Aula4_25112013

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Aula 4 – 25/11/2013
Economia urbana-metropolitana – Contrapontos ao modelo básico da microlocalização 
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Como andam as regiões metropolitanas brasileiras? 
A importância de Marshall (e os distritos marshallianos)
O complexo financeiro-imobiliário: dinâmicas, agentes e estruturas 
Roteiro
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I – Como andam as regiões metropolitanas brasileiras? 
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Dinâmicas econômicas e condições de urbanização – contradições na produção do espaço – PIB versus evolução da massa salarial
que é centro e periferia ? 
Mobilidade e uso e ocupação do solo
Planejamento do uso e ocupação do solo e a presença de redes de infraestrutura
Aspectos gerais
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Contexto da obra do Marshall - Inglaterra da revolução industrial (1890)
Proximidade espacial (antes da revolução do transporte), capitalismo competitivo, era préfordista
Três pilares para um modelo “moderno” de economia espacial (“O burburinho”) – clustering
Externalidades tecnológicas
Presença de redes de empresas (fornecedores, assistência técnica etc.)
Bacias de mão-de-obra especializada (labour pooling)
II - O Tempo e o espaço no pensamento de Marshall
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III - Mercado imobiliário – Dinâmicas, agentes e estruturas
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Alguns temas
Introdução conceitual (estática) – O mercado imobiliário como uma cadeia produtiva (com agentes que atuam dentro de estruturas sociais e políticas) – Smolka et al. 
O contexto geo-histórico e a dinâmica dos mercados (imobiliários) – Ball/Topalov/Smolka
3. No último bloco da disciplina – retomaremos esta leitura econômica, mas agora referente ao cenário mais recente dos mercados (imobiliários) – IJURR/Teses
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Conceitos/pressupostos gerais
Mercado (imobiliário) representa uma relação social; 
A dinâmica do mercado é moldada pelas forças socioeconômicas, políticas e ideológicas (representação do espaço), (e ao mesmo tempo influencia estas instâncias);
Preços imobiliários (terra, casa, aluguel etc.) emergem no processo de disputa em torno da criação e captação de rendas fundiárias associadas à produção e reprodução social do espaço 
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Análise neoclássica do mercado é diferente.....
Mercado como processo “natural” – encontro da demanda e da oferta (de “indivíduos”)
Preços (imobiliários) emergem como resultado de maximização de interesses individuais (lucro bruto, custos de transporte, preferências etc.) 
Funcionamento perfeito do mercado (informações completas, concorrência perfeita e ausência de relações de poder e de oligopólios)
Preço reflete o equilíbrio e as necessidades-possibilidades do consumidor (e.g modelos de Alonso e Muth e o debate sobre segregação espacial nas cidades norte-americanas... – discussão do Richardson)
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Os agentes na cadeia produtiva – 1. Proprietário de terra
 
“O preço de terrenos é determinado pelo poder de seu proprietário em administrar sua escassez, bem como pela disposição e capacidade de seu usuário em remunerar aquele proprietário” (p.6 – Smolka)
 “O processo de utilização do solo envolve externalidades que, de maneira mais ampla, geram as chamadas sinergias urbanas” p.6;
“...o preço estipulado para que determinado lote seja negociado envolve dois componentes referentes à realização do valor potencial e à expectativa de valorização futura..”
Com isso, pretende-se introduzir a ideia da permanência ou herança de regulamentos, leis e instituições, em geral, ou certas práticas, em particular, que facultem a orquestração de interesses dos proprietários fundiários enquanto classe e que são traduzidas na forma de preço de monopólio não apenas para lotes específicos, mas para qualquer terreno transacionado” (p.7)
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1. Proprietários de terra (ctd)
“Em suma, a realização da valorização potencial é calculada na capacidade de os proprietários fundiários exercerem influencia no uso que se dá à terra, atuando sobre, ou mesmo restringindo, o processo de acumulação de capital, de forma a reproduzir a dependência do setor produtivo sobre este meio de produção” (p.8)
“Assim , por exemplo, a distribuição desigual de propriedade fundiária no Brasil, aliada à fragilidade dos mercados financeiros, gerou uma situação em que a terra tem sido particularmente privilegiada como reserva de valor. Com isto, o volume de terras negociadas tem sido sistematicamente menor do que seria de outra forma, implicando uma situação de escassez absoluta, mesmo que artificial, isto é, socialmente criada 
“ O preço de certo terreno corresponde, grosso modo, ao diferencial das vantagens proporcionadas pelo seu uso sobre os demais. Ao longo do tempo, no entanto, modificam-se estas vantagens. (p.9).....Tudo isso sugere, em suma, que o preço do terreno é determinado, em larga medida, pelas condições de produção do ambiente construído...” (p.10) (Ricardo – “os preços dos terrenos são altos porque os preços dos imóveis são altos”)
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2. Incorporador/promotor
“ Tipicamente, para a realização de empreendimentos imobiliários são envolvidos desde a compra de terrenos até a contratação de consultores e planejadores, edificadores, agentes financeiros para as diversas fases do projeto e agentes responsáveis pela comercialização final de imóveis” (p.11)
“Assim, o capital incorporador é definido com a fração do capital que se valoriza pela articulação destes diversos serviços contratados....Ou seja, capital que investe em rendas fundiárias....”
“...O limite de valorização realizável pelo capital incorporador será dado pela sua capacidade de se organizar para criar e capturar rendas fundiárias, inclusive, aquelas que, como será visto mais adiante, eram realizadas por terceiros...”
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2. Incorporador/promotor (ctd).
O objeto de atuação do capital incorporador é exatamente a expansão e intensificação das condições sob as quais incidem rendas fundiárias. Em outras palavras, os lucros provêm apenas da parcela criada de rendas diferenciais (p.17)
“Tal valorização depende de sua capacidade de minar o poder de apropriação de rendas fundiárias.....Isso significa, concretamente reduzir o preço da terra realizável no momento I (compra do terreno) e antecipar a valorização realizável no momento III (variações no preço referentes a modificações na estrutura espacial do ambiente construído onde se insere o terreno)”
“Aplica-se assim a análise Ricardiana aos altos preços dos imóveis: estes não seriam explicados pelos altos preços dos terrenos, já que os últimos são determinados pela própria valorização do capital incorporador que se alimenta nas condições sob as quais rendas são multiplicadas”
“..O processo de valorização exposto depende da atuação do capital incorporador sobre a estrutura do mercado imobiliário.... Isto é, de sua capacidade: 
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2. Incorporador/promotor (ctd).
“.. de inovar em empreendimentos imobiliários...”(condomínios fechados, lazer, morar em áreas verdes – fora da cidade etc.)
“De agilizar o sistema de comercialização, de forma a recuperar esses benefícios enquanto ainda permaneça o ineditismo dos empreendimentos” (também – articular com o sistema financeiro para acelerar “o giro” do capital imobilizado);
“De impedir o repasse destes ganhos aos proprietários fundiários...” (p.ex. regulação do mercado de incorporação) 
“De mobilizar o Estado para que este acompanhe seus empreendimentos imobiliários com a provisão dos necessários serviços públicos..”(p.22)
Veja Figura 78 – Topalov. 
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3. Outros agentes
Construtor – Construtor (especulativo) (Ball)
Estado (formas diretas e indiretas de atuação)
Sistema financeiro – providenciar liquidez, reduzir risco, mediar a tensão entre o presente e o futuro – a taxa de juro influencia o mercado imobiliário e o preço da terra.......(Pt= Ri/j)
Funding, risco e o período de repagamento (payback)