LOCAÇÃO

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LOCAÇÃO:
É o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder temporariamente o uso e o gozo de uma coisa não fungível, mediante remuneração. é o que determina o artigo 565, que coloca como requisitos para a doação a remuneração e a fungibilidade do bem locado. 
Partes: locador (senhorio ou arrendador) e locatário (inquilino ou arrendatário).
Contrato oneroso: existe a remuneração; bilateral; pode ou não ser personalíssimo (normalmente não o é), consensual. 
Elementos:
Preço: deve haver razoável equivalência econômica entre o preço e o valor de mercado. O preço deve ser sério, para CM o preço vil caracteriza empréstimo gratuito. O preço também deve ser certo, sendo possível que esteja vinculado a índice, quando a lei o permitir. Nesse sentido o artigo 17 da lei de locações impede a vinculação do aluguel ao salário mínimo, à variação cambial e em moeda estrangeira. VER P.ÚNICO. É vedado, também, o pagamento antecipado, nos imóveis urbanos (exceto no aluguel por temporada e em faltando garantia) – art 20 da lei. 
DÚVIDA: ARTIGO 17 P.ÚNICO: QUAL A LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA A QUE O P. ÚNICO SE REFERE.
A oportunidade do pagamento deve ser estipulada por convenção das partes, caso isso não ocorra, vigoram os costumes do lugar.
A regra é que a dívida de aluguel é quesível, ou seja, deve ser demandada no domicílio do locatário, pode ser convencionada como portável, ou seja, a ser paga no domicílio do locador. 
No caso de imóvel urbano, na falta de convenção em contrário, o pagamento se dá no local do imóvel.
A regra geral é a de que os gastos com o pagamento correm a cargo do locatário, salvo as inutilmente criadas por locador, ou as acrescidas pela mudança de domicílio deste (isso pela disposição geral do código no artigo 325). Evidentemente tal regra aceita disposição em contrário.
A sanção para a falta de pagamento será a cobrança por via executiva, ou a resolução do contrato, na locação de imóveis urbanos, a resolução tem efeitos pelo despejo. 
Coisa: A locação deve ter por objeto bem infungível e determinado (pois o bem exato que foi entregue deve ser devolvido). A exceção é a locação de consumíveis para exposição, na qual o locatário pega bens que são consumíveis em locação, mas não os consome, utilizando-os apenas para mostruário. Destaque-se, ainda, que o locador não precisa ser o dono, mas deve ter o uso do bem. É comum, pois, a sublocação, que tem espaço desde que o locatário seja autorizado para tal pela lei ou pelo contrato de locação originário. Vale a regra que o acessório segue o principal.
Consentimento: 
Vale destacar, aqui, que mesmo os impedidos de vender (ex: pródigos) podem alugar, isso porque não se considera esse um ato de disposição, mas sim de mera administração, o que é permitido para os que não podem dispor livremente de seu patrimônio. Os incapazes por motivo de menoridade, ou de doença mental, talvez, não possam mesmo alugar, já que não podem firmar contratos, dependendo, para consumar-se a locação, da intervenção do assistente ou representante.
Na análise dessa capacidade, deve ser observado o tempo em que o contrato foi firmado, isso porque a capacidade dos contratantes não deve ser afetada por motivo superveniente que a altere.
NO condomínio, também, a locação de uma parte da coisa depende da anuência dos coproprietários. 
OBS: deve-se destacar que o contrato de locação é consensual, não dependendo de forma para que seja válido. O problema reside nas formas de provar sua existência. Para CM, o início da utilização da coisa pelo suposto locatário é prova de existência do contrato. Não iniciada a mesma, as obrigações que superem a taxa legal não admitem a prova exclusivamente testemunhal, exigindo, ao menos, um começo escrito.
Prazo: a locação não pode ser eterna. Pode haver prazo indeterminado. 
Os prazos podem ser determinados ou indeterminados. 
