ATPS Contratos Vícios

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UNIP
CONTRATOS
Vícios
Marli Garcia
Campo Grande-MS
2016
SUMÁRIO
	1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................
	3
	2 HISTÓRICO SOBRE A ORIGEM E EVOLUÇÃO OS CONTRATOS .............
	4
	3 3 DEFINIÇÃO E CONCEITUAÇÃO DE CONTRATO ...................................
	11
	4 VÍCIOS EM CONTRATOS ..................................................................................
	12
	4.1 Contrato Sem Vício .............................................................................................
	14
	4.2 Contrato com Vício ............................................................................................
	16
	5 CONCLUSÃO .......................................................................................................
	23
	6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................
	24
1 INTRODUÇÃO
Este trabalho tem a finalidade de levantamento de referencial bibliográfico e estudo sobre o Contrato e os vícios que ocorrem no Contrato de Compra e Venda de Imóveis.
 Os contratos, pactos ou convenções têm diversas raízes etimológicas. De "conventio" aprendemos o sentido de "vir com". De "contratus" apreendemos a noção de contrair, unir. São, de forma genérica, os sentidos atuais de uma relação obrigacional que surge dos contratos.
No Direito Romano havia o "pacto" e o "contractus". Através dos "pacta", o vínculo criava apenas obrigações naturais. As obrigações jurídicas decorriam do "contratus". Assim também o é no nosso direito atual: há convenções e pactos que não geram obrigações jurídicas. Estas decorrem dos contratos, que são vínculos que merecem proteção jurídica, por sua importância social e por estarem atendidos os requisitos legais que lhe conferem validade.
Portanto, no nosso direito, os contratos são acordos feitos com base na vontade das partes e na autorização jurídica, capazes de criar, regular, modificar ou extinguir relações jurídicas de conteúdo patrimonial. Esta é a definição de contrato.
 
 
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2 HISTÓRICO SOBRE A ORIGEM E EVOLUÇÃO DOS CONTRATOS
Nas civilizações antigas e primitivas já era possível observar a existência de contratos, uma vez que nessa época o homem já vivia em comunidade com seu semelhante. O direito primitivo da época se estabelecia pelos costumes e tradições chamados de leis consuetudimárias, que regulavam os contratos e eram concebidos como acordos realizados, ou pactos. A razão da existência desses contratos ocorreu da necessidade de adquirir produtos que alguns tinham e outros não. Passaram então, a fazer o escambo, a troca de mercadorias para suprir a necessidade de determinados produtos. Então, uma tribo para fornecer produtos ou sessão de um direito, era representada pelos seus chefes ou comissários e esses pactuavam em nome da tribo. Todo o grupo-credor poderia exigir o cumprimento do grupo que desobedecia ao que houvera acordado previamente.
As primeiras formas de contratos foram identificadas na antiga Mesopotâmia, a partir das leis escritas, sendo os primeiros enunciados conhecidos acerca dos contratos. As leis eram chamadas de Leis de Eshnunna, promulgadas provavelmente entre os anos de 1825 a 1787 a.C., período esse em que eram realizadas compra, venda, arrendamento de bens e empréstimos a juros, pois era um povo que vivia do comércio.
Por volta do século XVIII a.C, foi editado o Código de Hamurabi no Império Babilônico, que também previa-se dispositivos semelhantes à lei de Eshnunna. O Código regulamentava alguns contratos específicos: entre eles o arrendamento de terras, de mútuo de dinheiro, da prestação de dinheiro, etc..
 Nas leis escritas da época, observava-se que se dava uma garantia a mais aos contratantes, porém as leis da época não eram coesas e coerentes. Podendo se notar nesses códigos que continham um conjunto de normas, que podiam ser interpretadas literalmente, isto é, sob uma interpretação superficial, pois não ia além das letras escritas e frases isoladas.
O Direito Romano Antigo foi o primeiro a sistematizar e a regulamentar o contrato, criando algumas categorias de contratos já inventadas por outros povos antigos. Foram aperfeiçoados, inovando as relações jurídicas estipuladas por meio de contrato. Essas inovações submetia o devedor ao poder do credor por causa da forte presença dos dogmas religiosos, e esses temiam os castigos dos deuses. O cumprimento do contrato, era questão de honra e o vínculo jurídico era pessoal e em caso do devedor não cumprir com a obrigação, o credor poderia, inclusive, atacar o devedor fisicamente, como também escraviza-lo. Estava então, implementada a justiça privada, e, vínculo de caráter estritamente pessoal. Na época da Lei das XII Tábuas, por volta de 449 a.C, a intenção das partes estava materializada no que se expressavam verbalmente e corretamente à vista dos interessados, ou seja, dos que firmavam no contrato e deste fazendo parte.
No Direito Romano Clássico se evidenciava a utilização de três vocábulos para distinguir fenômenos iguais, entretanto estes tinham para o direito da época suas particularidades. Essas eram a Convenção, o contrato e os pactos, formas de contrato que os romanos adotaram por muito tempo.
A Convenção trata-se do gênero e, assim, qualquer relação contratual era uma convenção que tinha como espécie o contrato e o pacto. Estes contratos se firmavam em convenções normatizadas e era protegida pelo chamado Ius Civilis, que tratava-se de uma ação judicial destinada a solucionar possíveis litígios previstos pelo direito civil romano.
Esses tipos contratuais se subdividiam em três: a) Litteris, espécie de contrato em que consistia em transcrever literalmente o que as partes falavam no momento da contratação, o que exigia registro no livro do credor, codex, que se tratava de um tipo de livro caixa; b) ré, que consistia na realização contratual pela tradição, isto é, pela entrega efetiva da coisa, objeto do contrato e c) verbis, espécie que consistia em celebrar o contrato pela troca de expressões orais no ato da celebração, solenemente, como em um ritual religioso.
 Na Idade Média, período em que a forma de contratos recebeu influência do Direito Germânico. O Direito Germânico se preocupava com a inadimplência na obrigação contratual e se ensejava a escravidão ou a prisão do devedor.
