor já tem POSSE VELHA e o Juiz não pode mais deferir uma liminar, e o autor vai ter que esperar a sentença que demora muito. A liminar é uma decisão que o Juiz concede no começo do processo, já a sentença é uma decisão que só vem no final do processo, após muitos prazos, audiências, etc. E nesse tempo todo os réus estarão ocupando a coisa. Por isso é preciso agir dentro do prazo de um ano e um dia (DETENÇÃO ou POSSE NOVA) para se obter uma grande eficácia na prática. Se o réu tem POSSE VELHA, o Juiz deve negar a liminar, mantendo o estado de fato, até que após formar todo o processo o Juiz julgue o estado de direito (art 1211, súmula 487 STF). O proprietário sempre vence o possuidor, afinal a posse é um fato provisório e a propriedade é um direito permanente.
 3 – direito aos frutos e aos produtos
4 -    Direito à indenização e retenção por benfeitorias: Se o possuidor realiza benfeitorias (= melhoramentos, obras, despesas, plantações, construções) na coisa deve ser indenizado pelo proprietário da coisa, afinal a coisa sofreu uma valorização com tais melhoramentos. Se o proprietário não indenizar, o possuidor poderá exercer o direito de retenção, ou seja, terá o direito de reter (= conservar, manter) a coisa em seu poder em garantia dessa indenização (desse crédito) contra o proprietário.
se o possuidor está de boa-fé (ex: inquilino, comodatário, usufrutuário, etc) terá sempre direito à indenização e retenção pelas  benfeitorias necessárias; já as benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas (=retiradas) pelo possuidor, se a coisa puder ser retirada sem estragar e se o dono não preferir comprá-las, não cabendo indenização ou retenção; quanto às benfeitorias úteis, existe mais um detalhe: é preciso saber se tais benfeitorias úteis foram expressamente autorizadas pelo proprietário para ensejar a indenização e retenção.
Já ao possuidor de má-fé se aplica o 1220, ou seja, nunca cabe direito de retenção, não pode retirar as voluptuárias e só tem direito de indenização pelas benfeitorias necessárias. Não pode nem retirar as voluptuárias até para compensar o tempo em que de má-fé ocupou a coisa e impediu sua exploração econômica pelo proprietário (= melhor possuidor). 
5 – Direito a usucapir (= captar pelo uso = usucapião)  
6 – Responsabilidade do possuidor pela deterioração da coisa 
         Vocês sabem que, de regra, res perit domino, ou seja, a coisa perece para o dono. Assim, se eu empresto meu carro a José (posse de boa-fé) e o carro é furtado ou atingida por um raio, o prejuízo é meu e não do possuidor (1217). O possuidor de boa-fé tem responsabilidade subjetiva, só indeniza o proprietário se agiu com culpa para a deterioração da coisa (ex: deixou a chave na ignição e facilitou o furto).
         Já o possuidor de má-fé pode ser responsabilizado mesmo por um acidente sofrido pela coisa, conforme 1218, salvo se provar a parte final do 1218 (ex: um raio atinge minha casa que estava invadida, o invasor não tem responsabilidade pois o raio teria caído de todo jeito, estivesse a casa na posse do dono ou do invasor). O possuidor de má-fé tem, de regra, responsabilidade objetiva, independente de culpa (ex: A empresta o carro a B para fazer a feira, mas B passa dois dias com o carro que termina sendo furtado no trabalho de B).
PROPRIEDADE (VER ART. 1228): é o poder de Usar, fruir (=Gozar) e Dispor de um bem e mais o direito de Reaver essa coisa do poder de quem injustamente a ocupe. GRUD
Ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor.
Não confundam com a ação possessória, já estudada. A possessória é a ação do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer entrar a qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; não pode)
Aula 07 - Direitos Reais - Propriedade
 É o mais importante e complexo direito real. É o único direito real sobre a coisa própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1225 são direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros (é o assunto do próximo semestre = os direitos reais na coisa alheia).
            A importância da propriedade é imensa na nossa vida,  afinal nosso principal interesse na vida é no acúmulo de bens, na formação de um patrimônio (alguém discorda?).
            Quanto mais se protege a propriedade mais se estimula o trabalho e a produção de riquezas em toda a sociedade; negar esse direito representaria uma atrofia no desenvolvimento sócio-econômico; por que estudar e trabalhar tanto se  o que eu ganhar e produzir não vai ficar para mim e para meus filhos? É da natureza humana, desde o homem primitivo, de se apoderar da caça, de peles, de armas e ferramentas.
            Nosso ordenamento protege a propriedade a nível constitucional (arts. 5º, XXII e 170, II).
            A propriedade é mais difícil de ser percebida do que a posse, pois a posse está no mundo da natureza, enquanto o domínio (= propriedade) está no mundo jurídico. Eu sei que vocês têm a posse das roupas, livros e relógios que estão usando agora, mas não tenho certeza se vocês são realmente donos desses objetos.
            Conceito: há vários: 1) propriedade é o poder pleno sobre a coisa; 2) é a submissão de uma coisa a uma pessoa; 3) é o direito real sobre a coisa própria, etc. 4) Adotemos o conceito do código, que é muito bom e a lei está sempre ao nosso alcance: ver art. 1228.
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE:
1 – Oponibilidade Erga Omnes.
2 – É direito absoluto/PLENO: se o proprietário pode dispor, pode abusar da coisa (jus abutendi), pode vendê-la, reformá-la e até destruí-la. Esse absolutismo não é mais pleno, pois o direito moderno exige que a coisa cumpra uma função social, exige um desenvolvimento sustentável do produzir evitando poluir (ver § 1º do 1228).
3 – Perpetuidade: a propriedade dura para sempre, passa inclusive para nossos filhos através do direito das sucessões.
4 – Exclusividade: ver 1231; o proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem; a presunção é a de que cada bem só tem um dono exclusivo, mas nosso ordenamento admite o condomínio.
5 – Elasticidade: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma sanfona; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas disposição e posseindireta; mas ao término do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente. 
 
Além de ser a soma destas três faculdades, a propriedade produz um efeito, que é justamente o direito de reaver a coisa (parte final do 1228). Como se faz isso, como se recuperam nossos bens que injustamente estejam com terceiros?
Através da ação reivindicatória. Esta é a ação do proprietário sem posse contra o possuidor sem título. Esta ação serve ao dono contra o possuidor injusto, contra o possuidor de má-fé ou contra o detentor.
Não confundam com a ação possessória, já estudada. A possessória é a ação do possuidor contra o invasor, que inclusive pode ser o proprietário (ex: locador quer entrar a qualquer hora na casa do inquilino, alegando ser o dono; não pode. Mas o proprietário que aluga uma fazenda também pode usar a possessória se o MST ameaça invadir e o arrendatário não toma providências, afinal o proprietário tem posse indireta). A vantagem da possessória é a possibilidade de concessão de liminar pelo Juiz. Na reivindicatória não cabe liminar.
