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Aula 07
Direito Civil p/ DPE-ES 
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Sumário 
Sumário .............................................................................................. 1 
Considerações Iniciais ............................................................................ 3 
19. CONTRATOS EM ESPÉCIE .................................................................. 3 
19.1. COMPRA E VENDA....................................................................... 3 
19.1.1 ± Limitações ............................................................................ 6 
19.1.2 ± Regras peculiares ................................................................... 7 
19.1.3 ± Cláusulas especiais ................................................................. 9 
19.1.4 ± Compromisso de compra e venda ............................................ 13 
8.2. TROCA OU PERMUTA................................................................... 14 
19.3. ESTIMATÓRIO .......................................................................... 15 
19.4. DOAÇÃO ................................................................................. 15 
19.4.1 ± Limitações .......................................................................... 16 
19.4.2 ± Resolução e revogação .......................................................... 18 
19.5. COMODATO ............................................................................. 20 
19.6. MÚTUO ................................................................................... 21 
19.7. DEPÓSITO ............................................................................... 23 
19.8. LOCAÇÕES .............................................................................. 26 
40. LEI DE LOCAÇÕES.......................................................................... 29 
40.1. LOCAÇÃO RESIDENCIAL ............................................................ 35 
40.2. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL...................................................... 37 
40.3. AÇÕES LOCATÍCIAS .................................................................. 39 
Questões ........................................................................................... 43 
Questões sem comentários................................................................. 43 
Gabaritos ........................................................................................ 55 
Questões com comentários................................................................. 58 
Legislação pertinente ........................................................................... 64 
 
 
 
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Jurisprudência e Súmulas Correlatas....................................................... 64 
Considerações Finais ............................................................................ 66 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Considerações Iniciais 
Na aula passada, iniciamos o Direito dos Contratos, com a Teoria Geral, 
englobando desde a formação j extinção dos contratos, genericamente. Agora, 
em continuidade ao tema, trataremos da primeira parte das espécies de 
contratos, que envolvem os contratos que orbitam em torno da transferência de 
propriedade e posse, de maneira ampla. 
Como te disse na aula passada, na última prova da DPE/ES, de 2012, 
tivemos 1 item da prova envolvendo R�WHPD�³Direito dos Contratos´. Esse 
item será visto hoje. Na prova de 2009 tivemos 3 itens sobre contratos 
específicos, que também serão vistos agora. Vale mencionar que, após o 
levantamento que fiz em relação às questões das Defensorias, a Parte Geral 
dos Contratos p� D� TXH� WHP� PDLV� TXHVW}HV� GR� WHPD� ³'LUHLWR� GRV�
&RQWUDWRV´� 
19. CONTRATOS EM ESPÉCIE 
19.1. COMPRA E VENDA 
O contrato de compra e venda é a espécie mais comum dos contratos (verbal ou 
escrita). Não é à toa que essa é a primeira espécie a ser tratada pelo Código Civil, 
sendo que outros contratos são regidos supletivamente por ele. 
Os requisitos e as características do contrato de compra e venda estão contidos 
nos dois primeiros artigos que tratam do tema. O art. 481 
estabelece que no contrato de compra e venda, um dos 
contratantes se obriga a transferir o domínio de certa 
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
A compra e venda trata de um contrato consensual e não solene. Ou seja, pode 
ela ser realizada verbalmente e, em algumas situações, até de maneira 
presumida. Não se exige, em regra, formalidade específica. A exceção fica por 
conta dos casos especificamente previstos em lei e, nesse caso, destaca-se a 
compra e venda de bens imóveis, nos quais é 
necessária a realização de contrato escrito mediante 
escritura pública e seu registro no Registro de Imóveis 
para que gere efeitos perante terceiros. 
Esse contrato é, também, classificado como sinalagmático ou bilateral. Em outras 
palavras, envolve prestações recíprocas de ambas as partes. O comprador deve 
entregar o preço enquanto o vendedor deve entregar a coisa. 
 
 
 
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Por isso, pode-se dizer que ele sempre será oneroso. Tanto o comprador quanto 
o vendedor têm prestações a cumprir, que envolvem transferência de seu 
patrimônio. A gratuidade da compra e venda, expressa 
na desproporção manifesta entre o valor da coisa 
transferida e o preço acordado, desfigura o contrato. 
Isso será importante, como vimos, em outros momentos, como, por exemplo, na 
fraude contra credores, eis que os contratos onerosos não se presumem 
fraudatórios. 
Se considera a compra e venda perfectibilizada, segundo o art. 482, desde que 
as partes acordarem no objeto e no preço. Conforme o art. 481 do CC/2002, só 
é compra e venda se for realizada em dinheiro. Por 
quê? Aqui reside a diferença entre a compra e venda 
e a permuta/troca; nesta, há uma troca de uma coisa 
por outra coisa, ao passo que naquela há a troca de uma coisa por 
dinheiro. Deve-se, obviamente, entender dinheiro num sentido amplo, de 
crédito, como vimos na aula passada. 
Além disso, o preço não deve ser irrisório, pois senão pode ser considerado uma 
doação e não uma compra e venda. Ou seja, deve haver uma proporcionalidade 
entre o valor da coisa e seu preço, segundo o princípio do equilíbrio 
contratual, que também vimos na aula passada. 
O preço, dessa forma, deve ser determinado, como ocorre na maioria das vezes, 
ou ao menos determinável. A lei permite que o preço não esteja determinado já 
no contrato e que as partes o indiquem através de outros meios: 
 
A fixação do preço em regra segue o livre consentimento das partes. Sendo 
assim, qualquer fórmula estipulada para fixação do preço é permitida, mas não 
é possível estabelecer que o preço será fixado de 
acordo com a vontade de apenas uma das partes, pois 
nesse caso seria uma hipótese de condição potestativa 
(sujeita ao puroarbítrio de uma das partes), vedada pelo art. 489 do CC/2002. 
Mas, é possível alienar um bem que não existe? O art. 483 abre tal possibilidade, 
estabelecendo que a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou 
futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, 
A) Terceiro
‡ Fixa o preço, já se fixando quem ele será no próprio contrato, ou
estabelecendo que ele será posteriormente escolhido
‡ E se o terceiro indicado não aceitar? A compra e venda será ineficaz, salvo
se os contratantes indicarem outra pessoa (art. 485)
B) Taxa do mercado ou da bolsa
‡ Em certo e determinado dia e local, nos termos do art. 486
C) Índices ou parâmetros
‡ Desde que possam ser determinados objetivamente (art. 487)
‡ Esses índices podem ser qualquer um, desde que objetivos (salários
mínimos, canetas Bic azul na papelaria da esquina etc.
 
 
 
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salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Aqui se 
vê a natureza comutativa da compra e venda, excepcionada caso as partes assim 
acordem, como, por exemplo, no caso de compra e venda de safra futura. 
A entrega da coisa, na falta de estipulação expressa em contrato, se dá no lugar 
onde ela se encontrava, ao tempo da venda, segundo o art. 493. Em regra, as 
despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as 
despesas com a tradição ficam sob responsabilidade do vendedor, nos 
termos do art. 490 do CC/2002, mas nada que as partes estabeleçam regra 
diversa. 
No contrato de compra e venda à vista, quem tem que 
cumprir primeiro com sua obrigação é o vendedor, ou 
seja, primeiro entrega a coisa e depois cobra o preço 
(art. 491). 
Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm 
por conta do vendedor, e os do preço por conta do 
comprador, na dicção do art. 492 do CC/2002. Em outras 
palavras, tudo o que ocorrer com a coisa será de 
responsabilidade do vendedor e tudo o que acontecer 
com o preço será de responsabilidade comprador, em regra. 
Vimos já essa regra na aula passada. Assim, se antes de haver a entrega do 
celular, o vendedor é roubado, ele deverá providenciar outro para me entregar. 
Se eu dependia de um financiamento para pagar pelo bem comprado, mas não 
consigo, terei de arranjar outros meios para pagar. 
Porém, os riscos com a coisa correm por conta do comprador quando: 
 
 
 
