POSTILA DE DIREITOS DAS COISAS

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2º APOSTILA DE DIREITOS DAS COISAS
1 - Do registro do título:
O registro do título aquisitivo é a principal forma derivada de aquisição da propriedade imóvel, regulamentada entre os arts. 1.245 a 1.247 do CC.
Tem forma derivada;
O novo proprietário do bem é responsável pelas dívidas que recaem sobre a coisa, caso dos tributos;
A compra e venda, é uma das principais formas de transmissão inter vivos;
Art. 502 do CC: O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. 
Nos termos do art. 108 do CC/2002, os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis devem ser feitos por escritura pública, se o imóvel tiver valor superior a trinta salários mínimos. 
Se o imóvel tiver valor igual ou inferior a trinta salários mínimos, está dispensada a escritura pública, podendo o contrato ser celebrado por instrumento particular, eis que em regra a forma é livre (art. 107 do CC).
A escritura pública não serve para a aquisição da propriedade imóvel, sendo apenas uma formalidade que está no plano da validade dos contratos de constituição ou transmissão de bens (art. 104, inc. III, do CC);
O registro imobiliário, que se situa no plano da eficácia do contrato, é que gera a aquisição da propriedade imóvel, e deve ocorrer no Cartório de Registro de Imóveis do local de situação da coisa;
Art. 1.227 do CC/2002: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos neste Código”.
Dispõe o art. 1.245 do CC que: se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O registro gera uma presunção relativa de propriedade;
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1.º, do CC);
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel (teoria da aparência, art. 1.245, § 2.º, do CC);
I Jornada de Direito Civil, aprovou-se o Enunciado n. 87 do CJF/STJ, prevendo: “Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6.º do art. 26 da Lei 6.766/1979)”. O enunciado doutrinário ressalta a importância prática do compromisso de compra e venda, seja registrado ou não, para os fins de aquisição do domínio;
O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (princípio da prioridade, retirado da Lei de Registros Públicos).
Sistema Abstrato: o registro se basta por si só, defensor Pontes de Miranda.
Sistema Causal: Quando a causa não condiz com a realidade, defensor Clóvis do Couto e Silva.
O Código Civil Brasileiro de 2002 adotou o sistema causal.
Assim, quando o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule (art. 1.247 do CC). 
A ação de retificação ou anulação demonstra que o registro pode ser alterado, havendo falsidade (art. 213 da Lei 6.015/1973). 
A ação de retificação corre perante a Vara de Registros Públicos, se houver, ou na Vara Cível. 
Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente, pois o registro traz presunção do domínio (art. 1.247, parágrafo único, do CC).
2 - Sucessão hereditária de bens imóveis:
	O direito hereditário ou sucessão, constitui a forma de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato mortis causa, em que o herdeiro legítimo ou testamentário ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e deveres.
Art. 1.784 do CC: “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”.
Não se faz necessária a transcrição no registro de imóveis para que se verifique a transmissão da propriedade;
Basta a morte para que a propriedade seja transmitida aos herdeiros.
3 - Formas de aquisição da propriedade móvel
	A aquisição da propriedade móvel representa a incorporação dos direitos de dono em um titular.
A aquisição e a perda da propriedade são analisadas em um só momento.
Formas de aquisição da propriedade móvel:
Formas Originarias:
Ocupação; Achado de tesouro; Usucapião (majoritária);
b) Formas derivada:
Especificação; Confusão; Comistão;
Adjudicação; Tradição; Sucessão;
a.1 - Da ocupação e do achado do tesouro.
	a.1.1 – Ocupação:
	art. 1.263 do CC, reza que , “aquele que assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação proibida em lei”.
A pessoa que adquire um bem que não pertence a qualquer pessoa (res nullius), o faz de forma originária, por meio da ocupação;
A ocupação está presente nos casos envolvendo a caça e a pesca, nos termos do que prevê a Lei 5.197/1967 (proteção da fauna) e a Lei 11.959/2009 (que dispõe sobre a Política Nacional Sustentável da Aquicultura e Pesca);
A ocupação de bens não pode causar danos ambientais, nos termos do art. 225 da CF/1988 e da Lei 6.938/1981 (Lei da Política Nacional do Meio Ambiente);
Pode ser objeto de ocupação a coisa abandonada por alguém, em virtude da derrelição (res derelictae);
A coisa abandonada (res derelictae) não se confunde com a coisa perdida (res perdita);
Obs: Quem perde uma coisa não perde a sua propriedade; privado estará, enquanto não a encontrar, de exercer o domínio, mas, nem por isso, a coisa deixará de ter dono. Ocupação, portanto, só se realiza de coisa abandonada, nunca de coisa perdida (Haverá, neste caso, invenção/descoberta).
	a.1.2 - Achado do tesouro:
		Tesouro é o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. É forma de aquisição originária.
Regras do achado do tesouro em propriedade particular:
1.ª Regra: O tesouro será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achá-lo casualmente, agindo de boa-fé (art. 1.264, 2.ª parte, do CC) – “achei no do outro de boa-fé: meio a meio”.
2.ª Regra: O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio privado, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado (art. 1.265 do CC) – “achei no meu, é meu”.
3.ª Regra: Se o tesouro for achado em terreno aforado, será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor (art. 1.266 do CC). Errou o legislador ao fazer menção à enfiteuse, cuja instituição está proibida pelo CC/2002 (art. 2.038). 
Obs: Se for encontrado em terreno público será do Estado.
	Quanto a descoberta: O art. 1.233 do CC diz que, quem quer que ache coisa alheia
perdida, deverá restituí-la ao dono ou legítimo possuidor. Se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente.
	Aquele que restituir a coisa achada, terá direito a uma recompensa (achádego), que não pode ser inferior a cinco por cento (5%) do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la (art. 1.234 do CC).
Obs: Não querendo o dono pagar a recompensa, poderá abandoná-la, hipótese em que o descobridor, como exceção, adquire a propriedade móvel.
Obs: Art. 1.235 do CC determina que o descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo quando tiver procedido com dolo. O descobridor não responde por culpa, mas apenas pela clara intenção de prejudicar, o que deve ser provado pela outra parte.
a.2 - Da usucapião de bens móveis:
	Existem duas formas de usucapião de bens móveis, a ordinária (art. 1.260 do CC) e a
extraordinária (art. 1.261 do CC):
Usucapião ordinária – Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente, durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
São requisitos dausucapião ordinária de bens móveis:
A posse mansa, pacífica;
Intenção de dono por três anos;
Justo título (abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro);
A boa-fé.
Usucapião extraordinária – É produzida se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, independentemente de título ou boa-fé, que se presumem de forma absoluta.
Ex: o exemplo típico de usucapião envolvia as linhas telefônicas (Súmula 193 do STJ).
Obs: Na atualidade, as principais questões da usucapião mobiliária se referem aos veículos, principalmente aos alienados fiduciariamente.
Obs: As formas constitucionais ou especiais de usucapião imobiliária não se aplicam aos bens móveis.
Dispõe o art. 1.262 do CC que devem ser aplicados à usucapião de bem móvel o constante dos arts. 1.243 e 1.244 do CC.
Há, uma aplicação residual de duas regras relativas à usucapião de imóvel:
A primeira consagra que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, no caso do art. 1.242, com justo título e de boa-fé (accessio possessionis).
A segunda determina que se estende ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição.
b.1 - Da especificação:
	A especificação consiste na transformação da coisa em uma espécie nova, diante do trabalho do especificador, não sendo mais possível o retorno à forma anterior (art. 1.269 do CC).