Aula 08 - Direitos Reais - Espécies de propriedade
a) plena ou ilimitada: quando as três faculdades do domínio (uso, fruição e disposição) estão concentradas nas mãos do proprietário e não existe nenhuma restrição. 1231
b) limitada:  subdivide-se em 1) restrita: quando a propriedade está gravada com um ônus real, como a hipoteca e o penhor (direitos reais de garantia que veremos no próximo semestre), ou quando o proprietário, por exemplo, cedeu a coisa em usufruto para outrem e ficou apenas com a disposição e posse indireta do bem; 2 ) resolúvel: propriedade resolúvel é aquela que pode ser resolvida, ou seja, que pode ser extinta, e só se tornará plena após certo tempo ou certa condição. Como? Na hipótese de retrovenda do 505; na alienação fiduciária em garantia do 1361; no fideicomisso do 1953. Ver ainda o 1359.
 Aquisição da propriedade
A aquisição da propriedade pode ser originária ou derivada; é originária quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação); a aquisição éderivada quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado para imóveis, contrato com tradição para móveis, sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condições do anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da vantagem).
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL   
         Depois estudaremos a aquisição da propriedade dos móveis, por hoje vamos conhecer como é possível se tornar dono de bens imóveis: são quatro os modos, previstos no art. 530 do código velho. Destes quatro modos, apenas a aquisição pelo direito hereditário não vai nos interessar neste semestre, mas apenas em Civil 7. Vamos conhecer logo os outros três modos:
1 – Registro: antigamente chamava-se de transcrição; é aquisição derivada. O registro é o modo mais comum de aquisição de imóveis. Conceito: se trata da inscrição do contrato no cartório de registro do lugar do imóvel.  Existem cartórios de notas (onde se faz escritura pública, testamento, reconhecimento de firma, cópia autenticada) e cartórios de registro de imóveis em nossa cidade. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um número (= matrícula) próprio e está devidamente registrado no cartório de imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só tem um). O cartório de imóveis tem a função pública de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73 dispõe sobre os registros públicos. Quando você compra/doa/troca um imóvel você precisa celebrar o contrato através de escritura pública (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartório do lugar do imóvel. Só o contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não basta, é preciso também fazer o registro tendo em vista a importância da propriedade imóvel na nossa vida.O registro confirma o contrato e dá publicidade ao negócio e segurança na circulação dos imóveis. A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser feito no cartório do lugar do imóvel, que é um só.  Ver 1245 e §§. O título translativo a que se refere o § 1º em geral é o contrato.  O registro de imóveis em nosso país não é perfeito, afinal o Brasil é um país jovem e continental, e muitos terrenos ainda não têm registro, mas o ideal é que cada imóvel tenha sua matrícula com suas dimensões, sua história, seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de seus proprietários.  No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito real, não há propriedade, não há  seqüela ainda em favor do comprador (§ 1º do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção, lembram desses artigos, não é?)
           Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro não é imóvel, mas bem móvel, por isso para se tornar dono do carro não é necessário o registro. Voltaremos a esse assunto quando formos estudar a aquisição da propriedade móvel através da tradição (1267).
         Características do registro: fé pública (presume-se que o registro exprima a verdade; o cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são acessíveis a qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificação (se o registro está errado, o Juiz pode determinar sua correção, 1247); obrigatoriedade (o registro é obrigatório no cartório de imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 1245) e continuidade (o registro obedece a uma seqüência lógica, sem omissão, de modo que não se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato não é o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importância do registro, ou então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra e venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente alguém resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião).
2 – aquisição da propriedade imóvel pela acessão
         É aquisição originária. Adquire-se por acessão tudo aquilo que adere ao solo e não pode ser retirado sem danificação. Através da acessão a coisa imóvel vai aumentar por alguma das cinco hipóteses do art. 1248. As quatro primeiras são acessões naturais e horizontais (dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do movimento de areia feito pelos rios) e a quinta é acessão humana e vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir).
a)    formação de ilhas: 1249
b)      aluvião: é o acréscimo lento de um terreno ribeirinho; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao dono do terreno, 1250
c)      avulsão: difere da aluvião pois a avulsão é brusca: 1251
d)      álveo abandonado: trata-se do leito do rio que secou; este rio seco torna-se propriedade do dono do terreno onde ele passava: 1252
e)      construções e plantações: esta é a acessão humana, pois é o homem que constrói e planta num terreno; a regra é o acessório seguir o principal, então tais benfeitorias serão de propriedade do dono do terreno, 1253; porém, se o dono do material e das sementes não for o dono do terreno surgirão problemas sobre o domínio das acessões e indenização ao prejudicado. Como resolver isso para evitar enriquecimento ilícito do dono do terreno? Vai depender da boa fé ou da má fé  dos envolvidos, bem como vai depender da espécie de benfeitoria, com as mesmas regras quenós já vimos quando tratamos dos efeitos da posse.
3 – aquisição da propriedade imóvel pela usucapião.
A palavra é feminina porque vem do latim “usus” + “capere”, ou seja, é a captação/tomada/aquisição pelo uso. Conceito: é modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições. Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial também (veremos no próximo semestre). A usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini - elemento subjetivo).
Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapião? 1) para prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade é um direito importantíssimo e a posse é um fato muito relevante, como já vimos nas primeiras aulas. 2) para punir o proprietário desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não cuida dos seus bens, afinal “dormientibus non sucurrit jus”; além disso, quem não defende e cuida dos seus bens, não é digno de tê-los; mas lembrem que não se perde a propriedade pelo simples não-uso, é preciso que alguém esteja usando no lugar do proprietário; 3) por uma questão de paz social, pois a usucapião vai regularizar, vai sanar os vícios de uma posse violenta ou clandestina (a posse precária não convalesce nunca, lembrem do 1200 e do 1208); a usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, um direito permanente; a usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladrão ou um invasor.
Outro conceito: a usucapião é modo originário ( não é derivado) de aquisição do domínio através da posse mansa e pacífica, exercida com “animus domini” por certo tempo, fixado em lei.   Por ser modo originário, é irrelevante que a coisa tenha um proprietário registrado no cartório de imóveis, pois pela usucapião a coisa se adquire do tempo e não de outra pessoa.
Requisitos:
1) capacidade do adquirente: o incapaz não pode adquirir pela usucapião (104, I), e também não pode perder pela usucapião, caso seu representante (pai, tutor, curador) não defenda seus bens (198, I – a usucapião, como a prescrição, é também efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrição do art 189 éprescrição extintiva, enquanto a usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244
2)  a coisa usucapienda precisa estar no comércio (ex: 102, drogas).
3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapião precisa ser mansa, pacífica, pública, contínua e com intenção de dono da parte do possuidor; para a posse reunir essas características, o proprietário precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento desta posse; como já vimos, a detenção violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a detenção precária jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas mera detenção (1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião. Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características (1243).
4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a espécie da usucapião que veremos a seguir.
Espécies de usucapião:
1) extraordinária: é a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de má-fé; esta é a usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.ú.); não há limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 10 anos conforme p.ú.; isto é uma prova da importância da posse para o direito; o artigo fala em “juiz declarar por sentença” pois o juiz não constitui a propriedade para o autor, o juiz apenasreconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo. Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de imóveis, mas repito, o autor terá adquirido pelo tempo e não pelo registro. Porém o registro é importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a terceiros, etc. A sentença  aqui é o título a que se refere o 1245, ao invés do tradicional contrato mediante escritura pública.  
