CCJ0015-WL-D-AMMA-14-Condomínio e Condomínio Edilício

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DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
Aula 14 - Servidão, usufruto,
uso e habitação. Direito
real do promitente
comprador do imóvel
Conteúdo Programático desta aula
• Servidão predial
• 1. Conceito
• 2. Espécies
• 3. Constituição
• 4. Principais características
• 5. Extinção 
• 2. Usufruto
• 2.1. Conceito
• 2.2. Espécies
• 2.3. Constituição
• 2.4. Principais características
• 2.5. Extinção 
• 2.6. Correlação com o direito real de 
uso
• 2.7. Correlação com o direito real de 
habitação 
Servidão
A servidão prediais é o direito real de fruição 
ou de gozo (jus in re aliena) constituído, pela 
lei ou pela vontade das partes, em favor de um 
prédio dominante, sobre outro prédio 
serviente, pertencente a dono diferente. A 
servidão impõe ao prédio serviente um 
encargo, restringindo as faculdades de uso e de 
gozo do proprietário deste prédio.
Requisitos da servidão:
•Existência de dois prédios; 
•Encargo imposto ao prédio serviente 
em benefício de outro prédio prédio;
•Prédios de propriedades distintas.
Servidões prediais x passagem 
forçada 
As passagens forçadas pertencem 
ao direito de vizinhança, e 
referem-se exclusivamente aos 
prédios encravados, sem acesso à 
via pública, nascente ou porto, o 
que não ocorre com as servidões. 
Autores há que classificam a 
passagem forçada como uma 
espécie de desapropriação e 
outros como uma forma especial 
de servidão de passagem.
Sujeitos da relação de servidão 
Há na servidão uma titularidade ativa 
indeterminada, que recai sobre o proprietário 
do prédio dominante (o dono da servidão), e 
uma titularidade passiva indeterminada, que 
recai sobre o proprietário do prédio serviente.
Finalidade 
As servidões têm a finalidade de, limitando 
a faculdade de uso e de gozo do 
proprietário do prédio serviente, 
proporcionar um melhor aproveitamento 
do prédio dominante, tornando-o mais 
útil, agradável ou cômodo. Há, segundo 
Arnold Wald, uma espécie de justiça 
distributiva e correção de desigualdades 
nas servidões.
Características 
- Indivisibilidade (art. 1.386). 
- Perpetuidade. 
- A servidão não se presume, 
devendo decorrer da lei ou da 
vontade das partes, sendo 
necessário seu registro no 
Cartório de Imóveis. 
- Inalienabilidade. 
Classificações 
A) Quanto à natureza dos prédios:
Urbanas (ex. não construir prédio 
além de determinada altura) ou 
rurais (ex. pastagem, trânsito).
B) Quanto ao modo do 
exercício:
- Contínuas ou 
descontínuas.
- Positivas ou negativas
C) Quanto à 
exteriorização:
- Aparentes ou não 
aparentes. 
D) Quanto à origem:
- Legais (coativas): Código 
de Águas, Código de Minas.
- Convencionais.
Obs: Súmula n° 415, STF: 
Servidão de trânsito não 
titulada, mas tornada 
permanente, sobretudo pela 
natureza das obras 
realizadas, considera-se 
aparente, conferindo direito 
à proteção possessória. 
Constituição das Servidões
As servidões podem ser constituídas por:
- Ato intre vivos. Neste caso, por força do art. 108, 
CC/2002, a constituição se dará por escritura pública;
- Testamento (mortis causa);
- Usucapião ordinário (prazo de 10 anos, no caso de posse 
com justo título e boa-fé) ou extraordinário (prazo 
vintenário. Enunciado n° 251, III Jornada de Direito 
Civil, CJF). As hipóteses de usucapião aplicam-se 
somente às servidões aparentes.
- Sentença judicial que determinar a divisão do 
condomínio;
- Destinação do proprietário.
Ação de Manutenção da Posse
Exercício das Servidões 
Cabe ao dono da servidão, 
exceto disposição expressa 
no título constitutivo, 
realizar todas as obras 
necessárias ao uso e 
conservação da mesma.
• Ao proprietário do prédio serviente, 
assiste o direito de renúncia à 
propriedade ao dono da servidão. 
