Avaliação de Imóveis

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL NO MUNICÍPIO 
DE NOVO HAMBURGO/RS 
 
 
Disciplina: Avaliação de Imóveis e Metodologias de Perícia 
Professor: Marco Aurélio Stumpf González 
 
 
 
Alunos: Daiane Adlmaier 
Tiene F. Krause 
 
 
 
 
 
 
 
SÃO LEOPOLDO, SETEMBRO DE 2015 
 
 
 
 
 
 
 
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Centro de Ciências Exatas e Tecnológicas 
 
 
 
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Sumário 
1. DADOS DO SOLICITANTE .................................................... 4 
2. OBJETO DA AVALIAÇÃO ...................................................... 4 
3. DADOS DO IMÓVEL .............................................................. 4 
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ......................................... 4 
5. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ......................................... 5 
6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO............................................. 6 
7. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ...................................................... 6 
7.1 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTO 
UTILIZADO 7 
7.2 DADOS COLETADOS ........................................................ 7 
7.3 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ...................................... 8 
7.4 CÁLCULOS E RESULTADOS ............................................ 9 
8. CONCLUSÃO....................................................................... 13 
9. ANEXOS .............................................................................. 14 
10. REFERENCIAS .................................................................... 19 
As informações dos apartamentos escolhidos para análise 
comparativa foram retiradas do site da imobiliária Tempo 
(http://www.tempoimoveis.com.br). .......................................................... 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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1. DADOS DO SOLICITANTE 
Solicitante: Marco Aurélio Stumpf Gonzalez, proprietário do imóvel. 
 
2. OBJETO DA AVALIAÇÃO 
O presente Laudo Técnico de Avaliação tem como objetivo a 
determinação do valor venal para venda do imóvel. 
 
3. DADOS DO IMÓVEL 
O avaliando em questão é relativo a um apartamento com área 
total privativa de 195m², com dimensões, localizado na Rua Augusto Jung 
101, bairro Centro da cidade de Novo Hamburgo/RS, devidamente 
legalizado junto ao registro de imóveis através da matrícula nº 
XXXXXXXXX. 
 
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 
Bairro Centro – Novo Hamburgo/RS 
 
 O bairro tem como uso predominante o uso residencial, porem 
conta com muitos pontos de comercio. Atualmente conta com uma rede 
ferroviária, além da rede rodoviária, shopping Bourbon. 
 Próximo do apartamento avaliado, localizam-se a praça 20, o 
shopping Bourbon, o hipermercado BIG e a igreja São Luiz Gonzaga, 
além da proximidade com a BR 116. 
 
 
 
 
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As ruas são nas suas totalidades asfaltadas e com iluminação 
pública. 
Caracteriza-se como um bairro padrão classe média. 
 
 
 
5. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 
O apartamento, representado na Figura 1, possui área total 
privativa de 195,00m², com 4 dormitórios, sendo 1 suíte com varanda, 
banheiro social, sala de estar com lareira, sala de jantar integrada, 
cozinha, lavanderia, dependência de empregada, lavabo e varanda com 
churrasqueira. 
 
Figura 1 – Imóvel avaliado 
 
 
 
 
 
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6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 
A micro região onde está posicionado o avaliando, tem como 
principal utilização a moradia de classe média/média alta. Alguns setores 
apresentam zonas comerciais e de serviço, em processo de valorização e 
crescimento, impulsionados pelas avenidas e, em grande parte, pelo 
hospital. 
Pode-se verificar aumento no número novos edifícios, e observa-se 
poucos terrenos sem edificações consolidadas, o que acresce no valor do 
imóvel. 
O imóvel avaliando apresenta características similares aos imóveis 
do entorno, tendo como ponto positivo sua localização, numa cota alta da 
cidade, próximo de todos os itens citados na caracterização da região. 
 
7. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 
 
 
 
 
 
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7.1 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTO 
UTILIZADO 
 
Neste Laudo Técnico foi utilizado o Método comparativo direto de 
dados de mercado, em conformidade com o item 8.2.1 da NBR-14.653-1 
(Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos 
Gerais). 
As atividades básicas de uma avaliação, de acordo com o item 7 
da ABNT NBR 14653-1 (Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos 
Gerais), estão relacionadas abaixo e foram seguidas na íntegra no 
presente laudo: 
• Requisição da documentação; 
• Conhecimento da documentação; 
• Vistoria do bem avaliando; 
• Coleta de dados; 
• Escolha da metodologia; 
• Tratamento dos dados; 
• Identificação do valor de mercado. 
 
As diretrizes e procedimentos de cada um dos subitens acima 
relacionados estão descritos com detalhes no texto da ABNT NBR 14653-
1. 
7.2 DADOS COLETADOS 
 
Para balizar a análise do valor do imóvel objeto deste laudo, foram 
coletados dados de imóveis semelhantes, em um raio inferior a 1km, 
sendo todos eles no bairro Centro. Salientamos que todos desfrutam de 
condições gerais de infraestrutura e geografia similares, com a variação 
 
 
 
 
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de alguns aspectos, relacionados abaixo, denominados fatores de 
homogeneização. Fotos no anexo 
 
IMOVEL 
VALOR 
(R$/m²) 
AREA (m²) 
VAGAS DE 
GARAGEM 
DORMITÓRIOS VALOR (R$) 
1 5641 195 3 3 1.099.995 
2 5301 116 2 3 614.916 
3 8088 201 4 3 1.625.688 
4 6973 228 4 3 1.589.844 
5 7826 138 3 3 1.079.988 
6 7269 117 3 3 850.473 
7 5720 125 2 3 715.000 
8 5141 177 3 3 909.957 
avaliando ? 195 2 4 ? 
 
