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Aula 3 – 18/11/2013 Aplicando o modelo básico para a análise das dinâmicas urbano-metropolitanas O gradiente de preços imobiliários e o papel do Estado O fenômeno da suburbanização – parte II Como andam as regiões metropolitanas brasileiras? Roteiro I - O Papel do Estado O impacto do zoneamento – equilíbrio parcial e geral; Um exemplo concreto – o Estudo do impacto das ZEIS no mercado imobiliário em Diadema; O preço da terra e a outorga onerosa (CA); Transferência do potencial construtivo O papel do Estado Zoneamento residencial – análise do equilíbrio parcial Zoneamento residencial – equilíbrio geral Zoneamento residencial – equilíbrio geral O Caso concreto das ZEIS/AEIS em Diadema Estudo de mercado implementado na cidade nos anos 90 Queda dos preços nas áreas vazias/ligeiro aumento nos preços de outros usos (industrial-residencial alto padrão etc.) Hereda et al – O impacto das AEIS no mercado imobiliário de Diadema – Revista Polis, 1997 (29), pp. 1-32 Outorga onerosa – impacto sobre preços relativos....... Exemplo – A entrevista com o Sinduscon –SP sobre o impacto do novo plano diretor de São Paulo...... Transferência do potencial construtivo Vai desencadeando um mercado paralelo, com impactos sobre o gradiente de preços imobiliários.... II - Suburbanização Exercício mental. Análise separada da Suburbanização da manufatura, de população e do comércio varejista..... Na cidade monocêntrica do século IXX - substituição da carroça puxada por cavalo pelo caminhão......; Chicago – número de caminhões aumenta de 800 em 1910 para 23.000 em 1920.....; Suburbanização da manufatura A partir dos anos 40/50 - Implementação do sistema de rodovias interestaduais.....; As cidades construíram rodoanéis – cinturões, que se conectam com as rodovias interestaduais.....; Consequência – manufatura começa trocar operações de carga de navio e trem para caminhões Suburbanização da manufatura Em geral, o automóvel afrouxa os laços com os nós dos bondes na área principal, permitindo a suburbanização das empresas com mão-de-obra especializada; A troca de fábricas de vários andares para fábricas de um andar – linha de montagem do Fordismo O aumento da importância da carga aérea Suburbanização da manufatura Outros fatores Os efeitos de um aumento na renda real Uma redução nos custos da viagem casa/trabalho/estudo – custo do movimento pendular Problemas na área central “Causação circular” – população seguindo as empresas Políticas públicas Suburbanização de pessoas Um aumento de renda tem um efeito ambíguo sobre a atratividade, pois existem dois efeitos conflitantes no custo relativo de um local suburbano......... Efeito renda X Efeito substituição 1. Aumento na Renda A diminuição dos custos da viagem casa/trabalho muda a função de lance máximo de aluguel para cima, aumentando o raio da área metropolitana. A proporção da população que vive fora do centro da fronteira aumenta por duas razões. Primeiro, a área suburbana aumenta: a largura do anel suburbano aumenta de três milhas para quatro milhas. Segundo, o preço do solo suburbano aumenta, aumentando a densidade populacional e a área suburbana 2. Redução no custo do movimento pendular Introdução - Uma observação sobre a péssima qualidade de tradução do livro de Richardson .... Exemplos: > “poluição” – “urban blight” (devia ser – deterioração/abandono da área central) > “Slums” – “favelas” – Na realidade, Richardson está discutindo os cortiços e as estruturas físicas abandonadas pela elite e pela classe média norteamericana.... 3. Problemas da área central..... A microeconomia do abandono da área central .......(Richardson) Um exemplo hipotético de uma matriz de resultados (lucro) 3. Problemas da área central..... Estratégia dominante Benefícios totais de programas de RU = [Valor de mercado do terreno depois da renovação - valor de mercado do terreno adquirido no local] + externalidades (normalmente positivas em função da valorização da vizinhança) + queda nos custos sociais dos cortiços 3. Problemas da área central..... Nota de rodapé – Richardson – p. 116-117 – Como medir o benefício da intervenção pública? Dificuldades na mensuração das externalidades faz com que a análise apenas incorpore a valorização imobiliária........ Qual o problema disso? Trajetória da Renovação Urbana nos EUA foi dramática (remoção de pobres/negros). Preparação da área central para a reentrada do capital financeiro/serviços avançados (Saskia Sassen) Fragilidades na análise de Richardson – demolir é (quase) inevitável Crítica de Jane Jacobs – The Death and Life of Great American Cities 3. Problemas da área central..... Nota de rodapé – Richardson – p. 116-117 – Como medir o benefício da intervenção pública? Nos Estados Unidos, cerca de 40% dos trabalhadores se desloca de casa para o trabalho dentro das áreas suburbanas, um percentual aproximadamente duas vezes maior do que aqueles que viajam de casa para o trabalho dos subúrbios para a cidade central. No Nordeste (dos EUA), o número de trabalhadores que viajam de casa para o trabalho dentro dos subúrbios é mais do que três vezes o número daqueles que viajam dos subúrbios para a cidade central..... Presença de múltiplas centralidades.... 4. “Causação circular” - Seguindo as empresas para o subúrbio.... Subsídio para compra de imóvel próprio – por que estimula a suburbanização.........? Congestionamento (descompasso entre custo social e marginal da mobilidade privada) O que o Estado tem a ver com isso? Qual a dificuldade de elaborar políticas (Elasticidade preço e renda da demanda por transporte público e privado) Sistema fragmentado de governo local.... Por que incentiva a suburbanização de famílias (e empresas)? Construção de rodovias 5. O papel do Estado na suburbanização de população.... Seguindo os consumidores – ótimizar economia de escala e custos de transporte (modelo de lugares centrais...) Presença do automóvel reduz a dependência da área central.... Suburbanização do comércio varejista Novas tecnologias de comunicação e e-mail – geram uma divisão social de trabalho entre executivos (permanecem na área central) e atividades “padronizadas” (contabilidade etc. – podem ser localizadas no subúrbio) Suburbanização de escritórios – motivos adicionais III- Como andam as regiões metropolitanas brasileiras? Pesquisa com Banco Mundial. Especificidades das metrópoles brasileiras. Veja material no Tidia (Aula 3_Dados_Brasil 1 -11 pdf).
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