Na locação de coisas regidas pelo CC, aplica-se, nas por tempo certo o dispositivo do 571, de forma que o locador não pode haver para si a coisa alugada e, se o fizer deve perdas e danos. O locatário não pode, também, devolvê-la, a não ser que pague a multa prevista. Se o contrato não previr a multa, o juiz deve arbitrar indenização por perdas e danos no caso concreto (opinião do CM). Enquanto não for ressarcido o locatário, na primeira hipótese, terá direito de retenção, até que lhe seja pago o valor correspondente à indenização. deve-se ressaltar que, apesar de não parecer pela redação do artigo, é possível que o locatário persiga a prestação.
DÚVIDA: O LOCATÁRIO PODE PERSEGUIR A PRESTAÇÃO PELO LOCADOR, PODE O LOCADOR PERSEGUIR A PRESTAÇÃO DO LOCATÁRIO, OU SEJA, PODE EIGIR QUE O MESMO FIQUE NO BEM? Acho que não. Até pelo artigo 572: pode o locatário sair do bem pagando a multa, e se ela consistir no pagamento de aluguéis restantes o juiz pode reduzi-la, caso seja excessiva.
O artigo 572 determina que se a multa consistir no pagamento, pelo locatário, dos aluguéis restantes, pode o juiz reduzi-la, se considerar tal multa excessiva.
Por prazo indeterminado as partes podem fazer cessar a locação a qualquer tempo. 
A lei de locações dispõe de forma própria, permite, nas locações por tempo certo, a interrupção do contrato pelo locador apenas nos casos previstos, que serão analisados posteriormente.
A locação de imóveis urbanos, residenciais ou não, é regida pela lei 8245/91.
A locação de bens móveis é regida pelo CC.
OBS: pela desproporção entre locador e locatário, favorável ao primeiro, o direito busca criar ao locatário uma situação jurídica de certa estabilidade, para que possa a opor ao locador. No regime dos imóveis esse objetivo é temperado, buscando dar, ao mesmo tempo, estímulos para que o locador alugue o imóvel, necessário para a residência.
Obrigações do locador: 
Como o objetivo da locação é que o locatário use o bem, são obrigações do locador a entrega, a manutenção e a garantia da coisa objeto do contrato.
O artigo 566: as obrigações do locador: 
I – entregar a coisa no estado apto a servir ao fim daquela locação, e a manutenção nesse estado:
A entrega deve ser da coisa no estado apto a servir para o fim a que se destina. O contrato pode estabelecer, porém, qualquer estado de entrega.
Os acessórios devem ser entregues com o principal, a não ser que isso seja afastado (ex: na locação de uma casa, acompanham, presumidamente todos os cômodos, mesmo os que estão fisicamente separados –garagem e depósito).
As pertenças (bens que não são partes integrantes e se destinam de modo duradouro ao uso, serviço ou embelezamento de outro)não são abrangidas pela locação, a menos que o contrato expressamente as considere. Isso pelo artigo 94 do CC.
A manutenção desse estado apto a servir para o uso imediato envolve as reparações na coisa, o locador, deve, assim, promover as obras necessárias para conservar o bem. Para CM, porém, se a deterioração do bem atingir grandes proporções, não pode ser obrigado, o locador, a reconstruí-lo, sendo do locatário a opção de pedir a rescisão do contrato ou o abatimento do preço.
Sob o pretexto de fazer reparações, não pode o locador mudar o destino ou a forma da coisa, incluindo aqui toda alteração que possa restringir o uso do bem.
Na lei de locações: artigo 26: o locatário é obrigado a aceitar que o locador faça reparos urgentes no imóvel. Se os mesmos durarem mais de 10 dias, o locatário pode pedir o abatimento do preço, proporcionalmente ao que excedeu. Se passar de 30, será possível resilir o contrato.
Pela lei de locações, ainda, as despesas com a conservação são do locador. Excetuando-se as “reparações locativas”, pequenas despesas, mesmo que não devidas à sua culpa ou causadas pelo uso regular. Essas são de responsabilidade do locatário. art. 23, XII são despesas relativas ao condomínio.
CM coloca como regra geral na lei do inquilinato a responsabilidade do locatário pelos pequenos consertos, retoques e reposições, sendo do locador a responsabilidade pelas despesas de reconstrução, bem como por aquelas que representarem ônuspesados frente ao aluguel.
