RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

Prévia do material em texto

UNIVERSIDADE ALTO VALE DO RIO DO PEIXE- UNIARP
CURSO DE DIREITO
ANCILA MARION RIBEIRO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS 
CAÇADOR 
2015
UNIVERSIDADE ALTO VALE DO RIO DO PEIXE- UNIARP
CURSO DE DIREITO
ANCILA MARION RIBEIRO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS 
Monografia apresentada como exigência para obtenção do título de Bacharel em Direito, do Curso de Direito, ministrado pela Universidade Alto Vale do Rio do Peixe - UNIARP– Caçador, sob a orientação da Professora Esp./Ms. Jociane Machiavelli Oufella. 
CAÇADOR 
2015
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS 
ANCILA MARIO RIBEIRO
Esta Monografia foi submetida ao processo de avaliação pela Banca Examinadora para a obtenção do Grau de:
BACHAREL EM DIREITO
E aprovada na sua versão final em data, atendendo às normas da legislação vigente da Universidade Alto Vale do Rio do Peixe e Coordenação do Curso de Direito.
_____________________________________________
Profª. Ms. Jociane Machiavelli Oufella
Coordenadora
	BANCA EXAMINADORA:
	_________________________
Profª. Ms. Jociane Machiavelli Oufella
 Presidente
	_________________________
Profa. Esp. Luciana Lichs Nascimento
 Membro
_________________________ 	
Profa. Esp. Thiara Zen.
 Membro	
DECLARAÇÃO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade Alto Vale do Rio do Peixe, a Coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e a Professora Orientadora de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
Caçador/SC, 10 novembro de 2015.
___________________________________
Ancila Marion Ribeiro
DEDICATÓRIA
Dedico este trabalho a Geovani Erlei Fávero, meu noivo, grande amor e fonte de inspiração. 
AGRADECIMENTOS
A Deus, pelo dom da vida, por emprestar-me diariamente um coração que pulsa, e conceder-me esta existência. A Nossa Senhora, mãe santíssima, minha eterna gratidão e devoção.
Agradeço ao meu pai, Alcides, por ter acreditado em mim e me ensinado a lutar pelos meus objetivos. Agradeço à minha mãe, Vera, pela bondade, humildade e por não medir esforços para nos fazer feliz. Ela me ensinou a enxergar com os olhos do coração. 
Agradeço a Joice e ao Julio, por estarem sempre do meu lado, além de irmãos são os melhores amigos que a vida poderia me oferecer. O elo que nos une é maior que a ligação sanguínea, é a forma mais simples e pura de amor. 
Aos meus avós Wilson e Ancila, Orestes e Joice, são mais que avós, são também meus pais, pessoas essenciais na minha vida, obrigada pelos ensinamentos, exemplo de trabalho, de fé e principalmente de amor. 
Agradeço a amabilidade dos meus tios, em especial ao tio Alcindo e a tia Solange, sem a ajuda de vocês não conseguiria chegar até aqui. 
Agradeço aos Advogados Araí Stélio Fávero e Viviane Bueno Gomes, pela valiosa oportunidade de trabalho, pela paciência e dedicação que tiveram comigo ao longo deste tempo, por me ensinarem a sonhar com a carreira jurídica. 
Agradeço aos meus mestres, em especial a Profª. Ms. Jociane Machiavelli Oufella, pela orientação prestada, sempre disposta a ajudar mantendo um diálogo aberto e franco passando-me confiança. 
Enfim agradeço a todos que de uma forma ou de outra colaboraram nesta caminhada.
“O mercado sabe tudo sobre preços, nada sobre valores.”
 Octávio Paz
RESUMO
O presente trabalho versa sobre responsabilidade civil do corretor de imóveis, visto que, a compra e venda de imóveis é assunto que traz insegurança a muitos brasileiros, dúvidas sobre direitos e obrigações, levam milhares de pessoas a discutir seus pleitos nas instâncias do Judiciário. É apresentado sob a forma de monografia atendendo a requisito obrigatório para a obtenção do grau de Bacharel em Direito pela UNIARP – Universidade Alto Vale do Rio do Peixe. O objetivo geral da pesquisa é investigar as características da responsabilidade civil do corretor de imóveis. São objetivos específicos: pesquisar os fundamentos da responsabilidade civil; investigar a profissão de corretor de imóveis e o enquadramento nas modalidades subjetiva e objetiva da responsabilidade civil; analisar a ética profissional do corretor de imóveis frente à resolução COFECI nº. 326/92 e lei nº. 6530/78. Para melhor compreensão, como resultado da pesquisa, o relato é dividido em três capítulos. Na primeira parte será abordada a compreensão da responsabilidade civil bem como suas teorias e divisões. Em um segundo momento o estudo apontará a profissão de corretor de imóveis e o enquadramento na responsabilidade subjetiva e objetiva. No terceiro capítulo relata-se a ética em sentido lato e em sentido estrito à profissão, resolução COFECI nº. 326/92 e lei nº. 6530/78. O estudo faz uso do método indutivo associado à pesquisa bibliográfica utilizando a produção descritiva e observando a Normalização dos Trabalhos Acadêmicos da Universidade Alto Vale do Rio do Peixe (UNIARP) e regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Conclui-se que é de suma importância a análise da responsabilidade civil do corretor de imóveis, devido ao momento vivenciado atualmente no mercado imobiliário brasileiro. O governo tem impulsionado a compra e venda de imóveis, fato este, que, amplia a demanda por profissionais da área, e consequentemente os litígios inerentes às transações. 
Palavras-chave: Responsabilidade civil; Corretor de imóveis.
ABSTRACT
The present paper is about the civil responsibility of the real estate agent, once buying and selling a property is a subject of insecurity for Brazilians. Doubts over rights and obligations lead thousands of people to discuss their claims in instances of the judiciary. It is presented in the form of a monograph, in accordance with what is required for the achievement of the degree of Bachelor of Law at UNIARP. The general aim of the research is to investigate the characteristics of the civil responsibility of the Real Estate Agent. The specific objectives are: researching the fundaments of civil responsibilities; investigating the profession of a real estate agent and framing the objective and subjective methods of the civil responsibility; analyzing professional ethics in face of the resolution COFECI no. 326/92 and law no. 6530/78. For a better understanding, as a result of the research, the report is divided into three chapters. In the first part the approach will be on the understanding of civil responsibilities as well as its theories and divisions. In the second part the study will point out the profession of a real estate agent and its framing in subjective and objective responsibility. The third chapter relates to ethics in a broad sense and in the strict sense of the profession, resolution COFECI no. 326/92 and law no. 6530/78. The study uses the inductive method associated to bibliographic research, using descriptive production and observing the Normalization of Academic Papers of the Universidade Alto Vale do Rio do Peixe (UNIARP) and Brazilian Association of Technical Norms (ABNT). The conclusion is that the analysis of the civil responsibility of the Real Estate Agent is of crucial importance due to the current moment of Brazilian real estate market. The Government has stimulated purchase and sales of real estates and that enlarges the demand for professionals in the area and consequent disputes inherent to transactions.
Key words civil responsibility; real estate agentINTRODUÇÃO
A presente monografia apresenta como tema, a responsabilidade civil do corretor de imóveis, tendo em vista o crescimento do mercado imobiliário brasileiro nas últimas décadas, que se expandiu, significantemente, devido ao cenário econômico vivenciado e principalmente a programas governamentais de incentivo à aquisição da casa própria, tais como o Minha Casa Minha Vida, que facilitam à aquisição de bens imóveis destinados a moradia por meio de financiamentos habitacionais a pessoas de baixa renda.
Em decorrência do aumento na procura de imóveis, a demanda do mercado subiu, expandindo assim o número de empreendimentos imobiliários, expansão, esta, que integra todos os seguimentos inerentes ao ramo, desde construtoras, a engenheiros e arquitetos, em especial aos Corretores de Imóveis e as imobiliárias que se fixam no mercado com fulcro nas transações de compra e venda e aluguéis. 
Na mesma proporção em que ocorre o aumento nas transações imobiliárias, ocorre também o aumento acelerado nos motivos para choque de direitos e atritos de interesses próprios do setor. As negociações envolvendo imóveis são complexas, em virtude de sua extensa implicação nas relações pessoa patrimônio. 
É notório que desde os primórdios da humanidade existe a ambição da vítima em impor ao individuo que lhe causou dano, a obrigação de repará-lo, anseio esse, que se inspira no mais elementar sentimento de justiça. Porém para que aja realmente justiça, cabe descobrir além dos culpados, até onde estes terão de responder.
Desta forma, tem-se a seguinte problemática: Qual o enquadramento da responsabilidade civil do corretor de imóveis frente ao Código Civil de 2002, e ao Código de Defesa do Consumidor?
 A pesquisa justifica-se por ser tema atual e de profunda relevância, levando-se em conta a importância da aplicação prática da pesquisa, formando alicerces para futuros trabalhos a serem desenvolvidos, objetivando o aprimoramento intelectual e profissional. 
 Este trabalho foi idealizado com o objetivo geral de pesquisar acerca da responsabilidade civil do corretor de imóveis, verificando na legislação vigente, doutrina e jurisprudência, quanto ao profissional, que através de seus serviços, causa dano a outrem, o enquadramento de sua responsabilidade na modalidade objetiva ou subjetiva. 
