FORUM 4 E 5 IMOBILIARIO PONDERAÇÕES DA LEI 4591

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PONDERAÇÕES DA LEI 4591/1964- Titulo II das incorporações e Capitulo II das Obrigações e Direitos do Incorporador.
Importante se faz trabalhar em um breve relato sobre as obrigações bem como as responsabilidades do incorporador, sendo esta e ampla, com consideráveis riscos. Porém salienta-se que também é um negocio extremamente lucrativo e por isso não obstante, suporta os ônus do seu empreendimento, civilmente com seus bens pessoais, tanto criminalmente. A Lei realmente expressa os direitos e deveres do Incorporador. 
As relevantes obrigações que o Incorporador se sujeita nos termos da lei, são em regra, comuns a todas as espécies de contrato na atividade de Incorporação.
1. Promover o registro da incorporação, nos termos já acima considerados conforme artigo 32, constitui requisito para legitimá-lo a oferecer os imóveis à venda; 
2. A luz do art.31, § 2º, manter seu nome indicado ostensivamente no local da construção;
3. Dispõe o artigo 32§3º nos contratos celebrados bem como em anuncio quaisquer ato relativos à incorporação, mencionar o número do registro do memorial;
 4. Manter sempre a documentação do memorial e renovar o registro da incorporação se, no prazo de 180 dias do registro provisório, a incorporação não estiver efetivada, nem tiver sido denunciada art. 33, combinado com o art. 12 de Lei 4.86/65; 
5. Havendo prazos de carência conforme artigo art. 34, § 3º, explica e esclarecer sempre ao adquirente; 
6. Conforme art. 34, §, e art. 35, § 2º, denunciar a desistência da incorporação ao Registro de Imóveis, bem como comunicá-la imediatamente aos adquirentes.
7. Findo o prazo de carência sem denúncia da incorporação, gera ao incorporador a obrigação de, em sessenta dias, outorgar aos adquirentes o contrato correspondente (promessa de compra, contrato de construção, conforme o caso); artigos 35 e 66, III, e art. 13 da Lei 4.864/65; não havendo prazo de carência, o prazo de sessenta dias se conta da data de qualquer ajuste preliminar 
8. Artigo 35, §5º, caso não outorgue os contratos aos adquirentes, o incorporador sujeita-se à multa de 50%, calculada sobre os valores que houver deles recebido, podendo inclusive cobrável mediante execução;
9. Havendo denúncia da incorporação, terá dever de restituir os adquirentes as importâncias por estes pagas, no prazo de trinta dias, a contar da desistência; não restituindo, essas importâncias são exigíveis mediante ação de execução, com reajustes monetários e juros de 6% ao ano, sobre os valores reajustados; 
10. Artigo 35,§6º, Informar nos contratos de construção, os nomes dos responsáveis pelo custeio da construção, responsabilizando-se “o incorporador” pelo custeio das unidades não vendidas.
11. Claramente informar índices e instrumentos de ajuste, a eventual existência de ônus real ou fiscal sobre o terreno conforme artigos. 37 e 66 II, principalmente quando houver alguma ação que possa comprometer a titularidade do imóvel; 
12. Artigo 38, informar também os instrumentos de ajuste, a eventual ocupação do imóvel, esclarecendo a que título ela se dá e as condições de sua desocupação.
13. Conforme artigo 39, Em hipóteses em que o incorporador tiver contratado a aquisição do terreno mediante permuta ou promessa de permuta, explicitar em todos os instrumentos de ajuste qual é a parcela que será paga em dinheiro, ou a quota-parte, minudenciando expressamente em metros quadrados, das áreas das unidades a serem entregues em pagamento do terreno; Parágrafo Único: esclarecendo, se o alienante do terreno ficou ou não, sujeito a qualquer prestação ou encargo. 
14. Artigo 41, discriminar, nos contratos de preço global, as parcelas relativas ao valor da fração ideal de terreno e ao valor da construção;
15. Art. 43, I, II, IV, e VI, informar aos adquirentes, o estado da obra, demonstrando correspondência com prazo pactuado, sendo lhe vedado alterar o projeto e desviar-se do plano de construção, salvo, acordo unânime pactuado com compradores ou exigência legal, bem como não alterar o preço e as condições de pagamento, ressalvado hipóteses de, expressa previsão de reajustamento artigo 43, V; O retardar injustificado das obras ou sua paralisação por mais de 30 dias, sob pena de destituição nos termos da lei; 
16. Em hipóteses de contratação da construção por empreitada reajustável, mensurar o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, apontando os critérios e índices de reajuste a que está se sujeita. Incluindo escrituras e demais documentos que se fizerem necessários, bem como, na publicidade escrita em que conste o preço, devendo ser excluídos os anúncios classificados conforme artigo 56. 
17. Dispõe o artigo 59, Sendo a construção contratada por administração ou a preço de custo, mencionar no contrato, e as respectivas datas em que será iniciada a obra, bem como valor ainda que aproximado do orçamento, atualizando esse valor no caso de ajustes celebrados até as fundações, após o seu término e nas transferências de contrato ou sub-rogações.
18. Conforme artigo 58,I e II, sendo construções por administração, deve o incorporador, manter para cada condomínio, contabilidade específica, conta-corrente bancária própria; Assim como lhe é dever imputável “ao Incorporador” nas incorporações submetidas ao regime de afetação; 
19. Artigo 62, construções por administração, deve o incorporador discriminar o custo do terreno e o orçamento atualizado da construção, apontando o mês a que este se refere e a especificação da obra;
 20. Artigo 44, obrigatoriamente requerer a averbação da construção da edificação, após a expedição do “habite-se”, bem como, a individualização e discriminação das unidades, com a conseqüente instituição do condomínio de utilização do edifício;
21. Obrigação de fiscalizar o cumprimento, pelos construtores e empreiteiros, das obrigações fiscais e previdenciárias, pelas quais possam ser solidariamente responsáveis, o proprietários do terreno, o dono da obra e o adquirente das unidades. 
Fonte: http://realjus.com.br/dji/leis_ordinarias/1964-004591-condominio/l4591-64_032a047.htm acesso em 14/09/2015.