Contrato Preliminar: O que é e como funciona

Prévia do material em texto

Contrato preliminar é aquele que tem por objetivo garantir a realização de um contrato definitivo, esse contrato possui caráter provisório, interino e apenas é celebrado quando as partes se comprometem a convencionar, futuramente, um contrato definitivo. Normalmente é utilizado nos casos em que as partes têm interesse recíproco no negócio jurídico, porém, por algum circunstancia momentâneo, a contratação definitiva é efetivada em um futuro oportuno, como por exemplo, a promessa de compra e venda. 
A obrigação do contrato preliminar se caracteriza da mesma forma do contrato definitivo, existem exceções enquanto ao cumprimento do contrato que pode ser por detração quando as partes desistem em comum acordo ou quando a obrigação preliminar não for cumprida, quanto à celebração do contrato preliminar para que esse tenha eficácia é preciso que este tenha todos os elementos essenciais, menos a forma que nesse caso não é observado conforme consta no art. 462 CC, como por exemplo, no contrato de compra e venda de bem imóvel, igual ao definitivo, porém não foi levado à escrituração pública que é a forma desse contrato e, portanto não é exigido. Quanto à conclusão do contrato preliminar a outra parte pode exigir que a celebração do contrato definitivo, desde que o prazo tenha sido ultrapassado, ou seja, esteja vencido, para evitar a obrigação forçada é necessário que esse contrato tenha a clausula de arrependimento, nesse caso o contrato não pode ser levado a sua execução forçada, mais se não tiver nenhuma dessas possiblidades e a parte precise que a obrigação do contrato seja cumprida pode- se levar a adjudicação compulsória que é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis. O registro é exigido para que o contrato tenha efeitos em relação a terceiros. Entre as partes o contrato preliminar pode ser executado mesmo sem o registro prévio. O registro deve ser feito segundo a natureza do objeto.