CCJ0026-WL-D-LC-Estabelecimento Empresarial-02

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ESTABELECIMENTO 
EMPRESARIAL
SUMÁRIOSUMÁRIO
1. Introdução
2. Natureza Jurídica
3. Alienação do Estabelecimento: O Trespasse
4. O aviamento e a Clientela
5. Proteção ao Ponto (Locação Empresarial)
5.1 Renovatória de Locação
5.1.1 Requisitos à Renovação
5.1.2 Condições para Renovar a Locação
5.1.3 Alternativas do locador (exceção de retomada)
5.2 Shopping Center
5.2.1 Regime Especial
1. Introdução
 Se a empresa é a atividade exercida pelo
empresário, a sua representação patrimonial é
denominada de estabelecimento, que é a reunião
de todos os bens necessários para a realização da
atividade empresarial, também chamada de fundo
de comércio, sob a influência dos franceses, ou
azienda, para os italianos;
 Estes bens, que em seu conjunto acabam
ganhando um sobrevalor, na medida em que a
reunião deles acaba por produzir a riqueza
explorada pelo empresário, podem ser materiais e
imateriais;
 materiais: são o maquinário da indústria, as
estantes da livraria, as mesas e as cadeiras
do restaurante, etc.;
 imateriais: são a marca do produto ou a
designação do estabelecimento difundida
pela clientela;
 Assim, o estabelecimento empresarial é a
representação física (mesmo que imaterial)
da empresa.
conceito legal: o art. 1.142 do CC conceitua o
estabelecimento como sendo todo complexo
de bens organizado, para o exercício da
empresa, por empresário, ou por sociedade
empresária, podendo o mesmo, muito
embora se trate de uma universalidade de
bens, ser objeto unitário de direitos e de
negócios jurídicos, translativos ou
constitutivos, desde que sejam compatíveis
com sua natureza (art. 1.143).
 não se concebe a existência de um
empresário, seja ele pessoa física ou
jurídica, sem o estabelecimento
empresarial; por mais rudimentar que
seja, toda atividade empresarial
necessita da reunião de certos bens,
que, em seu conjunto, propiciam a
consecução dos objetivos empresariais;
 quando o empresário reúne bens de variada
natureza, como as mercadorias, máquinas,
instalações, tecnologia, prédio, etc., em função do
exercício de uma atividade, ele agrega a esse
conjunto de bens uma organização racional que
importará em aumento do seu valor enquanto
continuarem reunidos. A esse sobrevalor dá-se o
nome de aviamento, que nada mais é senão uma
qualidade ínsita ao estabelecimento empresarial;
 proteção jurídica específica: cada bem,
isoladamente, possui uma proteção, como é o caso
do interditos possessórios ou a responsabilização
civil e penal por dano patrimonial, o ponto
comercial pela lei de locação, etc. ;
 O estabelecimento, por sua vez, necessita de uma
proteção própria e o direito deve garantir a justa
retribuição ao empresário quando este perde, por
culpa que não lhe seja imputável, o valor
representado pelo estabelecimento.
 O exemplo da desapropriação do imóvel, onde está
o estabelecimento, esclarece: a indenização
correspondente deve compreender também o
fundo de comércio ou azienda criado pelo
empresário;
 A mesma idéia aplica-se na sucessão por morte ou
na dissolução parcial da sociedade (retirada de um
sócio), devendo o estabelecimento ser considerado
não apenas pelo valor do simples somatório do
preço dos bens, isoladamente considerados, mas
pelo valor destes agregados ao estabelecimento.
 descentralização do estabelecimento: um
empresário pode ter apenas um estabelecimento
empresarial ou vários espalhados numa mesma
localidade ou em localidades diferentes;
 Ao principal dá-se o nome de matriz, e aos demais
filiais, sucursais ou agências. Na matriz encontra-
se a administração central da empresa e onde
geralmente a atividade teve início.
2. Natureza Jurídica
 Para entendermos a natureza desse instituto,
segundo Fábio Ulhoa Coelho, é útil socorrer-se de
uma analogia com outro conjunto de bens, como a
biblioteca;
 Explica: nela, não há apenas livros agrupados ao
acaso, mas um conjunto de livros
sistematicamente reunidos, com vistas a um fim –
possibilitar o acesso racional a determinado tipo
de informação. Uma biblioteca assim constituída
tem o valor comercial superior ao da simples soma
dos preços dos livros que a compõem, justamente
em razão desse plus, dessa organização racional
das informações contidas nos livros nela reunidos.
