CCJ0015-WL-D-AMMA-13-Propriedade Superficiária & Direitos de Vizinhança

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DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
Aula 13 – Condomínio Edilício
Conteúdo Programático desta aula
 Identificar os direitos e deveres dos 
condôminos no condomínio edilício;
 Diferenciar as áreas comuns das áreas 
sujeitas à utilização exclusiva;
 Compreender a administração do 
condomínio edilício;
 Entender como ocorre a formação e a 
extinção do condomínio edilício.
Condomínio edilício e o Novo 
Código Civil
arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei 
n° 4.591/64 (dispõe sobre o 
condomínio em edificações e as 
incorporações imobiliárias); Lei 
n° 4.864/65 (cria medida de 
estímulos à construção civil).
Natureza Jurídica
O condomínio edilício caracteriza-se pela justaposição de 
propriedades distintas e exclusivas com áreas comuns 
(art. 1331, caput), tais como o solo em que a 
edificação é erguida, as fundações, muros, corredores, 
terraço de cobertura (salvo estipulação contrária na 
convenção do condomínio – art. 1.331 § 5°) e tudo mais 
que se destinar ao uso comum. É um condomínio 
parcial, híbrido.
Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o 
proprietário aliena-la e grava-la livremente, a teor do 
art. 1.331 § 1°. Porém, se à garagem não tiver sido 
atribuída específica fração ideal do terreno, não se 
poderá falar em propriedade exclusiva e, portanto, a 
alienação terá que ser feita conforme o art. 1.339 § 2°.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são 
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade 
comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, 
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e 
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e 
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade 
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente 
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, 
que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas 
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na 
convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 
12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral 
de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a 
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes 
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são 
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo 
ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte 
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras 
partes comuns, que será identificada em forma decimal 
ou ordinária no instrumento de instituição do 
condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 
2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do 
acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo 
disposição contrária da escritura de constituição do 
condomínio.
Área comum x área de uso 
comum: 
A área comum permite utilização 
exclusiva, enquanto que a área 
de uso comum deve ser utilizada 
por todos os comproprietários.
Enunciado n° 247, III Jornada de Direito 
Civil, CJF: 
No condomínio edilício é possível a 
utilização exclusiva de área comum que, 
pelas próprias características da 
edificação, não se preste ao uso comum 
dos demais condôminos.
Personalidade jurídica do 
condomínio
O condomínio não tem 
personalidade jurídica, mas 
tão somente capacidade 
postulatória – art. 12 CPC
Enunciado n° 90, I Jornada 
de Direito Civil, CJF: deve 
ser reconhecida a 
personalidade jurídica ao 
condomínio edilício.
Instituição do Condomínio (art. 
1.332) 
a) Destinação do proprietário do 
edifício;
b) Incorporação (proprietário do 
terreno, promitente comprador 
do terreno e o cessionário do 
terreno);
c) Testamento.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por 
ato entre vivos ou testamento, registrado no 
Cartório de Registro de Imóveis, devendo 
constar daquele ato, além do disposto em lei 
especial:
I - a discriminação e individualização das 
unidades de propriedade exclusiva, estremadas 
uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a 
cada unidade, relativamente ao terreno e 
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o 
condomínio edilício deve ser subscrita 
pelos titulares de, no mínimo, dois terços 
das frações ideais e torna-se, desde logo, 
obrigatória para os titulares de direito 
sobre as unidades, ou para quantos sobre 
elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra 
terceiros, a convenção do condomínio 
deverá ser registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 
1.332 e das que os interessados houverem por 
bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento 
das contribuições dos condôminos para atender 
às despesas ordinárias e extraordinárias do 
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua 
convocação e quorum exigido para as 
deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os 
condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura 
pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os 
fins deste artigo, salvo disposição em contrário, 
os promitentes compradores e os cessionários 
de direitos relativos às unidades autônomas.
