CCJ0014-WL-B-AMMA-10-Compra e Venda-01

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DIREITO CIVIL III 
Aula 10- Contrato de Locação 
Conteúdo Programático desta aula 
� Compreender a Lei de Locações como 
um microssistema; 
� Identificar as situações em que o Código 
Civil tem aplicação subsidiária; 
� Diferenciar as espécies de locação; 
� Examinar as formas de extinção do 
contrato de locação; 
� Compreender o novo regime das ações 
locatícias instituído pela Lei 
11.112/2009. 
LOCAÇÃO PREDIAL 
Locação predial consiste na locação regida 
pela Lei 8.245/91 (Lei de Locações). Indica, 
portanto, o contrato através do 
qual o locador transfere ao locatário a posse 
de determinado bem imóvel urbano para 
utilização conforme determinado 
pela avença e, subsidiariamente, pela 
legislação. 
Imóvel Urbano 
Importante referir que por imóvel urbano deve 
ser entendido aquele imóvel afetado à 
residência, indústria, comércio ou 
qualquer exercício de empresa (critério 
finalístico), estando, pois, afastados da 
disciplina da Lei do Inquilinato os imóveis 
rurais, os imóveis rústicos e os bens móveis. 
A Lei de Locações – Lei nº 8.245/91 
Também chamada na doutrina de Lei do Inquilinato, é um 
 microssistema que prevê não apenas normas de direito 
 material civil, mas também de direito processual (ações 
 locatícias) e de direito penal. 
OBS: O Código Civil terá aplicação subsidiária aos 
 contratos de locação predial. Por outro lado, a 
 jurisprudência já firmou o entendimento de que não se 
 aplica o CDC às relações decorrentes da Lei de 
 Locações. 
Espécies de Locação 
a) Locação residencial 
Art. 46. Nas locações ajustadas por 
escrito e por prazo igual ou 
superior a trinta meses, a 
resolução do contrato ocorrerá 
findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação 
ou aviso. 
b) Locação por temporada 
Art. 48. Considera - se locação 
para temporada aquela destinada 
à residência temporária do 
locatário, para prática de lazer, 
realização de cursos, tratamento 
de saúde, feitura de obras em seu 
imóvel, e outros fatos que 
decorrem tão-somente de 
determinado tempo, e contratada 
por prazo não superior a noventa 
dias, esteja ou não mobiliado o 
imóvel. 
c) Locação não residencial 
Art. 51. Nas locações de imóveis 
destinados ao comércio, o 
locatário terá direito a renovação 
do contrato, por igual prazo, 
desde que, cumulativamente: 
Deveres do Locador 
Art. O locador é obrigado a: 
 I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a 
que se destina; 
 II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel 
locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
 V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do 
estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos 
eventuais defeitos existentes; 
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das 
 importâncias por este pagas, vedada a quitação 
 genérica; 
 VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se 
houver, e de intermediações, nestas compreendidas as 
despesas necessárias à aferição da idoneidade do 
pretendente ou de seu fiador; 
 VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de 
seguro complementar contra fogo, que incidam ou 
venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição 
expressa em contrário no contrato; 
 IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os 
comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo 
exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
 Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de 
condomínio se entendem aquelas que não se refiram 
 aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, 
 especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à 
 estrutura integral do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração 
e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de 
 habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias 
 pela dispensa de empregados, ocorridas em 
 data anterior ao início da locação; 
 e) instalação de equipamento de segurança 
 e de incêndio, de telefonia, de 
intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas 
 partes de uso comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
Deveres do Locatario 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
 I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da 
 locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo 
 estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês 
 seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro 
 local não tiver sido indicado no contrato; 
 II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou 
 presumido, compatível com a natureza deste e com o 
 fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo 
 cuidado como se fosse seu; 
 III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em 
 que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do 
 seu uso normal; 
 
mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o 
 surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação 
 a este incumba, bem como as eventuais turbações de 
 terceiros; 
 V - realizar a imediata reparação dos danos 
 verificados no imóvel, ou nas suas instalações, 
 provocadas por si, seus dependentes, familiares, 
 visitantes ou prepostos; 
 VI - não modificar a forma interna ou externa do 
 imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do 
 locador; 
 VII - entregar imediatamente ao locador os 
 documentos de cobrança de tributos e encargos 
 condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou 
 exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a 
 ele, locatário; 
 
 VIII - pagar as despesas de telefone e de 
 consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 
 IX - permitir a vistoria do imóvel pelo 
 locador ou por seu mandatário, mediante 
 combinação prévia de dia e hora, bem como 
 admitir que seja o mesmo visitado e examinado 
 por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
 X - cumprir integralmente a convenção de 
 condomínio e os regulamentos internos; 
 XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
 XII - pagar as despesas ordinárias de 
 condomínio. 