A solução ao problema que se estabelece, norteia os objetivos específicos, sendo eles, os fundamentos da responsabilidade civil, a profissão de corretor de imóveis e o enquadramento nas modalidades subjetiva e objetiva da responsabilidade civil, bem como a ética profissional do corretor de imóveis. 
O desenvolvimento do presente estudo deu-se em três capítulos. Sendo que o capítulo inaugural tem por finalidade averiguar a historicidade da responsabilidade civil, definir o conceito de responsabilidade civil, sob o prisma doutrinário, buscar o entendimento da função da responsabilidade civil e a caracterização da responsabilidade contratual e extracontratual, elencar as teorias da responsabilidade civil, e assim que elencadas, definir, conceituar e discorrer sobre cada uma delas. 
O estudo da teoria da responsabilidade é imprescindível à compreensão do tema, visto que esta evoluiu de um conceito em que se estabelecia sempre a existência de culpa para a noção de responsabilidade civil sem culpa, baseada no risco. 
Através da análise das teorias da responsabilidade faz-se uma abordagem inicial ao tema, desse modo o segundo capítulo, se remete exclusivamente a profissão de corretor de imóveis. 
O segundo capítulo, por tanto, tende investigar a evolução, a natureza e a definição da profissão no Brasil, frente à legislação que lhe conferiu regulamentação, e as mudanças no cenário social. 
Verificar-se-á a natureza da profissão, se a corretagem é apenas um mandato, prestação de serviços, ou contrato sui generis de natureza especial inconfundível. Com a análise da profissão será possível á enquadraremos nas modalidades subjetiva e objetiva da responsabilidade civil. 
Adiante, o terceiro capítulo dedica-se ao código de ética, a lei 6.530/78 e ao decreto 81.871/78, dada a importância destes institutos para a atuação do profissional. 
Assim abrange os estudos de aprovação ou desaprovação das ações do profissional, visto que todas as capacidades imprescindíveis e exigíveis para o desempenho eficaz da profissão são deveres éticos. 
Neste capítulo será elucidando hermeneuticamente artigo por artigo, com enfoques doutrinários aos mais relevantes, buscando sempre a essência dos preceitos que regem a profissão. 
A Lei n.º 6530/78 juntamente com seu instrumento regulamentador, o Decreto 81.871/78, regulamentam a profissão de Corretor de Imóveis e disciplinam o funcionamento de seus órgãos de fiscalização. Assim são essenciais ao tema e não poderiam deixar de serem abordados.
A presente pesquisa encerra-se com a conclusão onde estarão elencadas as informações mais relevantes, os apontamentos essenciais apresentados ao estudo, destacados em um breve parecer que apontará a resolução da problemática aqui levantada. 
A pesquisa utilizará o método indutivo, com a realização de fechamentos, pesquisa bibliográfica e on line, delimitada no âmbito civil e internacional. No relato dos resultados da pesquisa adotou-se a produção descritiva com observância da Normalização de Trabalhos Acadêmicos da UNIARP e Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
Todavia, a hipótese que fundamenta este trabalho monográfico está assentada na possibilidade legal de reparação de danos, diante de acontecimentos que ensejam a qualificação da responsabilidade civil, pautada em legislação especial e específica do tema, não tendo jamais a pretensão de esgotar o assunto. Eis que o mesmo é de teor bastante complexo no ordenamento jurídico vigente. 
 
 1 FUNDAMENTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL
1.1 HISTORICIDADE
O termo responsabilidade sempre foi utilizado para designar várias situações no âmbito jurídico. A responsabilidade em sentido amplo, finda a noção em virtude da qual se atribui a um individuo o dever de assumir as consequências de um evento ou de uma ação. [1: VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie e responsabilidade civil. São Paulo: Atlas, 2001, p. 497- 498 ]
As sociedades primitivas regidas por ordens costumeiras, não possuíam jurisdição como meio de solucionar conflitos, como ocorre nos dias atuais. Neste período predominava a autotutela, método em que os homens faziam justiça pelas próprias mãos. [2: RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade civil. 3. ed. São Paulo: Forense, 2007. p. 32]
A partir dos primeiros códigos como o de Manu, Lei das XVII Tábuas e o Código de Hamurabi, compreendeu-se a necessidade da reparação do dano em que a vitima poderia lesar o agressor assim como foi lesada. [3: DIAS, José de Aguiar. Da responsabilidade civil. 11. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 26-27]
Com o surgimento da Lei do Talião, (retribuição do mal pelo mal, olho por olho tente por dente), o poder público ditava como e quando a vitima da agressão teria direito a sua justiça, sendo ela proporcional ao mal sofrido. Neste período não era feita distinção entre responsabilidade civil e responsabilidade penal, tudo era compreendido como castigo imposto ao agressor. [4: Ibid., p. 26-27 ]
Entretanto, a Lei de Talião não sanava o prejuízo, ao contrário causava ainda mais, uma vez que a vitima possuía o direito de lesar o autor em retribuição ao mal sofrido. A partir daí iniciou-se a aplicação das penas, constituídas no pagamento em dinheiro para a reparação do dano causado. [5: Ibid., p. 27]
Com a evolução do convívio social, surge o período da “composição voluntária”, onde o Estado tende a ser mais abrangente na resolução das lides, sendo o detentor do jus puniendi. Neste contesto surge a individualização básica da responsabilidade penal e responsabilidade civil. [6: DIAS, 2006, p. 28-29]
Com o surgimento da “lex aquiliana”,deu inicio ao entendimento que a reparação deveria ser apenas patrimonial. Também surgiu a responsabilidade extracontratual, em que a reparação incide mesmo não havendo vinculo entre as partes, dependendo apenas da culpa do causador. [7: Ibid., p. 29]
Segundo os ensinamentos de Gagliano:
Para a nossa cultura ocidental, toda reflexão, por mais breve que seja, sobre raízes históricas de um instituto, acaba encontrando seu ponto de partida no Direito Romano, não sendo diferente com a responsabilidade Civil. De fato nas primeiras formas organizadas de sociedade, bem como nas civilizações pré-romanas, a origem do instituto está calçada na concepção de vingança privada, forma por certo rudimentar, mas compreensível do ponto de vista humano como lídima reação pessoal contra o mal sofrido. É dessa visão de direito que parte o próprio Direito Romano, que tal manifestação natural e espontânea como premissa para, regulando-a, intervir na sociedade para permiti-la ou excluí-la quando sem justificativa. [8: GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: responsabilidade civil. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 80]
Destarte, observa-se, que a responsabilidade civil tem o seu marco inicial a partir do Direito Romano, tendo em vista a Lex Aquília, que esboça em suas linhas um principio geral regulador da reparação do dano. [9: DIAS, loc. cit.]
