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O inadimplemento contratual preliminar (Resenha crítica)

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Direito Civil II
Resenha crítica
Este tratado busca levantar uma crítica sobre o capítulo III – O inadimplemento contratual preliminar – da obra “O PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA DIANTE DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL”
MANAUS/AM
2016
RESENHA CRÍTICA
INFORMAÇÕES BIBLIOGRAFICAS
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Teoria Geral das obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 3. ed., São Paulo: Atlas, 2003.
LENZA, Pedro. Direito Constitucional Esquematizado. 14ª Ed. São Paulo: Editora Saraiva, (2010, p.49)
DADOS SOBRE O AUTOR
Eriverton Resende Monte, Procurador da Universidade do Estado do Amazonas (UEA) e Professor Mestre do Centro Universitário do Norte (UNINORTE). Tem experiência na área de Direito.
DADOS SOBRE O CAPÍTULO
A ideia principal da obra é trazer luz a um tema que é muito usado no dia-a-dia dos operadores do direito. Não se trata, entretanto, de uma explanação a fundo sobre a legitimidade, boa-fé ou qualquer subsidiário do tema em questão, mas tão somente, da importância da observação dos direitos constitucionais atribuídos a cada pessoa, em qualquer que seja a situação.
POSICIONAMENTO CRÍTICO
Do ponto de vista acadêmico, não poderia descartar a obra como fonte de conhecimento sobre a formação do contrato e suas demais características, tais como consequências do inadimplemento. Contudo, considero que não tenha alcançado o objetivo de forma ampla por ter o autor rodeado muito sobre um tema que demanda maior argumentação, e menor repetição.
O autor inicia o capítulo descrevendo, exaustivamente, o Contrato Preliminar em busca de abordá-lo dentro do contrato de compra e venda. Após leitura, podemos extrair que a finalidade do contrato preliminar é a realização de um contrato definitivo, assegurando sua celebração no futuro, e o tornando obrigacional, como forma de segurança.
Ainda há ênfase em relação ao caráter desobrigatório, desde que não conste Cláusula de Arrependimento (conforme página 78 do capítulo III), do contrato preliminar, e também, em um primeiro momento, chega a deixar confusa a diferença entre “negociação preliminar” e o mesmo, tendo em vista que são, ambos, analisados preliminarmente para a possível realização do contrato definitivo.
Com a citação do autor Gomes (2001, p. 135), observamos que o contrato preliminar, para determinados doutrinadores, não passa de um “rodeio desnecessário”, visto que o pretendido no contrato (propriamente dito) seria gerar, instantaneamente, a obrigatoriedade do cumprimento; efeito esse que também podemos observar no contrato preliminar. Então indagamos, se ambos possuem força de obrigatoriedade, para quê criar mais dispositivos anteriores à formação concreta da compra? Qual a utilidade do contrato preliminar se não causar burocracia em um processo de contratação/compra/venda? 
Com o desenvolver da leitura, observamos que o autor nos mostra algumas peculiaridades que não são necessárias no contrato preliminar, como, a forma destinada para o contrato definitivo. O autor resume, de maneira simplista, o efeito do contrato preliminar, abrindo o caminho para o entendimento do assunto, conforme página 79, capítulo III:
“Sendo assim, se o contrato preliminar precede a Compra e Venda de um imóvel, terá a forma de um compromisso por instrumento particular, enquanto a venda propriamente dita virá formalizada por escritura pública”.
E ainda cita ROSENVALS (1988, p. 495 e 496), a distinção entre os dois modelos contratuais é a facilidade pela identificação do objeto: enquanto no Contrato principal o objeto consiste na obrigação de dar, fazer ou não fazer, no Contrato Preliminar se traduz na obrigação de concluir o contrato principal, ou seja, uma obrigação de fazer em momento futuro.
No primeiro subcapítulo, o autor traz o tema “Interpretação contratual”, onde cita desde o liberalismo, até a Constitucionalização do Direito Civil. O autor explica que o contrato preliminar é fruto de uma vasta evolução das propostas presentes em nosso cotidiano, até a fase final da relação contratual.
Também é explanado que, contemporaneamente, a interpretação é considerada uma questão de normatividade, sendo tida como momento da concreta realização do direito; onde são inseparáveis o momento hermenêutico e o momento normativo, tendo como ápice o momento contratual. O que nos leva a pensar que o contrato de ser interpretado, tão somente, à luz do nosso ordenamento jurídico, observando, obviamente, as especificidades de cada direito material.
