Lei do Inquilinato Resumida Ano 2012

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18/07/2012 
Apontamentos 
Cada professor parte do pressuposto de que você não tem mais o que fazer, senão estudar a 
matéria dele. (Leis de Murphy) 
DIREITO CIVIL: LEIS ESPECIAIS 
LEI DO INQUILINATO RESUMIDA 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
2/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
2/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
 
1. DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO 
DE LOCAÇÃO 
LEGISLAÇÃO APLICÁVEL 
OBJETO DA LEI DO INQUILINATO 
PARTES NO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Locador ou Senhorio 
Locatário ou Inquilino 
 Morte do Locatário 
 Separação de fato, Separação Judicial, Divórcio ou 
Dissolução da União Estável 
 Cessão da Posição Contratual na Locação 
 Sublocação 
PRAZOS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
DO ALUGUEL 
Conceito 
Pagamento Antecipado 
Aluguel da Sublocação 
DOS DEVERES LEGAIS CONTRATUAIS 
Deveres do Locador 
Deveres do Locatário 
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA 
Prazo 
Desistência 
Na Sublocação 
Na Totalidade de Vários Imóveis 
Inaplicabilidade 
Perdas e Danos e Adjudicação 
Condomínio no Imóvel 
DAS BENFEITORIAS 
GARANTIAS LOCATÍCIAS 
Espécies 
 Caução 
 Fiança 
 Seguro de Fiança Locatícia 
 Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento 
Duração 
Substituição 
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Hipóteses 
Demanda Cabível (despejo) 
Desapropriação 
DAS PENALIDADES CRIMINAIS NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS 
2. DAS MODALIDADES DE LOCAÇÃO 
LOCAÇÃO RESIDENCIAL 
Locação Residencial - Art. 46 
Locação residencial - Art. 47 
LOCAÇÃO POR TEMPORADA OU TIME SHARING 
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL 
3. TUTELA PROCESSUAL NAS RELAÇÕES 
LOCATÍCIAS 
DISPOSIÇÕES GERAIS 
DEMANDAS EM ESPÉCIE 
Ação de Despejo 
 Procedimento 
 Liminar e Caução 
 Depósito Judicial 
 Concordância com a Desocupação do Imóvel 
 Ações de despejo fundadas na falta de pagamento 
Ação de Consignação de aluguel e Acessórios da 
Locação 
Ação Revisional de Aluguel 
Ação Renovatória 
 Ponto Comercial 
 Requisitos da Ação Renovatória 
 Sublocação 
 Exceção de Retomada 
4. ANEXO 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
3/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
3/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Sumário 
 
LEGISLAÇÃO APLICÁVEL 
Há três modalidades de locação: 
 
- A locação de coisas (C.C. art. 565 a 578 e Lei nº 8.245/91); 
- A locação de serviços, que no Direito moderno, apesar de ainda tratada pelo Código Civil, foi absorvida em 
parte pelo contrato de trabalho, disciplinado pela legislação trabalhista; 
- A locação de obra, que resultou no moderno contrato de empreitada (C.C. arts 579 a 585). 
 
Obs.: 
1 - O Código Civil, além de formular os princípios gerais da matéria, juntamente com leis especiais regula a 
locação de imóveis pertencentes à União, aos Estados, aos Municípios, e às suas autarquias e fundações públicas. 
2 - O Código Civil é também o estatuto aplicável à locação de coisa móvel não fungível, de acordo com a 
prescrição de seu art. 565. 
3 - As locações regidas pelo Código Civil poderão se subsumir aos princípios do Código de Defesa do 
Consumidor, desde que se caracterize uma relação entre fornecedor e consumidor. 
 
OBJETO DA LEI DO INQUILINATO 
 
Figura 1
1
 
 
 
1 http://willrios.blogspot.com.br/ 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
4/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
4/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
A Lei 8.245/91 se aplica somente aos imóveis urbanos destinados à residência ou à atividade comercial: 
 Lei nº 8.245/91 Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: 
 Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: 
 a) as locações: 
 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e 
fundações públicas; 
Locação – bens públicos: A locação de bens públicos, na verdade, não é 
propriamente locação, mas permissão de uso, contrato de direito administrativo, 
consistente em ato negocial, unilateral, discricionário e precário, através do qual a 
Administração faculta ao particular a utilização de determinado bem público”. Não 
está, porém, sujeita a Lei de Locações, de tal modo que o Poder Público não é locador 
de seus bens. 
 As pessoas jurídicas de direito público podem, sim, ser locatárias, 
quando tomam, mediante o pagamento de aluguel, prédios de particulares para 
desenvolverem suas atividades. 
 De tal modo, as sociedades de economia mista podem assumir a posição 
de locadoras, quando entregam ao particular um de seus prédio para que ele 
desenvolva ali sua atividade econômica, não relacionada à prestação de serviços 
públicos. Quando isso ocorrer, incide a Lei Predial. 
 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 
 3. de espaços destinados à publicidade; 
 4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que 
prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
 b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. 
 
Encontram-se, ainda, fora do alcance da Lei do Inquilinato a locação de bens móveis e os imóveis rurais, 
entendidos estes últimos conforme critérios estabelecidos pelo Plano Direitor aprovado por lei municipal (Lei nº 
10.257/2001, arts 39 a 45). 
 
CAPÍTULO III 
DO PLANO DIRETOR 
Lei nº 10.257/2001 Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às 
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o 
atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao 
desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei. 
Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de 
desenvolvimento e expansão urbana. 
§ 2o O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo. 
Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo: 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
5/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
5/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou 
utilização compulsórios, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização, 
na forma do art. 5o desta Lei; 
 
PARTES NO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por 
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição. 
 
 
Figura 3
2
 
 3 
 
 Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. 
 
Aquele que cede a outrem (o locatário) o uso e gozo de bem móvel ou imóvel, num contrato de locação. 
Pode ser pessoa natural ou jurídica, proprietário ou não do imóvel, vez que pode ser o titular de outro direito real 
como, por ex., o direito de superfície (superficiário). 
Quem tem a livre disposição do uso e gozo de uma coisa pode juridicamente entrega-la em locação. Locador 
pode ser o proprietário e também outras pessoas, como o usufrutuário, o comodatário, o próprio locatário (quando 
autorizado pelo locador), o fiduciário, etc. 
 
 
 
2 http://www.noobnopc.com/2011/09/seu-barriga-pede-emprego-no-brasil.html 
3 http://sobrando.wordpress.com/author/sobrando/page/72/ 
Figura 2 
 Leido Inquilinato Resumida 
 
 
6/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
6/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
 
Figura 4
4
 
 Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários 5se o 
contrário não se estipulou. 
 Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se 
locatários ou sublocatários6. 
 
Indivíduo que recebe de outrem (o locador) uma coisa, mediante um contrato de locação, obrigando-se a 
pagar por isso o preço ajustado. 
 