	Ex: há especificação nos casos da escultura em relação à pedra, da pintura em relação à tela, da poesia em relação ao papel.
Regras fundamentais que têm relação direta com a vedação do enriquecimento sem causa:
1.ª Regra: A espécie nova surgida será de propriedade do especificador, se não for possível retornar à situação anterior (art. 1.269 do CC).
O trabalho de alteração é considerado principal, enquanto que a matéria-prima é acessória, razão pela qual a atuação do especificador prevalece. Ressalve-se que, o especificador indenizará o valor da matéria-prima ao seu dono.
	2.ª Regra: Se toda a matéria-prima for alheia e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova (art. 1.270 do CC).
Entretanto, o escultor deverá indenizar o dono da pedra pelo seu valor, o que veda o enriquecimento sem causa.
	3.ª Regra: Sendo possível a redução ao estado anterior; ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má fé, pertencerá ao dono da matéria-prima (art. 1.270, § 1.º, do CC).
Como a má-fé induz à culpa, não poderá o especificador que age por ela guiado, adquirir a propriedade do produto da transformação. O especificador de má-fé não terá direito sequer à indenização pelo trabalho.
	4.ª Regra: Em qualquer caso, inclusive no da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima (art. 1.270, § 2.º, do CC).
Esse excesso considerável deve ser analisado caso a caso, levando-se em conta o valor de mercado da matéria-prima e a grandiosidade do trabalho efetuado. Também aqui, o especificador que adquire a coisa nova deverá indenizar o dono da matéria-prima pelo seu valor.
b.2 - Da confusão, da comistão e da adjunção:
	Obs: consta em muitos Códigos publicados a expressão comissão, quando o certo é comistão. Houve um erro gráfico na elaboração final.
	As três categorias, são formas derivadas de aquisição da propriedade móvel e estão presentes quando coisas pertencentes a pessoas diversas se misturam de tal forma que é impossível separá-las:
Confusão – mistura entre coisas líquidas (ou mesmo de gases), em que não é possível a separação. 
Pode ser definida como confusão real, para diferenciá-la da confusão obrigacional, forma de pagamento indireto em que se confundem, na mesma pessoa, as qualidades de credor e de devedor (arts. 382 a 384 do CC). 
Ex: misturas de água e vinho; de álcool e gasolina.
Comistão – mistura de coisas sólidas ou secas, não sendo possível a separação. Exemplos: misturas de areia e cimento ou de cereais de safras diferentes, não sendo possível identificar a origem.
Adjunção – justaposição ou sobreposição de uma coisa sobre outra, sendo impossível a separação. 
Ex: tinta em relação à parede; selo valioso em álbum de colecionador.
As regras fundamentais:
	1.ª Regra: As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração (art. 1.272, caput, do CC). 
Em suma, sendo possível retornar ao estado anterior (status quo ante), sem que isso desvalorize as coisas misturadas, esse é o caminho a ser percorrido.
	2.ª Regra: Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, permanece o estado de indivisão, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado (art. 1.272, § 1.º, do CC). Cada um dos proprietários dos bens móveis terá direito ao valor que corresponder ao seu quinhão. 
Como não é possível determinar um quinhão real, procura-se um quinhão ideal. Nesses casos, se uma das coisas puder ser considerada como principal, o dono desse principal será o dono do todo, indenizando os demais pelos valores que corresponderem aos seus quinhões (art. 1.272, § 2.º, do CC). 
3.ª Regra: Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte que estiver de boa-fé caberá escolher entre: 
a) adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida;
b) renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado de forma integral (art. 1.273 do CC). 
A norma puni o proprietário que agiu de má-fé no ato de misturar, o que induz à sua culpa. Por isso é que são colocadas à disposição do proprietário de boa-fé duas opções, de acordo com a sua livre vontade.
4.ª Regra: “Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão, comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273” (art. 1.274 do CC). É o caso que da mistura de minerais surja um novo.
Houve um erro de digitação na literalidade da norma, pois o dispositivo manda aplicar os arts. 1.272 e 1.273 do CC. Na verdade, como há o surgimento de uma espécie nova, o caso é de especificação, devendo ser aplicados os arts. 1.270 e 1.271 do CC, segundo a melhor doutrina.
b.3 - Da tradição:
	Tradição (traditio rei) é a entrega da coisa ao adquirente, com a intenção de lhe transferir a sua propriedade ou a posse.
determina o caput do art. 1.267 do CC, “a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”.
contratos como a compra e venda e a doação, por si só, não têm o condão de gerar a aquisição da propriedade móvel, o que somente ocorre com a entrega da coisa.
A tradição pode ser real, simbólica ou ficta:
Quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório (tradição ficta).
Quando o transmitente cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro (tradição simbólica – traditio longa manu).
Quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico (tradição ficta – tradição brevi manu).
Obs: O art. 1.268 do CC trata da alienação a non domino, aquela realizada por quem não é o dono da coisa móvel.
Nessas situações, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.
Esse dispositivo deixa claro que o caso é de ineficácia da venda.
Se alguém adquiriu o bem de boa-fé, esta deve prevalecer sobre a ineficácia decorrente da venda a non domino, trata-se da boa-fé objetiva, reconhecida como preceito de ordempública (Enunciado n. 363 do CJF/STJ), a prevalecer sobre a ineficácia.
“Apelação cível. Posse e propriedade de bem móvel. Veículo automotor supostamente furtado, alienado ao autor por terceiro. Indícios de má-fé do réu, proprietário, supostamente vítima de furto (falsidade ideológica). Boa-fé do adquirente. Impossibilidade de averiguação da falsidade da situação pelo adquirente. Indícios de conluio do demandado revel. Evidências de compossibilidade de aplicação do art. 1.268 do Código Civil. Procedência da ação. Manutenção da sentença. Apelo desprovido” (TJRS, Apelação Cível 70026844548, Porto Alegre, Nona Câmara Cível, Rel.ª Des.ª Marilene Bonzanini Bernardi, j. 30.09.2009D, JERS 07.10.2009, p. 52).
Obs: O § 1.º do art. 1.268 do CC constitui novidade bem interessante, enunciando que, se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição. O dispositivo está a prever que a venda a non domino, inicialmente ineficaz, passa a ter eficácia plena, diante da presença da boa-fé e da aquisição superveniente por parte do alienante (essa eficácia superveniente tem efeitos ex tunc (retroativos)).
Obs: o § 2.º do art. 1.268 do CC que não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo. Obviamente, se houver nulidade absoluta do título ou negócio que dá fundamento à tradição, não há que se falar em transmissão.
b.4 - Da sucessão hereditária de bens móveis (art. 1.784 do CC):
	O direito sucessório pode gerar a aquisição derivada da propriedade móvel, seja a sucessão legítima ou testamentária em sentido genérico (testamento, legado ou codicilo).
4 - Da perda da propriedade imóvel e móvel
	O art. 1.275 elenca outras hipóteses de perda da propriedade:
Pela alienação – consiste na transmissão do direito de propriedade de um patrimônio a outro, como ocorre nos contratos de compra e venda, de troca ou permuta e no de doação. 
Em casos envolvendo imóveis, há necessidade do registro no Cartório de Registro Imobiliário (CRI), eis que o contrato traz apenas efeitos pessoais ou obrigacionais. 
No que interessa aos bens móveis, é necessária a tradição (art. 1.267 do CC).
Pela renúncia – constitui o ato unilateral pelo qual o proprietário declara, de forma expressa, a sua vontade de abrir mão de seu direito sobre a coisa.