2) ordinária: art. 1242; o prazo é menor, de dez anos, pois exige título e boa-fé do possuidor, além da posse mansa, pacífica, etc.; já explicamos boa-fé e título justo na classificação da posse; exemplos de título justo seriam um contrato particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc.
3) especial rural: art. 1239: o prazo é de apenas cinco anos, mas existe um limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o proprietário lá tem que trabalhar e não pode ter outro imóvel; beneficia os sem terra.
4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia os sem teto.
Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo Juiz na ação de usucapião; é um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP participa. Outros temas são: herança com testamento e reintegração de posse contra sem terra.
Aquisição da propriedade móvel
Vocês já conhecem os quatro modos de aquisição da propriedade imóvel (530 do velho CC). Quanto à propriedade móvel, esta se adquire pela:
1 - Tradição: é a entrega efetiva da coisa móvel feita pelo proprietário-alienante ao adquirente, em virtude de um contrato, com a 
intenção de transferir o domínio. A tradição completa o contrato, pois tenda em vista a importância da propriedade para o direito, é necessário que, para se desfazer de um bem, além de um contrato, a coisa seja concretamente entregue ao adquirente (ex: comprador, donatário), confirmando o contrato (1226 e 1267). Com a tradição, o direito pessoal decorrente do contrato, torna-se direito real. O alienante (vendedor, doador) tem que ser dono da coisa (1268, parte inicial), e essa alienação pode ser gratuita (doação) ou onerosa (compra e venda). O contrato tem que ser válido para eficácia da tradição (§ 2º do 1268). Conseqüências práticas da tradição: se eu compro uma TV para pagar a prazo, coloco a TV no meu carro e sou roubado na esquina, não posso deixar de pagar as prestações pois a TV já era minha, já 
tinha ocorrido a tradição; ao contrário, se eu compro uma geladeira a vista e aguardo em casa o caminhão da loja chegar, e o caminhão é roubado, a loja vai ter que me entregar outra geladeira pois a tradição não tinha ocorrido ainda. Em ambos os exemplos predomina o princípio "res perit domino (a coisa perece para o dono)". A tradição é ato externo/público e corresponde ao registro para aquisição da propriedade imóvel. Diz-se que  a tradição é o registro informal/sem solenidades. Só após a tradição é que haverá propriedade com todos os atributos do 1228. Seria possível seqüela sem tradição? Excepcionalmente sim, conforme nosso conhecido art. 475.
2 - Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa móvel sem dono ou de coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imóvel sem dono ou abandonada gera posse e não propriedade, posse que pode virar propriedade pela usucapião, como já vimos. Essa diferença é porque as coisas imóveis têm mais importância econômica do que as móveis, então a aquisição dos imóveis pela ocupação exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada são coisas diferentes:
a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia ou o peixe no mar(1263).
b) coisa abandonada (res derelictae), como o sofá deixado na calçada (1275, III) Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas com uma terceira espécie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas perdidas não podem ser apropriadas pela ocupação, mas sim devem ser devolvidas ao dono. A perda da coisa não implica perda da propriedade. O ditado popular "achado não é roubado" é falso, e a coisa perdida nãopode ser ocupada pelo descobridor sob pena de crime (art. 169, pú, II do CP). O descobridor deve agir conforme art. 1233 mas tem direito a uma recompensa do 1234 (achádego é o nome dessa recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandoná-la, hipótese em que 
o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae. Este art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do dono da coisa/devedor da recompensa. Agora é evidente que se o descobridor passar a usar a coisa terminará adquirindo-a pela usucapião e o passar do tempo irá também beneficiá-lo com a prescrição do aludido crime do CP.
3 - Achado do tesouro: isto é hipótese de filme, prevista no art. 1264. São quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar escondido (oculto, enterrado), o dono ser desconhecido e o descobridor ter encontrado casualmente (sem querer). O tesouro se divide ao meio com o dono do terreno. Se o descobridor estava propositadamente procurando o tesouro em terreno alheio sem autorização, não terá direito a nada (1265).
4 - Especificação: ocorre quando alguém manipulando matéria prima de outrem (ex: pedra, madeira, couro, barro, ferro) obtém espécie nova  (ex: escultura, carranca, sapato, boneco, ferramenta). Esta coisa nova pertencerá ao especificador/artífice que pelo seu trabalho/criatividade transformou a matéria prima de outrem em espécie nova. Mas o especificador/artífice terá que indenizar o dono da matéria prima. Se a matéria prima é do especificador não há problema. A lei faz prevalecer a inteligência/criatividade/o trabalho intelectual/manual sobre a matéria prima (§ 2º do 1270).
 5 - Confusão, comistão e adjunção: são três modos diferentes e raros de aquisição da propriedade, tratados pelo CC numa seção única. Tratam-se da mistura de coisas de proprietários diferentes e que depois não podem ser separadas. A confusão é a mistura de coisas líquidas (ex: vinho com refrigerante, álcool com água - obs: não confundir com a confusão  de direitos do 381 pois aqui a confusão é de coisas). A comistão é a mistura de coisas sólidas (ex: sal com açúcar; sal com areia). E a adjunção é a união de coisas, não seria  a mistura, mas a união, a justaposição de coisas  que não podem ser separadas sem estragar (ex: selo colado num álbum, peça soldada num motor, diamante incrustado num anel).  As coisas sob confusão, comistão ou adjunção,  obedecem a três regras: a) as coisas vão pertencer aos respectivos donos se puderem ser separadas sem danificação (1272, caput); b) se a separação for impossível ou muito onerosa surgirá um condomínio forçado entre os donos das coisas (§ 1o do 1272); c) se uma das coisas puder ser considerada principal (ex: sal com areia mas queainda serve para alimento do gado; diamante em relação ao anel), o dono desta será dono do todo e indenizará os demais (§ 2o do 1272). Estas regras são supletivas, ou seja, tais regras não são imperativas (= obrigatórias) e podem ser modificadas pelas partes, pois no direito patrimonial privado predomina a autonomia da vontade. Ressalto que tal fenômeno tem que ser involuntário (= acidental, ex: caminhão de açúcar que virou em cima da areia de uma construção), pois se for voluntário, os donos das coisas têm que disciplinar isso em contrato (ex: experiência para fazer nova bebida da mistura de vinho com cerveja). Se ocorrer má-fé (ex: virar o caminhão de propósito em cima da areia), aplica-se o 1273.
6 - Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos semoventes (bens suscetíveis de movimento próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapião de móveis mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapião de imóveis (vide aula 10). A usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição tendo em vista a maior importância econômica dos imóveis na nossa vida.  Para os imóveis a usucapião se dá entre cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos.
Espécies de usucapião móvel: a) ordinária: 1260: exige posse, então não é possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260; “incontestadamente”, que significa mansa, pacífica e pública; também exige justo título e boa-fé, pois o prazo é menor, apenas três anos. b) extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária (posse mansa, pacífica e pública com animus domini) , só que  o prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a usucapião de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida.  
PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL 
            O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os móveis como para os imóveis. Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: A perde pelo abandono um sofá velho, B pega este sofá e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:
            a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 1784
            b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para um, e modo de perda para o proprietário desidioso; é o outro lado do mesmo fenômeno.
            c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou aquisição, depende do regime de bens, depende de qual dos cônjuges é mais rico) .
            d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dação em pagamento).
            e) renúncia: não confundir com abandono que veremos adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressa onde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem transferi-lo a outrém; a renúncia de imóveis exige escritura pública (108) e registro em cartório (pú do 1275); vide renúncia de herança no 1806 (veremos no 1813  que a renúncia da herança não prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é o simples abandono.
            f) abandono: é um gesto, um comportamento  inequívoco de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens); atenção para não confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas também preocupam ao Direito por causa da função social da propriedade (ver 1276 e §§). Lembrem também que ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse (vide aula 11).
            g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono destruir seu relógio).
            h) desapropriação: é a interferência do poder público no domínio privado, assunto que vocês estudarão em dir. administrativo (DL 3365/41); a desapropriação é involuntária.
            i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da propriedade, pois o Juiz retira bens do devedor e os vende em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária.
            j) advento da condução resolutiva: extingue a propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma casa com cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a opção de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953);  o titular da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por uma cláusula no título aquisitivo.  
            Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é taxativo/exaustivo),pois vimos acima que há outros casos além dos cinco casos do 1275.
Direitos de vizinhança
Á sabemos que a propriedade é um direito que se presume pleno, ou seja, completo com suas três faculdades de uso, fruição e disposição (1231); além disso, a propriedade é um direito absoluto (vide características da propriedade), assim o dono pode fazer o que quiser com seus bens, o que corresponde ao jus abutendi (= direito de dispor, de abusar da coisa).
 Mas a própria lei restringe esse absolutismo da propriedade; uma das restrições, já vista, é a da função social da propriedade (§ 1º do 1228); outra já vista é a do abuso de direito (§ 2º do 1228); uma terceira restrição que vamos conhecer hoje são os direitos de vizinhança.
 Conceito: DV são dir. de convivência decorrentes da interferência entre prédios, limítrofes ou não. Juridicamente falando, os vizinhos podem morar no mesmo quarteirão ou no mesmo bairro, não é apenas aquele que mora contíguo, que é seu confinante/limítrofe.
  Fundamento: os DV existem para limitar a propriedade em prol do bom convívio social entre vizinhos, afinal o Poder Público tem interesse em que os cidadãos vivam em harmonia. Quanto pior e mais amontoadas as pessoas vivem, mais surgem conflitos que sempre deságuam no Judiciário. O Governo gosta de criticar o Judiciário, reclamar da lentidão da Justiça, etc.,  mas o Governo não investe numa política rural que mantenha o homem no campo, pois nas cidades os conflitos de vizinhança são muito maiores, sobrecarregando os Juízes.
   Características dos DV: 1) as normas dos DV são recíprocas, ou seja, o que eu não posso fazer, meu vizinho também não pode. É a lei que obriga, ao invés das servidões prediais, que veremos no próximo semestre, pois as SP resultam de contrato e não são recíprocas, mas beneficiam um imóvel e prejudicam outro (ex: servidão de vista, de passagem, etc). 2) os DV correspondem a uma obrigação real,  que está vinculada à coisa, aplicando-se a qualquer proprietário, inquilino, detentor, etc. (ex: 1297: eu compro uma fazenda com a cerca quebrada, eu serei obrigado a reparar a cerca, não vou poder cobrar isso do ex-dono, mesmo que a cerca tenha se quebrado na época dele).
    Regras dos Direitos de Vizinhança:
1 – Do uso anormal da propriedade: é o uso nocivo da propriedade de modo a perturbar a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos (1277 e pú); ex: cachorro brabo/latindo, fumaça, venda de fogos,  esgoto, árvore velha ameaçando cair, etc. O que é sossego do vizinho? O que é limite ordinário de tolerância? A norma é muito ampla e subjetiva, depende sempre do caso concreto e do bom senso do Juiz. (observem que não é só a correção da prova que é subjetiva, a lei muitas vezes também o é!). Em algumas situações, o uso nocivo precisa ser tolerado pelo interesse público (ex: hospital que emite fumaça, escola que faz muito barulho, os vizinhos vão ter que aguentar os inconvenientes, mas terão direito a uma indenização do hospital/escola, 1278, 1279).
            O critério de “pré-ocupação” (de quem chegou primeiro), pode ajudar o Juiz a decidir, assim se você vai morar perto de um canil, terá que aguentar a cachorrada. Mas se acabaram de inventar um filtro para chaminé e você vai morar perto de uma fábrica, pode o Juiz determinar a instalação do filtro para acabar com o pó.  Outro critério objetivo para ajudar o Juiz é analisar o destino do bairro, residencial, comercial, social (barzinhos).
            Sanções para o infrator - o vizinho que perturba a saúde, o sossego e a segurança dos outros deverá ser condenado a uma indenização por danos materiais e morais,  bem como a fazer cessar o inconveniente, sob pena de multa diária; outra sanção é a prestação de caução (= garantia, ex: fiança, hipoteca, depósito de dinheiro, etc) para garantir a indenização do vizinho caso o dano iminente ocorra (1280, 1281, 937, 938). Vejam que a questão é civil, podendo resolver-se nos Juizados Especiais Cíveis, então não sobrecarreguem a polícia com brigas com seus vizinhos. 
2 – Das árvores limítrofes: estas regras se aplicam às árvores próximas ou no meio de dois terrenos. A árvore que está no meio dos terrenos pertence aos dois vizinhos (1282), é o que se chama de condomínio forçado. A árvore que está num terreno pertence ao dono do terreno (79, 92), mas se seus galhos passam para o outro terreno, o vizinho poderá pegar os frutos que caírem naturalmente (1284 – não pode derrubar os frutos) e o vizinho ainda pode cortar os galhos (1283 – caso raro de justiça privada/com as próprias mãos no nosso direito). Se os frutos caem em via pública (rua, praça), os frutos são do dono da árvore, pois nesse caso ele não terá que pedir autorização a nenhum vizinho para pegá-los, não gerando assim nenhum incômodo de ter que ficar entrando na casa dos outros.
3 – Da passagem forçada: um prédio (lembrem-se que “prédio” em direito significa imóvel, rural ou urbano, edificado ou não) sem saída é inútil pois fica sem acesso para moradia e exploração econômica. Se a saída existe mas é muito ruim (ex: no inverno fica intrasitável), também prejudica a exploração do prédio. Então nestas condições o proprietário terá direito a pedir para passar pelo terreno do vizinho, pagando uma indenização.  É um ato lícito com dano, lícito porque autorizado pela lei, mas causa um dano/transtorno ao vizinho, que por isso deve ser indenizado.
Conceito de passagem forçada: direito do dono do prédio encravado de pagar para passar pelo terreno vizinho, a fim de ter acesso a via pública (1285).
Fundamento: é de interesse público que todos os prédios tenham um bom acesso para serem melhor explorados economicamente, gerando lucros, empregos e impostos.
Ressalto que a passagem não é gratuita mas onerosa, e o proprietário do prédio encravado, além de pagar a indenização, também terá que conservar o caminho. A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no prédio mais próximo e de forma mais barata para ambos os vizinhos (§ 1º do 1285). A PF difere da servidão predial   pois esta decorre de contrato (acordo), seja o prédio encravado ou não, enquanto a PF é imposta pela lei apenas para prédios sem saída. Se o prédio tem saída mas o proprietário quer apenas encurtar caminho, não cabe impor a passagem forçada, mas sim celebrar através de contrato a servidão predial de passagem. 
