20161128020251 trabalho de corretagem

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COMPLEXO DE ENSINO SUPERIOR DE CACHOEIRINHA − CESUCA
CURSO DE GRADUAÇÃO
ANDRESSA RIBEIRO
DAIANA SOSA
JÉSSICA 
DIREITO CIVIL V – CONTRATOS EM ESPÉCIE
CONTRATO DE CORRETAGEM
Cachoeirinha 
2016
Direito Civil V: Contrato de Corretagem 
INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem como escopo analisar o contrato de corretagem, destacando as características do contrato, a forma de aperfeiçoamento do contrato, bem como as formas em que o contrato de corretagem pode ser extinto. Nesse mesmo sentido, abordaremos questões como as espécies de corretores, os direitos e deveres dos corretores, sobre a dispensa e a remuneração dos corretores. Por fim, entenderemos melhor a relação do contrato de corretagem com a Lei especial e o código de defesa do consumidor. O trabalho tem por finalidade esclarecer todas as questões relacionadas ao contrato de corretagem, trazendo e explicando então, todos os tópicos citados acima.
CONTRATO DE CORRETAGEM
Contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviço ou por qualquer relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda. 
Conforme Art. 722 do Código Civil: 
PELO CONTRATO DE CORRETAGEM, UMA PESSOA, NÃO LIGADA A OUTRA EM VIRTUDE DE MANDATO, DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO OU POR QUALQUER RELAÇÃO DE DEPENDÊNCIA, OBRIGA-SE A OBTER PARA A SEGUNDA UM OU MAIS NEGÓCIOS, CONFORME AS INTRUÇÕES RECEBIDAS.
Então, o corretor aproxima as pessoas interessadas em um determinado negócio, fazendo jus de uma remuneração caso o negócio se concretizar. Vale destacar, que o corretor somente receberá remuneração quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente da intermediação feita por ele. São partes do contrato, o COMITENTE “que é o que contrata a intermediação para a efetivação de um negócio” e o CORRETOR “que é a pessoa que faz a intermediação para que se efetive o negócio que seu cliente deseja”. A obrigação assumida pelo corretor é de RESULTADO, uma vez que ele só receberá a sua comissão se houver resultado útil, ou seja, se a intermediação feita por ele resultar na efetivação do negócio.
O contrato de corretagem não se confunde com o mandato, a prestação de serviço e a comissão, pois no contrato de corretagem não há vínculos de subordinação, apenas de intermediação. Também é chamado de mediação, porém este é mais amplo, pois na relação de mediação o mediador é uma pessoa neutra, sem vínculos com qualquer das partes, devendo ser imparcial, o que de fato não ocorre no contrato de correção pois, embora o corretor busque aproximar as partes, ele visa satisfazer as determinações daquela pessoa que lhe deu as instruções e lhe pagará a remuneração caso o negócio se efetive, então, o corretor deve aproximar as partes e satisfazer as vontades do comitente.
CARACTERISTICAS DO CONTRATO DE CORRETAGEM
Trata-se de um contrato: típico e nominado, bilateral, oneroso, consensual, aleatório, não solene e acessório.
O contrato de corretagem é TÍPICO E NOMINADO por estar elencado no ordenamento jurídico brasileiro, recebendo tratamento e denominação legislativas especificas, “dogmatizado pelo Código Civil em vigor nos artigos 722 a 729.”. BILATERAL, pois gera obrigações para ambos os contraentes “o corretor tem a obrigação de fazer a intermediação para a efetivação do negócio e o comitente tem a obrigação de remunerar o corretor caso o negócio se efetive”.
É contrato CONSENSUAL, pois se aperfeiçoa com o acordo de vontades. É ONEROSO, uma vez que ambos os contraentes obtém proveito. Na maioria dos casos é ALEATÓRIO pois o corretor assume o risco do insucesso da aproximação, e o risco de nada receber e de não ser reembolsado das despesas que efetuou para intermediar o contrato desejado pelo comitente, logo depende de um acontecimento falível para que a remuneração seja exigível. 