 Em relação à constitucionalização do direito civil, observamos que este novo instituto permitiu a observação dos princípios da dignidade da pessoa humana e da defesa do consumidor à luz contratual, exigindo um justo equilíbrio que garanta harmonia nos interesses do contrato e um comportamento condizente com a probidade, a boa-fé objetiva, a tutela dos hipossuficientes e a equivalência das prestações contratuais, ocorrendo assim, a justiça contratual.
Com a onda renovatória no Estado Democrático de Direito, marcado pelo momento da promulgação da Carta Magna de 1988, houveram diversas reflexões jurídicas no que concerne aos direitos e garantias, buscando cada vez mais compromissos com a pessoa humana, no sentido de resguardá-la de futuros “ferimentos” em sua esfera jurídica, podendo assim, finalmente, ser afastada a ideia patrimonialista que o código levava. 
Em suma, é sabido que o Direito Civil e o Direito Constitucional são os dois diplomas que mais dizem respeito ao cotidiano de cada cidadão, incidindo diariamente na vida de milhares de pessoas todos os dias. O autor prossegue com a explanação da importância e ascensão, em termos de direitos sociais, que se obteve com a constitucionalização do Direito Civil, lançando fatos e apontando pensamentos de outros doutrinadores.
O autor ainda reforça, dizendo que, a liberdade de iniciativa econômica privada não pode fugir do controle dos valores constitucionais, não causando danos à segurança, à liberdade e à dignidade humana. Pouco a pouco os amantes do direito privado, àquele tempo, se comovem com a arte do “desapego”. Repensam a condição de indivíduos segregados e abandonam as suas ilhas e pequenas posses. Migram ao continente e se submetem a filtragem da axiologia constitucional. Convertem-se em seres humanos. Esmaece a dicotomia público e privado, pela evidente constatação de que não existem locais inóspitos à recepção do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana.
Com tudo isso, podemos ver a tal “aplicabilidade direta dos princípios e dos direitos fundamentais nas relações privadas”, ao ponto de que os tribunais têm reunido conjuntos de decisões que permitem a adoção da aplicabilidade direta e imediata. (LÔBO, 2008). Fazendo saber que a forte ideia de “somente mercado” não é tão absoluta assim, como era ao tempo do Código Comercial, tendo uma tendência nova de despatrimonializar o direito.
Finalmente, o autor lança a ideia que se deve ter ao interpretar um contrato preliminar de compra e venda, inserido nas normas de direito civil, no âmbito do direito constitucional; onde a mesma deve ser feita em direção à supremacia dos valores inseridos na CF/88. E ainda diz que o Contrato e a Propriedade existem para possibilitar o pleno desenvolvimento da Dignidade da Pessoa Humana (ROCHA, 2011).
O autor argumenta dizendo que, não é de todo satisfatório a interpretação contratual somente com base nas normas, o que parece ser totalmente razoável, necessitando de uma incessante análise de inúmeras formas. 
O segundo subcapítulo trata da transmissão da propriedade urbana imóvel, é relatada a quase que obrigatoriedade da existência de um contrato preliminar, e que a interpretação do mesmo deve ser correspondente a exigência de resguardo dos direitos e valores jurídicos. Pois, as relações jurídicas nascem, singularmente para serem cumpridas. 
Entretanto, o autor nos submete ao pensamento de que, cotidianamente, tais contratos são desrespeitados, criandoexpectativa da pessoa em que iria fazer a aquisição do imóvel, e de maneira ríspida, sendo anulada a venda por motivos torpes. Agredindo não só a moral da pessoa lesada em questão, mas sim, de uma coletividade de pessoas que futuramente podem passar pelo mesmo, sem serem observados seus direitos, e até, muitas vezes, não fazerem ideia do poder de exigência em que teriam posse.
A natureza do direito que se tem com o contrato de imóveis ainda entra em discussão no capítulo, prefiro ainda ficar com a ideia de CARLYLR POPP (2006), onde diz que o direito real possui eficácia erga omnes, enquanto o direito pessoal possui eficácia entre as partes. É racional se ter em mente que os direitos advindos do contrato preliminar, por fazer jus a promessa futura de fazer o registro em cartório, proceda a ideia de que há um direito real em questão. Para amadurecer a ideia, Orlando Gomes afirma que a tendência é mesmo considerar o pré-Contrato um negócio jurídico pelo qual as partes estipulam a faculdade de exigir a eficácia imediata de outro contrato já delineado em seus elementos fundamentais. Conclui ainda que se torna desnecessário a ocorrência de nova declaração de vontade, haja vista que ao ser celebrado o Contrato preliminar já há vinculo contratual definitivo (GOMES, 2001).