Por abandono – o proprietário deixa a coisa com a intenção de não mais tê-la consigo, surgindo o conceito de res derelictae, diante da derrelição. Surgindo a coisa abandonada, qualquer pessoa pode adquiri-la, seja por meio da ocupação (bem móvel), seja por meio da usucapião (bem móvel ou imóvel).
Por perecimento da coisa – constitui a perda do objeto, como no caso em que uma pessoa que está em um navio deixa cair uma joia em alto-mar.
Por desapropriação – o CC/2002 trata tanto da desapropriação para fins de necessidade e interesse público (art. 1.228, § 3.º), quanto daquela desapropriação no interesse privado, diante da posse-trabalho (art. 1.228, §§ 4.º e 5.º).
Abandono do imóvel:
 “Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que, se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§ 1.º O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2.º Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais”.
Enunciado n. 242 do CJF/STJ, da III Jornada de Direito Civil (2004): “A aplicação do art. 1.276 depende do devido processo legal, em que seja assegurado ao interessado demonstrar a não cessação da posse”. Pelo teor da recomendação doutrinária, a caracterização do abandono de imóvel não pode ser automática, havendo a necessidade de um processo judicial para a sua declaração, assegurando-se o direito à ampla defesa e ao contraditório.
5 - DIREITO DE VIZINHANÇA (ARTS. 1.277 A 1.313 DO CC)
Do uso anormal da propriedade;
Das árvores limítrofes;
Da passagem forçada;
Da passagem de cabos e tubulações (novidade introduzida pela codificação de 2002).
Das águas;
Dos limites entre prédios e do direito de tapagem.
Do direito de construir.
Para Washington de Barros Monteiro: “Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social”. 
	Para atingir a harmonização de relação entre vizinhos, a lei limita reciprocamente o exercício do direito de propriedade dos vizinhos, apontando para a preservação do interesse público e privado.
Obs: vizinhança não se confunde com a contiguidade.
	Prédios vizinhos podem não ser prédios contíguos:
Prédios vizinhos, são aqueles que estão um ao lado do outro.
Prédios contíguos, são aqueles que repercutem juridicamente uns nos outros.
Obs: as obrigações que surgem são propter rem, acompanhando a coisa onde quer que ela esteja.	
5.1 - Do uso anormal da propriedade
	Art. 1.277, caput: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.
	Conclusões tiradas do art. 1.277:
		1.ª Conclusão – As normas de direito de vizinhança não protegem somente o proprietário, mas também o possuidor, uma vez que o último pode tomar as devidas medidas em casos de perturbações praticadas por terceiros.
		2.ª Conclusão – A norma consagra uma ampla proteção, relacionada com a segurança, o sossego e a saúde dos habitantes do imóvel (“regra dos três Ss”).
Enunciado n. 319 do CJF/STJ, aprovado na IV Jornada de Direito Civil, que “A condução e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteção ao meio ambiente”. A proteção engloba a vida privada, nos termos do art. 5.º, X, da CF/1988 e do art. 21 do CC.
		3.ª Conclusão – Várias medidas são colocadas à disposição daquele que está sendo perturbado, caso das medidas de tutela específica cabíveis nas obrigações de fazer e de não fazer, nos termos do a do CPC; a ação de dano infecto; a ação de nunciação de obra nova e mesmo a drástica medida da ação demolitória. Como não poderia ser diferente, do mesmo modo é possível a reparação de danos sofridos pelo vizinho, inclusive de natureza moral.
Superior Tribunal de Justiça: “É devido o pagamento de indenização por dano moral pelo responsável por apartamento de que se origina infiltração não reparada por longo tempo por desídia, a qual provocou constante e intenso sofrimento psicológico ao vizinho, configurando mais do que mero transtorno ou aborrecimento. Salientou-se que a casa é, em princípio, lugar de sossego e descanso, não podendo, portanto, considerar de somenos importância os constrangimentos e aborrecimentos experimentados pela recorrente em razão do prolongado distúrbio da tranquilidade nesse ambiente – ainda mais quando foi claramente provocado por conduta culposa da recorrida e perpetuado por sua inércia e negligência em adotar providência simples, como a substituição do rejunte do piso de seu apartamento. (...). Precedentes citados: REsp 157.580/AM,D J 21.02.2000, e REsp 168.073-RJ, DJ 25.10.1999” (STJ, REsp 1.313.641/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 26.06.2012, publicado no Informativo n. 500).
	art. 1.277 do CC, dispõe o seu parágrafo único que devem ser proibidas as interferências externas, considerando-se a natureza da utilização e a localização do prédio.
	Ex: em uma área em uma localidade praiana destinada a bares noturnos (conforme normasregulamentares do próprio Município) deve existir uma tolerância maior ao barulho. O raciocínio não é o mesmo se a casa noturna ou o bar se localizar em uma região essencialmente residencial. 
	Ex: Estatuto da Cidade trata do plano diretor, entre os seus arts. 39 a 42. Determina a citada que a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas (art. 39, caput, da Lei 10.257/2001).
	Ex: O plano diretor é obrigatório nas cidades com mais de vinte mil habitantes; naquelas integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; nas cidades integrantes de áreas de especial interesse turístico; e naquelas inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional (art. 41 do Estatuto da Cidade).
	Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis (art. 1.279 do CC).
“Direito civil. Direito de vizinhança. Muro limítrofe. Ausência. Barulho. Vizinho. Incômodo. Redução. Possibilidade. Construção. Devida. Recurso improvido. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis – inteligência do artigo 1.279, do Código Civil. O que divide os terrenos, não é um muro limítrofe, mas, sim, a parede de um dos cômodos da casa dos apelados. Indene de qualquer questionamento o fato de que o barulho provocado pelo veículo dos apelantes é lesivo ao sossego dos apelados. Deve ser mantida a condenação dos apelantes na construção da parede a fim de que o preenchimento dos espaços existentes entre as vigas que dão sustentação à estrutura da garagem reduza o incômodo dos apelados” (TJMG, Apelação Cível 1.0313.06.202219-6/0011, Ipatinga, Décima Sexta Câmara Cível, Rel. Des. Sebastião Pereira de Souza, j. 26.03.2008, DJEMG 18.04.2008).	
O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente (art.1.280 do CC). 
São possíveis as seguintes demandas judiciais fundadas no uso anormal do domínio:
Ação de obrigação de fazer ou de não fazer – nos moldes do CPC, com a possibilidade de fixação de multa;
Ação de reparação de danos – deve-se entender que o uso anormal da propriedade constitui abuso de direito, nos termos do art. 187 do CC, a gerar a responsabilidade objetiva do vizinho (Enunciado n. 37 do CJF/STJ).
Ação demolitória – seu objetivo, como o próprio nome aponta, é o de demolir uma obra construída. Diante da gravidade de suas consequências, deve ser a última medida a ser tomada pelo juiz, notadamente levando-se em conta a função social da propriedade e da posse.
Ação de nunciação de obra nova – almeja o embargo de uma obra, o seu não prosseguimento.
Ação de dano infecto – tem por objetivo exigir do vizinho uma caução idônea, uma garantia concreta, havendo riscos à propriedade ou à posse, diante do uso anormal do domínio (art. 1.281 do CC).
Obs: Dano infecto é o prejuízo presumível, eventual, que está para acontecer em breve, ou, iminente, que aponta para um risco de dano, e tem como exemplo prático o risco que corre um prédio pela sua contiguidade com outro ameaçado de ruína.
5.2 - Das árvores limítrofes
	É aquela cujo tronco está na linha divisória de dois prédios, presumindo-se de forma relativa pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes (presunção de condomínio).
	No plano das relações privadas, cabem as mesmas medidas judiciais previstas para o uso anormal da propriedade. 