 
 
 
4 http://fabricaderisos.com.br/2012/03/28/seu-madruga-filme/ 
5 No dispositivo sob exame, há, portanto, caso de solidariedade legal, salvo se o contrato de locação dispuser em contrário. De tal modo, 
no silêncio do contrato de locação, haverá solidariedade ativa se há mais de um locador, e solidariedade passiva se há mais de um locatário, 
exceto se o instrumento de ajuste locatício dispuser que, apesar de haver locadores ou locatários, não se presumem solidários nas suas relações 
contratuais obrigacionais. 
Desse modo, de qualquer locatário pode ser exigido o pagamento do aluguel e encargos, como também qualquer deles pode ser 
acionado em despejo por falta de pagamento, sem necessidade de serem colocados como réus da demanda os demais co-locatários. 
 
6 Tratando-se de moradias conhecidas como cortiços, não permitem elas, no mais das vezes, que se saiba exatamente quem são os 
locatários, pelas suas sucessivas mudanças. 
De regra, estabelecida a locação, sucedem-se as sublocações, alterando-se e alternando-se os moradores do imóvel. 
A atual lei, atenta a essa realidade social, reconhece em todo e em cada um dos ocupantes dessas habitações coletivas a condição de 
locatário ou de sublocatário, os quais, nessas circunstâncias, são moradores que legalmente passam a ser inquilinos ou subinquilinos, por 
presunção legal, independentemente da situação em que ingressaram no bem. 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
7/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
7/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 Morte do Locatário 
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: 
 I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, 
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica 
do de cujus , desde que residentes no imóvel; 
 II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor 
no negócio. 
 
 Separação de fato, Separação Judicial, Divórcio ou Dissolução da 
União Estável 
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união 
estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro 
que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 § 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por 
escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
 § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias 
contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos 
efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
 
 Cessão da Posição Contratual na Locação 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do 
consentimento prévio e escrito do locador. 
Possível em ambas as posições contratuais, de forma parcial ou total, sendo que o caso mais importante 
ocorre na sublocação. 
Sublocação: contrato por meio do qual se subaluga, a um terceiro, edifício, apartamento, dependência etc. 
 
Casos em que não configuram cessão, sublocação ou empréstimo: Bom é anotar que, no entanto, nem 
sempre a cessão, ainda que não comunicada na forma desta norma, poderá configurar infração, bastando lembrar 
que jamais se considerou como tal ficarem, no imóvel residencial, pessoas da família ou parentes do locatário que 
com ele conviviam no prédio, lembrando-se que a locação residencial, em regra, é intuiti familae. 
De fato, a cessão do imóvel locado pelo locatário a membros de sua família, sem prévia e expressa 
autorização do senhorio, caracteriza infração contratual que enseja o despejo, se inexiste relação de dependência 
econômica entre os cessionários e o inquilino, tornando a locação destituída do caráter intuitu familiae. 
Assim, se a coisa locada permanece inteiramente na posse do locatário, “embora este permita sua fruição a 
outras pessoas, no cumprimento dos deveres de parentesco, amizade, sociabilidade”, não se pode falar em 
infração contratual. 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
8/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
8/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
De outro lado, se o locatário, pelo contrato, está autorizado apenas a ceder a locação, sempre se entende 
que pode sublocar, estando esta orientação em súmula do STF. 
 
 Sublocação 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, 
dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 
 § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar 
formalmente a sua oposição. 
 § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses 
deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 
De qualquer forma, continua válida regra que não se presume o consentimento do locador pelo fato da 
simples demora em se insurgir contra a sublocação, cessão ou empréstimo. 
Oposição do locador à cessão, à sublocação e ao empréstimo: Decorridos trinta dias sem que o senhorio 
manifeste sua oposição à nova situação, consolida-a, evitando que, no futuro, venha a alegar a existência de 
infração contratual ou legal. 
Se o locador está de acordo com essa alteração na relação locatícia originária, como tantas vezes acontece, 
não poderá opor-se uma vez ultrapassado aquele prazo. 
 
Das sublocações 
Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. 
 Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as 
sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. 
 Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever 
ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. 
 
Art 14 Sublocação – classificação e disciplina: Tratando-se de dar a disciplina das locações às sublocações, 
o que se mostra perfeitamente compatível e razoável, uma vez que estas mais não são que locações dadas pelo 
locatário que, nesses casos, assume a posição de locador diante do sublocatário, muito embora nenhuma relação 
se estabeleça entre este e o locador da locação principal. 
Evidente que a lei se refere às sublocações legítimas, isto é, devidamente autorizadas ou consentidas pelo 
locador, porque as sublocações ilegítimas, não sendo reconhecidas, não podem merecer esse tratamento legal. 
 
Art 15 Extinção da sublocação com o término da locação: A sublocação não pode ser por prazo superior à 
locação. Finda esta, resolve-se aquela. 
Em verdade, a sublocação é contrato derivado da locação, não estabelecendo direitos nem obrigações, nem 
mesmo qualquer vínculo entre o locador, que éparte no contrato principal, e o sublocatário, que é parte apenas 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
9/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
9/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
no subcontrato. Dessas posições no plano do direito material resulta que, terminado o contrato básico, cessa o 
que lhe é derivado. 
Não é demasiado dizer que, caracterizada a sublocação ilegítima, o sublocatário não tem sequer condições 
legais para defender seu interesse, de modo que não há razão para cientificá-lo ou intimá-lo dos termos de ação 
de despejo, daí porque não goza de quaisquer direitos que a lei concede ao sublocatário legítimo, sendo inviável a 
convocação daquele para intervir no feito. 
TJRJ 0018823-03.2012.8.19.0000 - MANDADO DE SEGURANCA - 1ª Ementa - DES. LEILA 
ALBUQUERQUE - Julgamento: 15/05/2012 - DECIMA OITAVA CAMARA CIVEL - MANDADO DE 
SEGURANÇA.PRETENSÃO DE SUSPENDER CUMPRIMENTO DE MANDADO DE DESPEJO.SUBLOCATÁRIO 
QUE NÃO INTEGROU A LIDE.A Impetrante não tem direito líquido e certo de ser notificado da ação de 
despejo por falta de pagamento ajuizada em face do locatário por ser ilegítimo o negócio jurídico por 
eles celebrado.O contrato de locação estabelece que a sublocação teria de ser consentida por escrito 
pela locadora, o que não ocorreu in casu, razão pela qual o ato impugnado não é ilegítimo nem violador 
de direito da Impetrante.DENEGAÇÃO DA SEGURANÇA. 
Decisão Monocrática: 15/05/2012 
 