São direitos dos condôminos:
a) Sobre a unidade autônoma:
-Usar conforme sua destinação, 
embora o uso possa sofrer 
limitações;
- Alienar independente do 
consentimento dos demais;
- Gravar com ônus reais.
b) Sobre a parte indivisa:
- Utilização da área condominial 
conforme sua destinação 
(vestíbulo, corredores, escadas, 
elevadores etc.);
- Votar nas deliberações da 
assembléia e delas participar, 
estando quite. 
Deveres dos condôminos:
-Contribuir para as despesas do 
condomínio, na proporção de suas 
frações ideais (obrigação propter 
rem);
-Não realizar obras que comprometam 
a segurança da edificação;
-Não alterar a forma e a cor da 
fachada, das partes e esquadrias 
externas;
-Dar às suas partes a mesma 
destinação que tem a edificação e 
não as utilizar de maneira prejudicial 
ao sossego, salubridade e segurança 
dos possuidores ou aos bons 
costumes;
-Responder o adquirente da unidade 
autônoma pelos débitos condominiais 
existentes, com os juros e a correção 
monetária.
Art. 1.345. O adquirente de unidade 
responde pelos débitos do alienante, em 
relação ao condomínio, inclusive multas e 
juros moratórios.
Efeitos do inadimplemento relativo das 
contribuições condominiais: 1% ao mês a título 
de juros moratórios e multa de até 2% (cláusula 
penal). Esta multa, à luz do direito anterior 
(art. 12, § 3°, Lei n° 4.591/64), era de 20%. 
Houve recente veto presidencial na tentativa 
de elevar a cláusula penal para 10%.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...) § 1o O condômino que não pagar a sua 
contribuição ficará sujeito aos juros moratórios 
convencionados ou, não sendo previstos, os de 
um por cento ao mês e multa de até dois por 
cento sobre o débito.
Efeito do descumprimento dos deveres condominiais:
multa de até 5 vezes o valor das contribuições 
condominiais, independente das perdas e danos. Esta 
multa deve estar prevista na convenção do condomínio; 
caso contrário, a assembléia deliberará, por 2/3 dos 
demais condôminos, o valor da multa.
Art. 1.336 (...)
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres 
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa 
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não 
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas 
contribuições mensais,independentemente das perdas 
e danos que se apurarem; não havendo disposição 
expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no 
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a 
cobrança da multa.
Infrações reiteradas (incluindo a 
inadimplência): multa de até o quíntuplo das 
contribuições condominiais, aprovada por 
deliberação de ¾ dos demais condôminos, 
tomando por parâmetros a reincidência e a 
gravidade das faltas;
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não 
cumpre reiteradamente com os seus deveres 
perante o condomínio poderá, por deliberação 
de três quartos dos condôminos restantes, ser 
constrangido a pagar multa correspondente até 
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição 
para as despesas condominiais, conforme a 
gravidade das faltas e a reiteração, 
Comportamento incompatível com a convivência 
harmônica no condomínio: multa de até 10 vezes o 
valor das contribuições condominiais, podendo ser 
aplicada pelo síndico, independente de deliberação da 
assembléia, que precisa, apenas, ratificar o ato 
posteriormente, com votos de ¾ dos demais 
condôminos.
Art. 1.337 (...) 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu 
reiterado comportamento anti-social, gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais 
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a 
pagar multa correspondente ao décuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
até ulterior deliberação da assembléia.
Obs: Outras espécies de multa: restrição de 
utilização de bens e serviços, proibição 
do ingresso de pessoas. Possibilidade de 
exclusão mediante decisão da 
Assembléia. “Condomínios seletivos”. 
Ponto controvertido.
Realização de obras no condomínio
As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico, 
ou, diante do impedimento ou omissão deste, por 
qualquer outro condômino, independente de 
deliberação da Assembléia. As demais obras dependem 
de aprovação da Assembléia, na seguinte proporção:
-Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos;
-Úteis: maioria dos condôminos;
-Obras úteis, na parte comum, em acréscimo às já 
existentes: 2/3 da Assembléia;
-Outro pavimento ou outro prédio, para novas unidades 
imobiliárias: unanimidade dos condôminos.
Assembléia geral
Órgão deliberativo formado pelos 
condôminos, equiparados a estes 
os promitentes-compradores e os 
cessionários de direitos relativos 
às unidades autônomas (art. 
1.334, § 2°).
Compete à Assembléia geral:
- Escolher (art. 1.347) e destituir o síndico (art. 1.349);
- Aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos 
condôminos e a prestação de contas;
- Eleger substituto para o síndico;
- Alterar a convenção, sob aprovação de 2/3 dos votos dos 
condôminos;
- Alterar a destinação do edifício ou da unidade 
imobiliária, sob a aprovação unânime dos condôminos 
(redação dada pela Lei n° 10.931/2004);
- Eleger o conselho fiscal.
Síndico
É eleito pela Assembléia Geral, 
que também pode destituí-lo nos 
casos de irregularidade, não 
prestação de contas ou má 
administração, em reunião 
específica para este fim, sob a 
aprovação da maioria absoluta de 
seus membros.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o 
condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, 
os atos necessários à defesa dos interesses 
comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da 
existência de procedimento judicial ou 
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o 
regimento interno e as determinações da 
assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das 
partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa 
relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, 
bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e 
quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, 
em lugar do síndico, em poderes de 
representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou 
parcialmente, os poderes de representação ou 
as funções administrativas, mediante aprovação 
da assembléia, salvo disposição em contrário da 
convenção.
Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou 
consideravelmente destruída, ou ameace ruína, 
os condôminos deliberarão em assembléia sobre 
a reconstrução, ou venda, por votos que 
representem metade mais uma das frações 
ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o 
condômino eximir-se do pagamento das 
despesas respectivas, alienando os seus direitos 
a outros condôminos, mediante avaliação 
judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em 
condições iguais de oferta, o condômino ao 
estranho, será repartido o apurado entre os 
condôminos, proporcionalmente ao valor das 
suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a 
indenização será repartida na proporção a que 
se refere o § 2o do artigo antecedente.
Exercícios Semana 12
O Condomínio Castelo Branco, situado em Prainha, teve negado o 
registro de Carta de Adjudicação expedida no Processo de 
Execução de Sentença que promoveu contra AMACAB – Associação 
dos Moradores e Amigos do Condomínio Casa Branca, tendo como 
objeto os imóveis matriculados sob os n°s 32.513, 32.514, 32.561, 
32.562 e 32.620 – Livro 02/RG. Ao questionar o oficial do Cartório 
de Registro de Imóveis, foi-lhe informado que o condomínio não 
tem personalidade jurídica, mas tão-somente a chamada 
personalidade judiciária conferida pelo CPC e a falta de 
personalidade jurídica impede, pelo regime jurídico dos direitos 
reais, que ele seja titular de direito de propriedade.
Nesse caso, analise JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se o 
Condomínio é dotado de capacidade para adquirir e registrar em 
seu nome os referidos bens para ao final concluir se foi correta a 
atitude do oficial do CRI.
Caso concreto 2
Carlos, residente e domiciliado em São Paulo, é 
proprietário de uma unidade imobiliária no Condomínio 
Francisco Néri, no Município de Atibaia, onde 
comparece apenas eventualmente. Na Convenção do 
Condomínio, consta que a garagem é área de uso 
comum, não sendo delimitada vaga exclusiva para cada 
apartamento. 
Em 2002, em reunião da Assembléia Geral, que reuniu 70% 
dos moradores, cuja convocação foi feita oralmente aos 
condôminos que residiam no Condomínio, foi realizado, 
por decisão da unanimidade dos presentes, sorteio das 
vagas da garagem, alterando, assim, a Convenção. Ao 
tomar conhecimento da decisão assemblear, Carlos 
imediatamente insurgiu-se contra o sorteio, alegando 
nulidade da reunião da Assembléia por não ter sido 
convocado.
Em 2006, a Assembléia Geral reuniu-se mais uma vez com 
o mesmo propósito, desta vez convocando por escrito 
todos os condôminos adimplentes, inclusive Carlos, que 
Tomando por parâmetro os direitos reais e atendendo 
estritamente ao enunciado da questão, responda 
JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE a todos os 
quesitos:
A) Diferencie Instituição, Constituição e Regimento 
Interno do Condomínio, indicando o momento em que 
cada instrumento deve ser elaborado, bem como as 
formalidades exigidas. 
Gabarito: 
- Instituição: é o ato de criação do condomínio. O 
Condomínio edilício pode ser instituído por ato inter 
vivos ou mortis causa, registrado no cartório 
imobiliário, devendo conter: discriminação e 
individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas umas das outras e das partes comuns (inc. 
I); determinação da fração ideal atribuída a cada 
unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns 
(inc. II); o fim a que as unidadesse destinam (inc. III).
O condomínio é, então, instituído por:
a) Destinação do proprietário do edifício;
b) Incorporação (proprietário do terreno, promitente 
comprador do terreno e o cessionário do terreno);
c) Testamento.
- Constituição: é o ato de estruturação formal do 
condomínio. A constituição se dá pela convenção do 
condomínio, feita por escritura pública ou instrumento 
particular, subscrita por ao menos 2/3 das frações 
ideais (incluindo os promitentes compradores e os 
cessionários de direitos a elas relativos) e registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis (oponibilidade erga 
omnes). As formalidades constam do art. 1.334, CC.
- Regimento interno: normas não essenciais de 
funcionamento, modificáveis e cirunstanciais.
B) Há nulidade da Assembléia de 2002? 
Gabarito: Sim. O art. 1.354 do Código civil determina que 
a assembléia somente poderá deliberar se todos os 
condôminos forem convocados. Logo, a não convocação 
de um dos condôminos enseja nulidade absoluta da 
decisão assemblear.
C) Há nulidade na alteração da Convenção consolidada 
pela decisão assemblear de 2006? 
Gabarito: Não. De acordo com o art. 1.351, CC, a 
alteração da Convenção precisa da aprovação de pelo 
menos 2/3 dos condôminos, votação esta que foi 
atingida na Assembléia de 2006.
Questão objetiva 1
(TJPA 2009 – Juiz) Caio, condômino do Edifício B e C, 
situado em Belém/PA, pretende impugnar despesas 
que, no seu sentir, não estariam adequadas ao padrão 
do imóvel que ocupa. No dia designado para a 
assembléia geral de condôminos, comparece 
regularmente ao ato. Todos os condôminos 
comparecem ao evento, composto o quorum exigido 
pela lei e pela convenção condominial. As despesas são 
aprovadas, vencido Caio, bem como também aprovada 
a prestação de contas do síndico. Inconformado com o 
ocorrido, Caio busca aconselhamento jurídico, com o 
fito de não pagar as despesas aprovadas em 
assembléia, pois com elas não concorda, desejando, 
dentre outras alternativas, postular prestação de 
contas detalhadas. Diante do narrado, analise as 
afirmativas a seguir.
I. O condômino, cujo voto é contrário às despesas 
aprovadas em assembléia geral não está compelido ao 
seu pagamento, já que o ato violaria direito individual.
II. Sendo a assembléia hígida, a mesma constitui o órgão 
adequado à aprovação de despesas condominiais, o que 
vincula todos os condôminos.
III. Não pode, regra geral, o condômino, individualmente, 
propor ação de prestação de contas em relação ao 
síndico ou ao condomínio.
IV. Havendo quorum legal, as decisões da assembléia 
geral de condôminos têm validade e eficácia, desde 
que não colidam com a lei ou a convenção.
V. A ausência do condômino à assembléia, quando 
regularmente comunicado, não impede que os efeitos 
dela decorrentes lhe atinjam, equiparado aos demais 
condôminos que compareceram ao ato.
Assinale:
(A) se somente as afirmativas II, III, IV e V 
estiverem corretas.
(B) se somente as afirmativas I, II e III estiverem 
corretas.
(C) se somente as afirmativas I e II estiverem 
corretas.
(D) se somente as afirmativas I e V estiverem 
corretas.
(E) se somente as afirmativas III e V estiverem 
corretas.
Gabarito: alternativa A.