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Doação com cláusula de reversão
Quando faço doação do bem ao donatário posso colocar uma condição. Um negócio jurídico, como um contrato de doação, pode ser feito sob condição, elemento q se insere nos efeitos do contrato, onde se coloca em momento futuro e incerto o termo inicial do contrato ou no futuro o termo final do contrato. Portanto, celebrado o contrato, não se iniciam os efeitos, dependendo, para q se inicie o contrato, de evento futuro e incerto; ou o contrato inicia, mas se o evento futuro e incerto ocorrer, terá fim o contrato.
Se o evento for futuro e certo não é condição, mas termo.
É uma doação sob condição no final: caso ela ocorra, se encerra a doação. Se há condição para que o negócio jurídico “doação” ocorra. Então os contratos, se materializam. Se o negócio jurídico é sob condição o legislador diz que condicional. 
Ex: Doarei o imóvel a Natan, sob contrato mesmo, sem qualquer mácula, SE ele passar para a PFN. Enquanto houver esta condição, não há doação. O registro da escritura, que é o q materializa a doação, só poderá ser feita caso se efetue a condição. Então, na doação sob condição suspensiva, só incide registro quando se implementar a condição.
É dizer: a concretização do evento futuro e incerto (a condição suspensiva) é um requisito objetivo de procedibilidade ao exercício do direito de Registro.
Posso também estabelecer a doação sob condição resolutória. Ex: Faço a doação mas caso passe na PFN, o bem retornará para mim. Veja que a intenção do doador é que não fique o donatário com o bem para sempre. A propriedade é sujeita a perda, caso se verifique a condição. Neste caso o registro na ida e volta incide logo que o imóvel entrar no patrimônio do donatário.
E a doação com cláusula de reversão? O bem volta para o doador quando o donatário morre. Quando o bem voltar, incidirá o registro novamente. .
Transmissão Causa Mortis
É a transmissão dos bens com a morte do de cujus para os beneficiários, herdeiros ou legatários. No momento da morte, por ficção do direito civil, está aberta a sucessão. E se for transmissão causa mortis? O imposto é pagável no último domicílio do de cujus, q é onde se abre o inventário, se for coisa móvel; se for coisa imóvel, é pagável no E (DF) da situação do bem.
Promessa de Compra e Venda
Maria, proprietária e promitente vendedora, faz contrato de promessa de C/V com José, promitente comprador e possuidor do imóvel. Prazo: 60 meses (5 anos). Valor do imóvel: R$250 mil.
Em 10/6/15, época em q já tinham se passado 4 anos da PCV, ocorre a morte de Maria. Já haviam sido pagos R$200 mil, restando apenas R$50 mil de saldo a pagar. Maria, ao tempo da morte, era proprietária. Joca e Juca, filhos de Maria. O único bem da falecida é Maria, por isso é o único bem q Joca e Juca têm. Na verdade o q eles têm por direito? Apenas o saldo a receber de R$50 mil. 
O imposto incide sobre TRANSMISSÃO. Esse é o núcleo do tipo. Esta transmissão tem um objeto e duas qualidades.
Objeto: Bem IMÓVEL.
Qualidades: a transmissão do bem imóvel tem que ser INTERVIVOS e ONEROSA.
O que posso transmitir? O próprio imóvel, em direito de propriedade ou outros direitos reais sobre imóveis que NÃO sejam direitos de garantia (penhor, hipoteca e anticrese).
Então o ITBI nasce sobre a transmissão intervivos e onerosa de bem imóvel ou sobre direitos de garantia. O direito civil não permite cessão onerosa de usufruto, por ex, mas como as pessoas fazem assim mesmo.
O bem não é adquirido em razão da morte, mas intervivos, valendo tb para Pessoa Jurídica (msm sabendo q PJ não é “viva”). O adquirente não recebe de graça, pois a transmissão é onerosa, há sacrifício financeiro por isto; para adquirir imóvel ou o direito real de gozo ou fruição (ius utendi).
Aprofundando: o direito de propriedade ou qualquer outro direito real que recaia sobre imóvel são bens imóveis! É uma ficção jurídica, para aplicar o regime jurídico sobre bens imóveis. Mas há exceção: os direitos reais de garantia não são imóveis. Pq? Pq eles não permitem o uso/ gozo/ fruição da coisa. Quem tem penhor sobre um imóvel não pode, por isto, usar a coisa..
Ex: Banco A resolve alienar metade de todo o seu rol de direitos reais de hipoteca. Banco B, cessionário das hipotecas, q agora vai ter o direito sobre os imóveis hipotecados, vai registrar as hipotecas. Estar havendo cessão onerosa de bem imóvel, o que se está alienando é um direito real de garantia. É o q diz o art. 156, II CRFB/88.
O que é a transmissão? Tecnicamente há divergências. É o fenômeno em q o bem imóvel ou o direito de garantia sobre ele (exceto os de garantia) migra de uma pessoa para outra. O direito deixa de ser de um e vai para outro; sai, se extingue de José e passa para Maria. É quando o direito circula escrituralmente do patrimônio de uma pessoa para outra.
Como se adquire propriedade imóvel no Brasil? Por contrato? Este é uma justa causa para adquirir a propriedade, mas esta só vem com o registro. Além do registro, se adquire bem imóvel usucapião ou acessão (formação de ilhas, avulsão, formação de álveos etc).
Então, quando há registro de um justo título de propriedade de um bem imóvel ou de direito real sobre ele (exceto direitos de garantia), há TRANSMISSÃO.