As práticas medievais evoluíram e se transformaram nas traditio cartae, as cartas de entregas, que é a materialização pelo documento. A forma escrita passa, então, a ter predominância e a influência da Igreja e do Renascimento dos estudos romanos na Idade Média influenciou o sentido obrigatório do contrato. Na idade média o direito feudal era elaborado e aplicado pelo senhor feudal em seus feudos, onde era pressuposto um contrato prévio firmado entre o senhor feudal e o vassalo, neste ambas as partes assumiam obrigações recíprocas. O vassalo recebia do senhor feudal uma determinada porção de terra para cultivar, mediante o pagamento de uma parcela da produção que seria colhida. Por outro lado, o vassalo devia ao senhor feudal a fidelidade, ou seja, abster-se da prática de quaisquer atos hostis ou de natureza perigosa contra, devia também o auxílium, que se tratava da disponibilização de homens e armamentos em caso de guerras sem nenhuma remuneração. Esses conflitos ocorreria sempre que o senhor se sentisse ameaçado ou lesado por outros senhores ou vassalos e o consilium uma espécie de conselho, o obrigava auxiliar seu senhor quando convocados.
Estes contratos na idade média foram denominados de feudo-vassálico, um ato simbólico de extremo formalismo. Para sua efetivação era preciso que a parte fizesse a entrega da coisa, ou de algo que a representasse, esta era a condição para que o contrato ocorresse e tivesse validade, caso contrário ele nem existiria, ou seja, a formalidade era obrigatória à sua realização.As modificações nos contratos eram submetidas ao Direito Canônico e a vontade era sobreposta como fonte do direito contratual. A palavra consignada fazia lei entre as partes. Na época, o contrato não era somente questão jurídica, mas também, religiosa. Portanto, quando se realizava um determinado contrato pela vontade das partes, estas empenhavam suas palavras, que fazia lei, declarando-as, respeitando-se as regras eclesiásticas, as que tinham poder sobre o povo, que temia ser condenado pela igreja pelo perjúrio, ou seja, juramento falso. O direito canônico se estabelece em contraposição ao direito romano, no seu extremo formalismo adotando princípios dogmáticos de que só o consentimento obriga, mas não correspondia a realidade, pois o sentido era outro, só o consentimento obriga, não dispensando as formalidades para provar a existência desse consentimento.
Nos séculos XIII e XIV, costumes locais nas cidades da Itália, França e outros Países baixos da Europa admitiram o consensualismo no direito contratual. Então, para que houvesse a celebração de contratos, os interessados teriam que, primeiramente, estabelecer comum acordo de vontades, o que se iria tratar no contrato e ao final chegava-se a um consenso, assim a palavra consignada continha respeito que tornava o contrato realizado uma obrigação moral.
A ideia que repercutiu na sociedade moderna no início do séc. XVIII foi o jusnaturalismo que era fundada na razão, nesta o homem é senhor de seus atos e não deve se submeter a nenhuma autoridade exterior. Assim, o contrato se tratava de norma criada pelo próprio homem, sendo esta legitimada pela vontade das partes que sem nenhuma objeção, ou seja, livremente pactuavam. E a vontade foi eleita como fundamento desta sociedade, da formação do Estado e da fundamentação do direito. 
O surgimento da classe burguesa, formada de comerciantes da Idade Média, o Estado foi encarado como um obstáculo para o crescimento econômico. E para manter o Estado afastado das intervenções econômicas, se assumiu o jusnaturalismo racionalista no XVIII. Período em que o direito privado passou a ser alicerçado pelo dogma da vontade e o contrato tratado como fundamento da sociedade capitalista. 
No século XVIII, quando a burguesia assumiu o poder econômico, e, por conseguinte, político e social surgiu o Estado Liberal, se contrapondo ao Estado Absoluto. A partir deste movimento social burguês se assegurava ao indivíduo a liberdade da vontade em detrimento ao absolutismo estatal reinante. O que possibilitou o surgimento de uma nova realidade, pois o Estado Liberal tinha como característica: poder social limitado nos direito individuais e políticos; a defesa da livre iniciativa e da livre concorrência e a não intervenção do Estado na economia, o que impulsionou o nascimento do Estado liberal consolidado pelo regime capitalista de produção. O contrato, portanto, era visto como fundamento da sociedade capitalista e através deste se garantia liberdade e igualdade jurídica, uma vez que estas eram oriundas da própria vontade dos contratantes. 
Foi a partir do advento da Revolução Francesa que basicamente predominou o conceito de autonomia da vontade. Conceito idealizado durante muitos séculos e planejado por aproximadamente um século, realmente sob a ânsia de uma burguesia que apesar de rica se encontrava à margem da política, pois o poder político ainda estava sob poder da nobreza. E foi também com a Revolução Francesa que se inaugurou e desenvolveu-se na época moderna, o individualismo, a partir do Código Napoleônico. Período em que predominou o individualismo e a pregação de liberdade em todos os campos, inclusive no contratual. Entretanto, na primeira e segunda guerra mundial se alteraram os valores do individualismo que, a largo espaço foi substituído pelo valor social. Foi através da ascensão da classe burguesa que se assumiu o domínio da sociedade e a continuação do poder social ocorreu justamente nos corpos legislativos e, mais ainda, o da ordem jurídica, que a moldou, para que viesse assegurar, de forma contínua e permanente seus interesses.
O Século XIX foi quando o direito contratual forneceu meios mais simples e seguros proporcionando maior eficácia a todos os acordos de interesses. Nesta época optou-se pela eliminação quase completa do formalismo e o coeficiente de segurança das transações abriu espaço à lei da procura e da oferta. O que restringiu a liberdade de estipular, mas deixou de proteger socialmente os mais fracos na relação contratual, criando oportunidades amplas para os fortes economicamente, os que emergiam de todas as camadas sociais.
A Revolução Industrial proporcionou grandes transformações de caráter sócio-econômico na vida econômica dos indivíduos e os contratos revelam-se instrumentos de grande valia da vida econômica desta época: pois garantiam a regulação de interesses individuais e de igualdade entre as partes contratantes. A partir dessa ideologia liberal denominada modelo clássico de contrato foi consubstanciada nas acepções de ampla liberdade de contratar e total subordinação de seus termos, ou seja, se fazia a lei entre as partes.
