Avaliação Imobiliária

Prévia do material em texto

Conceitue avaliação de imóveis. 
Avaliar, segundo o dicionário conhecido como Aurélio (FERREIRA, 1986) pode significar, dentre outras coisas, determinar, apreciar ou estimar o valor ou merecimento de algo; calcular, estimar, computar o preço, o valor, o merecimento, etc. A avaliação pode ser aplicada em diferentes contextos, conferindo valor a bens tangíveis, como um carro ou aspectos intangíveis, como um processo educacional. No mercado imobiliário é frequente a necessidade de avaliação de bens imóveis.
Na norma técnica NBR 14.653-1 (2001, p. 3), a avaliação de bens é definida como “análise técnica [...] para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data”.
Preço e valor de mercado são a mesma coisa? Justifique. 
É importante ressaltar que as palavras “valor” e “preço”, apesar de muitas vezes utilizadas como sinônimos, possuem significados diferentes. O termo valor tem vários significados, dentre eles: importância, serventia, preço, préstimo, mérito (FERREIRA, 1986). Existem diversos tipos de valor, como valor contábil, valor comercial, valor intrínseco, valor de uso, valor venal, dentre outros. O objeto de interesse da avaliação é o valor de mercado, definido pela NBR 14.653-1 (2001, p. 5) como a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Esse conceito se diferencia do preço, que é o montante monetário efetivamente em uma transação comercial, seja ela de compra e venda, aluguel ou arrendamento. A definição apresentada pela NBR 14.653-1 (2001, p.5) para preço é a seguinte: “quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele”. Percebe-se, portanto, que o valor é único e relativamente estável. O preço, por outro lado, devido à liberdade de negociação entre as partes, pode variar consideravelmente de acordo com as circunstâncias em que se dá a transação comercial, sendo influenciado por fatores como necessidade urgente de venda ou uma crise econômica generalizada (KHUN, 2009; MENDONÇA, 2010; GONZÁLEZ, 1997). Isso não quer dizer que o preço e o valor sejam sempre diferentes, eles podem coincidir, especialmente se a avaliação for realizada em um momento próximo ao da transação comercial
Cite e explique quatro situações em que pode ser solicitada uma avaliação imobiliária (duas do âmbito particular e duas do âmbito público).
Particular: 
•  Compra e venda entre pessoas físicas ou jurídicas 
•  Aluguel ou arrendamento entre pessoas físicas ou jurídicas 
•  Partilhas, heranças e meações sem intervenção judicial 
•  Análise da viabilidade de um investimento 
•  Atualização de ativos empresariais 
•  Financiamento imobiliário Público: 
•  Compra de imóvel por instituição Governamental 
•  Aluguel ou arrendamento por instituição governamental
 •  Composição da planta de valores municipal 
•  Lançamento de impostos
 •  Vendas em leilões
  Privatização Judicial: 
•  Situações de compra e venda em que há discordância em relação ao valor do imóvel •  Ações relacionadas a aluguel: – Cobrança (com ou sem despejo) – Revisional – Renovatória 
•  Ações de partilhas, herança ou meação litigiosas ou quando envolverem interesse de incapazes 
•  Ações de indenização por desapropriação 
•  Ações possessórias e reivindicatórias 
•  Ações demarcatórias e divisórias
Quem pode emitir um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica? 
A avaliação de imóveis (seja ela particular, pública ou pericial) pode ser realizada por engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis, desde que devidamente habilitados e registrados nos respectivos órgãos certificadores
05. Escolha três princípios éticos a serem observados pelo avaliador de imóveis e discorra sobre os mesmos.
Qual a diferença entre Média Aritmética e Média Ponderada?
A fórmula para calcular a média aritmética supõe que cada observação tenha a mesma importância. Apesar desse caso ser o mais geral, há exceções. Podemos considerar casos em que as observações tenham importâncias diferentes. Nesses casos, devemos ponderar a importância de cada variável para calcular a média aritmética, o que chamamos de ponderação ou média ponderada.
Calcule a Média Aritmética da seguinte sequência: 2,4,5,7,8,10 e 12. 
Média Aritmética = (2+4+5+7+8+10+12)/ 7 Média Aritmética = 6,85
03. Calcule a Mediana da seguinte sequencia: 3,9,5,7,5 e 6. 
Ordenação dos números: 3,5,5,6,7,9. Mediana = (5+7)/2 Mediana = 6
4. Calcule a Moda da seguinte sequencia: 4,5,6,2,1,9.
A sequência dada (4,5,6,2,1,9) é amodal, ou seja, não possui moda.
