CONDOMÍNIO no direito civil

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CONDOMÍNIO
Profa. Sandra
Condomínio
É um direito real
Co-propriedade
Realidade35% das propriedades são condomínio 
Grande mercado de trabalho
Quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem
Cada condômino é atribuída uma parte ou fração – todos os poderes inerentes a propriedade (contra terceiros)
O direito de propriedade é único (detalhe importante)
Lei 4961/ 1964 (anterior ao CC)
Teorias 
Duas teorias:
Teoria das propriedades plúrimas parciais- pela qual cada condômino é dono apenas de uma parte ideal, fracionada, cuja reunião origina o condomínio.
Teoria da propriedade integral – um só direito, cada condômino tem a propriedade sobre toda a coisa, limitada ao direito nos demais condôminos, esta é a teoria adotada CC 2002.
Todo Novo - Condomínio
CLASSIFICAÇÃO
Quanto a forma
Pro diviso – consigo dividir o que é de cada um, existe de direito, mas não de fato, cada condômino apresenta sua cota determina e age como proprietário. Ex. Condomínio Edilício - apartamentos
Pro indiviso – comunhão de fato e de direito, todos são proprietários do todo, não tem Ex. Condomínio Edilícios – área de lazer
CLASSIFICAÇÃO
2. Quanto as espécies
Condomínio Geral (arts. 1314 a 1330)
Condomínio voluntário (arts. 1314 a 1326) – vontade dos condôminos
Condomínio necessário ou legal (arts. 1327 a 1330) – determinado pela lei
Condomínio Edilício (edificações) (arts. 1331 e ss) – além da propriedade exclusiva e em comum, coletiva.
CLASSIFICAÇÃO
3. Quanto à origem
Convencional ou voluntário – origina-se pela vontade dos condôminos
Eventual – decorre de vontade de terceiros (ex. um terreno deixado em herança ou doado – para mais de uma pessoa)
Legal ou necessário – imposto pela vontade da lei (ex. das árvores limítrofes, cercas, muros)
CLASSIFICAÇÃO
5. Quanto ao objeto
Universal: abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos (ex. Maira e José são herdeiros de João – de todos os bens).
Singular: incide apenas sobre determinada coisa (ex. naquela casa, naquele terreno).
CLASSIFICAÇÃO
4. Quanto a extinção
Transitório: pode ser extinto a qualquer tempo por convenção dos condôminos.
Permanente: perdura enquanto persistir a situação que os determinou, confunde-se com o condomínio legal (muros, cercas), não posso extinguir.
DIREITOS E DEVERES
a) Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão (1ª parte, 1314)
Destinação é extremamente importante.
Não pode prejudicar a utilização de outro condômino.
Dentre os co-proprietários cada um tem o mesmo direito, haverá necessidade de ouvir a vontade de todos para que seja estabelecida a destinação.
DIREITOS E DEVERES
b) ...reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse ...(2ª parte, 1314)
A defesa da posse e da propriedade pode ser exercida individualmente por qualquer condômino beneficiando assim todos os demais, assume o condômino a função de representante do demais, uma vez que não estará defendendo apenas sua parte mas toda a coisa objeto do condomínio.
DIREITOS E DEVERES
C) Cada condômino pode alienar a respectiva parte ideal (art. 1314): comum + indivisa – contudo não poderá um condômino de coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se o outro consorte a quiser, tanto a tanto. O condômino, a quem não der o conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer dentro do prazo de 180 dias, contado do momento que teve conhecimento da venda sob pena de decadência. 
Correto: notificação
Direito de preferência
Se for outro condômino que comprou?
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço (divide).