A promessa bilateral de venda produz obrigação para as partes, ao ponto de que uma se obriga a dar o preço para venda, e a outra a comprar, podendo até mesmo qualquer das partes fazer uso da Exceção do Contrato não cumprido, exigindo a prestação da outra parte, vez que a obrigação é sinalagmática (Art. 476, CC).
Mais uma vez, tornamos a observar a má-fé na prática dos contratos preliminares que, após o pagamento da obrigação, muitas vezes feito com esforço da parte devedora, os vendedores não transferem a propriedade como prometido, e assim, afirmam o contrato preliminar ter sido um mero instrumento exemplificatório de uma possível compra. Porém, ato este foi banido, ou pelo menos tentou-se, por meio do Decreto-lei n. 58/37 que atribuiu eficácia real de aquisição do comprador, instituindo-se a promessa irretratável de compra e venda. É de sentir lástima que ainda ocorram fatos como o narrado, sendo inseridas tais cláusulas ilegalmente.
É sabido que a Cláusula de Arrependimento pode ser usada antes da conclusão do contrato preliminar, e não após seu término, pois não surtiria qualquer efeito vez que a mesma não mais pode ser utilizada, extinta pelo cumprimento contratual. Ressalta o autor a nulidade das cláusulas de arrependimento na relação consumeirista, pois elas são inseridas unilateralmente, isto é, são contratos de adesão, anexados sem a participação do consumidor. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. Observados, então, os princípios constitucionais.
Quanto ao registro do Contrato vale citar o 1.246, CC, que dispõe “o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e estre o prenotar no protocolo”, atribuindo eficácia real ao negócio jurídico.
Ainda a este respeito, o autor descreve, reiteradas vezes, sobre as consequências do inadimplemento e a obrigatoriedade de serem cumpridos os contratos preliminares. Carlos Rêgo (2009) ainda diz que o descumprimento contratual gera, além dos prejuízos patrimoniais, danos não patrimoniais, coadunados com valores constitucionais, sob pena de se subverter a hierarquia do ordenamento que conduziu a pessoa humana ao seu vértice.
Por fim, o autor faz uso de jurisprudências diversas para exemplificar se o que há em lei está sendo seguido, onde mostra que o STJ tem decidido no sentido favorável ao promitente comprador para que ocorra a adjudicação compulsória, independente de instrumento público. Tal decisão é merecedora de palmas, já que a realidade enfrentada em nosso país é diferente da realidade idealizada pelo nosso conjunto de normas. Fazendo uma análise quantitativa, é abundante o número de pessoas que hoje vive em residências em que não há qualquer alicerce jurídico que prove sua propriedade legítima, muitas delas acabam por cair nessa situação, simplesmente por não ter o conhecimento necessário e também por não ter verbas suficientes para fazer tal escritura.
O STJ ainda firma a posição que a obrigatoriedade é nula quando se há clausula de arrependimento em contrato preliminar; e caso não contenha, o vendedor não poderá desistir do negócio. 
Com todo exposto, e pesquisas complementares, chego à conclusão que, não significa que o contrato particular de compromisso de compra e venda não tem valor, ele cumpre um papel de suma importância mantendo as partes no propósito de comprar e de vender até a chegada do momento em que a escritura pública será outorgada, a qual, no mais das vezes, não é realizada no momento em que as partes acertam os termos da venda, já que haverá a necessidade de se solicitar as certidões que comprovam que o imóvel está livre e desimpedido, que não possui dívidas, o que requer um prazo para a consecução do todas elas, havendo, ainda, em outros casos, prazos acertados entre as partes para cumprirem determinadas obrigações antes da escritura, tal como, para integralizar o preço total do imóvel pelo comprador, regularização de alguma pendência pelo vendedor, e outros. 
Entretanto, muitos vendedores ainda usam deste artifício para lesar direitos alheios, e foi justamente com enfoque nesses casos, que a obra foi criada.
Por estes e tantos outros argumentos que se poderiam extrair da obra, vale advertir o Direito e a hermenêutica estão sempre em transformação, não se prendendo a uma única interpretação ou aplicação. 
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