Estudo sobre a Função Social da propriedade

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Estudo sobre a Função Social da propriedade
Por Renan Brandão
No ordenamento jurídico em que vivemos comumente nos deparamos com diversos conflitos de direitos, neste panorama um dos grandes conflitos diz respeito a defesa do direito a propriedade frente a “Função social da propriedade”.
A função social da propriedade é matéria constitucional, que assim como o direito a propriedade está disposta no art 5º da Constituição Federal de 88 que versa no caput e nos incisos XXII e XXIII:
“Art. 5 - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos seguintes termos:[...]
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;”
 Ainda assim o significado do termo “Função Social” muitas vezes se torna confuso, nas áreas urbanas ela é definida pelo Poder público municipal, em sua política de desenvolvimento urbano, o Art. 182 º da CF versa :
“Art 182 - A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. (Regulamento)
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. 
(...)”
 Portanto a função social da propriedade urbana ficou a critério do poder executivo municipal definir de acordo com as próprias necessidades e características municipais, porém a função social da propriedade rural tem seu conceito claro na constituição.
É possível perceber que o artigo da constituição que define a função social da propriedade tem ideais pautados na reforma agrária, conforme disposto no Art. 186 :
 “Art. 186 – A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”
Nos casos em que a propriedade não atende a sua função social o estado permite-se a utilização de algumas ferramentas para penalizar seu proprietário assim evitando que a propriedade não exerça sua função social, além destas ferramentas existe a possibilidade da desapropriação da propriedade, que passa a ser da união após ocorrida.
Uma das ferramentas utilizadas em áreas urbanas para se cumprir a função social é a edificação compulsória, onde o poder público obriga o proprietário a construir no imóvel. Vale a pena ressaltar que a simples construção de edifício no imóvel não faz cumprir a função social, é necessário que a função social econômica seja atendida também.
Ocorre também o parcelamento compulsório onde o poder público obriga o proprietário a lotear a sua propriedade, fazendo assim abrir novas vias de circulação, logradouros públicos e etc...
Já em último caso há o IPTU progressivo no tempo, onde ocorre uma majoração no valor pago no IPTU gradativamente enquanto a propriedade não cumpre eficientemente a função social.
Se nenhuma destas ferramentas foi efetiva para que a propriedade começasse a cumprir sua função social então ela poderá ser desapropriada, é a chamada “Desapropriação Sansanatória”, ocorrendo a desapropriação o desapropriado tem direito a títulos de divida públicas, estes títulos são pagos parceladamente em até 10 anos.
Vale ressaltar que muitas vezes ocorre a desapropriação em virtude de dívidas trabalhistas.
Ocorrem desapropriações por interesse público também, estas chamadas de desapropriações ordinárias.
As desapropriações para fins de reforma agrária encontram-se legisladas na Lei 8.629/93, nesta lei fica disposto que só podem ser alvo de desapropriação as grandes propriedades improdutivas, que são maiores do que 15 módulos fiscais.
O módulo fiscal é uma unidade de medida expressa em hectares, e seu valor varia de acordo com a região, segundo o Incra uma unidade do módulo fiscal em Campinas (SP) é de 10 hectares, já em Itaú de Minas (MG) é de 26 hectares, por exemplo.
Esta disposição deixa muito a desejar, pois para fugir da desapropriação existe a possibilidade de fracionar a propriedade, assim muitas vezes uma propriedade que por exemplo tem 22 módulos fiscais e é considerada grande pode ser fracionada em duas propriedades de 11 módulos fiscais, sendo consideradas propriedades médias, assim sendo insuscetíveis de desapropriação.