4 – Da passagem de cabos e tubulações
Trata-se de obrigação de tolerar que um vizinho tem para beneficiar outro vizinho com a passagem de cabos e tubulações subterrâneos pelo seu terreno. É uma novidade do Código de 2002, importante tendo em vista o avanço da tecnologia e a existência de cabos de internet, gás encanado, TV por assinatura, etc. (1286) Também é possível a construção de aquedutos para transporte canalizado de água (1293 a 1296). Assemelha-se a uma desapropriação privada, pois é preciso pagar indenização.
5 – Das águas:
            Cresce a cada dia no mundo moderno a importância das águas, e se diz que no futuro próximo os países vão brigar por água potável, e não mais por territórios ou petróleo. A água é um bem maior de sobrevivência esgotável e é importante sua regulamentação para evitar poluição e desperdício (1291).
            Nosso CC traz algumas regras importantes sobre as águas, vejamos:
-1288: toda água corre naturalmente de cima para baixo, do rio para o mar, então um vizinho não pode reclamar do estrago que as águas vindas do terreno de cima façam no seu; o proprietário de baixo deve usar a criatividade e se beneficiar da sua condição inferior, construindo uma bica, um moinho, etc.
-1290: as águas que cortam meu terreno podem ser utilizadas para consumo, mas o curso natural das águas não pode ser interrompido. (obs: quando a água é muita, o vizinho inferior prefere que o superior impeça seu fluxo, mas em época de seca é o contrário).
- 1292: a lei estimula que as pessoas/fazendas construam barragens para represar água de chuva, afinal trata-se de uma água limpa. Parece existir uma contradição entre este artigo e o 1290, mas isso se resolve com bom senso, coibindo-seo abuso, e estimulando o maior aproveitamento da água para as pessoas e para a agricultura.
- 187 e § 2º do 1228 : abuso de direito - a lei proíbe o uso da água para fins egoístas ou inúteis
            Vejam também sobre águas o Código de Águas (Decreto 24.643/34) e a Lei dos Recursos Hídricos (lei 9.433/97) 
6 – Dos limites entre prédios
            O Estado tem interesse que os limites entre prédios (lembrem-se que um prédio é qualquer imóvel, rural ou urbano, edificado ou não) sejam corretos para a devida tributação. O proprietário tem o direito de cercar/murar seu terreno dividindo as despesas com seu vizinho (1297). Este direito chama-se de direito de tapagem e o muro   pertencerá a ambos em condomínio forçado (§ 1º do 1297). Os limites podem ser fixados por marcos naturais, como um rio, uma serra, uma árvore, etc. (§ 2º do 1297). Se você quiser exercer este direito, faça um acordo com seu vizinho. Se o vizinho não quiser conversa, pegue três orçamentos do muro, faça o muro pelo orçamento mais baixo e vá cobrar judicialmente do vizinho a metade do custo. É permitido incluir no custo do muro a colocação de ofendículas para impedir a invasão (ex: pregos, cacos de vidro, cercas elétricas, etc., depende do costume do lugar e das normas municipais). Se você tem dúvida sobre os limites do seu terreno, antes de murar entre com uma ação de demarcação  (1298 CC e 946, I, CPC).  
7 – Do direito de construir:
            O proprietário pode dispor (jus abutendi), então pode reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno. O direito de construir tem limites no CC e em regulamentos administrativos municipais que variam muito (1299). O Juiz geralmente precisa de um engenheiro civil para aplicar estes artigos.
            O poder público municipal é quem autoriza, organiza e fiscaliza as construções para a devida cobrança de impostos, para zelar pela segurança das obras, pelo respeito aos direitos de vizinhança, pela arquitetura da cidade e pela intimidade da família.  Esta autorização é necessária, mas a burocracia poderia ser menor para estimular as construções e a geração de empregos, afinal a construção civil emprega muita mão de obra sem qualificação.
            A regra geral é a da liberdade de construir, mas não se pode:
- despejar goteiras sobre o terreno/teto do vizinho (1300)
- não se pode abrir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho, de modo que entre uma janela e outra deve haver três metros (1,5 m de recuo de cada lado, art. 1301); se você não vai fazer uma janela, pode construir na zona urbana até o limite do terreno, mas na zona rural tem que deixar três metros, mesmo sem abrir janela, afinal os terrenos rurais são maiores (1303).
- não se pode encostar na parede divisória fornos muito grandes para não incomodar o vizinho (1308 e pú).
- não se pode construir fossa junto de poço de água (1309).
- não se pode executar obras arriscadas (1311)
            Sanção para o vizinho que violar estas regras: 1.312.
            Por outro lado, o vizinho pode:
- exercer o direito de travejar ou madeirar (1304), ou seja, em casas alinhadas pode-se construir apoiando na parede divisória do vizinho, pagando a devida indenização.
- pode colocar armário até o meio da parede divisória, se já não tiver armário do outro lado (1306).
- pode entrar na casa do vizinho para fazer as obras na sua casa com segurança (1313, I e § 1º); trata-se de uma norma inconveniente que traz muito problema na prática, pois ninguém gosta de ver os vizinhos dentro de sua casa.
CONDOMÍNIO GERAL 
            Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.
            Este é o condomínio GERAL, pois existe o condomínio EDILÍCIO (em edifícios) que veremos na próxima aula.
            No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).
            Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), dentro dos limites da convivência harmônica. Esta harmonia é dificílima, tanto que os romanos chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como é difícil dividir um carro/roupa com um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável. Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio.
Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314).
            O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (pú do 1314).
            Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é apenas do direito de propriedade.  
Espécies de condomínio:
a)      voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapião.
b)      forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.  
Direitos e deveres dos condôminos:  
            - utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325).
            - arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315)
            - os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326).
            - a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); esta regra se justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa será vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de administração (ex: explorar uma fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria.
            - dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504) 
Administração do condomínio: é fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e o caos se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se os condôminos não se entendem, o jeito é pedir a intervenção do Juiz.  
Extinção do condomínio: se dá por duas formas:  a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parteproporcional a seu quinhão; b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro, e acabar com o condomínio, fonte de discórdias.
 Condomínio Edilício
1 – Introdução:
         Este é o condomínio em edifícios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo.
         O aumento da população urbana, o alto preço do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importância do condomínio em edifício, e o direito não poderia deixar de regulá-lo.
         Não só nas metrópoles, mas nas cidades de médio porte (ex: Caruaru) já se vêem vários edifícios.
         Além do novo CC, a matéria está regulada pela lei 4.591/64. O velho CC não previa pois não existiam edifícios cem anos trás. A recente lei 10.931/04 já mudou alguns artigos do CC sobre condomínio, procurem esta lei e atualizem o código de vocês.
         No condomínio edilício existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomínio das áreas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convenção e regimento interno, como portaria, escada, circulação, playground, piscina, salão de festas, etc, com uma fração ideal para cada condômino (1331, §§ 1º e 2º).  
