CCJ0014-WL-A-PP-Aula-09-Guido Cavalcanti

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Aula 09
		Roteiro de Aula
Roteiro de aula
Introdução
O contrato de compra e venda, verbal ou escrito, é a espécie mais comum dos contratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inúmeras operações de compra e venda, muitas vezes sem prestar atenção. Por exemplo, quando saímos para jantar, compramos um chiclete na barraquinha, vamos ao supermercado, estamos realizando pequenas operações de compra e venda.
Não é à toa que essa é a primeira espécie a ser tratada pelo Código Civil, sendo que outros contratos, como permuta, são regulados também pelas disposições do contrato de compra e venda.
O contrato de compra e venda não gera efeitos reais, ou seja, não transfere, por si só, o domínio do bem alienado. O contrato de compra e venda gera: para o vendedor, a obrigação de transferir a coisa vendida; para o comprador, a obrigação de pagar o preço ajustado.
Porém, a transferência do domínio só ocorre com a tradição (entrega) do bem, 
Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispõem:
“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
“Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”.
A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a natureza jurídica e os elementos do contrato de compra e venda.
B) Natureza jurídica:
Consensual e (em regra) não solene
Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e o preço, o contrato é realizado. Não se exige, em regra, formalidade específica para o contrato de compra e venda, que só será obrigatória quando prevista especificamente em lei. 
Tanto é assim que a compra de um chiclete no baleiro da esquina perfaz uma compra e venda perfeita, embora não formalizada em contrato escrito. Pode-se dizer, sem medo de errar, que a maioria esmagadora das operações de venda é feita sem formalidades específicas previstas em lei.
Todavia, não se pode esquecer que, para algumas espécies de compra e venda, a observância de determinadas formalidades poderão alterar os efeitos do contrato. Na venda de bem imóvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, é necessária a realização de contrato escrito mediante escritura pública e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros. 
Importante: o contrato de compra e venda de imóvel realizado por meio de instrumento particular é negócio jurídico existente, válido e plenamente eficaz, mas somente entre as partes.
[sinalagmático (ou bilateral)]
Envolve prestações recíprocas de ambas as partes. O comprador deve entregar o preço enquanto o vendedor deve entregar a coisa.
[oneroso]
Tanto o comprador quanto o vendedor tem prestações a cumprir, que envolvem transferência de seu patrimônio. A gratuidade da compra e venda, expressa na desproporção manifesta entre o valor da coisa transferida e o preço acordado, desfigura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda é a doação.
C) Elementos:
[consentimento ]
Comprador e vendedor têm que chegar a acordo quanto ao objeto e o preço.
[preço]
Conforme artigo 481 da Lei n° 10.406/2002, o preço deve ser pago em dinheiro. 
Além disso, o preço não deve ser irrisório, pois senão pode ser considerado uma doação e não uma compra e venda. Como visto acima, deve haver uma proporcionalidade entre o valor da coisa e seu preço.
O preço deve ser determinado ou determinável. Ou seja, a lei permite que o preço não esteja determinado no contrato e que as partes indiquem: (i) terceiro para fixá-lo; ou (ii) taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local; ou (iii) índices ou parâmetros, desde que possam ser determinados objetivamente. A fixação do preço em regra segue o livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer fórmula estipulada para fixação do preço é permitida. Pode o preço, inclusive, ser ajustado no tempo, ou seja, mesmo após a tradição do objeto o preço pode estar sujeito a ajustes posteriores.
Marvin (comprador) e Vital (vendedor) firmaram contrato de compra e venda no qual deixaram de definir o preço. E agora?
Não é possível, porém, estabelecer que o preço será fixado de acordo com a vontade de apenas uma das partes, pois nesse caso seria uma hipótese de condição potestativa4, vedada pela Lei n° 10.406/2002.
[coisa]
Em teoria, todas as coisas que não estejam fora do comércio podem ser objetos do contrato de compra e venda.
– É possível alienar algo que não existe?