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19.1.1 ± Limitações 
A lei veda que determinadas pessoas participem de 
compra e venda. Essa vedação não resulta da 
incapacidade das pessoas para realizar essa operação, mas 
sim da posição na relação jurídica. No caso, eles não têm legitimidade para 
realizar determinadas operações. Isso ocorre nas seguintes situações: 
1) A coisa encontra-se à disposição do comprador
‡ Para que ele possa contar, marcar ou assinalar a coisa e, em razão de
caso fortuito ou força maior, a coisa se deteriora (art. 492, § 1º do
CC/2002)
2) O comprador está em mora de receber a coisa
‡ Foi posta à disposição pelo vendedor no local, tempo e modo acertado
(exceção ao princípio da res perit domino, pois neste caso não houve a
tradição da coisa)
‡ Não seria justo, entretanto, que o vendedor arcasse com os riscos da
coisa, uma vez que cumpriu sua parte do contrato, segundo o art. 492, §
2º
3) O comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso
‡ Do lugar que deveria ser entregue (regra do art. 494)
4) Houver mútuo acordo entre as partes
‡ Em contrato, estabelecendo funcionamento diverso da distribuição dos
riscos
‡ Consequência do princípio da autonomia privada, que dá supletividade das
normas em relação ao contrato
 
 
 
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No entanto, é lícita a compra e venda entre cônjuges, 
com relação a bens excluídos da comunhão, consoante 
o art. 499 do CC/2002. Isso exige, logicamente, que o 
regime de bens adotado pelo casal possibilite a existência de bens individuais, 
como a comunhão parcial de bens. 
19.1.2 ± Regras peculiares 
A) Venda por amostra 
Ocorre quando a venda se dá com base em amostra exibida ao comprador. O 
comprador tem direito de receber coisa igual à amostra, segundo o art. 
484 do CC/2002. 
B) Venda ad corpus e venda ad mensuram 
Na venda ad mensuram as partes estão interessadas em uma determinada área 
(exemplo: fazendeiro tem interesse em adquirir mil hectares para poder plantar). 
O objetivo do adquirente é comprar uma coisa com determinado comprimento 
necessário para desenvolver uma finalidade, muito mais do que a coisa em si. 
1) Tutores, curadores, testamenteiros e administradores
‡ Não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens confiados à sua
guarda ou administração (art. 497, inc. I)
2) Servidores públicos
‡ Não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou direitos da
pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração,
direta ou indireta (art. 497, inc. II)
3) Juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da Justiça
‡ Não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou direitos
sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde
servirem, ou a que se estender a sua autoridade (art. 497, inc. III)
‡ Segundo o art. 498 do CC/2002, essa proibição não compreende os casos
de compra e venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de
dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a tais pessoas
4) Leiloeiros e seus prepostos
‡ Não podem adquirir, ainda que em hasta pública, os bens de cuja venda
estejam encarregados (art. 497, inc. IV)
5) Descendentes não podem adquirir bens do ascendente
‡ Sem consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do
alienante (art. 496)
 
 
 
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Já na venda ad corpus as partes estão interessadas em 
comprar coisa certa e determinada, 
independentemente da extensão. Por exemplo, quando 
uma pessoa tem interesse em adquirir a Fazenda Rancho Fundo. Neste caso, 
entende-se que a referência à medida do terreno é meramente enunciativa, nos 
termos do art. 500, § 3º. 
Por vezes é difícil determinar se a venda foi feita ad mensuram ou ad corpus, 
mas essa distinção se faz necessária em razão das regras peculiares a cada uma. 
No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o 
direito de exigir que a coisa vendida tenha as medidas 
acertadas e não o tendo pode pedir a complementação 
da área, ou caso isso não seja possível, rescindir o 
contrato de compra e venda ou o abatimento proporcional, na dicção do 
art. 500 do CC/2002. 
Em que pese se tratar de venda ad mensuram, segundo o §1º desse artigo, a 
referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença 
encontrada não exceder de um vigésimo da área total 
enunciada. A exceção fica por conta da situação do 
comprador que prova que, em tais circunstâncias, não 
teria realizado o negócio. 
Ao contrário, se não faltar, mas exceder, o comprador completa o valor ou 
devolve o excesso (na regra do §2º). 
Já no caso de venda ad corpus, o comprador não teria esse direito, caso 
verifique que as medidas do imóvel adquirido não correspondem 
exatamente às medidas constantes docontrato (§3º). 
Decai do direito de propor as ações previstas nesse artigo o vendedor ou 
o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do 
título na matrícula, a teor do art. 501 do CC/2002. Excepcionalmente, se houver 
atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá 
o prazo de decadência, por previsão do parágrafo único. 
 
VUNESP ± TJ/SP ± 2014 ± Juiz Substituto 
01. Na venda ad mensuram de um imóvel, tendo o comprador recebido área 
superior à estipulada no contrato, ignorando o vendedor a medida exata, é 
correto afirmar: 
(A) Caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente 
ao preço ou devolver o excesso. 
(B) Não haverá complemento do preço nem devolução do excesso. 
(C) O contrato será rescindido na totalidade. 
 
 
 
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(D) Caberá ao vendedor escolher entre receber a diferença do preço ou 
receber de volta o excesso da área. 
Comentários 
A alternativa A HVWi�FRUUHWD��FRQVRDQWH�UHJUD�H[SOtFLWD�GR�DUW�������†��ž��³Se 
em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para 
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, 
completar R�YDORU�FRUUHVSRQGHQWH�DR�SUHoR�RX�GHYROYHU�R�H[FHVVR´� 
A alternativa B HVWi�LQFRUUHWD��GH�DFRUGR�FRP�R�VXSUDFLWDGR�DUW�������†��ž��³Se 
em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para 
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, 
FRPSOHWDU�R�YDORU�FRUUHVSRQGHQWH�DR�SUHoR�RX�GHYROYHU�R�H[FHVVR´� 
A alternativa C está incorreta, novamente, conforme o DUW�������†��ž��³6H�HP�
vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar 
a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar 
R�YDORU�FRUUHVSRQGHQWH�DR�SUHoR�RX�GHYROYHU�R�H[FHVVR´� 
A alternativa D está incorreta, para repetir, uma última vez, segundo o art. 550, 
†��ž��³Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos 
para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua 
HVFROKD��FRPSOHWDU�R�YDORU�FRUUHVSRQGHQWH�DR�SUHoR�RX�GHYROYHU�R�H[FHVVR´� 
C) Venda conjunta 
Segundo previsão do art. 503, nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito 
oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. Isso ocorre, por exemplo, 
na compra de milhares de pares de calçados por um revendedor, ou na alienação 
de centenas de vacas por um produtor rural a outro. 
D) Coisa indivisa 
Por fim, o Código ainda estabelece um caso de direito de preferência na compra 
e venda. Primeiro, ao se alienar um bem, oferece-se aos condôminos e 
depois a terceiros, segundo a regra do art. 504 do CC/2002. 
E se mais de um condômino quiser a coisa comum? O parágrafo único estabelece 
que terá preferência aquele que tiver benfeitoria de 
maior valor; se todas as benfeitorias forem de igual 
valor, a quem tem o quinhão maior, de acordo com o 
parágrafo único. 
19.1.3 ± Cláusulas especiais 
A) Retrovenda 
Também chamado de direito de recobrar, direito de retrato ou direito de resgate. 
O vendedor tem direito de exigir que o comprador lhe revenda o imóvel, 
nos termos do art. 505 do CC/2002, que assim dispõe: 
O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de 
decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do 
 
 
 