 
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as 
 necessárias à administração respectiva, especialmente: 
 a) salários, encargos trabalhistas, contribuições 
 previdenciárias e sociais dos empregados do 
 condomínio; 
 b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das 
 áreas de uso comum; 
 c) limpeza, conservação e pintura das instalações e 
 dependências de uso comum; 
 d) manutenção e conservação das instalações e 
 equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de 
 segurança, de uso comum; 
 e) manutenção e conservação das instalações e 
 equipamentos de uso comum destinados à prática de 
 esportes e lazer; 
 
f) manutenção e conservação de elevadores, 
 porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
 g) pequenos reparos nas dependências e 
 instalações elétricas e hidráulicas de uso 
 comum; 
 h) rateios de saldo devedor, salvo se 
 referentes a período anterior ao início da 
 locação; 
 i) reposição do fundo de reserva, total ou 
 parcialmente utilizado no custeio ou 
 complementação das despesas referidasnas 
 alíneas anteriores, salvo se referentes a período 
 anterior ao início da locação. 
 
 pagamento das despesas referidas no 
 parágrafo anterior, desde que 
 comprovadas a previsão orçamentária e o 
 rateio mensal, podendo exigir a qualquer 
 tempo a comprovação das mesmas. 
 3º No edifício constituído por unidades 
 imobiliárias autônomas, de propriedade 
 da mesma pessoa, os locatários ficam 
 obrigados ao pagamento das despesas 
 referidas no § 1º deste artigo, desde que 
 comprovadas. 
 2º O locatário fica obrigado ao 
O Direito de Preferência 
Art. 27. No caso de venda, 
promessa de venda, cessão ou 
promessa de cessão de direitos ou 
dação em pagamento, o locatário 
tem preferência para adquirir o 
imóvel locado, em igualdade de 
condições com terceiros, devendo 
o locador dar - lhe conhecimento 
do negócio mediante notificação 
judicial, extrajudicial ou outro 
meio de ciência inequívoca. 
Natureza Pessoal ou de Eficácia Real do Direito de 
Preferência 
Especial atenção se dá ao direito de preferência, que 
 pode ter natureza de direito pessoal ou de obrigação 
 com eficácia real, desde que, neste último caso, esteja 
 o contrato devidamente averbado no Cartório de 
 Registro de Imóveis 
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de 
 preferência poderá reclamar do alienante as perdas e 
 danos ou, depositando o preço e demais despesas do 
 ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se 
 o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro 
 do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de 
 locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes 
 da alienação junto à matrícula do imóvel. 
Inovações - Lei 12.112/2009 
LOCAÇÃO RESIDENCIAL (arts. 46 e 47) Os 
contratos de locação, quanto à forma, 
podem ser verbais ou por escrito. Os 
contratos por escrito serão sempre 
inicialmente celebrados por prazo 
determinado, conforme as espécies: 
a) prazo igual ou superior a 30 meses: há 
prorrogação do contrato caso, ao final do 
prazo estabelecido, não seja. requerida 
a extinção e o locatário permaneça na 
posse do imóvel por mais de 30 dias, sem 
oposição. 
b) prazo inferior a 30 meses: há prorrogação automática 
 do contrato se, ao final do prazo estabelecido, não for 
 o imóvel reclamado de volta pelo locador ou devolvido 
 pelo locatário (não se exige, aqui, posse de mais de 30 
 dias pelo locatário). Uma vez prorrogado, o contrato 
 passará a prazo indeterminado. 