CM defende que o descumprimento dessa obrigação do locador abre, para o locatário, a opção de pedir a resolução acrescida de perdas e danos ou de realizar ele mesmo os gastos necessários, pedindo o reembolso ao locador. Defende, ainda, que, nos casos de efetuar ele mesmo o gasto, não tem o locatário direito de retenção, salvo os casos em que esse gasto possa ser considerado benfeitoria necessária.
DÚVIDA: O CC ESTABELECE COMO DEVER DO LOCADOR CONSERVAR A COISA, E COMO DEVER DO LOCATÁRIO RESTITUIR A COISA NO ESTADO EM QUE A RECEBEU. CONSIDERANDO QUE PARA ESSAS DUAS OBRIGAÇÕES É NECESSÁRIA A REALIZAÇÃO DE DESPESAS COM A CONSERVAÇÃO, QUEM RESPONDE PELAS MESMAS: O LOCADOR QUE DEVE MANTER A COISA NO ESTADO ÚTIL, OU O LOCATÁRIO QUE DEVE ENTREGAR A COISA NO ESTADO EM QUE RECEBEU? O locador, isso porque Wald determina, quanto à obrigação do locatário do artigo 569, IV, que se ressalve as deteriorações naturais ao uso regular, apurados de acordo com os costumes do local e atendendo a um critério abstrato de cuidado, o do homem probo e diligente.
ALÉM DISSO, ESSA DISCIPLINA É DIFERENTE NA LEI DO INQUILINATO, QUE NÃO TRAZ, NO ARTIGO DE DEVERES DO LOCADOR A MANUTENÇÃO DA COISA NO ESTADO QUE PERMITE O USO, MAS SIM A MANUTENÇÃO DA FORMA E DO DESTINO DO IMÓVEL, E O USO PACÍFICO?
É preciso atentar para os casos de benfeitorias (ART. 578 do CC e 35 e 36 da lei)
	As benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas devem ser ressarcidas, e tem o locatário o direito de retenção frente ao não pagamento pelo locador.
	As benfeitorias voluptuárias podem ser apenas levantadas pelo locatário, desde que isso não danifique a estrutura do bem.
DÚVIDA: CM ESTABELECE COMO POSSÍVEL, PARA O LOCATÁRIO, REALIZAR AS DESPESAS QUE SERIAM DO LOCADOR PARA A MANUTENÇÃO DO BEM NO ESTADO EM QUE É ÚTIL. DETERMINA, PORÉM, QUE NÃO PODE O LOCATÁRIO RETER O BEM, PARA QUE SEJA RESSARCIDO. NÃO SÃO ESSES GASTOS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS, QUE ADMITEM O DIREITO DE RETENÇÃO?
II – garantir o uso pacífico pelo locatário durante o tempo de contrato: esse inciso se relaciona aos vícios ocultos, que são tratados no artigo 567.
A garantia de uso pacífico envolve alguns aspectos:
Vícios da coisa:
O locador responde, pelo art. 568 do CC e 22, IV da lei, pelos defeito anteriores À locação. Se o vício impedir a utilização da coisa, rescinde-se o contrato, se o locador sabia do vício, cabem perdas e danos. Se o contrato ainda convier ao locatário, pode ele pleitear a redução proporcional do aluguel, para CM, baseado na teoria dos vícios redibitórios. Os vícios devem ser ocultos pois, se aparentes ao ponto de ser possível ao locatário conhece-los ao momento do contrato, deve-se considerar que o bem foi aceito na condição em que se encontrava (CM).
Caso os vícios sejam posteriores, e não decorrendo de culpa das partes, autorizam a resolução, se tornarem a coisa imprópria para o uso, ou a redução proporcional dos aluguéis se lhe diminuírem a capacidade de utilização.
Art. 567: deterioração sem culpa do locatário, esse pode pedir a redução proporcional do preço ou resolver o contrato, caso não sirva para o fim a que se destina. o artigo não se relaciona com a deterioração da coisa pelo tempo. – aponta para a responsabilidade do locador pelo dano sem culpa do locatário.