7.3 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO 
Para obtenção dos valores unitários homogeneizados (VUh) 
consultados, foram vinculados coeficientes de multiplicação aos fatores 
de área, vagas de garagem e número de dormitórios. A homogeneização 
se deu com relação ao imóvel avaliando. Portanto foram considerados 
área de 195m², 2 vagas de garagem e 4 dormitórios. 
As fórmulas utilizadas para cada imóvel foram: 
 Fator área = (A avaliando / A imóvel n)0,2 
 Fator vagas de garagem = (F avaliando / F imóvel n)0,25 
 Fator nº dormitórios = (F avaliando / F imóvel n)0,25 
Após obtenção de todos VUh, calculou-se a média e desvio 
padrão, que somados geraram os limites de preço. Depois disto calculou-
se uma nova média somente com os valores dentro dos limites. O valor 
VUh = R$/m² x Fator área x Fator vagas de garagem x Fator nº dormitórios. 
 
 
 
 
 
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obtido foi multiplicado à área do imóvel avaliando, gerando o valor do 
mesmo. 
7.4 CÁLCULOS E RESULTADOS 
 
 IMOVEL 1 
Fator área = (195/195)0,2 = 1 
Fator garagem = (2/3)0,25 = 0,90 
Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 5641 x 1 x 0,90 x 1,07 = 5432,28 
 IMOVEL 2 
Fator área = (195/116)0,2 = 1,10 
Fator garagem = (2/2)0,25 = 1 
Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 5301 x 1,10 x 1 x 1,07 = 6234,27 
 IMOVEL 3 
Fator área = (195/201)0,2 = 0,99Fator garagem = (2/4)0,25 = 0,84 
Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 8088 x 0,99 x 10,84 x 1,07 = 7196,74 
 IMOVEL 4 
Fator área = (195/228)0,2 = 0,96 
 
 
 
 
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Fator garagem = (2/4)0,25 = 0,84 
Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 6973 x 0,96 x 0,84 x 1,07 = 6016,63 
 IMOVEL 5 
Fator área = (195/138)0,2 = 1,07 
Fator garagem = (2/3)0,25 = 0,90 
Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 7826 x 1,07 x 0,90 x 1,07 = 8063,98 
 IMOVEL 6 
Fator área = (195/117)0,2 = 1,10 
Fator garagem = (2/3)0,25 = 0,90 
Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 7269 x 1,10 x 0,90 x 1,07 = 7.700,05 
 IMOVEL 7 
Fator área = (195/125)0,2 = 1,09 
Fator garagem = (2/2)0,25 = 1 
Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 5720 x 1,09 x 1 x 1,07 = 6671,23 
 IMOVEL 8 
Fator área = (195/177)0,2 = 1,01 
Fator garagem = (2/3)0,25 = 0,90 
 
 
 
 
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Fator dormitorio = (4/3)0,25 = 1,07 
VUh = 5141 x 1,01 x 0,90 x 1,07 = 5000,29 
 
Média dos Vuh 
M= ( VUh1+VUh2+VUh3+VUh4+VUh5+VUh6+VUh7+VUh8)/8 = 6.540,00 
 
Desvio padrão 
б = √ Σ(VUh – M)² / n-1 
(n = número de imóveis considerados) 
б1 = 1074 
б2 = 666 
б3 = 333 
б4 = 157 
 
Limites 
 
L1 = 5466  7614 
L2 = 5644  6976 
L3 = 5975  6641 
L4 = 5970  6284 
 
 
 
 
 
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Saneamento 
Constatados os preços limites, máximo e mínimo, com base no 
desvio padrão calculado anteriormente, eliminou-se das etapas 
subseqüentes de cálculo o valor unitário homogeneizado dos imóveis 
1,3,5,6,7 e 8, por estarem fora dos limites calculadas. 
Desta forma, a média foi recalculada utilizando somente os VUh 
que estavam dentro dos limites, no caso os imóveis 2 e 4: 
 
M’ = 6016+6239/2 = 6.127,50 
 
Avaliação do Imóvel 
Valor calculado do Imóvel = 6.127,50 x 195 = 1.194.862,50 
Valor do Imóvel = R$ 1.194.862,50 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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8. CONCLUSÃO 
Com base nos dados coletados e cálculos apresentados no item 
anterior, concluímos que o valor do apartamento de 195,00 m², localizado 
no Bairro Centro, no Município de Novo Hamburgo/RS, objeto desta 
avaliação, é de R$ 1.194.862,50 (um milhão cento e noventa e quatro 
mil oitocentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos), valor 
válido pelo período de 3 meses a contar desta data. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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9. ANEXOS 
 
 
Imóvel 1 
R. Augusto Jung 
 
Imóvel 2 
 
 
 
 
 
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Imóvel 3 
R. Augusto Jung 
 
Imóvel 4 
R. Joaquim Nabuco 
 
 
 
 
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Imóvel 5 
R. Gomes Portinho 
 
 
 
 
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Imóvel 6 
Av. Dr. Mauricio Cardoso 
 
 
 
 
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Imóvel 7 
R. Heller 
 
Imóvel 8 
Av. Dr. Mauricio Cardoso 
 
 
 
 
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10. REFERENCIAS 
 
As informações dos apartamentos escolhidos para análise 
comparativa foram retiradas do site da imobiliária Tempo 
(http://www.tempoimoveis.com.br).