TJRJ 0001580-47.2010.8.19.0087 - APELACAO - 2ª Ementa - DES. CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA - 
Julgamento: 08/05/2012 - NONA CAMARA CIVEL - AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO. 
SUBLOCAÇÃO ILEGÍTIMA. DESNECESSIDADE CIÊNCIA NA AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 13, C/C ARTIGO 
59, §2º DA LEI Nº 8.245/91. - Não foi entranhado aos autos qualquer espécie de documento capaz de 
comprovar de forma inequívoca que os locadores consentiram expressamente com a sublocação do 
bem, em que pese a afirmação constante das razões recursais no sentido de que a renovação da 
sublocação ocorreu em 2007 com a ciência dos recorridos. Nada nos autos comprova a alegada ciência 
dos recorridos.- É imprescindível a existência de aquiescência expressa nos moldes do pacto de locação 
de fls. 280/285 e do artigo 13 da Lei nº 8.245/91. O fato de a embargante comprovar que se encontra 
estabelecida no imóvel desde o ano de 1973, em nada afeta o direito dos locadores, considerando que a 
embargante não prova que desde aquela época possuía a alegada qualidade de sublocatária.- Destarte, 
imperioso reconhecer que a sublocação em tela não é legítima, eis que não consentida pelos locadores. 
Assim, prescindível a cientificação do sublocatário nos autos da ação de despejo em apenso - processo 
nº 2007.087.002592-5 - já que o § 2º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91 prevê a necessidade de ciência tão 
somente no caso de sublocação legítima, que não é o caso dos autos, como já elucidado.- Precedentes 
do Superior Tribunal de Justiça.DESPROVIMENTO DO RECURSO DE AGRAVO INTERNO. 
Decisão Monocrática: 17/04/2012 
 Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 08/05/2012 
 
Enfim, rescindida ou terminada legitimamente a locação e perdendo o locatário o direito ao uso da coisa 
locada, não pode assegurar ao sublocatário a permanência no imóvel, exatamente porque, não tendo mais a posse 
da coisa em decorrência do contrato de locação, não a pode garantir ao sublocatário. 
 
Art 16 Sublocatário – responsabilidade subsidiária: Trata-se de sublocatário legítimo. 
Andou bem a atual lei em manter essa responsabilidade subsidiária, a fim de obviar, na prática, o grave 
inconveniente de o inquilino ficar inadimplente diante do locador, mas continuar a receber aquilo a que tem 
direito em razão da sublocação. 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
10/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
10/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
O dispositivo permite, por essa responsabilidade subsidiária, não pagando o locatário o que deve ao 
locador, o sublocatário responda perante o locador até o limite do que deve ao sublocador. Aluguéis e encargos 
que se forem vencendo no processo judicial contra o inquilino também devem ser atendidos pelo sublocatário por 
essa responsabilidade que a lei lhe impõe, e os pagamentos que assim fizer podem ser opostos ao seu sublocador 
como verdadeira quitação do crédito deste. 
 
LOCAÇÃO. SUBLOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. RESPONSABILIDADE DA 
LOCATÁRIA. NATUREZA SUBSIDIÁRIA DA PARTE SUBLOCATÁRIA. EXECUÇÃO. EXCESSO. REEXAME DE 
PROVA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AFRONTA. 
 1. A teor da jurisprudência deste Tribunal, mesmo existindo contrato de sublocação, a 
responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis é da parte locatária; sendo subsidiária a do sublocatário, 
ex vi do art. 16 da Lei n. 8.245/91. 
 2. Não há como desconstituir o acórdão da instância de origem que afastou o alegado excesso na 
execução ao consignar que a BR não fez prova de que a evolução dos cálculos tenha sido feita de forma 
errônea. 
 3. Alterar a compreensão do Tribunal de origem que, diante da análise do caso concreto, concluiu 
pelo correção dos cálculos apresentados pelas exequentes, importaria em afronta ao óbice da Súmula n. 
7/STJ. 
 4. Agravo regimental improvido. 
(AgRg no Ag 1145606/RS, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 26/10/2010, DJe 
22/11/2010) 
 
PRAZOS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, 
se igual ou superior a dez anos. 
 Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o 
prazo excedente. 
 
Ao dizer que o contrato de locação pode ser estabelecido por qualquer prazo, a lei somente pode estar se 
referindo a contrato escrito, e por período determinado, porque, sendo verbal o ajuste, presume-se que a locação 
é por tempo indeterminado. 
O artigo em exame traz duas regras: 
 A primeira, ao contratar, locador e locatário têm ampla liberdade de fixar o prazo que entenderem, sem 
qualquer limitação legal. 
 A segunda, que, se o período da locação for pactuado por tempo igual ou superior a 10 anos, torna-se 
necessária a autorização uxória ou marital, conforme seja locador marido ou a mulher, respectivamente. 
Celebrando-se, porém, instrumento locatício por prazo igual ou superior a 10 anos, sem que dele conste 
aquele consentimento conjugal, o consorte que não anuiu ao ajuste está desobrigado a respeitar o prazo que 
exceder ao decênio. 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
11/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
11/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Verifica-se, pois, que o contrato é válido, só perdendo a eficácia quanto ao prazo que exceder ao prazo de 
10 anos, se a tanto se opuser o cônjuge que não autorizou essa locação. 
 
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o 
imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao 
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei 
nº 12.112, de 2009) 
 Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer 
de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades 
diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no 
mínimo, trinta dias de antecedência. 
Regra: 
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. 
 
Exceções: 
 
1 - Infração contratual pelo locatário ou sublocatário, inclusive pelafalta de pagamento dp aluguel e demais 
encargos, mediante a propositura da ação de despejo competente; 
 
2 - Denúncia na hipótese de locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com 
antecedência mínima de 30 dias; 
 
3 - Denúncia na hipótese de extinção de usufruto ou de fideicomisso, com o prazo de trinta dias para a 
desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a 
propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. 
Tal denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da 
averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo 
usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, 
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a 
propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. 
 Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da 
extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, 
a concordância na manutenção da locação. 
Destaque-se que, findos o usufruto e o fideicomisso, não cessa automaticamente a locação existente, Para tanto, 
é necessário denunciar o liame locatício, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, concedendo ao locatário o 
prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, sob pena de despejo que será promovido através de ação imotivada, uma 
vez que será baseada apenas naquela extinção seguida de denúncia. 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
12/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
12/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 Decorridos 90 dias, contados da extinção do fideicomisso, ou da averbação imobiliária da extinção do 
usufruto, sem que seja feita tal denúncia, presume-se que o nu-proprietário e o fiduciário, agora apenas proprietários, 
concordaram com a locação, assumindo, portanto, a posição de novos locadores. 
 A inércia produzirá por presunção legal, o efeito de colocá-los na posição de locador, com as conseqüências 
disso decorrentes, entre as quais, tratando-se de imóvel residencial, a de apenas poderem promover o despejo nas 
restritas hipóteses previstas em lei. 
 
4 – Denúncia pelo adquirente do imóvel se esse for alienado durante a locação, com o prazo de noventa 
dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência 
em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com 
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
 
 Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o 
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo 
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado 
junto à matrícula do imóvel. 
 § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter 
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
 § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da 
venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da 
locação. 
 
