CCJ0015-WL-B-PP-Aula-11-Guido Cavalcanti

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Aula 11 
 
Do promitente comprador 
 
Antes não figurava como direito real, mas já estava presente em diversas leis 
esparsas. Geralmente aparecia como promessa ou compromisso de compra e venda 
irretratável. 
 
No direito brasileiro não é modalidade de contrato – não confundir com o contrato de 
promessa de compra e venda – aqui se está falando do direito do promitente 
comprador – direito pessoal, que passa a ter proteção real. 
 
A lei não exigia registro em escritura desse direito. Isso burlava, pois não se pagava 
taxas, isso criou um grande mercado, logo, o governo decidiu regulamentar tal assunto, 
nisto, criou um direito real à aquisição. Inclusive oponíveis a terceiros. Inclusive 
permitindo a adjudicação do imóvel, caso o negócio não se perfazer. Hoje não se nega 
sua característica de direito real, mas com a ressalva de ser direito real à aquisição. 
 
Pode haver cessão desse direito. De um promitente para outro. Cessão de promessa 
de compra e venda. 
 
TÍTULO IX 
Do Direito do Promitente Comprador 
 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à 
aquisição do imóvel. 
 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente 
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da 
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; 
e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
 
Observe que o promitente terá o direito de intentar todas as ações reais de pronteçao. 
 
Se no final do contrato, o proprietário se recusar a entregar o bem, -pagas todas as 
parcelas – onde o juiz prolata sentença transferido a propriedade ao promitente – é 
forma de adjudicação direta. Mas no caso do bem p.ex., não tiver ainda sido 
construído,ou todas as parcelas ainda não terem sido pagas, neste caso, não caberá 
obviamente, adjudicação, mas sim rescisão do contrato com subseqüente indenização 
 
Mesmo não sendo o contrato registrado, se ficar provada que todas as parcelas foram 
quitadas, poderá haver adjudicação. Isso jurisprudêncialmente, pois, se for mero 
contrato, não registrado em cartório, não é direito real. 
 
Usufruto 
 
a) Definição — Usufruto é direito real e temporário de usar e fruir coisa alheia de forma 
gratuita, sem alterar-lhe a substância. 
b) Partes — O titular do direito real de usufruto denomina-se usufrutuário. Diz-se 
detentor do domínio útil, uma vez que a ele pertencem o uso e o gozo sobre a coisa. 
Seus direitos abrangem todo o valor econômico da coisa. 
 
Do outro lado, titular do domínio, o nu proprietário. Tem apenas a nua propriedade, 
despida dos direitos de usar e fruir. 
Conseqüentemente, pode-se dizer que apenas a essência do direito de propriedade lhe 
pertence. Só ele pode dispor da coisa, no sentido de aliená-la. 
 
· o usufrutuário cabe, porém, usá-la, fruir-lhe as vantagens, alugá-la, emprestá-la etc. 
 
· Mas não poderá mudar-lhe a destinação econômica sem expressa autorização do nu 
proprietário 
 
· Assim, se o usufruto recair sobre pequeno prédio comercial, o usufrutuário não 
poderá transformá-lo em prédio residencial, em autorização do nu proprietário. 
 
· A posse direta é do usufrutuário e a indireta, do nu proprietário. 
 
· Como bem salienta Sílvio Rodrigues, "no usufruto, como em todos os direitos reais 
sobre coisas alheias, há simultaneamente dois titulares de direitos diversos, recaintes 
sobre a mesma coisa. 
 
· O nu proprietário, que ostenta a condição de dono; e o usufrutuário, a quem compete 
o uso e gozo da coisa 
 
· c) Características — É direito real, oponível erga omnes, pois para que haja 
usufrutuário, é necessário que o resto da comunidade não o seja. 
 
· Direito real que é, tem o poder de seqüela, seguindo a coisa aonde quer que ela vá. 
 
· Daí, se o nu proprietário vendê-la, não se desfaz o usufruto, a não ser que o 
usufrutuário consinta. 
 
· Seu objeto pode ser bem móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo. 
 
· Logicamente, o instituto se amolda muito mais aos bens duráveis. Assim, pode 
constituir-se sobre telefone, casa, lote de ações etc. 
 
· Apesar de teoricamente possível, não se aconselha gravar automóvel de usufruto. 
 
