CCJ0014-WL-B-AMMA-06-Contrato Preliminar - Extinção dos Contratos

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DIREITO CIVIL III 
Aula 6 - Contrato preliminar. 
 Extinção dos contratos. 
Conteúdo Programático desta aula 
� Compreender a fase de contrato 
preliminar e as obrigações dela 
decorrentes. 
� Distinguir as várias espécies de extinção 
do contrato; 
Do Contrato Preliminar 
Contrato preliminar, também conhecido como 
pré-contrato, promessa de contratar, contrato 
preparatório ou compromisso, é a convenção 
de que se valem as partes, em uma fase inicial 
de entabulamento de negócio, para obrigarem, 
ou uma delas, à outorga futura de um contrato 
definitivo. É fonte de uma obrigação de fazer, 
qual seja, celebrar um contrato definitivo. 
Requisitos de Validade do Contrato Preliminar: 
Requisito Subjetivo – sujeito capaz (art. 104,I do Código 
 Civil) e legitimado 
Requisito Objetivo – lícito, possível, determinado ou 
 determinável (art. 104, II do Código Civil) 
Requisito Formal - Art. 462. O contrato preliminar, 
 exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos 
 essenciais ao contrato a ser celebrado. 
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com 
 observância do disposto no artigo antecedente, e desde 
 que dele não conste cláusula de arrependimento, 
 qualquer das partes terá o direito de exigir a 
 celebração do definitivo, assinando prazo à outra para 
 que o efetive. 
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado 
 ao registro competente. 
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do 
 interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, 
 conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, 
 salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. 
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato 
 preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, 
 e pedir perdas e danos. 
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o 
 credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá 
 manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo 
 este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo 
 devedor. 
Da Promessa de Compra e Venda 
É a espécie de contrato preliminar 
mais comum. Nesse tipo de 
contrato as partes se obrigam a 
contratação de compra e venda 
definitiva posteriormente. 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em 
 que se não pactuou arrependimento, celebrada por 
 instrumento público ou particular, e registrada no 
 Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente 
 comprador direito real à aquisição do imóvel. 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito 
 real, pode exigir do promitente vendedor, ou de 
 terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a 
 outorga da escritura definitiva de compra e venda, 
 conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se 
 houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do 
 imóvel. 
STJ Súmula nº 239 
 O direito à adjudicação compulsória não se condiciona 
 ao registro do compromisso de compra e venda no 
 cartório de imóveis. 
Extinção do Contrato 
1. Modo normal de extinção do contrato. 
Cumprimento: 
“O vínculo contratual é, por natureza, 
passageiro e deve desaparecer, naturalmente, 
tão logo o devedor cumpra a prestação 
prometida ao credor”. 
(Humberto Theodoro Junior) 
2. Modos anormais de extinção do 
 contrato. Extinção do contrato 
 sem cumprimento. 
2.1. Causas anteriores ou 
contemporâneas à formação do 
contrato: 
a) Nulidade absoluta e relativa. 
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: 
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; 
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; 
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for 
 ilícito; 
IV - não revestir a forma prescrita em lei; 
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere 
 essencial para a sua validade; 
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; 
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a 
 prática, sem cominar sanção. 
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas 
 subsistirá o que se dissimulou, se válido for na 
 substância e na forma. 
§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: 
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas 
 diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou 
 transmitem; 
II - contiverem declaração, confissão, condição ou 
 cláusula não verdadeira; 
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou 
 pós-datados. 
§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em 
 face dos contraentes do negócio jurídico simulado. 
Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem 
 ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo 
 Ministério Público, quando lhe couber intervir. 
Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas 
 pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos 
 seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo 
 permitido supri-las, ainda que a requerimento das 
 partes. 
 
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de 
 confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. 
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os 
 requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que 
 visavam as partes permitir supor que o teriam querido, 
 se houvessem previsto a nulidade 
Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada 
 por sentença, nem se pronuncia de ofício; só os 
 interessados a podem alegar, e aproveita 
 exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de 
 solidariedade ou indivisibilidade. 