OBS: Pode no entanto, haver comutatividade ou equivalência das prestações em determinadas corretagens, feitas a base de negócios rotineiros, com efeitos mercantis, e nas práticas por servidores públicos, como por exemplo, por corretores de navios. 
É um contrato NÃO SOLENE, pois não exige forma especial, basta o acordo de vontades que se prova por qualquer meio. “As partes decidem como o contrato será, ACORDO DAS PARTES”. Tem natureza ACESSÓRIA porque prepara a conclusão de outro negócio, que é realizado pelas partes, que é considerado principal, ou seja, trata-se de um negócio preparatório.
APERFEIÇOAMENTO DO CONTRATO DE CORRETAGEM
Vimos que: "Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil de certo negócio". Desta maneira, "a conduta esperada é no sentido de que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente". Sucede, portanto, que se através dessa intermediação feita pelo corretor, houver se efetivado o negócio que era buscado pelo comitente, logo se aperfeiçoou o contrato de corretagem.
Quando discutimos a retribuição que o corretor faz jus, importante é exatamente fixar que a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação", explica o civilista Silvio de Salvo Venosa. 
Insta destacar, novamente, que: "O corretor, contudo, não se responsabiliza pela conclusão do negócio". É que, "sua participação termina com o resultado útil, ou seja, a aproximação eficaz do terceiro que conclui o negócio com o comitente". 
EXTINÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM
Além dos modos ordinários de desfazimento dos contratos, como o DISTRATO “ambos os contraentes decidem romper o contrato”, ou a MORTE de uma das partes “corretor ou comitente”, o contrato de corretagem é extinto pelo ATINGIMENTO DE SUA FINALIDADE, ou seja, quando é cumprida a obrigação das partes, seja a aproximação útil feita pelo corretor e o pagamento da comissão feita pelo comitente.
O contrato de corretagem também é extinto quando o contrato é estabelecido por tempo determinado e decorre o prazo convencionado. Quando o contrato se extingue por decurso do prazo certo estipulado pelas partes, a responsabilidade pós contratual ainda pode persistir, devido a aproximação feita pelo corretor no curso do contrato. A incapacidade ou falta de legitimação do corretor também pode extinguir o contrato. Quando o contrato for por prazo indeterminado, ele pode ser cessado unilateralmente.
Vale lembra que para a VALIDADE do contrato de corretagem exigem-se os mesmos requisitos gerais, aplicáveis a todos os contratos: capacidade do agente e objeto lícito, possível, determinado ou determinável, nos termos do art. 104 do Código Civil.
SOBRE OS CORRETORES
ESPÉCIES DE CORRETORES
CORRETORES LIVRES: São pessoas que, sem nomeação oficial, exercem, com ou sem exclusividade, a atividade de intermediação de negócios, em caráter contínuo ou intermitente. 
CORRETORES OFICIAIS: São os de valores públicos, de mercadorias, de navios, de seguros de operações da câmbio, que têm a sua profissão legalmente disciplinada e são investidos em cargos públicos, cujos atos por esta razão gozam de fé pública, estando sujeitos a requisitos especiais para exercê-la, tais como idade, idoneidade e cidadania (Lei n.6.530/78, regulamentada pelo Decreto n.81.871/78).
Os corretores públicos, investidos em seu cargo mediante nomeação governamental, devem ter matricula na Junta Comercial ou em órgão público competente e possuir livros necessários ao exercício da função, denominados cadernos manuais, para registro das operações em que atuam como intermediários. São ainda obrigados a prestar fiança, como garantia de seu bom desempenho.
EXERCIDA POR QUALQUER PESSOA: A lei substantiva civil em vigor, em seu artigo 722, ao definir a corretagem, não condiciona a existência ou validade do contrato de corretagem a habilitação especial do corretor. Portanto, ressalvada certa categoria de corretagem, as demais podem ser contratadas com qualquer pessoa, seja o corretor credenciado ou não junto a um órgão de classe, como é o caso do Creci.
