VICIOS E EVICCAO

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VÍCIOS REDIBITÓRIOS E
EVICÇÃO
Eduardo de Assis Brasil Rocha
Diretor da FADISMA
Procurador Federal
Professor da UFSM
Fone: (55) 3220-2500
eduardo@fadisma.com.br
	1.-	Natureza jurídica:
		O elemento “coisa”, que compõe os requisitos da compra e venda, não é perquirido sob o aspecto da sua validade, por ser de natureza objetiva. Somente será perquirido quanto a sua existência e, após, na irradiação de seus efeitos, sendo analisado assim através dos institutos dos vícios redibitórios (= perfeição da coisa) e da evicção (= posse tranqüila da coisa).
	2.-	Dos vícios rebibitórios:
		O vício rebitório é defeito oculto da coisa, que faz com que o negócio jurídico de compra e venda não produza um dos efeitos ao qual se destina, qual seja a perfeição do bem alienado. O instituto está disciplinado nos Arts. 441 a 446 do novo Código Civil.
		O vício redibitório não se confunde com o erro, uma vez que este é um vício de vontade, passível de levar à anulação do negócio jurídico. No erro há divergência espontânea entre a vontade manifestada e a vontade querida, sendo, portanto, defeito de ordem subjetiva. No vício redibitório o adquirente quer exatamente a coisa adquirida, mas apenas desconhece algum defeito oculto da mesma, sendo, desta forma, defeito de ordem objetiva.
( Requisitos:
a) o contrato deve ser comutativo, ou seja, sinalagmático, com obrigações recíprocas para ambos os contratantes. Nos contratos não comutativos não há que se falar em vício redibitório. Ocorre nas doações com encargo.
b) o defeito deve ser oculto, não podendo ser constatado pelo “homo medius”. O CDC prevê a possibilidade de ser enjeitada a coisa por vício aparente (Art. 26).
c) o defeito deve ser existente anterior à formação do contrato, vindo a se manifestar posteriormente.
d) o defeito deve tornar a coisa imprópria ao uso ou lhe diminuir o seu valor.
e) irrelevante o conhecimento do vício pelo alienante, pois a má fé somente vai repercutir no acréscimo de eventuais perdas e danos.
( Ações próprias:
a) Ação redibitória ou edilícia: Quando o adquirente pretende a resolução total no negócio, enjeitando a coisa e recebendo de volta o preço pago.
b) Ação estimativa ou “quanti minoris”: Quando o adquirente pretender a resolução parcial do negócio, ficando com a coisa e pleiteando abatimento do preço. A escolha de uma das ações é direito potestativo do adquirente e, uma vez feita a escolha, não poderá mudar o pedido.
Os prazos decadenciais são de 30 (trinta) dias para as coisas móveis e de 01 (um) ano para as coisas imóveis, a contar a entrega efetiva (tradição). Se o adquirente já estava na posse, então os prazos são reduzidos pela metade, a contar da alienação (= do negócio). Quando o vício, por sua natureza somente puder ser conhecido mais tarde, o prazo será de 180 (cento e oitenta) dias para bens móveis e de 01 (um) ano para bens imóveis, a contar da ciência pelo adquirente, conforme Art. 445 e seus §§ NCC.
Os prazos decadenciais não prejudicam os prazos de garantia, mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante dentro de 30 (trinta) dias do seu descobrimento, ex vi Art. 446 NCC.
No caso das situações de enquadramento no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11.09.1990), em virtude da existência de relação de consumo no negócio jurídico, então se deve aplicar o Art. 26 e seus parágrafos do CDC�.
	3.-	Da evicção:
		A evicção é a perda da posse e domínio do bem, em razão da atribuição do bem a um terceiro, estando disciplinado nos Arts. 447 a 457 do novo Código Civil. Instituto que deriva do dever que incumbe ao alienante de assegurar ao adquirente a posse e o domínio pacíficos sobre a coisa alienada.
		Situação comum de evicção, no que se refere à perda do domínio, ocorre nas hipóteses das chamadas “vendas a non domino” e em casos de duplicidade de títulos junto ao Cartório de Imóveis�.