 
Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para 
 pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado: 
I - no caso de coação, do dia em que ela cessar; 
II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de 
 perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio 
 jurídico; 
III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a 
 incapacidade. 
OBS: Rescisão 
Existe o hábito no meio negocial de utilizar a 
expressão rescisão englobando as figuras da 
resolução e da resilição. Contudo, 
tecnicamente falando, a rescisão ocorre nas 
hipóteses de dissolução de determinados 
contratos, como aqueles em que ocorreu lesão 
ou que foram celebrados em estado de perigo. 
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, 
sob premente necessidade, ou por 
inexperiência, se obriga a prestação 
manifestamente desproporcional ao valor da 
prestação oposta. 
§ 1º Aprecia-se a desproporção das prestações 
segundo os valores vigentes ao tempo em que 
foi celebrado o negócio jurídico. 
§ 2º Não se decretará a anulação do negócio, 
se for oferecido suplemento suficiente, ou se a 
parte favorecida concordar com a redução do 
proveito. 
Art. 156. Configura-se o estado de 
perigo quando alguém, premido da 
necessidade de salvar-se, ou a pessoa 
de sua família, de grave dano 
conhecido pela outra parte, assume 
obrigação excessivamente onerosa. 
Parágrafo único. Tratando-se de pessoa 
não pertencente à família do 
declarante, o juiz decidirá segundo as 
circunstâncias. 
b) Cláusula resolutiva. 
Na execução do contrato, cada 
contraente pode pedir a resolução do 
acordo, se o outro não cumpre as 
obrigações avençadas. Essa faculdade 
pode resultar de estipulação ou de 
presunção legal. 
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno 
 direito; a tácita depende de interpelação judicial. 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir 
 a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o 
 cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, 
 indenização por perdas e danos. 
Teoria do Adimplemento Substancial 
Evita a extinção por motivo ínfimo, dando mais 
estabilidade às relações contratuaise, 
portanto, mais garantias à sociedade de um 
julgamento justo quando a demanda versar 
sobre este tema. Sua importância reside no 
fato de que assegura os princípios da boa-fé 
objetiva e da função social dos contratos. 
c) Direito de arrependimento. 
Desde que expressamente previsto 
no contrato, o arrependimento 
autoriza qualquer das partes a 
rescindir o ajuste, mediante 
declaração unilateral da vontade, 
sujeitando-se à perda do sinal, ou 
à sua devolução em dobro, sem, 
no entanto, pagar indenização 
suplementar. Estamos diante das 
arras penitenciais 
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de 
 arrependimento para qualquer das partes, as arras ou 
 sinal terão função unicamente indenizatória. Neste 
 caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra 
 parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o 
 equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a 
 indenização suplementar. 
Arrependimento no CDC 
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no 
prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de 
recebimento do produto ou serviço, sempre que a 
contratação de fornecimento de produtos e serviços 
ocorrer fora do estabelecimento comercial, 
especialmente por telefone ou a domicílio. 
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de 
arrependimento previsto neste artigo, os valores 
eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo 
de reflexão, serão devolvidos, de imediato, 
monetariamente atualizados. 
2. Modos anormais de extinção do 
 contrato. Extinção do contrato 
 sem cumprimento. 
2.2. Causas supervenientes à 
formação do contrato: 
a) Resolução- tem como causa a 
inexecução por um dos 
contratantes. 
a.1) Resolução por inexecução voluntária. 
Decorre de comportamento culposo de um 
dos contratantes, com prejuízo ao outro. 
Produz efeitos ex tunc, extinguindo o 
que foi executado e obrigando a restituições 
recíprocas, sujeitando ainda o inadimplente 
ao pagamento de perdas e danos e da 
cláusula penal. 
Entretanto, se o contrato for de trato 
sucessivo há efeito ex nunc. 
Exceção do contrato não cumprido 
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos 
contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode 
exigir o implemento da do outro. 
a.2) Resolução por inexecução 
involuntária. 