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comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuarem com a sua 
autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
Para ter efeito erga omnes, o direito de retrovenda deve ser 
registrado no registro de imóveis, juntamente com a 
escritura pública de compra e venda. Ou seja, a cláusula 
de retrovenda só se aplica a bens imóveis. 
O prazo para exercer tal direito é decadencial de três anos, no máximo, mas 
podem as partes estabelecer prazo menor, segundo fixa o referido artigo. 
Esse direito, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser 
exercido contra o terceiro adquirente, consoante regra do art. 507. Assim, por 
exemplo, se eu vendo um imóvel a João, com cláusula de retrovenda, e ele vende 
a casa a Pedro, eu posso exigir o imóvel de volta de Pedro, desde que pague o 
que se estabelece no art. 505. 
Se o comprador ou o terceiro se recusarem a receber 
as quantias, o vendedor, para exercer o direito de 
resgate, as depositará judicialmente, na dicção do art. 
506 do CC/2002. E o que significa isso? Vimos, na aula passada, que caso 
o credor se recuse a receber o devedor pode propor competente Ação de 
Consignação em Pagamento. É exatamente esse o caso do art. 506. 
Por fim, se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo 
imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele 
acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, 
contanto que seja integral. Essa é a regra trazida pelo art. 508 do CC/2002. 
B) Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova 
A venda a contento ocorre nas situações em que o adquirente verificará se a 
FRLVD� OKH� WUD]� R� ³FRQWHQWDPHQWR´� HVSHUDGR, na dicção do art. 509 do 
&&�������6H�YHUi��SRU�H[HPSOR��QD�FKDPDGD�³FRQVLJQDomR´��HP�TXH�R�YHQGHGRU�
de uma roupa a deixa em poder do adquirente para que esse a prove e, 
posteriormente, manifeste se a quer adquirir. 
Nesse caso, embora haja a tradição do bem móvel, o domínio do bem não é 
transferido. Somente com a concordância do comprador, o domínio é transferido 
(a concordância é, portanto, uma condição suspensiva). 
Já na venda sujeita a prova, o vendedor dá prazo para que o comprador 
verifique se a coisa tem as qualidades anunciadas e seja idônea para o 
fim a que se destina, segundo o art. 510. Nesse sentido, a tradição e a 
concordância seguem as mesmas regras da venda sujeita a prova. 
Em ambos os casos, a consequência é que o domínio não 
é transferido automaticamente pela tradição da coisa 
móvel ao comprador. Por isso, o comprador se equiparará 
ao comodatário, apenas, consoante regra do art. 511. 
E quando haverá a consolidação da propriedade nas mãos do adquirente, já que 
a tradição, aí, não transferiu a propriedade? Se houver prazo, nesse prazo; se 
não houver prazo, pela intimação judicial ou extrajudicial para que o adquirente 
 
 
 
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o faça em prazo improrrogável (se não se manifestar nesse prazo, presume-se 
que aceitou), nos termos do art. 512. 
C) Preferência 
Também chamada de preempção ou prelação, ocorre quando o comprador 
queira vender o bem adquirido a terceiros. Havendo 
tal cláusula, ele estará obrigado a oferecer o bem ao 
vendedor, que se pagar o mesmo valor oferecido pelo 
terceiro, terá preferência sobre ele, nos termos do art. 513. 
Quais são os requisitos dessa cláusula: 
 
Diferentemente da retrovenda, a preferência vale 
tanto para bens móveis quanto imóveis. E, ao 
contrário daquela, também, segundo o art. 520 do 
CC/2002, o direito de preferência não se pode ceder 
nem passa aos herdeiros. 
 
CESPE ± DPE/AL ± 2003 
Em relação ao direito civil, julgue os itens a seguir. 
8 O direito de preferência à compra de um imóvel não pode ser cedido a 
qualquer título. 
Comentários 
O item 8 está correto, de acordo com o art. 520 supramencionado, nãopodendo 
o direito de preferência nem ser cedido e nem transmitido aos herdeiros, no caso 
de morte do potencial adquirente. 
E se forem múltiplos os vendedores e se estipula preferência a mais de um deles? 
Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos 
em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das 
pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as 
demais utilizá-lo, por força do art. 517. 
A preferência também surte efeitos em relação a terceiros. De acordo com 
o art. 518, o comprador responderá por perdas e danos, se alienar a coisa sem 
A) O comprador tem que querer vender o bem adquirido
B) O vendedor tem que querer recomprar o bem
‡ Estando disposto a pagar ao comprador o preço que ele tiver conseguido 
com terceiros
C) O vendedor tem que exercer o direito no prazo.
‡ Limite: não pode ser superior a 180 dias se bem móvel ou 2 anos, se 
imóvel; se não estipulado, caducará em 3 dias, se bem móvel e 60 dias, 
se imóvel
 
 
 
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ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. 
Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. 
 
 
D) Venda com reserva de domínio 
Nessa modalidade de venda, o domínio permanece 
com o vendedor até que a última prestação seja paga 
pelo comprador. Ela é uma venda condicional 
aperfeiçoada com o pagamento (evento futuro e 
incerto), a teor do art. 521 do CC/2002. 
A venda com reserva de domínio restringe-se aos bens móveis e exige 
forma escrita: se não há previsão expressa da reserva de domínio, aplica-se a 
regra geral de que a propriedade do bem móvel transfere-se com a tradição do 
bem. Para que seja oponível a terceiros, o contrato deve ser registrado no 
Registro de Títulos e Documentos, na exata leitura do art. 522. A exceção 
fica por conta dos carros, pois, segundo a 
jurisprudência do STJ, não é necessário registrar a 
venda com reserva de domínio que não no CRLV do 
veículo. 
‡ Noção: recobrar a coisa vendida
‡ Prazo: máximo de 3 anos
‡ Objeto: só para bens imóveis
‡ Comprador: se submete, mesmo 
que não queira vender
‡ Pagamento: o que recebeu, mais 
despesas
Retrovenda
‡ Noção: preferência quando o outro 
vender
‡ Prazo: máximo de 180 dias 
(móveis) e 2 anos (imóveis)
‡ Objeto: bens móveis e imóveis
‡ Comprador: só se submete se for 
vender
‡ Pagamento: o valor que terceiro 
pagaria
Preferência
 
 
 
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Para executar a cláusula de reserva de domínio o vendedor deverá constituir o 
comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial, 
aplicando-se o art. 525. 
Se o comprador está em mora, o vendedor tem duas 
opções: mover ação de cobrança das prestações 
vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido ou 
reaver a posse da coisa vendida, de acordo com o art. 
526 do CC/2002. Pode o vendedor reter as prestações pagas até o necessário 
para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe 
for devido. Neste caso, o excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar 
lhe será cobrado, segundo o art. 527. 
E) Venda sobre documentos 
Por fim, uma última cláusula especial à compra e venda é a 
venda sobre documentos. Nesse caso, não há tradição da 
coisa, que é substituída pela entrega do seu título 
representativo, segundo estabelece o art. 529. 
Por isso, em regra, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega 
dos documentos, na dicção do art. 530 do CC/2002. Hipótese específica ocorre 
quando o pagamento se dá por intermédio de estabelecimento bancário. Neste 
caso, consoante o art. 532, caberá à instituição financeira efetuar o pagamento 
contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida. 
Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o 
pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador, segundo 
o parágrafo único. 
19.1.4 ± Compromisso de compra e venda 
O compromisso de compra e venda (ou promessa de compra e venda, ou contrato 
preliminar de compra e venda, ou ainda contrato de gaveta), apesar de um pouco 
deslocado aqui, é bastante relevante já nos contratos. 
No compromisso de compra e venda, o promitente-comprador e o promitente-
vendedor obrigam-se a, no futuro, realizar um contrato definitivo de compra e 
venda. Mas por que não fazer tão logo a compra e venda? Por variadas razões, 
mas, principalmente, pela garantia, ao credor, quando do pagamento parcelado 
(já que não haverá completa transferência da propriedade), e pelas menores 
formalidades e custos cartoriais, ao devedor. 
Normalmente, com o compromisso de compra e venda já se transfere a 
posse ao promitente comprador, e com ela, inúmeras obrigações decorrentes 
da posição de dominus (como pagar as despesas condominiais, os tributos etc.). 
A jurisprudência passou a reconhecer a eficácia social translativa de propriedade 
ao compromisso de compra e venda. Por isso, a Súmula 
84/STJ diz que o promissário comprador pode, por 
intermédio de embargos de terceiro, defender sua 
posse a partir do compromisso de compra e venda. 
 
