Contratos em Espécie - Quadro II

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ESCOLA DE DIREITO 
6º PERÍODO 
CONTRATOS EM ESPÉCIE REVISÃO PARTE II
PROFESSORA MARISTELA DENISE MARQUES DE SOUZA
	Modalidades de Contratos
	Contrato Estimatório ou Venda em Consignação
	Locação de coisas
Artigos 565 a 578 CC
	
Conceito 
	
É aquele em que uma pessoa – consignante – entrega bens móveis a outra – consignatária – ficando autorizado a vendê-los, obrigando-se a pagar o preço ajustado previamente (comprar), se não preferir restituir as coisas consignadas dentro do prazo ajustado (devolução sem venda a terceiros).
	
Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder a outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente, e mediante remuneração.
	
Características
	
Consignatário recebe o bem móvel, cuja finalidade é a venda a terceiro, de acordo com o estimado pelo consignante. 
Consignatário poderá ficar com o bem para si pagando o preço, poderá, no entanto, obter lucro no sobrepreço que obtiver na venda.
Obrigação alternativa – ou compra ou vende com a obtenção de lucro.
Caio Mário apresenta as seguintes características do contrato estimatório: a) exige a entrega da coisa; b) a coisa deve ser móvel; c) acarreta a obrigação para consignatário (accipiens) de restituir a coisa ou pagar o preço; d) preço elemento essencial que deve ser estimado previamente pelo consignante; e) contrato a termo, com prazo estipulado para seu cumprimento; f) transfere ao consignatário a disponibilidade da coisa (e não a propriedade).
	
Objeto 
Móvel ou imóvel 
Infungível – deve permitir a particularização da coisa, afinal essa coisa retornará ao patrimônio do locador quando cessado o contrato.
A coisa pode conter cláusula de inalienabilidade, afinal só se transmite a posse direta, e não a propriedade. 
Podem também os bens incorpóreos – pode ser uma patente, uma marca.
Móveis – filmes, livros, roupas de casamento, carros.
Imóveis- importante – a regulamentação da locação de bens imóveis urbanos – residenciais ou comerciais – lei 8245/91 – aplicação subisidiária do CC.
Imóveis rurais – lei 4505/64 Estatuto da Terra – arrendamento rural
	
Especificidades
	Finalizando o prazo contratual ou da notificação feita pelo consignante, em caso de não estipulado o prazo final (dies ad quem), este terá direito ao preço ou a devolução da coisa consignada.
Durante o lapso temporal – vigência do contrato – o consignante não poderá reaver a coisa consignada, pois estará turbando a posse direta do consignatário, que terá direito ao pleitear as medidas judiciais dos interditos possessórios.
O consignante poderá reaver a coisa consignada de duas formas: findo o prazo contratual ou notificando o consignatário, antes do término do contrato, interrompendo a fluência do prazo ajustado, passando ao consignante a posse e domínio ficto sobre a coisa, desobrigando o consignatário ao pagamento do preço. 
Caso o consignatário não devolva a coisa fisicamente, terá o consignante direito a reintegração de posse, pois ocorrerá esbulho possessório.
	Preço
Aluguel ou remuneração. 
Essencial – pois desfigura locação e firma-se comodato. 
Fixado pelas partes ou por arbitramento administrativo ou judicial. 
Não pode ser fixado unilateralmente.
Sério e real – mesma regra da compra venda – pode ser fixado por índices, por terceiros, etc... 
Determinado ou determinável – por índices de reajuste anual. 
Deve ser pago em dinheiro – ou dinheiro e frutos – se for só frutos contrato inominado.
Em dinheiro e com periodicidade – execução sucessiva.
Pode ser pago de uma vez só – locação para temporada Lei 8.245/91.
No silêncio do contrato quanto ao local de recebimento – obrigação quesível – CC327 – domicilio locatário. 
Mas por estipulação contratual pode ser portável – outro local estabelecido pelas partes.
Preço é devido mesmo que a coisa não seja utilizada.
	
Natureza Jurídica
	
Contrato típico e autônomo, não se confundindo com o mandato, depósito ou promessa de compra e venda.
Contrato oneroso (ambas as partes obtêm proveito); comutativo (não envolve riscos) e bilateral (obrigações recíprocas).
	