Nada impede que seja contratada a alienação de um bem que ainda não existe. Como vimos anteriormente, no direito brasileiro, o contrato de compra e venda não transfere o domínio do bem. Ele representa a obrigação de transferir um bem no presente ou no futuro, de acordo com a combinação das partes. Tanto é assim, que é possível alienar um empreendimento imobiliário, mesmo antes da construção dos prédios. 
DESPESA COM O CONTRATO DE COMPRA E VENDA
490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Mas sempre lembrar que as partes podem determinar que haja divisão de maneira diferente. 
RESPONSABILIDADE CIVIL PELOS RISCOS DA COISA
a regra geral do nosso sistema é no sentido de que a transferencia da propriedade da coisa vendida somente se opera quando da sua tradição ou registro. Até que se consume, a coisa continua juridicamente vinculada ao vendedor. é a regra da res perit domino:
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
todavia:
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
nesse caso, apesar de ainda não ter havido uma plena tradição, as coisas já estavam postas a disposição e aconteceu um caso fortuito.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
também correm os riscos por conta do comprador que já estiver em mora de as receber, e a coisa já tinha sido posta a sua disposição. 
Situações especiais referente à falta de legitimidade para compra e venda
Nesse caso, será nula a compra e venda realizada:
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
CLÁUSULAS ESPECIAIS:
Da Retrovenda
É o caso de um vendedor, que está com grandes reservas de se desfazer de seu bem, então, só o faz, se for incluída uma cláusula de retrovenda, permitindo-lhe recomprar o bem dentro do prazo decadencial. 
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiênciado depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
É o caso famoso e antigo que se verificava no interior, onde, a "comadre", deixava as roupas na casa de sua amiga, para que ela provasse. Observe que o ato de deixar na casa da comadre, não significava uma venda perfeita, pois esta só estava perfeita depois de uma manifestação expressa nesse sentido. 
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.
Da Preempção ou Preferência
Pode parecer, mas não é o caso de uma retrovenda. aqui trata-se apenas de um direito de preferencia. Uma obrigação de oferecimento, enquanto a retrovenda é uma obrigação de vender de volta se assim o dono originar quiser. 
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Da Venda com Reserva de Domínio
É o caso de transferir o uso e posse do bem ao comprador, mas só transferir a devida propriedade quando o preço estiver integralmente pago. 
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Da Venda Sobre Documentos
Funcionava bastante nos armazens de portos, onde o vendedor deixava sua produção armazenada e saía pelo comercio a vendê-la. quand encontrava o comprador, a tradição se dava pela simples entrega dos papeis, pois a tradição da produção em mãos seria fisicamente inviável. 
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
SLIDES:
https://docs.google.com/open?id=0B2leLJsVdYelZzNLbUZoOG5FVTA
Prova: CESPE - 2009 - OAB - Exame de Ordem Unificado - 1 - Primeira Fase (Mai/2009) 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
A cláusula segundo a qual o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, em determinado prazo, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, é denominada
a) venda com reserva de domínio. 
b) preempção ou preferência. 
c) venda a contento. 
d) retrovenda.
Prova: FCC - 2008 - TCE-AL - Procurador 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes
a) se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a recebê-lo, mediante o pagamento em dinheiro ou em outros bens. 
b) transfere o domínio de certa coisa, e o outro, se obriga a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
c) quando se tratar de venda sobre documento, transfere o domínio da coisa mediante a tradição, obrigando-se a entregar os documentos exigidos pelo contrato, ou pelos usos locais, em prazo fixado de comum acordo entre as partes. 
d) se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
e) transfere a propriedade resolúvel de certa coisa, e o outro se obriga a pagar-lhe certo preço em dinheiro, como condição para adquirir o domínio pleno.
