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Aula 3 – 18/11/2013
Aplicando o modelo básico para a análise das dinâmicas urbano-metropolitanas
O gradiente de preços imobiliários e o papel do Estado
O fenômeno da suburbanização – parte II
Como andam as regiões metropolitanas brasileiras? 
Roteiro
I - O Papel do Estado
O impacto do zoneamento – equilíbrio parcial e geral; 
Um exemplo concreto – o Estudo do impacto das ZEIS no mercado imobiliário em Diadema; 
O preço da terra e a outorga onerosa (CA);
Transferência do potencial construtivo
O papel do Estado
Zoneamento residencial – análise do equilíbrio parcial
Zoneamento residencial – equilíbrio geral 
Zoneamento residencial – equilíbrio geral 
O Caso concreto das ZEIS/AEIS em Diadema
Estudo de mercado implementado na cidade nos anos 90
Queda dos preços nas áreas vazias/ligeiro aumento nos preços de outros usos (industrial-residencial alto padrão etc.)
Hereda et al – O impacto das AEIS no mercado imobiliário de Diadema – Revista Polis, 1997 (29), pp. 1-32
Outorga onerosa – impacto sobre preços relativos....... 
Exemplo – A entrevista com o Sinduscon –SP sobre o impacto do novo plano diretor de São Paulo......
Transferência do potencial construtivo
Vai desencadeando um mercado paralelo, com impactos sobre o gradiente de preços imobiliários....
II - Suburbanização 
Exercício mental. Análise separada da Suburbanização da manufatura, de população e do comércio varejista.....
Na cidade monocêntrica do século IXX - substituição da carroça puxada por cavalo pelo caminhão......;
Chicago – número de caminhões aumenta de 800 em 1910 para 23.000 em 1920.....;
Suburbanização da manufatura
A partir dos anos 40/50 - Implementação do sistema de rodovias interestaduais.....;
As cidades construíram rodoanéis – cinturões, que se conectam com as rodovias interestaduais.....;
Consequência – manufatura começa trocar operações de carga de navio e trem para caminhões
Suburbanização da manufatura
Em geral, o automóvel afrouxa os laços com os nós dos bondes na área principal, permitindo a suburbanização das empresas com mão-de-obra especializada; 
A troca de fábricas de vários andares para fábricas de um andar – linha de montagem do Fordismo 
O aumento da importância da carga aérea 
Suburbanização da manufatura 
Outros fatores 
Os efeitos de um aumento na renda real
Uma redução nos custos da viagem casa/trabalho/estudo – custo do movimento pendular
Problemas na área central
“Causação circular” – população seguindo as empresas
Políticas públicas 
Suburbanização de pessoas
Um aumento de renda tem um efeito ambíguo sobre a atratividade, pois existem dois efeitos conflitantes no custo relativo de um local suburbano.........
Efeito renda X Efeito substituição 
1. Aumento na Renda
A diminuição dos custos da viagem casa/trabalho muda a função de lance máximo de aluguel para cima, aumentando o raio da área metropolitana.
A proporção da população que vive fora do centro da fronteira aumenta por duas razões. Primeiro, a área suburbana aumenta: a largura do anel suburbano aumenta de três milhas para quatro milhas. Segundo, o preço do solo suburbano aumenta, aumentando a densidade populacional e a área suburbana
2. Redução no custo do movimento pendular
Introdução - Uma observação sobre a péssima qualidade de tradução do livro de Richardson ....
Exemplos: 
> “poluição” – “urban blight” (devia ser – deterioração/abandono da área central) 
> “Slums” – “favelas” – Na realidade, Richardson está discutindo os cortiços e as estruturas físicas abandonadas pela elite e pela classe média norteamericana.... 
3. Problemas da área central.....
A microeconomia do abandono da área central .......(Richardson)
Um exemplo hipotético de uma matriz de resultados (lucro) 
3. Problemas da área central.....
Estratégia dominante
Benefícios totais de programas de RU = [Valor de mercado do terreno depois da renovação - valor de mercado do terreno adquirido no local] + externalidades (normalmente positivas em função da valorização da vizinhança) + queda nos custos sociais dos cortiços 
3. Problemas da área central.....
Nota de rodapé – Richardson – p. 116-117 – 
Como medir o benefício da intervenção pública? 
Dificuldades na mensuração das externalidades faz com que a análise apenas incorpore a valorização imobiliária........
Qual o problema disso?
Trajetória da Renovação Urbana nos EUA foi dramática (remoção de pobres/negros). Preparação da área central para a reentrada do capital financeiro/serviços avançados (Saskia Sassen)
Fragilidades na análise de Richardson – demolir é (quase) inevitável 
Crítica de Jane Jacobs – The Death and Life of Great American Cities 
3. Problemas da área central.....
Nota de rodapé – Richardson – p. 116-117 – 
Como medir o benefício da intervenção pública? 
Nos Estados Unidos, cerca de 40% dos trabalhadores se desloca de casa para o trabalho dentro das áreas suburbanas, um percentual aproximadamente duas vezes maior do que aqueles que viajam de casa para o trabalho dos subúrbios para a cidade central. No Nordeste (dos EUA), o número de trabalhadores que viajam de casa para o trabalho dentro dos subúrbios é mais do que três vezes o número daqueles que viajam dos subúrbios para a cidade central.....
Presença de múltiplas centralidades.... 
4. “Causação circular” - Seguindo as empresas para o subúrbio....
Subsídio para compra de imóvel próprio – por que estimula a suburbanização.........? 
Congestionamento (descompasso entre custo social e marginal da mobilidade privada) 
O que o Estado tem a ver com isso? Qual a dificuldade de elaborar políticas (Elasticidade preço e renda da demanda por transporte público e privado)
Sistema fragmentado de governo local.... Por que incentiva a suburbanização de famílias (e empresas)?
Construção de rodovias 
5. O papel do Estado na suburbanização de população....
Seguindo os consumidores – ótimizar economia de escala e custos de transporte (modelo de lugares centrais...)
Presença do automóvel reduz a dependência da área central....
Suburbanização do comércio varejista
Novas tecnologias de comunicação e e-mail – geram uma divisão social de trabalho entre executivos (permanecem na área central) e atividades “padronizadas” (contabilidade etc. – podem ser localizadas no subúrbio)
Suburbanização de escritórios – motivos adicionais 
III- Como andam as regiões metropolitanas brasileiras? 
Pesquisa com Banco Mundial. Especificidades das metrópoles brasileiras. Veja material no Tidia (Aula 3_Dados_Brasil 1 -11 pdf).

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