Engenharia de avaliações aplicadas a imóveis rurais

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INDÍCEINDÍCEINDÍCEINDÍCE 
1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 1 
2. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 2 
3. CONCEITOS BÁSICOS .......................................................................................................... 4 
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 12 
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................ 26 
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 27 
5.2 MÉTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28 
5.3 MÉTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 30 
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ...................................................................................... 31 
7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA .............................................................................................. 33 
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 34 
7.2 SITUAÇÃO ......................................................................................................................... 46 
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ..................................................................................... 47 
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 47 
7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO ................................................................................................... 53 
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE 
USO E SITUAÇÃO ............................................................................................................. 54 
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 58 
7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 59 
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO .......................................................................................................... 60 
7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA) .............................................................................................. 62 
7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 63 
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 64 
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 65 
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 66 
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 68 
7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA ................................................................................... 69 
7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO ........................................................................................ 70 
7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 71 
7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 72 
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................................. 74 
7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO ........................................................ 75 
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS ......................................................................................... 78 
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS ................................................................................................ 79 
9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS ......................................................................... 80 
9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 80 
9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS.............................................................................................. 84 
10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS ........................................................ 87 
 
11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 93 
12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES........................................................................................... 95 
13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 96 
14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL .................................................................................... 98 
15. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 100 
 
INDÍCEINDÍCEINDÍCEINDÍCE DEDEDEDE EQUAÇÕESEQUAÇÕESEQUAÇÕESEQUAÇÕES 
EQUAÇÃO 1: MÉTODO DA RENDA ..................................................................................................... 29 
EQUAÇÃO 2: RENDA LÍQUIDA ........................................................................................................... 29 
EQUAÇÃO 3: ORDEM DE IMPORTÂNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE ........................................................ 50 
EQUAÇÃO 4: NOTA AGRONÔMICA (NA) ............................................................................................ 63 
EQUAÇÃO 5: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I .......................................... 64 
EQUAÇÃO 6: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II OU III ................................ 64 
EQUAÇÃO 7: VALOR DA TERRA NUA (VTN) ......................................................................................... 66 
EQUAÇÃO 8: VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ................................................................. 67 
EQUAÇÃO 9: MÉDIA ARITMÉTICA ...................................................................................................... 69 
EQUAÇÃO 10: DESVIO-PADRÃO ........................................................................................................ 69 
EQUAÇÃO 11: LIMITES NO CRITÉRIO DA MÉDIA .................................................................................... 69 
EQUAÇÃO 12: LIMITES NO CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO ....................................................................... 70 
EQUAÇÃO 13: D/S CRITÉRIO DE CHAUVENET ....................................................................................... 71 
EQUAÇÃO 14: R DO CRITÉRIODE ARLEY.............................................................................................. 72 
EQUAÇÃO 15: VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA ......................................................... 75 
EQUAÇÃO 16: INTERVALO DE CONFIANÇA (IC) .................................................................................... 75 
EQUAÇÃO 17: CAMPO DE ARBÍTRIO (CA) ........................................................................................... 77 
EQUAÇÃO 18: CULTURAS DOMÉSTICAS .............................................................................................. 80 
EQUAÇÃO 19: VALOR ECONÔMICO (VE) ............................................................................................ 81 
EQUAÇÃO 20: RECEITA LÍQUIDA (RL) ................................................................................................. 82 
EQUAÇÃO 21: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA), PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES) ..... 82 
EQUAÇÃO 22: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA), PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS ÚNICOS .................................... 82 
EQUAÇÃO 23: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS 
CONSTANTES (OU UNIFORMES) ...................................................................................... 83 
EQUAÇÃO 24: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS 
ÚNICOS ..................................................................................................................... 83 
EQUAÇÃO 25: VALOR CULTURA, NORMA NBR 8.799 .......................................................................... 83 
EQUAÇÃO 26: VALOR DAS PASTAGENS ............................................................................................... 85 
EQUAÇÃO 27: VALOR DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS ................................................................ 88 
EQUAÇÃO 28: FATOR DE DEPRECIAÇÃO .............................................................................................. 89 
EQUAÇÃO 29: DEPRECIAÇÃO MÁQUINAS E IMPLEMENTOS ..................................................................... 94 
EQUAÇÃO 30: VOLUME DE MADEIRA ................................................................................................. 96 
 
EQUAÇÃO 31: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA ..................................................................... 98 
EQUAÇÃO 32: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA, DESCONTADO O PASSIVO................................... 99 
 
INDÍCEINDÍCEINDÍCEINDÍCE FIGURASFIGURASFIGURASFIGURAS 
FIGURA 1 - COMPOSIÇÃO DE UM IMÓVEL RURAL .................................................................................. 32 
FIGURA 2 - CRITÉRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL ................................................. 33 
FIGURA 3: SISTEMA DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO .............................................. 34 
FIGURA 4 - RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO 
DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA 
(1984) ......................................................................................................................... 45 
FIGURA 5: EXEMPLO DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO ............................................. 46 
FIGURA 6: ESTRUTURA DE RELAÇÃO ENTRE IMÓVEL PARADIGMA E ELEMENTOS AMOSTRAIS........................... 67 
 
INDÍCEINDÍCEINDÍCEINDÍCE DEDEDEDE TABELASTABELASTABELASTABELAS 
TABELA 1 – CLASSIFICAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO QUANTO À FUNDAMENTAÇÃO................................ 19 
TABELA 2 – PONTUAÇÃO PARA FINS DE CLASSIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES QUANTO AO GRAU DE 
FUNDAMENTAÇÃO ......................................................................................................... 20 
TABELA 3 – GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ................................................................... 22 
TABELA 4 – FATORES PARA CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS .......................................................................... 44 
TABELA 5 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO 
SOLO ........................................................................................................................... 48 
TABELA 6 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO 
SOLO ........................................................................................................................... 49 
TABELA 7 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS 
AUTORES. .................................................................................................................... 49 
TABELA 8 - FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS SUBDIVISÕES. ............................... 51 
TABELA 9 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E 
LIMITAÇÕES DO SOLO. .................................................................................................... 52 
TABELA 10 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO. ............... 53 
TABELA 11 – SITUAÇÃO DO IMÓVEL EM RELAÇÃO À LOCALIZAÇÃO E ACESSO .............................................. 54 
TABELA 12 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE 
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA ....................................................... 55 
TABELA 13 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE 
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ...................................................... 56 
TABELA 14 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE 
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA ...................................................... 56 
 