Prova: TRT 8R - 2009 - TRT - 8ª Região (PA e AP) - Juiz - 1ª fase - 2ª etapa 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
Marque a alternativa incorreta: 
a) Na compra e venda de coisa futura, o contrato ficará sem efeito se a coisa não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. 
b) A fixação do preço no contrato de compra e venda pode ficar ao arbítrio de terceiro. 
c) Se a venda for convencionada sem a fixação de preço e não havendo tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço usual nas vendas do vendedor. 
d) É nulo o contrato de venda e compra que deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. 
e) Na falta de estipulação expressa a tradição da coisa vendida dar-se- á no lugar do domicilio do adquirente.
Prova: CESPE - 2009 - TCE-ES - Procurador Especial de Contas 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Fatos Jurídicos - Negócio Jurídico; 
Marcelo, filho de Joana e Lauro, após realizar uma ressonância magnética, teve diagnóstico de câncer de pulmão. Com isso, Lauro, no dia seguinte, vendeu seu apartamento pela metade do preço de mercado, a fim de levar seu filho para fazer tratamento em renomado hospital nos Estados Unidos da América. Lá chegando, foram informados de que o diagnóstico fora equivocado. Ao retornar ao Brasil, Lauro procurou um advogado que lhe informou acerca da possibilidade de ser anulado o negócio jurídico relativo à venda do imóvel. 
Nessa situação hipotética, a anulação da venda do imóvel se justifica por motivo de 
a) erro. 
b) estado de perigo. 
c) lesão. 
d) onerosidade excessiva. 
e) estado de necessidade.
Prova: FMP-RS - 2011 - TCE-RS - Auditor Público Externo - Ciências Jurídicas e Sociais 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
No que tange aos pactos adjetos ao contrato de compra e venda é correto afirmar que: 
a) o direito de retrato não poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. 
b) o direito ao exercício da retrovenda, assim como o direito de preferência, não é cessível ou transmissível a herdeiros e legatários. 
c) na venda a contento do comprador (art. 509,CC), esse terá o prazo de sete dias para declarar seu descontentamento, sob pena de ser reputada perfeita a compra e venda. 
d) no pacto adjeto de reserva de domínio, o alienante é credor do preço e, ao mesmo tempo, conserva o domínio da coisa, até o pagamento integral do preço, mas essa cláusula só tem valor entre as partes, se registrada no ofício registral do domicílio do comprador, pois se caracteriza, juridicamente, como direito real de garantia, em virtude de sua disciplina legal. 
e) Nenhuma das alternativas anteriores é verdadeira.
Prova: FMP-RS - 2011 - TCE-RS - Auditor Público Externo - Ciências Jurídicas e Sociais 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; Fatos Jurídicos - Negócio Jurídico; 
Assinale a alternativa correta: 
a) O princípio da conservação dos negócios jurídicos foi contemplado pelo direito positivo brasileiro. Sendo assim, um contrato celebrado sem obediência à forma prescrita em lei que, a princípio seria nulo, poderá subsistir como contrato preliminar. 
b) O registro da escritura pública de compra e vendaé elemento completante do suporte fático do contrato de compra e venda, sem o qual o contrato não se perfectibiliza. 
c) A boa-fé objetiva é cláusula geral no sistema jurídico brasileiro, devendo ser avaliada tanto no campo do direito das obrigações como no campo dos direitos reais. 
d) A teoria do adimplemento substancial não evita a resolução do contrato por inadimplemento, apenas permite a reparação do dano. 
e) Todas as alternativas estão incorretas.
Prova: FGV - 2010 - OAB - Exame de Ordem Unificado - 3 - Primeira Fase (Fev/2011) 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
Maria celebrou contrato de compra e venda do carro da marca X com Pedro, pagando um sinal de R$ 10.000,00. No dia da entrega do veículo, a garagem de Pedro foi invadida por bandidos, que furtaram o referido carro. 
A respeito da situação narrada, assinale a alternativa correta. 
a) Haverá resolução do contrato pela falta superveniente do objeto, sendo restituído o valor já pago por Maria. 
b) Não haverá resolução do contrato, pois Pedro pode alegar caso fortuito. 
c) Maria poderá exigir a entrega de outro carro. 
d) Pedro poderá entregar outro veículo no lugar no automóvel furtado.