Cabe atentar para relevante diferença com relação ao 
contrato com prazo superior a 30 meses: após a 
 prorrogação, o contrato somente poderá resilido pelo 
 locador se este estiver motivado por uma das hipóteses 
 elencadas no art. 47 (denúncia cheia). 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo 
 inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação 
 prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente 
 podendo ser retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9º; 
 II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a 
ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu 
emprego; 
 III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou 
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou 
companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada 
 ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder 
 Público, que aumentem a área construída, em, no 
 mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a 
 exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por 
 cento; 
 V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 
cinco anos. 
 § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá 
ser judicialmente demonstrada, se: 
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, 
 estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de 
 sua propriedade situado nas mesma localidade ou, 
 residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado 
 o imóvel anteriormente; 
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da 
 retomada, residir em imóvel próprio. 
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá 
 comprovar ser proprietário, promissário comprador ou 
 promissário cessionário, em caráter irrevogável, com 
 imissão na posse do imóvel e título registrado junto à 
 matrícula do mesmo. 
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (arts. 51 a 57) 
Os contratos de locação não residencial têm proteção 
 maior ou menor, conforme a atividade desempenhada 
 no imóvel. Como regra, os contratos não residenciais 
 são por tempo determinado, só sendo admitida a 
 existência de contrato por tempo indeterminado se 
 houver prorrogação na forma do art. 56, parágrafo 
 único 
Shopping Center: 
. Art. 54. Nas relações entre lojistas e 
empreendedores de shopping center , 
prevalecerão as condições livremente 
pactuadas nos contratos de locação 
respectivos e as disposições 
procedimentais previstas nesta lei. 
 1º O empreendedor não poderá 
cobrar do locatário em shopping 
center : 
 
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo 
 único do art. 22; e 
b) as despesas com obras ou substituições de 
 equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o 
 memorial descritivo da data do habite - se e obras de 
 paisagismo nas partes de uso comum. 
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas 
 em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, 
 devidamente demonstradas, podendo o locatário, a 
 cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a 
 comprovação das mesmas. 
Denuncia vazia e Denuncia cheia 
Como regra, aplica-se o art. 4º para determinar que os 
 contratos de locação não residencial não poderão ser 
 denunciados, conquanto por prazo determinado, pelo 
 locador. Todavia, uma vez transformados em contratos 
 por prazo indeterminado poderá ser resilido pelo 
 locador através de denúncia vazia, desde que seja o 
 locatário comunicado por escrito com 30 dias de 
 antecedência (art. 57). Por outro lado, dada a 
 relevante função sócioeconômica desempenhada pelos 
 contratos de locação não residencial em que funcionam 
 hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, 
 estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e 
 fiscalizados pelo Poder Público, bem como por 
 entidades religiosas devidamente registradas, é exigida 
 denuncia cheia, e apenas será admitida a resilição pelo 
 locador com fundamento em uma das seguintes causas 
 (Art. 54): 
Fundo de Comércio 
a) legitimidade da sociedade e do locatário, sempre que o imóvel 
 integrar fundo de comércio de sociedade da qual o locatário seja 
 sócio (art. 51 § 2º); 
b) escusa justificada à renovação, quando o locador quiser utilizar o 
 imóvel para transferir a fundo de comércio existente há mais de 
 um ano, de sociedade da qual ele, seu cônjuge, ascendente ou 
 descendente seja detentor da maioria do capital social (art. 52, 
 II). Nessa hipótese, como regra, o imóvel não poderá ser exercido 
 na mesma atividade do locatário, salvo locação também envolvia o 
 fundo de comércio, com as instalações e pertences (art. 52, §1º). 
 Ainda nesse caso, a justificativa não será aceita se tratar-se de 
 locação de espaço em Shopping Center. 
c) indenização ao locatário, pela desvalorização do fundo de 
 comércio, nas hipóteses do § 3º do art. 52. 