2 - Personalidade: o condomínio edilício não é uma pessoa jurídica e nem é pessoa física, sua personalidade é anômala, e o novo CC manteve essa dúvida, apesar do condomínio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomínio está mais perto de ser uma pessoa jurídica do que uma pessoa física, sendo representado pelo síndico (1347, 1348).  Ao síndico cabe também administrar o condomínio e prestar contas à assembléia geral.
3 - Instituição: surge o condomínio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomínios por incorporação (trata-se de um contrato de dir. comercial que prevê a construção de um edifício para a venda dos apartamentos; é o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28).
4 - Regulamentação: além da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomínios edilícios está sujeita a uma convenção e a um regimento interno. A convenção é mais ampla, dispõe sobre questões fixas de formação e funcionamento do condomínio  (1334), e para ser mudada se exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (1351). Já o regimento interno deve ser feito separado e dispõe sobre questões menores, dinâmicas (ex: funções do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira só pelo elevador de serviço, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assembléia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno).
5 – Direitos e deveres dos condôminos: os direitos estão no 1335 e os deveres são obedecer à convenção e ao regimento interno, além do 1336. Dívidas antigas de condomínio são de responsabilidade do atual dono, é obrigação real do 1345, que vincula a coisa, e não a pessoa do devedor. Fazer seguro é obrigatório, seu edifício tem seguro (1346)? O descumprimento dos deveres implica em sanções variadas previstas na lei e na convenção. O § 1º do 1336 é muito criticado por estimular a inadimplência, porque só permite uma multa de 2% para a contribuição condominial paga em atraso. Em compensação, uma sanção grave para o condômino que descumpre suas obrigações ou tem comportamento anti-social está no 1337 e pú, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa.
 6 – Obras no condomínio: 1341; percebam que as benfeitorias úteis sempre exigem prévia autorização, como eu defendo e expliquei a vocês desde os efeitos da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenização de benfeitorias.
 7 – Assembléia Geral: é o Poder Legislativo do condomínio, enquanto o síndico representa o Poder Executivo. A AG é a última instância do condomínio, depois dela só o Poder Judiciário. Todos os condôminos têm que ser convocados para as assembléias (1354). Existem assembléias ordinárias (todo ano, 1350), e extraordinárias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as frações ideais (1352 e pú).
 8 – Extinção do condomínio: 1) por perecimento do bem (1357) 2) por desapropriação do edifício (1358) 3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, visto na aula passada, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).
O Direito das Coisas divide-se em:
a) direito real ilimitado: é o chamado “jus in re propria”, ou direito na coisa própria, que é a propriedade, o mais amplo, complexo e importante direito real, já estudado no semestre passado.
b) direitos reais limitados: são os chamados “jura in re aliena”, ou direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros. São vários os dir. reais limitados que se subdividem em: 1) direitos reais de gozo ou fruição, 2) contratos com efeitos reais e 3) direitos reais de garantia.
Usufruto
Numa ordem decrescente do direito real limitado de fruição mais amplo (superfície) para o mais restrito (habitação), usufruto está em segundo lugar, pois é menos do que superfície e é mais do que uso.
Então propriedade é uso + fruição + disposição; superfície é uso + fruição e parte da disposição; já usufruto é uso + fruição; uso é apenas uso e habitação é um mini-uso.
  Partes do usufruto: usufrutuário e nu-proprietário. Assim, numa coisa dada em usufruto ousufrutuário vai adquirir as faculdades de usar e fruir da coisa, enquanto o proprietário permanece com a disposição; como o proprietário fica despido da posse direta, administração, uso e fruição da coisa, ele é chamado de nu-proprietário, afinal a posse e o uso de uma coisa são mais visíveis do que a disposição; a posse que o nu-proprietário conserva é a posse indireta (lembram do 1197? Lembram da Teoria de Ihering do 1196? Para quem não lembra, acessem as aulas de Civil 4 que estão na internet).
  Conceito: usufruto é o direito real limitado de gozo ou fruição conferido durante certo tempo a uma pessoa, que a autoriza a ocupar a coisa alheia e a retirar seus frutos e utilidades (1394). É dir. real de gozo ou fruição, não é dir. real de garantia, nem é contrato com efeito real. O usufruto é mais amplo do que o uso e a habitação, e mais restrito do que a superfície.
  Tempo: usufruto é duradouro, o mais comum é o usufruto vitalício, enquanto viver o usufrutuário, pois o usufruto não se transfere, não pode ser vendido ou doado, nem inter vivos e nem mortis causa; o que pode ser cedido é o exercício do usufruto, mas não o direito real em si (ex: A dá a B uma fazenda em usufruto, mas B não sabe administrar, então aluga/arrenda está fazenda a C – 1393, 1399; esta “cessão do exercício” do 1393 se dá através de direito pessoal (locação, comodato), mas não através de direito real; o direito real de usufruto em si não se transfere).
O usufruto pode ser hipotecado (dado em garantia a um credor) ? Não, pois quem não pode alienar não pode hipotecar (1420). A superfície pode ser hipotecada, pois já vimos que o superficiário pode alienar a superfície da coisa, o superficiário tem uma parcela do jus abutendi sobre a coisa, o usufrutuário não tem parcela da disposição, é só mesmo utendi e fruendi. 
            Usufruto é direito misto, pois incide sobre imóveis (ex: uma fazenda) e sobre móveis (ex: uma vaca/rebanho, da qual o usufrutuário pode explorar o leite e as crias). 1390, 1397.  O usufruto sobre imóveis, já sabemos, exige registro (1391), salvo no caso do 1689, I, quando é automático: este usufruto do direito de família se justifica para compensar as despesas que os pais têm com o sustento dos filhos, mas é muito raro, afinal poucos menores têm bens (Sandy e Junior?).  O usufruto sobre móveis se perfaz pela tradição (= entrega da coisa).
 Fundamento: a função moderna dousufruto é servir como meio de subsistência no âmbito familiar. Na prática hoje em dia nós só vamos encontrar usufrutos gratuitos e vitalícios no seio da família, com caráter alimentar ou para resolver problemas de partilha. É muito raro um usufruto oneroso, é melhor fazer uma superfície que tem mais vantagens. Ou se quiser uma coisa mais simples, é melhor e mais barato fazer uma locação ou comodato. Nosso CC é cheio de detalhes sobre usufruto que nós não vamos estudar por absoluta desnecessidade prática.
 Exemplos de usufruto na atualidade: 1) com caráter alimentar: um pai tem um filho desempregado/complicado, então dá a ele em usufruto gratuito e vitalício uma casa pra ele viver, e o filho poderá morar lá e alugar um quarto nos fundos a um terceiro, vender as frutas do quintal, etc.; 2) para resolver problema de partilha: um casal tem filhos e apenas um imóvel onde moram; o casal resolve se divorciar, com quem fica a casa? Sugestão: o marido sai de casa e o casal transfere a propriedade da casa para os filhos com usufruto gratuito e vitalício para a mãe; este é um acordo muito comum que se faz em divórcio; se os filhos crescerem e um dia quiserem vender a casa, vão vender com a mãe dentro porque usufruto é direito real, a mãe não pode ser obrigada a sair de jeito nenhum; chama-se isto de doação dos pais aos filhos em condomínio, com reserva de usufruto vitalício e gratuito para a mãe.   