Incômodo e turbações de terceiros:
Pleo artigo 568: o locador deve proteger o locatário dos terceiros que pretendam ter direitos sobre a coisa alugada. Assim, o locador tem de defender judicialmente a propriedade, bem como ajuizar a ação correspondente.
Se a ameaça ocorrer pelas “vias de fato” (esbulho), CM defende que é o locatário quem deve fazer o desforço previsto o §1º do 1210, já que é ele o guardião da coisa locada. 
Abstenção de incômodos:
O locador deve se abster de realizar qualquer ato que ameace a pacificidade do uso, direito do locatário. A sanção para esses casos, determinado por CM é a resolução com o pagamento de perdas e danos ou a defesa judicial da coisa, para que locatário se abstenha do fato lesivo.
OBS: na evicção: O locador, como tem o dever de defender o locatário dos incômodos e turbações de terceiros, deve defender-se da evicção. Se vencido, a evicção total gera a rescisão. Se a evicção for parcial porém considerável, é possível pleitear a rescisão ou o abatimento do preço, não sendo a evicção considerável, cabe apenas pleitear o abatimento.
Sendo o locador possuidor de má-fé, em qualquer das hipóteses acima descritas, cabem perdas e danos.
Obrigações do locatário:
As obrigações do locatário: 569 CC: 
Servir-se da coisa de forma adequada para os fins presumidos (pela natureza da coisa ou pelas circunstâncias, o destino normal, portanto) ou convencionados. Caso se convencione certas destinações, a dada pelo locatário no caso concreto não pode ser diferente, ainda que seja condizente com a natureza do bem ou com as circunstâncias do NJ. Nesses casos, ainda, para CM, o silencia não pode ser interpretado como consentimento, nem a tolerância por determinado tempo se assemelha a uma autorização.
Art 570: se o locatário faz uso diverso do ajustado, é possível rescindir o contrato e cobrar as perdas e danos.
 pagar pontualmente o aluguel: sem estipulação de prazo, na locação de coisas o pagamento deve ocorrer pelo costume (art. 569, II), na locação de imóveis, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido (art 23, I). Não sendo pagos os aluguéis, o locador tem alternativa: ou rescinde o contrato ou cobra em juízo o aluguel devido.
Informar a ameaça ao bem: o locatário tem de fazer o locador conhecer os atos advindos do poder estatal ou de terceiros que aleguem direito sobre o bem. (lei do inquilinato: art. 23, IV)
Restituir a coisa ao término da locação, no estado em que tiver recebido, salvo as deteriorações naturais ou o uso regular.
Para CM esse dever se divide em dois:
Dever de conservação: tratar a coisa com zelo e efetuar nela as despesas locativas (reparando estragos e deteriorações) – na lei de locações (art 23, V) trata dos casos do dano causado pelo locatário ou por sublocatários, hospedes etc. fora das despesas locativas, porém, o locatário não responde pelos danos não atribuíveis a sua falta real ou presumida, nem pelo decorrente de uso normal ou fortuito. acho que essas despesas locativas são referentes ao condomínio.
DÚVIDA: O QUE SÃO DESPESAS LOCATIVAS? SÓ AS REALIZADAS NO CONDOMÍNIO?
E QUAL A RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELO DANO GERADO PELO USO NORMAL, JÁ QUE DEVE DEVOLVER O BEM NO ESTADO EM QUE O RECEBEU, MAS O LOCADOR DEVE CONSERVAR O BEM EM ESTADO ÚTIL AO LOCATÁRIO. 
Se o bem for entregue ao locatário com avaria, porém, não tem esse o dever legal de consertá-la. Presume-se, porém, perfeito o bem caso não conste o contrário no contrato, devendo o locatário provar que recebeu o bem defeituoso.
b)restituir o bem ao fim do contrato: 
	Se por prazo determinado, cessa o aluguel pelo fim do prazo (se o locatário continuar no imóvel sem oposição do locador, o contrato passa a ser por tempo indeterminado)
	Se por tempo indeterminado, cabe a denunciação do contrato, por qualquer das partes, a qualquer tempo, mediante notificação.