Renovação do Contrato: 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados 
ao comércio, o locatário terá direito a 
renovação do contrato, por igual prazo, 
desde que, cumulativamente:I- o contrato a renovar tenha sido celebrado 
por escrito e com prazo determinado; 
II- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a 
soma dos prazos ininterruptos dos contratos 
escritos seja de cinco anos; 
III- o locatário esteja explorando seu 
comércio, no mesmo ramo, pelo prazo 
mínimo e ininterrupto de três anos. 
AÇÕES ATINENTES À LOCAÇÃO 
 PREDIAL 
Ação de despejo (art. 59 a 66). 
•Inadimplemento do locatário; 
•Termo final do contrato, sem que tenha 
havido prorrogação; 
•Extinção do contrato de trabalho; 
•Falecimento do locatário; 
•Necessidade de reparações urgentes no 
imóvel; 
•Não oferecimento de nova garantia. 
AÇÕES ATINENTES À LOCAÇÃO 
 PREDIAL 
Ação revisional (arts. 68 a 70) 
A ação revisional é cabível quando, ainda que 
sejam feitos os reajustes anuais pactuados, o 
valor de mercado ainda restar superior ao valor 
cobrado na locação. A finalidade da ação 
revisional é a de recuperar a onerosidade 
inicial do contrato, que às vezes pode não 
decorrer do reajuste anual. 
AÇÕES ATINENTES À LOCAÇÃO 
 PREDIAL 
Ação renovatória (arts. 71 a 75) 
O objetivo da ação renovatória é tutelar o 
direito à renovação compulsória já 
anteriormente estudado, garantindo ao 
locatário titular do fundo de comércio o direito 
de permanecer no imóvel, explorando o seu 
negócio, ainda que contra a vontade do 
locador 
OBS: Luvas – posicionamento atual do STJ 
AÇÕES ATINENTES À LOCAÇÃO 
 PREDIAL 
Consignação em pagamento (art. 67) 
Art. 335. A consignação tem lugar: 
I se o credor não puder, ou, sem justa causa, 
recusar receber o pagamento, ou dar quitação 
na devida forma; 
II se o credor não for, nem mandar receber a 
coisa no lugar, tempo e condição devidos; 
III se o credor for incapaz de receber, for 
desconhecido, declarado ausente, ou residir 
em lugar incerto ou de acesso perigoso ou 
difícil; 
IV se ocorrer dúvida sobre quem deva 
legitimamente receber o objeto do 
pagamento; 
V se pender litígio sobre o objeto do 
pagamento 
Exercícios Semana 9 
Caso concreto 1 
Cristian alugou imóvel residencial urbano por prazo determinado a 
 Leandra, contendo cláusulas expressas de vigência, de preferência 
 e de renúncia a indenização e retenção pelas benfeitorias úteis e 
 necessárias. O contrato não foi averbado no Cartório em que está 
 registrado o imóvel. Durante a vigência do contrato, Cristian 
 vendeu o imóvel a Tereza, que notificou Leandra para que ela se 
 retirasse do imóvel em 90 dias. Considerando as normas que 
 regulam a locação de imóveis urbanos, responda JUSTIFICADA E 
FUNDAMENTADAMENTE: 
A) É válida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias 
 necessárias e úteis? 
B) Leandra pode opor a cláusula de vigência a Tereza para 
 permanecer como locatária do imóvel? 
C) O que pode fazer Leandra em razão do descumprimento do direito 
 de preferência? 
Questão objetiva 1 
A respeito das luvas no contrato de locação empresarial, é correto 
 afirmar: 
A) A Lei da Usura revogou todas as disposições da Lei de Locações 
 relativas à cobrança de luvas. 
B) A Lei 12.112/2009, que alterou vários dispositivos da Lei 8.245/91, 
 considerou ilícita a cobrança de luvas nos 
contratos de locação empresarial. 
C) A cobrança de luvas é permitida em qualquer situação, desde que 
 não ultrapasse o valor de 5 alugueres. 
D) De acordo com a jurisprudência do STJ, não há ilegalidade na 
 cobrança de luvas em contrato inicial de locação, conforme a 
 inteligência dos arts. 43, I, e 456 da Lei 8.245/91. 
