propriedade para investimento

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Art. 179. As contas serão classificadas do seguinte
modo: (...)
III – em investimentos: as participações permanentes
em outras sociedades e os direitos de qualquer
natureza, não classificáveis no ativo circulante, e
que não se destinem a manutenção da atividade da
companhia ou empresa.
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• Participações permanentes em outras sociedades;
• Propriedades para investimento;
• Outros investimentos permanentes.
ATIVO NÃO CIRCULANTE
Ativo Realizável a Longo Prazo
Investimentos
Participações Permanentes em Outras 
Sociedades
Propriedades para Investimentos
Outros Investimentos Permanentes
Imobilizado
Intangível
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Aplica-se:
• Ao reconhecimento, mensuração e divulgação de propriedades
para investimento;
Não trata de assuntos cobertos pelo Pronunciamento 
Técnico CPC 06 – Operações de Arrendamento Mercantil.
• À mensuração nas demonstrações contábeis de arrendatário de
propriedades para investimento mantidas em arrendamento
contabilizado como arrendamento financeiro;
• À mensuração nas demonstrações contábeis do arrendador de
propriedades para investimento disponibilizadas ao arrendatário
em arrendamento operacional.
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Não se aplica:
(a) a ativos biológicos relacionados com a atividade
agrícola (ver pronunciamento Técnico CPC 29 – Ativo
Biológico e Produto Agrícola); e
(b) a direitos sobre reservas minerais tais como carvão
mineral, petróleo, gás natural e recursos semelhantes não
renováveis.
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É a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício –
ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário
em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para
valorização do capital ou para ambas.
E não para:
a) uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços
ou para finalidades administrativas; ou
b) venda no curso ordinário do negócio.
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Propriedade mantida (pelo proprietário ou pelo
arrendatário sob arrendamento financeiro)
para uso na produção ou fornecimento de
bens ou serviços ou para finalidades
administrativas.
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Fluxos de caixa altamente 
independentes dos outros 
ativos mantidos pela 
entidade.
PROPRIEDADE 
OCUPADA PELO 
PROPRIETÁRIO
PROPRIEDADE 
PARA 
INVESTIMENTO
Fluxos de caixa 
dependentes dos outros 
ativos mantidos pela 
entidade.
CPC 27 CPC 28
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Partes podem ser 
vendidas separadamente?
Partes podem ser 
vendidas separadamente?
PROPRIEDADE 
OCUPADA PELO 
PROPRIETÁRIO
PROPRIEDADE 
PARA 
INVESTIMENTO
Aluguel ou 
valorização
Aluguel ou 
valorização
Uso nas 
atividades
Uso nas 
atividades
SIM: classificação em separadoSIM: classificação em separado
NÃO: imobilizado ou propriedade
para investimento (se uso for
insignificante)
NÃO: imobilizado ou propriedade
para investimento (se uso for
insignificante)
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Exemplo:
Fazenda
ATIVO 
IMOBILIZADO
PROPRIEDADE 
PARA 
INVESTIMENTO
IMÓVEL PARA 
ALUGUEL
IMÓVEL PARA 
ALUGUEL
Para funcionáriosPara funcionários
Operação ordináriaOperação ordinária
ImobilizadoImobilizado
Propriedade para 
Investimento
Propriedade para 
Investimento
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ATIVO 
IMOBILIZADO
PROPRIEDADE 
PARA 
INVESTIMENTO
IMÓVEL PARA 
ALUGUEL
IMÓVEL PARA 
ALUGUEL
PRESTAÇÃO 
DE SERVIÇO
PRESTAÇÃO 
DE SERVIÇO Relevante?Relevante?
SIMSIM
NÃONÃO
ImobilizadoImobilizado
Propriedade 
para 
Investimento
Propriedade 
para 
Investimento
Exemplo:
Hotel
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ATIVO 
IMOBILIZADO
PROPRIEDADE 
PARA 
INVESTIMENTO
Encontrar a relevância 
necessita julgamento
• Estabelecer critérios
• Divulgar (quando 
classificação difícil)
Continua com riscos 
e benefícios
Continua com riscos 
e benefícios
Transfere riscos e 
benefícios
Transfere riscos e 
benefícios
ImobilizadoImobilizado
Propriedade para 
Investimento
Propriedade para 
Investimento
IMÓVEL PARA 
ALUGUEL
IMÓVEL PARA 
ALUGUEL
TERCEIRIZAÇÃOTERCEIRIZAÇÃO
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a) terrenos mantidos para valorização de capital a longo
prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário
dos negócios;
b) terrenos mantidos para futuro uso correntemente
indeterminado (se a entidade não tiver determinado que
usará o terreno como propriedade ocupada pelo
proprietário ou para venda a curto prazo no curso
ordinário do negócio, o terreno é considerado como
mantido para valorização do capital);
É propriedade para investimento:
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c) edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido
pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja
arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
d) edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser
arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
e)propriedade que esteja sendo construída ou
desenvolvida para futura utilização como propriedade para
investimento.