  Extinção: o art 1410 traz os casos de extinção do usufruto, vamos comentá-los: I – extingue-se pela renúncia e morte, afinal o usufruto é intuitu personae e no máximo vitalício; é só a morte do usufrutuário que extingue o instituto, a morte do nu-proprietário não extingue, e seus herdeiros vão ter que respeitar o usufruto; II – alguma dúvida?; III – se a pessoa jurídica é usufrutuária, o prazo máximo são trinta anos; IV – ex: o filho atinge a maioridade e o pai perde o usufruto do 1689; V – se a coisa tinha seguro e foi destruída, o usufruto passa para a indenização, sub-roga-se na indenização, muda o objeto, de coisa para pecúnia, e o usufrutuário vai aplicar o dinheiro para ficar com os juros (= frutos civis = rendimentos, 1398), mas não com o principal (1407 e §§); VI – consolidação = confusão (ex: o pai dá a um filho o usufruto de um apartamento, então o pai morre e o filho herda o apartamento, consolidando nas suas mãos a propriedade plena, afinal direito real limitado na coisa própria é impossível); VII – o usufrutuário tem o dever de conservar a coisa, sob pena de resolução do usufruto; VIII – se o usufrutuário não usar a coisa, prescreve seu  poder sobre a coisa no prazo de dez anos do 205.    
USO – É letra morta. É mais restrito do que superfície e usufruto e mais amplo do que habitação.  Historicamente era usado sobre escravos, mas modernamente não tem aplicação, e deveria ter sido suprimido pelo novo CC. 
O usuário só tem o atributo do uso, do jus utendi,  da ocupação da coisa para o fim a que se destina. O usuário não pode fruir e nem dispor, mas tolera-se uma pequena fruição para consumo próprio, sem exploração econômica, sem comércio  (1412). Esta pequena fruição na verdade é um uso prático e varia de caso a caso (ver § § do 1412).  O § 2º é taxativo/exaustivo, não é exemplificativo, de modo que o rol das pessoas ali referidas não pode ser ampliado.
 Conceito de uso: é o direito real limitado sobre a coisa alheia que confere a seu titular a faculdade de, temporariamente, retirar a utilidade da coisa gravada.
  Em todo o resto, o uso se assemelha ao usufruto (1413) no que tange ao prazo, aplicação sobre móveis e imóveis, é intransferível, pode ser gratuito ou oneroso, etc .
   Já sabemos que o exercício do usufruto pode ser transferido (1393). E o exercício do uso? Com certeza não se pode transferir onerosamente (locação), porque aí haveria exploração econômica. Mas pode-se admitir a transferência gratuita, via empréstimo. Mesmo assim alguns autores discordam, pois o 1412 prescreve que o “usuário usará”, não se admitindo assim que um terceiro use, mesmo gratuitamente. O que vocês acham? Reflitam!
HABITAÇÃO – é o mais restrito dos direitos reais de gozo ou fruição. É um mini-uso, enquanto o uso seria um mini-usufruto. Embora mais restrito do que o uso, a habitação não é letra totalmente morta, pois existe uma aplicação prática para o instituto no art. 1831. O imóvel deve existir na herança, não sendo obrigação dos herdeiros comprá-lo, salvo se determinado em testamento pelo falecido. Veremos mais este assunto em Civil 7.
A habitação é assim mais útil modernamente do que o uso, pois serve para proteger vitaliciamente alguém, provendo-o de uma casa.
            Conceito: habitação é o direito real de uso gratuito de casa de morada, urbana ou rural. O titular vai residir com sua família em imóvel que não é seu.
            Então habitação é apenas para morar, sempre é gratuita, é intransmissível, personalíssima e não se aplica a móveis (1414). Percebam que pela redação do 1414, a habitação é um mini-uso e expressamente não pode ser cedida a terceiros, nem o exercício, muito menos o direito real em si.
Servidão Predial
Servidão vem de “servitus”, que significa escravidão, submissão. E prédio em direito não significa edifício, mas sim imóvel, edificado ou não. De modo que em linguagem jurídica uma fazenda,   uma casa, um terreno,  etc. são exemplos de prédios. Servidão predial seria assim a submissão de um imóvel, tratando-se de assunto importante neste semestre, juntamente com superfície.
            A SP é um direito muito antigo, tão antigo quanto a propriedade, sendo conhecida dos romanos. Na SP não se destaca qualquer das faculdades do domínio (uso, fruição ou disposição), pois se trata de um limite ao domínio, semelhante aos nossos conhecidos direitos de vizinhança. Só que os DV são impostos pela lei para manter o bom convívio social (vide aulas do semestre passado) enquanto as SP são voluntárias, nascem da vontade das partes.
            Na SP teremos um prédio com uma vantagem, um benefício, sobre outro prédio, que sofrerá uma restrição, um ônus, de modo que os donos destes prédios vão poder explorar esta vantagem ou ser obrigados a suportar a restrição.
            O prédio com a vantagem chama-se prédio dominante e o prédio com a restrição chama-se prédio serviente, e seus donos é que vão se beneficiar ou prejudicar, afinal não existe relação jurídica sem sujeito. Existe sempre este binômio vantagem x restrição. Um imóvel vai servir a outro, beneficiando seus proprietários.
            Exemplos de SP: ilimitados, “numerus apertus”, a depender da necessidade e da criatividade das pessoas; as principais seriam servidão de vista, de ventilação, de passagem (ou de trânsito), de passar aqueduto, de retirar água, de retirar areia, de retirar pedra, de pastagem, de passar esgoto, etc.
            Então se A mora num apartamento perto da praia e quer garantir seu direito de vista ou ventilação sobre o mar, deve reunir o condomínio, procurar o proprietário do terreno da frente B e perguntar quanto ele quer para jamais construir ali um edifício. Pago o preço a B, A registra a servidão de vista no cartório de imóveis e curte a brisa para sempre (1378). Sem o registro em cartório a SP não vale contra terceiros, e equivale a uma obrigação de não-fazer (= direito pessoal, relativo, vinculado a duas pessoas, que não se exerce contra todos). É óbvio que o edifício de A vai ter que pagar por essa servidão, mas vão valorizar os apartamento. Já B vai receber uma quantia, mas vai restringir o uso do seu terreno da frente. Tratando-se de direito real, os futuros proprietários dos imóveis envolvidos vão para sempre se beneficiar ou se prejudicar, até que um novo acerto, um novo contrato, cancele a servidão, permitindo construções livres no terreno da frente (1387).  
Conceito: SP é o direito real limitado, imobiliário, impessoal, acessório, indivisível, permanente, impresumível, que impõe a um imóvel um ônus (= uma restrição) em proveito de outro prédio, contíguo (= vizinho) ou não,de donos diferentes.
            Características e comentários ao conceito:
- É direito real limitado, pois o único direito real ilimitado é a propriedade.
- É imobiliário pois não incide sobre móveis, exigindo escritura pública e registro no Cartório de Imóveis.
- É impessoal pois se dá em favor do proprietário do prédio dominante, presente e futuro, prejudicando qualquer proprietário do prédio serviente.  É assim direito absoluto ( = erga omnes = que se exerce contra todos).