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao 
dono do prédio serviente, este poderá 
exonerar-se, abandonando, total ou 
parcialmente, a propriedade ao dono do 
dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do 
prédio dominante se recusar a receber a 
propriedade do serviente, ou parte dela, 
caber-lhe-á custear as obras.
• Possibilidade de remoção da servidão. 
Inovação do CC/2002 com relação ao 
proprietário do prédio dominante. 
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, 
de um local para outro, pelo dono do 
prédio serviente e à sua custa, se em 
nada diminuir as vantagens do prédio 
dominante, ou pelo dono deste e à sua 
custa, se houver considerável incremento 
da utilidade e não prejudicar o prédio 
serviente.
Restrição e ampliação da servidão –
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às 
necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto 
possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode 
ampliar a outro.
§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de 
menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do 
prédio dominante impuserem à servidão maior 
largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; 
mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Extinção das Servidões 
As servidões podem ser 
extintas:
•Pela confusão;
•Por convenção;
•Pela renúncia;
•Pelo não uso contínuo por 
10 (dez) anos;
•Pelo decurso do prazo ou 
implemento da condição;
• Pela desapropriação;
•Uma vez cessada a 
utilidade ou a comodidade 
para o prédio dominante;
•Resgate, feito por escritura 
pública;
•Supressão das obras, nas 
servidões aparentes, por 
efeito de contrato ou outro 
título.
Obs: a extinção da servidão, exceto nas 
hipóteses de desapropriação, só produz 
eficácia erga omnes quando cancelada no 
Registro de Imóveis.
Usufruto
É direito real intransferível, 
personalíssimo, sobre coisa 
alheia, que atribui a uma 
pessoa a faculdade de usar e 
fruir (usufruir) da coisa de 
outrem, temporariamente, 
desde que não lhe altere a 
substância. 
Caracteres
•Direito real limitado;
•Direito real sobre coisa 
alheia;
•Direito personalíssimo;
•Temporariedade.
Sujeitos 
•Usufrutuário: Reúne as 
faculdades de uso e gozo. 
Art. 1.394.
•Nu-proprietário: titular da 
propriedade do bem sobre. 
Reúne as faculdades de 
disposição e reivindicação.
Classificação 
1) Quanto à origem: legal ou convencional.
2) Quanto ao objeto: próprio ou impróprio (quase 
usufruto: recai sobre bens fungíveis ou consumíveis). 
3) Quanto à sua extensão: universal (recai sobre um 
patrimônio) ou particular (recai sobre um bem 
particular); pleno (abrange a totalidade dos frutos e 
utilidades) ou restrito (excluem-se, por força da 
autonomia privada, alguns ou todos os frutos e 
utilidades).
4) Quanto à sua duração: temporário ou vitalício.
Obs: usufruto simultâneo e usufruto sucessivo: no usufruto 
simultâneo, duas ou mais pessoas exercem direito de 
usufruto sobre o mesmo bem, enquanto que no usufruto 
sucessivo um usufrutuário sucede ao outro. 
Formas de Constituição 
1) Por lei (usufruto legal);
2) Ato jurídico inter vivos, 
podendo ser gratuito ou 
oneroso;
3) Ato jurídico causa mortis;
4) Usucapião.
Deveres do usufrutuário (arts. 
1.400 a 1.409)
1) Determinação. 
2) Prestar caução pela 
administração.
3) Conservação da coisa. 
4) Restituição do bem.
5) Pagamento de 
prestações tributos devidos 
pela posse ou rendimento da 
coisa.
6) Defesa da coisa.
7) Pagamento do seguro. 
Extinção do Usufruto 
•Renúncia. 
•Morte do usufrutuário. 
•Findo o prazo.
•Extinção da pessoa jurídica. 
•Cessação do motivo que originou o usufruto.
•Destruição da coisa (exceção: coisa 
segurada).•Consolidação.
•Culpa do usufrutuário.
•Não uso.
Uso
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e 
perceberá os seus frutos, quanto o 
exigirem as necessidades suas e de sua 
família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades 
pessoais do usuário conforme a sua 
condição social e o lugar onde viver.
§ 2o As necessidades da família do 
usuário compreendem as de seu 
cônjuge, dos filhos solteiros e das 
pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que
não for contrário à sua natureza, as
disposições relativas ao usufruto.
OBS: O uso deve ser registrado no registro
imobiliário.