Bilateral – obrigações recíprocas admite exceptio non adimplenti contractus – CC476.
Oneroso – característica importante – pois se for gratuito vira comodato – desfigura a locação. Contraprestação pecuniária.
Consensual – é perfeito e acabado a partir do momento que as partes entram em acordo com relação às clausulas contratuais – ou seja, não é real, não necessita da entrega efetiva da coisa (aluga imóvel e vai viajar – locação já surte efeitos...).
Comutativo – prestações recíprocas e certas – não aleatório (sem risco).
Não solene – forma livre – porém em certos casos exige-se a forma escrita – com fiança por exemplo. Ou: para a garantia erga omnes deve ser registrado CC 576 §1º.
Trato sucessivo ou execução imediata – se prolonga no tempo – as prestações são 
periódicas – não se extingue com o pagamento – o pagamento só quita determinado período.
	
Efeitos
	
O contrato estimatório transfere os riscos ao consignatário (possuidor), este suportará a perda ou deterioração da coisa, não se eximindo de pagar preço ajustado, ainda que não haja culpa por parte deste.
O contrato estimatório transfere a posse e não a propriedade ao consignatário (possuidor), ou seja, os credores deste não deterão poder sobre a coisa consignada, salvo quando pago o preço pelo consignatário e o objeto se incorporar ao seu patrimônio.
	
	
	Locação de Imóveis Urbanos – Lei 8.245/91
	
Conceito 
	
 LEI DO INQUILINATO Alterações Lei nº 12.112, de 2009
Locação de imóveis urbanos é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder a outra o uso e gozo de uma coisa imóvel não fungível, temporariamente, e mediante remuneração (aluguel).
	Elementos 
	
Partes - locador e locatário
Imóvel 
Prazo da locação
Valor do aluguel e reajuste
Vencimento do aluguel
Direitos e Obrigações
Encargos da locação
Multas
Fiador
Testemunhas
	
Prazo do Contrato de Locação
Prazos da Locação Contratos não residencial 
Direito a renovação do contrato não residencial (comercial – empresarial – profissional - industrial)
	O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, sendo que deve constar a assinatura dos cônjuges quando o prazo contratual for ajustado por prazo igual ou superior a dez anos – artigo 3º.
Contratos ajustados com prazo igual ou superior a 30 meses (artigo 46) – o contrato termina em seu prazo final. Caso o locatário continuar no imóvel após este prazo, prorroga-se a prazo indeterminado, podendo o locador a qualquer tempo solicitar o imóvel sem justificar o motivo (DENÚNCIA VAZIA), concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para desocupação.
Contratos ajustados com prazo inferior a 30 meses (artigo 47) – verbal ou escrito – vencido este prazo a locação prorroga-se automaticamente a prazo indeterminado e locador somente poderá retomar o imóvel se demonstrar motivos (DENÚNCIA CHEIA). 
Os contratos não residenciais ou comerciais poderão ser ajustados por qualquer prazo, sendo que ao final deste prazo, o locador poderá denunciar o contrato no prazo de 30 dias. Caso não denuncie o contrato, o prazo passará a prazo indeterminado. Neste caso o locador poderá retomar o imóvel concedendo o prazo de 30 dias para desocupação. (artigos 56 e 57)
O locatário terá o direito a renovar o contrato de locação não - residencial desde que preencha os seguintes requisitos: (artigo 51)
contrato a renovar por prazo determinado e por escrito;
prazo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos deve ser de 5 anos;
o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, no prazo mínimo e sem interrupção de 3 anos.
	
Rescisão Contratual e Multa
Artigo 9º
Durante o prazo contratualo locador não poderá reaver o imóvel locado.
	