01. Quais são as etapas de preparação do PTAM? 
As etapas de preparação do PTAM são: entrevista com o solicitante, pesquisa documental, pesquisa sobre a região na qual se localiza o imóvel e vistoria do mesmo.
02. Em relação à vistoria, classifique as alternativas abaixo como Verdadeiras (V) ou Falsas (F): a) A vistoria do imóvel deve ater-se às suas características internas. F
b) Para efeito de vistoria, a localização só é importante no caso de imóveis comerciais. F
c) A vistoria deve ser documentada fotograficamente. V
d) As informações constantes nos documentos oficiais do imóvel devem ser confrontadas com a realidade, durante a vistoria. V
e) No caso de avaliação de um conjunto de unidades padronizadas (como um edifício de salas comerciais), a vistoria pode ser realizada apenas em uma amostra. V
 03. Descreva os elementos considerados determinantes na variação do valor em avaliações de terrenos e usualmente considerados para sua homogeneização. 
•  Condições de pagamento; •  Localização; •  Área; •  Forma; •  Número de frentes; •  Dimensão da frente (testada); •  Profundidade; •  Topografia; •  Características do solo; •  Acesso à infraestrutura urbana; •  Restrições legais;
04. Indique em qual parte do PTAM deve estar cada uma das informações apontadas, de acordo com a seguinte numeração: 
(1) Identificação do solicitante; 
(2) Finalidade; 
(3) Identificação e caracterização do imóvel avaliado;
 (4) Avaliação mercadológica; 
(5) Encerramento; 
(6) Anexos (2 ou 6) Relatório fotográfico 
( 4) Valor de mercado do imóvel avaliado 
(3 ) Descrição dos itens observados na vistoria 
( 6) Currículo do avaliador 
(3 ) Localização do imóvel avaliado
( 6) Matrícula atualizada do imóvel avaliado 
( 5) Data de emissão do parecer
 ( 2) Objetivo da avaliação
01. Que critérios devem ser considerados para a classificação de um imóvel como urbano ou rural?
Legalmente existem alguns atos normativos que consideram a destinação (para fins reforma agrária) e outros que consideram a localização (para fins fiscais e tributários) para a classificação de um imóvel como urbano ou rural. Para o avaliador os dois critérios (localiza- ção e destinação) são úteis, pois ambos influenciarão na amostra a ser pesquisada para fins de comparação, bem como nos aspectos a serem observados durante a vistoria.
 
02. Quais itens devem ser observados na vistoria de um imóvel rural? 
Características gerais:
 a) denominação;
 b) dimensões – área registrada e área levantada topograficamente, quando existente;
 c) limites e confrontações; 
• d) situação;
 e) destinação; 
f) recursos naturais;
 g) sistema viário interno; 
h) telefonia; rede de energia elétrica interna; 
i) utilização econômica atual e condicionantes legais. 
Terras 
a) aspectos físicos
 b) identificação pedológica
 c) classificação da capacidade de uso das terras condicionantes legais Atividades 
•  Produção vegetal (culturas)
 a) estado vegetativo; 
b) estágio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas e invasoras), nível tecnológico;
 c) produtividades esperadas, riscos de comercialização; 
d) adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries;
 e) condicionantes legais. 
•  Atividades pecuáriasa) espécie, raça, categoria dos animais; 
b) índices zootécnicos e aspectos sanitários; 
c) manejo, alimentação e outros. Benfeitorias
 a) dimensões; 
b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos); 
c) estado de conservação, idade aparente, vida útil; d) aspectos funcionais; e) condicionantes legais.
03. O que é valor de luva no caso de ponto comercial e como ele deve ser calculado? 
O valor subjetivo do imóvel, ou ponto comercial, o que é conhecido como luva. É comum a situação na qual o proprietário de um imóvel comercial muito valorizado, seja por sua localização ou por seu histórico, cobre um valor inicial para fechamento do contrato de locação, chamado de luva. Para cálculo desse valor deve-se considerar a demanda, ou seja, quanto os potenciais locatários estariam dispostos a pagar para assegurar o ponto.