É propriedade para investimento:
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a) Propriedade destinada à venda no decurso ordinário das
atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento
para tal venda (ver Pronunciamento Técnico CPC 16 –
Estoques), como, por exemplo, propriedade adquirida
exclusivamente com vista à alienação subsequente no
futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;
b) Propriedade em construção ou desenvolvimento por
conta de terceiros (ver Pronunciamento Técnico CPC 17
– Contratos de Construção);
Não é:
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c) Propriedade ocupada pelo proprietário (ver Pronunciamento
Técnico CPC 27), incluindo (entre outras coisas)
propriedade mantida para uso futuro como propriedade
ocupada pelo proprietário, propriedade mantida para
desenvolvimento futuro e uso subsequente como
propriedade ocupada pelo proprietário, propriedade ocupada
por empregados (paguem ou não alugueis a taxas de
mercado) e propriedade ocupada pelo proprietário no
aguardo de alienação;
d) Propriedade que é arrendada a outra entidade sob
arrendamento financeiro.
Não é:
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a) for provável que os benefícios econômicos futuros
associados à propriedade para investimento fluirão
para a entidade; e
b) o custo da propriedade para investimento possa ser
mensurado confiavelmente.
Condições:
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Mensurado pelo custo
Inclui custos de transação
Inclui dispêndios diretamente atribuíveis
Gastos com reforma (Troca das pastilhas externas)
Reconhecimento inicial:
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Custos de serviços diários como custos da mão-
de-obra e dos bens consumíveis com reparos
diários, e podem incluir o custo de pequenas
peças (Manutenção e Reparo).
Não reconhece no valor contábil:
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INICIALMENTE 
MENSURADA PELO 
SEU CUSTO
• Inclui preço de compra;
• Qualquer dispêndio 
diretamente atribuível
Aquisição 
a prazo
Valor à 
vista
Juros
Custo da propriedade para 
investimento
Despesa financeira a transcorrer
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Valor justo do cedido;
Valor do item recebido é mais confiável;
Valores do item recebido e do item cedido não são
confiáveis – valor do cedido.
Mensuração na troca de ativos:
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Política ContábilPolítica Contábil
Método do valor justoMétodo do valor justo Método do custoMétodo do custo
Valor justo deve 
ser determinado 
e divulgado
Valor justo deve 
ser determinado 
e divulgado
Incentiva-se a entidade, mas não se exige, a determinar o valor
justo das propriedades para investimento tendo por base a
avaliação de avaliador independente que tenha qualificação
profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência
recente no local e na categoria da propriedade para investimento
que esteja sendo avaliada.
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Uma alteração voluntária na política contábil deve ser
feita apenas se a alteração resultar numa
apresentação mais apropriada das operações, de
outros acontecimentos ou de condições nas
demonstrações contábeis da entidade.
Mudança no Método:
Valor justo para Custo Difícil fundamentaçãoCusto para Valor justo Fácil fundamentação
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Uma empresa adquiriu por R$ 250.000,00 uma casa em um bairro nobre
de uma cidade (perímetro urbano) na qual estava construindo uma
represa (perímetro rural). Em relação ao referido imóvel, celebrou
contrato de comodato com um funcionário que precisava nele residir
temporariamente (até o término da obra). Após o término da obra a
empresa continuará a manter o imóvel, porém irá alugá-lo para obter
renda. Considerando o que determina o CPC 28 (Propriedades para
Investimentos), como deve ser reconhecido o gasto com a aquisição do
referido imóvel e as despesas que forem geradas por ele (IPTU,
Depreciação e outros)?
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Características importantes:
• O valor justo é específico no tempo;
• Refere-se a partes interessadas, conhecedoras do
negócio;
• Exclui os preços estimados inflacionados ou
deflacionados;
• O ganho/perda proveniente de alteração no valor
justo deve ser reconhecido no resultado.
O valor justo da propriedade para investimento deve refletir 
as condições de mercado à data do período de reporte. 
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A melhor base são os preços correntes em um 
mercado ativo de propriedades semelhantes no 
mesmo local e condição.
Determinação:
Outras fontes de informação:
• Valores justos de ativos semelhantes;
• Preços de negociação ocorridos há não muito tempo;
• Fluxos de caixa descontados.
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CONTABILIZAR 
PELO MÉTODO 
DO CUSTO 
INCAPACIDADE DE 
DETERMINAR 
VALOR JUSTO
• São pouco frequentes as transações
de mercado comparáveis; e
• Não estão disponíveis estimativas
alternativas confiáveis.
PPI em 
construção
PPI em 
construção
Outras 
PPI
Outras 
PPI
Método do custo até que:
1) Valor justo se torne
confiavelmente mensurável; ou
2) Construção seja concluída.
Método do custo até alienação.
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O gestor de uma empresa decidiu aproveitar uma oportunidade de
negócio que consistia na compra de um imóvel para ser alugado. O
imóvel possuía 300 m² de terreno (avaliado em R$ 200.000,00, conforme
laudo pericial) e 250 m² de área construída (avaliado em R$ 100.000,00,
conforme laudo pericial). O preço da transação foi de R$ 240.000,00 a
vista, mais R$ 10.000,00 referente a gastos para transferência (taxas,
impostos e despesas de transferência, escritura e registro do imóvel).
