LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PERGUNTAS E RESPOSTAS

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LOCAÇÃO DE IMÓVEIS: PERGUNTAS E RESPOSTAS 
 
Revisão de aluguel 
 
1 - Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel? 
O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato, calculado 
pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes ao período. 
A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o 
proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A 
revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados 
pelo mercado. 
 
2 - De acordo com a Lei do Inquilinato, quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente? 
A Lei nº 8.245/91, em vigor, estabelece que a revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de 
vigência do contrato ou do último acordo. O proprietário precisa entrar com uma ação revisional na Justiça para obter a 
atualização. 
 
3 - Como evitar a ação revisional ou revisão judicial do aluguel? 
O inquilino deverá buscar uma forma de acordo com o locador, pois a ação revisional implicará em gastos com 
honorários de advogado, perícia, etc. Este acordo deverá ser firmado, por escrito, no contrato de locação por meio de 
um adendo contratual, onde conste o novo valor como sendo um acordo de revisão de aluguel. 
 
4 - Como saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado? 
O inquilino deve fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, 
na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma ideia se o locador não está pedindo um valor muito acima da 
média praticada. 
 
5 - Não existindo um acordo amigável e se o proprietário entrar com uma ação revisional, o que acontece? 
Se não existir acordo amigável e o proprietário entrar com ação revisional, o juiz poderá fixar um valor provisório de 
aluguel. O valor definitivo do aluguel só será fixado em sentença. Observe a diferença entre o aluguel provisório e o 
fixado em sentença: 
PROVISÓRIO - O juiz fixará o valor, que não ultrapassará 80% (oitenta por cento) da quantia solicitada pelo proprietário. 
Mas o inquilino poderá pedir a revisão desse valor, caso não concorde. 
FIXADO EM SENTENÇA - Esse aluguel passa a valer desde o início da ação de revisão. Ou seja, caso o aluguel em 
sentença seja maior do que o aluguel provisório, a diferença deve ser corrigida e paga pelo inquilino. 
 
 
 
 
6 - Ao fazer uma revisão de aluguel deve ser feito necessariamente um novo contrato de locação? 
 
Não. Basta o inquilino e o proprietário definirem por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em 
razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano. Este 
documento, assinado por ambas as partes, é chamado de adendo contratual e passa a integrar o contrato de locação. 
ATENÇÃO: é importante que o inquilino verifique a data de reajuste do aluguel, antes de assinar o acordo de revisão. 
Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial vigorará pelo prazo de um ano, podendo ser, então, novamente 
reajustado. 
Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Atenção! 
Caso esta cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na 
legislação, você terá um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente. 
IMPORTANTE: o inquilino também pode mover ação de revisão contra o proprietário, se o aluguel estiver acima do 
mercado. 
LEMBRE-SE: para evitar uma ação revisional, um acordo amigável entre as partes é o melhor caminho. 
 
Retomada do imóvel 
 
7 - O que é retomada de imóvel locado? 
Significa pedir o imóvel. Pode ser durante ou ao final do contrato. A lei prevê todos os casos sujeitos à retomada. 
Informe-se! 
 
8 - O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel? 
Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que 
comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc. 
 
9 - Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte? 
Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que 
existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, 
principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica. 
 
10 - Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode 
chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel? 
Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz 
determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, dispondo na rua 
fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo 
amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado. 
 
 
 
 
 
Denúncia vazia 
 
11 - O que é denúncia vazia? 
A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade de justificativa quando 
termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso. 
 
12 - Quando a denúncia vazia pode ocorrer? 
A) Nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou 
superior a 30 meses (2 anos e meio). 
NOTA: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o 
imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação. 
B) Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido 
na locação por mais de cinco anos ininterruptos. 
NOTA: as locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz, testemunhas, etc. 
 
13 - Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer? 
Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos: 
a) acordo formal entre as partes; 
b) infração legal ou contratual; 
c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos; 
d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja 
recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel; 
e) alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias; 
f) extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias; 
g) em todos os casos citados na resposta à pergunta de nº 17. 
 
14 - Se o prazo de locação ainda não estiver terminado, o proprietário pode vender o imóvel e exigir a saída do 
inquilino? 
Caso a locação esteja no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido a terceiros, a 
permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante este período desde que, no contrato, conste cláusula de 
vigência para o caso de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
15 - Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma 
coisa ao proprietário? 
O inquilino poderá rescindir o contrato de locaçãono prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa 
pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é 
obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra 
localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de 
antecedência. 
 
16 - Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá 
fazer? 
Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 
dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e 
deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário. 
 