 
 
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O compromisso será adimplido completamente com a compra e venda definitiva, 
através da escritura definitiva de compra e venda. Uma vez pago o preço todo, 
SRGHP� RV�SURPLWHQWHV�H[LJLUHP� GR� RXWUR� D� RXWRUJD�GD� HVFULWXUD� ³GHILQLWLYD �´�
segundo o art. 15 do Decreto-Lei nº 58/1937. 
O compromisso de compra e venda gera outro efeito. Se uma 
vez pago todo o peço, o promitente-vendedor recusa-
se a celebrar o contrato definitivo, pode o promitente 
devedor, não apenas o suprimento da vontade, mas 
pode entrar com ação de adjudicação compulsória, pelo 
qual a sentença de adjudicação é levada ao Registro de 
Imóveis, como título de transferência de propriedade. Tal é a previsão do art. 16 
e seu §2º, do Decreto-Lei nº 58/1937, que exige que o compromisso seja 
irretratável. 
Esse direito é, inclusive, transmissível aos herdeiros, seja pelo promitente-
comprador, seja pelo promitente-vendedor, a teor do art. 29 da Lei nº 
6.766/1979. 
Veja-se, ulteriormente, que mesmo no caso de inadimplemento pelo promitente-
comprador, ele terá direito a indenização pelas benfeitorias necessárias ou úteis 
por ele levadas a efeito no imóvel, sendo de nenhum efeito qualquer disposição 
contratual em contrário. Essa é a dicção do art. 34 da Lei nº 6.766/1979. 
 
CESPE ± DPE/ES ± 2012 
A respeito das obrigações e contratos, julgue os itens a seguir. 
1 Levado o contrato preliminar a registro no cartório competente, se o 
estipulante não lhe der execução, a outra parte não poderá considerá-lo 
desfeito e pleitear perdas e danos, em caso de prejuízo, sem, antes, requerer 
a execução específica. 
Comentários 
O item 8 está incorreto, pois as perdas e danos e a execução específica 
constituem opções para o credor do contrato preliminar, o promitente-
comprador, não se exigindo, para o exercício das perdas e danos, pedido anterior 
de execução coativa. 
19.2. TROCA OU PERMUTA 
A troca ou permuta consiste na entrega de uma coisa para recebimento 
de outra, que não seja dinheiro. Ela deu origem ao contrato de compra e 
venda, quando os bens passaram a ser trocados por moeda. 
Suadisciplina legal segue a da compra e venda, com duas exceções, nos termos 
do art. 533 do CC/2002: 
 
 
 
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19.3. ESTIMATÓRIO 
3RSXODUPHQWH� FRQKHFLGR� FRPR� ³YHQGD� HP�
FRQVLJQDomR´�� p� R� FRQWUDWR� SHOR� TXDO� R� SURSULHWiULR�
(consignante) entrega a posse da coisa à outra pessoa 
(consignatário), cedendo-lhe o poder de dispor da 
coisa, dentro de prazo determinado, ficando o consignatário obrigado a 
devolver o bem ou entregar ao consignatário o preço previamente 
ajustado pela coisa dentro do prazo determinado, como estabelece o art. 534 
do CC/2002. 
O consignatário é responsável pelos riscos da coisa, ainda que não seja o fato a 
ele imputável, a teor do art. 535. O consignante não pode dispor da coisa 
antes da coisa ser restituída ou comunicada a restituição, por aplicação do 
art. 537 do CC/2002. 
Por fim, de modo a fomentar a consignação, e evitar que o 
consignante sofra prejuízos indesejáveis, o art. 536 
estabelece que a coisa consignada não pode ser objeto 
constrição judicial pelos credores do consignatário, 
enquanto não pago integralmente o preço. 
19.4. DOAÇÃO 
O contrato de doação é unilateral, gratuito (conforme estipula o art. 538 do 
CC/2002) e solene (art. 541). 
A gratuidade fica patente no art. 552 do CC/2002, que doador não é obrigado 
a pagar juros moratórios, nem é sujeito às consequências da evicção ou 
do vício redibitório. 
A exceção em relação à solenidade fica por conta dos 
casos de doação de bens móveis de pequeno valor, 
nas quais se segue a tradição. Aí, segundo o art. 541, 
parágrafo único, desnecessária é a forma escrita. 
1) Despesas
‡ No contrato de compra e venda, presume-se (presunção relativa) que as 
despesas com a tradição ficam por conta do devedor e das despesas de 
escrituração ficam por conta do comprador.
‡ No contrato de troca, presume-se que ambas as despesas são divididas 
entre as partes (mas pode ser estabelecido em contrário no contrato), 
segundo o art. 533, inc. I
2) Permita de ascendente a descendente
‡ No contrato de troca, apenas na hipótese de valores desiguais entre 
ascendente e descendente é que se exige a anuência do cônjuge e dos 
demais herdeiros, por força do inc. II
 
 
 
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Por outro lado, a doação, ainda quando impura, não perde o caráter de 
liberalidade. São duas as espécies de doação impura, segundo o art. 540 do 
CC/2002: 
 
A aceitação pelo donatário é elemento indispensável 
para a doação e precisa ser, em geral, expressa, 
segundo o art. 539. Ela será tácita ou presumida nos 
casos previstos nos arts. 539, 543 e 546 do CC/2002: 
 
Vale, igualmente, a doação feita ao nascituro, mas seu 
representante legal precisa aceitá-la, para que valha 
(art. 542 do CC/2002). 
19.4.1 ± Limitações 
Em geral, a doação é ampla e irrestrita. A lei, porém, em determinadas 
situações, veda que se doe. Vejamos: 
A) Doação remuneratória
‡ Tem o objetivo de pagar um serviço prestado pelo donatário, mas que não
podia ser exigido pagamento pelo doador.
‡ Ocorre, por exemplo, no caso do prêmio pago a alguém que encontrou
seu cachorro desaparecido)
B) Doação com encargo
‡ O doador impõe ao donatário uma contraprestação que resulta em
vantagem para o próprio doador, para terceiro ou no interesse geral
‡ Exemplo, o doador doa recursos ao donatário, mas o donatário fica
obrigado a pagar uma mesada a um parente do doador
1) Doador fixa prazo ao donatário, para declarar se aceita a liberalidade
‡ Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça a declaração, entender-
se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo
2) Doação pura, se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se
‡ Tome cuidado com as modificações do Estatuto da Pessoa com Deficiência
3) Doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e
determinada pessoa
‡ Ou aos filhos que, de futuro, houverem, não pode ser impugnada por falta
de aceitação, e só ficará sem efeito se o casamento não se realizar
 
 
 
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Retomando: no caso da compra e venda, vimos que é 
anulável a venda de ascendente a descendente, 
exceto se os outros descendentes expressamente 
consentirem. Na permuta entre descendente e 
ascendente, é anulável a troca de valores desiguais, sem consentimento 
dos outros descendentes. Qual foi o mecanismo adotado no caso da 
doação? Quer doar, pode doar, mas vai configurar adiantamento da 
legítima (art. 544). 
 
A) Doação de todos os bens do doador
‡ Segundo o art. 54, não se pode doar todo o patrimônio.
‡ O objetivo é proteger o doador e a sociedade, evitando que aquele passe a
ficar totalmente desamparado e tenha que ser assistido pelo Estado
B) Doação de parte que caberia à legítima
‡ Nos termos do art. 549, é nula a doação que é superior à legítima
‡ A legítima é a parte da herança sobre a qual não pode o doador versar:
art. 1.789). Essa restrição visa proteger o patrimônio dos herdeiros
‡ No momento da doação deve ser aferido se o bem a ser doado é superior
à metade dos bens do doador. Se for, o prejudicado deve propor ação para
reduzir o valor doado inoficiosamente, para que ele volte à legítima
‡ Se o doador não tiver herdeiros necessários, ele tem ampla liberdade de
doar os bens, observando-se apenas as demais restrições previstas
‡ A exceção fica para o caso de a doação ser feita ao filho por nascer do
descendente, o nascituro, conforme permite o art. 542 do CC/2002
C) Doação do cônjuge adúltero a seu cúmplice
‡ Prevista no art. 550 cria tal restrição para proteger o cônjuge e os
herdeiros necessários
D) Doação que prejudique os credores do doador
‡ Prevista no art. 158 do CC/2002
‡ Protege os credores quirografários contra fraudes
‡ Podem anular a doação quando o doador estiver insolvente com eles ou
ficar insolvente com os credores por ter doado bens a terceiros
 
 
 