A venda do bem, em regra, gera o rompimento do aluguel, pois o adquirente não é obrigado a respeitar o contrato de locação. O mesmo não ocorrerá se o contrato de locação contiver cláusula de vigência, e estiver registrado, ou ainda se no próprio contrato de alienação do bem constar cláusula que obrigue o adquirente a respeitar o contrato de locação. art. 576 cabem perdas e danos do antigo proprietário, exigidas pelo locatário que teve de sair do bem pela venda.
O §1º dá especificações do registro.
No §2º em se tratando de imóvel, deve ser respeitado o prazo de 90 dias.
Art. 571, p. único: retenção nos casos de não pagamento, pelo locador, da indenização devida pelas perdas e danos possivelmente decorrentes do término do contrato antes do prazo. Pode acontecer de o locatário ter incluído benfeitorias na coisa locada. NA benfeitoria útil e voluptuária só será possívelcobrar caso o locador tenha consentido. Nesse momento o locatário tem um crédito em relação ao locador. Se o locador se recusar a pagar o valor, o locatário pode reter a coisa até receber o valor. Se ele continua usando a coisa enquanto não recebe o pagamento deverá pagar o aluguel por esse tempo. Esse direito de retenção está no art. 578.
A morte de qualquer das partes não resolve a locação por prazo certo, que continua com os sucessores (Art. 577) com prazo indeterminado, opera-se a ruptura do vínculo.
Pela lei especial, os herdeiros necessários e o cônjuge continuarão no imóvel se nele residirem. Se a locação for não residencial, o espólio ou o sucessor no negócio assumirão a posição de locatário (art. 11, incisos I e II, respectivamente).
573 e 574.- disciplinam os casos em que a locação é por prazo certo (cessa a locação findo o prazo); bem como aqueles em que a locação é por prazo indeterminado. Determinam, também que, caso findo o prazo, o locatário continue no imóvel sem oposição do locador, o contrato presume-se prorrogado pelo mesmo valor de aluguel, porém por prazo indeterminado (podendo ser denunciado a qualquer tempo).
575: se o locador pede a devolução, podendo fazer isso, e o locatário não devolve, o locador pode estabelecer um “aluguel multa”. Se esse valor for absurdo, o juiz arbitrará um valor condizente, lembrando que o aluguel tem um caráter de penalidade, e visa a compelir o locatário a devolver a coisa. Além disso, a mora gera a inversão dos riscos. Geralmente é o proprietário quem sofre os riscos da coisa, se o locatário está em mora, ocorre a inversão, e a parte em mora responde pelo risco, mesmo não sendo o dono.
A locação de prédios urbanos:
Deve-se atentar para o fato da lei de locações trazer disposições de ordem pública, inderrogáveis por convenção das partes.
A lei visa a garantir tanto a estabilidade do aluguel, como a fixação do locatário no imóvel. 
Estabilização do aluguel:
As partes podem convencionar aluguel com base no artigo 17, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo e à moeda estrangeira. 
Pelo artigo 19 é possível, porém, que qualquer das partes peça a revisão judicial do valor, reajustando-o ao preço de mercado, caso não cheguem a um acordo, passados 3 anos da celebração do contrato ou da última modificação do preço. é a ação revisional.
O que se faz é pensar no preço médio em determinada região. A lei se preocupa com a adequação ao valor do mercado.
Sem disposição expressa em contrário, o locador responde pelos impostos, taxas, seguro contra fogo que incidam sobre o imóvel (art 22, VIII).
Cabe ao locatário o pagamento dos demais custos acessórios (despesas de telefone, consumo de água, luz etc).
Nas despesas do condomínio: as despesas ordinárias ficam a cargo do locatário e as extraordinárias do locador. Arts. 22, X e 23, XII os artigos exemplificam o que seriam despesas ordinárias e extraordinárias.
Nas locações residenciais, caso o prazo seja igual ou superior a 30 meses , o locador tem denúncia vazia contra o locatário, podendo resolver o contrato. Caso não o faça a locação se prorroga por prazo indeterminado, sendo, pelo artigo 46, possível que o locador denuncie o contrato a qualquer tempo concedendo prazo mínimo de 30 dias para que o locatário saia do imóvel.