 Como princípios norteadores desses contratos predominaram a igualdade das partes, a obrigatoriedade dos contratos, autonomia da vontade (liberdade contratual), a relatividade dos contratos (efeitos restritos às partes), e a intangibilidade destes. O que não correspondia à realidade de fato, pois ao exercer tal liberdade levada ao extremo, observou-se que esse modelo, em vez de libertar, cada vez mais escravizava a parte social ou economicamente mais fraca na relação contratual. Assim, a isonomia que se pretendia entre as partes enfraquecia diante do poderio econômico das grandes indústrias em desenvolvimento, as que impunham unilateralmente suas condições. Desta forma, a liberdade em escolher com quem contratar aos poucos ia sendo mitigada pela impossibilidade de satisfação das necessidades dos indivíduos em adquirir bens do grande produtor.
A Revolução Industrial funcionou como uma mola propulsora de verdadeira “Revolução” na concepção, libertando-o do seu paradigma clássico, individualista, formalmente igualitário e privado para incorporar uma interferência estatal. Um instrumento de equilíbrio social necessário para coibir possíveis abusos da parte social e economicamente mais forte e, a sobrepor o interesse social ao privado, momento em que surge o Estado Social.
Após a Segunda Guerra Mundial, uma nova concepção de contrato foi proposta pelo Estado Social. Sob este prisma, o Estado Social, na ótica do direito, deve ser entendido como aquele que acrescentou à dimensão política do Estado Liberal, a dimensão econômica e social mediante a limitação e controle dos poderes econômicos e sociais privados e a tutela dos mais fracos. A vontade perde o seu valor fundamental da relação contratual, surgindo elemento estranho às partes, porém básico para a sociedade do século XX como um todo: o interesse social. Esta concepção de contrato apresenta eminentemente uma função social, pois agora não só o momento da manifestação do consenso importa, mas também e, principalmente os efeitos do contrato na sociedade serão levados em conta.
 As Constituições Sociais são assim compreendidas ao regularem a ordem econômica e social, com maior rigor, para evitar os abusos daqueles mais fortes economicamente em detrimento dos mais fracos. O que normalmente se constatava nos negócios jurídicos sob a vigência do Estado Liberal que tinha funçãoexclusivamente individual no contrato, sendo esta incompatível com o Estado Social, resultante das transformações sociais, econômicas e políticas do século XX. Período em que surgem os novos preceitos no direito contratual que rege as atuais figuras vigentes no mundo contemporâneo, no que se refere à contratação de massa, consequência da massificação social e das relações sociais. 
O paradigma do contrato paritário e do livre acordo entre as partes, praticamente não existe mais. Isto quer dizer que na modernidade prevalecem os contratosde adesão e neste a vontade de apenas uma das partes é livre, restando ao aderente a contratação em bloco, sem discussão de cláusulas, ou não se contrata.
A industrialização permitiu a concentração de grandes capitais e a formação de grandes empresas, a produção em larga escala cresceu; tais fatos também marcaram o início de uma profunda transformação no sistema de bens e serviços, que atingiu da mesma forma o campo contratual. Então, dificilmente se poderia falar em vontade livre, onde uma das partes impunha as condições ao contratar. Tudo isso contribuiu para liberação do paradigma clássico, individualista, formalmente igualitário e predominantemente privado para incorporar a interferência estatal, necessária observada como instrumento de equilíbrio social, o qual prioriza o interesse social ao privado.
Em 1934, o Estado passou a intervir com maior frequência e intensidade na ordem jurídica, mediante a criação de uma quantidade de leis extracodificadas que não apresentavam um caráter emergencial, estas tutelavam uma gama de situações não abordadas pelo Código Civil de 1916. A nova concepção ampliou o alcance das leis excepcionais abrindo espaço para as chamadas leis especiais com caráter regulador de matéria específica, apresentando um contexto legal técnico, objetivo e finalista. Fato que abalou a exclusividade do Código Civil na aplicação do direito nas relações privadas. 
Uma terceira fase na ordem jurídica brasileira iniciou com a Constituição de 1946, nesta fase o Estado acompanhou as tendências das Cartas Políticas e Constituições do pós-guerra e inseriu normas e princípios que instituía deveres sociais no desenvolvimento da atividade privada, passando a limitar sua autonomia, a propriedade e ao controle dos bens.
Esta constitucionalização do Direito Civil importou na emigração dos princípios básicos contidos no Código de 1916 para a Constituição Federal de 1988, passando a ocupar posição central dentro do sistema jurídico. A Lei Maior de 1988 produziu uma inversão ao eleger a dignidade da pessoa humana como fundamento do Estado Social Democrático de Direito quando destituiu o direito civil de seu caráter eminentemente patrimonialista, individualista incorporado no século XIX e inspirado no Código Civil de 1916. Então, o patrimônio deve submeter-se à pessoa, somente se legitimando, enquanto meio de realização desta. E entre os princípios que balizaram a sociedade contemporânea brasileira destacam-se os da dignidade da pessoa humana e da livre iniciativa (art.1º, III e IV, da CF/88).
Na Constituição Federal de 1988 pode-se observar a coexistência dos princípios da liberdade e da igualdade em idêntica hierarquia dentro do ordenamento jurídico, devendo, ambos, ser interpretados e aplicados levando em consideração última a dignidade da pessoa humana. A Constituição, portanto, provoca um repensar, em decorrência das transformações nos antigos lares do Direito Civil, dentre elas está o Contrato. A Constituição a todos vincula: o legislador, o intérprete, o juiz, o órgão administrador e o cidadão. 
Embora se tratando do Código Civil de 1916, à leitura do atual Código Civil, também segue a mesma diretriz em defesa da justiça social sob a ótica da dignidade do ser humano em busca da equidade nas relações jurídicas, submetendo a autonomia privada da vontade das partes à lei do país. A citada releitura implica no distanciamento do individualismo e da patrimonialidade do direito contratual, mas não no sentido de revogar tal posição, porém recondicioná-la aos direitos e garantias constitucionais que se submetem à proteção a dignidade da pessoa humana.
