Aula 02 Planejamento inicial

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CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
DISCIPLINA: TECNOLOGIA DA CONSTRUÇÃO I
AULA 02 . PLANEJAMENTO INICIAL 
01
Prof. Antônio Carlos Matos de 
Oliveira
Msc em Ciências Aplicadas
TÉCNICA DAS CONSTRUÇÕES
A técnica das construções tem por objetivo o
estudo e aplicação dos princípios gerais
indispensáveis a construção de edifícios com
segurança, economia e qualidade.
A técnica das construções apresenta quatro
diretrizes básicas
Conhecimento dos materiais
Métodos Construtivos
Otimização dos equipamentos
Racionalização dos serviços
BREVE HISTÓRICO
Na construção civil, um dos
fatores levados cada vez mais
em conta é o planejamento
devido, na maioria das vezes, a
complexidade desse setor,
custos, orçamentos e a
produtividade de máquinas e
mão-de-obra. Dado um
empreendimento como um todo,
este possui várias etapas
diferentes entre si como:
 Concepção
 Execução
 Uso
 A indústria da construção civil tem se desenvolvido
de forma acelerada nos últimos anos, novos
materiais estão no mercado para a utilização nas
obras, o conhecimento de sua aplicação e
rendimento fazem com que o profissional esteja
aberto as novas tecnologias e suas particularidades.
 O conhecimento pleno dos materiais empregados
quanto à resistência aos esforços a que estão
submetidos e sua durabilidade determinam a
qualidade do empreendimento .
 Revistas especializadas, congressos, seminários
são ferramentas indispensáveis para o
conhecimento dos novos materiais.
01 – MATERIAIS
GRUPOS FUNDAMENTAIS
 Este talvez seja o grupo que devemos
avaliar bem de perto suas possibilidades
e desenvolvimento. Antes de iniciar
qualquer construção a escolha do método
construtivo é responsável pelo bom
desenvolvimento do canteiro e pelo
atendimento dos prazos estabelecidos.
 Hoje a simples decisão de uma laje passa
por uma variável gama de processos e
materiais que levam ao engenheiro a
decidir não só quanto ao uso como
também pela economia que este item da
planilha poderá influir sobre o orçamento
global do empreendimento
02 – MÉTODOS 
GRUPOS FUNDAMENTAIS
 O mundo atual passa por uma fase
intensa de pesquisas voltadas para
tecnologia e produção, onde a máquina
substitui com precisão e produtividade o
trabalho humano sem os inconvenientes
das leis trabalhistas.
 O desenvolvimento dos equipamentos
voltados para a construção civil tem
proporcionado uma rapidez maior nas
diversas etapas da obra diminuindo
consequentemente os prazos de entrega
dos serviços.
03 – EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS
GRUPOS FUNDAMENTAIS
 A racionalização na execução dos
serviços é obtida através de um
planejamento e controle de obras.
 Como o planejamento é praticamente
outro curso, nos vamos definir
rapidamente como um processo de
previsão de tomadas de decisões que
envolve o estabelecimento de metas e a
definição dos recursos necessários para
atingi-los.
 Vamos lembrar então de três palavras:
Processo, metas e recursos.
04 – PRODUTIVIDADE
GRUPOS FUNDAMENTAIS
ETAPAS DE UM EMPREENDIMENTO:
TÉCNICA DAS CONSTRUÇÕES
Custo acumulado de produção x Etapas do empreendimento
Possibilidade de interferência X Etapas do empreendimento
Evolução do custo acumulado x redução das
possibilidades de interferência
PLANEJAMENTO
Na preparação desta etapa
observaremos quatro atividades
básicas e informações que deverão
ser seguidas e verificadas até o
encerramento do planejamento
inicial.
Visita ao terreno
Concepção do empreendimento
Atendimento às normas vigentes de projeto
Estudo de Viabilidade
CONCEITOS: 
• ato ou efeito de planejar.
• serviço de preparação de um trabalho, de uma 
tarefa, com o estabelecimento de métodos 
convenientes
• planificação.