DIREITOS E DEVERES
D) Cada condômino tem o direito de gravar a respectiva parte ideal (art. 1314) – havendo possibilidade de alienação por parte do condômino da sua quota parte, poderá o mesmo gravá-la com garantia real (hipoteca, penhor, anticrese), contudo, não pode ser dado em garantia real a coisa em sua totalidade, sem o consentimento de todos (art. 1420, §2º)
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§ 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
DIREITOS E DEVERES
E) Nenhum condômino pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo, dela a estranhos, sem o consenso dos outros (art. 1314) – os condôminos definem qual a destinação econômica da coisa, assim, qualquer alteração deve partir do consenso dos demais, ou da maioria, também, como visto, cada condômino pode usar a coisa, desde que não impeça que os demais também a usem, contudo, não pode deixar que um terceiro se valha da posse do uso ou gozo da coisa, sem que os demais condôminos, ou sua maioria consintam.
DIREITOS E DEVERES
F) Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita (art. 1315): o direito real de propriedade, quer seja relacionado a bens móveis ou imóveis gera a necessidade de promoção de reparos, limpeza, demarcações, restaurações, obras, para sua conservação, bem como, no caso de extinção de condomínio com a divisão da coisa entre os condôminos, ainda há dispêndio de valores como cobrança de impostos. 
DIREITOS E DEVERES
O condômino que não conseguir prover as despesas pode renunciar à propriedade que aproveitará ao condômino que assumir as despesas (art. 1316).
DIREITOS E DEVERES
G) Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou (art. 1319) – o condômino que esteja no uso do gozo da coisa sob condomínio, deve responder aos demais pelos frutos percebidos, desde que os demais condôminos estejam inviabilizados de terem o uso comum da coisa (STJ RESP 622.472-RJ), visto que foram estes, diante do uso exclusivo do bem por um dos condôminos, impedidos de retirarem os frutos da coisa comum.
Extinção do Condomínio Voluntário
Voluntário Ordinário
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. (bem indivisível por vontade da parte)
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
(Tal ação é imprescritível pois a qualquer momento poderá ser promovida)
Condomínio
Locação da coisa comum (lembre-se em regra maioria absoluta)
Art. 1323: deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
ADMINSTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Ausência de deliberação ou Decisão judicial
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Poderá ocorrer a situação onde um dos condôminos passe a administrar a coisa sem oposição dos demais, presumindo-se assim, representante
comum de todos. Importante que sejam estabelecidos os poderes do administrador, que serão delineados também, pela maioria absoluta dos quinhões dos condôminos. 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Deliberações sobre a administração da coisa comum, que será da vontade da maioria absoluta, calculada com base nos valores dos quinhões (art. 1325).
§1º - maioria absoluta é obrigatória
§2º - levar a questão ao judiciário (em caso de empate, mas também por falta de quorum)
Condomínio
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
	QUESTÕES
Questão: pagamento de despesas, não concordância
Houve assembleia
Houve quorum
Houve aprovação da prestação de conta apresentado pelo síndico
Direito individual submete-se a maioria, assembleia é órgão adequado à aprovação de contas condominiais, vinculando todos os condôminos.
Se tiver fundados motivos e o síndico não tiver aprovado em assembleia, poderá o condômino individualmente propor ação de prestação de contas. Em regra geral não poderá.
Havendo quorum legal as decisões da assembleia geral tem validade e eficácia, desde que não colidam com a lei ou a convenção. Pirâmide hierarquia: LEI, CONVENÇÃO e ASSEMBLEIA
A ausência do condômino na assembleia (devidamente comunicado) não impedem que os efeitos dela decorrente lhe atinjam assim como os demais
FRUTOS
Frutos em regra partilhados
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO (LEGAL)
Estabelecido por lei, independentemente da vontade das partes;
Muitas vezes ligados as relações das vizinhanças;
Meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto no Código Civil (arts. 1297 e 1298)
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Fixação do preço da obra, em não havendo consenso entre os dois confinantes, será arbitrado por peritos, cujas expensas serão partilhadas por ambos (art. 1329, CC)
Independentemente do valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer da parede, muro ou vala, cerca ou qualquer outra divisória (art. 1330, CC). Ex. como apoiar algo
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Propriedade em comum e propriedade coletiva coexistente
Fração ideal (do apartamento)
Unidades autônomas: regras gerais
Áreas comuns – objeto de interesse dessa matéria
Objetivo: convivência harmônica
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.          (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Instituição 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Constituição 
Documento subscrito por 2/3 (documento por constituir o condomínio) + Registrada em cartório (oponível à terceiros)
Vale para os condôminos quando assinada, mas para terceiro somente quando registrado
Documento responsável por constituir o condomínio
 Subscrito por dois terços das frações ideais
Obrigatório a todos
Registrada em cartório – oponível contra terceiros
Alteração – dois terços
Mudar destinação – unanimidade 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
DIREITOS 	
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
DEVERES
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;          II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 
Fração ideal
Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino. 
Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos
apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Isso deve estar especificado na Convenção do Condomínio. Ex.: "apartamento com área útil de 98,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 141,51 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de 0,98340% ..."
As despesas, direitos sobre votos e cotas do condomínio são divididos de acordo com o que estipula a convenção do condomínio. Se esta não dispuser sobre o assunto, o critério de divisão é o da fração ideal.
REALIZAÇÃO DE OBRAS
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
REALIZAÇÃO DE OBRAS
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Garagens – Lei 12.607/ 2012
	Lei veio sanar controversa jurisprudenciais 
Não pode alienar nem alugar a terceiro dos abrigos e veículos a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa da convenção nesse sentido (não pode assembleia).
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Principais disposições:
Nenhum condômino poderá utilizar-se da parte que lhe é cabível de forma a prejudicar o sossego a salubridade, a segurança dos demais ou ferir bons costumes.
No caso de não pagamento da verba condominial a multa é de 2%. Os juros de mora são fixados em convenção condominial (tolerável) em caso de omissão, será 1%.
A convenção condominial tem eficácia entre os condôminos, será oponível contra terceiros se registrada no CRI (erga omnes) 
Multa de 20 ou 2%
Antes do CC 2002 a Lei 4591/ 1964 estabelecia multa de 20% em caso de impontualidade. Tal questão foi levada ao STJ que entendeu que essa multa dó poderia ser aplicada para as prestações vencidas na vigência do diploma, pois foi revogada pelo §1º, do artigo 1336 (REsp 663.285/SP).
Escolha do Síndico
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Atuação do síndico
Convocar a assembleia dos condôminos (art. 1348, I) – anualmente o síndico deve convocar assembleia geral ordinária, para que sejam deliberadas as questões relacionadas as prestações de contas e dotação orçamentária para o ano seguinte, dentre outros assuntos.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Atuação do síndico
b) Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns (art. 1348, II).
c) Dar imediato conhecimento a assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (art. 1348, III) – os poderes de administração do síndico, salvo disposição na convenção condominial, não precisam ser ratificados ou autorizados em assembleia geral para surtirem efeitos, contudo, em questões de relevância para o condomínio, relacionados a procedimento judicial ou administrativos, o síndico deve dar ciência dos fatos à assembleia, inclusive sobre as medidas para a solução do problema.
Atuação do síndico
d) Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno e as determinações da assembleia (art. 1348, IV) – agir como fiscal;
e) Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (art. 1348, V) – claro que nas partes comuns, senão for de responsabilidade individual, não na unidade autônoma. 
f) Elaborar orçamentos da receita e despesa relativa a cada ano (art. 1348, VI) – previsão orçamentária (diferente da prestação de contas que é do que já passou).
Atuação do síndico
g) Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar multas devidas (art. 1348, VII) – representa ativa e passivamente, pode administrativamente ou judicialmente cobrar, ele responde senão fizer.
h) Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas (art. 1348, VIII) – pode à qualquer tempo, não pode o condômino exigir.
i) Realizar o seguro da edificação (art. 1348, IX) – muito importante. 
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Fica a dica
Antes de comprar observar as dívidas (pedir certidão negativa ao síndico)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.