3 DEFINIÇÃO E CONCEITUAÇÃO DE CONTRATO
Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer um regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial; sendo um negócio jurídico, requer, para sua validade, a observância dos requisitos legais (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei (Central Jurídica, s.d.).
Requisitos objetivos: dizem respeito ao objeto do contrato; a validade e eficácia do contrato, como um direito creditório, dependem da: a) licitude de seu objeto; b) possibilidade física ou jurídica do objeto; c) determinação de seu objeto, pois este deve ser certo ou, pelo menos, determinável; d) economicidade de seu objeto, que deverá versar sobre interesse economicamente apreciável, capaz de se converter, direta ou indiretamente, em dinheiro.
Requisitos formais: são atinentes à forma do contrato; a regra é a liberdade de forma, celebrando-se o contrato pelo livre consentimento das partes contratantes (CC, arts. 129 e 1079).
Quanto aos princípios fundamentais do direito contratual, temos os seguintes:
Princípio da autonomia da vontade: nele se funda a liberdade contratual dos contratantes, consistindo no poder de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de vontades, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica.
Princípio do consensualismo: segundo o qual o simples acordo de 2 ou mais vontades basta para gerar o contrato válido
Princípio da obrigatoriedade da convenção: pelo qual as estipulações feitas no contrato deverão ser fielmente cumpridas (pacta sunt servanda), sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente.
Princípio da relatividade dos efeitos do negócio jurídico contratual: visto que não aproveita nem prejudica terceiros, vinculando exclusivamente as partes que nele intervierem.
Princípio da boa fé: segundo ele, o sentido literal da linguagem não deverá prevalecer sobre a intenção inferida da declaração de vontade das partes.
Pelo conceito verifica-se que o âmbito do contrato não se circunscreve apenas ao Direito das Obrigações, estendendo-se aos outros ramos do direito privado e público.
4 VÍCIOS EM CONTRATOS 
Vícios ou defeitos há que, em contratos, ensejam a sua paralisação, impedindo que atinja o objetivo de realizar o que se propôs, invalidando-os.
A inobservância dos pressupostos e requisitos do contrato, bem como a desconsideração das exigências legais a respeito promovem a sua invalidade, de modo a poder-se dizer, a contrario sensu, que a validade do contrato está na dependência de sua sujeição às reivindicações da norma e no respeito aos seus elementos fundamentais, sem os quais não poderá cumprir o seu destino realizador, por não produzir efeitos.
A invalidade do contrato, pois, redunda em sua ineficácia, o contrário, contudo, não sendo sempre verdadeiro, como se pode constatar no contrato sob condição suspensiva que, malgrado válido, não produz efeitos enquanto não implementada a condição.
Nos vícios da vontade o prejudicado é um dos contratantes, pois há manifestação da vontade sem corresponder com o seu íntimo e verdadeiro querer. Já os vícios sociais consubstanciam-se em atos contrários à boa fé ou à lei, prejudicando terceiro. São vícios da vontade: o erro, o dolo, a coação, o estado de perigo e a lesão; e vícios sociais: a fraude contra credores e a simulação.
Erro ou ignorância: neste ninguém induz o sujeito a erro, é ele quem tem na realidade uma noção falsa sobre determinado objeto. Esta falsa noção é o que chamamos de ignorância, ou seja, o completo desconhecimento acerca de determinado objeto. O erro é dividido em: acidental erro sobre qualidade secundária da pessoa ou objeto, que não vicia o ato jurídico, pois não incide sobre a declaração de vontade; essencial ou substancial refere-se à natureza do próprio ato e incide sobre as circunstâncias e os aspectos principais do negócio jurídico; este erro enseja a anulação do negócio, vez que se desconhecido o negócio não teria sido realizado.
Dolo é o meio empregado para enganar alguém. Ocorre dolo quando o sujeito é induzido por outra pessoa a erro.
Coação é o constrangimento a uma determinada pessoa, feita por meio de ameaça com intuito de que ela pratique um negócio jurídicocontra sua vontade. A ameaça pode ser física (absoluta) ou moral (compulsiva).
Estado de perigo é quando alguém, premido de necessidade de se salvar ou a outra pessoa de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa. O juiz pode também decidir que ocorreu estado de perigo com relação à pessoa não pertencente à família do declarante. No estado de perigo o declarante não errou, não foi induzida a erro ou coagida, mas, pelas circunstâncias do caso concreto, foi obrigada a celebrar um negócio extremamente desfavorável. É necessário que a pessoa que se beneficiou do ato saiba da situação desesperadora da outra pessoa.
Lesão ocorre quando determinada pessoa, sob premente necessidade ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestadamente desproporcional ao valor da prestação oposta. Caracteriza-se por um abuso praticado em situação de desigualdade, evidenciando-se um aproveitamento indevido na celebração de um negócio jurídico.
Fraude contra credores é o negócio realizado para prejudicar o credor, que torna o devedor insolvente.
Simulação é a declaração enganosa da vontade, visando obtenção de resultado diverso da finalidade aparente, para iludir terceiros ou burlar a lei. Vale dizer, a simulação é causa autônoma de nulidade do negócio jurídico, diferente dos demais vícios.
Um exemplo de vício é quando as pessoas adquiriram um bem por meio de contrato, por exemplo, um contrato de compra e venda, e depois de algum tempo descobriram que o objeto desse contrato possuía defeito ou vício – oculto no momento da compra – que o tornou impróprio para uso ou diminuiu-lhe o valor. Casos de vícios em imóveis ou em automóveis são bastante recorrentes.
Para regular tal situação, o Código Civil (CC) prevê a redibição (daí o termo vício redibitório), que é a anulação judicial do contrato ou o abatimento no seu preço. Os casos de vício redibitório são caracterizados quando um bem adquirido tem seu uso comprometido por um defeito oculto, de tal forma que, se fosse conhecido anteriormente por quem o adquiriu, o negócio não teria sido realizado.