PLANEJAMENTO NA OBRA
PLANEJAMENTO – VISITA AO TERRENO
Antes de iniciarmos um projeto podemos nos defrontar com duas
situações especificas: devemos encontrar para o cliente um terreno
que atenda ao seu empreendimento ou o terreno já existe e devemos
adéqua-lo ao projeto.
Na primeira situação é imprescindível que façamos uma série de
pesquisas, tendo como finalidade o melhor beneficio da obra.
Observando alguns critérios dentre outros:
a) Se a topografia do terreno é adequada a obra
b) Se a área disponível é suficiente, permitindo que o projeto atenda a 
legislação vigente.
c) O subsolo comporta economicamente uma fundação compatível 
com o prédio a ser projetado
d) Se existe facilidade de abastecimento d’água, esgoto, energia etc 
entre outros
PLANEJAMENTO – VISITA AO TERRENO
A visita ao terreno se deve não somente
verificar o levantamento geográfico do lugar
mas principalmente os aspectos legais dos
documentos
a) LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO
A planta de levantamento planialtimétrico
deverá ser apresentada em escala
conveniente entre 1:100 a 1:1250 com a data
em que foi realizada e assinatura do
profissional competente, anexando ainda a
ART de entrada no CREA/CAU de onde o
projeto será executado.
PLANEJAMENTO – VISITA AO TERRENO
ELEMENTOS A SEREM INDICADOS NOS LEVANTAMENTOS
• Indicação da linha norte-sul
• Poligonal do terreno
• Curvas de níveis:
• Dimensões das divisas do terreno.
• Os ângulos de confluência da divisa dos terrenos
• Área
• Fixação do RN
• Acidentes Naturais
• Acidentes não Naturais
• Ruas adjacentes
• Croqui de situação
PLANEJAMENTO – VISITA AO TERRENO
b) Levantamento cadastral de serviços
públicos:
Existência de rede de água potável, rede de
esgotos sanitários, galerias de águas pluviais,
rede de energia elétrica, rede de iluminação
pública, rede de telefonia e coleta de lixo.
Estes serviços irão influenciar o preço final do
empreendimento e consequentemente o preço
de venda
c) Levantamento legais e jurídicos: 
Escritura, impostos e registros, leis de uso do
solo, taxas de ocupação, coeficientes de
aproveitamento, gabaritos, alinhamentos e
recuos, proteção ao patrimônio histórico e
proteção ambiental
PLANEJAMENTO – VISITA AO TERRENO
d) Informações sobre o entorno:
Uso e ocupação do solo, padrão urbanístico
arquitetônico, Infraestrutura disponível,
tendências de desenvolvimento, tráfego e
estacionamento, aspectos visuais,
equipamentos urbanos e fotos do terreno e
seu entorno.
e) Recursos técnicos disponíveis:
Qualificação da mão de obra local;
transporte de materiais ao local do
empreendimento, sistemas técnicos
construtivos, seleção e escolha de
profissionais dos serviços e consultorias.
PLANEJAMENTO – VISITA AO TERRENO
f) Estudo geotécnico
Na investigação do subsolo para
fins de fundações, o tipo de
sondagem mais empregada é a
de “percussão” ou de “simples
reconhecimento”.
A sondagem é conduzida por
meio de uma perfuração do
terreno acompanhada da
extração de amostras dos solos
para sua identificação.
PLANEJAMENTO - CONCEPÇÃO
Na concepção de um empreendimento
poderemos iniciar a partir das experiências
adquiridas em projetos executados
anteriormente, de estímulos externos vindo de
investidores, corretores que atuam no mercado
local, de publicações de instituições de pesquisa
de associação de construtoras e até por
instituição de ensino superior, onde muitos dos
trabalhos finais podem oferecer idéias ou no
mínimo ampliar nossas escolhas
O importante é que o profissional tenha nas 
mãos os dados necessários para oferecer ao 
cliente as opções de projeto de acordo com 
a demanda do mercado. 