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CESPE ± DPE/AM ± 2003 
Com referência aos contratos, julgue os seguintes itens. 
21 A doação dos pais a um dos filhos, com o consentimento dos demais 
filhos, não será considerada adiantamento da herança legítima. 
Comentários 
O item 21 está incorreto, de acordo com o art. 544, a doação de ascendente 
para descendente importa em adiantamento da legítima. Aqui fica clara a 
semelhança entre os institutos da doação e da herança, aquela inter vivos e esta 
em decorrência da morte. 
19.4.2 ± Resolução e revogação 
A doação pode ser resolvida: 
 
A doação pode ser revogada, não se permitindo, inclusive, que o doador 
renuncie antecipadamente ao direito de revogar doações feitas (art. 556 do 
CC/2002): 
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Compra e venda: anulável, se os demais descendentes e o
cônjuge não manifestarem concordância
Troca/permuta: anulável, se os valores forem desiguais; se forem
iguais, sem problemas
Doação: adiantamento da herança; se avançar sobre a legítima
(50% dos bens do ascendente), é nula
A) Doação em contemplação ao casamento
‡ Se não casar, segundo o art. 546
B) Doador sobrevive ao donatário
‡O domínio do bem volta ao patrimônio do doador, consoante regra do art.
547.
‡ Porém, não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro, segundo
o parágrafo único
 
 
 
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O art. 558 alarga a aplicação desse dispositivo a cônjuge, ascendente, 
descendente, ou irmão do doador. 
E qual é o prazo para a revogação? O prazo prescricional é de 1 ano, contado 
a partir do dia em que o ato foi praticado ou de quando o doador dele 
tenha tomado conhecimento, na dicção do art. 559 do CC/2002. 
 
 
Há exceções à revogabilidade por ingratidão, ou seja, mesmo que 
caracterizada a ingratidão, a doação se manterá irrevogável (art. 564, incisos): 
A) Descumprimento do encargo
‡ Se o donatário não cumprir o encargo no prazo assinalado pelo doador, o
doador pode desfazer a doação (art. 555).
‡ Para isso, o doador deve conceder prazo razoável ao donatário para
cumpri-lo (art. 562)
B) Ingratidão do donatário
‡ O legislador visou punir o donatário. Possibilidades (art. 557, incisos):
‡ a) se o donatário atentar contra a vida do doador ou cometer crime de
homicídio doloso contra ele (sendo que, nesse último caso, a ação de
revogação será proposta pelos herdeiros do doador assassinado)
‡ b) se o donatário praticar ofensa física contra o doador
‡ c) se o beneficiado injuriou ou caluniou gravemente o doador
‡ d) se o donatário, tendo condições financeiras, se negar a prestar
alimentos ao doador que deles necessitar
Revogação
Descumprimento
de encargo
Ingratidão
Atentado à vida
Ofensa física
Calúnia e injúria
Não prestou alimentos
 
 
 
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Como regra, o único legitimado a revogar a doação por ingratidão é o 
próprio doador, ou seja, é direito intransmissível, segundo o art. 560 do 
CC/2002. Porém, os herdeiros podem continuar na ação, segundo o mesmo 
artigo. A exceção à regra geral ocorre no caso de 
morte do doador, cuja ação poderá ser intentada pelos 
herdeiros, salvo se o doador tiver perdoado o donatário, 
por força do art. 561. 
Por fim, em relação aos efeitos contra terceiros, em regra, eles não serão 
prejudicados pela revogação ou pela resolução (como, por exemplo, caso o bem 
seja alienado pelo donatário), sendo o donatário condenado a indenizar o doador, 
pelos danos, na leitura do art. 563 do CC/2002. 
19.5. COMODATO 
O art. 579 do CC/2002 estabelece que o comodato é o 
empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. 
Necessário se faz, para sua perfectibilização, a tradição do 
objeto. Portanto, são três os elementos: gratuidade, 
infungibilidade do objeto e a necessidade de tradição. 
 
CESPE ± DPE/AL ± 2003 
Em relação ao direito civil, julgue os itens a seguir. 
7 No caso do comodato, a norma de interpretação sofre uma restrição não-
admitida para os demais atos jurídicos em geral, devendo tais contratos ser 
interpretados em obediência ao que estiver escrito. 
Comentários 
O item 7 está correto, já que, conforme já dissemos anteriormente, os negócios 
jurídicos gratuitos devem ser interpretados restritivamente, nunca 
ampliativamente. Como o comodato é o empréstimo gratuito de bens, segue a 
regra. 
Por isso, o comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas 
feitas com o uso e gozo da coisa emprestada, por força do art. 584. 
A) Doações puramente remuneratórias
‡ Aquelas em que o doador transferiu o bem em reconhecimento a serviços
gratuitos prestados pelo donatário
B) Doações oneradas com encargo já cumprido
C) Doações que se fizerem em cumprimento de obrigação natural
D) Doações feitas para determinado casamento
 
 
 
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O art. 585 do CC/2002 excepciona a regra da obrigação não ser solidária. Ele 
estabelece que, se duas ou mais pessoas forem simultaneamente 
comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente 
responsáveis para com o comodante. Eis aí mais um 
caso de solidariedade passiva estabelecida por lei. 
Igualmente, esse é um contrato real, pois se exige que o bem seja transferido ao 
comodatário e não solene. Veja-se que, segundo o art. 580, tutores, curadores e 
em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em 
comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda. 
Quais são as obrigações do comodatário? 
 
 
FCC ± DPE/PB ± 2014 
9. Arnaldo contratou, por telefone, serviço de TV a cabo por meio do qual 
recebeu, em comodato, aparelho de recepção de sinal. Passado algum 
tempo, informou, também por telefone, que desejava realizar distrato, além 
de ser indenizado pelo que gastou nas despesas com o uso da coisa, 
consistentes em aquisição de televisor compatível com a tecnologia do 
aparelho de recepção de sinal. A prestadora de serviço informou que, para 
realização do distrato, Arnaldo deveria assinar um instrumento escrito. Além 
disto, recusou-se a indenizar Arnaldo e exigiu de volta o aparelho de 
recepção de sinal. A prestadora de serviço 
A) Conservação da coisa
‡ O comodatário deve zelar pela coisa como se fosse sua (art. 583)
‡ Mesmo em caso de força maior, o comodatário responde pelo dano, se em
caso de risco, ele privilegiar a segurança de seus bens próprios
B) Usar a coisa de forma adequada
‡ O bem só poderá ser usado para a finalidade e de acordo com os termos
do contrato de comodato (art. 582)
‡ Se o contrato for omisso quanto à finalidade, deve ser entendido que a
coisa foi emprestada para ser utilizada de acordo com sua natureza
C) Restituir a coisa emprestada no momento devido
‡ O comodatário deve restituir o bem no prazo (art. 581)
‡ Se não houver prazo expresso, deve ser restituído no prazo necessário
para a finalidade para a qual foi emprestado
‡ O comodante não pode exigir o bem antes do termo do contrato, exceto
se ele comprovar necessidade urgente e imprevista para exigi-lo antes
‡ O comodatário que descumpra a obrigação de devolver o bem no prazo
fica em mora e, portanto, deve pagar aluguel (art. 582)
 
 
 