Além da anulação do contrato, o CC prevê no artigo 443 a indenização por perdas e danos. Se o vício já era conhecido por quem transferiu a posse do bem, o valor recebido deverá ser restituído, acrescido de perdas e danos; caso contrário, a restituição alcançará apenas o valor recebido mais as despesas do contrato.
De caráter bem mais abrangente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) representou grande evolução para as relações de consumo e ampliou o leque de possibilidades para a solução de problemas, incluindo os casos de vícios redibitórios. A lei de proteção ao consumidor preza “pela garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho”, conforme prevê o artigo 4º, inciso II, alínea “d”.
Desde 1990, quando foi promulgado o CDC, o instituto do vício redibitório perdeu espaço na proteção dos direitos do consumidor. O código consumerista impõe responsabilidade ampla ao fornecedor diante de defeitos do produto ou do serviço, independentemente das condições que a lei exige para o reconhecimento do vício redibitório – como, por exemplo, a existência de contrato ou o fato de o vício ser oculto e anterior ao fechamento do negócio.
4.1 Contrato sem Vicio 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL À VISTA ENTRE PESSOAS FÍSICAS 
 
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
VENDEDOR: (Nome do Vendedor), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx);
COMPRADOR: (Nome do Comprador), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx).
 
 As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel à Vista entre Pessoas Físicas, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
 
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente contrato tem como OBJETO a venda do imóvel (xxx) pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, situado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx), possuindo as seguintes descrições (xxx) (Descrever o imóvel, apontando suas dimensões), de propriedade do VENDEDOR, adquirido por este por meio de (xxx) (Meio pelo qual o Vendedor adquiriu o imóvel), livre de qualquer vício ou ônus.
 DAS OBRIGAÇÕES
Cláusula 2ª. Será de responsabilidade do VENDEDOR o pagamento dos impostos, taxas e despesas que incidam sobre o imóvel até a entrega das chaves, momento em que esta obrigação passará ao COMPRADOR.
 Cláusula 3ª. O COMPRADOR se responsabilizará pelas despesas com a transcrição do imóvel1, a ser realizada quando da quitação do valor acertado neste instrumento.
Cláusula 4ª. As chaves do imóvel deverão ser entregues, pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, após o pagamento do valor acertado neste contrato.
Cláusula 5ª. Quando da entrega das chaves, o VENDEDOR deverá disponibilizar o imóvel ao COMPRADOR livre de pessoas ou coisas. 
 DA MULTA
 Cláusula 6ª. Caso alguma das partes não cumpra o disposto nas cláusulas estabelecidas neste instrumento, responsabilizar-se-á pelo pagamento de multa equivalente a (xxx)% do valor da venda do imóvel.
DO PAGAMENTO
Cláusula 7ª. Por força deste instrumento, o COMPRADOR pagará ao VENDEDOR a quantia de R$ (xxx) (Valor expresso), à vista, no dia (xxx).
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 8ª. O presente contrato passa a valer a partir da assinatura pelas partes, obrigando-se a ele os herdeiros ou sucessores das mesmas.
Cláusula 9ª. Segue anexo a este instrumento certidão negativa de débito tributário sobre o imóvel, certidão negativa dos cartórios de distribuição e dos cartórios de protesto.
 
DO FORO
 Cláusula 10ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de (xxx);
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).
 (Nome e assinatura do Vendedor)
 (Nome e assinatura do Comprador)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
4.2 Contrato com Vício 
No contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel o vício não é visível, pois está, na maioria das vezes oculto ou, Entretanto, Reza o §1º do referido art. 445 do Código Civil:
“§ 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis”.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PESSOAS FÍSICAS
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
VENDEDOR: ......................................., brasileiro, industriário, portador da Carteira de Identidade nº .................... e do C.P.F. nº ......................, casado no regime de comunhão parcial de bens com .................................., brasileira, do lar, portadora da Carteira de Identidade nº ........................... e do C.P.F. nº ........................, residentes e domiciliados a Rua ........................................., nº ...., Bairro ....................., CEP ..................., na cidade de ......................................./Estado.
COMPRADOR: ....................................., brasileiro, autônomo, portador da Carteira de Identidade nº .......................... e do C.P.F. nº .........................., residente e domiciliado na ..........................................., nº ......, Bairro...................., Cep ......................., na cidade de ................................/Estado.
As partes acima identificadas têm, entre si, justas e acertadas o presente Contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel entre PessoasFísicas, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente  
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente contrato tem como OBJETO à venda de um imóvel no Valor de R$ .............. (valor por extenso), pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, situado na ......................................., nº ......, Bairro ......................i, na cidade de ................................. / Estado, de propriedade do VENDEDOR.
DAS OBRIGAÇÕES
Cláusula 2ª. Será de responsabilidade do VENDEDOR o pagamento dos impostos, taxas e despesas que incidam sobre o imóvel até a entrega das chaves, momento em que esta obrigação passará ao COMPRADOR.
Cláusula 3ª. O COMPRADOR se responsabilizará pelas despesas com a transcrição do imóvel, a ser realizada quando da quitação do valor acertado neste instrumento.
Cláusula 4ª. As chaves do imóvel deverão ser entregues, pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, após o pagamento do valor de entrada acertado neste contrato.
Cláusula 5ª. Quando da entrega das chaves, o VENDEDOR deverá disponibilizar o imóvel ao COMPRADOR livre de pessoas ou coisas.
Cláusula 6ª. O COMPRADOR tem consciência de que o imóvel encontra-se hipotecado junto a Caixa Econômica Federal conforme o contrato nº............................, registrado na ............................ responsabilizando-se pelo pagamento das prestações integralmente até a sua quitação, a partir da data deste contrato.     
DA MULTA
Cláusula 7ª. A parte que der causa a qualquer procedimento judicial, ficará sujeita ao pagamento de uma multa de 10,00% (dez por cento) sobre o valor presente contrato, além das custas, honorários advocatícios e outras despesas legais afinal verificadas, o VENDEDOR se reserva no direito de reter do valor pago pelo imóvel, o valor necessário para a quitação de prestações em atraso, bem como quaisquer despesas ou danos causados indevidamente pelo COMPRADOR, abrangência não só os contratantes mas também aos seus herdeiros e sucessores.