- É acessório pois é um direito vinculado ao de propriedade, não podendo ser separado, de modo que quem adquire o prédio dominante adquire a vantagem, e quem adquire o prédio serviente tem que suportar a restrição. A servidão não se vende separadamente = inseparabilidade.
- É indivisível pois não se perde e nem se adquire por partes. Indivisível é o direito à servidão, mas as vantagens do seu uso podem ser divididas (ex: servidão de retirar água dividida por vários condôminos moradores do prédio dominante) 1386.
- É permanente pois dura anos, décadas, séculos, até ser cancelada, transmitindo-se inter vivos ou mortis causa aos novos proprietários dos terrenos. 
- É impresumível pois não se presume, na dúvida não existe servidão, na dúvida o que existe é propriedade plena (1231). Então se seu vizinho está acostumado há anos a atravessar o seu terreno como um atalho isso não se transforma em servidão de passagem, pois é mera tolerância/cortesia de sua parte que não gera posse, tratando-se de simples detenção do vizinho (1208, 1ª parte). Veremos na próxima aula como pode ocorrer excepcionalmente servidão por usucapião.
- É proveitosa pois a servidão pressupõe vantagem/utilidade para o prédio dominante, então por exemplo deve ser extinta uma servidão de retirar pedra se a pedreira se acabar (1378, 1388, II). Esta característica inclusive é o fundamento da SP. O que justifica a SP? O fato de tornar mais útil, mais agradável, mais valiosa, mais vantajosa a condição do prédio dominante.
- os prédios devem ser próximos, devem ser vizinhos, mas não necessariamente contíguos/limítrofes.
- finalmente, os donos têm que ser diferentes, pois é direito real na coisa alheia, restringe a propriedade de outrém, não sendo possível servidão predial na coisa própria (1378, 1389, I).       
    Formas de servidão: a depender da necessidade das partes e da característica dos prédios, a servidão pode consistir em 1) tolerar alguma coisa, é a servidão “in patiendo”, tem que ter paciência para suportar o vizinho passando, retirando areia, água, etc. 2) a outra forma é a servidão de abster-se de fazer alguma coisa, chamada “in non faciendo”, como por exemplo a servidão de não construir mais alto para manter a vista/ventilação do prédio dominante (1383). Observem que nunca cabe ao proprietário do prédio serviente fazer alguma coisa, sempre é suportar ou se abster em benefício do prédio dominante (1380 a 1382).
    Constituição: a SP se forma, via de regra, por contrato mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Imóveis. Também se admite por doação ou testamento (ex: A doa um terreno a B com servidão de passagem para o vizinho C). Admite-se também excepcionalmente SP pela usucapião, mas veremos isso na próxima aula.
 Classificação:  as SP podem ser contínuas ou descontínuas, aparentes ou não-aparentes, vejamos:
            - contínuas: são as servidões que dispensam ato humano de exercício, ou seja, subsistem continuamente, independente de alguma conduta humana fática, visível (ex: servidão de aqueduto, de passar esgoto, de ventilação/vista, são servidões que se exercem continuamente).
            - descontínua: é aquela que precisa ser exercida pelo proprietário do prédio dominante através da prática de determinado ato (ex: servidão de retirar água, areia, pedra, servidão de trânsito, de pastagem, etc).
            - aparente: se revela por alguma obra ou sinal externo (ex: o aqueduto, a tubulação do esgoto)
            - não-aparente: escapa à visão de terceiros, nada a identifica (ex: servidão de ventilação, de não construir mais alto).
            Saibam que esta classificação se combina entre si, de modo que as servidões contínuas podem ser aparentes (aqueduto) e não-aparentes (ventilação), como também pode haver servidões descontínuas e aparentes (servidão de trânsito por uma ponte) e descontínuas e não-aparentes (servidão de passagem a pé sem qualquer marca no caminho).
Todavia, de regra só as servidões contínuas e aparentes autorizam aquisição pela usucapião (1379). Então o simples atravessar o terreno do vizinho para encurtar caminho não é servidão, é mera tolerância, vimos isso na aula passada. Mas se A constrói um aqueduto no terreno de B, com o tempo A vai adquirir a servidão pela usucapião, afinal aqueduto é uma servidão contínua e aparente.
A jurisprudência também admite que uma servidão de trânsito (descontínua) se adquira pela usucapião caso o titular tenha realizado obras, como construir uma ponte ou pavimentar o caminho (aparente). Vide súmula 415 do Supremo: servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória. Qual o prazo? Dez ou quinze anos, a depender da boa-fé da pessoa, nos mesmos termos dos nossos conhecidos usucapião ordinário e extraordinário. O pú do 1379 exige vinte anos, mas eu entendo que bastam os quinze anos do 1238, e este pú do 1379 apenas repetiu o código velho (pú do 698) sem atentar para a redução do prazo da usucapião extraordinária feita lá em aquisição da propriedade.
Para admitir usucapião é imprescindível que a servidão seja aparente, pois as não-aparentes não ensejam posse, e sem posse não há usucapião.
Extensão: qual o limite das SP? A servidão se interpreta restritamente, de modo que na dúvida vai beneficiar o prédio serviente (1385). Então numa servidão de passagem a pé, não se pode transitar de carro (§§ 1º e 2º do 1385). Se o prédio dominante precisar de mais coisas do prédio serviente (ex: o aumento da boiada faz exigir mais capim na servidão de pastagem) deverá indenizar pelo excesso (§ 3º do 1385).
Extinção: as SP são permanentes, é possível até duram séculos (perpétuas?), mas a extinção pode se dar por vários motivos previstos no CC:
a) desapropriação: se o Poder Público desapropriar o prédio serviente, a servidão se extingue e o proprietário do prédio dominante recebe parte da indenização para compensar a perda da vantagem. Se a desapropriação é do prédio dominante, a servidão também se extingue e a indenização deve levar em conta a valorização do prédio dominante.
b) renúncia: o proprietário do prédio dominante gratuitamente renuncia à servidão de modo expresso, lavrando-se em Cartório de Imóveis o cancelamento (1388, I). Sabemos que o proprietário pode renunciar à propriedade, quanto mais à servidão.
c) resgate: é a renúncia onerosa, ou seja, se na renúncia o proprietário do prédio dominante age por liberalidade, no resgate ele age por dinheiro, pois o proprietário do prédio serviente paga para recuperar a propriedade plena (1388, III); isso não pode ser imposto pelo prédio serviente, pois vai exigir acordo, da mesma forma que foi feito na constituição da servidão.
d) inutilidade: cessando a utilidade da servidão, cancela-se a restrição (1.388, II) ex: servidão de tirar pedra mas a pedreira se acabou; ex: servidão de passagem mas agora tem um caminho mais curto, melhor e público.
e) confusão: (1389, I) o proprietário do prédio dominante compra o prédio serviente, ou vice-versa.
f) pela extinção das obras (1389, II): ex: uma servidão de tirar pedra enquanto durar a construção de uma barragem no prédio dominante, assim concluída a barragem, cessa a servidão.
g) pelo não-uso: é o usucapião liberatório que se aplica às servidões descontínuas caso não utilizadas por dez anos (1389, III). Se deixa de usar por tanto tempo é porque deve ter perdido a utilidade, justificando-se sem dúvida a extinção. Numa servidão de vista (não-aparente)