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 (A) tem razão quanto à forma do distrato, que deve ser feito por escrito, 
quanto a não indenizar Arnaldo pelas despesas com o uso da coisa e pela 
exigência na devolução ao aparelho. 
(B) tem razão quanto à forma do distrato, que deve ser feito por escrito, e 
também quanto à exigência da devolução do aparelho, obrigando-se, 
contudo, a indenizar Arnaldo pelas despesas com o uso da coisa. 
(C) não tem razão quanto à forma do distrato, que poderá ser feito por 
telefone, tampouco quanto a não indenizar Arnaldo pelas despesas com o 
uso da coisa ou quanto à exigência da devolução do aparelho. 
(D) não tem razão quanto à forma do distrato, que poderá ser feito pelo 
telefone, nem quanto a não indenizar Arnaldo pelas despesas com o uso da 
coisa, mas está correta quanto à exigência da devolução do aparelho. 
(E) não tem razão quanto à forma do distrato, que poderá ser feito por 
telefone, mas possui quanto a não indenizar Arnaldo pelas despesas com o 
uso da coisa e pela exigência na devolução do aparelho. 
Comentários 
A alternativa A HVWi�LQFRUUHWD��GH�DFRUGR�FRP�R�DUW�������³O distrato faz-se pela 
mesma forma exigida para o contrato´. Como nãose exige forma específica para 
o contrato de comodato, não se exige, também, forma específica para o distrato. 
A alternativa B está incorreta, pelas mesmas razões apontadas na alternativa 
anterior. 
A alternativa C está incorreta, já que o comodante pode exigir que a coisa lhe 
VHMD�UHVWLWXtGD��VHJXQGR�R�DUW�������³6e o comodato não tiver prazo convencional, 
presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, 
salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso 
e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se 
determine pelo uso outorgado´. 
A alternativa D HVWi�LQFRUUHWD��QD�IRUPD�GR�DUW�������³O comodatário não poderá 
jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa 
emprestada´. 
A alternativa E está correta, pela conjunção dos arts. 472, 581 e 584 
supramencionados. 
19.6. MÚTUO 
Embora ambos sejam espécies do gênero 
empréstimo, o comodato e o mútuo apresentam 
algumas diferenças: 
 
 
 
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Tal qual o comodato, o mútuo é também um contrato real (ou seja, só se 
aperfeiçoa com a entrega da coisa, nos termos do ar. 587) e não solene. 
Pode-se convencionar o mútuo por qualquer prazo, mas, não se o tendo 
convencionado, prazo será, segundo o art. 592: 
I - até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas, assim para o consumo, 
como para semeadura; 
II - de trinta dias, pelo menos, se for de dinheiro; 
III - do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungível. 
O art. 588 do CC/2002 estabelece que o mútuo feito a 
menor, sem prévia autorização de seu responsável, 
não pode ser reavido nem do mutuário, nem de seus 
fiadores. 
Porém, excepcionalmente, o art. 589, em seus incisos, 
torna repetível o pagamento, no caso de mútuo: 
I - se a pessoa, de cuja autorização necessitava o mutuário para contrair o empréstimo, o 
ratificar posteriormente; 
II - se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair o empréstimo para 
os seus alimentos habituais; 
III - se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho. Mas, em tal caso, a execução do 
credor não lhes poderá ultrapassar as forças; 
IV - se o empréstimo reverteu em benefício do menor; 
Por fim, em havendo mudança notória na situação econômica do devedor, o 
mutuante pode exigir do mutuário garantia de que poderá cumprir sua 
obrigação de pagar o mútuo (por força do art. 590, seguindo orientação de 
proteção ao credor, prevista no art. 333 do CC/2002). 
19.7. DEPÓSITO 
O art. 627 do CC estabelece que o depositário recebe um objeto móvel, para 
guardar, até que o depositante o reclame. 
A) Fungibilidade
‡ Comodato é o empréstimo de coisas não fungíveis e mútuo é o
empréstimo de coisas fungíveis (art. 586)
B) Restituição
‡ No comodato, a pessoa tem de devolver a coisa ao comodante ao final do
comodato; no mútuo, como o bem emprestado é fungível, o mutuário tem
que entregar um bem que tenha as mesmas características do que o
recebido, mas não necessariamente o mesmo recebido
‡ Assim, no mútuo, o domínio do bem é transferido ao mutuário (art. 587)
C) Gratuidade
‡ O mútuo tanto pode ser gratuito (livro emprestado a um amigo), como
também oneroso (como no empréstimo bancário, caso no qual
presumem-se devidos juros, segundo o art. 591)
 
 
 
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Qual é a principal diferença entre o contrato de 
depósito e o contrato de comodato? O depositário não 
pode utilizar a coisa depositada, a não ser que tenha 
expressa autorização do depositante (art. 640). Além 
disso, o depósito tem por objeto apenas bens móveis. 
São duas espécies de depósito reguladas pelo Código Civil, o voluntário e o 
necessário. Vejamos a primeira hipótese. 
19.7.1 ± Depósito voluntário 
Ajustado única e exclusivamente em razão da vontade das partes, ele é 
classificado como um contrato real, não solene e gratuito ou oneroso (de acordo 
com o art. 628 do CC/2002, em regra, o contrato de 
depósito é gratuito e, nesse caso, entende-se que ele 
é intuitu personae, pois tem por base a confiança que 
o depositante tem no depositário). 
O depositário tem diversas obrigações. Vejamos as que estão contidas no 
Código: 
 
A) Guardar a coisa alheia
‡ É a obrigação inerente e principal do contrato de depósito.
‡ O depositário poderá devolver a coisa ou depositá-la judicialmente, se o
depositante se recusar a recebê-la, quando, por motivo plausível, não
puder continuar a guardá-la (art. 635)
B) Conservar a coisa alheia
‡ O depositário é obrigado a conservar a coisa como se sua fosse (art. 629)
‡ Ele, no entanto, não responde pela deterioração ou perda do bem em caso
de força maior, cabendo a ele, porém, a prova, sob pena de reparar o
prejuízo do depositante (art. 642)
C) Restituir a coisa alheia
‡ Caso receba outra em seu lugar, deve esta entregar ao depositante (art.
636)
‡ Se seu herdeiro alienar a coisa, de boa-fé, deve colaborar na ação de
reivindicação movida pelo depositante em face do adquirente, inclusive
restituindo a este o valor recebido (art. 637)
D) Devolver a coisa alheia
‡ O depositário deve devolver o bem ao depositante quando solicitado,
independentemente do prazo inicialmente ajustado entre as partes e no
estado em que foi recebida, acompanhada dos frutos e acrescidos (arts.
629, 630 e 633)
‡ Não pode compensar as dívidas da obrigação com a coisa (art. 638)
‡ Pode, porém, reter a coisa, até que o pagamento lhe seja dado (art. 644)
 
 
 
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Já ao depositante cabem outras obrigações que não 
decorrem da natureza do contrato de depósito em si, mas 
das obrigações subsidiárias: 
 
19.7.2 ± Depósito necessário 
O depósito necessário ocorre em três hipóteses: 
 
Neste último caso, segundo o parágrafo único, os hospedeiros respondem, 
inclusive, por furto e roubo, exceto se provarem que 
não podiam os atos ser evitados, na dicção do art. 650. 
As regras aplicáveis ao depósito voluntário aplicam-
se subsidiariamente aos necessários, por força do art. 
648 e seu parágrafo único. E, ao contrário do depósito 
voluntário que se presume gratuito, o depósito 
necessário presume-se oneroso (art. 651). 
 
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22. Ainda acerca dos contratos, assinale a opção correta. 
A O pacto de retrovenda é uma cláusula acessória aposta no contrato de 
compra e venda de imóvel, que consiste no direito que se reserva o vendedor 
de resolver o contrato, recuperando a coisa, desde que pague ao comprador 
o preço original, monetariamente corrigido, as despesas por ele suportadas 
e o valor equivalente às benfeitorias necessárias, bem como as benfeitorias 
úteis e voluptuárias expressamente consentidas, na forma escrita. 
B Na fiança, o garantidor se responsabiliza por assegurar o cumprimento da 
prestação prometida pelo devedor. Por isso, o garantidor não pode, para se 
eximir da obrigação, alegar que o devedor tem bens suficientes para saldar 
a dívida por ele garantida. 
C Pelo contrato de depósito voluntário, o depositário recebe um objeto móvel 
ou imóvel para guardá-lo ou conservá-lo, até que o depositante o reclame; 
A) Reembolsar as despesas na guarda da coisa (art. 643)
B) Indenizar pelos prejuízos em razão do depósito (art. 643)
C) Arcar com as despesas da restituição da coisa(art. 631)
A) Depósito para desempenho de obrigação legal (art. 647, inc. I)
B) Depósito que se faz em situação de calamidade (art. 647, inc. II)
C) Bagagens dos hóspedes nas hospedarias onde estiverem (art. 649)
 
 
 