Ex: Se o vizinho utiliza essa árvore com intuito nocivo, caberá ação de execução de obrigação de fazer ou de não fazer, com a possibilidade de fixação da multa ou astreintes, e sem prejuízo da reparação de danos.
As raízes e os ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido (art. 1.283 do CC).
“Direito de vizinhança. Árvores limítrofes. Na forma do disposto no art. 1.283 do Código Civil, as raízes e os ramos de árvores que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. Contudo, o fato de o autor não ter realizado a poda não implica ausência de responsabilidade do proprietário da árvore pelos danos causados pela coisa. Sentença improcedente. Recurso provido” (TJRS, Recurso Cível 71000507749, Novo Hamburgo, Primeira Turma Recursal Cível, Rel. Des. Clóvis Moacyr Mattana Ramos, j. 03.06.2004).
	Dispõe o art. 1.284 que “Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular”. É uma das poucas exceções à regra pela qual o acessório segue o principal (gravitação jurídica).
5.3 - Da passagem forçada e da passagem de cabos e tubulações
	a) Passagem forçada
O caput do art. 1.285 do CC diz que “O dono do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”.
Obs: o imóvel que não tem acesso ainda pode ser denominado imóvel encravado.
Obs: sofrerá o constrangimento da passagem forçada o vizinho cujo Imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem (art. 1.285, § 1.º, do CC).
Obs: A passagem forçada deve ser instituída da maneira menos gravosa ou onerosa aos prédios vizinhos (princípio da menor onerosidade). 
Obs: Se ocorrer eventual alienação parcial do prédio serviente, de modo que uma das partes perca o acesso à via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem (art. 1.285, § 2.º, do CC).
Obs: A obrigação de tolerar a passagem forçada deve acompanhar a coisa, constituindo uma obrigação ambulatória ou propter rem.
Obs: A regra de tolerância nos casos de alienação deve ser aplicada ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra (art. 1.285, § 3.º, do CC).
	Não se pode confundir a passagem forçada com as servidões, em especial com a servidão de passagem. Isso porque a primeira é instituto de direito de vizinhança, enquanto que as segundas constituem um direito real de gozo ou fruição.
PASSAGEM FORÇADA SERVIDÃO
Direito de vizinhança. Direito real de gozo ou fruição
Obrigatória. Facultativa.
Pagamento de indenização obrigatório. Pagamento de indenização somente se
 as partes acordarem.
Imóvel sem saída (não há outras opções). Há outras opções.
Ação de passagem forçada. Ação confessória.
O conceito de imóvel encravado não deve ser visto de forma absoluta, sem qualquer flexibilidade.
“O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica”.
“Civil. Direitos de vizinhança. Passagem forçada (art. 559 [do CC/1916]). Imóvel encravado. Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acessopor meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do domínio. Recurso especial conhecido e provido em parte” (STJ, REsp 316.336/MS, 3.ª T., Rel. Min. Ari Pargendler, j. 18.08.2005, DJ 19.09.2005, p. 316).
b) Passagem de cabos e tubulações
	Nos termos do art. 1.286 do CC, mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, por meio de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Obs: A passagem está baseada na função social da propriedade, havendo um interesse público indireto, pois as passagens de cabos e tubulações atendem aos interesses de outras pessoas e da coletividade ( Esse regime jurídico de obrigatoriedade é similar ao da passagem forçada).
“Apelação. Ação de passagem forçada. Tubulação subterrânea de esgoto sob terreno vizinho. Interrupção pela nova compradora. Refluxo cloacal. O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa (art. 1.286 do Código Civil). Apelação desprovida” (TJRS, Apelação Cível 70024051872, Ijuí, Vigésima Câmara Cível, Rel. Des. Niwton Carpes da Silva, j. 06.08.2008, DOERS 22.08.2008, p. 97).
A passagem de cabos e tubulações, na órbita privada, era tratada como servidão predial. Agora não mais, pois o correto enquadramento do tema está no direito de vizinhança, com um sentido de obrigatoriedade.
A introdução no CC/2002 se deu, diante da evolução tecnológica, pois não se imaginava, quando da elaboração do CC/1916, a existência constante de linhas de transmissão e energia elétrica, telefonia e processamento de dados ou de grandes adutoras subterrâneas.
Obs: Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
5.4 - Das águas
	As águas constituem partes integrantes do Bem Ambiental (art. 225 da CF/1988) e, sendo assim, merecem ampla proteção, para atender à função socioambiental da propriedade.
	Determina o art. 1.288 do CC que o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo.
Obs: A norma tem razões óbvias, eis que a água corre para baixo, ou seja, desce, o que justifica a instituição da passagem obrigatória de tubulações.
	A condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior. 
Ex: a construção das tubulações não pode simplesmente aniquilar a funcionalidade do prédio inferior, uma vez que a passagem deve ser da maneira menos gravosa (princípio da menor onerosidade).
	O art. 1.288 do CC assegura um direito a favor do proprietário do imóvel superior, em regra, não há que se falar em indenização a favor do dono do imóvel inferior.
“Ação de reparação de danos materiais. Direito de vizinhança. Ausência de danos indenizáveis. Águas que fluem naturalmente de um terreno a outro, independentemente de qualquer atividade de seu proprietário, não obriga a reparar eventuais danos causados. Aplicação do art. 1.288 do Código Civil. O simples fato de o imóvel da autora sofrer periódicas inundações, em razão de chuvas abundantes, sendo que parte das águas flui naturalmente do prédio ao lado, não lhe assiste direito a indenização. Isso porque, de acordo com o art. 1.288 do CC, ‘o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior’. Sentença mantida. Recurso desprovido” (TJRS, Recurso cível n. 71001835628, Tramandaí, Terceira Turma Recursal Cível, Rel. Des. Eugênio Facchini Neto, julgado em 19.02.2009, DOERS 02.03.2009, p. 90).
Obs: Caso o proprietário do imóvel inferior realize obras obstando o escoamento da água, caberá ação de obrigação de fazer por parte do proprietário superior, visando ao cumprimento da norma.
	Em havendo escoamento artificial de águas, de um prédio superior para outro inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido (art. 1.289 do CC).
	Crítica da doutrina contemporânea, pensamento do Desembargador do TJRJ Marco Aurélio Bezerra de Melo:
“A norma transcrita representa um retrocesso à concepção individualista da propriedade quiritária, pois permite que o dono do prédio inferior exija o desvio das águas artificialmente canalizadas pelo dono do prédio superior. Isso pode inviabilizar, eventualmente, uma melhor exploração do prédio superior. Expliquemos melhor. Pode acontecer de o dono do prédio superior ter realizado com outra pessoa a canalização de águas, mediante a servidão predial de aqueduto (art. 1.378) a fim de plantar arroz e não encontre outra forma de escoar as águas que não seja para prédio inferior. Se este exigir o desvio das águas, tornará impossível o plantio da referida cultura”.
	Ele propõe a aplicação do art. 92 do Código de Águas, segundo o qual, “mediante indenização, os donos dos prédios inferiores, de acordo com as normas da servidão legal de escoamento, são obrigados a receber as águas das nascentes artificiais”.
	O art. 1.290 do CC trata das nascentes das águas e do escoamento das águas pluviais, prevendo que o proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar, o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores. 
Obs: As nascentes são as águas que surgem naturalmente, ou por indústria humana, e correm dentro de um só prédio particular, e ainda que o transponham, quando elas não tenham sido abandonadas pelo proprietário do mesmo (art. 89 do Código de Águas). 