Se o contrato não for escrito, ou for por prazo menor que 30 meses, o termo final do contrato não põe fim ao mesmo, que se renova por 5 anos, só podendo ser denunciado nos casos do artigo 47. 
Nos imóveis comerciais o legislador tentou proteger o fundo de comércio (ativos intangíveis – clientela, o local onde se situa o imóvel etc). Na locação comercial, o locatário tem o direito de obrigar o locador a renovar o contrato. – ação renovatória (somente em locação comercial), ainda que exista proposta maior de aluguel. O proprietário tem, porém, ação revisional, ajustando o preço ao valor de mercado. artigo 51, devem ser observados os requisitos do artigo. O prazo decadencial para a propositura dessa ação é de no máximo 1 ano, até 6 meses da anteriores à finalização do prazo do contrato em vigor. Esse prazo se conta a partir do fim do contrato, assim, o locatário deve propor ação renovatória de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato.
CONFERIR COMO SE CONTA ESSE PRAZO.
O locador pode impedir a renovação invocando casos do artigo 52. 
DÚVIDA: O LOCATÁRIO PODE PERSEGUIR A RENOVAÇÃO SE FOR PRETERIDO POR TERCEIRO QUE PROPONHA OFERTA MAIOR OU APENAS PODE EXIGIR PERDAS E DANOS. §2º DO ARTIGO 52 PERMITE INTERPRETAR ESSA QUESTÃO DANDO O DIREITO APENAS ÀS PERDAS E DANOS.
A lei prevê, também, as garantias que podem existir no contrato de locação (só é possível haver uma garantia): 
Caução: depósito, com o locatário de alguns meses de aluguel (normalmente 3 meses). Será devolvida quando os alugueis são pagos, não havendo avaria. 
As despesas ordinárias de conservação do imóvel. Regra geral: despesas ordinárias (de mera conservação): locatário. Despesas extraordinárias: locador.
O problema é a distinção entre o que é benfeitoria extraordinária e ordinária. 
Direito de preferência: o locador tem o direito de preferência. Se o contrato foi registrado há mais de 30 dias da alienação, será possível ir atrás do bem se voltando contra o adquirente, no prazo de 6 meses do registro da venda, mediante depósito do preço. Sem o registro, o direito de preferência só será oponível ao antigo locador, e o conflito, se ocorrer a venda, será resolvido em predas e danos.
Na sublocação, o art. 21 da lei de locações: o preço do aluguel da sublocação não pode ser maior que o preço do aluguel original. Fica o sublocador subsidiariamente responsável para com o locador original pelas importâncias devidas ao sublocador, quando esse for demandado, e ainda pelos alugueis que se venceram na pendência da lide.
DÚVIDA: EM QUE CASOS O LOCADOR DEMANDARÁ O SUBLOCADOR E O SUBLOCATÁRIO TERÁ RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA.
Se a locação se resolve, a sublocação também se resolve, e o sublocatário tem de devolver o prédio, e pode pedir indenização contra o sublocador. Art 16.
Arts. importantes: 2º (mais de um locador ou locatário: solidariedade, a menos que o contrato disponha em contrário); 3º O contrato de locação pode ser celebrado por qualquer prazo – existem consequências diversas de acordo com o prazo; 4º: hipóteses dos casos em que o locador pode tomar o imóvel, e também, do locatário sair do imóvel; Art 6º denunciar a locação por prazo indeterminado; art 8º: imóvel alienado durante a locação; art 9º quando a locação pode ser desfeita: mútuo acordo, em decorrência de infração legal ou contratual, em decorrência do não pagamento do aluguel; art. 12; art.13 e parágrafos; art. 17: variação do aluguel; Art. 19: ação revisional; art. 20: restringe a exigência do pagamento antecipado do aluguel; art. 21, 22 e 23; art. 27: direito de preferência; art. 33: violação do direito de preferência; 35 e 36: benfeitorias; Art. 46 e parágrafos: prazo do contrato maior que 30 meses; 47: menor que 30 meses.