Habitação 
Art. 1.414. Quando o uso 
consistir no direito de 
habitar gratuitamente 
casa alheia, o titular 
deste direito não a pode 
alugar, nem emprestar, 
mas simplesmente 
ocupá-la com sua 
família.
Art. 1.415. Se o direito real de 
habitação for conferido a mais 
de uma pessoa, qualquer delas 
que sozinha habite a casa não 
terá de pagar aluguel à outra, 
ou às outras, mas não as pode 
inibir de exercerem, querendo, 
o direito, que também lhes 
compete, de habitá-la.
Art. 1.416. São aplicáveis à 
habitação, no que não for 
contrário à sua natureza, as 
disposições relativas ao 
usufruto.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente,
qualquer que seja o regime de bens, será
assegurado, sem prejuízo da participação
que lhe caiba na herança, o direito real de
habitação relativamente ao imóvel
destinado à residência da família, desde
que seja o único daquela natureza a
inventariar.
Direito real do promitente 
comprador do imóvel
Art. 1.417. Mediante promessa de
compra e venda, em que se não
pactuou arrependimento, celebrada
por instrumento público ou particular,
e registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, adquire o promitente
comprador direito real à aquisição do
imóvel.
Art. 1.418. O promitente
comprador, titular de direito
real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz
a adjudicação do imóvel.
Formas de execução do contrato:
a) Pela entrega da escritura 
definitiva.
b) Pela sentença constitutiva de 
adjudicação compulsória. 
Súmulas n° 413, STF e n° 239, STJ
Exercícios semana 13
Caso concreto 1
Estevão, proprietário de um imóvel em frente à praia, celebrou com
Antônio, seu vizinho de fundo, contrato através do qual se
comprometia a construir muro cheio até a altura de 02 metros, e
daí em diante, composto por elementos vazados no sentido
vertical, enviesados e com espaçamento que possibilitem a
aeração, ensolação e vista da paisagem. No entanto, Estevão
descumpriu o pactuado e levantou muro cheio de 4 (quatro)
metros. Considerando que o contrato não foi registrado no CRI,
responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
A) Há hipótese de servidão legal?
B) Antônio pode demandar o cumprimento do contrato?
C) Se Antônio tivesse alienado o imóvel a terceiro, este poderia pedir
a execução do contrato fundado no direito real de servidão?
Caso concreto 2
Antônio constituiu usufruto de um imóvel de sua propriedade a João e
Cristóvão. Após a morte de Cristóvão, João passou a ocupar a
posse do imóvel inteiro, retirando dele todos os seus frutos e
utilidades, sem oposição de Antônio, por mais de 20 (vinte) anos.
Cumpre observar que não havia disposição contratual a respeito do
direito de acrescer entre os usufrutuários e que não foi
providenciado o cancelamento do registro do usufruto de Cristóvão
após a sua morte.
Considerando o contexto acima descrito e tomando por parâmetro os
direitos reais, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
A) A hipótese acima descrita trata-se de usufruto simultâneo ou
sucessivo?
B) Na hipótese acima, o usufruto foi adquirido por alienação ou por
retenção?
C) Qual medida poderia João tomar para não perder seu direito real
sobre a totalidade do imóvel caso Antônio ajuizasse ação de
reintegração de posse para retomar a parte da posse que cabia a
Cristóvão?
Questão objetiva 1 (Ministério Público Federal –
Procurador da República) Em relação à servidão, é
correto afirmar que:
I- Servidões prediais são direitos reais de gozo sobre
imóveis, que se impõem sobre o prédio serviente em
benefício do prédio dominante, em virtude de lei ou da
vontade das partes.
II- O exercício inconteste e contínuo de uma servidão,
aparente ou não, pelo período de dez anos, autoriza o
interessado a assentá-la no Registro de Imóveis,
valendo como título a sentença judicial.
III- Apesar de sua perpetuidade, a servidão tem seus
modos de extinção, que só produzirão efeitos valendo
erga omnes com o cancelamento do registro de seu
título constitutivo.
IV- O dono do prédio serviente, pelos gravames e
incômodos que causar, poderá ter a obrigação de repor
as coisas ao seu estado anterior, além de indenizar as
perdas e danos que sobrevierem.
Das proposições acima:
a) I e II estão erradas.
b) III e IV estão erradas.
c) II e III estão erradas.
d) I e IV estão erradas.
Gabarito: alternativa C