O proprietário do imóvel da nascente é obrigado a permitir o escoamento das águas pelos prédios inferiores, pois o curso de água que do seu imóvel surge tem importante finalidade social. Essa preocupação com a coletividade ainda inspira o art. 94 do Código de Águas, pelo qual o proprietário de uma nascente não pode desviar o seu curso quando desta se abasteça uma população.
“Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas”.
Critica doutrinária: A lei está admitindo, em sua literalidade, a possibilidade de poluição de águas, tidas como não essenciais, algo inadmissível em tempos atuais, diante da preocupação constitucional com o Bem Ambiental (art. 225 do CF/1988).
Crítica de Luiz Edson Fachin:
“A mercantilização do dano ambiental que coroa a interpretação equivocada do princípio do ‘poluidor-pagador’ pode conduzir a conclusões como as que surgem da literalidade do art. 1.291: somente é proibida a poluição das águas indispensáveis à sobrevivência; quanto às demais, haveria uma pretensa ‘faculdade’, desde que com posterior reparação do prejuízo. Em uma sociedade na qual tudo teria valor de troca, poder-se-ia ‘comprar’ o ‘direito’ de poluir, com a reificação total do próprio meio ambiente. Essa hermenêutica – que pode decorrer da redação pouco elogiável do Código Civil – não é aceitável. A ilicitude da poluição se estende tanto ao possuidor que polui águas essenciais como àquele que polui águas não indispensáveis à vida dos possuidores dos prédios inferiores. Trata-se de um juízo que extrapola interesses individuais de natureza econômica, dizendo respeito à manutenção de um meio ambiente equilibrado”.Na III Jornada de Direito Civil, foi aprovado o Enunciado n. 244 do CJF/STJ, de autoria de Marco Aurélio Bezerra de Melo: “O art. 1.291 deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras necessidades da vida”.
	O proprietário tem o direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio. Se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido (art. 1.292 do CC).
Obs: O direito de construção ou represamento não pode gerar danos ao meio ambiente, havendo necessidade da fiscalização das atividades pelas autoridades administrativas.
	O art. 1.293 do CC trata do direito à construção do aqueduto, canais de recebimento ou transporte das águas, prevendo as seguintes regras:
É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos. Pelo que consta do art. 1.294 do CC, observa-se o caráter obrigatório do aqueduto, no regime da passagem forçada de tubulações, o que está fundado na função social da propriedade. Prevê o Enunciado n. 245 do CJF/STJ que “Muito embora omisso acerca da possibilidade de canalização forçada de águas por prédios alheios, para fins da agricultura ou indústria, o art. 1.293 não exclui a possibilidade da canalização forçada pelo vizinho, com prévia indenização dos proprietários prejudicados”. Fica em dúvida o tratamento de águas supérfluas, pois todas as águas são essenciais ao ser humano e ao Planeta Terra.
Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.
O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos (princípio da menor onerosidade), e a expensas do seu dono, a quem incumbe também as despesas de conservação.
Quanto ao aqueduto, dispõe o art. 1.295 do CC que ele não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação. 
Obs: Tais obras, sendo necessárias para que o aqueduto cumpra sua função social, não podem ser impedidas. Desse modo, preconiza o mesmo comando legal que os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.
Questiona-se a constitucionalidade do caput do art. 1.296 do CC pelo qual “Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação”.
O parágrafo único do dispositivo prevê que: terão preferência quanto a essas águas supérfluas os vizinhos que sejam proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.
As inconstitucionalidades das previsões estão justificadas pela inexistência de águas supérfluas, mais uma vez diante da proteção do Bem Ambiental, constante do art. 225 da CF/1988.
5.5 - Do direito de tapagem e dos limites entre prédios
	O direito de tapagem é o direito que o proprietário de um imóvel tem de cercar, murar, valar e tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural.
	Consagra a norma o direito do proprietário de constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
	Ação demarcatória, assegurada nos termos do art. 946, inc. I, do CPC, “ao proprietário para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados”. A ação demarcatória segue rito especial (arts. 950 a 966 do CPC).
	O § 1.º do art. 1.297 do CC estabelece a existência de um condomínio necessário, em presunção relativa ou iuris tantum, entre os proprietários confinantes, relativo aos intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, sebes, vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas (tapumes comuns ou ordinários).
Obs: Os condôminos são obrigados, em conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
Obs: O § 2.º do art. 1.297 do CC dispõe que as sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
Obs: O § 3.º do art. 1.297 do CC admite a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim.
	Essa construção pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.
	Ex: mata-burros e as cercas de arame que vedam a passagem de aves.
	Sendo confusos os limites entre as propriedades, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa (art. 1.298 do CC). 
Não sendo essa posse justa provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios;
Não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
5.6 - Do direito de construir
	O CC/2002 reconhece ao proprietário, como regra geral, amplos direitos de construir.
	O art. 1.299 dispõe que o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Restrições em relação aos direitos de vizinhos:
configuração do abuso de direito ou ato emulativo (art. 1.228, § 2.º);
uso anormal da propriedade (art. 1.277).
Restrições quanto a regulamentos administrativos:
O plano diretor ( visa à organização das cidades, conforme dispõe o Estatuto da Cidade).
Restrição específica ao direito de construir:
art. 1.300 do CC determina que o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Proteção ao direito à privacidade:
Proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 1.301 do CC).
Obs: A restrição é aplicada aos imóveis urbanos, pois, nos casos de imóveis rurais, a limitação é de três metros.
Obs: O desrespeito a tais comandos pode motivar até a ação demolitória. O prazo decadencial para a propositura da demanda demolitória é de um ano e dia, a contar da conclusão da obra (art. 1.302 do CC).
Obs: Súmula 120 do STF, “Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando a servidão sobre ele”.
	O art. 1.301, § 1.º, do CC, determina que quanto aos imóveis urbanos, as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
	Cancelamento da Súmula 414 do STF, que previa: “Não se distingue a visão direta da oblíqua na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem”.
Porque o atual Código passou a disciplinar, de forma distinta, a visão oblíqua, havendo previsão não a um metro e meio, mas a setenta e cinco centímetros.
Distinção quanto às aberturas para luz ou ventilação:
O § 2.º do art. 1.301 do CC prevê que as referidas proibições a elas não se aplicam, desde que as aberturas não sejam maiores de dez centímetros de largurasobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
No art. 1.304 o Código outorga ao proprietário o direito de madeiras na parede divisória do prédio contíguo, caso ela suporte a nova construção. Corresponde esse direito à servidão de meter trave e subordinado está a duas condições:
a) que a nova construção se levante em cidade, vila ou povoado; 
b) que a edificação esteja obrigada a determinado alinhamento.
Obs: Se não existem estas obrigações, pode o proprietário edificar pouco mais à frente, ou pouco mais atrás, evitando assim o madeiramento no prédio contíguo, a ser usado apenas como último recurso. 
Obs: Se o proprietário venha, a madeirar o prédio adjacente, terá de embolsar o vizinho meio valor da parede e do chão correspondente.
“Construção de muro. Parede-meia. Possibilidade. Sendo lícito ao confinante construir sobre parede divisória, se não ultrapassar a meia espessura, e se o fizer primeiro, improcede o pedido de demolição. Exegese do art. 1.305 do Código Civil. Negaram provimento. Unânime” (TJRS, Apelação Cível 496307-24.2012.8.21.7000, Vacaria, Décima Oitava Câmara Cível, Rel. Des. Pedro Celso Dal Prá, j. 28.02.2013, DJERS 06.03.2013).
	Se a parede-meia ou parede divisória pertencer a um dos vizinhos e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este último fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior (art. 1.305, parágrafo único, do CC).