DO PAGAMENTO
Cláusula 8ª. Por força deste instrumento, o COMPRADOR pagará ao VENDEDOR a quantia de R$ .............. (valor por extenso), sendo a vista o valor de R$ .................. (valor por extenso), através do cheque nº ............, e para o prazo de 60 dias após a assinatura do contrato, o valor de R$ ............... (valor por extenso) através do cheque nº ............, ambos da conta corrente ............... do banco .................., agência .........
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 9ª. O presente contrato passa a valer a partir da assinatura pelas partes, obrigando-se a ele os herdeiros ou sucessores das mesmas.
Cláusula 10ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de ..................................... / Estado.
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
....................................... / Estado, ..... de ......................... de .........
VENDEDOR
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	Nome
	Nome
	C.P.F. nº ................. 
	C.P.F. nº ................. 
Ação Anulatória de Negócio de Compra e Venda
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .... VARA CÍVEL DA COMARCA...
.............................(qualificação), portador da Cédula de Identidade/RG nº .... e CIC nº ...., residente e domiciliado na Rua .... nº ...., na Comarca de ...., através de seu bastante procurador e advogado, infra-assinado, ut instrumento da mandato incluso, com escritório na Cidade de ...., na Rua .... nº ...., onde recebe intimações, vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência, para propor
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA
Com procedimento estabelecido pelo art. 282 e segs. do Código de Processo Civil, contra .... e sua mulher .... (qualificação), residentes e domiciliados na Comarca de ...., na Rua .... nº .... e contra ...., com sede na Comarca de ...., na Rua .... nº ...., Bairro .... pelas seguintes razões de fato e de direito que passa a expor:
DOS FATOS
1. O Requerente em ...., através de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, adquiriu por compra de .... e sua mulher ...., por intermédio do corretor de imóveis ...., representante da imobiliária ...., um apartamento de nº ...., tipo .... do Edifício ...., localizado na Rua .... nº ...., na Comarca de ...., imóvel este hipotecado em favor de .... Créditos Imobiliário, tudo conforme se vê no documento de nº .... inclusos.
2. Que o interesse na aquisição do aludido imóvel por parte da Requerente se deu pelo "anúncio" publicado em jornal da cidade (....), no qual a Imobiliária .... divulgou a venda do aludido apartamento mediante o pagamento de uma pequena entrada e o saldo o comprador assumiria com prestações mensais de R$ .... (....), aproximadamente.
3. Feito os contratos preliminares, entre o Requerente e imobiliária ...., através da pessoa do Sr. ...., este informou ao Autor que para a realização do negócio, o mesmo deveria comprovar uma renda de R$ .... (....) mensais, e que a prestação do apartamento seria aproximadamente de R$ .... (....) mensais, conforme anúncio.
4. Diante das condições declaradas pelo Vendedor e das possibilidades financeiras do Requerente-comprador, comprovando uma renda líquida mensal de R$ .... (....), documentos comprobatórios anexo, verificado, pois, que poderia assumir um compromisso de R$ .... (....) mensais e, confiando nas declarações do vendedor, o negócio se realizou nas condições avençadas nos documentos nº .... e .... inclusos, sem "anuência" do Banco ....
5. Que o negócio de compra e venda do supracitado imóvel se formalizou pelo preço certo, ajustado e total de R$ .... (....), pagos da seguinte forma: R$ .... (....), já recebidos como sinal e princípio de pagamento; R$ .... (....), também já recebidos em moeda corrente e legal do país; R$ .... (....), representadas através da entrega de um veículo marca ...., modelo ...., certificado nº ...., cor ...., placa ...., pelo que dão plena e geral quitação dos preços descritos nos itens anteriores; e o saldo aproximado de R$ .... (....), o comprador, o assumirá junto ao Órgão Financeiro competente, e de que o mesmo tem pleno conhecimento ....
6. O Requerente ciente de que deveria assumir o saldo aproximado de R$ .... (....), visto que a sua renda mensal o autorizava arcar com tal ônus financeiro, procurou a Agência Financeira ...., para retirar o carnê de pagamento das prestações a vencer a partir da data da celebração do contrato, no importe aproximado de R$ .... (....) mensais, conforme informações da vendedora imobiliária ....
7. Entretanto, para total surpresa do Requerente, ao contatar com a financeira ...., foi informado que o saldo devedor do apartamento citado era de R$ .... (....), e mais, que o valor da prestação é de R$ .... (....) mensais e, que a renda exigida é de R$ .... (....) mensais, tudo conforme documento nº .... anexo.
8. Assim, diante do que foi declarado no Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre o Requerente e os primeiros requeridos e, constatado que o comprador, jamais poderia assumir tal dívida, vez que sua renda é insuficiente, procurou a imobiliária .... para desfazimento do negócio. Esta reconhecendo o "erro" que levou o Requerente a praticar, de imediato se comprometeu em revender o imóvel objeto do malfadado negócio, conforme comprova o documento nº .... incluso, no qual se compromete em promover a venda do aludido imóvel, agora com o preço verdadeiro de R$ .... - com entrada de R$ .... e o saldo devedor de R$...., com prestação atual de R$ ...., em 15 anos financiados pelo Banco .... ou à vista por R$ ...., conforme documento incluso.
9. Para solver a importância relativa ao sinal e princípio de pagamento no valor de R$ .... (....), o Requerente pagou aos Requeridos a importância de R$ .... (....) em dinheiro, deixando de obter lucros em aplicações bancárias e mais R$ ...., representados pelo seu automóvel ...., marca ...., ano...., cor ...., placa ...., causando-lhe sérias perdas e prejuízos no trabalho, além de ter pago à imobiliária ...., a importância de R$ .... (....), referente ao Contrato de Compromisso de Compra e Venda, conforme recibo incluso, doc. ....