Mútuo acordo – através de termo de rescisão do contrato de locação por mútuo acordo, onde as duas partes locador e locatário resolvem por fim ao contrato de locação, dando por quitada toda e quaisquer parcelas e direitos referentes à locação.
Multa - não caberá a cobrança de multa contratual.
Em decorrência da prática de infração à lei ou ao contrato – ocorre quando há uma infração de obrigação imposta pela lei ou pelo contrato, seja por parte do locador ou por parte do locatário, onde há especificamente um motivo grave para a rescisão, a exemplo das previstas no artigo 22 e 23 da Lei 8.245/91.
Multa – será aplicada multa prevista em contrato, normalmente o valor de três alugueres.
Falta de pagamento de aluguéis e demais encargos – esta infração contratual é a mais corriqueira de todas as previstas pela lei, porém acabam em sua maioria através de ação de despejo por falta de pagamento, sendo devidos todos os aluguéis e demais encargos até a decretação do despejo e entrega das chaves.
Multa – além da multa pelo atraso no pagamento (2% Código de Defesa do Consumidor ou 10% pelo previsto em contrato), juros de 1% ao mês e correção monetária, também ficará sujeito ao pagamento da multa estabelecida em contrato.
Em caso de obras e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público – uma vez impossibilitado o uso normal do imóvel e imposto pelo Poder Público a reforma ou mesmo a demolição, sem possibilidade de o locatário manter-se na posse do mesmo, há que se rescindir o contrato de locação. Também em caso de reparos urgentes que durem mais de trinta dias. 
 Multa – não caberá cobrança de multa contratual.
Motivada pelo locatário durante o prazo contratual – Contrato a prazo determinado - o artigo 4º estabelece que o locatário poderá devolver o imóvel locado durante a vigência do contrato, desde que pague a multa pactuada, segundo a proporcionalidade do artigo 4º da Lei do Inquilinato. Somente será dispensado da multa se rescindir o contrato por motivo de transferência imposta pelo empregador, desde que haja a comunicação por escrito com locador com antecedência de 30 dias.
Multa – a prevista no contrato ou proporcional ao tempo que falta para o término do contrato – orientação 10% do valor remanescente do contrato, quando abusiva a cobrança da multa contratual.
Motivada pelo locador durante a vigência do contrato: Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
Pelo termo final do prazo contratual – quando o contrato a prazo determinado termina e não há prorrogação ou renovação do mesmo, restituindo o locatário as chaves e a entrega definitiva do imóvel.
Multa – não caberá a cobrança de multa contratual. 
Por iniciativa do locatário no contrato a prazo indeterminado – poderá o locatário a qualquer tempo rescindir o contrato de locação a prazo indeterminado desde que avise com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar o equivalente a um mês de aluguel e demais encargos. Não basta a entrega das chaves ao locador, deve ter a notificação por escrito e com antecedência de 30 dias da desocupação (art. 6°).
Multa- não caberá multa contratual, salvo se o locatário determinar um prazo para desocupação e este não vier a cumprir. Cabe a cobrança de um mês de aluguel e demais encargos vigentes quando da rescisão.
Por iniciativa do adquirente do imóvel locado – em caso de compra do imóvel locado o adquirente poderá denunciar o contrato no prazo de até 90 dias do registro da venda, concedendo prazo de 90 dias para desocupação do imóvel, salvo se o contrato for a prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de venda do imóvel e desde que o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
Multa – não caberá a cobrança de multa, podendo o adquirente exonerar o locatário do pagamento dos alugueres do período concedido para desocupação.
Motivado pelo locador em caso de contratos com prazo inicial inferior a 30 meses e prorrogado a prazo indeterminado: a retomada somente se dará através da denúncia cheia, nos casos previstos em lei, expressamente sob pena de comprovada má-fé do locador, o locatário requerer em juízo indenização por perdas e danos sofridos pela desocupação do imóvel. 
	
A locação poderá ser desfeita: artigo 9º
	 I - por mútuo acordo; 
 II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
 III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
 IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. 
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: 
 I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel; 
 II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
 Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
        § 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
        § 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
        Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 
        § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. 
        § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 
	Sublocação
	Em caso de sublocação, cessão da locação ou empréstimo do imóvel locado, o locador deverá consentir expressamente por escrito e previamente, não se presumindo em caso de não manifestar-se, sempre haverá a permissão por escrito. 
Na sublocação o sublocatário responderá subsidiariamente pelos alugueres e encargos decorrentes da locação, ou seja, primeiramente responde o locatário, após sublocatário (artigos 13 a 16).
Valor do aluguel na sublocação: não poderá exceder o da locação. Nas habitações coletivas multifamiliares a soma dos aluguéis não poderá superar o dobro do valor da locação. – art. 21.
	