	Obs: O que se percebe em relação à parede-meia ou parede divisória de dois imóveis é a existência de um condomínio necessário. Sendo dessa forma, o condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios (art. 1.306 do CC).
um condômino deve sempre avisar previamente o outro das obras que ali pretende fazer;
não pode, sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto;
caso pretenda inserir na parede divisória uma cerca elétrica, o proprietário deverá comunicar o vizinho, sob pena de sua retirada;
direito de alteamento (art. 1.307 do CC/2002), é o direito que tem o proprietário de aumentar a sua altura no que concerne à parede-meia.
Obs: qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento. O confinante que realiza as obras arcará com todas as despesas, o que inclui as de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
A proteção da parede-meia veda que se encostem a ela chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho (art. 1.308 do CC).
Dispõe o art. 1.309 do CC que são proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes (proteção constitucional do Bem Ambiental).
O art. 1.310 do Código proíbe que o proprietário faça escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
O CC/2002 veda a realização de obras ou serviços suscetíveis de provocar:
Desmoronamento;
Deslocação de terra;
Comprometa a segurança do prédio vizinho.
Obs: Estas obras somente são possíveis após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Realizada a obra em desrespeito ao que dispõe o dispositivo, serão cabíveis:
Ação de nunciação de obra nova;
Ação de Dano infecto;
Ação demolitória. 
Obs: Sem prejuízo disso, o proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias (art. 1.311, parágrafo único, do CC).
A responsabilidade civil, com a aplicação do princípio da reparação integral dos danos, é reconhecida como medida a favor do proprietário prejudicado, sem prejuízo da demolição das construções feitas (art. 1.312 do CC).
“Apelação cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Construção de obra. Direito de vizinhança. Demonstração dos elementos geradores da responsabilidade civil. Aplicação do art. 333, I, do CPC e arts. 1.311 e 1.312 do Código Civil. Dano Moral pelos constrangimentos gerados à restrição do uso da propriedade imóvel. I. Comprovados nos autos os danos materiais provocados pela construção de edificação vizinha, principalmente através das fotografias colacionadas, impõe-se o seu ressarcimento, nos termos dos arts. 1.311 e 1.312 do Código Civil. II. Demonstrados os fatos que ensejaram a dor, o sofrimento, sentimentos íntimos que ensejam o dano moral, impõe-se a condenação do vizinho para recompor o abalo moral causado pela restrição indevida à utilização da propriedade imóvel, nos termos do art. 5º, V e X, da Constituição Federal, e do art. 186 do Código Civil. Recurso conhecido e provido” (TJSE, Apelação Cível 2009210033, Acórdão 12.022/2009, Primeira Câmara Cível, Rel.ª Des.ª Clara Leite de Rezende, DJSE 02.02.2010, p. 12).
O art. 1.313 do CC reconhece que o proprietário ou ocupante é obrigado a tolerar que o vizinho adentre no seu imóvel (direito de penetração), desde que haja prévio aviso, nas seguintes hipóteses:
Se o vizinho, temporariamente, dele for usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório.
Ex: o proprietário deve tolerar a entrada do vizinho para reparos em paredes ou corte de galhos de árvores.
Para o vizinho apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que ali se encontrem casualmente.
Ex: o vizinho entra no imóvel de outrem para pegar uma bola de futebol ou um gato perdido.
	Obs: Mesmo havendo essa tolerância prevista em lei, se do seu exercício provier dano ao proprietário, terá o prejudicado direito a indenização, aplicando-se o princípio da reparação integral dos danos (art. 1.313, § 3.º, do CC).
6 - DO CONDOMÍNIO
Conceito: Quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem.
Para Limongi França condomínio “é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa”.
	Obs: Na situação condominial vários são os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que é único, o que justifica a utilização dos termos copropriedade e compropriedade.
Estrutura jurídica:
Para Washington de Barros Monteiro o Direito Brasileiro adotou a teoria da propriedade integral ou total.
	Há no condomínio uma propriedade sobre toda a coisa:
delimitada pelos iguais direitos dos demais consortes; 
entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; 
o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; 
entre os próprios condôminos, o direito de cada um é autolimitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que possível se torne sua coexistência.
Assim, o condomínio tem natureza real, havendo um conjunto de coisas e não de pessoas.
O condomínio admite três diferentes critérios:
	I - Quanto à origem:
Condomínio voluntário ou convencional – decorre do acordo de vontade dos condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercício da autonomia privada. 
Ex.: Alguns amigos compram um imóvel para investimentos em comum. No silêncio do instrumento de sua instituição, presume-se que a propriedade estará dividida em partes iguais.
Condomínio incidente ou eventual – origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. 
Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem como herança.
Condomínio necessário ou forçado – decorre de determinação de lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. 
Ex: Nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art. 1.327 do CC).
	II - Quanto ao objeto ou conteúdo:
Condomínio universal – compreendea totalidade do bem, inclusive os seus acessórios, caso de frutos e benfeitorias. 
Obs: Em regra, o condomínio tem essa natureza.
Condomínio particular – compreende determinadas coisas ou efeitos, o que geralmente é delimitado no ato de instituição.
III -Quanto à forma ou divisão:
 Condomínio pro diviso – aquele em que é possível determinar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro. Há, portanto, uma fração real atribuível a cada condomínio. 
Ex.: parte autônoma em um condomínio edilício.
Condomínio pro indiviso – não é possível determinar de modo corpóreo qual o direito de cada um dos condôminos que têm uma fração ideal. 
Ex.: parte comum no condomínio edilício.
6.1 - Do condomínio voluntário ou convencional
	O condomínio voluntário ou convencional é aquele que decorre do exercício da autonomia privada.
	Ex: três amigos adquirem uma casa no litoral, para compartilharem o uso, a fruição e os gastos relativos ao imóvel.
	Enuncia o art. 1.314 do CC que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
	Obs: não cabe reintegração de posse por um dos condôminos contra os demais, havendo composse.
“Coisa comum. Reintegração de posse. Autor que, na qualidade de coproprietário, pretende a reintegração na posse de bem utilizado pelos demais proprietários. Carência da ação corretamente decretada. Copossuidores que ostentam a mesma qualidade da posse, não havendo como deferir ao autor a reintegração pretendida. Esbulho não configurado. Eventual indenização pelo uso exclusivo do imóvel que poderá ser pleiteada em ação própria, mas não a escolhida. Além da composse, as partes são coproprietárias do bem, de sorte que prevalece a regra constante no art. 1.314 do Código Civil. Condômino que não pode afastar o outro da posse da coisa comum. Precedentes desta Câmara. Sentença mantida. Recurso improvido” (TJSP, Apelação 994.06.018116-3, Acórdão 4555957, Socorro, Oitava Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 16.06.2010D, JESP 07.07.2010).
O parágrafo único do art. 1.314 determina que nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Em casos de cessão sem autorização, caberá ação de reintegração de posse em face do terceiro.
O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeito. 
Obs: Há uma presunção relativa ou iuris tantum de igualdade das partes ideais dos condôminos (art. 1.315 do CC).
Obs: Eventualmente, pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal (art. 1.316).
	Se os demais condôminos assumirem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
Obs: Presente dívida contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (art. 1.317 do CC).
	As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante. 
Obs: este tem ação regressiva contra os demais (art. 1.318 do CC).
Ex: no caso do imóvel litorâneo dos três amigos houver uma dívida trabalhista relativa ao bem em nome de um deles, responderá este, com direito de cobrança via regresso contra os demais, sempre na proporção de suas participações.