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enquanto não for pedida a restituição da coisa, essa se incorpora ao 
patrimônio do depositário. Em caso de inadimplemento da obrigação por 
parte do depositário, o contrato resolve-se em perdas e danos. 
D No contrato de empreitada de mão-de-obra, por se tratar de obrigação de 
meio, o empreiteiro tem o direito de exigir do proprietário que, uma vez 
concluída a obra nos termos contratuais, ele a aceite, pois, nesse tipo de 
empreitada, todos os riscos correm por conta do dono. 
E O direito do promissário comprador à adjudicação compulsória não se 
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de 
imóveis; mas, se o contrato particular for devidamente registrado, confere 
ao promitente comprador direito real de propriedade. 
Comentários 
A alternativa A está correta, conforme HVWDEHOHFH�R�DUW������� ³O vendedor de 
coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de 
decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as 
despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se 
efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias 
necessárias´. 
A alternativa B está incorreta, como veremos adiante. 
A alternativa C está incorreta. A primeira parte está correta, segundo o art. 
����� ³Pelo contrato de depósito recebe o depositário um objeto móvel, para 
guardar, até que o depositante o reclame´. A segunda parte, porém, está 
incorreta, pois o depositário não se torna proprietários dos bens recebidos em 
GHSyVLWR��FRPR�VH�SRGH�REVHUYDU�QR�DUW�������³6DOYR�RV�FDVRV�previstos nos arts. 
633 e 634, não poderá o depositário furtar-se à restituição do depósito, alegando 
não pertencer a coisa ao depositante, ou opondo compensação, exceto se noutro 
GHSyVLWR�VH�IXQGDU´� 
A alternativa D está incorreta, como veremos à frente, igualmente. 
A alternativa E HVWi�LQFRUUHWD��QD�IRUPD�GR�DUW���������³Mediante promessa de 
compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por 
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel´. 
19.8. LOCAÇÕES 
O cerne do contrato de locação é a cessão de uma coisa não fungível entre o seu 
proprietário (locador) e aquele que se utilizará da coisa (locatário). O art. 565 do 
CC/2002 estabelece que na locação de coisas, uma das partes se obriga a 
ceder à outra (cessão de coisa), por tempo determinado ou não (prazo), 
o uso e gozo de uma coisa não fungível, mediante certa retribuição 
(preço). 
A locação é um contrato bilateral, oneroso, não-solene, de trato sucessivo ou de 
execução continuada e impessoal. Em regra, o contrato de locação não é 
 
 
 
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personalíssimo, embora possa se tornar mediante consentimento das 
partes, por aplicação do art. 577 do CC/2002. 
Igualmente, pode ser solene nos casos em que o locatário quer resguardar seu 
direito locatício, mesmo que no caso de alienação do bem, conforme lhe permite 
o art. 576. Neste caso, se a coisa for alienada durante 
a locação, o adquirente ficará obrigado a respeitar o 
contrato, caso constar do registro a locação (no 
Cartório de Títulos e Documentos, se bem móvel, e no 
Registro de Imóveis, se bem imóvel, segundo o §1º desse dispositivo). Ainda que 
essa cláusula não tenha sido registrada, no caso de bens imóveis, o adquirente 
ainda deve respeitar a locação por 90 dias após a notificação, por exigência do 
§2º desse artigo. 
O principal atributo da coisa que será objeto de locação é a sua infungibilidade. 
Disso decorre uma importante consequência, que é a obrigação do locatário a 
restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações do 
seu uso regular (conforme o art. 569, inc. IV do CC/2002). 
Em regra, a celebração da locação transfere a posse do bem, salvo se houver 
previsão contratual específica em contrário (segundo o art. 566, inc. II do 
CC/2002). Por isso, é obrigação do locador garantir ao locatário o uso pacífico da 
coisa durante o tempo do contrato. 
O pagamento do aluguel é o que diferencia a locação 
do comodato (comodato é gratuito, locação é 
onerosa). Há de existir, sob pena de invalidação do 
contrato ou de sua configuração como comodato, 
proporcionalidade entre o valor do bem e o aluguel cobrado. Deve, 
necessariamente, ser em dinheiro, como a compra e venda. 
No âmbito da discricionariedade das partes, podem ser deduzidos do aluguel as 
obras e benfeitorias feitas pelo locatário. 
O art. 571 do CC/2002 estabelece que, na locação por prazo determinado, 
por um lado, o locador não pode exigir a devolução da coisa antes do 
término do contrato, a não ser que pague as perdas e danos 
correspondentes. Neste caso, segundo o parágrafo único, o locatário tem 
direito de retenção, ficando consigo o imóvel até o pagamento. 
Mas, por outro, o locatário também não poderá devolver a coisa sem o 
pagamento proporcional da multa contratual. Neste caso, se a obrigação de 
pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será 
facultado ao juiz reduzi-la, por aplicação do art. 572. Numa interpretação a 
contrario sensu, portanto, sendo o contrato sem prazo 
determinado, qualquer das partes pode resilir o 
contrato sem o pagamento de penalidades. 
Sendo o contrato por prazo determinado (arts. 573 e 574 do CC/2002), 
extingue-se a locação pelo mero decurso do tempo, sem necessidade de 
notificação ou aviso. Caso, todavia, o locatário, sem oposição do locador, 
 
 
 
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permaneça com a posse da coisa, presume-se prorrogada a locação por prazo 
indeterminado. 
Porém, se o locatário for notificado para restituir a 
coisa e não o fizer, o locador pode arbitrar aluguel-
pena (que pode ser reduzido pelo juiz, se excessivo, nos termos do parágrafo 
único do art. 575). O locatário ainda se responsabiliza por eventuais danos 
causados ao bem, ainda que oriundos de caso fortuito, de acordo com o 
caput do artigo. 
9.5.1 ± Obrigações do locador 
A obrigação fundamental é a de proporcionar ao locatário o uso e gozo 
da coisa locado, a qual pode ser desdobrada, basicamente, nos deveres de 
entrega, manutenção e garantia da coisa locada: 
 
Por isso, o art. 578 estabelece que, salvo disposição em contrário, o locatário 
goza do direito de retenção, no caso de ter realizado 
benfeitorias necessárias. Também terá direito de 
retenção pelas benfeitorias úteis, se estas houverem sido 
feitas com expresso consentimento do locador. Como 
proprietário da coisa, e, portanto, principal interessado na manutenção do seu 
A) Entrega da coisa
‡ A entrega deve ser feita em estado de servir ao fim a que se destina (art.
566, inc. I)
‡ Ex.: o locador não pode alugar uma veículo sem motor, pois o locatário
não poderá fazer o uso esperado dela
‡ A entrega é o ato por meio do qual a coisa locada muda de possuidor, e
presume-se que deve ser feita imediatamente, junto com os seus
acessórios e pertenças, salvo se em contrário dispuser o contrato
B) Manutenção da coisa
‡ O locadordeve mantê-la neste estado (art. 566, inc. I).
‡ Esse dever prolonga-se durante o prazo da locação, mas não cabe
retenção do aluguel como contrapartida
‡ Se não houver culpa do locatário pela deteoriação, durante durante a
vigência do contrato, pode este pedir a redução proporcional do aluguel
ou a resolução do contrato (art. 567)
C) Garantia da coisa
‡ Vícios ou defeitos que possam prejudicar o seu uso (art. 568). O locador
responde pelas perdas e danos e sujeita-se à resolução do contrato, ou à
redução proporcional do aluguel, conforme a escolha do locatário
‡ Incômodos ou turbações de terceiros (art. 568)
‡ (Abstenção de incômodos, pois se o locador deve garantir ao locatário o
uso pacífico da coisa com relação a terceiros, com muito mais razão não
pode ele praticar atos que venham a prejudicá-lo, sob pena de resolução
do contrato e pagamento das perdas e danos
 
 
 
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valor econômico, em regra se atribui ao locador o dever de promover as obras 
necessárias à sua conservação. 
9.5.2 ± Obrigações do locatário 
A mais importante delas é a de pagar pontualmente o aluguel, na forma 
ajustada no contrato, nos termos do art. 569, inc. II. A lei estabelece inclusive 
um penhor legal sobre os móveis que guarnecem o imóvel locado como garantia 
de pagamento, conforme o art. 1.467, inc. II do CC/2002. Deve também: 
 
Se o locatário descumprir, ficará responsável pelos 
aluguéis enquanto mantiver a coisa em seu poder, no 
valor arbitrado pelo locador, e responderá pelos 
danos a ela, ainda que proveniente de caso fortuito 
(art. 575 do CC/2002). 
40. LEI DE LOCAÇÕES 
O regime da locação de imóveis urbanos é de tal importância que mereceu 
disciplina própria, separada do Código Civil (Lei nº 8.245/1991). Nem todos os 
imóveis em áreas urbanas, não obstante, estão sujeitos ao tratamento jurídico 
da Lei do Inquilinato, como visto (art. 1º, parágrafo único da Lei: imóveis de 
propriedade de entes públicos, vagas autônomas de garagem e estacionamento, 
hotéis e similares, leasing). 
 