Também decorre do texto legal, a possibilidadede a corretagem ser exercida por pessoa natural ou jurídica. No caso de a pessoa jurídica tiver por objeto social a intermediação deverá estar inscrita junto ao Creci. Não porque seja condição de validade e eficácia o contrato intermediado, mas porque a empresa ficará sujeita a sanções administrativas perante aquele órgão. Portanto, e para o quanto nos interessa, a imobiliária, estando ou não regularmente inscrita perante a autarquia, fará jus à remuneração ajustada com o comitente
DIREITOS E DEVERES DOS CORRETORES
O corretor tem direito à remuneração ajustada como resultado do cumprimento de seu dever de aproximar pessoas para a celebração do contrato intermediado.
A comissão só será devida se o negócio for realizado em virtude da intermediação do corretor. Também fará jus à comissão se o contrato intermediado não for celebrado em virtude do arrependimento das partes por ele aproximadas. Essa a posição prevalente da jurisprudência está calçada na equidade, pois não seria justo que o corretor, desincumbindo-se de aproximar as partes, deixasse de receber a comissão ajustada por força da desistência.
 Portanto, é visto que o direito do corretor é de receber a comissão caso o negócio buscado pelo comitente se efetive exclusivamente da intermediação feita por ele.
O dever prescrito pelo legislador consubstancia o princípio da boa-fé, informativo de toda e qualquer relação contratual. Destarte, é dever primário de o corretor pautar-se com sinceridade e lealdade perante os futuros contraentes. Não por outra razão o artigo 723, do Código, impõe o dever de agir com imparcialidade, para, evitar contratações geradoras de prejuízos a um ou a ambos os contratantes intermediados.  “Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.”
É visto então, que é dever do corretor ser claro e agir de boa fé em relação ao seu cliente “comitente”, sempre prestando todas as informações necessárias e corretas sobre a intermediação e sobre o negócio que o comitente busca.
O dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio.
DISPENSA DO CORRETOR
 Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; 
Igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Artigo 727, Código Civil.
REMUNERAÇÃO DO CORRETOR:
A principal obrigação do comitente é pagar a comissão ao corretor, logo, quem deverá pagar a remuneração foi quem contratou os serviços do corretor.
A remuneração é denominada comissão ou corretagem e representa o pagamento do serviço pelo resultado útil da intermediação feita pelo corretor, que aproximou as partes que concluíram um negócio.
A partir do momento que o contrato é aperfeiçoado, mediante o acordo das partes, o corretor já tem o direito à comissão, mesmo que posteriormente venham as partes a desistir do negócio, conforme art. 725 do código civil: “A remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Vale lembrar que a comissão só é devida em caso de arrependimento, pois neste caso o negócio principal já se efetivou mas ocorre uma retratação pós contratual. Já na desistência o corretor não terá direito de comissão, uma vez que a desistência é característica anterior ao negócio jurídico principal ter sido perfectibilizado, logo, não terá o corretor direito a remuneração pois seu serviço não alcançou um resultado útil. O corretor perde a comissão se o negócio que ensejou seu pagamento for nulo, em caso de anulabilidade somente lhe torna oponível, todavia, se conhecia a causa. 
EM RELAÇÃO A LEI ESPECIAL
O art. 729 do Código Civil expressa da seguinte forma: “Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial” Isso porque a legislação especial é incumbida de tecer normas mais minuciosas a respeito da matéria, enquanto o código civil estabelece preceitos mais genéricos sobre o tema. Por exemplo a Lei 6.530/78, regulamenta à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências, portanto a Lei 6.530/78, será mais específica nessa matéria do que o Código Civil.