O adquirente não tem qualquer relação jurídica com o inquilino o qual 
estabeleceu liame locatício com o alienante. 
De tal modo, o comprador do bem locado é estranho àquela relação locativa 
que, por isso, não está obrigado a respeitar. 
De qualquer forma, a venda, só por si, não rompe a locação. Para tanto, é 
mister que o novo adquirente manifeste formalmente que não tem interesse em 
manter o liame locatício, avisando o locatário. Essa providência deve ser tomada no 
prazo de 90 dias a contar do registro imobiliário da venda e compra ou da promessa 
de venda e compra ou, ainda, da cessão. É necessário que o contrato de locação não 
contenha cláusula de vigência contra o adquirente e, se contiver tal condição, é 
preciso que esteja averbada na respectiva matrícula do imóvel. 
Ainda, como exigência legal, se se tratar de compromisso ou de cessão, estes 
hão de ter caráter irrevogável e irretratável, e, em qualquer hipótese, mesmo de 
compra, o adquirente há de estar imitido na posse do imóvel, posse indireta, jurídica, 
é claro, pois a posse direta tem-na o inquilino. 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
13/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
13/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Decorridos aqueles 90 dias sem a necessária denúncia de que o adquirente, 
compromissário comprador ou cessionário pretende reaver a coisa, a locação ficará 
mantida, modificada, no entanto, quanto à figura do locador. 
 
Acerca do promitente comprador: 
LOCAÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO ATIVO DA AÇÃO 
DE DESPEJO. PROVA DA PROPRIEDADE OU DO COMPROMISSO REGISTRADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO 
JURISPRUDENCIAL SUPERADO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 
1 - A priori, a inexistência de prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado não 
enseja a ilegitimidade do promitente comprador em propor o despejo da locatária que não adimpliu os 
aluguéis. 
2 - Comprovada, na espécie, a condição de locador através do respectivo contrato de locação, 
assinado pela ora agravante, compete à locatária o ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, 
modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do CPC, o que não ocorreu. 
3 - Fere a boa-fé objetiva a conduta da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por mais 
de duas décadas, alega a ilegitimidade do locador em ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento. 
4 - Embora a ora agravante tenha demonstrado a existência da divergência jurisprudencial, verifica-
se que este Superior Tribunal de Justiça recentemente asseverou que o ajuizamento da ação de despejo 
pelo promitente comprador prescinde de prova da propriedade do imóvel locado, a evidenciar a 
superação do dissídio 5 - Agravo regimental improvido. 
(AgRg nos EDcl nos EDcl no Ag 704.933/SP, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA 
TURMA, julgado em 24/08/2009, DJe 14/09/2009) 
 
TJRJ 0013146-43.2004.8.19.0203 (2006.001.55835) - APELACAO - 1ª Ementa - DES. ANA MARIA 
OLIVEIRA - Julgamento: 28/11/2006 - QUARTA CAMARA CIVEL - ACAO PROPOSTA POR PROMITENTE 
COMPRADOR - IMOVEL LOCADO - LEGITIMIDADE ATIVA - PROCEDENCIA DO PEDIDO 
Locação. Ação de despejo proposta pelo promitente comprador do imóvel locado. Procedência do 
pedido. Apelação da Ré. Legitimidade do adquirente do bem para figurar no pólo ativo da ação de 
despejo. Locatário que foi previamente notificado da denúncia do contrato com o prazo de noventa dias 
para desocupação do imóvel, nos termos do artigo 8. da Lei 8.245/91. Locatário que alega ter sido 
preterido no seu direito de preferência e que não se valeu da faculdade de reclamar para si o bem, 
conforme previsto no artigo 33 da Lei 8.245/91. Rescisão da locação corretamente decretada. 
Desprovimento da apelação. 
 Ementário: 09/2007 - N. 01 - 01/03/2007 
 Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 28/11/2006 
 
5 - Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser 
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. 
 
Art. 9º A locaçãotambém poderá ser desfeita: 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
14/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
14/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam 
ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a 
consenti - las. 
Se o locatário pode ficar no imóvel durante as obras, e não as impede não será 
caso de acolher-se a pretensão à retomada. 
Se o locatário não concorda com a realização das necessárias e inadiáveis obras, 
embora pudesse continuar no prédio, impõe-se o despejo para que o locador atenda 
às exigências do Poder Público. 
 
 
Destaque-se: 
 Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito 
ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. 
 Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a 
um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição7. 
Art. 4o Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel 
decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em 
localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo 
de, no mínimo, trinta dias de antecedência. 
 
 
 
7 Deixando o inquilino de avisar que vai desocupar o bem locado, é pouco provável que sofra a cobrança do valor equivalente a um mês 
de aluguel e encargos que por último vigoravam. 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
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Há uma lei acima do Direito. 
15/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
DO ALUGUEL 
 
Figura 5
8
 
Do aluguel 
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação 
à variação cambial ou ao salário mínimo. 
 Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes 
previstos na legislação específica. 
É o preço pago pela locação. 
Embora estabelecido livremente, somente pode ser estabelecido em moeda nacional, e não em moeda 
estrangeira. 
Pode, no entanto, se previsto numa prestação de utilidade ou serviço, ou ainda, numa prestação mista. 
Ex.: Parte na participação em vendas ou lucros de bilheteria, parte em dinheiro. 
De outro lado, o locativo não pode ficar atrelado à variação cambial, nem mesmo ao salário mínimo. 
 
Aluguel – locação residencial: Se nas demais locações é livre a contratação de 
índices de reajuste, nas locações residenciais, embora também livre a estipulação do 
aluguel, agora este somente pode ser majorado pelos índices previstos na legislação 
específica. 
O aluguel não pode ser reajustado com menos de um ano do início de sua 
vigência, seja em caso de locação residencial ou não residencial (comercial, industrial, 
etc.). 
 
 
8 http://www.sempretops.com/informacao/igp-m-2012-aluguel-previsoes-e-calculos/ 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
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16/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
Aluguel – desconto ou prêmio por pontualidade: Outro ponto relacionado à livre contratação do aluguel, 
refere-se ao chamado desconto ou prêmio por pontualidade. 
É legítimo estabelecer desconto para o pontual pagamento do locativo, pois no âmbito de disponibilidade 
dos contratantes, tratando-se de estímulo à pontualidade. 
 
 Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como 
inserir ou modificar cláusula de reajuste. 
Se as partes podem dar por finda a locação, podem, também, num dado 
instante do curso contratual, resolver por consenso como fazer nova contratação, 
estabelecendo novas bases contratuais. 
 
 Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do 
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim 
de ajustá - lo ao preço de mercado. 
Na contagem desse prazo, bom é salientar que se computam períodos em que 
o locador primitivo era outro, tenha havido venda ou cessão ou, ainda, sucessão causa 
mortis. 
O que se exige é que o início do contrato ou o derradeiro acordo sobre o 
aluguel com aquele inquilino tenha ocorrido há três anos, pouco importando que o 
senhorio fosse um e, agora é outro, até porque a relação locatícia iniciada prosseguiu 
com este, que assumiu, assim, as obrigações e deveres diante do locatário e, também, 
os respectivos direitos, entre os quais o de propor a ação revisional do preço da 
locação. 
Do mesmo modo, se o locatário já não é o que originariamente celebrou a 
locação, mas outro membro da mesma família, beneficiário da avença sub-rogado 
causa mortis ou que legalmente prosseguiu com a locação, conta-se o prazo para o 
pedido de revisão desde o último acordo ou, na falta deste, do início do liame 
locatício. 
 
 Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 429 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o 
pagamento antecipado do aluguel. 
 
 
9 Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o 
pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
17/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
17/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Além do mais, não se ignora que locadores de imóveis para temporada recebiam a renda relativa ao tempo 
de locação no mesmo ato em que entregavam as chaves do bem, significando estas a própria quitação ou recibo. 
De qualquer modo, o inquilino tem sempre direito a exigir recibo deste pagamento. 
Embora a lei proíba a cobrança antecipada do aluguel, abre duas exceções: 
A primeira se refere a hipótese de a locação não estar garantida por caução, fiança ou seguro de fiança 
locatícia, situação em que o locador pode exigir que o pagamento do aluguel seja feito até o 6° dia útil do mês 
vincendo. 
Compreende-se que, sem garantias, o senhorio possa cobrar no início do mês a renda correspondente a 
este. 
A segunda hipótese de pagamento antecipado do preço se refere à locação para temporada. 
 
 Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; ///nas habitações 
coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. 
 Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel 
até os limites nele estabelecidos. 
 
DOS DEVERES LEGAIS CONTRATUAIS 
 Art. 22. O locador é obrigado a: 
 I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
 II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
 III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
 IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
 V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, 
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 
 VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada 
a quitação genérica; 
 VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas 
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seufiador; 
 VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que 
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; 
Compete, por igual, ao locador o pagamento dos impostos e taxas incidentes 
sobre o imóvel locado, salvo se o contrário for previsto no contrato de locações. Vale 
dizer, portanto que, silenciando o ajuste sobre quem cabe a responsabilidade por 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
18/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
18/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
taxas e impostos que recaem sobre o prédio, é o senhorio que deve suporta-los em 
razão da lei. 
 Assim, se o contrato de locação prevê seja realizado seguro contra fogo, 
e que o prêmio será pago pelo inquilino, este deve cumprir essa obrigação, sob pena 
de o senhorio alegar infração contratual. Se o locador, porém, deseja realizar seguro 
complementar ao contratado pelo inquilino, deverá aquele arcar com o respectivo 
custo. 
 De outro lado, silenciando o contrato a respeito, como tantas vezes 
acontece, o locatário que quiser se cobrir dessa responsabilidade deve, ele próprio, 
contratar seguro contra fogo, sob pena de se tornar auto-segurador, no sentido de 
que deve suportar o custo da reparação ou reedificação do prédio sinistrado. 
 IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que 
estejam sendo exigidas; 
 X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
 Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que 
não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: 
 a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
 b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias 
externas; 
 c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
 d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em 
data anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, 
de esporte e de lazer; 
 f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
 g) constituição de fundo de reserva. 
TJRJ - 0000105-66.2005.8.19.0011 (2007.001.44755) - APELACAO - 1ª Ementa - DES. MARIO 
GUIMARAES NETO - Julgamento: 30/10/2007 - PRIMEIRA CAMARA CIVEL - EMENTA - DECISÃO 
MONOCRÁTICA - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - COBRANÇA DE COTAS 
EXTRAORDINÁRIAS PARA REFORMA NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO - PARCELAS QUE DEVEM SER 
SUPORTADAS PELO LOCADOR - APLICAÇÃO DO ART. 22, X, PARÁGRAFO ÚNICO DA LEI 8245/91 - 
CONDENAÇÃO NOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA, PELO APELANTE, EX VI DO ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO DO 
CPC - PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, COM FULCRO NO ART. 557, § 1º-A DO CPC para determinar 
que se exclua da condenação as cotas extras do período de março a setembro de 2005, mantida a 
sentença quanto ao mais. Decisão Monocrática: 30/10/2007 
 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
19/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
19/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
 I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente 
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,/// 
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 
Assim, pela lei é quérable a dívida de aluguéis e encargos locatícios, isto é, o 
seu pagamento deve ser feito no domicílio do devedor, em razão do que o credor deve 
procurar o locatário para que este cumpra a obrigação. 
 
 II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a 
natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse 
seu; 
 III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações 
decorrentes do seu uso normal; 
 IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano10 ou 
defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 
Se, no curso da locação, terceiros tentam turbar a posse do inquilino, que é 
posse direta, este tem o dever de, desde logo, comunicar ao locador essa ocorrência, 
pois este, além de possuidor indireta, é, em regra, o proprietário do bem. 
Mais do que isso. Se o inquilino for demandado em nome próprio 
relativamente ao imóvel locado ao qual tem a posse direta, deve promover a 
denunciação da lide11 ao proprietário ou locador que é o possuidor indireto. 
 
 V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, 
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
 VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por 
escrito do locador; 
 VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos 
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que 
dirigida a ele, locatário; 
 VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 
 
 
10 Na hipótese de o locatário realizar tais reparos, sem conhecimento do senhorio, não pode depois proceder à compensação do que 
gastou no momento de pagar o aluguel. 
11 Art. 70. A denunciação da lide é obrigatória: 
 II - ao proprietário ou ao possuidor indireto quando, por força de obrigação ou direito, em casos como o do usufrutuário, 
do credor pignoratício, do locatário, o réu, citado em nome próprio, exerça a posse direta da coisa demandada; 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
20/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
20/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante 
combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por 
terceiros, na hipótese prevista no art. 2712; 
 X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 
 XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
 XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração 
respectiva, especialmente: 
 a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados 
do condomínio; 
 b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
 c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
 d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, 
mecânicos e de segurança, de uso comum; 
 e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à 
prática de esportes e lazer; 
 f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
 g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
 h) rateios de saldo devedor, salvo sereferentes a período anterior ao início da locação; 
 i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou 
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período 
anterior ao início da locação. 
 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, 
desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer 
tempo a comprovação das mesmas. 
 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma 
pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, 
desde que comprovadas. 
 
Locatário – obrigações não adimplidas – conseqüências: Há infração legal que autoriza o desfazimento da 
relação locatícia, mediante a propositura de ação de despejo, exceto com relação à falta de pagamento do aluguel 
e dos encargos, porque nessa hipótese, descabe a rescisão do contrato por essa infração legal e contratual, uma 
 
 
12 Do direito de preferência 
 Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o 
locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe 
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
 Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de 
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
21/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
21/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
vez que no despejo por falta de pagamento o inquilino tem direito de purgar a mora, salvo se já o tiver feito, nos 
últimos 24 meses13. Assim, somente na segunda vez é que há infração que provocará a rescisão do ajuste, por isso 
que, nessa situação, já não pode emendar a mora. Trata-se de uma forma de reconhecer o abuso do direito de 
purgar a mora, conferindo-lhe o caráter de infração praticada pelo locatário. 
 