Caso gerador
O Sr. Eduardo e sua mulher, dona Mônica, abriram o primeiro mercadinho, na década de 80, em Brasília. O que começou com uma loja de conveniência, que visava atender apenas a região, rapidamente ocupou um lugar cativo na vizinhança e a freguesia se tornou cada vez mais fiel.
Com o passar dos anos, a pequena empresa de Eduardo e Mônica foi experimentando um contínuo sucesso e o negócio foi crescendo junto com seus filhos gêmeos, Jeremias e Maria Lúcia.
Cerca de dez anos após o começo das atividades, a Pechincha Comércio Varejista Ltda. foi brindada com uma oportunidade de expansão dos seus negócios. Um velho comerciante de Brasília resolveu aposentar-se e voltar a morar com a filha, no interior de São Paulo, sendo que antes decidiu conferir a Eduardo e Mônica a condução dos seus negócios, vendendo-lhes algumas posses, alugando outras e, de uma maneira geral, transferindo o fundo de comércio para a Pechincha Ltda.
A partir de então, o senhor Eduardo ampliou seus negócios e hoje é sócio majoritário de uma sociedade que possui uma modesta rede de supermercados, com três lojas e um armazém. Com o passar do tempo, porém, o senhor Eduardo foi paulatinamente transferindo a administração de seus negócios para seus filhos.
Maria Lúcia sempre teve tino para os negócios, e sempre foi capaz de enxergar uma boa oportunidade. Dessa forma, quando nosso cliente a procurou para lhe fazer uma proposta de compra da Pechincha Ltda., mesmo diante da resistência inicial de seus pais e seu irmão, conseguiu convencê-los de que se tratava de uma chance de ouro para a família, e recebeu autorização deles para iniciar as conversas com o interessado.
Nosso cliente, a companhia Grana Certa Empreendimentos S/A, presidida pelo senhor Odin Heiro, que é um investidor profissional, com negócios na área atacadista pretende começar a atuar no segmento de distribuição alimentícia, motivo que o levou a se interessar pela Pechincha Ltda. Além disso, vislumbrou a possibilidade de expandir ainda mais os negócios, dada a fidelização da clientela do senhor Eduardo, e a escassez de bons supermercados na região.
Como de costume em negócios deste gênero, nosso primeiro trabalho será realizar uma due diligence ou diligência legal ou auditoria jurídica na companhia Pechincha Ltda.
A diligência legal tem por objetivo conhecer os aspectos jurídicos da empresa, de forma que os potenciais compradores saibam o que realmente estão comprando. Isso normalmente se dá por meio de uma análise de todas as operações da empresa, com o exame criterioso de seus contratos, bem como de uma tentativa de identificação de suas dívidas ou passivos mais relevantes, sejam eles tributários, trabalhistas, cíveis, ambientais etc.
O resultado de uma diligência legal pode determinar o sucesso ou não da operação e geralmente influi no preço a ser pago.
Coube a nós, então, a tarefa de fazer a diligência legal na área de contratos da Pechincha Ltda. Para tanto, deveremos solicitar todos3 os contratos da empresa a ser adquirida.
Ao fim do processo de diligência legal, muitas vezes é elaborado um relatório descrevendo a situação da empresa, destacando todos os pontos e questões identificados durante o processo de diligência legal e que podem afetar a situação financeira e legal da companhia.
Esse relatório serve de instrumento para que o potencial comprador pondere se deve prosseguir com a aquisição do negócio, e, se o fizer, quais são os riscos a que estaria submetido.
Como você, na qualidade de advogado da Grana Certa S/A, começaria o processo de diligência? Quais seriam os primeiros contratos que você solicitaria ao advogado da Pechincha Ltda.? Quais os riscos que, considerando o negócio por ela desenvolvido, você concentraria mais sua atenção? Que problemas você vislumbra que ela pode ter nos contratos existentes?