Ainda sobre o assunto explana Venossa:
A Lex Aquilia é o divisor de águas da responsabilidade civil. Esse diploma de uso restrito a principio, atinge dimensão ampla na época de Justiniano, como remédio jurídico de caráter geral; como considera o ato ilícito uma figura autônoma, surge, desse modo, a moderna concepção da responsabilidade extracontratual. O sistema romano da responsabilidade extrai da interpretação da Lex aquilia o principio pelo qual se pune a culpa pelos danos injustamente provocados, independentemente de relação obrigacional preexistente. [10: VENOSA, 2001, p. 502]
A vingança passa então a ser substituída pelo pagamento de certa quantia em pecúnia ou bens, desta forma o prejudicado é ressarcido por meio de vantagens e/ou benefícios . [11: DIAS, 2006, p. 30]
Mais adiante, no século XVII com o surgimento do Estado Moderno, frente à Revolução Francesa (1789), a responsabilidade civil que a pesar de distinta ainda se confundia com a responsabilidade penal, são afastados definitivamente. [12: Ibid., p. 30P.30]
Destarte o Direito Francês, aperfeiçoou as ideias romanas, estabelecendo princípios gerais de responsabilidade civil. Vês que a teoria da reparação de danos somente começou a ser absolutamente entendida quando os juristas equacionaram que o fundamento da responsabilidade civil situa-se na quebra do equilíbrio patrimonial provocado pelo dano. Deste modo transferiu-se o aspecto da culpa, como fato centralizador da indenização, para a noção de dano. [13: VENOSA, 2001, p. 503]
Foi deste modo que a teoria da responsabilidade civil evoluiu de um conceito em que se estabelecia sempre a existência de culpa para a noção de responsabilidade civil sem culpa, baseada no risco. Os contratempos da vida moderna, a pluralidade de acidentes e a crescente impossibilidade de provar a culpa do autor do ato ilícito ocasionaram o nascimento da teoria do risco ou da responsabilidade objetiva, a demonstrar que o Direito é “uma ciência nascida da vida e feita para disciplinar a própria vida”. [14: DIAS, op.cit., p. 31 ]
1.2 CONCEITUAÇÃO 
Atualmente, a teoria da responsabilidade civil, transcendeu os limites da culpa e versa com a finalidade da reparação do dano. [15: Ibid., p. 22]
Responsabilidade deriva do Latim respondere, que denota o fato de alguém ter-se constituído garantidor de algo. [16: DIAS, 2006, p. 22]
A intensidade da vida e a densidade das populações aproximam cada vês mais os indivíduos, motivando suas relações, acarretando um aumento acelerado de motivos para o choque de direitos e os atritos de interesses, do que surge a relação social contra a ação lesiva. Assim sendo a responsabilidade civil tornou-se uma concepção social, quando antes tinha caráter individual. [17: Ibid., p. 23]
Segundo os ensinamentos da doutrinadora Diniz: 
[...] a aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros em razão de ato do próprio imputado, de pessoa por quem ele responde, ou de fato de coisa ou animal sob sua guarda ou ainda, de simples imposição legal. [18: DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 17. ed. Aument. e atual. De acordo com o Novo Código Civil – lei nº. 10406, de 10-1-2002. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 34]
Nesta mesma perspectiva descreve Cavalieri Filho: 
 Em apertada síntese, responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário. Só se cogita, destarte, de responsabilidade civil onde houver violação de um dever jurídico e dano. Em outras palavras, responsável é a pessoa que deve ressarcir o prejuízo decorrente da violação de um precedente dever jurídico. [19: CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Atlas 2007, p. 13 ]
Segundo Villaça:
A responsabilidade nada mais é do que o dever de indenizar o dano que surge sempre quando alguém deixa de cumprir um preceito estabelecido em um contrato ou quando deixa de observar o sistema normativo que rege a vida do cidadão. [20: VILLAÇA, Álvaro Azevedo. Teoria Geral das obrigações. Responsabilidade civil. 11 ed. São Paulo: atlas, 2008, p. 21]
A responsabilidade civil visa constituir regras que regulam a obrigação de reparar o prejuízo causado a outrem. Quando “alguém intencionalmente causa dano ao patrimônio de outrem, a convivência em sociedade pressupõe a obrigação de aquele repor a este os prejuízos causados”. [21: DIAS, loc.cit. ]
Segundo o entendimento de Venosa: 
O termo responsabilidade pode ser utilizado para definir varias situações no campo jurídico. A responsabilidade, em sentido amplo, encerra a noção em virtude da qual se atribui a um sujeito o dever de assumir as consequências de um evento ou de uma ação. [22: VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: responsabilidade civil. 3. ed. Tual. São Paulo Atlas, 2006, p. 12]
Responsabilidade civil consiste na aplicação de meios para impor que a pessoa repare o dano moral ou material causado a outrem. [23: DIAS, 2006, p. 22]
Gagliano, explica responsabilidade civil: 
A noção jurídica de responsabilidade civil pressupõe a atividade danosa de alguém que, atuando a priori ilicitamente, viola uma norma jurídica preexistente (legal ou contratual), subordinando-se, dessa forma, as consequências do seu ato. [24: GAGLIANO, 2006, p. 9]
Conquanto, mesmo a doutrina não sendo uniforme na conceituação da responsabilidade civil, é unanime na afirmação de que este instituto jurídico consolida-se no dever de reparar o dano, formando-o por meio de resultado, vez que a ideia de reparação tem maior amplitude do que a de ato ilícito, por conter hipótese de ressarcimento de prejuízo sem que se cogite da ilicitude da ação. [25: DIAS, op. cit., p. 23]
O Código Civil brasileiro versa em seu artigo 186, “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” .[26: VADE MECUM. Obra coletiva de autoria da editora Saraiva – 10 ed. atual e ampl. São Paulo: Saraiva 2010, p. 163]
Diante deste contesto, é possível constatar que a Responsabilidade Civil tem a função de reparar o dano causado por alguém a um terceiro, devendo este suportar todas as consequências resultantes desta conduta comissiva ou omissiva.
1.3 FUNÇÃO DA RESPONSABILIDADE CIVIL 
A ambição de condenar o indivíduo causador do dano, a repará-lo inspira-se no mais elementar sentimento de justiça. [27: CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de responsabilidade civil. 8. ed. São Paulo: Atlas 2009, p. 13]
A responsabilidade civil possui essencialmentefunção reparatória, de proteção em âmbito jurídico de cada pessoa, por meio da reparação dos danos causados por outrem. Embora o objetivo principal da responsabilidade civil seja reparar o dano, ela não deixa de ter um caráter sancionador. [28: NORONHA, Fernando. Direito das obrigações. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 460]
Além da função reparatória, a responsabilidade civil possui outras duas funções, a função sancionatória ou punitiva e a preventiva. [29: Ibid., p. 460]
Alude Noronha que a função sancionatória possui característica penal:
[...] visa com a imposição ao infrator de uma pena, retribuir o ilícito, com castigo proporcional (finalidade retributiva), mais dissuadir outras pessoas da prática de atos similares (prevenção geral) e ainda dissuadir o próprio criminoso da prática de novos crimes (prevenção especial). Embora a responsabilidade civil tenha natureza essencialmente reparatória do dano, essas três finalidades penais não deixam de estar presentes na reparação civil, ainda que agora assumindo características diversas e mitigadas. [30: Ibid., p. 461]
Neste sentido, a função sancionatória impõe sempre um sacrifício maior ou menor, ao lesante, e acaba também punindo este. [31: Ibid., p. 461]
A função preventiva, em contrapartida como o próprio nome diz, exerce função de prevenção, coagindo o lesante a reparar o dano causado, assim coopera para que não ocorra a prática de outros atos danosos, não somente pela mesma pessoa como por quaisquer outras. [32: Ibid., p. 461-462]
 A avaria causada pelo ato ilícito dilacera o equilíbrio jurídico econômico existente entre o autor e a vítima. Tem-se uma obrigação fundamental de restaurar o equilíbrio, o que se procura fazer recolocando o prejudicado no statu quo ante, impera neste campo o principio da restitutio in integrum. Isso se alcança através de uma indenização fixada na proporção ao dano. [33: CAVALIERI FILHO, loc. cit.]
Observa Montenegro aludido por Cavalieri Filho:
A teoria da indenização de danos só começou a ter uma colocação em bases racionais quando os juristas constataram que, após quase um século de esteires discussões em torno da culpa, que o verdadeiro fundamento da responsabilidade civil devia-se na quebra do equilíbrio econômico jurídico provocada pelo dano. A partir daí, conclui, a tese de Ihering de que a obrigação de reparar nascia da culpa, e não do dano, foi-se desmoronando paulatinamente. [34: MONTENEGRO, Antônio Lindbergh. Responsabilidade civil. Ressarcimento de danos. 4. ed. Âmbito Cultural Edições. p. 11. Apud CAVALIERI FILHO, 2009, p. 13 ]
Conforme preconiza o artigo 944 do Código Civil “a indenização mede-se pela extensão do dano. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, equitativamente, a indenização”. [35: VADE MECUM, 2010, p. 215 ]
Indenizar pela metade é responsabilizar a vítima pelo resto. Restringir a reparação é impor a vitima que suporte o resto dos prejuízos não indenizados.[36: CAVALIERI FILHO, loc. cit.]