 Essa corrente aproxima-se das teorias
universalistas, cujos defensores entendem tratar-se
o estabelecimento de uma universalidade de fato
ou de direito, na medida em que os seus vários
elementos são reunidos mediante um objetivo
econômico comum, ou seja, empresarial;
 A universalidade aqui é entendida como a
destinação unitária de um conjunto de bens com
objetivos empresariais;
 Trata-se de universalidade do tipo de direito
quando o complexo de bens que constituem uma
unidade se forma por determinação legal, como é o
caso da massa falida ou da herança.
 A universalidade de fato ocorre quando a
reunião de bens se dá por vontade de seu
titular, como é o caso da biblioteca, do
rebanho, da galeria de arte;
 Sempre imperou na doutrina nacional o
entendimento de que, na ausência de uma
determinação legal, o estabelecimento seria
uma universalidade de fato.
 Com a edição do atual CC, que, em seu art. 1.142,
traz a definição de estabelecimento (complexo de
bens organizado, para o exercício da empresa, por
empresário, ou por sociedade empresária),
consagrou-se o entendimento doutrinário
dominante, no sentido de que o estabelecimento é
uma universalidade de bens que passa a ser uma
universalidade de direito e não uma universalidade
de fato, como anteriormente se apresentava;
3. Alienação do Estabelecimento 
OTrespasse 
 O estabelecimento pode ser objeto de
diversos negócios jurídicos; a nós interessa a
cessão daquela universalidade de bens que
ganha o nome de trespasse;
 O trespasse é a operação pela qual um
empresário vende ao outro o seu
estabelecimento empresarial, ficando
responsável pela condução dos negócios a
partir de então;
 o estabelecimento visto como garantia dos seus
credores: por integrar o patrimônio do empresário,
a alienação do estabelecimento está sujeita à
observância de cautelas específicas que a lei criou
com vistas à tutela dos interesses dos credores do
titular do estabelecimento;
 observâncias: primeiramente, o contrato de
alienação deve ser celebrado por escrito para que
possa ser arquivado na Junta Comercial e
publicado ela imprensa oficial (CC, art. 1.144). Sem
isso, a alienação não produzirá efeitos perante
terceiros;
 anuência dos credores: em segundo, notificar seus
credores. A anuência pode ser escrita ou tácita,
decorrida esta última modalidade do silêncio do
credor 30 dias da notificação da alienação que o
devedor (alienante) lhe deve endereçar (CC, art.
1.145);
 dispensa da notificação ou anuência: no caso de
restarem, em seus patrimônios, bens suficientes
para solvência do passivo;
 sem a observância de tais cautelas: o
empresário poderá ter sua falência
decretada, com fundamento no art. 94, III, c,
da LF, e, vindo a falir, a alienação será
considerada ineficaz, perante a massa falida,
nos termos do art. 129, VI, da LF, podendo o
estabelecimento ser reivindicado das mãos
de seu adquirente;
 duas conclusões: a primeira, é a venda do
estabelecimento por empresário solvente – neste
caso nenhuma nulidade poderá ser argüida, na
medida em que ele contará com patrimônio
suficiente para suportar todas as sua dívidas;
 a segunda, é a venda de estabelecimento por
empresário insolvente – neste caso a venda
somente terá validade caso o alienante tenha
notificado seus credores e destes não tenha havido
nenhuma objeção nos 30 dias subsequentes à
notificação;
 responsabilidade do adquirente: o passivo
regularmente escriturado do alienante, ou
seja, os débitos existentes à época do