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA 
Do direito de preferência 
 Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em 
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com 
terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou 
outro meio de ciência inequívoca. 
 Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em 
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em 
que pode ser examinada a documentação pertinente. 
DIREITO DE PREFERÊNCIA. Locação. Ação anulatória. Interesse de agir. O inquilino pode promover 
ação para anular atos jurídicos que poderiam prejudicar o seu direito de preferência à aquisição do 
imóvel. Recurso conhecido e provido. (REsp 475132/PR, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA 
TURMA, julgado em 15/05/2003, DJ 15/12/2003, p. 315) 
 Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, 
sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. 
Tal prazo é decadencial, não se interrompe ou suspende, anotando-se que é de 
30 dias, e não um mês. 
O preferente ou iguala integralmente a proposta e protesta pela preferência, 
ou não tem interesse ou condições de igualar a oferta, não fazendo jus à preferência. 
Decorrido esse prazo, não pode mais o inquilino obter a adjudicação 
compulsória, nem mesmo reclamar perdas e danos. 
Antes de decorrido o prazo de trinta dias, ou até mesmo ainda que não tenha 
sido expressamente avisado, pode o inquilino firmar documento em que desiste da 
preferência ou a ela renuncia, porque, tratando-se direito disponível, pode dele 
desistir ou renunciar. 
 
 
 
13 Art. 62. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e 
quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
22/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
22/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
 Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio 
pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. 
Assim, após o inquilino aceitar o bem locado que lhe foi oferecido, mediante o 
preço e condições mencionados na notificação, se o locador-proprietário desiste ou se 
arrepende, não mais desejando realizar o negócio, pode ser responsabilizado pelos 
prejuízos que provocou, assim também pelos respectivos lucros cessantes. 
 
 Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em 
seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer 
deles, se um só for o interessado. 
 Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário 
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. 
A norma trata de hipótese que o prédio foi totalmente sublocado, situação em 
que a preferência é apenas do sublocatário, único, portanto, a ser notificado para o 
eventual exercício do direito de preferência. 
O locatário poderá ter, também, a preferência, mas apenas no caso de o 
sublocatário não querer ou não poder comprar o prédio. 
Desse modo, em que pese a lei, nenhuma conseqüência poderá ativar ao 
locador se deixar o antigo ou ex-locatário, uma vez que o sublocatário não exerça o 
direito de prelação. 
 
 Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência 
incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. 
Trata-se das chamadas vendas em bloco, bastante comuns quando se cuida de alienar apartamentos, 
escritórios ou consultórios de um único edifício, ou imóveis vizinhos, seja um conjunto de lojas ou de casas. 
Nesse caso, ainda que tenham locatários diversos, como pode acontecer, a prelação pode ser exercida por 
todos, por alguns ou por um deles, mas, em qualquer dessas hipóteses, o inquilino ou os inquilinos devem adquirir 
a totalidade dos bens oferecidos. 
Cuida-se, nesse caso, de obrigação indivisível, em que, não obstante divisíveis naturalmente os objetos da 
prestação, formando-se um bloco negocial, tornam-se indivisíveis, de sorte a acautelar o interesse jurídico do 
alienante. 
 
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23/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
23/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Direito de preferência – indenização no caso de venda de vários imóveis: Há 
importante aspecto relacionado à alienação de uma unidade imobiliária. Nesse caso, 
se for preterido por não lhe ter sido ofertada a totalidade dos bens alienados, o 
locatário, em eventual ação de indenização por perdas e danos, tem que demonstrar 
que tinha condições financeiras para o negócio na sua totalidade, e não apenas 
daquele bem que lhe está locado e que foi vendido em bloco com os outros. 
 
 Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão 
judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. 
 Parágrafoúnico. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de 
preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade 
fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, 
inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula 
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.(Incluído pela Lei nº 
10.931, de 2004) 
 
Não estão abrangidos os seguintes casos: 
 
Perda da propriedade 
Pode acontecer mediante sua desapropriação, pela sua renúncia, pelo seu abandono e pelo seu 
perecimento. 
Há também hipótese de perda temporária de bens por requisição da autoridade competente. 
 
Venda por Decisão Judicial 
Existe não apenas quando se trata de alienação, em leilão, do imóvel que, na partilha, não cabe no quinhão 
de um só herdeiro ou inadmite divisão cômoda. 
 
Permuta 
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO VERIFICADA. AÇÃO QUE PRETENDE A 
ANULAÇÃO DE PERMUTA CALCADA EM PROCURAÇÃO DITA FALSA, EM DETRIMENTO DO DIREITO DO 
LOCATÁRIO, QUE PRETENDIA FAZER USO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. VIA IMPRÓPRIA. INCIDENTE DE 
FALSIDADE EM CAUTELAR EXTINTO. 
I. Não padece de nulidade o acórdão estadual que enfrenta suficientemente a controvérsia, apenas 
que com conclusão desfavorável à parte irresignada. 
II. Se o resultado final da ação anulatória de compra e venda por falsidade documental na 
procuração outorgada por ex-cônjuge ao outro, em caso de eventual êxito, não conduz, diretamente, a 
qualquer efeito prático para o locatário do imóvel, porquanto o desfazimento da venda, se ocorresse, 
apenas restituiria a situação dominial ao status quo ante, sem necessariamente positivar o direito de 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
24/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
24/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
preferência do inquilino, que dependeria de uma nova intenção de venda, revela-se o incidente de 
falsidade sem interesse jurídico para o recorrente, a comandar a extinção do processo. 
III. Recurso especial não conhecido. 
(REsp 300227/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 
15/02/2007, DJ 26/03/2007, p. 243) 
Doação 
Integralização de Capital 
 
Cisão, Fusão e Incorporação 
Essas espécies de transformações de pessoas jurídicas não significam venda de imóveis. 
 
 Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e 
danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o 
requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de 
locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
 Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação 
desde que subscrito também por duas testemunhas. 
Ação de perdas e danos: Vendendo o senhorio o bem locado sem dar preferência ao inquilino, tem este, 
frente ao vendedor, direito a perdas e danos, com ressarcimento. Em primeiro lugar, bom é fixar-se que sujeito 
passivo dessa ação é, apenas o alienante. 
Não basta isso, porém, é mister que o locatário demonstre que tinha 
possibilidade de adquirir o bem, nas mesmas condições com que o adquirente o fez. 
Sem essa prova, não tem o inquilino possibilidade de êxito na pretensão a perdas e 
danos. 
Além disso, é imperativo que demonstre o prejuízo efetivamente suportado por 
ter sido preterido na venda do imóvel. 
 