CONTRATO DE CORRETAGEM EM RELAÇÃO AO CÓDIGO DO CONSUMIDOR
Em linha de princípio o diploma regente do contrato de corretagem é o Código Civil. Entretanto, casos há em que o será aplicável o Código de Defesa do Consumidor.
O código do Consumidor define como consumidor toda pessoa, física ou jurídica, que adquire ou utiliza produtos ou serviços como destinatário final, e explicita, no parágrafo 2º, de seu artigo 3º, que serviço é toda atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, exceto a trabalhista. A corretagem é atividade e é remunerada, logo, pode ensejar relação jurídica de consumo. Para que se caracterize uma relação de consumo, pouco importa se o corretor é profissional liberal ou empresa, o requisito apenas é que ele exerça a corretagem como bem de capital, ou seja, se o corretor a desenvolve como finalidade empresarial, disponibilizando tal serviço no mercado de consumo, assim, o corretor submete-se a figura de prestador de serviço.
Além disso, também é necessário que na outra parte da relação, tenha uma figura de um consumidor, que é de acordo com o código do consumidor, o destinatário final daquele serviço prestado.
O fato de a Lei 8078/90 definir consumidor a partir de um critério econômico resulta que se o comitente contratar o corretor para intermediar negócios para desenvolver sua própria atividade negocial, não será destinatário final, e, portanto, não estará submetido ao regramento do Código de Defesa do Consumidor. Se, ao invés, o comitente contratar a corretagem para aproveitar o resultado para si próprio, como destinatário final, caracterizado está como consumidor, e, portanto, sujeita-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo irrelevante que o Código Civil tenha dogmatizado o contrato de corretagem.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Por fim, como citado no início deste trabalho o principal objetivo era o de passar uma visão ampla do contrato de corretagem, com foco nas características do contrato e nos corretores. Assim sendo, discorremos ao longo do nosso trabalho acerca do contrato de corretagem e dos corretores, também observamos questões ligadas a relação do contrato de corretagem com o código do consumidor e a Lei especial.
Conclui-se portanto, que o contrato de corretagem é uma intermediação feita pelo corretor, a fim de efetivar o negócio que o comitente busca, e somente com a intermediação e a conclusão do negócio principal que o contrato se aperfeiçoa. Vale ressaltar, que o corretor somente terá direito a comissão a partir da conclusão do negócio buscado pelo comitente, e durante toda a intermediação ele tem o dever de prestar todas as informações a respeito do negócio para o comitente.
Além desses esclarecimentos, o presente trabalho também cita a Lei especial 6.530 de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis,destacamos que nessa lei, serão abordados assuntos mais específicos sobre os corretores do que o código civil, uma vez que é uma lei diretamente criada para esse fim, portanto será mais minuciosa a respeito dos corretores do que o código civil que aborda esse assunto de forma mais ampla.
Por fim, o presente trabalho também buscou relacionar o contrato de corretagem com o código do consumidor, uma vez que em certos casos ele pode ser considerado uma relação de consumo, por ter um fornecedor “prestador de serviço” e um consumidor “destinatário final”, portanto somente será caracterizado uma relação de consumo e terá a tutela do código de defesa do consumidor, quando estiver presente essa relação de fornecedor e consumidor.
E para encerramento do presente trabalho, o grupo espera ter abordado de forma clara sobre o contrato de corretagem, de maneira que toda turma tenha compreendido os assuntos trazidos no momento da apresentação, uma vez que o grupo teve conhecimento sobre esse contrato, a partir das leituras feitas em doutrinas, a fim de efetivar a construção desse trabalho.
Referências Bibliográficas
* Gonçalves, Carlos Roberto, Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. 728p. V.3. 
* Rosenvald, Nelson / Farias,Cristiano Chaves, Curso de direito civil: contratos: teoria geral e contratos em espécie. 6. ed. Salvador: JusPodivm, 2016. 1113p.
 * Venosa, Silvio de Salvo, Direito civil: contratos em espécie. 13.ed. São Paulo: Atlas, 2013. 690p. V.3.