negócio, provenientes de dívidas assumidaspelo alienante até aquele momento,
transfere-se ao adquirente (comprador do
estabelecimento);
 solidariedade entre o alienante e o adquirente:
nesta hipótese, por força do art. 1.146 do CC, a
responsabilidade pelo pagamento desse passivo é
solidária entre o vendedor e comprador,
continuando o alienante responsável por esse
passivo pelo prazo de 1 (um) ano contado a partir
da publicação da comunicação do trespasse; em se
tratando de débitos vencidos, ou da data dos
respectivos vencimentos, em se tratando de dívidas
a vencer;
 Logo, o adquirente será sucessor do alienante,
podendo os credores deste demandar aquele para
cobrança de seus créditos;
 a cláusula de não transferência do passivo é
ineficaz: exatamente porque irá contrariar texto de
lei (art. 1.146) e, por isso, não liberará o adquirente
que poderá ser demandado pelo credor, cabendo-
lhe, então o direito de regresso contra o vendedor;
 credor trabalhista do alienante: recebe proteção
específica dada pelo art. 448 da CLT, que consagra
a imunidade dos contratos de trabalho em face da
mudança na propriedade ou estrutura jurídica da
empresa, ou seja, o empregado pode demandar o
adquirente ou o alienante, desde que não prescrito
seu direito trabalhista (dois anos);
 credor tributário: nos termos do art. 133 do CTN, o
comprador tem responsabilidade subsidiária ou
integral pelas obrigações fiscais do vendedor, caso
este continue ou não a explorar atividade
econômica;
 quando o adquirente não é considerado sucessor:
sempre que a aquisição do estabelecimento se der
mediante lance dado em leilão judicial promovido
em processo de RecJud ou Fal. (LF, arts. 60,
parágrafo único, e 141, II). Neste caso, o
comprador não responde pelas obrigações do
vendedor, inclusive fiscais e trabalhistas;
 cláusula de não-restabelecimento: é implícita em
qualquer contrato de alienação de
estabelecimento. O alienante não poderá, nos 5
anos subsequentes à transferência, restabelecer-se
em idêntico ramo, salvo se devidamente
autorizado em contrato. No silêncio do contrato,
surge a obrigação legal (CC, art. 1.147) da não
concorrência;
 arrendamento ou usufruto do estabelecimento: a
não concorrência deverá ser respeitada durante
todo o prazo do contrato. Estes contratos só
produzirão efeitos perante terceiros depois de
averbados na Junta e publicados na imprensa
oficial.
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4. O aviamento e a Clientela
 Existe uma estreita ligação entre estes atributos,
uma vez que a clientela nada mais é do que o
resultado do aviamento;
 Se o aviamento é a qualidade de gerar lucros, esses
lucros somente advirão com a existência de um
conjunto de pessoas que são atraídas ao
estabelecimento à procura de bens e serviços;
 Quanto mais aviado o estabelecimento, maior sua
clientela. A clientela é um dos fatores do
aviamento;
 a clientela é resultante do aviamento, e este
existe graças a ela – um é decorrente do
outro;
 nem o aviamento nem a clientela são
elementos do estabelecimento e por não
serem considerados bens, não estão sujeitos
a uma proteção direta, como ocorre com a
patrimônio material ou imaterial da
empresa;
 No entanto, interessa ao direito a proteção
daqueles atributos da empresa, o que se faz
mediante normas como as que regulam a
livre concorrência e reprimem a
concorrência desleal, ou a que protege o
chamado “ponto” (local onde o empresário
é localizado pela clientela).
