CCJ0014-WL-A-PP-Aula-11-Guido Cavalcanti

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aula 11 
	
Roteiro de Aula
Locação de coisas
Conceito e natureza Jurídica
No direito romano, tinhamos três espécies de locação:
a)locação de coisas –locatio conductio rerum
b)locação de serviços – locatio conductio operarum
c)empreitada – locatio conductio operis
 
Atualmente essa divisão não é mais utilizada, que acabou criando situações autônomas para cada uma desses institutos.
Atualmente, locação é apenas a de coisas. 
p.ex., a prestação de serviços desdobrou-se no contrato de trabalho.
Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração.
É um contrato que sempre desfrutou de enorme prestígio no direito privado, figurando hoje logo em seguida à compra e venda, no grau de utilização e importância no mundo negocial.
As partes são o locador, senhorio ou arrendador e locatário, inquilino ou arrendatário. A retribuição costuma-se chamar de aluguel ou renda.
Características:
a-      Bilateral ou sinalagmático
b-      Oneroso – uma prestação tem que vir necessariamente acompanhado de contraprestação.
c-       Consensual – se aperfeiçoa com o acordo de vontades, gerando um direito pessoal. Considera-se perfeito e acabado quando as partes acordam. 
d-      Não tem caráter personalíssimo – já que, em regra, admite cessão e sublocação e não se extinguindo pela morte de qualquer um deles. Nada impede que se convencione personalíssimo.
e-      Comutativo –prestações recíprocas e aleatórias
f-       Não solene – em regra, forma livre. (mas se tiver fiança, deve ser necessariamente escrito)
Elementos do contrato de locação
Três elementos fundamentais: objeto, preço e consentimento.
Objeto pode ser coisa móvel ou imóvel, mas sempre infungível. (se for fungível, será o contrato de mútuo. P.ex., dinheiro) Nem se pode alugar coisas móveis consumíveis, cujo uso importa destruição imediata da própria substância. 
Não obsta à locação a inalienabilidade da coisa, pois os bens públicos e também aqueles com cláusulas podem ser dados em aluguel. 
Sempre lembrar que a locação de imóveis também possui legislação especial (lei do inquilinato), portanto, a lei civil será usando de modo suplementar, quando não houver disciplina da lei específica. 
Já as locações rurais também possuem lei específica (estatuto da terra – 4.504/64)
O preço é essencial para configuração da locação, pois haverá comodato se a coisa for concedida a título gratuito. Esse preço deve ser  proprorcional e não irrisório. 
A falta de pagamento gera um tipo de execução especial (CPC, art. 585), ante ação de despejo.
No silêncio do contrato, a locação é quesível, efetuando-se pagamento no local do locatário.
O Código não estabelece limite temporal para os contratos de locação, que podem assim ser celebrados por qualquer prazo. (se for superior a 10 anos, precisa autorização esposa)
Se o contrato tiver prazo, segundo artigo 571, antes do vencimento, não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário perdas e danos.
Obrigações do Locador
a)      Entrega ao locatário a coisa alugada – em estado de servir ao uso a que se destina, junto com seus acessórios.  A locação de um apartamento também abrange o elevador funcionando, a luz, água. A ausencia total ou deficiência notável pode gerar rescisão.
b)      Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato – compete ao locador realizar reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso. 
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
c)          Garantir o uso pacífico da coisa – O inquilino é possuidor e tem esse direito garantido, inclusive, contra o proprietário.
Obrigações do Locatário
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
Se for alugado como imóvel residencial, só para esse fim pode ser usado. O desvio de finalidade pode gerar rescisão. 
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
Geralmente, na locação de imóveis, á até o sexto dia útil do mês. 
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
Que o inquilino dê ciência de qualquer turbação ou processo, para que o dono proteja seu imóvel
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular
 
SLIDES:
https://docs.google.com/open?id=0B2leLJsVdYeleThJTnFDWTBucVk
Prova: MS CONCURSOS - 2010 - CIENTEC-RS - Advogado 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
Na locação de coisas, prevista no Código Civil, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Nestes termos, se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador:
 a) Exigir o pagamento proporcional da multa prevista em contrato.
 b) Além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.
 c) Reaver a coisa e exigir o pagamento da multa convencionada.
 d) Exigir o pagamento do aluguel pelo tempo que faltava, de forma integral.
 e) Constituirá em mora o locatário, requerendo extinção do contrato.
Prova: FCC - 2010 - TRE-RS - Analista Judiciário - Área Administrativa 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
Segundo as normas estabelecidas no Código Civil, na locação de coisas, havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento
 a) não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, o qual não goza de direito de retenção, tendo em vista a vedação legal específica para locação de coisa por prazo determinado.
 b) poderá o locador reaver a coisa alugada, independentemente de ressarcir o locatário de perdas e danos, tendo em vista a liberdade concedida pela legislação civil decorrente do direito de propriedade.
 c) não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, gozando o locatário do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
 d) poderá o locador reaver a coisa alugada, desde que efetue o pagamento de multa legal prevista na legislação civil de duas vezes o valor estipulado a título de aluguel.
 e) poderá o locador reaver a coisa alugada, desde que efetue o pagamento de multa legal prevista na legislação civil de, no mínimo, dois salários mínimos.
Prova: CESGRANRIO - 2005 - Petrobrás - Advogado 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Lei de Locações; 
Indique a afirmação correta sobre a locação de coisas, de acordo com as normas do Código Civil Brasileiro.
 a) O locatário resguardará o locador dos embargos e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa locada.
 b) Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se não constar cláusula da sua vigência no caso de alienação registrada no Registro de Imóveis.
 c) Salvo disposição em contrário, o locatário não goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias.
 d) O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e, em falta de ajuste, segundo a jurisprudência aplicável.
 e) A locação por prazo determinado cessa, findo o prazo, após notificação.
Prova: FCC - 2009 - PGE-SP - Procurador 
Disciplina: Direito Civil | Assuntos: Direito das Obrigações - Contratos ; 
É correto afirmar:
 a) O comodato, empréstimo de coisa fungível, não comporta cobrança por parte do comodatário das despesasordinárias com o uso da coisa emprestada.
 b) Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão subsidiariamente responsáveis para com o comodante.
 c) O comodatário que estiver em mora arcará com as consequências da deterioração ou perda da coisa emprestada e pagará o aluguel arbitrado pelo comodante até restituí-la.
 d) O comodatário que estiver em mora suportará os riscos e pagará o aluguel arbitrado pelo comodante, passando à condição de locatário.
 e) O comodatário pode recobrar do comodante as despesas feitas com o uso da coisa emprestada.