Ação de adjudicação: Outra ação a que tem direito o inquilino preterido é a ação de adjudicação do bem 
locado, mediante o depósito, já com a petição inicial, do valor pelo qual foi vendido ao terceiro, mais as despesas 
realizadas por este com escritura, registro e pagamento do imposto de transmissão da propriedade imobiliária. 
Para o exercício dessa pretensão, porém, é necessário que o contrato de locação, por qualquer de suas vias, tenha 
sido averbado à margem da matrícula do prédio no respectivo Cartório de Registro de Imóveis até trinta dias antes 
da alienação. 
Essa ação de adjudicação tem o prazo decadencial de seis meses para ser 
proposta, a contar desse mesmo registro da venda do imóvel a terceiro. Importante é 
observar que essa demanda há de ser ajuizada contra o vendedor e contra o 
comprador, porque a sentença que nela se proferir, se for procedente o pedido, valerá 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
25/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
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para o inquilino como adjudicação do imóvel, mas, ao mesmo tempo, desconstituirá o 
negócio entre o alienante e o adquirente. 
 
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. EXISTÊNCIA DE PROPOSTA DE 
VENDA DO IMÓVEL LOCADO. ACEITAÇÃO DO LOCATÁRIO. DISCUSSÃO EM TORNO DAS QUESTÕES 
RELACIONADAS À DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE. 
1. A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à 
proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas 
formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no art. 29 da Lei 
8.245/91; (ii) o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro, hipótese em que 
incide a regra do art. 33 da Lei 8.245/91 - que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a 
faculdade de adjudicar a coisa vendida. 
2. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário, mas a 
desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do art. 29 da Lei 
8.245/91. 
3. A discussão acerca da má-fé do locador - que desistiu de celebrar o negócio - não inviabiliza a 
tutela do direito buscado pelo locador por meio da ação de despejo, porque a Lei 8.245/91 não conferiu 
ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel, cabendo-lhe somente o 
ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador. 
4. Recurso especial provido. 
(REsp 1193992/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 
13/06/2011) 
 
 
 Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do 
locatário. 
Condômino é aquele que tem o domínio com outras pessoas sobre determinada coisa. É um co-proprietário 
desse bem. 
Desse modo, somente se os condôminos não quiserem exercer a preferência é que ao locatário será esta 
deferida. 
Afinal, o condômino tem, na espécie, prioridade. O locatário, preferência. A prioridade é primazia, no 
sentido de atendimento antes de todos. A preferência é acolhimento, em igualdade de condições com terceiros, 
da oferta ou lanço do inquilino. 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
26/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
26/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
DAS BENFEITORIAS 
Das benfeitorias 
 Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias 
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que 
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 
 Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, 
finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. 
 
No que tange ao contrato de locação, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que o próprio negócio 
firmadopode conter regras específicas sobre benfeitorias: 
STJ Súmula 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à Indenização das 
benfeitorias e ao direito de retenção1415. 
 
O STJ entende que o contrato pode dizer: “O inquilino renuncia a qualquer verba indenizatória por 
benfeitoria que seja feita”. De maneira que se uma obra for necessária ao apartamento, ele deve notificar o 
locado para que o locador faça ou, explicitamente, assuma o custo da benfeitoria realizada. É o entendimento que 
prevalece hoje, mas essa jurisprudência pode mudar à luz dos princípios da função social e da boa-fé objetiva 
 
LOCAÇÃO. ART. 35 DA LEI N.º 8.245/91. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ RENÚNCIA AO DIREITO 
DE INDENIZAÇÃO E DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. POSSIBILIDADE. NULIDADE. INEXISTENTE. 
SÚMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. 
1. A teor da Súmula 335 desta Corte, afasta-se a existência de nulidade contratual decorrente da 
estipulação, no contrato de locação, de cláusula que prevê a renúncia ao direito de indenização e de 
retenção por benfeitorias. 
2. Recurso especial conhecido e provido. 
(REsp 829.110/MG, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 06/04/2010, DJe 
26/04/2010) 
 
Obs.: Adquirente de imóvel locado: 
STF SÚMULA Nº 158 Salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário, não responde o 
adquirente pelas benfeitorias do locatário. 
 
 
 
14 Tese de Defensoria: violação do princípio da boa-fé objetiva, da ampla vedação ao locupletamento. 
15 O contrato está “acima” da lei, pois a norma é dispositiva 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
27/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
27/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
GARANTIAS LOCATÍCIAS 
Das garantias locatícias 
 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de 
garantia: 
 I - caução; 
 II - fiança; 
 III - seguro de fiança locatícia. 
 IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 
2005) 
 Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de 
garantia num mesmo contrato de locação. 
 Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador 
poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. 
 
 Caução 
 Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. 
 § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; 
a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula. 
 § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, 
será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, 
revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do 
levantamento da soma respectiva. 
Bastante comum é a caução em dinheiro. Diz-se que a locação se fez mediante 
depósito em mãos do locador ou, mais precisamente, mediante depósito do valor 
correspondente a três meses de aluguel, como de hábito ocorre. A quantia assim 
entregue ao senhorio deve ser depositada em conta de poupança. 
 
 § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de 
concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras. 
 
 Fiança 
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo 
devedor, caso este não a cumpra. 
Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva. 
 
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28/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
28/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
C.C. Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, 
sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após 
a notificação do credor. 
C.C. Art. 836. A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se 
limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança. 
 
É contrato acessório pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo 
devedor, caso este não a cumpra, mediante a afetação de bens que compõem seu patrimônio. 
 
 Seguro de Fiança Locatícia 
 Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. 
Decorre de negócio acessório por meio do qual o locatário efetua o pagamento periódico de um prêmio, 
normalmente mensal, em conformidade com a Circular SUSEP 1/92. 
 
Vantagens16: 
A) Libera o locatário dos naturais constrangimentos para obtenção de fiador. 
B) O seguro enseja ao locador a possibilidade de receber os aluguéis contratados durante o período de 
inadimplência do inquilino, sem que necessite aguardar a decretação do despejo. 
C) Oferece segurança ao locadores e também às empresas administradoras de imóveis. 
 
 Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento 
É formalizada com a transferência negocial dos direitos creditícios sobre aplicações financeiras que são 
dadas como garantia ao locador na assinatura do contrato. 
Nesta hipótese, o locador toma posse desses direitos, na hipótese de inadimplência do locatário. 
 
 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a 
efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta 
Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
Terminado o prazo do contrato de locação, mas prorrogada esta por tempo indeterminado, perdura a 
responsabilidade do fiador, se estabelecida até a entrega das chaves, inclusive quanto aos aluguéis reajustados 
dentro dos parâmetros legais. 
 
 
16 Vide: www.professoramorim.com.br/amorim/dados/anexos/418.doc 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
29/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
29/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
STJ - Informativo nº 0379 - Período: 1º a 5 de dezembro de 2008. - Quinta Turma - LOCAÇÃO. 
FIANÇA. BEM. FAMÍLIA. FIADOR. RES SPERATA. A embargante sustenta que a fiança foi dada para a 
locação, e não para a denominada res sperata (mero apelido para disfarçar as ilegais luvas). Mas o Min. 
Relator inicialmente destacou que a orientação divergente de Tribunal estadual não tem o condão de 
afastar o entendimento predominante nos Tribunais Superiores no sentido de ser penhorável o imóvel 
familiar do fiador em contrato de locação (art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990). Se a matéria não foi 
debatida na instância ordinária, está obstada a análise da alegação de que a fiança garantia o contrato 
de locação e não a res sperata. Assim, não há qualquer omissão, obscuridade ou contradição no acórdão 
embargado, pois a matéria foi apreciada de forma fundamentada. Diante disso, a Turma rejeitou os 
embargos. Precedentes citados do STF: RE 407.688-SP, DJ 6/10/2006; do STJ: AgRg no Ag 830.400-RS, DJ 
22/4/2008, e REsp 891.290-RJ, DJ 12/5/2008. EDcl no AgRg nos EDcl no Ag 1.023.858-RJ, Rel. Min. Jorge 
Mussi, julgado em 4/12/2008. 
 
 Art. 40. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia 
locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 Art. 40. O locador poderá exigirnovo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos 
seguintes casos: 
 I - morte do fiador; 
Morto o fiador, cessa a responsabilidade do seu espólio, herdeiros e sucessores 
que não assumem o seu lugar naquele contrato de garantia, salvo quanto às 
obrigações afiançadas até a morte, porque a herança responde pelas dívidas do 
falecido. 
 
 II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas 
judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
No caso de ser, por sentença judicial, declarado ausente, ou desaparecer sem 
que dele haja notícia ou de ser declarado interdito por incapacidade, assim como se 
lhe for declarada a falência, tratando-se de devedor empresário ou a insolvência, no 
caso de devedor civil 
 
 III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de 
residência sem comunicação ao locador; 
Por isso que as obrigações locativas não estão cobertas pelo patrimônio que 
antes existia, ou que, embora ainda exista, está onerado. 
Neste caso, incide a regra legal segundo a qual é lícito ao senhorio exigir a 
substituição desse garante, sem que se haja de examinar outros aspectos. 
A exigência do novo fiador é feita através de regular notificação. 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
30/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
30/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
 IV - exoneração do fiador; 
Uma coisa é obrigar-se até a entrega das chaves. Outra, é renunciar ao direito 
de exonerar-se da fiança prestada por prazo indeterminado. Enquanto na primeira 
hipótese o garante responde até a efetiva devolução do bem, embora possa postular a 
sua exoneração, exatamente porque não renunciou a essa faculdade, na segunda 
hipótese não pode pleiteá-la. 
 
LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO LOCATÍCIO E PRORROGAÇÕES FIRMADOS NA VIGÊNCIA 
DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. PRORROGAÇÃO TÁCITA SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. CLÁUSULA QUE 
PREVÊ A OBRIGAÇÃO DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. AÇÃO DECLARATÓRIA DE 
EXONERAÇÃO DO FIADOR AJUIZADA POSTERIORMENTE À AÇÃO DE DESPEJO. INTERESSE DE AGIR. 
EXISTÊNCIA. EFEITOS DA SENTENÇA QUE DESONERA OS FIADORES. RETROAÇÃO ATÉ A CITAÇÃO DO 
LOCADOR. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA NON REFORMATIO IN PEJUS. 
1. O regime jurídico aplicável ao contrato de locação é aquele vigente à época de sua assinatura. 
Precedentes. 
2. Na ação declaratória proposta para a exoneração dos fiadores, o interesse de agir persiste até a 
efetiva entrega das chaves, independentemente da anterior propositura da ação de despejo cumulada 
com cobrança de aluguéis atrasados. 
3. A cláusula que prevê a responsabilidades dos garantes até a entrega das chaves não deve ser 
levada ao extremo de se reconhecer a renúncia do fiador ao seu direito de exonerar-se da garantia 
ofertada fora do prazo de validade do contrato originário. 
4. Os efeitos da sentença que exonera os fiadores da garantia fidejussória devem retroagir à data da 
citação válida do Locador. 
Precedentes. 
5. Não havendo recurso da parte contrária e, em respeito ao princípio do non reformatio in pejus, é 
de ser mantido incólume o acórdão recorrido que fixou o termo inicial da exoneração a partir da 
sentença proferida na ação de despejo por falta de pagamento. 
6. Recurso especial conhecido e desprovido. 
(REsp 900.214/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 21/09/2010, DJe 
11/10/2010) 
 
 V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo 
certo; 
Quando essa garantia é prestada por tempo certo, mas a locação afiançada se 
prorroga por prazo indeterminado, o credor tem direito de exigir novo fiador, porque 
aquele que se obrigou até determinada data já não mais garante as obrigações 
locativas 
 
 VI - desaparecimento dos bens móveis; 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
31/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
31/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Se foram caucionados móveis, e estes perecem ou desaparecem, é caso em que 
se permite a exigência de nova garantia. 
Desaparecimento ocorre quando não são encontrados. 
E o perecimento de uma coisa que seja objeto de um direito acontece quando 
perde as qualidades essenciais, ou, ainda, o valor econômico, quando se confunde 
com outra, de modo que não se possa distinguir, e quando fica em lugar de onde não 
possa ser retirada. 
 
 VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
Desapropriado, destruído ou alienado imóvel que foi dado em caução, ou que 
constituía o patrimônio do fiador, tem o locador direito a exigir outra garantia, visto 
que a existente, por assim dizer, desapareceu nos termos de responder pelas 
obrigações contratuais locativas. 
 
 VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela 
Lei nº 11.196, de 2005) 
 
 IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 
37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
 
 X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo 
fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
32/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
32/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
 I - por mútuo acordo; 
O acordo estará revelado num distrato, numa rescisão amigável, num 
documento qualquer que comprove ter a locação terminado por vontade de ambos os 
contratantes. 
 
 II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
Corresponde a ter locador ou locatário violado a lei ou o contrato de locação17. 
 
 III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
De toda forma, essa infração não tem o condão de rescindir o ajuste sem que, 
antes, o locatário tenha oportunidade de purgar a mora. 
 
 IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não 
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se 
recuse a consenti - las. 
Se o locatário pode ficar no imóvel durante as obras, e não as impede não será 
caso de acolher-se a pretensão à retomada. 
Se o locatário não concorda com a realização das necessárias e inadiáveis obras, 
embora pudesse continuar no prédio, impõe-se o despejo para que o locador atenda 
às exigências do Poder Público. 
 
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de 
despejo. 
 
 
17 Na verdade, há certas faltas relativamente a obrigações contratuais que se mostram inexpressivas, sem ressonância suficiente para 
provocar a rescisão do ajuste locatício. Desse modo, a análise do caso concreto é que vai permitir reconhecer a ocorrência de infração que tenha 
força de rescindir o ajuste. 
 
 Lei do Inquilinato Resumida 
 
 
33/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Há uma lei acima do Direito. 
33/55 DISPOSIÇÕES GERAIS SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO 
Não importa que a locação tenha terminado: a) por findar-se o prazo contratual; b) por distrato; c) por 
rescisão; d) por resilição unilateral ou denúncia. Em todas essas hipóteses, e em quaisquer outras, a ação para 
reaver imóvel locado é a de despejo. 
Obs.: a ação