Aplico a Lei de Locações? 
A) Usar a coisa para os usos convencionados ou presumidos
‡ Deve tratar ela como se sua fosse (art. 569, inc. I).
‡ A eventual tolerância do locador, em regra, não permite afastamento
desta regra.
B) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros
‡ Contrapartida do dever do locador de garantir a coisa locada (art. 569,
inc. III)
C) Restituir a coisa no estado em que a recebeu
‡ Ao final do contrato, salvo por sua deterioração natural (art. 569, inc. IV)
‡ Igualmente, deve ele se utilizar da coisa para o fim estipulado, podendo o
locador exigir a resolução do contrato mais perdas e danos (art. 570)
 
 
 
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A disciplina do Código Civil não é totalmente afastada nas locações de 
imóveis urbanos, porém, pois se preserva a aplicação dos princípios 
contratuais (boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual) e a própria lei, em seu 
art. 79 determina a aplicação subsidiária da legislação geral nos casos omissos. 
Em linhas gerais, mantém-se as mesmas obrigações a locadores e 
locatários da locação geral. A Lei nº 8.245/1991 traz, nos art. 22 e 23, as 
principais obrigações das partes. Vale dar uma lida nesses dois artigos , apenas 
para, se necessário for, durante a prova, facilitar sua busca: 
1 ± Obrigações do Locador 
Art. 22. O locador é obrigado a: 
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, 
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a 
quitação genérica; 
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas 
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu 
fiador; 
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, 
que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no 
contrato; 
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que 
estejam sendo exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não 
se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
SIM
Imóveis urbanos residenciais
Imóveis urbanos comerciais
Imóveis por temporada
Lojas de Shopping Center
Não
Imóveis Rurais
Arrendamento mercantil
Imóveis "públicos"
Vagas autônomas de garagem
Espaços de publicidade
Hotéis e similares
 
 
 
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b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das 
esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em 
data anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de 
intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
2 ± Obrigações do Locatário 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente 
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao 
vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a 
natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como 
se fosse seu; 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações 
decorrentes do seu uso normal; 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou 
defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terce iros; 
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, 
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por 
escrito do locador; 
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos 
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, 
ainda que dirigida a ele, locatário; 
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação 
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por 
terceiros, na hipótese prevista no art. 27 (de venda a terceiros); 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração 
respectiva, especialmente: 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados 
do condomínio; 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso c omum; 
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, 
mecânicos e de segurança, de uso comum; 
 
 
 
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e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à 
prática de esportes e lazer; 
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; 
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou 
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a 
período anterior ao início da locação. 
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, 
desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a 
qualquer tempo a comprovação das mesmas. 
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma 
pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste 
artigo, desde que comprovadas. 
Vale lembrar, ainda, que tal qual a locação geral, a locação 
urbana também é impessoal. Por isso, em casos de 
separação de fato, separação judicial, divórcio ou 
dissolução da união estável, a locação residencial 
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que 
permanecer no imóvel, segundo o art. 12, que deve ser comunicada ao locador 
e ao fiador, se houver, nos termos do §1º. Porém, caso a garantia desse contrato 
seja uma fiança, por força do § 2º, o fiador poderá exonerar-se das suas 
responsabilidades no prazo de 30 dias, contado do recebimento da comunicação, 
ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação 
ao locador. 
E o contrário, caso o locador morra? O art. 10 estabelece 
que se morrer o locador, a locação transmite-se aos 
herdeiros. 
A Lei de Locações ainda tem regramento específico no que tange a benfeitorias. 
O art. 35 estabelece que exceto expressa disposição 
contratual em contrário, as benfeitorias necessárias 
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas 
pelo locador, bem como as úteis, desde que 
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o 
exercício do direito de retenção. Ao contrário, as 
benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, 
podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada 
não afete a estrutura e a substância do imóvel, conforme aduz o art. 36. 
3 ± Garantias locatícias 
O locador pode exigir do locatário uma das seguintes garantias, segundo o art. 
37 da Lei nº. 8.245/1991: 
I - caução; 
II - fiança; 
III - seguro de fiança locatícia. 
 
 
 
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IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
A caução (inc. I) pode ser de bens móveis ou imóveis, 
segundo o art. 38, mas se exige, em ambos os casos, 
registro no respectivo Cartório (§1º). Se for em 
dinheiro, não pode exceder 3 aluguéis, segundo o § 2º. 
Não se pode, porém, exigir mais de uma garantia no 
mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 38, 
parágrafo único). Qualquer que seja a garantia, porém, ela 
se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação 
por prazo indeterminado, nos termos do art. 39 da Lei. 
Por outro lado, a lei faculta ao proprietário o direito de exigir reforço ou a 
troca da garantia nas hipóteses do art. 40, incisos: 
I - morte do fiador; 
II ± ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas 
judicialmente; 
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência 
sem comunicação ao locador; 
IV - exoneração do fiador; 
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo 
certo; 
VI - desaparecimento dos bens móveis; 
VII - desapropriação ou alienação do imóvel; 
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; 
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 
37 desta Lei; 
X ± prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador 
de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 
Se o locatário não reforçar ou trocar a garantia, pode-
se resolver a locação segundo o parágrafo único do 
artigo. Caso a locação esteja descoberta de garantias, 
o locador pode exigir do locatário, excepcionalmente, 
o aluguel adiantadamente, por força do art. 42 da Lei. 
4 ± Prazo 
A questão do prazo é de suma importância para a relação locatícia, eis que a 
depender dele os efeitos contratuais serão bastante distintos, como veremos 
mais à frente. Ele pode ser ajustado por qualquer prazo, segundo o art. 3º da 
Lei, mas, se for superior a dez anos, depende do consentimento do 
cônjuge do proprietário (se houver), que, se não obtido, não estará obrigado 
a respeitar o prazo da avença. 
A regra geral é a de que, durante a vigência do contrato de locação regido 
pela Lei, não pode o locador reaver o imóvel locado. 
 
 
 
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O locatário, por sua vez, somente poderá devolvê-lo mediante 
pagamento proporcional da multa estipulada no acordo, nos termos do art. 
4º da Lei. Há duas exceções: 
 
9.5.2.5 ± Direito de preferência 
O art. 27 da Lei cria um direito de preferência, para o locatário, de adquirir o 
imóvel em condições de igualdade de condições com 
o terceiro, no prazo de 30 dias contados do 
conhecimento da proposta. Resumidamente, se o 
proprietário vender o imóvel, a regra geral é que se resolve o contrato de locação. 
Todavia, a lei confere ao locatário dois direitos, necessariamente 
excludentes entre si: 
 
Se o locador não respeitar a preferência do locatário, 
este poderá reclamar do alienante as perdas e danos, 
segundo o art. 33 da Lei. Se, porém, o requerer no prazo de 
seis meses, a contar do registro do ato no cartório de 
imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias 
antes da alienação junto à matrícula do imóvel, terá direito real sobre o 
imóvel, desde que deposite o preço e demais despesas do ato de transferência. 
Em havendo condomínio no imóvel, a preferência do 
condômino terá prioridade sobre a do locatário, 
conforme o art. 34 da Lei. Isso porque o direito de 
propriedade condominial tem primazia sobre a preferência locatícia. 
É importante esclarecer aqui que o condômino do art. 504 não tem nada a ver 
com o condômino de um prédio de apartamentos. Condômino significa 
coproprietário, ou seja, é aquele que tem um bem indivisível numa situação de 
PXOWLSURSULHGDGH��HP�³FRQGRPtQLR´��7RPH�QRWD