04. Cite 04 itens que devemos analisar em uma avaliação de apartamentos. 
– andar (quanto mais alto, maior o valor);
 – posição no pavimento (apartamentos localizados na frente do edifício são mais valorizados; um dos lados pode ser mais valorizado pela vista que proporciona); 
– posição solar; 
– número de unidades por pavimento (quanto menos melhor); –
 número de elevadores; 
– infraestrutura do edifício (salão, quadra, piscina, guarita, portão eletrônico, etc.); – área útil e área comum.
05. Quais itens devemos analisar em uma avaliação de casa?
. – número de quartos e suítes (em apartamentos com a mesma área privativa, aquele com maior número de quartos e/ou suítes será mais valorizado); 
– vagas de garagem e características (coberta, descoberta, independentes ou não); – tempo de construção; –
 posição solar (quartos, sala e varanda voltados para o lado em que nasce o sol normalmente são mais valorizados). – área do terreno; 
– vocação do imóvel (residencial, comercial – alguns tipos de comércio – restaurantes ou clínicas odontológicas, por exemplo, requerem imóveis com características específicas, o que pode valorizar o imóvel); 
– posição na quadra (topografia, acesso, esquina, lado da rua sentido bairro – centro)
01. Conceitue perícia.
Em uma ação judicial, o juiz é a pessoa responsável por julgar as demandas das partes e para tanto, ele deve conhecer e compreender todas as informações que fazem parte do processo. No entanto, ele nem sempre tem o conhecimento técnico suficiente para interpretar e mesmo para verificar a veracidade dos dados informados. Quando isso ocorre, ele pode solicitar o auxílio de um profissional capacitado para auxiliar na análise das informações dúbias por meio de um laudo pericial. A perícia é, assim, o meio pelo qual pessoas certificadas (os peritos) transmitem ao juiz sua opinião sobre os fatos. Segundo a NBR 14.653-1 (2001, p.5), perícia é a “atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos”.
 02. Cite um exemplo de situação na qual pode ser solicitada uma avaliação imobiliária como perícia para cada um dos itens abaixo: 
a) Situação relacionada a compra e venda. 
Um exemplo recorrente é qualquer situação de compra e venda de imóvel(is) em que há discordância em relação ao valor do(s) mesmo(s). Por exemplo, em uma ação redibitória por vício oculto, que ocorre quando o comprador verifica a existência de um problema no imóvel, sendo que este só pôde ser percebido após compra e então pede na justiça a diminuição do valor que foi inicialmente acordado.
b) Ação judicial relacionada a aluguel. 
Em relação a aluguel, existem várias situações que exigem a avaliação como prova pericial, como: ação de cobrança (quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel podendo ser com ou sem despejo); ação revisional (quando há discordância em relação ao valor pago pelo aluguel); e ação renovatória (quando o contrato acaba, mas o inquilino deseja continuar no imóvel, situação mais comum em situações de aluguel comercial, quando o locatário adquire o direito de permanecer no imóvel por mais um período, normalmente o mesmo período do contrato inicial).
c) Situação envolvendo um órgão governamental.
) Existem também as ações de indenização por desapropriação, que acontecem quando o governo requer para si a posse de um imóvel, pagando ao proprietário uma indenização, ou seja, o valor monetário correspondente. A desapropriação pode ocorrer por motivo de interesse social, necessidade ou utilidade pública. No primeiro caso, o imóvel não está cumprindo sua função social, então é tomado pelo governo para que passe a cumpri-la, como nos casos de reforma agrária, por exemplo.
d) Ação judicial reivindicatória ou possessória.
•  Reintegração de posse: solicitada pelo dono do imóvel quando há invasão, como no caso do Movimento Sem Terra (MST), ocupação de imóveis abandonados por moradores ou construções que passam dos limites do próprio terreno, invadindo o espaço vizinho. •  Manutenção de posse: quando há ameaça de perda da posse, por exemplo na iminência de uma invasão de MST, mas que ainda não ocorreu. •  Imissão de posse: você nunca teve a posse do bem, mas tem direito sobre ele. Por exemplo, na venda de uma casa o antigo proprietário recebe o valor acordado pela transação, mas não desocupa o imóvel, então o comprador entra com a ação de imissão de posso. •  Usucapião: requisição da posse quando a pessoa ocupa o imóvel por certo tempo, agindo como se fosse dono, inclusive responsável pela manutenção e custos do mesmo. •  Ação Reivindicação: tem a finalidade de restituir a propriedade do imóvel a seu verdadeiro proprietário, independente da posse.