5. Proteção ao Ponto (Locação 
Empresarial)
 O local exato onde se fixa o empresário
representa um elemento fundamental de seu
estabelecimento: assim, a farmácia fixada
numa grande avenida ou em frente a um
hospital;
 a lanchonete estabelecida defronte a uma
universidade ou o armazém que se encontra
próximo do porto;
 por vezes, como resultado do trabalho de
longos anos realizado pelo empresário, a
clientela identifica o estabelecimento pelo
seu endereço, que acaba por se transformar
em um importante bem imaterial;
 logo, tanto pelas facilidades que oferece
como pela aptidão para atrair clientela, o
estabelecimento é fator essencial para a
obtenção de bons resultados, razão pela qual
ostenta considerável valor patrimonial;
 por isso, a perda do ponto comercial pode
acarretar a perda do próprio empreendimento;
 atenta a essa possibilidade, o legislador ordinário
criou uma proteção legislativa ao empresário-
locatário, para conservar o ponto, vale dizer,
conferiu-lhe o direito de obter renovação do
contrato de locação do imóvel ou o recebimento
de uma indenização;
 razões: injustificado locupletamento do
locador (este poderia, com a retomada,
instalar-se no estabelecimento e desfrutar da
clientela criada e desenvolvida pelo
locatário);
 injustificado benefício obtido pelo locador
com alugueres maiores (como decorrência
da valorização produzida pelo locatário);
5.1 Renovatória de Locação
 sensível à importância do ponto, a Lei nº
8.245/91 criou determinadas normas que
têm como objetivo proteger aqueles
empresários localizados em imóveis alheios
mediante locação. O direito à renovação
tutela o próprio aviamento;
 adverte Fábio Ulhoa Coelho que o direito à
renovação do locatário é relativo porque o direito
de propriedade do locador tem fundamento
constitucional (direito de uso, gozo e disposição
sobre o bem de que é titular);
 desse modo, o locatário que não puder exercer o
seu direito de renovar a locação, em virtude da
tutela constitucional da propriedade, deverá ser
indenizado, em determinadas hipóteses, pelo valor
que acresceu ao bem. A própria lei define os casos
em que o direito à renovação compulsória será
ineficaz, em face do direito de propriedade;
5.1.1 Requisitos à Renovação
 art. 51, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locação)
enumera os legitimados: o locatário-empresário
(comerciante, industrial, prestador de serviços,
enfim, o exercente da atividade empresarial e a
sociedade civil com fim lucrativo), bem como seu
cessionário ou sucessor;
 se impossível a renovação amigável, pode pedir
judicialmente a renovação do contrato de aluguel
referente ao local onde se situa o seu fundo de
comércio, nas seguintes condições:
a) contrato anterior a renovar por escrito e por
tempo determinado;
b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de no mínimo 5 (cinco) anos, ou seja, o
contrato anterior por escrito e por tempo
determinado será de 5 (cinco) anos ininterruptos.
Admite-se a soma de dois ou mais contratos (ex.:
o primeiro de 2 anos e o segundo de 3 anos),
desde que ininterruptos e não haja intervalo entre
eles;
c) o locatário deve estar na exploração de sua
atividade, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo ininterrupto de 3 (três) anos;
d) o locatário deverá provar sua condição de
empresário ou de sociedade civil com fins
lucrativos (art. 51, § 4º), regularmente
constituídos.
5.1.2 Condições para Renovar a Locação
 preenchidas as condições acima, o locatário
poderá exercer o direito à renovação locatícia, e
terá preferência, em igualdade de condições, sobre
eventual proposta de terceiro;
 a ação deverá ser proposta nos primeiros 6 (seis)
meses do último ano do contrato, nem antes, nem
depois;
 O prazo é decadencial, insuscetível de interrupção,
suspensão ou dilação, levando à extinção do
direito não exercido nele.
 A Lei nº 8.245/91 põe o locatário a salvo dos efeitos
da decadência se, no prazo, apresentar a petição
inicial ao juiz ou ao serviçode distribuição, onde
houver, independentemente do momento em que
se der o despacho ordenatório da citação (RT
710/110 e 703/126).
 requisitos da petição inicial: CPC, 282 c.c. art. 71,
incisos I a VII, da Lei nº 8.245/91.
 Notas:
1. É admissível a acessio temporis quando houver
pequeno período de tempo em que entremeia os
contratos, lapso considerado razoável e
proporcional à duração do vínculo ex locato (RT
715/191);
2. Ocorrendo a soma de dois ou mais contratos
ininterruptos para obtenção do prazo legal (5
anos), o prazo da prorrogação judicial deve ser
igual ao do último contrato, observado o limite
máximo de 5 anos
3. Se não houver acordo quanto ao novo
aluguel, o juiz nomeará perito para a fixação
do mesmo;
- Se não houver renovação, por causa de
uma proposta melhor do que a fixada, terá o
locatário direito a uma indenização (art. 52,
§ 3º).
5.1.3 Alternativas do Locador5.1.3 Alternativas do Locador
(Exceção de Retomada)(Exceção de Retomada)
 - o direito constitucional de propriedade garante
algumas prerrogativas ao locador previstas pelos
artigos 52 e 72:
 a) o locador não estará obrigado a renovar o
contrato se, por determinação do Poder Público,
tiver que realizar no imóvel obras que importem
em sua transformação radical; bem como, se, por
sua iniciativa, modificar o imóvel de forma a obter
valorização de seu patrimônio;
Na segunda hipótese, a lei exige o projeto de
modificação, que deverá ser produzido pelo
locador com a contestação da renovatória (LL, art.