A concepção de um empreendimento
imobiliário, a partir de um usuário ou grupo de
usuários já existentes, facilita o estudo de sua
viabilidade no que diz respeito a alguns itens
quediscutiremos abaixo:
a) Objetivos do Cliente/Obra
O cliente muitas vezes sabe o que deseja mais
não possui os elementos técnicos para definir a
construção quanto aos seus aspectos físicos e
espaciais. A conversa inicial do engenheiro/
arquiteto com o cliente deve estabelecer como
objetivo principal a definição do escopo do
empreendimento e definir algumas diretrizes
básicas
PLANEJAMENTO - CONCEPÇÃO
OBJETIVOS DO CLIENTE/OBRA
1. Definição do tipo de uso a que se
destina a edificação: Residencial -
Prestação de Serviços -
Equipamentos públicos
2. Definição do perfil do usuário
potencial do empreendimento em
estudo: a partir dessa avaliação o
profissional (arquiteto) poderá
indicar o tipo de construção
adequado ao público-alvo;
3. Avaliação do impacto que esse
equipamento poderá causar na área
em que será implantada;
4. Programa de necessidades: o tipo
de ambiente projetado com suas
respectivas áreas
PLANEJAMENTO - CONCEPÇÃO
A obra portanto não pode ultrapassar o cronograma estabelecido pois poderá acontecer que o cliente passe 
pela situação que ainda estará gastando com a obra e ao mesmo tempo pagando o empréstimo o que pode 
levá-lo a uma situação difícil.
PLANEJAMENTO - CONCEPÇÃO
b) Prazos e recursos disponíveis
Dependendo do tipo de construção principalmente se uma parte dos recursos depende de
financiamento de terceiros o prazo de construção se torna um fator de grande importância
pois os empréstimos bancários estabelecem uma carência normalmente pequena para
pagamento do financiamento.
c) Padrões da construção
Os materiais são como já vimos,
um dos responsáveis pelo nível
de acabamento como também
pelo bom desempenho em áreas
que não são visíveis
aparentemente como as áreas
molhadas onde as
impermeabilizações são atuantes.
PLANEJAMENTO - CONCEPÇÃO
c) Estilo de construção
O estilo de projeto
apresenta variáveis que
vão do tropical rústico ao
estilo futurista
apresentado por alguns
hotéis em Dubai e
cassinos em Las Vegas.
Esta concepção
normalmente está
embasada pelo estilo do
cliente ou do local do
empreendimento.
PLANEJAMENTO - CONCEPÇÃO
PLANO DIRETOR DE NATAL
DIVISÕES DA CIDADE:
O Macrozoneamento divide a cidade em 
três áreas:
Zona de Adensamento Básico;
Zona Adensável;
Zona de Proteção Ambiental.
PLANEJAMENTO – ATENDIMENTO AS 
PRESCRIÇÕES URBANISTICAS E AMBIENTAIS
Prescrições urbanísticas do Plano 
Diretor:
1. Taxa de Ocupação (área da projeção 
horizontal da construção/ área do 
terreno);
2. Taxa de impermeabilização (área da 
construção que não permite 
permeabilidade/ área do terreno);
3. Coeficiente de Aproveitamento (área 
construída/ área do terreno);
4. Recuos (afastamento da edificação 
para os limites do terreno, ou de 
outra edificação)
5. Gabarito.
PLANEJAMENTO – PRESCRIÇÕES URBANISTICAS E AMBIENTAIS
O estudo de viabilidade econômico-financeira apresenta os riscos e as potencialidades
do empreendimento. No relatório constam, as conclusões, expectativas e
recomendações para a viabilidade do projeto.
Normalmente este estudo é feito por profissionais que atuam neste segmento de
mercado.
PLANEJAMENTO – ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
.
PLANEJAMENTO – ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
Resumindo:
Quando a decisão de investir está baseada apenas na análise comparativa da
quantidade de recursos entrantes e de saídas referentes ao custeio do
empreendimento, resultando em um lucro, trata-se de viabilização econômica. (Bezerra
da Silva, 1995)
Viabilidade econômica.