Sabendo que essa operação atende aos requisitos prescritos pelo CPC
28 (Propriedades para Investimentos) após o registro inicial, qual deve
ser o método de avaliação do imóvel: custo ou valor justo? Apresente os
lançamentos referentes ao registro inicial e sua opção de método de
avaliação.
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EXEMPLOS:
• Início de ocupação pelo proprietário;
• Início de desenvolvimento com objetivo de venda;
• Fim de ocupação pelo proprietário.
PROPRIEDADE PARA 
INVESTIMENTO
IMOBILIZADO ESTOQUE
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Se PPI escriturada pelo valor justo: custo
considerado para contabilização segundo
CPC 27 ou CPC 16 será o próprio valor justo.
PROPRIEDADE PARA 
INVESTIMENTO
IMOBILIZADO ESTOQUE
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Se:
• valor contábil (imob.) > valor justo: diferença
reconhecida no resultado.
PROPRIEDADE PARA 
INVESTIMENTOIMOBILIZADO
• valor contábil (imob.) < valor justo: diferença reverte
perda anterior por impairment e parte remanescente,
se houver, é creditada em Ajustes de Avaliação
Patrimonial.
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O contador de uma empresa identifica que determinado
prédio da empresa deve ser reconhecido como propriedade
para investimento (PPI). Faça a contabilização com base nos
seguintes dados antes da transferência:
Valor de custo 10,00
Depreciação Acumulada 2,00
Valor justo 13,00
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A propriedade para investimento deve ser baixada
(eliminada do balanço patrimonial) na alienação ou
quando: (1) a propriedade para investimento for
permanentemente retirada de uso e (2) nenhum
benefício econômico for esperado da sua alienação.
Alienação
• Venda
• Arrendamento financeiro
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Ganhos/Perdas
XXXXValor líquido de venda Valor contábil do ativo
Valor 
líquido de 
venda
Valor 
contábil
Ganho
RESULTADO
Valor 
contábil
Valor 
líquido de 
venda
Perda
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A entidade deve divulgar:
a) se aplica o método do valor justo ou o método do custo;
b) caso aplique o método do valor justo, se, e em que
circunstâncias os interesses em propriedade mantidos em
arrendamentos operacionais são classificados e
contabilizados como propriedade para investimento;
c) quando a classificação for difícil, os critérios que usa para
distinguir propriedades para investimento de propriedades
ocupadas pelo proprietário e de propriedades mantidas
para venda no curso ordinário dos negócios;
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d) os métodos e pressupostos significativos aplicados na
determinação do valor justo de propriedade para investimento,
incluindo declaração afirmando se a determinação do valor justo foi
ou não suportada por evidências do mercado ou foi mais
ponderada por outros fatores (que a entidade deve divulgar) por
força da natureza da propriedade e da falta de dados de mercado
comparáveis;
e) a extensão até a qual o valor justo da propriedade para
investimento (tal como mensurado ou divulgado nas
demonstrações contábeis) se baseia em avaliação de avaliador
independente que possua qualificação profissional reconhecida e
relevante e que tenha experiência recente no local e na categoria
da propriedade para investimento que está sendo avaliada. Se não
tiver havido tal avaliação, esse fato deve ser divulgado;
A entidade deve divulgar:
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f) as quantias reconhecidas no resultado para:
(i) lucros de rendas de propriedade para investimento;
(ii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção)
provenientes de propriedades para investimento que tenham gerado
rendas durante o período;
(iii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção)
provenientes de propriedades para investimento que não tenham
gerado rendas durante o período; e
(iv) a alteração cumulativa no valor justo reconhecido nos resultados
com a venda de propriedade para investimento de um conjunto de
ativos em que se usa o método do custo para um conjunto em que se
usa o método do valor justo.
A entidade deve divulgar:
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g) a existência e quantias de restrições sobre a
capacidade de realização de propriedades para
investimento ou a remessa de lucros e recebimentos de
alienação;
h) obrigações contratuais para comprar, construir ou
desenvolver propriedades para investimento ou para
reparos, manutenção ou aumentos.
A entidade deve divulgar:
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MétodoMétodoMétodoMétodo QuantidadeQuantidadeQuantidadeQuantidade %%%%
Custo 29 44,62%
Valor Justo 12 18,46%
Não informaram 24 36,92%
TotalTotalTotalTotal 65656565 100%100%100%100%
Divulgam valor justoDivulgam valor justoDivulgam valor justoDivulgam valor justo QuantidadeQuantidadeQuantidadeQuantidade %%%%
Sim 10 34,48%
Não 19 65,52%
TotalTotalTotalTotal 65656565 100%100%100%100%
Análise de notas explicativas de 65 empresas (2010):
Divulgação do Valor Justo para empresas que adotam o
Método de custo:
Fonte: BATISTA, PRADO, BONOLI (2012)