TABELA 15 – FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS CONSIDERANDO A CLASSE DE 
CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO ...................................................................................... 57 
TABELA 16 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A 
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA (1983). ............. 57 
TABELA 17: MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO ..................................................... 68 
TABELA 18 – D/S CRÍTICO DO CRITÉRIO DE CHAUVENET ......................................................................... 71 
TABELA 19 – NÍVEL DE Α ................................................................................................................. 73 
TABELA 20 - CRITÉRIO DE ARLEY - “R” CRÍTICO .................................................................................... 73 
TABELA 21 – VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT ....................................................... 76 
TABELA 22 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA PASTAGENS .............................................................. 86 
TABELA 23 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA CONSTRUÇÕES RURAIS ................................................ 89 
TABELA 24 – RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO ............................................ 89 
TABELA 25 - - FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE ........................ 90 
TABELA 26 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 92 
TABELA 27 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 93 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
OBJETIVOS 
1 
1. OBJETIVOSA avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada, que exige 
conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades agropecuárias, quer no 
campo da engenharia de avaliações. Desta forma se faz necessário, que o avaliador tenha 
conhecimento das técnicas das ciências agrárias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras) e 
da matemática, além dos conhecimentos gerais do mercado imobiliário rural, para a 
execução da avaliação de um imóvel rural. 
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de engenharia 
agronômica, agrônomos e florestais, os conceitos teóricos básicos, utilizados na execução da 
Engenharia de Avaliações aplicada a Imóveis Rurais. Também tem o intuito de facilitar e 
difundir os conhecimentos já publicados por diversos profissionais, trabalhos estes que se 
encontram avulsos por todo o país, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais 
segurança na determinação de justos valores, os mais próximos da perfeição. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
INTRODUÇÃO 
2 
2. INTRODUÇÃO 
O campo de avaliações de imóveis rurais é vasto e necessita de profissionais 
habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais habilitados são os Engenheiros 
Agrônomos, Agrônomos e Florestais, mas vemos também muitos Engenheiros Civis, 
Agrimensores e Corretores trabalhando na área, mesmo que sem a devida habilitação. 
A avaliação de imóveis consiste na determinação técnica do valor de um bem ou de 
seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma 
data e um lugar determinado. (Glossário de Terminologia do IBAPE-SP). 
No entanto, é importante entender que o valor ou o resultado final de uma avaliação, 
que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das mais simples as mais complexas, 
sobre diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura são 
os fatores principais e que justificam os resultados. 
“Leis econômicas são relativas, diferente das matemáticas, que são 
absolutas. Para que se verifiquem, é necessário, antes de qualquer coisa, 
um mercado livre, isto é, sem constrangimentos de qualquer espécie e 
aberto a todos.” (FIKER) 
Para uma melhor compreensão dos efeitos do mercado, normalmente observa-se que 
quanto menor for à oferta de um imóvel, ou quanto maior for sua procura, maior será seu 
valor de mercado, pois esse será um imóvel raro. Em contrapartida, para que o valor de 
mercado do imóvel esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente 
vale, implica que a oferta está em alta ou a procura é pequena. 
Para que um imóvel seja considerado como rural, não basta que se situe em área rural 
ou não urbana, inclusive ele pode estar localizado em área urbana, mas sim que seja 
explorado com finalidades rurais, como: produção de grãos e frutos, criação de animais, 
produção de madeira, etc., ou seja, são áreas onde a melhor alternativa de exploração 
econômica é qualquer uma das atividades agropecuárias existentes. 
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que 
além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer 
melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer 
algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num 
imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e 
os produtos diversos. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
INTRODUÇÃO 
3 
Assim sendo, a avaliação de um imóvel rural envolve muito componentes de uma 
propriedade, onde cada um pode demandar conhecimentos específicos e procedimentos 
matemáticos distintos, gerando uma grande complexidade ao trabalho de avaliação. 
LIMA (2002) descreve muito bem a complexidade destes atributos, citando um 
exemplo, em que um elemento de pesquisa chega a ter seu valor final formado por até oito 
atributos, como: área; localização; culturas; recursos naturais; construções; terras; rebanhos 
e oferta. 
A metodologia indicada para a avaliação de imóveis rurais recomenda decompor a 
avaliação das propriedades rurais em pelo menos dois elementos distintos: benfeitorias e 
terra nua. 
Na avaliação das benfeitorias, é comum separar os componentes reprodutivos 
(culturas comerciais ou domésticas) e não reprodutivos (edificações, obras e melhorias da 
terra, entre outros). Também não deve ser esquecido de computar a utilidade e 
obsolescência do item avaliado no momento da valoração deste bem, que será representado 
na equação matemática pelo coeficiente de depreciação, no caso das edificações 
depreciação física e funcional. 
Entretanto, além destas características intrínsecas das propriedades rurais citadas, o 
valor das mesmas é também influenciado por fatores externos, principalmente relacionados 
aos acontecimentos do mercado agropecuário em que está inserida a unidade de produção 
avaliada. 
LIMA (2002) relata que para entender o significado destas influências externas é 
essencial que o avaliador rural compreenda a dependência do valor das terras rurais na 
economia agrícola. Trata-se de uma verdade de mercado que o valor das terras tende a 
incrementar em tempos de preços de commodites elevados e decrescer quando estas 
commodites baixam de preço, assunto comprovado inclusive em diversos estudos. 
Nos últimos 50 anos surgiram às primeiras normas de avaliações de imóveis, sempre 
organizadas por entidades públicas e/ou institutos voltados para a engenharia de avaliações. 
Todos foram trabalhos de grande importância, que ganharam relevância a partir da década 
de 60, época do grande surto de desapropriações, que se estendeu até a década de 70. 
Atualmente a norma brasileira de avaliações de imóveis vigente é a NBR 14.653, que 
visa consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de 
avaliações de bens. Esta norma é dividida em diversas partes, Parte 1 – Procedimentos 
Gerais e Parte 3 – Imóveis Rurais consideradas como básicas para o trabalho na área. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
4 
3. CONCEITOS BÁSICOS 
Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se podem somar juízo 
sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens imóveis, sobre o justo valor de uma 
propriedade ou de um direito a ela relativo. 
Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor de troca das 
coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros bens que, numa economia de 
trocas, poderia ser obtido por um bem da propriedade avalianda. É o poder de aquisição que 
pode ser comparado com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos 
monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca, expresso em 
somas monetárias. 
A ideia de valor está intimamente ligada à ideia de utilidade, ou seja, só tem valor 
aquilo que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como a capacidade que 
possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e, mais, para que uma coisa seja 
considerada útil, é necessária a ocorrência de três condições: 
• existência de alguma relação entre as qualidades dessa coisa e a 
necessidade ou desejo; 
• conhecimento desta relação; 
• possibilidade dela (relação) ser utilizada. 
A ideia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o escambo de bens 
entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros vetustos são determinantes para 
estabelecer o valor das coisas. 
O valor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi regulado por três conceitos: 
• utilidade; 
• raridade; 
• trabalho em consegui-lo.CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos 
seguintes termos: 
“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer 
que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível 
de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é 
a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras 
semelhantes”. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
5 
A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-
se as seguintes definições, dentre elas a definição de avaliação de bens, que é: 
“3.5 - Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de 
avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e 
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua 
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” 
A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que venha a ser valor, 
foi responsável pelo surgimento de duas escolas ou correntes universais sobre o que se 
entende por valor: 
• Escola Univalente: defende que o valor de um determinado bem é único, 
num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação; 
• Escola Pluralista: defende o princípio de que conceituação de valor pode 
mudar, de acordo com a finalidade de sua determinação. 
Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista conferem ao 
valor um caráter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas variações, em função dos 
mais insignificantes detalhes. Assim é que surge o valor de mercado: venal; contábil; 
intrínseco, artístico; estimativo etc. 
Dado a inexistência de consenso filosófico entre valor e preço, dado que o objetivo 
final do processo avaliatório é a obtenção de uma soma capaz de traduzir, em termos 
monetários, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste processo. Distingue-se, portanto, 
três conceitos igualmente importantes: Preço de Mercado; Valor de Mercado e Valor 
Potencial. 
• Preço de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser entregue ou pode 
ser obtido no mercado ativo, sob as condições imediatas e existentes numa 
determinada data. O preço pago pela propriedade desconsidera os 
motivos, pressões e o conhecimento. 
• Valor de Mercado: o preço mais alto, em termos de dinheiro, que uma 
propriedade alcançaria num mercado aberto e competitivo, sob todas as 
condições necessárias a uma venda justa, na qual o comprador e o 
vendedor procederiam de forma prudente, com todos os conhecimentos 
indispensáveis, assumindo que o preço não seria afetado por estímulos 
indevidos. 
• Valor Potencial: representado pela capacidade que o imóvel possui de 
produzir renda máxima. 
Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de mercado, é que, num 
dado momento o valor significa o que a propriedade vale, enquanto o preço expressa a 
quantia pela qual ele pode ser vendido. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
6 
O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do valor potencial, 
um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do capital. 
Embora a lei refira-se a preço de mercado, o termo técnico mais adequado é valor de 
mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.653-1:2001: 
“3.44 Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data referência, 
dentro das condições de mercado vigentes”. 
Esse valor não é necessariamente o preço pelo qual este bem será transacionado ou 
ofertado, pois o valor de mercado é um processo matemático e/ou estatístico de 
modelagem de dados, que são obtidos através de coleta de informações sobre os preços 
pelos quais imóveis com características semelhantes foram negociados ou estão sendo 
ofertados. Portanto, preço e valor são conceitos distintos. Enquanto o valor de mercado se 
refere ao valor mais provável de um bem, o preço reflete a quantia monetária pela qual o 
bem está sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005). 
Seguindo o disposto na legislação, considera-se justa a indenização que reflita o preço 
atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, 
matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos: 
Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. 
I - localização do imóvel; 
II - aptidão agrícola; 
III - dimensão do imóvel; 
IV - área ocupada e ancianidade das posses; 
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. 
§ 2o Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e 
qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado 
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel. 
Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser 
conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos 
os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície, mas 
também a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias 
feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como 
plantações e pedreiras, por exemplo. 
O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito amplo abrangendo 
o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a 
possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra 
como: espaço, natureza, fator de produção, bem de consumo, situação, propriedade e 
capital, cujas definições são: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
7 
• Terra como espaço: espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da 
superfície (construções e explorações agrícolas); 
• Terra como natureza: ambiente natural determinado pelas condições 
climáticas, topográficas e edáficas; 
• Terra como fator de produção: fonte natural de alimentos, fibras, materiais 
de construção, minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade 
moderna. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-
consumo"; 
• Terra como situação: modernamente, grande importância é atribuída ao 
conceito de terra como situação, isto é, sua localização em relação: ao 
mercado consumidor, vias de acesso e outros aspectos socioeconômicos. 
Em Perícia e Avaliação de Engenharia aplicada a Imóvel Rural a situação do 
imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade de uso, na 
estimativa do valor das terras; 
• Terra como propriedade: tem conotação com os direitos e 
responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso 
da terra. 
Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa econômica de 
exploração é realizada pela atividade agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro 
industrial, mas não significa que obrigatoriamente estão situados na zona rural. 
O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo 4º o 
seguinte: 
Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se: 
I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua 
localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou 
agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, ou quer seja, 
pela iniciativa privada; 
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente 
explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, 
garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área 
máxima fixada para cada regiãoe tipo de exploração, e eventualmente 
trabalho com a ajuda de terceiros; 
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior; 
IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da 
propriedade familiar; 
V - "Latifúndio", o imóvel rural que: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
8 
a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea "b", 
desta Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas 
regionais e o fim a que se destine; 
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou 
superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido 
inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do 
meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente 
explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural. 
Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de imóveis rurais 
consiste na determinação técnica do preço de mercado do imóvel como um todo, estando aí 
incluídas as terras, seus recursos naturais e benfeitorias. 
Tendo em vista este procedimento, separação do valor da terra nua das benfeitorias, 
quando da avaliação, normalmente, os seguintes componentes são separados: 
• TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e 
outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do 
conceito de terra nua; 
• RECURSOS NATURAIS (desde que não tenham sido considerados junto com 
a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da 
natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo 
abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na 
propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e 
cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'água; 
• BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundiário produtivo) - abrangem todas 
as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar 
rendimentos, oriundos da venda de seus produtos: reflorestamentos, 
pastos cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares 
etc.); 
• BENFEITORIAS NÃO PRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) - abrangem 
todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam 
rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É 
o caso das edificações em geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais 
e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de 
conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açudes e outros 
trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio 
solo); 
• SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares 
e os produtores (ou de rendimento); 
• MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veículos, tratores, 
máquinas de benefício, conjunto moto-bomba, arados, grades, 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
9 
ferramentas e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de exploração 
fixo, inanimado); 
• PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos adquiridos no 
comércio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, rações, produtos 
fitossanitários, combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na 
propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou 
armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração 
circulante). 
A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor de propriedade 
rural neste trabalho, por ser matéria estranha aos profissionais das ciências agrárias, e sim 
específica do Engenheiro de Minas, Geólogo entre outros. 
No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades 
dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de exploração, quer seja de 
pesquisa ou lavra. 
Conforme dito acima, deve-se separar a terra nua das outras benfeitorias existentes na 
propriedade para fazer a avaliação deste imóvel rural, assim é importante definir o que é 
terra nua, mas o que vemos é não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode 
ver a seguir. 
O INCRA, na sua antiga Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, 
apresentava o seguinte conceito de terra nua: 
"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos 
artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.” 
Entende-se, portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a 
terra sem a intervenção do proprietário, ou seja, são os elementos naturais existentes na 
terra, como as áreas de vegetação nativa, rios, etc. 
O antigo Código Civil apresentava a seguinte definição: 
Artigo 43 - São bens imóveis; 
Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacências 
naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o 
subsolo”. 
Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à 
coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. 
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo, 
de forma não muito clara, define benfeitoria. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
10 
Com a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002) 
houve mudanças nos artigos e definições sobre o que são bens imóveis e benfeitorias, que 
se encontram transcritos abaixo: 
Artigo 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente. 
Artigo 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso 
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou sejam, de elevado 
valor. 
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore. 
Artigo 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos 
sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. 
Notem que os conceitos se alteraram um pouco, mas que ainda possuem o mesmo 
significado, principalmente se nos ativer aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra 
nua. 
A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão 
indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro, 
mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo 
as benfeitorias úteis necessárias todo o restante é terra nua. 
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro 
o conceito de terra nua, mas a medida provisória 1997-34, de 13 de janeiro de 2000, que 
alterou alguns artigos destas leis, diz o seguinte: 
Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de 
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações: 
Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado 
do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e 
florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos: 
I - localização do imóvel; 
II - aptidão agrícola; 
III - dimensão do imóvel; 
IV - área ocupada e ancianidade das posses; 
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONCEITOS BÁSICOS 
11 
§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, 
proceder-se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem 
pagas em dinheiro, obtendo-se o preço da terraa ser indenizado em TDA. 
§ 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e 
qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado 
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel. 
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor da terra nua 
a seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2: 
“Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor da terra 
nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-
se o valor destas.” 
Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e/ou parecer técnico a definição de 
terra nua, para dirimir quaisquer dúvidas. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
12 
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um procedimento, 
onde são seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de 
Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela Associação Brasileira de Normas 
Técnicas (ABNT), e estão especificados na NBR 14.653, Parte 1 – Procedimentos Gerais 
(2001) e Parte 3 - Avaliação de Bens: Imóveis Rurais (2004). 
A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma vigente, assim como tecer 
alguns comentários sobre a sua aplicação prática. 
1. Objetivo 
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 detalha as diretrizes e padrões 
específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, 
especialmente quanto a: 
- instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
- classificação de sua natureza; 
- descrição das atividades básicas; 
- definição da metodologia básica; 
- identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; 
- especificação das avaliações; 
- requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 é exigível em todas as 
manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia de 
Avaliações de Imóveis Rurais. 
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3/2004 não tem a intenção de esgotar a 
matéria e, sempre que for julgado conveniente, deverá ser complementada 
ou atualizada para atender aos seus objetivos. 
Atentem para o fato de que a norma é uma unanimidade, sendo inclusive muito aceita 
nos tribunais, mas não é imutável, conforme especificado no item 1.3, ou seja, pode e deve 
ser atualizada com o passar dos anos. 
Relacionado ao capítulo anterior à norma apresenta no item 3.12 o conceito para terra 
nua: 
“3.12 Terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural.” 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
13 
Segundo especifica a norma, a terra nua deve ser classificada segundo o Manual 
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação ou o que vir a 
substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais, conforme apresentado a seguir: 
5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais 
5.2.1 Terras 
5.2.1.1 As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da 
Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para 
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação, ou o que 
vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais. 
A seguir, alguns conceitos básicos e fundamentais para o sucesso do trabalho, que se 
enquadram nas atividades básicas de avaliação de imóveis rurais. 
7. Atividades Básicas 
7.1. Generalidades: É recomendável que o Engenheiro de Avaliações 
esclareça, por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o 
método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que 
pretende atingir, entre outros: 
# finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação 
em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, 
adjudicação1 e outros; 
# objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou de arrendamento; 
outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de 
reedição, preço de liquidação forçada; indicadores de viabilidade e outros; 
# prazo limite previsto para a apresentação do laudo; 
# condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 
As atividades básicas correspondem às seguintes etapas: 
# conhecimento e requisição de documentação; 
# vistoria; 
# coleta de dados; 
# diagnóstico do mercado; 
# escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação; 
# tratamento dos dados de mercado; 
# cálculo do valor do imóvel. 
 
1
 Adjudicação: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são transmitidos ao 
credor exeqüente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para pagamento do seu crédito, por preço igual ao 
da avaliação, quando não houve licitantes, ou pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
14 
É de fundamental importância a atenção a todas as etapas citadas para que o trabalho 
seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando obter o justo valor do imóvel 
avaliando, assim como garantido o cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de 
Avaliações contratado para o serviço. 
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3/2004, no item 7.3, define-se vistoria 
como: 
“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer, da melhor 
maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que 
pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT 
NBR 14.653-1/2004, devem ser observados os aspectos relevantes na 
formação do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da 
avaliação, constantes em 7.3.1 e 7.3.2”. 
No mesmo momento da vistoria, o avaliador tem a oportunidade de levantar outras 
informações vitais para a caracterização do imóvel e da sua região de influência, fatores 
estes que podem ser relevantes para a apuração do valor da propriedade avalianda. 
É durante a vistoria que o avaliador deve fazer uma minuciosa caracterização da região 
e do próprio imóvel avaliando, que vai embasar a análise do mercado agropecuário da região 
e qual a sua influência sobre o preço das terras. Outra utilidade destas informações destina-
se ao planejamento da pesquisa de elementos amostrais. 
Para todos os trabalhos deve-se fazer antecipadamente um planejamento da pesquisa, 
que permita um adequado levantamento de dados de campo, conforme as orientações dos 
seguintes itens da norma vigente: 
7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado 
7.4.1 Planejamento da pesquisa – na pesquisa, o que se pretende é a 
composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis 
com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, 
usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela 
caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias 
e conceitos existentes advindas de experiências adquiridas pelo avaliador 
sobre a formação do valor. 
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são 
relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas às supostas 
relações entre si e com a variável dependente. 
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas 
a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem 
de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa 
ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de 
dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
15 
7.4.2 Identificação das variáveis do modelo – As variáveis do modelo são 
identificadas como: 
# variável dependente: para a especificação correta da variável dependente, é 
necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e ás 
formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda 
de referência, formas de pagamento). É também necessário observar a 
homogeneidade nas unidades de medida; 
# variável independente: as variáveis independentes referem-se às 
características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, entre 
outros), de situação (acesso, localização, distância a centro de referência, 
entre outros) e econômicas (ofertas ou transações, época, condição do 
negócio – à vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com base em 
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros 
atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas 
variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se 
mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa. 
7.4.3 Levantamento de dados 
7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para 
explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está 
inserido. 
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. 
Nesta etapa, o Engenheiro de Avaliações investiga o mercado, coleta dados e 
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações 
realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com 
suas principais características econômicas, físicas e de localização. As fontes 
devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de 
identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No 
caso de avaliações judiciais é obrigatória a identificação das fontes. 
7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. 
Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham 
esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados 
de transações. 
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo 
Engenheiro de Avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-
los com o bem avaliando, de acordo com as exigências dos graus de precisão e 
de fundamentação. 
7.4.3.7 Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de 
mercado. 
7.4.3.8 Somente serão aceitos os seguintes dados de mercado: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
16 
# transações; 
# ofertas; 
# opiniões de Engenheiros de Avaliações ligados ao setor imobiliário rural; 
# opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural; 
# informações de órgãos oficiais. 
Agora é possível compreender melhor a importância da vistoria da propriedade 
avalianda e do planejamento de pesquisa, pois são eles que vão estabelecer as diretrizes 
para um adequado e eficiente trabalho de levantamento de dados, conforme exposto nas 
orientações da norma. 
Todas as propriedades que compõem a amostragem devem, preferencialmente, ser 
vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliações, para que o mesmo possa checar as informações 
coletadas, possibilitando a correta caracterização das mesmas. Deve-se dar preferência por 
trabalhar com transações (ou negócios realizados) e ofertas, evitando-se ao máximo a 
utilização de opiniões ou informações de órgãos oficiais. 
Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento com o intuito 
de checar sua viabilidade de utilização na determinação de valor da propriedade avalianda, 
conforme descrito a seguir: 
7.7 Tratamento dos dados 
7.7.1 Preliminares 
7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações 
obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de 
frequência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. 
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis 
variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis 
dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. 
Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as 
crenças a priori do Engenheiro de Avaliações, bem como permitir a 
formulação de novas hipóteses. 
7.7.1.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de 
um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a 
adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da 
média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, 
discriminando-se a fonte. 
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e 
em função da qualidade e da quantidade de dados e informações 
disponíveis: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
17 
# tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios, 
fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior análise 
estatística dos resultados homogeneizados; 
# tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de 
metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o 
comportamento do mercado 
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação 
simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas 
informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua 
elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o 
exame final dos resultados. 
7.7.2 Tratamento por fatores 
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados 
periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, revisados 
periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são 
aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de 
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado 
específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo. 
7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser 
observado o anexo B. 
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do 
imóvel. 
Complementando o tratamento por fatores, existem alguns pontos importantes que 
estão relatados no Anexo B, transcritos na sequência. 
B.1 Generalidades 
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao método comparativo direto de 
dados de mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações 
fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. 
Para isso, são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 
7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com 
determinada abrangência espacial e temporal. 
B.1.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado: 
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; 
b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não 
contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário 
através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
18 
devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à 
fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será 
admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no 
mercado. 
Esta nova norma, NBR 14.653 – Parte 3, instituiu o conceito de trabalhar apenas com 
dados semelhantes ao avaliando, segundo critério estabelecido pela própria norma, mas 
variando segundo o grau de fundamentação do trabalho. 
Abaixouma das referências da norma quanto aos dados semelhantes: 
B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado 
com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de 
homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 
0,50 e 1,50. 
Voltando a análise da norma, agora discutindo conceitos relacionados com a 
metodologia de avaliação. 
8 Metodologia aplicável 
8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – Ao utilizar a inferência 
estatística com modelos de regressão linear, consultar os requisitos mínimos 
estabelecidos no anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores, 
consultar o anexo B. 
8.2 Método da capitalização da renda 
8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais, devem ser observados 
os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3. 
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a 
partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da 
produção vegetal. 
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida, deve-se considerar a receita 
bruta, deduzido os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra 
nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver. 
8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua, pode-se utilizar o custo de 
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor do seu 
arrendamento. 
Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de precisão e de 
fundamentação, em substituição aos tipos de laudos: expedito, norma e rigoroso da norma 
antiga. Agora é feita uma classificação do trabalho do avaliador, segundo o nível de precisão 
do trabalho apresentado, conforme resumo a seguir: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
19 
9 Especificações das avaliações 
9.1 Generalidades 
9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o 
empenho do Engenheiro de Avaliações, como com o mercado e as 
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo 
contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a 
determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa 
garantia de alcance de graus elevados de precisão. Quanto ao grau de 
precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da 
amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. 
9.2 Quanto à fundamentação 
9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos 
graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em função 
das informações apresentadas. 
Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação 
 
Grau 
I II III 
Limite mínimo 12 36 71 
Limite máximo 35 70 100 
Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3 
Notem que a classificação dos trabalhos nos respectivos graus de fundamentação fica 
cada vez mais rigorosa, que seja pela pontuação que tem que ser alcançada ou pelas 
restrições impostas além da pontuação. 
9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo os critérios especificados na norma. 
Quando a finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo, 
utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado, 
conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização da renda. 
9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliações deve enquadrar seu trabalho em 
cada item da tabela 2 da norma (Pontuação para fins de classificação 
das avaliações quanto ao grau de fundamentação). A soma dos pontos 
obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de 
fundamentação conforme a tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
20 
Tabela 2 – Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação 
Item Especificações das avaliações de imóveis rurais 
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos 
Condição Pts. Condição Pts. Condição Pts. 
1 
Número de dados de mercado efetivamente 
utilizados 
≥ 3 × �� + 1� e no 
mínimo 5 
 
18 > 5 9 
 
- 0 
2 
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma 
exploração, conforme 5.1.2 
Todos 15 Maioria 7 
Minoria ou 
ausência 
0 
 
3 
Visita dos dados de mercado por Engenheiro de 
Avaliações 
Todos 10 Maioria 6 
Minoria ou 
ausência 
0 
 
4 
Critérios adotados para avaliar construções e 
instalações 
Custo de reedição 
por planilha 
específica 
5 
Custo de 
reedição por 
caderno de 
preços 
3 
 
Como 
variável, 
conforme 
anexo A 
3 
5 Critério adotado para avaliar produções vegetais Conforme 10.3 5 
 
Por caderno de 
preços 
3 
Como 
variável, 
conforme 
anexo A 
3 
6 Apresentação do Laudo, conforme seção 11 Completo 16 
 
Simplificado 1 - 0 
7 
Utilização do método comparativo direto de dados 
de mercado 
Tratamento 
científico, 
conforme 7.7.3 e 
anexo A 
15 
Tratamento por 
fatores, 
conforme em 
7.7.2 e anexo B 
12 
 
Outros 
tratamentos 
2 
8 Identificação dos dados amostrais 
Fotográfica 2 - 0 - 0 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
2 
Roteiro de 
acesso ou croqui 
de localização 
1 - 0 
9 
Documentação do avaliando que permita sua 
identificação e localização 
Fotográfica 4 
 
 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
4 
 
- 0 - 0 
10 
Documentação do imóvel avaliando apresentada 
pelo contratante refere-se a 
Certidão dominial 
atualizada 
2 - 0 
 
- 0 
Levantamento 
topográfico 
planimétrico de 
acordo com 
normas 
2 
 
Levantamento 
topográfico 
planimétrico 
2 - 0 
SOMATÓRIO PONTUAÇÃO 
 
Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3 
9.2.3 Observações referentes à tabela 2 estão descritas de 9.2.3.1 a 
9.2.3.10. 
9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o 
grau I. 
9.2.3.2 k = número de variáveis independentes: 
# variável dependente: preço ou preço unitário; 
# variáveis independentes (exemplos): área, classe de solo, situação 
etc. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
21 
9.2.3.3 São obrigatórios em qualquer grau: 
# explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado; 
# vistoria do imóvel avaliando; 
# identificação das fontes; 
# no mínimo três dados de mercado, efetivamente utilizados. 
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o 
profissional pode admitir uma situação paradigma, conforme em 7.3.2 
da ABNT NBR 14.653-1:2001. 
9.2.3.5 É obrigatório nos graus II e III o seguinte: 
# a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados; 
# no mínimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados; 
# a apresentação de informações relativas a todos os dados 
amostrais e variáveis utilizados na modelagem; 
# que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o 
intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de 
fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20. 
9.2.3.6 É condição para o enquadramento no grau III: 
# a vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de 
avaliações; 
# a apresentação do laudo completo; 
# a utilização efetiva de no mínimo 3x(k+1) dados de mercado; 
# que o nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) 
máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste 
bicaudal) seja de 10%; 
# que o nível de significância máximo admitido nos demais testes 
estatísticos realizados seja de 1%. 
9.2.3.7 No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem 
assumir n situaçõesbem definidas (códigos alocados), como, por 
exemplo, a situação (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-
1) variáveis dicotômicas para descrever as diferenças qualitativas. 
Quando isto não for possível, a avaliação terá grau de fundamentação 
máximo II. 
9.2.3.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme em 
5.12), o modelo adotado pode incluir variáveis dicotômicas que 
evidenciem as diferenças dos respectivos mercados. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
22 
9.2.3.9 Na inexistência de produções vegetais, construções ou 
instalações ou quando estas não forem objeto da avaliação, deve ser 
atribuído o valor máximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar 
o enquadramento na tabela 1. 
9.2.3.10 Para a determinação da pontuação, os valores na horizontal 
não são cumulativos e a soma é realizada apenas na vertical. 
9.3 Quanto à precisão – As avaliações de imóveis rurais serão especificadas 
quanto à precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método 
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir: 
Tabela 3 – Grau de precisão da estimativa de valor no caos de utilização do método comparativo 
direto de dados de mercado 
Descrição 
Grau 
III II I 
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em 
torno do valor central da estimativa 
<=30% 30% - 50% > 50% 
Nota: Observar subseção 9.1 
Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3 
A seguir destacaremos os procedimentos específicos para a avaliação dos diversos 
componentes existentes nas propriedades rurais. 
10 Procedimentos específicos 
10.1 Terras Nuas 
10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado, 
preferencialmente, o método comparativo direto de dados de mercado. 
10.1.3 Fatores de homogeneização – No caso de utilização de fatores de 
homogeneização, recomenda-se que a determinação destes tenha origem 
nos estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis como, 
por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores 
de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na 
mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando e 
tratados conforme anexo B. 
Importante destacar um ponto do Anexo B, referente ao saneamento amostral: 
B.1.3 Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos 
consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da 
amostra. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
23 
Importante ressaltar que os procedimentos apresentados são fundamentais à 
avaliação do bem, mas sua correta aplicação não é garantia de sucesso, pois não existe 
tratamento matemático capaz de corrigir as distorções derivadas de uma vistoria mal feita 
ou deficiente, ou seja, o trabalho de campo bem feito é certeza de sucesso. 
Voltando aos procedimentos específicos para a avaliação dos diversos componentes 
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte: 
10.2 Construções e instalações 
10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de 
dados de mercado, devem ser feitas por orçamentos qualitativos e 
quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação. 
10.2.3 A depreciação deve levar em conta: 
# aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado 
de conservação; 
# aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no 
contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a 
obsolescência e a funcionalidade do item. 
10.3 Produções vegetais – Na avaliação em separado das produções vegetais 
deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3. 
10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a 
identificação do valor econômico. 
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação, 
recomendam-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da 
renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos. 
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de 
um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de 
suporte da pastagem. 
10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores 
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas 
condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos 
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra. 
Um dos pontos criticados na nova norma refere-se a exclusão da avaliação de culturas 
domésticas, atualmente a ênfase é dada apenas as culturas comerciais, portanto neste 
material reiteramos a necessidade de se avaliar as culturas domésticas, conforme 
metodologia da NBR 8.799 / 1985. 
Voltando aos procedimentos específicos para a avaliação dos diversos componentes 
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
24 
10.4 Florestas Nativas – Para a identificação do valor da terra em conjunto com a 
sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2. 
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto 
de dados de mercado. 
10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão 
competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde 
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for 
necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área 
avalianda. 
10.6 Equipamentos e máquinas agrícolas – A avaliação pode ser feita pelo 
método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de 
reedição, quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das 
fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados. 
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras – Quando estas obras e trabalhos 
de melhoria das terras não tiverem sido contemplados em outros itens da 
avaliação, a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É 
recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos 
efetuados. 
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3/2004, na apresentação dos laudos de 
avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte: 
11 Apresentação de Laudos de Avaliação – Os laudos de avaliação devem ser 
apresentados no modelo completo ou simplificado, conforme 11.1 e 11.2. 
11.1 – O laudo completo deve incluir: 
# identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que 
tenha solicitado o trabalho; 
# objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade 
(exemplo: garantia, dação em pagamento, venda e compra) da avaliação; 
# pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1/2001, ressalvas e 
fatores limitantes; 
# roteiro do acesso ao imóvel; 
# planta esquemática de localização; 
# descrição da região, conforme 7.3.1; 
# identificação e caracterização do bem avaliado, conforme 7.3.2; 
# data da vistoria; 
# descrição detalhada das terras (7.3.2.2), construções, instalações 
(7.3.2.3) e produções vegetais (7.3.2.4); 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
25 
# descrição detalhada das máquinas e equipamentos (7.3.2.6); # obras e 
trabalhos de melhorias das terras (7.3.2.5); 
# classificação conforme seção 5; 
# indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; 
# pesquisa de valores, atendidas as disposições de 7.4; 
# descrição detalhada das terras, do imóvel da amostra conforme 5.2.1; 
# memória de cálculo do trabalho utilizado; 
# diagnóstico de mercado; 
# data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de 
referência; 
# especificaçãoda avaliação, com grau de fundamentação e precisão; 
# local e data do laudo; 
# qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais) 
responsável(ais) pela avaliação. 
11.2 – O laudo simplificado deve incluir: 
# identificação da pessoa física ou jurídica e / ou seu representante legal 
que tenha solicitado o trabalho; 
# objetivo da avaliação; 
# roteiro de acesso ao imóvel avaliando; 
# identificação e caracterização do bem avaliando (terras, produções 
vegetais, etc.); 
# indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; 
# especificação da avaliação; 
# data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de 
referência; 
# qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais) 
responsável(eis) pela avaliação; 
# local e data do laudo. 
Outras considerações sobre a norma serão apresentadas no decorrer do trabalho, 
quando necessário para esclarecer os procedimentos recomendados para a avaliação de um 
determinado item. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
26 
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
Uma constante preocupação da Engenharia de Avaliações é que a determinação do 
valor de mercado de um bem seja feita de forma técnica e seguindo uma determinada 
metodologia, apresentando um resultado de qualidade e bem fundamentado, com o menor 
grau possível interferência da subjetividade do avaliador no resultado final. 
O objetivo principal é a valoração de bens, que se faz através de balizamento pelo 
valor de mercado que se estima, normalmente, através de observações dos preços 
praticados no referido mercado. 
A escolha da metodologia de avaliação a ser empregada pode ser baseada no 
atendimento das seguintes condições: 
• natureza do bem a avaliar; 
• finalidade da avaliação; 
• disponibilidade, quantidade e qualidade de informações; 
• deve ser justificada; 
• suportar o convencimento do valor. 
Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do 
valor de mercado de um imóvel, quais são as metodologias disponíveis para esta 
identificação? 
O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o próprio 
nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis 
ofertados ou transacionados no mercado, efetuando é claro, as correções devidas às 
diferenças entre eles. Pode ser utilizado por meio do tratamento por fatores ou o 
tratamento científico. 
O Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) se baseia na 
capitalização de um rendimento obtido na exploração do imóvel rural, a uma taxa de 
mercado, para determinar o valor total da propriedade. 
O Método Involutivo é aquele que identifica o valor do bem avaliando por meio de um 
“projeto hipotético”, ou seja, o avaliador tem que elaborar um projeto de exploração da 
propriedade, buscando o aproveitamento eficiente de todos os recursos disponíveis no 
imóvel, mas dentro da realidade de mercado local. Utilizado para imóveis atípicos ou quando 
não há elementos semelhantes para comparação. 
O Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus 
componentes, ou seja, da terra nua mais as benfeitorias, para a identificação do valor de 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
27 
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização, que serve para adequar o valor 
encontrado ao valor de mercado. 
Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente 
do método escolhido haverá sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que só 
pode ser obtido a partir de uma boa base de informações. 
Além destes, existem os seguintes métodos para identificar o custo de um bem: 
• Método Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do bem por meio 
de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, 
constituintes da amostra; 
• Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas 
partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das 
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. 
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
O método comparativo é também conhecido como método direto ou sintético, pois se 
baseia na comparação direta do imóvel avaliando com outros imóveis ofertados ou 
negociados no mercado, procedendo às correções das diferenças entre eles, visto que não 
existem imóveis iguais. 
Essas correções buscam transpor as condições encontradas nos imóveis pesquisados 
para as do imóvel avaliando, utilizando-se, para isso, da homogeneização dos elementos que 
exercem influência no valor das terras, quais sejam: 
• características físicas; 
• localização e acesso; 
• benfeitorias; 
• culturas; 
• entre outros, específicos para cada propriedade ou região. 
Esta metodologia é dependente da coleta de elementos no mercado imobiliário da 
região, imóveis ofertados ou negociados, os quais devem ser verificados e analisados, por 
meio de uma vistoria criteriosa, tal como a executada na propriedade avalianda. Quanto 
mais precisas às descrições dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na 
transposição dos mesmos (homogeneização). 
Uma consideração relevante que deve ser feita, é a dificuldade de se conseguir 
elementos amostrais no meio rural, as amostras são muito mais escassas do que na zona 
urbana, dada as características das propriedades rurais e do mercado de imóveis rurais de 
uma região. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
28 
Deve-se lembrar de que este método é considerado eficiente, apenas onde houver 
abundância de informações, tanto do próprio imóvel avaliando como do mercado, imóveis 
comparativos. Caso contrário, o método é falho, e isso é possível de se acontecer em 
determinadas regiões do país, ou em certas épocas, quando os dados não estejam 
atualizados e a movimentação do mercado de compra e venda de imóveis esteja estagnada. 
A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação, pois é conhecido que 
as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas; quantidade e tamanho de 
benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água; 
cobertura vegetal natural (matas) etc. 
Além disso, deve estar claro que sua aplicação para a avaliação de imóveis rurais é 
muito trabalhosa, pois o mais comum neste método, para a avaliação de imóveis rurais, é a 
sua utilização via tratamento por fatores, que são os responsáveis pela transposição das 
informações do mercado para a propriedade avalianda. 
Na opção de tratamento por fatores, recomenda-se que deve existir um fator para 
cada variável independente, e que, preferencialmente, este fator deve evitar o uso de notas, 
dado a subjetividade dos mesmos, assim facilmente existiria mais de 05 fatores para um 
trabalho considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais complexos 
ou elaborados. 
Assim, imaginem a quantidade de elementos amostrais que deveria ser empregada 
para tornar a amostra significativa, principalmente no caso de uma avaliação de grau de 
fundamentação III, o que torna a aplicação do método extremamente oneroso e difícil. 
Na prática ocorre que o método comparativo de dados de mercado será o método 
mais utilizado para a avaliação de terra nua, como veremos a seguir. 
5.2 MÉTODO DA RENDA 
Também denominado de indireto, o método da renda consiste em determinar o valor 
da propriedade avalianda por meio da capitalização da renda líquida na sua exploração. 
Em matemática financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital, 
pode-se determiná-lo