Neste caso buscamos
inicialmente o lucro do
empreendimento, o
beneficio projetado para o
futuro e alguma garantia
que ele será realmente
obtido. O preço deverá ser
maior do que o custo, e as
receitas, ou entradas,
deverão ser maiores que os
gastos ou saídas.
.
PLANEJAMENTO – ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
Quando a decisão de investir está baseada na disponibilização de recursos, com o
objetivo de se obter o equilíbrio das entradas e saídas, levando-se em conta os saldos
a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilização financeira. (Bezerra da Silva,
1995
Viabilidade financeira.
A grande maioria dos negócios de construção civil exige o investimento de capital.
Embora o preço seja, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da
necessidade de pagamentos de despesas.
ETAPAS DE PROJETO
As etapas iniciais de um empreendimento se caracterizam pelo grande
volume de informações adquiridas, desde a visita ao terreno até o início do
estudo preliminar do empreendimento.
Nessa segunda fase, podemos estabelecer mais uma vez quatro etapas
básicas
1. PROJETOS;
2. MEMORIAIS DESCRITIVOS;
3. ORÇAMENTOS;
4. CRONOGRAMAS.
ATIVIDADES E INFORMAÇÕES NA ETAPA DE PROJETOS
Os projetos compõe-se de duas partes distintas: parte gráfica e parte escrita, que juntos 
montam o dossier técnico de acompanhamento de uma obra. 
Classificamos normalmente em três segmentos: projetos de arquitetura, projetos
complementares e de urbanização.
Os projetos complementares podem ainda ser subdivididos em: Projetos de instalações,
projetos de produção e projetos de sistemas mecânicos.
Projeto Arquitetônico Projeto Estrutural
PROJETOS DE INSTALAÇÕES:
Elétrica Sanitária Combate a Incêndio
Telefônica TV – Cabo Drenagem águas pluviais
Hidráulica Multimídia Automação predial
PROJETOS DE PRODUÇÃO:
Forma para concreto Vedações
Impermeabilização Revestimento de fachada
Canteiro de Obra Laje racionalizada
PROJETOS DE SISTEMAS MECÂNICOS:
Elevadores
Condicionadores de ar
Exaustão
Gases
PCA – Acessibilidade
RITUR
PROJETOS
PROJETOS - RELATÓRIOS
Relatório de Impacto no Tráfego Urbano 3 vias
Relatório do PCA 3 vias
Relatório Ambiental 3 vias
Memorial Descritivo 3 vias
Especificações Técnicas 2 vias
PROJETOS - REQUERIMENTOS
RRT – Elaboração da arquitetura 4 vias
ART – Execução da obra 4 vias
ART – Elaboração dos projetos complementares 4 vias
Requerimento da SEMURB – Licença Ambiental 2 vias
Requerimento da SEMURB – Alvará de Construção 2 vias
PROJETOS - DOCUMENTOS COMPLEMENTARES
Levantamento topográfico 2 vias
Estudo geotécnico 2 vias
Cópia da escritura do terreno 2 vias
Cópia do IPTU 2 vias
Orçamentos e Cronogramas
Conceituando de uma forma
simples podemos dizer que o
orçamento é o calculo dos
custos para executar uma obra
ou um empreendimento.
Quanto mais detalhado o
orçamento ele se aproximará
do custo real.
Estimativa de custo – avaliação
de custo obtida através de
estimativa de quantidades de
materiais e serviços, pesquisa
de preços médios e aplicação
de percentagens estimativas
ou coeficientes de correlação,
efetuada na etapa de estudo
preliminar do projeto.
Orçamentos e Cronogramas
Orçamento preliminar –
avaliação de custo obtida
através de levantamento e
estimativa de quantidades de
materiais e de serviços e
pesquisa de preços médios,
efetuada na etapa de
anteprojeto.