52, I);
b) por igual, a locação não será renovada se o
locador pedir o imóvel para uso próprio, seja para
finalidades econômicas ou não;
- No entanto, a lei restringe essa exceção,
vedando-a no caso de pretender o locador explorar
no prédio a mesma atividade explorada pelo
locatário (salvo quando a locação envolve o fundo
empresarial e o imóvel locado possua instalações
destinadas a ramo de negócios específicos, como
postos de gasolina, porque, neste caso, o ponto de
referência dos consumidores foi constituído pelo
próprio locador) – (RT 754/417 e 749/228) (LL, art.
52, II);
c) também não haverá renovação se o imóvel for
destinado à transferência de estabelecimento
empresarial existente há mais de 1 (um) ano
titularizado (firma individual) por ascendente,
descendente ou cônjuge do locador (ou sociedade
por eles controlada), desde que atue em ramo
diverso do locatário (LL, art. 52, II);
- Caberá indenização ao locatário se houver
insinceridade por parte do locador (i.é, se o novo
usuário explorar atividade igual ou semelhante à
do locatário ou se o imóvel é alugado a terceiros);
d) insuficiência da proposta apresentada pelo
locatário com valor inferior aos preços praticados
pelo mercado. Algumas decisões judiciais têm
determinado a renovação pelo valor de aluguel
apurado em perícia (LL, art. 72, II);
e) proposta melhor de terceiro afasta o locatário da
renovação compulsória, a não ser que este iguale
ou concorde em pagar o equivalente ao ofertado
pelo terceiro. Caso não concorde, o locatário fará
jus a uma indenização (‘vide’ nota n. 3, acima).
5.2 Shopping Center
 Nas relações entre empresários lojistas e
empreendedores (proprietários) de shopping
center, as condições de locação podem ser
acordadas livremente, com algumas ressalvas,
elencando a lei as despesas que não são de
responsabilidade do locatário (LL, art. 54):
a) reformas ou acréscimos que interessam à
estrutura integral do imóvel;
b) pintura (fachada, esquadrias, etc.);
c) indenizações previdenciárias e trabalhistas pela
dispensa de empregados antes do início da
locação;
d) obras ou substituições de equipamentos que
impliquem modificação do projeto ou memorial
descritivo da data do habite-se;
e) obras de paisagismo nas partes de uso comum;
f) as despesas não previstas em orçamento, salvo
nos casos comprovados de urgência ou força
maior.
5.2.1 Regime Especial
 A locação que orienta as relações entre
empresários lojistas e a administradora do
shopping observa regime especial, com regras
complexas diversas das locações ordinárias;
 a lei reconhece o direito de renovação ao ponto
aos locatários de espaços em shopping (art. 52, §
2º), mas em determinadas situações, a renovação
compulsória pode representar um entrave ao pleno
desenvolvimento do complexo;
 o contrato de locação desse tipo costuma
contemplar um aluguel com características
bastante peculiares, desdobrado em parcelas fixas
e variáveis, num percentual do faturamento obtido
pelo locatário, ou equivalente;
 as contas podem ser auditadas pelo locador,
fiscalizar o movimento econômico do locatário,
bem como vistoriar suas instalações;
 outras obrigações a cargo do locatário: res sperata,
retributiva das vantagens de se estabelecer em um
complexo comercial que já possui clientela
própria; filiar-se à associação dos lojistas, que
cuida de interesse comum destes, como
publicidade, promoções, etc.;
 é usual a cobrança do aluguel em dobro no mês de
dezembro, em decorrência do extraordinário
movimento dessa época do ano. Estes e outros
encargos podem ser livremente negociados pelas
partes;
 formas específicas de ocupação de
estabelecimentos: outlet centers (guardam certa
semelhança aos shopping centers) são
estabelecimentos em que os próprios fabricantes,
distribuidores e alguns varejistas instalam-se em
pequenos stands, para a venda de seus produtos
por preços atrativos, objetivando escoar estoque;
 A locação desses espaços é feita por curtíssimo
prazo, e os locatários assumem obrigação
contratual de praticar preços inferiores aos de
mercado.