17 - Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), em que casos o proprietário poderá 
pedir a desocupação do imóvel? 
a) no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; 
b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro; 
c) para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios; 
d) para demolição e edificação; 
e) para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20% (vinte por cento); 
f) em todos os casos citados na resposta à pergunta de nº 13. 
LEMBRE-SE: a intervenção do Poder Judiciário, por meio da ação de despejo, só ocorre quando não for possível o acordo 
ou a desocupação voluntária do imóvel. 
Caso o proprietário tenha entrado com uma ação de despejo para retomada do imóvel, e o inquilino concordar com a 
desocupação e manifestar-se por meio de advogado no prazo da contestação, serão concedidos seis meses para a 
desocupação do imóvel. Se o inquilino respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os honorários do 
advogado do proprietário. 
NOTA: caso não respeite o acordo, além de arcar com as custas, o inquilino receberá a ordem judicial de despejo. 
 
18 - A falta de pagamento do aluguel pode ocasionar uma ação de despejo? 
Sim. A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, etc., constitui uma 
infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento. 
 
19 - Durante o andamento da ação do despejo, o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento? 
Sim. O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o pagamento integral 
da dívida atualizada. 
 
20 - Quantas vezes o inquilino pode se utilizar do recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de 
pagamento? 
No período de um ano, o inquilino só poderá utilizar este recurso por duas vezes. Se nesse período for movida uma 
terceira ação por falta de pagamento, o despejo é inevitável. 
 
21 - Se o proprietário não aceitar receber o valor do aluguel, o que o inquilino poderá fazer para pagar esse aluguel e 
evitar, assim, uma ação de despejo por falta de pagamento? 
Se o proprietário se recusar a receber o pagamento do aluguel, o inquilino deverá efetuar este pagamento em juízo. O 
depósito em juízo é feito por meio de uma ação chamada "ação de consignação", que só um advogado poderá fazer. 
Atualmente, com as alterações feitas no Código de Processo Civil (Lei 8.951/94), o inquilino poderá cumprir sua 
obrigação de pagamento efetuando um depósito da quantia devida em um estabelecimento bancário, nos moldes da 
lei. Apenas os bancos estatais estão autorizados a aceitar este tipo de depósito. 
 
22 - Se o inquilino efetuar o depósito do valor do aluguel no banco (de acordo com a lei), o proprietário ainda poderá 
entrar com a ação de despejo? 
Sim. O proprietário pode discordar do valor referente ao aluguel que foi depositado pelo inquilino junto ao banco. Por 
uma ação de despejo, o proprietário poderá pedir o imóvel alegando, inclusive, o não pagamento integral da obrigação 
(dívida). 
 
23 - O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos? 
Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz 
condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o 
inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do 
fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato. 
 
24 - Se a imobiliária quiser cobrar taxas para elaboração do contrato, ficha cadastral, etc., o inquilino deverá pagar? 
Não. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. 
 
25 - Muitas vezes, quando o inquilino se recusa a pagar as taxas cobradas pelas imobiliárias (ficha cadastral, 
elaboração de contrato , etc.), corre o risco de não conseguir alugar o imóvel. O que este inquilino deve fazer nesta 
situação? 
A Fundação Procon-SP orienta este inquilino para pedir um recibo discriminando o pagamento. Uma outra alternativa é 
o inquilino pagar com um cheque nominal, tendo o cuidado de escrever no verso do cheque a finalidade do pagamento 
(por exemplo, "este valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobrado pela imobiliária Casas & Casas 
Ltda"). Deste modo, depois que estiver dentro do imóvel, o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de 
defesa do consumidor. 
 
26 - Se o inquilino morrer, sua família pode continuar morando no imóvel? 
Sim. Morrendo o inquilino, a locação é assumida pela mulher (cônjuge) ou companheira e, sucessivamente, pelos 
herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, como por exemplo, seus filhos. 
 
27 - Se o inquilino tiver feito obras (benfeitorias) para melhor aproveitar o imóvel ou deixá-lo mais bonito, ele tem o 
direito a receber de volta o valor gasto nestas obras quando terminar o contrato de locação? 
Não. O proprietário só é obrigado a reembolsar o inquilino pelas despesas com as obras necessárias para conservação 
de um imóvel, são as chamadas benfeitorias necessárias. Qualquer obra para embelezar ou melhorar o imóvel é 
considerada benfeitoria voluntária, e o valor que o inquilino tenha gasto com elas não será indenizado. 
 
28 - Quais os documentos normalmente exigidos para a elaboração de um contrato de locação? 
Por parte do proprietário: título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante, cédula 
de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz, etc. e carnê do IPTU. 
Por parte do inquilino: carteira de identidade, CPF e comprovação de renda (contra-cheque). 
Por parte do fiador (se existir): cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocada em fiança e carnê do 
IPTU do imóvel do fiador. 
LEMBRE-SE: ao desocupar o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao 
proprietário ou imobiliária. Senão, o aluguel pode continuar sendo cobrado. 
 
Fonte: PROCON/SP