Aluguel – Reajustes – Vencimento
	
O aluguel pode ser convencionado entre as partes livremente, não sendo permitido sua estipulação em moeda estrangeira, nem sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (artigo 17). Podem as partes, durante a locação, através de termo aditivo de comum acordo, alterar o valor da locação ou a cláusula de reajuste.
O prazo de reajuste do aluguel obedece a periodicidade de um ano, não podendo ser alterado, salvo determinação legal ou oficial do governo.
 O índice de reajuste obedece as determinações oficiais do governo, podendo as partes escolher dentre estes índices que reflitam a variação depreços, como o IGPM, IGP, INPC.
 A data de vencimento do valor da locação sempre será no mês vencido (artigo 43, III), determinado no contrato de locação. Somente poderá ser cobrado o aluguel antecipadamente, ou seja até o sexto dia útil do mês vincendo (em curso), quando o contrato for verbal, quando o locatário não apresentar nenhuma das garantias locatícias legais ou nos contratos por temporada (poderá neste caso exigir todo o valor da locação antecipadamente – artigo 49).
	
Direitos e Deveres Locador e Locatário (Artigos 22 e 23)
	
O locatário é obrigado a pagar os seguintes encargos, mesmo que não haja previsão no contrato (obrigação legal):
despesas com telefone;
consumo de água, energia elétrica, gás, água e esgoto;
despesas ordinárias de condomínio;
seguro fiança, desde que seja esta a garantia contratual.
Poderão ser cobrados também do locatário, somente se houver previsão contratual, os seguintes encargos:
seguro contra incêndio da unidade locada;
IPTU e demais taxas que recaiam sobre o imóvel. 
	
Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio
	
Conforme disposição expressa da Lei 8.245/91, artigos 22 e 23, parágrafo único:
O pagamento das despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do locador/proprietário do imóvel, são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção da edificação.
O pagamento das despesas ordinárias de condomínio são de responsabilidade do locatário, sendo aquelas que são essenciais à administração do condomínio, previsíveis pelo orçamento anual ou mensal, através de rateio mensal.
	
Direito de Preferência ou Preempção
	
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. (Artigos 27 a 34)
Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
 O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
	
Garantias Locatícias
	
O locador poderá exigir do locatário as seguintes garantias permitidas em Lei (artigo 37):
caução;
fiança; 
seguro fiança locatícia (abrange a totalidade das obrigações do locatário – artigo 41).
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
A caução poderá ser em dinheiro, limitada a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança (artigo 38, § 2º); em título e ações não limitado o seu valor, bem como bens móveis, através de registro em Cartório de Títulos e Documentos. Poderá também ser feita caução de bem imóvel, que será averbado junto à matrícula no Registro de Imóveis.
É proibido exigir duas modalidades de garantias para uma mesma locação, porém nada impede que se tenha dois fiadores para um mesmo contrato.
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: 
 I - morte do fiador; 
 II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; 
 IV - exoneração do fiador; 
 V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; 
VI - desaparecimento dos bens móveis; 
VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
 IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
   O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
	
Benfeitorias 
	
Artigo 35 – Retenção – benfeitorias necessárias – indenizáveis - independem de autorização e autorizam o direito de retenção (Necessárias – garantem utilização – encanamento, manutenção de equipamentos, telhado)
benfeitorias úteis – indenizáveis desde que autorizadas – autorizam a retenção (Úteis – melhoram mas dispensáveis – garagem)
voluptuárias – artigo 36 – permite-se ao locatário o levantamento caso de boa-fé (Voluptuárias – embelezam – jardim, piscina)
	
Ações Judiciais – Alterações Lei nº 12.112, de 2009
	 
Ação renovatória O prazo para entrar com a ação judicial será de no mínimo 1 ano a um máximo de 6 meses antes do término do contrato. (artigo 71)
Ação de despejo com pedido de liminar de desocupação em 15 dias (artigo 59,§ 1º), denúncia vazia, denúncia cheia (motivada), falta de pagamento, infração contratual.
Ação revisional de aluguel pode ser exercida a cada 3 anos de contrato, tanto para as locações residenciais como para as comerciais. (artigo 19 – artigo 69)
Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação – artigo 67. 
Ação de cobrança de danos causados ao imóvel - pode ser exercida em três anos artigo 206, § 3º, inciso V do NCCB. 
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