E) Atualmente a cobrança de luvas está restrita aos contratos de 
 locação em shopping centers. 
Gabarito: alternativa D. 
Questão objetiva 2 
Marque a alternativa correta a respeito das introduções feitas pela 
 Lei 12.112/2009 ao regime jurídico das locações: 
A) Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o 
 locador reaver o imóvel alugado nas mesmas hipóteses que o 
 locatário. 
B) Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou 
 dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá 
 automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer 
 no imóvel. 
C) Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias 
 da locação não se estende até a efetiva devolução do imóvel, 
 sempre que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 
D) Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a 
 expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 120 
 dias para a desocupação voluntária. 
E) A ação revisional de aluguel terá sempre o rito ordinário. 
Gabarito: alternativa B. 
Locação de Coisas 
a) a locação de coisas (locatio res), referente 
ao uso e gozo de bens infungíveis; 
b) a locação de serviços (locatio operarum), 
que consistia na prestação de serviço 
economicamente apreciável, 
independentemente do resultado, 
atualmente denominada prestação de serviços; 
c ) a locação de obra (locatio operis), 
representada pela execução de obra certa ou 
de determinado trabalho, visando um resultado 
específico, hoje denominada empreitada 
Locação de Coisas 
“A locação de coisas é o negócio jurídico por 
meio do qual uma das partes (locador) se 
obriga a ceder a outra (locatário), por tempo 
determinado ou não, o uso e gozo de coisa 
infungível, mediante certa remuneração” 
Elementos essenciais: 
a) O tempo (art. 573 e ss CC) 
O contrato de locação é essencialmente temporário. 
 Mesmo que não haja referência expressa no negócio 
 jurídico, deve-se presumir que o contrato é finito, não 
 podendo ser considerado vitalício. 
b) A coisa 
O objeto do contrato de locação pode ser coisa móvel ou 
 imóvel. De todo modo, é indispensável que se trate de 
 bem infungível. A locação não pode versar sobre bens 
 fungíveis ou consumíveis. 
c) O preço: 
Locação é contrato essencialmente oneroso. Caso 
 contrário, estar-se-á diante de comodato. 
Características: 
a) Bilateral; 
b) Oneroso; 
c) Consensual 
d) Não Solene; 
e) Não é personalíssimo (art. 577 do CC); 
Deveres do locador art.566CC 
a) Entregar ao locatário a coisa alugada; 
b) Manter a coisa alugada no mesmo estado; 
c) Garantir o uso pacífico da coisa (CC, 568). 
Deveres do locatário art. 569 CC 
a) Servir-se da coisa locada para o fim 
contratado (art. 570, V do CC); 
b) Tratar a coisa alugada como se sua fosse; 
c) Pagar pontualmente o aluguel; 
d) Levar ao conhecimento do locador as 
turbações de terceiros; 
e) Restituir a coisa, ao término da locação, no 
estado em que a recebeu. 
Indenização por benfeitorias e direito de 
retenção 
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o 
 locatário goza do direito de retenção, no caso 
 de benfeitorias necessárias, ou no de 
 benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas 
 com expresso consentimento do locador. 
Extinção da locação: 
a) O termo do contrato - art. 573 e arts. 46 e 47 
 da Lei nº 8.245/91; 
b) Extinção antecipada - art. 571 CC e art. 4º Lei 
 8.245/91; 
c) Resilição; 
d) Descumprimento do contrato (resolução). 
Contrato de Fiança 
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa 
garante satisfazer ao credor uma obrigação 
assumida pelo devedor, caso este não a 
cumpra. 
Classificação 
a) consensual; 
b) unilateral; 
Obs: há autores que classificam a fiança como um 
 contrato bilateral imperfeito. 
c) gratuito; 
Súmula 214 STJ: O fiador na locação não responde por 
 obrigações resultantes de aditamento ao qual não 
 anuiu. 
d) formal; 
e) típico; 
f) acessório; 
g) personalíssimo 
Benefício de ordem ou de excussão 
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida 
 tem direito de exigir, até a contestação da lide, que 
 sejam primeiro executados os bens do devedor.Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de 
 ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens 
 do devedor, sitos no mesmo município, livres e 
 desembaraçados, quantos bastem para solver o débito. 