“Direito civil. Família. Recurso especial. Ação de cobrança de indenização entre ex-cônjuges, em decorrência do uso exclusivo de imóvel ainda não partilhado. Estado de condomínio. Indenização correspondente a metade do valor da renda de estimado aluguel, diante da fruição exclusiva do bem comum por um dos condôminos. Concorrência de ambos os condôminos nas despesas de conservação da coisa e nos ônus a que estiver sujeita. Possível dedução. Arts. 1.319 e 1.315 do CC/02. Com a separação do casal cessa a comunhão de bens, de modo que, embora ainda não operada a partilha do patrimônio comum do casal, é facultado a um dos ex-cônjuges exigir do outro, que estiver na posse e uso exclusivos de determinado imóvel, a título de indenização, parcela correspondente à metade da renda de um presumido aluguel, devida a partir da citação. Enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem remanesce, sob as regras que regem o instituto do condomínio, notadamente aquela que estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, nos termos do art. 1.319 do CC/02. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa. Subsiste, em igual medida, a obrigação de ambos os condôminos, na proporção de cada parte, de concorrer para as despesas inerentes à manutenção da coisa, o que engloba os gastos resultantes da necessária regularização do imóvel junto aos órgãos competentes, dos impostos, taxas e encargos que, porventura, onerem o bem, além, é claro, da obrigação de promover a sua venda, para que se ultime a partilha, nos termos em que formulado o acordo entre as partes. Inteligência do art. 1.315 do CC/02. Recurso Especial parcialmente provido” (STJ, REsp 983.450/RS, 3.ª T., Rel.ª Min.ª Fátima Nancy Andrighi, j. 02.02.2010, DJE 10.02.2010).
A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (art. 1.320 do CC).
Não sendo atendido esse direito de forma amigável, caberá ação de divisão.
Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (art. 1.321).
Não sendo possível a divisão, cabe a alienação judicial da coisa, dividindo-se o valor recebido na proporção das quotas de cada uma.
Obs: Eventualmente, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
Obs: Essa indivisão convencional não pode exceder o prazo de cinco anos nas hipóteses de doação e testamento.
Obs: Havendo requerimento de qualquer interessado e sendo graves as razões – o que constitui uma cláusula geral a ser preenchida caso a caso –, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
	Se a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será ela vendida e repartido o apurado.
Prefere-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho;
Entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas;
Não havendo quem tenha feito benfeitorias mais valiosa, tem preferência o de quinhão maior (art. 1.322 do CC).
Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, será realizada uma licitação especial entre estranhos.
Antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lance, a licitação será procedida entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lance. 
Prefere-se, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Preconiza o art. 1.323 do CC que, deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio.
Esse administrador age com um mandato legal, representando todos os condôminos nos seus interesses.
Do mesmo modo é a atuação do condômino que administra sem oposição dos outros, presumindo-se ser representante comum (art. 1.324).
A maioria será calculada pelo valor dos quinhões (art. 1.325 do CC).
As deliberações dos condôminos têm força vinculativa obrigatória, sendo tomadas por maioria absoluta (§ 1.º).
Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros (§ 2.º).
Havendo dúvidaquanto ao valor do quinhão para as deliberações, será este avaliado judicialmente (§ 3.º).
“Civil e processo civil. Ação possessória. Negativa de prestação jurisdicional. Ausência. Condomínio. Destinação da coisa comum. Prerrogativa da maioria. Inadequação da via eleita. I – Não se viabiliza o especial pela indicada ausência de prestação jurisdicional, porquanto verifica-se que a matéria em exame foi devidamente enfrentada, emitindo-se pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão dos recorrentes. A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. II – O Tribunal de origem entendeu que a liminar na ação possessória não era cabível porque
a situação dos autos se enquadrava na regra geral segundo a qual não é possível um condômino ajuizar ação possessória contra outro, pela simples razão de que, nessas hipóteses, a posse é exercida legítima e indistintamente por todos, não sendo possível estabelecer de antemão a extensão da posse de cada um. III – Os artigos 1.323 e 1.325, § 1.º, do Código Civil, que conferem à maioria dos condôminos, reunida, poder para definir a destinação do bem, espelham prerrogativa inerente à propriedade, não sendo suficientes para autorizar a persecução desse direito em sede de ação possessória. Incidência da Súmula nº 283 do Supremo Tribunal Federal. Agravo Regimental improvido” (STJ, AgRg no REsp 1.005.009/MG, 3.ª T., Rel. Min. Sidnei Beneti, 16.06.2009, DJE 24.06.2009).
Por fim, estabelece o art. 1.326 do CC que os frutos da coisa comum, não havendo previsão em contrário, serão partilhados na proporção dos quinhões.
	Ex: se o imóvel em condomínio for locado a terceiro, os aluguéis devem ser divididos na proporção de cada um.
6.2 - Do condomínio necessário
	As situações típicas de condomínio legal ou necessário envolvem o direito de vizinhança, a saber, as meações de paredes, cercas, muros e valas (art. 1.327 do CC). 
Ex: imagine-se que duas fazendas são limítrofes, havendo entre elas um mata-burro, vala colocada para impedir a passagem de animais. Em relação ao mata-burro há um condomínio necessário entre os proprietários das fazendas.
Desse modo, o proprietário que tem o direito de estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, possui do mesmo modo o direito de adquirir a meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando a metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.328 do CC).
Não havendo acordo entre os dois proprietários no preço da obra, será este arbitrado por peritos em ação judicial, a expensas de ambos os confinantes (art. 1.329 do CC).
Essa ação de fixação do preço da obra divisória pode ser proposta por qualquer um dos proprietários.
Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou o depositar, nenhum uso poderá fazer da parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória (art. 1.330 do CC).
Obs: essa vedação do uso da obra divisória mantém relação direta com a vedação do enriquecimento sem causa e com o caráter ético que inspira a atual codificação.
6.3 - Do condomínio edilício
	a) Regras gerais básicas. Instituição e constituição. A questão da natureza jurídica do condomínio edilício
	O termo condomínio edilício foi introduzido por Miguel Reale, por se tratar de uma expressão nova de incontestável origem latina, muito utilizada, por exemplo, pelos italianos.
	Ainda são usados os termos:
Condomínio em edificações;
Condomínio horizontal; 
A doutrina prega a aplicação das regras do condomínio edilício para categorias similares.
Enunciado n. 89 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil, in verbis: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.
Decisão do Supremo Tribunal Federal que concluiu pela não incidência das regras relativas ao condomínio edilício no tocante à cobrança de taxas de administração para os condomínios fechados de casas, tratados como associações de moradores.
“Associação de moradores. Mensalidade. Ausência de adesão. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei 4.591/1964, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5.º, incisos II e XX, da Constituição Federal” (STF, RE 432106, Rel. Min. Marco Aurélio, 1.Turma, j. 20.09.2011).
A respeito da estrutura interna do condomínio edilício, preconiza o art. 1.331 do CC que pode haver, em edificações, duas modalidades de partes:
Partes que são propriedade exclusiva (áreas autônomas ou exclusivas);
Ex: caso dos apartamentos, dos escritórios, das salas, das lojas, das sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns.
Como componentes da propriedade exclusiva – havendo uma fração real –, podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, não havendo direito de preferência a favor dos outros condôminos. 
Os abrigos de veículo não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
Deve ser feita a ressalva do direito de preferência para locação da vaga de garagem.
Partes que são propriedade comum dos condôminos (áreas comuns);
Ex: o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público. 
Não podem ser alienados separadamente, ou divididos. 
Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 
Pela lei, o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. 
Segundo a doutrina, no condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos (Enunciado n. 247 do CJF/STJ). 
Ex: vigas e pilares existentes nos apartamentos.