1.4 RESPONSABILIDADE CONTRATUAL E EXTRACONTRATUAL 
Uma das principais divisões da responsabilidade civil encontra-se em sua classificação contratual ou extracontratual. Em ambas existe a violação de um dever jurídico preexistente. A distinção fixa-se na existência ou não de uma relação jurídica obrigacional preexistente, um negócio jurídico. Ocorrendo o inadimplemento dessa obrigação, surge o que se chama ilícito relativo, que dá origem a responsabilidade contratual. [37: CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 6 ed. São Paulo: Malheiros, 2005, p. 38]
A responsabilidade extracontratual é aquela que não deriva de contrato e sim da falta de cumprimento de regras referentes a direitos pessoais ou reais. A presença de vinculo anterior ao fato que cria obrigações é desnecessária, bastando apenas que aja um dever contido em uma norma legal e que este dever seja violado pelo agente, causando dano a vitima. [38: DIAS, 2006, p. 174-175]
Não é sempre que se faz clara a existência de um contrato ou de um negócio, por que, tanto a responsabilidade contratual como a extracontratual com frequência não são distintas. Quem infringe um dever de conduta, com ou sem negócio jurídico, pode ser obrigado a ressarcir o dano. O dever violado será o ponto de partida, não importando se dentro ou fora de uma relação contratual. [39: VENOSA, 2006, p. 21]
Sob a perspectiva Bittar Filho: 
Em síntese, convertem-se em obrigações civis os mais imperiosos deveres morais: dever de não prejudicar a outrem, de não se enriquecer injustamente a custa alheia e, em certos casos (verbi gratia, obrigação alimentar, acidentes de trabalho, etc.), de prestar assistência a outrem. Nesse ponto, e por esse tipo de dano decorrer de fundamento legal exige-se da vitima a demonstração de todos os elementos que delimitem a responsabilidade, ou seja, a prova de que realmente houve uma infração de um dever legal e dele resultou um dano. A culpa, ou dolo, que causou o ato ilícito necessita ser demonstrado por aquele que sofreu a lesão. [40: BITTAR FILHO, Carlos Alberto. BITTAR, Marcia Sguizzardi. Novo Código civil. Parte geral, obrigações e contratos. São Paulo: IOB Thomson, 2005, p. 199]
No Código Civil, diversos temas tratados quanto à forma de indenização referem-se à responsabilidade contratual ou negocial. A doutrina contemporânea, sob certos aspectos, aproxima as duas modalidades, pois a culpa vista de forma unitária é fundamento genérico a responsabilidade. [41: VENOSA, op. cit., p. 20]
Com relação a culpa contratual leva-se em conta a conduta do agente e a culpa em sentido lato. [42: Ibid., p. 20]
Luiz Roldão de Freitas Gomes nas palavras de Venosa, anota que a jurisprudência introduziu matrizes na distinção, alargando a compreensão da culpa contratual:
“1ª) quando um contratante comete uma falta dolosa na execução do contrato, pode-se considerar que ela faz desaparecer o contrato: aplicam-se as regras delituais;
2ª) verifica-se, nos últimos anos, uma extensão da responsabilidade contratual. Admite-se, com efeito, que os terceiros interessados no contrato possam agir e deviam agir sobre uma base contratual.” [43: GOMES, Luiz Roldão de Freitas. Elementos da responsabilidade civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2003, p. 43. Apud Ibid., p. 20]
 Como já mencionado, muitas vezes, a existência de um contrato ou um negocio unilateral não aflora de forma clara, esta incerteza, porém, não é obstáculo para o dever de indenizar. O mesmo pode-se dizer da responsabilização que surge de um contrato nulo.[44: VENOSA, 2006, p. 20]
Destarte, nota-se que não existem diferenças relevantes, senão meramente didáticas, entre a responsabilidade contratual e extracontratual. Essa dualidade se faz mais aparente do que verdadeira, assim é possível afirmar que existe um paradigma abstrato para o dever de indenizar. [45: Ibid., p. 21]
1.5 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE
A ideia de culpa está intrinsecamente ligada à responsabilidade, portanto, via de regra, ninguém pode ser passível de censura ou juízo de reprovação sem que tenha descumprido com algum dever de cautela em seu agir. [46: Ibid., p. 16]
A responsabilidade civil, enquanto acontecimento jurídico decorrente da convivência divergente do homem em sociedade é, na sua essência, um conceito único, incindível. Entretanto, em função de algumas particularidades dogmáticas, faz-se mister estabelecer uma classificação sistemática, tomando por base justamente a questão da culpa e, depois disso, a natureza da norma jurídica violada. [47: GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil, volume III responsabilidade civil – 10. Ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 58-59]
Assim sendo, a responsabilidade civil divide-se em duas teorias, sendo elas, a responsabilidade objetiva e a responsabilidade subjetiva. [48: Ibid., p.59]
1.5.1 Teoria da Responsabilidade Subjetiva
Vivendo em sociedade, o homem deve pautar-se de certos cuidadosde modo a não causar dano a ninguém. Ao praticar os atos da vida, mesmo que lícitos, deve observar a cautela necessária para que seu atuar não resulte lesão a bens jurídicos alheios. [49: CAVALIERI FILHO, 2009, p. 32]
A falta do dever cuidado torna a conduta culposa, o que demonstra que a culpa é, verdadeiramente, resultado de uma conduta falha, quer por inabilidades ou deficiências próprias ou naturais. É reprovável a conduta do agente, que infringe dever de cuidado quando, em face das circunstancias especificas do caso, devia e podia ter agido de outro modo. [50: Ibid., p. 32]
 Derivando da ideia de culpa, surge a teoria da responsabilidade subjetiva, tendo em seus fundamentos o sentido de que, se não houver culpa não existirá responsabilidade. [51: Ibid., p. 18]
A culpa pode ser abordada em sentido amplo, latu sensu, que abrange o dolo e em sentido estrito, stricto sensu, na qual é caracterizada pela imprudência, imperícia ou negligência. [52: PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições ao direito civil. Teoria geral de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 2006, p. 657 ]
Nesse sentido, Diniz:
A culpa em sentido amplo, como violação de um dever jurídico, imputável a alguém, em decorrência de fato intencional ou de omissão de diligência ou cautela, compreende: o dolo, que é a violação intencional do dever jurídico, e a culpa em sentido estrito, caracterizada pela imperícia, imprudência ou negligência, sem qualquer deliberação de violar um dever. Portanto, não se reclama que o ato danoso tenha sido, realmente, querido pelo agente, pois ele não deixará de ser responsável pelo fato de não ter-se apercebido do seu ato nem medido as suas consequências. [53: DINIZ, 2003, p. 42]
Esclarece Wald: 
Fixado no conceito de culpa como um erro de conduta, aferido em comparação com o procedimento que se exige do homem prudente e cuidadoso, verificamos que as necessidades sociais levaram a uma concepção mais ampla da culpa, dentro da qual se enfeixassem todos os fatos da vida real. Essas necessidades permitiram a objetivação da culpa. Em certos casos, afastou-se a imputabilidade moral para se apreciar tão somente o erro de conduta em face do complemento do homem normal, excluindo-se, porém, as circunstancias pessoais do agente. [54: WALD, Arnaldo; GIACOLI; Brunno Pandori. Direito civil: responsabilidade civil. 7. ed., São Paulo: Saraiva, 2011, p. 121 ]
Em síntese enquanto no dolo o agente quer a conduta e o resultado, a causa e a consequência, na culpa a vontade não vai além da ação ou omissão. O agente quer a conduta, não, porém, o resultado; quer a causa, mas não quer o efeito. [55: CAVALIERI FILHO, 2009, p. 35]
Cumpre salientar que o Código Civil adota como preceito, o princípio da responsabilidade subjetiva sustentado na ideia de culpa. A responsabilidade livre de culpa é adotada de forma subsidiária nos casos específicos previstos em lei. [56: DA SILVA, Regina Beatriz Tavares. Código Civil Comentado. 6 ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 883]
 Os pressupostos da responsabilidade civil subjetiva possuem um elemento formal, sendo a violação de um dever jurídico mediante conduta voluntaria; um elemento subjetivo, que pode ser dolo ou culpa; bem como um elemento causal material, sendo o dano e a respectiva relação de causalidade. Esses elementos podem ser identificados claramente no artigo 186 do Código Civil. [57: CAVALIERI FILHO, 2007, p. 18]
Por conseguinte, a partir do momento em que alguém, mediante conduta culposa, viola direito de outrem e causa-lhe dano, comete ato ilícito, e deste ato incide o cogente dever de indenizar. [58: Ibid., p. 18]
Cavalieri Filho elucida que “a culpa adquire relevância jurídica quando integra a conduta humana. É a conduta humana culposa, vale dizer, com as características da culpa, que causa dano a outrem, ensejando o dever de repará-lo”. [59: Ibid., p. 19]
Wald aborda o tema em sua obra da seguinte maneira:
A responsabilidade subjetiva deflui da aptidão do ser humano de pautar a sua conduta, na vida social, de acordo com os padrões legalmente fixados. O desvio de conduta, ou seja, a violação da norma legal, constitui a culpa, especialmente se havia possibilidade de evitá-lo. [60: WALD, Arnoldo. Obrigações e contratos. 13 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais 1998, p.550]
A responsabilidade subjetiva presume a existência de culpa, de dano e de nexo causal entre o ato cometido e a avaria causada. Ao contrario, a responsabilidade objetiva se fundaria na existência do dano e no nexo causal, bastando que tenha havido lesão ao direito de terceiro, sem que deva apurar a existência de culpa ou dolo. [61: Ibid., p. 551]
Para que aja a possibilidade de indenizar, será necessário que se faça a prova da culpa do agente. [62: CAVALIERI FILHO, 2007, p. 19]
Segundo Diniz: 
No nosso ordenamento jurídico vigora a regra de que o dever ressarcitório pela pratica de atos ilícitos decorre da culpa, ou seja, da reprovabilidade ou censurabilidade da conduta do agente. O comportamento do agente será reprovado ou censurando quando, ante circunstancias concretas do caso, se entende que ele poderia ou deveria ter agido de modo diferente. [63: DINIZ, 2003, p. 44.]
Desta forma, somente haverá a obrigação de indenizar se o dano houver sido causado de forma culposa.
Gonçalves confirma este entendimento: 
Diz-se, pois “subjetiva” a responsabilidade quando se esteia na ideia de culpa. A prova da culpa do agente passa a ser pressuposto necessário do dano indenizável. Dentro desta concepção, a responsabilidade do causador do dano somente se configura com dolo ou culpa. [64: GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. 6 ed. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 18-19.]
 Compreende-se através dos ensinamentos abordados que a culpa do agente é elemento imprescindível, cabendo ao requerente quando não há a perspectiva de culpa presumida o ônus da prova, pois se trata de fato constitutivo de direito a vontade de reparação. [65: PEREIRA, 2006, p. 44]
Destarte, é subjetiva a responsabilidade quando se vale na ideia de culpa. A prova da culpa do individuo passa a ser pressuposto necessário do dano indenizável. Para que possa surgir o dever de indenizar necessita-se da configuração da culpa ou dolo.
 1.5.2 Teoria da Responsabilidade Objetiva
A história revela inópia da teoria da culpa para dirimir determinados conflitos, especialmente na sociedade em que vivemos. Assim, aos poucos, progressiva e sucessivamente, a doutrina e a jurisprudência admitiram em certos casos o acolhimento da teoria do risco, responsabilidade objetiva, pela qual assegura a todos os membros da coletividade o direito a segurança e a reparação do dano por ato ilegal ou abusivo, se algum prejuízo que lhes for causado. [66: WALD, 1998, p. 551]
Ao contrário da responsabilidade subjetiva que possui embasamento na teoria da culpa, a responsabilidade objetiva funda-se na teoria do risco. Neste caso haverá dever de indenizar ou reparar o dano, àquele que em razão de sua conduta criar determinado tipo de risco que possa vir causar dano a outrem, independente de culpa. [67: Ibid., p. 550]
Diversas concepções foram criadas acerca da teoria do risco, dentre as quais podem ser destacadas as teorias do risco integral, em que qualquer fato deve obrigar o agente a reparar o dano, sendo suficiente apenas a existência de dano ligado a um fato para que surja o direito a indenização; a teoria do risco proveito se baseia na ideia de que aquele que tira proveito ou vantagem de uma atividade e causa dano a outrem tem o dever de repará-lo. [68: CAVALIERI FILHO, 2007, p. 1361]
Igualmente, a teoria do risco excepcional, em que a reparação é devida sempre que o dano é consequência de um riso excepcional, que escapa à atividade comum da vitima, ainda que estranho ao trabalho que exerça; teoria do risco profissional sustenta que o dever de indenizar tem lugar sempre que o fato prejudicial é uma decorrência da atividade ou profissão do lesado. [69: CAVALIERI FILHO, 2007, p.137]No entanto, a teoria que melhor explica a responsabilidade objetiva é a teoria do risco criado, adotada pelo Código Civil, pela qual o dever de reparar o dano surge da atividade normalmente exercida pelo agente, que cria risco a direito ou interesses alheios. Nesta teoria não se cogita de proveito ou vantagem para aquele que exerce a atividade, mas da atividade em si mesma, que é potencialmente geradora de risco a terceiros. [70: Ibid., p.138]
Desta análise, verifica-se que na teoria do risco criado, a responsabilidade civil é realmente objetiva, por dispensar qualquer elemento subjetivo, bastando apenas a ocorrência de um dano ligado a uma atividade geradora de risco normalmente exercida pelo agente. [71: DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, 16. ed. São Paulo: Sraiva, 2002, p.38 ]
 Sabiamente elucida Cretella Junior, por Cavalieri Filho:
Enquanto a culpa é vinculada ao homem, o risco é ligado ao serviço, a empresa, a coisa, ao aparelhamento. A culpa é pessoal, subjetiva; pressupõe o complexo de operações do espírito humano, as ações e reações, de iniciativas e inibições de providencias e inércias. O risco ultrapassa o círculo das possibilidades humanas para filiar-se ao engenho, a máquina, a coisa, pelo caráter impessoal e o objetivo que o caracteriza. [72: CRETELLA JUNIOR, José. Comentários à Constituição brasileira de 1988, 1991, v.2, p. 1019. Apud CAVALIERI FILHO, op.cit., p. 136 ]
Embora a teoria do risco tenha obtido espaço face a introdução de atividades perigosas na sociedade, sendo ditada por leis especiais, como o Código de Defesa do Consumidor, ainda a teoria subjetiva ou da culpa possui maior relevância quanto à responsabilidade civil em nosso ordenamento jurídico. [73: DINIZ, loc. cit.]
Segundo da Silva:
O código Civil, ao regular a responsabilidade civil, alarga a aplicação da responsabilidade objetiva, com a adoção da teoria do risco criado, já que no parágrafo único deste dispositivo estabelece a sua aplicação não só nos casos previstos em leis especiais, mas também quando a atividade normalmente desenvolvida pelo agente implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem, embora mantenha o sistema em que a regra geral é a responsabilidade subjetiva, conforme artigo 186. [74: DA SILVA, 2008, p. 884]
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho relatam que “[...] o dolo ou culpa na conduta do agente causador do dano é irrelevante juridicamente, haja vista que somente será necessária a existência de elo de causalidade entre o dano e a conduta do agente responsável para que surja o dever de indenizar”. [75: GAGLIANO, 2012, p. 14]
Assim esclarece Gonçalves:
A teoria do risco é uma das teorias que procuram justificar a Responsabilidade Civil Objetiva, sendo que toda pessoa que exercer alguma atividade criando um risco a terceiros tem o dever de repará-lo, ainda que não comprove culpa do lesante. [76: GONÇALVES, 1995, p. 31]
O Artigo 927 do Código Civil, em seu parágrafo único estabelece a obrigação de reparar o dano, independentemente da culpa, tendo apenas que ser apresentado o risco. [77: VADE MECUM, 2010, p. 215]
Destarte, aquele que em virtude de sua atividade, cause risco a terceiros deverá ser obrigado a repará-lo, mesmo que sua atividade e a sua conduta estejam isentos de culpa. [78: CAVALIERI FILHO, 2007, p. 174-175]
O autor ainda acrescenta:
Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria um risco de dano para terceiros. E deve ser obrigada a repará-lo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a ideia de risco, ora encarada como “risco proveito”, que se funda no princípio segundo o qual é reparável o dano causado a outrem em consequência de uma atividade realizada em beneficio do responsável (ubi emolumentum, idi ônus); ora mais genericamente como “risco criado”, a que se subordina todo aquele que, sem indagação de culpa, expuser alguém a suportá-lo. [79: GONÇALVES, op. cit., p. 18]
Sobre o assunto entende Rodrigues:
Na responsabilidade objetiva a atitude culposa ou dolosa do agente causador do dano é de menor relevância, pois, desde que exista relação de causalidade entre o dano experimentado pela vitima e o ato do agente, surge o dever de indenizar, quer tenha este agido ou não culposamente. [80: RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: responsabilidade civil. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 11]
Por conseguinte, não se considera a intenção ou o modo de atuação do agente, mas sim a relação de causalidade entre a ação lesiva e o dano. [81: Ibid., p. 55]
A responsabilidade subjetiva, embasada na culpa, examina o conteúdo da vontade presente na ação, se dolosa ou culposa, tal exame é dispensável na responsabilidade objetiva, baseada no risco, na qual basta a existência do nexo causal entre a ação e o dano, porque, de antemão, aquela ação ou atividade, por si só, é considerada potencialmente perigosa. [82: DA SILVA, 2008, p. 883]
Neste ensejo amolda-se a responsabilidade civil, meio a desdobramentos históricos e culturais ocasionados no decorrer dos tempos, que viabilizaram o seu progresso, ao passo que é hoje. [83: ARAGÃO, Valdenir Cardoso. Aspectos da responsabilidade civil objetiva. Âmbito Jurídico. Rio Grande X, n. 47, nov 2007, p. 01 Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2352> Acesso em: 10 maio 2015. ]
Quanto ao tema já abordado, cabe-nos depara-lo com a profissão de corretor de imóveis, aprofundando o estudo, verificando a profissão em apreço e suas peculiaridades, bem como o seu enquadramento nas modalidades subjetiva e objetiva da responsabilidade civil. 
2. DA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS E O ENQUADRAMENTO NAS MODALIDADES SUBJETIVA E OBJETIVA DA RESPONSABILIDADE CIVIL
2.1 DA EVOLUÇÃO PROFISSIONAL NO BRASIL 
No Brasil a profissão data do início do século XX, com o progresso da burguesia, já que antes o que definia a casta eram os latifúndios. Com o desenvolvimento das atividades financeiras intensificou-se o fluxo monetário e por conseguinte o desenvolvimento das cidades, a comercialização de imóveis passa a ser prática constante e as pessoas, através de anúncios de jornal, começam a se utilizar da atividade como um meio de vida. [84: CARDOSO, Cristiano. A profissão de corretores de imóveis e das imobiliárias. Boletim jurídico. 2013, p.01. Disponível em: <http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=2961> Acesso em: 17 set. 2015]
Na época, os então, denominados agentes imobiliários, estrearam a atividade profissional no país, mesmo sem cursos especializados no assunto. Sua atuação já se evidenciava por volta de 1910, e era concentrada nas principais capitais do país, sendo São Paulo a principal delas. [85: Ibid., p.01]
No decorrer dos anos, sobreveio a necessidade de regulamentação da profissão, que só seria possível através de lei específica. Inicialmente surge a criação de um projeto de lei elaborado por um comitê formado por corretores de imóveis. O projeto de lei número 1.185 foi apresentado no ano de 1951, em 1962, após 11 anos, fora transformada em lei, a de número 4.116 de 1962. [86: Ibid., p.01]
Assim, a profissão de Corretor de imóveis foi regulamentada, pela primeira vez, com a promulgação de Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, por iniciativa do deputado federal Ulysses Guimarães com a apresentação do Projeto de Lei nº 1.185/1951. [87: SATO, Rui Kazuo. O corretor de imóveis e o artigo 723 do código civil: a lei nº 6.530/78 e o decreto nº 81,871/78. Clube de Autores, 2013, p. 20]
A Lei nº. 4.116/62, vigorou por alguns anos, mas pelo fato de não ter em seu contexto nenhuma exigência com relação à escolaridade ao ingresso na profissão, foi declarada inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal. [88: GUIMARÃES, Margareth Alves de Castro. Exclusividade nos negócios imobiliários. Goiânia: Kelps, 2014, p. 21 ]
Decorrente a declaração de inconstitucionalidade da Lei, através da resolução6.176, instituiu-se o curso de técnico de transações imobiliárias (TTI) pelas secretarias de Educação de todo o país. [89: CARDOSO, 2013, p.01. ]
Em 12 de maio de 1978, o então presidente Geisel aprovou a Lei federal nº. 6.530/78 que determinava as principais condições para o exercício da atividade de corretagem, quais sejam: ser possuidor de título de técnico em Transações Imobiliárias, adquirido por meio da capacitação advinda de curso técnico ministrado por instituição autorizada, e estar devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Região em que se pretenda exercer a profissão. [90: VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. São Paulo: Atlas, 2008, p. 311. Apud, GUIMARÃES, loc. cit.]
Posteriormente à assinatura da Lei nº 6.530/78, os membros integrantes da diretoria do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), e os conselheiros federais, reuniram-se a fim de estabelecer as normas previstas na lei, como a Resolução nº 05/78, que define critérios para o contrato-padrão, ponderando que o relacionamento entre o profissional e o cliente deve ser resguardado por instrumento contratual. Em seguida foram deliberados, pela Resolução n.º 13/78, os atos administrativos dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis, e pela Resolução n.º 17/78, o modelo de carteira e cédula de identidade profissional. [91: COFECI, Histórico da Profissão. Anos 80 e 90: profissão solidificada e reconhecimento. 2010, p. 01 Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=106:anos-80-e-90-profissao-solidificada-e-reconhecimento&catid=67&Itemid=212> Acesso em: 17 set. 2015 ]
Os anos 80 foram destacados pela consolidação e organização da profissão de Corretor de Imóveis em todo o Brasil. Nos Estados onde ainda não existiam Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, e que foram fundados em 1978, se fez necessário a organização a atividade de fiscalização, trazendo para essas regiões as técnicas e conhecimentos utilizados em outros Estados. Também foram instalados cursos para a formação de Técnicos em Transações Imobiliárias, e, em alguns Estados, cursos supletivos, complementando a formação daqueles que já tinham completado o segundo grau. [92: COFECI, 2010, p. 01 ]
Vale frisar a crise que ocorreu entre 1982 a 1984 e abalou o mercado imobiliário naquela época sendo responsável pelo afastamento de 30% à 45% dos profissionais no Estado de São Paulo. Além disso, reduziu significativamente seus ganhos, provenientes apenas das comissões de venda.[93: Ibid., p. 01]
Em 1994, foi criado o Curso Superior de Bacharel em Ciências Imobiliárias na FUMA, em São Paulo, em são Luís (MA), com quatro anos de permanência. Com isso a profissão evoluiu rumo ao conhecimento, consolidando sua importância e notoriedade em meio à sociedade. [94: CUBEL, Kátia; RODRIGUES, Rosualdo. Sistema COFECI – CRECI, Triênio 2007-2009. p.63. Apud, GUIMARÃES, 2014, p. 22]
Com o surgimento da nova Lei de Diretrizes Brasileiras de 1999, foi criado o Curso Superior Sequencial em Negócios Imobiliários, em Campo Grande (MS), e na Universidade Estadual de Goiás. Com dois anos de duração, o curso inseria profissionais habilitados em menos tempo no mercado de trabalho. [95: Ibid., p.22]
Posteriormente, foi substituído pelo Curso tecnólogo em Gestão de negócios Imobiliários, na Universo/GO, reconhecido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, através da Resolução nº. 695 de 2001, sendo essa uma graduação de dois anos. Hoje em dia, devido a demanda por esse profissional, o país possui mais de 70 Instituições de Ensino Superior que disponibilizam estes cursos. [96: Ibid., p.22]
Após o advento do sequencial e do tecnólogo, foram criadas várias especializações lato sensu, tais como, operações imobiliárias, direito imobiliário, marketing imobiliário, avaliação de imóveis e gestão imobiliária. [97: GUIMARÃES, 2014, p. 23]
Por fim, no ano de 2007, a parceria do CRECI-GO e a PUC-GO deu início a especialização Stricto Sensu; mestrado em desenvolvimento Territorial e Urbano que já foi feito por diversos profissionais graduados na área. [98: Ibid., p.23]
Atualmente, com a elevação da complexidade das transações imobiliárias, a celeridade dos processos de mudança social, as adversidades oriundas dos fenômenos de urbanização, gerando flutuações muito rápidas, mais e mais estão a requerer destes profissionais formação competente, e informação atualizada. [99: COFECI, 2010, p. 01]
Destarte, profissionalismo, qualificação e ética se tornam a tônica dos conselhos de Corretores de Imóveis, para garantir a segurança da sociedade nas transações imobiliárias. [100: GUIMARÃES, loc. cit.]
2.2 DA PROFISSÃO 
Muito controvertida foi a matéria da corretagem, quanto a sua natureza. Para uns, era, a corretagem nada menos do que um mandato, para outros, prestação de serviços e, finalmente outros consideram-na como um contrato sui generis de natureza especial inconfundível. [101: JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Corretagem e transações imobiliárias no Código Civil. São Paulo: EDIPRO, 2014, p. 14]
Por fim, o Código Civil de 2002, apresenta-a quanto a sua natureza jurídica, definido-as nos artigos 722, 723 e seguintes. Os artigos tem vigência desde 11 de janeiro de 2003, inseridos no capitulo da Corretagem que não existia no Código de 1916 e a redação do artigo 723 foi alterada pela Lei nº. 12.236/2010, que também acrescentou-lhe parágrafo único. [102: Ibid., p. 14][103: SATO, 2013, p. 39]
O Código Civil classifica a corretagem em lato sensu:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.[104: VADE MECUM, 2010, p. 200]
Trata-se de cláusula mandamental que obriga o contratado a obtenção do negócio de interesse do contratante e conforme as especificações e condições estabelecidas por ele. 
A palavra corretor deriva do verbo correr, significando o que anda, procura ou agencia. [105: JUNQUEIRA, 2014, p. 16]
Junqueira Conceitua Corretor de imóveis:
Corretor é toda pessoa física ou jurídica, devidamente registrada no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, nos termos da legislação atual, que serve de intermediário entre vendedor e comprador. São pessoas mediadoras capacitadas, com a finalidade precípua de aproximar vendedor e comprador numa operação imobiliária. O corretor de imóveis é, pois, a pessoa que procura negócio imobiliário, quer vendendo, trocando, locando, servindo de intermediário entre as partes. [106: Ibid., p. 16]
De acordo com Alexandre Raposo, “o corretor de imóveis atua como mediador, aproximando o vendedor do imóvel com o comprador interessado naquele bem”. [107: RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da profissão de corretor de imóveis. São Paulo: Editora Imobiliária, 1995, p. 36-37. ]
Segundo Vascunha Corretor é:
O profissional que agencia negócios para terceiros, intermediando as partes interessadas na transação imobiliária, devendo intermediar a conclusão do negócio, advertindo sobre as condições de sua celebração. [108: VASCUNHA, Waldir. Técnico em transações imobiliárias: operações imobiliárias. São Paulo: Candian, 2000, p. 09-10]
Exige-se de todo profissional a devida competência para o exercício atividade que se propõe, competência esta que será certificada, não apenas pelo pacto formal legal, mas, também e indispensavelmente, pela capacitação prática que será executado com a devida autoridade para realizar a função, bem como para executar uma atribuição, um encargo de acordo e nos limites da alçada que é o espaço geográfico da execução da atividade. [109: SATO, 2013, p.16]
Por conseguinte, o exercício da profissão de corretor de imóveis somente é permitido as pessoas que forem registradas nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs), de acordo com aLei nº. 6.530 de 11.5.1978 e Decreto nº. 81.871 de 29.6.1978. [110: BRASIL. Decreto nº 81.871 de 29 de junho de 1978, p. 01 Disponível em:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D81871.htm > acesso em: 27 maio 2015.]
A corretagem se prende, fundamentalmente, a negócios e atos imobiliários, não se confundindo com prestação de serviços, com o mandato ou mesmo com outro contrato em que haja relação de subordinação ou dependência. [111: JUNQUEIRA, 2014, p. 01.]
De acordo com os ensinamentos de Junqueira:
A corretagem nada mais é do que um contrato de mediação, aproximando as partes interessadas numa transação. Na mediação dos negócios, o corretor recebe uma comissão, previamente contratada, especialmente na compra e venda, permuta, aluguel de imóveis etc. em linhas gerais, a corretagem é a intermediação de negócios. [112: Ibid., p. 02]
Função precípua do Corretor de imóveis é a aproximação de duas partes interessadas em conduzir um negócio imobiliário. Desta forma, o que o Corretor de imóveis faz, é conduzir as partes à conclusão de um negócio utilizando-se, para tanto, de toda a sua experiência na área. [113: SATO, op. cit., p. 83]
Fazer a aproximação entre um terceiro e o comitente. A mediação é exaurida com a conclusão do negócio entre estes, graças a atividade do corretor . Trata-se de obrigação de resultado, visto que o corretor obriga-se perante o comitente a obter para este um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. [114: VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civi: contratos em espécie. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2011, p. 326 ][115: FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 653 ]
Consoante com o Decreto nº. 81.871 de 29 de junho de 1978, artigo 2º, “compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”. [116: BRASIL. Decreto nº 81.871/78, p. 01.]
Imperioso, portanto, considerar que o Corretor de imóveis não realiza venda, ele apenas aproxima as partes para que o proprietário venda, ao comprador aproximado pelo corretor, um determinado imóvel. [117: SATO, 2013, p.61]
Assim sendo, o corretor de imóveis, no exercício de suas funções, presta assessoramento às partes interessadas, de forma que a transação seja livre e desembaraçada de ônus, encargos e litígios. [118: VASCUNHA, 2000, p.07]
Devendo estar apto e habilitado para negociar, bem como transacionar a venda de bens imóveis, atuando com ética e lealdade de acordo com os princípios da profissão. [119: Ibid., p. 07]
 Além de intervir nos contratos de compra e venda de imóveis, permutas, promessas de venda, cessões de direitos, quando se trata de administração de imóveis, seus serviços se estendem a incorporações, hipotecas e financiamentos, loteamentos, locações e administração de bens. [120: Ibid., p. 07]
No tocante as suas atribuições, segundo Portaria nº 3.245 de 08 de julho 1986, em que o Ministro de Estado do Trabalho transpõe a categoria econômica autônoma de Corretor de Imóveis para o 3º Grande Grupo do Plano da Confederação Nacional das Profissões Liberais, o corretor de imóveis passa a ser enquadrado na categoria de profissional liberal. [121: BRASIL. Portaria nº. 3.245, de 08 de julho de 1986, p. 01. Disponível em: < http://portal.mte.gov.br/pontoeletronico/portarias-e-instrucoes-normativas.htm > acesso em: 03 jun. 2015. ]
O parágrafo único, do artigo 1º, do estatuto da Confederação Nacional dos Profissionais Liberais (CNPL), define o profissional liberal como sendo “aquele legalmente habilitado à prestação de serviços de natureza técnico-científica de cunho profissional com a liberdade de execução que lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, independentemente de vínculo de prestação de serviço”. [122: CNPL, Confederação Nacional dos Profissionais Liberais. O profissional liberal. cnpl.org. 2002, p.1. Disponível em: < http://www.cnpl.org.br/new/ > Acesso em: 22 set. 2015]
Neste aspecto, Nunes elenca as características de trabalho do profissional liberal: 
As características de trabalho do profissional liberal são: autonomia profissional, com decisões tomadas por conta própria, sem subordinação, prestação do serviço feita pessoalmente, pelo menos nos seus aspectos mais relevantes e principais, feitura de suas próprias regras de atendimento profissional, o que ele repassa ao cliente, tudo dentro do permitido pelas leis e em especial da legislação de sua categoria profissional. [123: NUNES, Rizzato. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. 2. ed., São Paulo: Saraiva, 2005, p. 210-211]
Diz respeito a profissionais com formação técnica ou superior específica, capazes exercer com liberdade e autonomia a sua profissão, legalmente reconhecida. Formação essa advinda de estudos e de conhecimentos técnicos e científicos. O exercício de sua profissão pode ser dado com ou sem vínculo empregatício específico, mas sempre regulamentado por organismos fiscalizadores do exercício profissional. [124: CNPL, loc. cit.]
Profissional liberal não se confunde com profissional autônomo, posto que, embora este seja submetido a uma legislação especifica que regula e disciplina sua atividade autônoma e, a prestação de serviço seja uma forma muito ampla, englobando várias profissões, o profissional liberal tem sua profissão circunscrita a uma determinada atividade profissional especifica, geralmente com exigência de determinada formação acadêmica ou técnico-profissional, autorizada e regulada por lei e, cada uma delas com seu código de ética e disciplina próprio. [125: SATO, 2013, p.17]
Cada uma das categorias de profissionais liberais autorizada e regulada, por suas leis, são representadas por um determinado sindicato que, reúnem-se, por sua vez, na Confederação Nacional das Profissões Liberais (CNPL) fundada em 11 de fevereiro de 1953. [126: CNPL, 2002, p.01 ]
Tendo em vista que, corretor de imóveis, é o profissional que se dedica a intermediação de negócios buscando para seus clientes resultados financeiros diretos decorrentes dessa intermediação. Encarrega-se pelas informações que colhe e que repassa ao cliente, que por sua vez determina ou não pela realização do negócio proposto. Caso essas informações sejam imprecisas ou incorretas poderá gerar perdas e danos, dessa forma, passiveis de responsabilização civil com pedido de reparação. [127: SATO, op. cit., p. 50]
2.2 DO ENQUADRAMENTO NA MODALIDADE SUBJETIVA
Ao abordar Responsabilidade Civil pelo fato do serviço, o Código de Defesa do Consumidor, específica em seu artigo 14 parágrafo 4º, exceção aos profissionais liberais, imputando-lhes, a responsabilidade civil subjetiva, ou seja, condicionada à verificação de culpa. [128: NUNES, Franciene Rodrigues. MICHAELLO, Carlos Alexandre Marques. Responsabilidade civil dos profissionais liberais segundo o código de defesa do consumidor. Âmbito Jurídico, Rio Grande, XIV, n. 95, dez 2011, p. 01 Disponível em: <http://ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=10923&revista_caderno=7 > acesso em: 03 jun. 2015.]
Assim, a responsabilidade do profissional liberal em caso de defeito ou vício da prestação de seu serviço será apurada mediante culpa, independendo do fato de o serviço ser prestado efetivamente com a característica intuitu personae, firmado na confiança pessoal ou não. Também independe de a atividade exercida ser de meio ou de fim, ou se profissional liberal tem ou não constituído sociedade profissional. [129: NUNES, 2005, p. 212]
Ressalta-se que, como pessoa física, o corretor não poderá fazer uso público de nome fantasia, apenas o seu nome por extenso ou abreviado, mediante prévio registro, seguido obrigatoriamente da expressão corretor de imóveis a qual poderá ser acrescida de outros adjetivos como gestor imobiliário ou consultor imobiliário e do número de sua inscrição antecedida da sigla CRECI, em ênfase, idêntico ao da expressão obrigatória. O emprego de nome fantasiapor pessoa física é possível mediante inscrição de empresário no Registro Público de Empresas Mercantis. [130: VASCUNHA, 2000, p. 20.]
Caso o corretor atue como profissional liberal, e for contratado diretamente pelo comitente sem qualquer vínculo com empresa especializada do ramo, incidirá a regra da responsabilidade civil subjetiva, que requer a comprovação de culpa do agente. [131: LIMA, Henrique. Responsabilidade profissional: corretor de imóveis. JurisWay, 2013, p. 01 disponível em: < http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=11412 > acesso em: 06 jun. 2015]
Obviamente, o corretor de imóveis ao ser qualificado como profissional liberal, adquire responsabilidade civil subjetiva em virtude do mencionado artigo 14, § 4º, mesmo sendo uma exceção à regra do CDC. Assim a obrigação de indenizar ficará restrita à comprovação da culpa do corretor. [132: Ibid., p. 01]
Grinover elucida que:
O § 4º abre uma exceção ao principio da objetivação da responsabilidade civil por danos. 
Trata-se do fornecimento de serviços por profissionais liberais cuja responsabilidade será apurada mediante verificação de culpa. 
Explica-se a diversidade de tratamento em razão da natureza intuitu personae dos serviços prestados por profissionais liberais. De fato, os médicos e advogados – para citarmos alguns dos mais conhecidos profissionais – são contratados ou constituídos com base na confiança que inspiram aos respectivos clientes. 
Assim sendo, somente serão responsabilizados por danos quando ficar demonstrada a ocorrência da culpa subjetiva, em quaisquer de suas modalidades: negligência, imprudência ou imperícia. [133: GRINOVER, A.P. et al. Código Brasileiro de defesa do Consumidor: Comentado pelos Autores do Anteprojeto. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, p. 205. Apud SIMÕES, Alexandre Gazetta; SANTOS, Cassia, Mariane dos. Responsabilidade civil do profissional liberal no âmbito do Código de Defesa do Consumidor. Âmbito Jurídico, Rio Grande, XV, n. 104, set 2012, p. 01 Disponível em: <http://www.ambitojuridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=11914>. Acesso em: 03 jun. 2015.]
Por conseguinte, se o corretor, pessoa natural, for solicitado propriamente pelo comitente para fornecer seus serviços de corretagem, sem qualquer laço de subordinação com empresa especializada no ramo da corretagem, atuando, assim, como profissional liberal, ficará submetido ao regime subjetivo. [134: LIMA, 2013, p. 01]
Nos casos em que a corretagem não se qualifique como relação de consumo, e que não haja disciplina em lei especial, aplica-se unicamente o Código Civil. Configurada relação de consumo, aplicar-se-á as normas geridas pelo Código de Defesa do Consumidor. [135: Ibid., p. 01][136: DE CAMPOS, Raul Petrilli Leme. Análise acerca da responsabilidade civil do corretor de imóveis a luz do código de defesa do consumidor, em virtude da grande atuação desse profissional no mercado imobiliário brasileiro. Direito Net. Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/8672/A-responsabilidade-civil-do-corretor-de-imoveis> acesso em: 17 jun. 2015, p. 01]
Por conseguinte, a partir do momento que o corretor agir, mediante conduta culposa ou dolosa, violando algum direito do comitente e causando-lhe dano, comete ato ilícito, e deste ato incide o cogente dever de indenizar. 
Assim, a responsabilidade do corretor enquanto profissional liberal é subjetiva, e para que exista o dever de indenizar necessita-se da configuração da culpa ou dolo. [137: DA SILVA, 2008, p. 658]
2.3 DO ENQUADRAMENTO NA MODALIDADE OBJETIVA
De acordo com o artigo 722 do Código Civil, a corretagem é função que pode ser exercida por qualquer pessoa, natural ou jurídica. Para ser possível o enquadramento da responsabilidade na modalidade objetiva deve-se averiguar se a corretagem é bem de capital, ou seja, se o corretor a desenvolve como finalidade empresarial, disponibilizando-a no mercado de consumo. Se a resposta for afirmativa, o corretor assume à figura de prestador de serviços. [138: SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do Consumidor e no novel Código Civil. Âmbito Jurídico, Rio Grande, IX, n. 36, jan 2007, p.01 Disponível em: <http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=1623> Acesso em: 05 jun. 2015.]
O profissional liberal deve ser caracterizado pela atividade que exerce e, ainda, que a prerrogativa estabelecida no CDC é pessoal, não gera o mesmo benefício ao prestador do serviço que age como empreendedor que assume risco, com cálculo de custo/beneficio e oferta de massa etc., elementos típicos de explorador do mercado de consumo. [139: NUNES, 2005, p. 212]
De fato, o que descaracteriza a atividade como liberal não é a existência da pessoa jurídica, simplesmente, mas a constituição de pessoa jurídica que passe a explorar a atividade que era de prestação de serviços liberais de maneira típica desenvolvida na sociedade de massa pelos naturais exploradores: escolha de atividade, exame do mercado, cálculo do custo, do preço, avaliação do risco, tendo em vista o binômio custo/benefício, prestação de serviço em escala e utilização do marketing, especialmente a publicidade. [140: Ibid., p. 210]
Por tanto, havendo prestação de serviços remunerado por atividade desenvolvida em caráter não eventual, configurar-se-á relação de consumo. Assim, caso o trabalho de corretagem seja exercido de forma habitual, mesmo que por pessoa física totalmente desvinculada de pessoa jurídica, aplicar-se-á o Estatuto do Consumidor. [141: SILVA, loc. cit.]
O Código de Defesa do Consumidor institui em seu artigo 3° o conceito de fornecedor, firmando:
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. [142: VADE MECUM, 2010, p. 803]
Com a simples leitura do caput do art. 3º já é possível identificar a extensão das pessoas enumeradas como fornecedoras. Trata-se de pessoas capazes, físicas ou jurídicas, além dos entes desprovidos de personalidade. [143: NUNES, 2005, p. 101]
Sylvio Vicente de Carvalho define fornecedor como sendo “a empresa, a entidade pública ou privada, ou pessoa física que produz, monta, cria, constrói, importa, exporta, transforma, vende ou distribui produtos ou serviços”. O conceito de fornecedor não limita-se apenas aquele que produz ou fabrica, mas abrange também, aqueles que vendem, comercializam os produtos ou prestam o serviço. [144: CARVALHO, Sylvio Vicente de. O direito do consumidor: código de proteção e defesa do consumidor: comentários, notas, índices, legislação complementar. Porto Alegre: Sagra Luzzatto, 1997, p. 25 ][145: VADE MECUM, loc. cit.]
Além de fornecedor o autor define produto como sendo: 
Produto – é qualquer bem, objeto móvel ou imóvel que seja possível se avaliar, tais como: carro; sofá; eletrodomésticos (televisão, liquidificador, aparelho de som, etc.); casa; apartamento; terreno; produtos enlatados, embalados, naturais ou industriais, etc. [146: CARVALHO, loc. cit.]
Não bastando que haja apenas um fornecedor, é essencial que no outro polo da relação jurídica figure o consumidor, e este se caracteriza como o tomador do serviço como destinatário final. Por isso a definição da relação de consumo é essencial para descobrir se é aplicável ou não o CDC. [147: NUNES, loc. cit.][148: Ibid., p.101]
A priori, o artigo 2º, do CDC define Consumidor como sendo “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”. O parágrafo deste equipara a consumidor todas as pessoas determináveis ou não que intervenham nas relações de consumo ou estejam expostas as práticas previstas no Código. [149: VADE MECUM, loc. cit.][150: CARVALHO, 1997, p.25]
Neste ensejo, Nunes define consumidor como sendo:
Consumidor é a pessoa física, a pessoa natural e também a pessoa jurídica. Quanto a esta última, como a norma não faz distinção, trata-se de toda e qualquer pessoa jurídica, quer seja uma microempresa, que seja uma multinacional, pessoa jurídica civil ou comercial, associação, fundação etc. [151: NUNES, 2005, p. 88]
Tanto quanto, Carvalho:
Consumidor – pode ser uma pessoa física ou várias pessoas físicas e pode ser, também, uma ou várias empresas que compram ou utilizam produtos ou serviços para seu próprio uso ou com o objetivo de ser intermediário com a intenção de lucro. Por exemplo: um comerciante é consumidor na hora em que compra as mercadorias que irá vender, e é fornecedor na hora em que vende estas mercadorias. [152: CARVALHO, loc. cit.]
Quanto ao destinatário final de um produto ou serviço, investigar seu enquadramento no conceito de consumidor, é compreender, que além da sua destinação a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade daquela pessoa física ou jurídica, que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor. [153: COFECI, Notícias. Publicação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. 2013, p.04. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/arquivos/impressos/cn/cn51_mai_jul2013.pdf> Acesso em: 18 out. 2015.]
Constata-se que, quando ocorre contratação de corretagem com intuito de usufruir do resultado para si mesmo, como destinatário final, o agente qualifica-se como consumidor. Deste modo, sujeita-se às normas do Código de Defesa do Consumidor. [154: CARVALHO, loc. cit.]
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui vasto acervo de decisões sobre questões imobiliárias, julgados na Terceira e na Quarta Turma, uma das principais decisões nesse campo é a que aprova o reconhecimento à aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de compra e venda de imóveis, contando o comprador seja o destinatário final do bem. [155: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Os conflitos na compra e venda de imóveis. stj.jus, 2015, p.01. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/Print/pt_BR/noticias/noticias/Os-conflitos-na-compra-e-venda-de-im%C3%B3veis> acesso em: 18 set. 2015]
Vejamos a ementa:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. [156: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão. STJ - REsp: 509304 PR 2003/0034681-0. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, data de Julgamento: 16/05/2013, T3 - terceira turma, data de Publicação: DJe 23/05/2013, p.01 Disponível em: < http://www.stj.jus.br/SCON/> acesso em: 18 set. 2015]
Em suma, o relator desta ação, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, define que caso o proprietário de um bem, contrate e remunere uma imobiliária, pela experiência e pelos conhecimentos oferecidos, para ter benefício próprio com essa especialização, o proprietário assim o faz para que a contratada administre seus interesses, assim é de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor. [157: BRASIL. Acórdão, 2013 p.01]
A Terceira Turma do STJ é bastante clara quanto ao entendimento que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento, esclarecendo que incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra. [158: BRASIL, 2015, p. 01]
A lei adota a responsabilidade pelo fato do produto e dos serviços. Essa responsabilidade independe da culpa e não pode ser de outro modo, sob pena de converte-se em uma garantia ilusória, dada a impossibilidade de arcar o consumidor com o ônus da prova dos defeitos do produto ou da má execução dos serviços. [159: DIAS, 2006. p. 546]
O artigo 14 do CDC determina responsabilidade sem culpa: 
 Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. [160: VADE MECUM, 2010, p. 805]
Devido ao sistema protetivo do CDC é o corretor quem tem o ônus da prova, circunstâncias esta que traz nítida vantagem ao consumidor, visto a dificuldade de produzir tal prova. Mesmo que o corretor faça um contrato com cláusula de irresponsabilidade para dirimir sua obrigação, o código veda tal cláusula. Não se pode aceitá-la quando importe exclusão da prestação essencial do contrato, isso é, a própria causa da contratação. [161: SILVA, 2007, p.01][162: DIAS, loc.cit.]
Assim a defesa, do consumidor, é restrita à prova negativa do fato gerador, inexistência do defeito do produto ou do serviço, à culpa exclusiva da vítima ou de terceiro, que só pode ser o poenitus stranei, e não possa de qualquer modo ser relacionada com o fornecedor. Não foi considerado no texto a força maior, a que é equiparado, na doutrina e na jurisprudência, o fato de terceiro. Embora se torne cada vez mais limitado o conceito de força maior ela pode ocorrer, como o próprio fato de terceiro estranho. A solidariedade entre os componentes da cadeia de fornecimento e a ação regressiva contra o responsável direto aumenta a eficácia no sentido do equilíbrio da prestação devida. [163: DIAS, 2006, p. 547][164: Ibid., p. 547]
A principal função do corretor de imóveis é aproximar as partes possibilitando a transação imobiliária. Nesta intermediação, quando atuar unicamente como profissional liberal, de forma desvinculada a empresa mercantil, não oferecendo seus serviços no mercado de consumo e de forma não habitual, configura-se a responsabilidade subjetiva, aplica-se então o Código Civil.
Em contrapartida, caso a atividade seja exercida de forma habitual, utilizando marketing para divulgação, estando inserido no mercado de consumo, seu trabalho enquadra-se segundo os preceitos do CDC, neste caso aplica-se a responsabilidade objetiva. 
Com o fulcro de regular a atividade de corretor de imóveis, instituiu-se um instrumento regulador da profissão, que é uma