Extinção da fiança 
Art. 837. O fiador pode opor ao credor as exceções que 
 lhe forem pessoais, e as extintivas da obrigação que 
 competem ao devedor principal, se não provierem 
 simplesmente de incapacidade pessoal, salvo o caso de 
 mútuo feito a pessoa menor. 
Exoneração voluntária 
Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver 
 assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe 
 convier, ficando obrigado por todos os efeitos da 
 fiança, durante 60 (sessenta) dias após a notificação do 
 credor. 
Penhorabilidade do Bem de Família do Fiador nas 
 Fianças de Locação Urbana – Lei nº 8.009/90 
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer 
 processo de execução civil, fiscal, previdenciária, 
 trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: 
(...) 
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em 
 contrato de locação. 
Exercícios Semana 10 
SANDRA alugou imóvel residencial urbano a ZÉLIA pelo 
 prazo de 3 (três) anos. O contrato foi afiançado por 
 ALBINO, que, em conformidade com o que consta na 
 cláusula décima do instrumento contratual, obrigou-se 
 com expressa renúncia ao benefício de ordem até a 
 efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves ao 
 locador. 
Completados os 3 (três) anos, Zélia, diante da ausência de 
 notificação para que desocupasse o imóvel, não 
 restituiu o mesmo a Sandra, mas continuou pagando o 
 valor dos alugueres. Cinco meses após a prorrogação 
 tácita do contrato, Zélia deixou de pagar os alugueres. 
Considerando o inadimplemento de Zélia, responda 
 JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se Sandra poderá 
 acionar Albino, como fiador, para que responda 
 solidariamente pelo débito. 
(TJPA/2009 – Juiz). Mévio realiza, com a instituição financeira K e K 
 S/A, contrato de mútuo no valor de R$ 45.000,00 (quarenta e 
 cinco mil reais), sendo que Túlio figura como fiador, pela quantia 
 total ajustada. O devedor possuía vasto patrimônio à época do 
 negócio jurídico referido. Posteriormente, faltando o pagamento 
 de dez prestações, o devedor tem sua insolvência decretada, fato 
 que foi comunicado ao fiador e à instituição financeira. Após isso, 
 a instituição financeira pretende cobrar a dívida do fiador. Túlio 
 não renunciou ao beneficio de ordem. Diante do narrado, analise 
 as afirmativas a seguir. 
I. O fiador poderá requerer, antes de ser cobrado, que o credor 
 busque bens do devedor para satisfazer o seu crédito. 
II. O credor pode optar por cobrar do devedor ou do fiador ou, ainda, 
 de ambos, a dívida. 
III. O benefício de ordem cede diante da declaração de insolvência do 
 devedor afiançado. 
IV. O patrimônio do fiador está protegido diante da inexistência de 
 renúncia ao beneficio de ordem. 
V. O fiador, ao pagar a dívida do afiançado, sub-rogase 
nos direitos do credor. 
Assinale: 
(A) se somente as afirmativas I e II estiverem corretas. 
(B) se somente as afirmativas I, II e IV estiverem corretas. 
(C) se somente as afirmativas II, III e V estiverem corretas. 
(D) se somente as afirmativas I, II e III estiverem corretas. 
(E) se somente as afirmativas II, III, IV e V estiverem 
 corretas. 
Gabarito: alternativa C. 
Marque a alternativa CORRETA: 
a) Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder 
 à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo 
 de coisa fungível, mediante certa retribuição. 
b) A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges 
 implica a ineficácia total da garantia. 
c) O fiador na locação responde por obrigações resultantes 
 de aditamento, ainda que não tenha anuído. 
d) A locação por tempo determinado cessa de findo o 
 prazo estipulado, mas depende de notificação ou aviso. 
Gabarito: alternativa B. 
 
Até a Próxima Semana!!! Bons Estudos!!!!