10. Diante dos fatos, está configurado que a vontade do Requerente cerca-se de vício insanável porque a realidade sobre a situação do imóvel (preço real, já que dependia de financiamento) lhe foi omitida pelos promitentes-vendedores, levando-o a erro essencial no ato jurídico praticado, cujo defeito enseja a sua anulabilidade.
Ademais, jamais o Requerente logrará êxito no financiamento junto ao Banco ...., por insuficiência de renda, já demonstrada e, pela causa superveniente apontada no item .... supra.
11. A falsa noção da realidade inserida no Contrato de Compromisso de Compra e Venda, quanto ao preço do imóvel, que para sua plena quitação depende de financiamento, conduziu o Requerente a erro próprio, que se soubesse do valor real do saldo devedor a financiar de R$ .... e não os aproximados R$ ...., com certeza não o teria concretizado.
12. Destarte, os Requeridos deverão restituir ao Requerente a importância recebida como sinal e princípio de pagamento e as parcelas por ventura pagas pelo Requerente junto à agência financeira, corrigida monetariamente, acrescidas de juros de mora, perdas e danos a título de lucros cessantes, pela perda do veículo, que também constitui diminuição no patrimônio do Requerente.
13. A título de ilustração, o Requerente junta três recibos de prestações pagas junto à financeira ...., nas seguintes importâncias - Venc. em .... R$ ....; Venc. em ....; Venc. em .... e, as parcelas já vencidas de .... e .... são de R$ .... e R$ ...., cujo aumento mensal e automático como se vê, jamais poderá o Requerente assumir, pois, ao contrário, fatalmente irá à insolvência.
DO DIREITO
14. O vício de consentimento, manifestamente comprovado pela documentação apresentada, autoriza o Autor a formular seu pedido com fundamento nos art. 86 e 147, II do Código Civil, "in verbis":
"Art. 86 - São anuláveis os atos jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial."
"Art. 147 - É anulável o ato jurídico:
I - ....
II - Por vício resultante de erro, dolo, coação, simulação, ou fraude" (arts. 86 e 113).
	
15. J.M. DE CARVALHO SANTOS, (in Código Civil Brasileiro Interpretado, Vol. II, 12ª Ed.), ao interpretar o art. 86 do Código, citando Clóvis Beliláqua, assim se expressa: "o erro para viciar a vontade deve ser tal que, sem ele o ato não se celebraria". DARCY ARRUDA MIRANDA, (in Anotações ao Código Civil Brasileiro, 1º Vol. pág. 63, 2ª Ed. 1986), Comentando o aludido artigo, assevera: "O erro importa em sua discordância entre a vontade interna e a vontade declarada."
16. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, ( in Instituições de Direito Civil, Vol. I, 10ª Ed., 1987, págs. 350 a359), discorrendo sobre a Teoria dos Defeitos dos Negócios Jurídicos, assevera: "O mais elementar dos vícios do consentimento é o erro. Quando o agente, por desconhecimento ou falso conhecimento das circunstâncias, age de um modo que não seria a sua vontade, se conhecesse a verdadeira situação, diz-se que procede erro. "No negócio jurídico inquinado de erro há uma vontade declarada, porém defeituosa." Na mesma obra, o Ilustre Prof. Caio Mário, comentando o art. 86 do Código Civil, leciona: "Para que torne então defeituoso o ato negocial, e, pois, anulável, o erro há de ser, primeiro a sua causa determinante, e, segundo, alcançar a declaração de vontade na sua substância ..." E, acrescenta mais adiante, "Causa determinante do ato, conduz a elaboração psíquica do agente e influência na sua deliberação de maneira imediata, falseando a vontade volitiva." ORLANDO GOMES, (in Introdução ao Código Civil, Vol. I, 5º Ed., 1977, pág. 507), sobre a rubrica "Defeitos dos Negócios Jurídicos", leciona: "O erro é uma falta de representação que influencia a vontade no processo ou na fase da formação. Influi na vontade do declarante, impedindo que se forme em consonância com sua verdadeira motivação. Tendo sobre um fato ou sobre um preceito noção inexata ou incompleta, o agente emite sua vontade de modo diverso do que a manifestaria, se deles tivesse conhecimento exato, ou completo." Mais adiante o autorizado Mestre, na obra já citada, no capítulo: Ineficácia dos Negócios Jurídicos, assevera: "Ato anulável é o que se pratica em desobediência a normas que protegem especialmente certas pessoas e tutelam a vontade do agente contra os vícios que podem destorcê-la." São causas determinantes da anulabilidade do negócio jurídico: a) ...; b) os vícios do consentimento; c) ...;"
17. O Prof. JOÃO CASILLO, (in O erro Vício da Vontade, Edição 1982, RT-SP), dissertando no tema: Teorias sobre o Erro na Vontade, escreve: "Se houver discrepância entre a vontade declarada e a vontade interna ou se a vontade já nasceu defeituosa, haverá vício da vontade". "Toda vez que a vontade for defeituosa por obra exclusiva do agente, temos erro, e se esta vontade foi manifestada num ato jurídico, o Direito tem interesse por este vício do consentimento." (pág. ....) "... é o que se reverte de tal significado, de tal importância, que se o agente soubesse que estava obrando em erro, se soubesse realmente a verdade sobre os fatos, não teria externado sua vontade daquela forma. É o erro de cuja consciência impediria o agente de praticar o ato se o conhecesse." (pág. .... e ....).
18. A formação escorreita do Contrato, cujo decreto anulatório se pretende, justifica o chamamento do segundo réu para compor a lide, vez que intermediou e influiu sobremaneira no negócio.
19. ORLANDO GOMES, (in Contratos, 7ª Ed. Forense, pág. 464), no subtítulo: 
Obrigações e Responsabilidades do Corretor segundo parágrafo, leciona: 
"Cumpre-lhe ministrar às partes os informes interessantes à realização do negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstância influente na apreciação da conveniência da realização do contrato, como, dentre outras, a situação econômica e financeira do outro contraente e a alteração no valor dos bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a oculta ou simplesmente a omite, responde por seu comportamento."
20. A despeito da matéria em questão, nossos Tribunais, assim, têm-se pronunciado:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Condição suspensiva - Sub-rogação do financiamento - Incorrência - Restauração do estado das partes da situação anterior - Utilização do imóvel pelo compromissário comprador - Necessidade de apuração do valor locativo, referente ao período, em liquidação" (TJMG - Ap. 68.967 - B. Horizonte - 2ªC-j. 18.2.87 rel. Des. Walter Veado-v.u) - RT-610 p. 222/3.
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Apartamento - Mora do comprador - Inflação - Índices imprevistos - Parte do preço pago - Ação de rescisão - Procedência com devolução das parcelas já recebidas - Aplicação do art. 924 do CC.
Ementa oficial: Rescisão de promessa de cessão de fração ideal de terreno e de apartamento, com cláusula penal prevendo a devolução do imóvel e a perda do sinal e das parcelas pagas se ocorrer inadimplemento. A imprevisibilidade, na data da celebração do contrato, dos atuais índices de inflação que tornam excessivamente oneroso o pagamento das parcelas por parte do adquirente do imóvel, enriquecendo injustamente o alienante com a correção monetária, e fato que não pode deixar de ser considerado pelo Juiz. Tendo o adquirente pago mais da metade do preço do imóvel previsto no contrato tendo natureza penal a referida cláusula, aplica-se o art. 924 do CC, mantendo a reintegradoria de posse, obrigando o alienante a devolver ao adquirente o que efetivamente recebeu do mesmo título de sinal e de parcelas, sem correção monetária deduzida razoável taxa de ocupação." (Ap. Cível 13594 - Acórdão do TJ-RJ, RT-551 p. 177/0).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Inadimplemento imputável aos compradores - Financiamento pelo SFH não obtido por eles - Impossibilidade superveniente de executara obrigação - Caracterização do art. 1.058, parágrafo único, do CC.
"Evidencia impossibilidade superveniente, alheia à vontade do contratante, a mudança de regras na obtenção de financiamento pelo SFH para cumprimento de obrigações assumidas dele depende." (Ap. 83.576-2-14ªC. - j. 17.9.85 - Rel. Des. Dínio Garcia) Acórdão do TJSP (Cível) - RT-605 p. 74/6.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Parte do preço a ser financiada por estabelecimento bancário - Financiamento negado - fato não imputável ao devedor - Restituição das partes ao estado anterior.
"Se o compromisso de compra e venda está condicionado à concessão de empréstimo por estabelecimento bancário e este não o concede, impõe-se a rescisão, com a restituição das partes ao estado anterior." (Ap. 85.083-2-14ªC. - j. 16.4.85 - rel. Des. Franciulli Netto). Acórdão do TJSP (Cível) - RT-598 p. 88/0.
21. A melhor doutrina e o direito moderno impõem aos Requeridos restituírem o que receberam, frustando-lhes o dolus malus ou enriquecimento sem causa, tudo retornando ao estado anterior.
DO PEDIDO
22. Com fundamento nos dispositivos legais apontados nas interpretações doutrinárias e jurisprudenciais acima transcritas, o Requerente pede a Vossa Excelência, se digne ANULAR o incluso Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, determinando ainda aos Requeridos a devolverem a importância de R$ .... (....), relativo ao sinal, princípio de pagamento, corrigidos monetariamente, bem como ao pagamento de juros, despesas contratuais, perdas e danos (lucros cessantes), custas processuais, honorários advocatícios na base de 20% e ainda devolução das prestações já pagas.
PROVAS
23. Para provar o alegado, além das provas documentais já produzidas, protesta pela juntada de novos documentos, exames periciais, depoimento pessoal dos Requeridos, o segundo na pessoa de seu representante legal e, oitiva de testemunhas, cujo rol apresentará oportunamente.
REQUERIMENTO
24. À Vista do Exposto, requer a Vossa Excelência a citação dos Réus, o segundo na pessoa de seu representante legal, para responderem aos termos da presente ação e apresentarem a defesa que tiverem, no prazo de 15 dias, tudo sob pena de revelia.
5 CONCLUSÃO
Analisando os aspectos acima explicitados, observa-se que os assuntos indicados tem fundamental importância dentro da área do Direito, e não só dentro da disciplina do Direito Civil, visto que os contratos, enfim, as manifestações de vontade em geral, fazem parte da vida de todo cidadão.
É um assunto de suma importância, porque na medida em que, não raras vezes, as partes não podem concluir o contrato de forma definitiva (escritura pública de compra e venda), seja em razão da falta de certidões necessárias para comprovar a lisura das partes e do imóvel, ou também por faltar o valor necessário para a concretização do negócio e dos vícios ocultos, seja referente aos valores, financiamentos, estruturas dos imóveis. Trata-se, portanto, de situações onde o excesso de cautela é necessário, de modo a minimizar os riscos envolvidos no presente negócio, sobretudo, quando envolve números elevados.
 
6 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BERTOLDI, Marcelo Marco. Responsabilidade contratual do fornecedor pelo vício do produto ou serviço. Revista de Direito do Consumidor, São Paulo: Revista dos Tribunais, n. 10, p. 126 – 143, abril/junho, 1994.
BITTAR, Carlos Alberto. Responsabilidade civil por danos a consumidores. São Paulo: Saraiva, 1992.
BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília, 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 21 mai. 2016.
Conceito, Requisitos e Princípios dos Contratos. Disponível em: http://www.centraljuridica.com/doutrina/78/direito_civil/conceito_requisitos_principios_dos_contratos.html. Acesso em 21 mai. 2016.
DUQUIA, Marcelo S. Reflexos e cuidados em contratos de promessa de compra e venda de imóveis. 2014. Disponível em: http://www.duquiaadvogados.com.br/artigos/Reflexos-e-cuidados-em-contratos-de-compra-e-venda-de-imoveis.pdf. Acesso em: 23 mai. 2016.
Vícios no Contrato de Compra e Venda. http://www.jusbrasil.com.br/topicos/3028165/vicios-no-contrato-de-compra-e-venda. Acesso em: 22 mai. 2016.