( Requisitos:
a) o contrato deve ser oneroso, ou seja, deve haver uma contraprestação através de pagamento por parte do adquirente. Ocorre mesmo nas alienações em hasta pública.
b) deve haver o desconhecimento pelo evicto da litigiosidade da coisa ou de ser a mesma alheia.
c) deve ocorrer a denunciação da lide ao alienante ou diretamente a qualquer dos anteriores responsáveis�. 
d) a privação da coisa deve ter ocorrido por meios judiciais ou administrativos�.
e) irrelevante a má fé do alienante, subsistindo ainda que a coisa esteja deteriorada, salvo dolo do adquirente.
( Verbas indenizatórias:
a) Quando houver responsabilidade expressa do alienante, que inclusive podem reforçar ou diminuir a garantia: o adquirente tem direito à devolução do preço e mais perdas e danos (Arts. 447 e 448 NCC).
b) Silêncio do contrato sobre a evicção: mesmo assim o adquirente tem direito à devolução do preço e mais perdas e danos, pois é uma garantia implícita (Art. 447 NCC).
c) Exclusão da evicção pelo alienante: ainda assim o alienante continuará respondendo pela devolução do preço da coisa (Art. 449, 1ª parte NCC).
d) Exclusão total da evicção: somente ocorrerá se o alienante tiver se exonerado da obrigação e o adquirente tiver assumido os risco da evicção ou era conhecedor da mesma (Art. 449, 2a parte NCC). Neste caso não haverá devolução do preço e nem indenização por perdas e danos.
O preço a ser devolvido será o valor da coisa na época da evicção�, segundo dispõe o Art. 450, parágrafo único do NCC.
As perdas e danos, segundo os incisos do Art. 450 do NCC, serão: a) frutos que o evicto tiver que restituir; b) despesas do contrato e prejuízos que diretamente resultarem da evicção; c) custas judiciais e honorários advocatícios; e ainda, d) o valor das benfeitorias úteis e necessárias que não forem pagas ao evicto pelo terceiro que receber a coisa (Art. 453 NCC).
Podem ser abatidos do valor das perdas e danos, pelo adquirente: a) o valor pago ao evicto pelas benfeitorias; b) o valor das vantagens da deterioração da coisa que o evicto não houver sido condenado a indenizar.
( Evicção parcial:
Sendo considerável a evicção, mas não total, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato ou o abatimento do preço. Não sendo considerável, somente poderá haver indenização (Art. 455 NCC).
� O prazo de decadência é de 30 (trinta) dias para produtos não duráveis e de 90 (noventa) dias para produtos duráveis. Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
� Vide, a respeito, RJTJRGS 145/245, RDC 73/176, BDI 19/02p. 14. Tombamento do imóvel não acarreta evicção, conforme se vê in COAD 104760, em acórdão do STJ. No tombamento não há perda do domínio, posse ou do uso da coisa tombada, bem como não há atribuição do bem, seja por ato judicial ou administrativo, a outrem (REsp. 407179, 3ª Turma do STJ, in BDI 27/03p. 20).
� O Art. 70 do CPC determina que é obrigatória a denunciação da lide para o evicto poder demandar indenização contra o alienante. Existem decisões jurisprudenciais, inclusive do STJ, no sentido de que o evicto que não denunciar a lide poderá, mesmo assim, propor ação autônoma contra o alienante. Neste sentido, vide COAD/INF ano 1991, p.91 e AJURIS 78/468.
� Estariam enquadradas neste caso as evicções derivadas de apreensões policiais, conforme já vinha decidindo a jurisprudência: RJTJRGS 160/223, COAD 67987, COAD 70745 (3ª Turma do STJ), COAD 72372 (4ª Turma do STJ), COAD 85520 (3ª Turma do STJ). É de ser observado, também, que o NCC não reproduziu o inc. I, do antigo Art. 1.117. A jurisprudência tem admitido a responsabilização do Estado na hipótese da evicção decorrer de furto ou roubo, conforme se vê em: RJTJRGS 176/510, COAD 97222, RJTJRGS 134/287, RJTJRGS 140/225, RJTJRGS 145/134, COAD 62643, COAD 67987, COAD 43737
� O valor do preço sempre será corrigido monetariamente até o seu efetivo pagamento ao evicto, conforme já decidiuo TJRGS in RJTJRGS 125/331.