A resolução pode também decorrer 
de fato não imputável às partes, 
como nas hipóteses de fato de 
terceiro ou de acontecimentos 
inevitáveis, alheios à vontade dos 
contraentes, denominados caso 
fortuito ou força maior, que 
tornam impossível o cumprimento 
da obrigação. 
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos 
 resultantes de caso fortuito ou força maior, se 
 expressamente não se houver por eles responsabilizado. 
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior 
 verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era 
 possível evitar ou impedir. 
Art. 399. O devedor em mora responde pela 
 impossibilidade da prestação, embora essa 
 impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força 
 maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se 
 provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda 
 quando a obrigação fosse oportunamente 
 desempenhada. 
Art. 478. Nos contratos de execução 
continuada ou diferida, se a prestação de uma 
das partes se tornar excessivamente onerosa, 
com extrema vantagem para a outra, em 
virtude de acontecimentos extraordinários e 
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a 
resolução do contrato. Os efeitos da sentença 
que a decretar retroagirão à data da citação. 
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, 
oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente 
as condições do contrato. 
a.3) Resolução por onerosidade 
 excessiva 
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem 
a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que 
a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo 
de executá-la, a fim de evitar a onerosidade 
excessiva. 
a.3) Resolução por onerosidade excessiva 
b) Resilição 
b.1) Distrato 
Art. 472. O distrato faz-se pela 
mesma forma exigida para o 
contrato. 
b.2) Resilição unilateral: 
Art. 473. A resilição unilateral, nos 
casos em que a lei expressa ou 
implicitamente o permita, opera 
mediante denúncia notificada à 
outra parte. 
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, 
uma das partes houver feito investimentos consideráveis 
para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá 
efeito depois de transcorrido prazo compatível com a 
natureza e o vulto dos investimentos. 
c) Morte de um dos contratantes 
A morte de um dos contratantes só 
acarreta a dissolução dos 
contratos personalíssimos, que não 
poderão ser executados pela 
morte daquele em consideração do 
qual foi ajustado. Subsistem as 
prestações cumpridas, pois seu 
efeito é ex nunc. 
Exercícios Semana 5 
Caso concreto 1 
Mariana (promitente compradora) celebrou contrato de 
 promessa de compra e venda de imóvel no valor de 
 R$300.000,00 com Kelly (promitente vendedora), 
 através de instrumento público. Durante a vigência do 
 pacto, Kelly e Mariana decidiram voltar atrás no 
 negócio e celebraram novo acordo, através de 
 instrumento particular, extinguindo o contrato inicial. 
Considerando as normas relativas ao contrato preliminar e 
 à extinção do contrato, responda JUSTIFICADA E 
 FUNDAMENTADAMENTE: 
a) qual a modalidade de extinção ajustada? 
b) foi válida a extinção feita através de instrumento 
 particular? 
Questão objetiva 1 
(OAB 2010/1) No que diz respeito à extinção dos contratos, assinale a 
 opção correta. 
A) Na resolução por onerosidade excessiva, não é necessária a 
 existência de vantagem da outra parte, bastando que a prestação 
 de uma das partes se torne excessivamente onerosa. 
B) A resolução por inexecução voluntária do contrato produz efeitos 
 ex tunc se o contrato for de execução continuada. 
C) Ainda que a inexecução do contrato seja involuntária, a resolução 
 ensejará o pagamento das perdas e danos para a parte 
 prejudicada. 
D) A eficácia da resolução unilateral de determinado contrato 
 independe de pronunciamento judicial e produz efeitos ex nunc. 
Gabarito: alternativa D. 
Questão objetiva 2 
(OAB 2009/2) Com relação ao contrato, assinale a opção correta. 
A) A resilição consiste na extinção do contrato por circunstância 
 superveniente à sua formação, como, por exemplo, o 
 inadimplemento absoluto. 
B) A resolução constitui a extinção do contrato por simples renúncia 
 da parte. 
C) A rescisão tem origem em defeito contemporâneo à formação do 
 contrato, e a presença do vício torna o contrato anulável ou nulo. 
D) O distrato constitui espécie de resolução contratual. 
Gabarito: alternativa C. 
 
Por hoje é só... Até a próxima aula!!!!