· Por essa razão, a doutrina denomina o usufruto sobre coisas consumíveis ou 
deterioráveis de quase-usufruto ou usufruto impróprio 
Salvo disposição contrária no título constitutivo, o usufruto do principal abrange os 
acessórios e acrescidos. 
Se dentre eles houver bens consumíveis, deverá o usufrutuário restituí-los quando da 
extinção do usufruto 
 
· Seja tiverem sido consumidos, o usufrutuário deverá restituir coisa da mesma 
espécie, qualidade e quantidade. Se não for possível, deverá indenizar o nu 
proprietário pelo valor da época da restituição. 
 
· O direito de fruir importa a faculdade de extrair as utilidades e vantagens da coisa, 
estendendo-se a seus frutos, acessórios e acrescidos, a não ser que haja cláusula 
expressa em contrário. 
 
· Quanto ao prazo, o usufruto, diferentemente da enfiteuse, será sempre temporário. 
Não obstante, seu termo final pode ser certo ou incerto. 
 
· Será certo se determinado. Assim, pode instituir-se usufruto por dez anos 
consecutivos. 
 
· Será, entretanto, incerto, se indeterminado. Por exemplo, no caso de se estender por 
toda a vida do usufrutuário. Morrendo este, extingue-se o usufruto; daí não ser 
perpétuo. 
 
· Se seu titular for pessoa jurídica, não havendo termo final certo, presume-se que sua 
duração seja de 30 anos. 
 
· O usufruto p 
 
ode, outrossim, se subordinar a condição resolutiva. Implementada que seja, extingue-
se o usufruto. 
 
· Assim, se o usufruto for instituído a favor de certo indivíduo, até que ele se case, no 
momento em que se case, extinto estará o usufruto. 
 
· ) Constituição 
 
· Institui-se usufruto por convenção, como nas doações, nos casamentos etc. Por 
testamento, por usucapião, em favor de pessoa que não o tenha adquirido do dono; por 
lei. 
 
· O ato de constituição está sujeito à inscrição no registro imobiliário, se recair sobre 
imóveis, a não ser que resulte da própria Lei, como o usufruto dos pais sobre os bens 
dos filhos sob poder familiar. 
 
· Direitos do usufrutuário 
 
· O usufrutuário tem a posse direta, o uso, a administração, a percepção dos frutos, 
mas não pode destruir a coisa nem aliená-la. 
 
· Art. 717. O usufruto só pode se transferir, por alienação, ao proprietário da coisa; mas 
o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso. 
 
· Deveres do usufrutuário 
 
· Inventariar desde logo os bens recebidos, determinando-lhes o valor. Este inventário 
é garantia do nu proprietário - que poderá exigir a restituição desses bens, findo o 
usufruto 
 
Uso e habitação 
 
Bem próximo ao usufruto, temos o uso. 
 
Tal é sua semelhança ao usufruto que alguns autores consideram errônea a posição 
do Código Civil em tratar dos dois institutos separadamente. 
 
Uso seria espécie de usufruto limitado, totalmente fora de moda na atualidade 
 
Uso, assim, seria direito real que confere ao usuário utilização gratuita e temporária de 
coisa alheia, para atender a necessidades suas ou de sua família. 
 
O uso será instituído, como o usufruto, por ato inter vivos (doação, em que o doador se 
reserva o uso) ou mortis causa (testamento) 
 
As limitações que sofre dizem respeito aos poderes do usuário, que se limitam à 
utilização que atenda a suas necessidades ou de sua família. 
 
Dessarte, não poderá ceder o exercício de seu direito, nem a título gratuito nem, muito 
menos, a título oneroso. 
 
Tampouco poderá ceder a própria coisa, objeto do uso, como pode fazer o 
usufrutuário.Em outras palavras, o usuário não poderá alugar ou emprestar a coisa. 
 
O uso é, como o usufruto, temporário, podendo ser, no máximo vitalício. 
 
 
Mais restrito ainda que o uso é o direito real de habitação. 
 
Ocorre quando o direito consistir em utilizar temporária e gratuitamente imóvel alheio 
para sua residência ou de sua família. 
 
O art. 1.414 do Código Civil resume muito bem o conceito de habitação, atestando que, 
"quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste 
direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família. 
 
Devido às semelhanças entre os institutos, aplicam-se ao uso e à habitação, no que for 
compatível, é lógico, as disposições do usufruto.