Orçamento analítico ou
detalhado – avaliação de
custo obtida através de
levantamento de quantidades
de materiais e de serviços e
da composição de preços
unitários, efetuada na etapa
de projeto executivo
ORÇAMENTO DETALHADO
•Estudo dos condicionantes
•Especificações técnicas
•Identificação dos serviços
•Levantamento de quantitativos.
•Composição de custos unitários.
•Definição dos encargos sociais
•Definição do BDI
•Planilha orçamentária
COMPOSIÇÃO 
SERVIÇO: ALVENARIA DE TIJOLO CERAMICO m2
Leis 
Sociais
120%
INSUMOS
Preço 
Consumo Ud.
Preço BDI
Unit. (R$)Total (R$) 30%
1.Cimento 0,45 2,2800 Kg
2. Areia média 30,00 0,0190 m3
3. Tijolo Furado 0,20 25,0000 Ud.
4.Pedreiro 2,00 1,0000 H
5. Servente 1,70 1,1000 H
6. L.Sociais
7.BDI
TOTAL
Orçamento Detalhado
•Composição de custos unitários.
- Índices ou coeficientes de aplicação de materiais.
- Índices ou coeficientes de produção ou aplicação de mão de obra.
- Índices de aplicação de equipamentos com o seu custo horário.
- Preços unitários de materiais.
- Preços unitários de mão-de-obra.
- Taxas de encargos sociais.
- Benefícios de despesas indiretas.
BDI
Esta taxa varia bastante de uma
construtora para outra, e até
mesmo de uma obra para outra
em uma mesma construtora.
Sofre também variação
conforme seja o porte da obra, o
porte da construtora, volume de
obras da construtora,
localização da obra, nível de
organização da construtora,
entre outros fatores.
Os impostos são cobrados em cima do valor faturado, conforme exemplo
ilustrado na tabela a seguir:
Custo da Construção R$ 100.000,00 
% Previsto de BDI 24,50%
% Previsto de Impostos no BDI 9,13%
Preço Final R$ 124.500,00 
Valor do Imposto Previsto R$ 9.130,00 
Valor do Imposto efetivamente cobrado R$ 11.366,85 
BDI
Para facilitar a identificação - o preço de venda é aquele apresentado nas
propostas de construção solicitadas em licitações ou o preço que o
empreendedor deverá vender seu empreendimento.
O preço de venda não depende tão somente do orçamento, dos projetos e do
empreendedor, ele depende, talvez com maior peso, do mercado e suas leis.
DETERMINAÇÃO DO PREÇO DE VENDA
A oferta e a procura de imóveis em determinadas regiões cria variações
incríveis de preço, levando os empreendedores e suas equipes a terem
cautela na determinação do preço de venda.
Em geral sua determinação ocorre estipulando-se uma margem de lucro
mínima e realizando uma pesquisa de mercado para obter o preço por metro
quadrado das edificações. Munido destas informações, além do custo do
empreendimento, chega-se a um preço de venda preciso e competitivo
DETERMINAÇÃO DO PREÇO DE VENDA
O cronograma da obra é o gráfico que procura estabelecer o início e o término
das diversas etapas de serviços de construção, dentro das faixas de tempo
previamente determinadas, possibilitando acompanhar e controlar a execução
planejada.
Ele pode conter os itens principais e os sub-itens das várias etapas de serviços
de uma obra, bem como sua duração, com o início e o término de cada etapa,
permitindo fazer o acompanhamento e o controle do empreendimento.
Cronogramas
Os cronogramas são ferramentas de planejamento que permite acompanhar o
desenvolvimento físico dos serviços e efetuar previsões de quantitativos de
mão-de-obra, materiais e equipamentos, tanto os incorporados à obra
construída quanto aqueles usados na construção.
Além de permitir que se determine o faturamento a ser feito ao longo da
execução da obra constituindo-se no chamado cronograma fisico-financeiro.
Os cronogramas geralmente elaborados são os seguintes:
•Cronograma de mão-de-obra
•Cronograma de materiais
•Cronograma de equipamentos
•Cronograma físico-financeiro