Instituição e a constituição do condomínio edilício:
	A instituição do condomínio edilício pode ser feita por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
	Ex: negócio jurídico de incorporação imobiliária.
	Devem constar da instituição:
I - A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns (constitui um trabalho essencialmente de engenharia).
II - A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns.
III - O fim a que as unidades se destinam ( é fundamental para a funcionalização concreta do condomínio edilício).
Convenção de condomínio, é o estatuto coletivo que regula os interesses das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada. 
Enuncia o art. 1.333 do CC que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 
Obs: Para ser oponível contra terceiros (efeitos erga omnes), a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
Obs: Conforme a Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (efeitos inter partes).
Obs: A convenção é regida pelo princípio da força obrigatória da convenção (pacta sunt servanda).
	Na teoria e na prática, a grande dificuldade está emsaber os limites de licitude das estipulações da convenção condominial.
	Ex: polêmica referente à presença de animais nas dependências do condomínio. 
Neste caso, três situações podem ser apontadas: 
a) a convenção de condomínio proíbe a estada de animais; 
b) a convenção é omissa sobre o assunto; 
c) a convenção permite os animais. 
Nos dois últimos casos, em regra, a permanência dos animais é livre, a não ser que o animal seja perturbador ou incompatível com o bem-estar e a boa convivência dos condôminos.
A jurisprudência tem entendido que é permitida a permanência do animal de estimação, desde que ele não perturbe o sossego, a saúde e a segurança dos demais coproprietários:
“Condomínio. Ação declaratória c.c. obrigação de fazer. Parcial procedência. Condôminos que mantêm cachorro de pequeno porte (raça Yorkshire) em sua unidade condominial. Convenção condominial que proíbe a manutenção de qualquer espécie de animal nas dependências do condomínio. Abusividade, na hipótese. Inexistência de qualquer espécie de risco aos demais condôminos. Provas no sentido de que referido animal não causa qualquer transtorno aos moradores. Entendimento jurisprudencial que permite a permanência de animais de pequeno porte (hipótese dos autos) nas dependências do condomínio. Ausência de risco ao sossego e segurança dos condôminos (art. 10, III, Lei 4.591/1964). Sentença mantida. Recurso improvido” (TJSP, Apelação 994.05.049285-2, Acórdão 4383110, Sorocaba, 8.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 17.03.2010, DJESP 12.04.2010).
	Obs: Sendo expressa a proibição de qualquer animal, não há que prevalecer a literalidade do texto que representa verdadeiro exagero na restrição do direito de uso da unidade autônoma, que é garantido por lei, valendo o entendimento pelo qual se deve afastar a literalidade da convenção para a análise do caso concreto.
	A permanência de um animal em um prédio só pode ser proibida se houver violação do sossego, da salubridade e da segurança dos condôminos (art. 1.336, IV, Código Civil).
	A convenção deve determinar, basicamente, nos termos do art. 1.334 do CC:
I) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
II) A forma de administração do condomínio edilício.
III) A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quorum exigido para as deliberações.
IV) As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou os possuidores.
V) O regimento interno, regulamento que traz as regras fundamentais a respeito do cotidiano do condomínio, tais como a utilização das áreas comuns, as restrições de uso, os horários de funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões genéricas ou específicas, entre outros conteúdos possíveis. 
Prevê o Enunciado n. 248 do CJF/STJ que “O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção”.
Natureza jurídica do condomínio edilício:
	A doutrina clássica do CC/1916 via o condomínio edilício como um ente despersonalizado ou despersonificado, tido como uma quase pessoa jurídica.
	Sustentava que o condomínio edilício não poderia ser tido como uma pessoa jurídica de direito Privado, pois o seu rol, constante do art. 16 da codificação anterior, seria taxativo (numerus clausus).
	Esse entendimento ainda é considerado o majoritário e por isso seguido pela maioria dos julgados. No entanto, há forte entendimento entre os doutrinadores contemporâneos e os da nova geração no sentido de considerar o condomínio edilício como pessoa jurídica.
I Jornada de Direito Civil (2002), foi aprovado o Enunciado n. 90 do CJF/STJ, pelo qual “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”.
Na III Jornada (2004), por iniciativa dos juristas Gustavo Tepedino (UERJ) e Frederico Viegas de Lima (UnB), ampliou-se o sentido da ementa anterior, aprovando-se o Enunciado n. 246: “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’”.
	Obs: O rol das pessoas jurídicas de Direito Privado, constante do art. 44 do CC, é exemplificativo (numerus apertus).
	A personalidade jurídica do condomínio edilício traz algumas vantagens, podendo ser destacadas três como principais:
1.ª vantagem – As reuniões de condomínio são profissionalizadas e facilitadas, delas participando apenas condôminos eleitos, com direito a voto, a exemplo do que ocorre com as associações.
2.ª vantagem – Os condomínios edilícios pessoas jurídicas podem prestar serviços diversificados diretamente aos seus condôminos, como atividades de recreação e esportivas, bem como serviços de transporte. 
3.ª vantagem – Os condomínios podem adquirir imóveis por adjudicação. 
Obs: A 3ª vantagem é a grande discussão jurídica que está por trás do debate a respeito da natureza jurídica do condomínio edilício, havendo julgados que afastam essa possibilidade justamente pela falta de personalidade jurídica (por todos: TJSP, Apelação Cível 100.185-0/2-00. Decisão do Conselho Superior da Magistratura, julgado em 04.09.2003). A propriedade é concretamente funcionalizada, transformando-se o condomínio em forma de investimento. Na prática, o condomínio pode adquirir os imóveis dos condôminos inadimplentes, locando-os posteriormente a terceiros. Com isso, os condôminos restantes adquirem o domínio da unidade, além de usufruírem da locação, que reduz o valor da contribuição mensal.
Da administração do condomínio edilício
	São pessoas e órgãos relacionados com a administração do condomínio:
O síndico
A assembleia condominial deve escolher um síndico, que é o administrador-geral do condomínio, ou seja, o seu presidente ou gerente. 
Há um mandato legal. 
o síndico poderá não ser condômino, ou seja, admitem-se síndicos profissionais. 
O prazo de administração não pode ser superior a dois anos, mas poderá renovar-se.
cabe a destituição do síndico por meio de assembleia, que exige maioria absoluta de seus membros. 
A destituição cabe se ele praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1.349).
b) As assembleias (ordinária e extraordinária). Quoruns e deliberações
	De início há a assembleia-geral ordinária, tratada pelo art. 1.350 do CC. 
será convocada pelo síndico, anualmente e na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e, eventualmente, eleger-lhe o substituto e alterar-lhe o regimento interno. 
Se o síndico não convocar a assembleia-geral ordinária, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo (art. 1.350, § 1.º, do CC). 
Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a respeito da questão, a requerimento de qualquer condômino (art. 1.350, § 2.º, do CC). (está na contramão da tendência atual, que é a de desjudicialização dos conflitos civis).
é possível a convocação de uma assembleia extraordinária, para tratar de temas relevantes ou urgentes referentes ao condomínio. Essa poderá ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1.355 do CC).
c) O conselho fiscal
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, órgão consultivo financeiro, composto de três membros, eleitos pela assembleia, conforme previsto na convenção (art. 1.356 do CC).
O conselho não é obrigatório, mas facultativo. 
O prazo de atuação não pode ser superior a dois anos.
 Compete ao conselho dar parecer sobre as contas do síndico, aprovando-as ou rejeitando-as.
As decisões do conselho devem ser submetidas à assembleia.
Da extinção do condomínio edilício
	O condomínio edilício, poderá ser extinto nas seguintes hipóteses:
Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína (art. 1.357 do CC). 
Os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução