RESUMO DIREITO IMOBILIARIO AV2 ESTACIO

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Direito Imobiliário – Resumo
para Provas
Direito Imobiliário – Resumo para Provas
Fontes: Universidade Estácio de Sá e AjudaJuridica.com
Função dos registros públicos e o sistema registral brasileiro
e seus princípios
Princípios Norteadores dos Registros Públicos
PUBLICIDADE: Através da publicidade, o imóvel, suas
características, os direitos reais que nele incidirem, bem
como o nome do proprietário serão de conhecimento de todos,
pois qualquer pessoa pode requerer uma certidão no ofício
imobiliário. Visa a proteção dos interesses de terceiros,
dando a estes a segurança de que as informações constantes dos
registros públicos correspondem à realidade presente quanto às
pessoas interessadas e ao bem a que se refere.
Assim, este princípio torna público todos os atos relativos a
imóveis, sejam de constituição, transferência ou modificação
dos direitos reais, indicando a situação física e jurídica do
imóvel, tornando ditos direitos oponíveis contra terceiros,
conferindo ao titular o direito de reaver o imóvel de quem
injustamente o detenha ou possua.
LEGALIDADE: Tem como objetivo impedir que sejam registrados
títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos.
Quando um título é apresentado para ser registrado, este é
examinado à luz da legislação em vigor ou da época de sua
firmação e, havendo exigência a ser cumprida, o oficial as
indicará por escrito, conforme preceitua o artigo 198 da Lei
Federal nº 6.015/73 (Lei de Registros Imobiliários).
Então, a validade do registro de um título diz respeito à
validade do negócio jurídico causal. Nulo o negócio, nulo será
o registro. Anulado o negócio, anulado será o registro.
ESPECIALIDADE: Consiste na determinação precisa do conteúdo do
direito, que se procura assegurar, e da individualidade do
imóvel que dele é objeto.
A Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, em seus
artigos 225 e 176, § 1º, inciso II, item 3, esmerou – se no
sentido de individualizar cada imóvel, tornando-o
inconfundível com qualquer outro, exigindo a plena e perfeita
identificação deste nos títulos apresentados, devendo haver
correspondência exata entre o imóvel objeto do título e o
imóvel constante do álbum imobiliário para que o registro seja
levado a efeito.
CONTINUIDADE: Somente será viável o registro de título
contendo informações perfeitamente coincidentes que aquelas
constantes da respectiva matrícula sobre as pessoas e bem nela
mencionados.
Identifica-se a obediência a este princípio nos artigos 195,
222 e 237 da Lei Federal nº 6.015/73, determinando o
imprescindível encadeamento entre um dado imóvel e as pessoas
neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das
titularidades jurídicas de um imóvel.
Baseado neste princípio, não poderá vender ou gravar de ônus,
quem não figurar como proprietário no registro imobiliário.
Respeitando o princípio da continuidade, se for anulado um
negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o
respectivo registro será cancelado, e, consequentemente, serão
cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.
PRIORIDADE: Está prenotado o título quando lançado no Livro
Protocolo e esta prenotação, ou seja, o número de ordem,
determinará a prioridade do registro deste título, e esta, a
preferência dos direitos reais, beneficiando, assim, a pessoa
que primeiro apresentar seu título, pois a prioridade é
garantida pela ordem cronológica da apresentação dos títulos,
garantindo a prioridade de exame e de registro e a preferência
do direito real, oponível perante terceiros.
Quando um imóvel é vendido pela mesma pessoa duas vezes, temos
um caso de direito real contraditório incompatível, sendo
registrado o título que primeiro ingressar no protocolo e
devolvido o outro com os motivos da recusa, pois os títulos
são contraditórios no seu conteúdo.
Já, os direitos reais contraditórios compatíveis são aqueles
atribuídos pelo mesmo transmitente, a titulares diversos ou
não, incidentes sobre o mesmo imóvel, como verifica-se no caso
da hipoteca, onde os direitos não se anulam reciprocamente,
apenas se graduam.
INSTÂNCIA: O princípio da instância diz respeito à provocação
ao registro, ou seja, o oficial precisa ser provocado por
alguém para exercer sua função, não podendo agir ex officio
(salvo algumas exceções), manifestando-se, neste sentido, os
artigos 13 e 217, da Lei Federal nº 6.015/73.
Qualquer pessoa pode apresentar um título para que seja
registrado, independente de qualquer formalidade e, para
lançar uma averbação que tenha influência no registro ou nas
pessoas nele interessadas, é necessário requerimento escrito,
com firma reconhecida e documento comprobatório.
Como exceções a este princípio, temos a averbação de nomes de
logradouros decretados pelo Poder Público e a averbação de
qualquer ônus que conste na certidão oriunda de outra
circunscrição, quando da abertura de matrícula, podendo o
oficial averbar de ofício, ou seja, por iniciativa própria.
OBRIGATORIEDADE: A Lei Federal nº 6.015/73, menciona quais os
atos que são obrigados ao registro, mas não impõe sanções ou
penalidades diretas à pessoa que deixa de registrar algum dos
títulos, uma vez que o prejuízo pela indiligência será sofrido
pelo próprio titular que não promoveu o registro do seu
título.
Assim, é escopo do princípio da obrigatoriedade evitar que
títulos não sejam registrados, pois quem não observar este
deve arcar com o ônus da omissão, não obtendo benefícios do
registro, ou seja, a autenticidade, segurança jurídica e
eficácia do registro imobiliário, oponível contra terceiros.
TIPICIDADE: O princípio da tipicidade visa o registro dos
títulos legalmente previstos, conforme expressão reconhecidos
em lei, contida no artigo 172 da Lei Federal nº 6.015/73,
estando ditos títulos relacionados no artigo 167 da mesma Lei,
que não exauriu, porém, todos os atos e títulos que necessitam
de registro.
Como exemplo de título atípico, podemos citar a escritura
pública de cessão de direitos hereditários que não é título
hábil para o registro, mas sim para a habilitação no processo
de inventário, do qual resultará o formal de partilha, que
consiste no título típico para o registro da transmissão da
propriedade.
Então, serão registrados ou averbados no registro de imóveis
todos os títulos ou atos, Inter-Vivos ou causa mortis,
reconhecidos em Lei, que constituam, declarem, transladem ou
extingam direitos reais sobre imóveis.
PRESUNÇÃO E FÉ PÚBLICA: A fé pública inerente ao registro e a
presunção de domínio estão diretamente ligadas à validade do
negócio jurídico.
Como sabemos, o título só será registrado se atender aos
requisitos legais, donde presume-se que é perfeitamente válido
o negócio jurídico que originou o título registrado,
conferindo a seu titular uma presunção juris tantum de
domínio, ou seja, presunção relativa que pode ser contestada
por terceiros em ação própria, cabendo ao contestante o ônus
da prova.
Neste sentido nos ensina o artigo 1.231 do Código Civil,
quando diz que a propriedade presume-se plena e exclusiva, até
prova em contrário.
DISPONIBILIDADE: Este princípio nos traduz que ninguém pode
transferir mais direitos do que os constituídos no registro
imobiliário.
A propriedade e os direitos a ela relativos só se transmitem
com o registro do título e, para que este seja registrado,
necessário será que os direitos constantes dele estejam
disponíveis em nome do transmitente.
Assim, não poderá o transmitente vender mais área do que
constar no registro e nem vender um imóvel gravado com
cláusula de inalienabilidade.
INSCRIÇÃO: A partir da vigência da Lei Federal nº 6.015/73, a
sistemática do registro foi inovada com a criação da
matrícula.
O artigo 176e parágrafos da Lei Federal nº 6.015/73, definem
os requisitos legais e obrigatórios a serem observados e
satisfeitos para a efetivação da matrícula, que tem por
objetivo cadastrar todos os imóveis do território nacional,
cujo controle e exatidão das informações nela contidas darão
ao sistema registral brasileiro mais autenticidade, segurança
e eficácia.
TERRITORIALIDADE: A circunscrição territorial é definida em
Lei e ao oficial compete apurar os limites da sua competência.
A Lei Federal nº 6.015/73, no artigo 169, preceitua que o
registro deve ser feito no ofício imobiliário da circunscrição
territorial a que pertencer o imóvel, estabelecendo exceções
nos incisos I e II.
Este princípio possibilita a qualquer interessado o
conhecimento da situação física e jurídica do imóvel, uma vez
que basta a ele saber a qual circunscrição pertence o imóvel
para dirigir-se ao ofício imobiliário competente e solicitar
uma certidão.
Registro de Imóveis. Motivo e Objetivos:
A propriedade é o direito real por excelência e basta lermos
os dispositivos legais pátrios e verificaremos que é com
certeza um dos direitos mais protegidos em nosso país. O
Sistema Registral Imobiliário existe para proteger a
propriedade, especificamente proteger a propriedade imóvel e
os demais direitos e deveres que dela decorrem.
O serviço registral caracteriza-se pelo conjunto de serviços
organizados de forma técnica e administrativa, colocados à
disposição da sociedade no intuito de dar publicidade,
autenticidade e eficácia aos atos jurídicos e assim garantir a
segurança das relações jurídicas entre os indivíduos.
Sempre existiu entre os indivíduos, a preocupação com a
segurança dos negócios jurídicos e, já no Direito Romano,
encontramos as figuras dos tabeliães e notários, nesse
sentido:
Embora seja de tamanha importância a atividade dos Notários e
Registradores de forma geral, trataremos especificamente sobre
a atividade Registral Imobiliária que no Brasil iniciou já com
o descobrimento, juntamente com o início da trajetória
histórica da propriedade, uma vez que todas as terras
pertenciam ao Império, ou seja, eram de domínio público. A
coroa portuguesa detinha a posse de todas as terras e delas
fazia doção por meio das cartas de sesmaria, regime que
perdurou desde o descobrimento até a Independência do Brasil
no ano de 1822. De 1822 até 1850 houve um período de abandono,
não foram criadas leis sobre as terras e o que aconteceu neste
período foi uma massiva ocupação de terras através da tomada
de posse, sem qualquer título ou controle legislativo.
Em 1850, com registro de todas as posses no livro da Paróquia
Católica, teve início a legitimação da posse, sendo esta
separada das terras de domínio público. A partir daí todos os
contratos realizados com o objetivo de transmitir ou onerar
imóveis eram registrados no chamado Livro do Vigário.
Com o transcorrer dos anos e as inúmeras mudanças políticas e
sociais ocorridas, o Estado assumiu a responsabilidade pela
segurança jurídica destes atos, criando órgãos com tal
objetivo, atribuindo à eles competências e objetivos
específicos, entre estes objetivos destacam-se a publicidade,
a segurança jurídica e a eficácia. O registro de Imóveis é um
destes órgãos cuja finalidade é o assentamento de títulos
públicos e privados, dando a eles oponibilidade a terceiros,
através da publicidade dos atos, visando garantir a eficácia,
o controle, a segurança e a autenticidade dos negócios
jurídicos envolvendo imóveis e dando a estes negócios a
presunção relativa da prova da propriedade.
Ocorre que com o surgimento de novos e diversos negócios
imobiliários e a grande abrangência de seus efeitos, não
somente no que diz respeito aos bens imóveis, mas também com
relação aos direitos e aos indivíduos que figuram nos atos
jurídicos levados a registro, o sistema registral imobiliário
brasileiro vem adquirindo cada vez mais importância, pois não
compete mais ao Registro de Imóveis apenas dar publicidade
declarativa aos atos, ou então o mero caráter constitutivo ou
desconstitutivo de direitos reais sobre bens imóveis.
Devemos nos lembrar que no Brasil não é adotado o Princípio da
Fé Pública Inscritiva do Direito Alemão, mas apenas a
presunção dela, ou seja, até prova em contrário, o direito
real inscrito pertence aquele que figura no registro como
titular do direito, também no que diz respeito à
insaneabilidade do registro, poderá o terceiro de boa-fé ter
seu direito garantido, ou seja, há no serviço do Registro de
Imóveis também um caráter de segurança jurídica, como um dos
efeitos deste.
Assim, temos que o Registro de Imóveis tem por finalidade a
confirmação, ou a obtenção da aquisição da propriedade, uma
vez que apenas o contrato, seja ele oneroso ou gratuito,
produzirá apenas efeitos pessoais ou obrigacionais, sendo
necessário o registro para que sejam reconhecidos os direitos
reais. Até que se efetive o registro, o vendedor, alienante,
ou doador, continua a ser o proprietário do imóvel, e
conseqüentemente continua a responder pelas obrigações
decorrentes desta propriedade. No que se refere aos demais
meios de aquisição e propriedade também é de suma importância
que se leve ao registro, afinal estará se garantido assim a
disponibilidade do bem.
A segurança jurídica é o objetivo principal do Registro de
Imóveis, pacificando os conflitos existentes no que se refere
a aquisição e a transmissão imobiliária.
Um registro correto, seguro e por conseqüência óbvia eficaz,
não é exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel,
ou àquele que esta utilizando o serviço, resta caracterizado
nesse serviço também o interesse público, uma vez que o mesmo
amplia a dimensão de garantia social. Podemos dizer com
certeza que o registro é um dos instrumentos eficazes à
inserção social e econômica dos indivíduos que dele se
utilizam na sociedade, e por que não, no mercado econômico,
através da garantia efetiva de seus direitos e a conseqüente
expansão destes direitos.
Atividade Registral na Prática:
A ação inicial do oficial de registro acontece quando a parte
interessada apresenta o título perante o serviço de registro
de imóveis. O título poderá ser apresentado apenas para o
exame e cálculo de emolumentos, situação em que não ocorrerá a
efetivação do serviço em um primeiro momento. Mas o
procedimento normal é a apresentação do título para que
através do registro surta os efeitos da publicidade, e para
que tal aconteça, uma série de atos ocorre dentro do registro
de imóveis, desde a entrada do título e sua prenotação, até a
entrega do serviço pronto com a conseqüente certidão
atualizada do imóvel.
A rotina do serviço realizado nos Cartórios é desconhecida
daqueles que dele fazem uso, uma vez que os mesmos embora
muitas vezes conhecedores de seus direito não têm a noção
exata das especificidades e exigências legais para cada título
decorrente de um negócio jurídico que é levado a registro.
Para que possamos compreender o serviço registral de forma
mais prática devemos entender um pouco mais sobre a sua
função, entendendo também as terminologias utilizadas e o que
significam. Até a edição da Lei 6.015/73, eram três os atos
cartoriais, a transcrição, a inscrição e a averbação.
A Lei 6.015/73 em seu artigo 168 engloba sob a designação de
registro, os atos de transcrição e inscrição, orientação
seguida pelo Código Civil de 2002, e ao lado deste temos ainda
a averbação, artigo 167, II, da Lei dos Registros Públicos.
A Lei instituiu também a matrícula, sendo que passou a ser
obrigatória a abertura de matrícula própria para cada imóvel,
esta é na verdade o início da trajetória do imóvel,da
história do mesmo, uma vez que deverá constar da mesma sua
localização, especialização, área, denominação, enfim emprega-
se ai o princípio da especialidade antes analisado. Também na
matrícula deverá estar corretamente e completamente
qualificado o proprietário do imóvel.
A matrícula difere do registro e da averbação uma vez que é
apenas um histórico do imóvel, um cadastro do mesmo.
O primeiro ato no registro de imóveis quando da entrada do
título para registro é a prenotação do mesmo, que garantirá a
prioridade do título, e a preferência dos direitos reais.
Seguidamente a prenotação o título apresentado passará pela
qualificação, etapa fundamental, onde serão verificados todos
os pressupostos necessários ao registro, quais sejam a
existência, a validade e a eficácia do negócio jurídico, os
requisitos essenciais do título. É durante a qualificação do
título apresentado, que o Registrador aplicará ao negócio os
princípios de direito registral:
É analisado nesta fase o negócio jurídico que deu origem ao
título, o próprio título como instrumento hábil para registro,
e como base nesta análise realizada com fundamentos nos
princípios e nos dispositivos legais pertinentes ao negócio e
ao registro, é emitido um juízo de valor, decidindo pelo
registro ou não. A prerrogativa essencial desta etapa é a
certeza.
A atividade registral imobiliária é complexa e de grande
responsabilidade e por isso mesmo os atos do oficial no
exercício de sua função são passíveis de controle e por isso
pode o oficial ser responsabilizado por seus atos. Como já
vimos, o registrador exerce uma função pública por delegação e
sofre a fiscalização do Estado. Além desta fiscalização
decorrente das funções atribuídas ao registrador e
estabelecidas na Lei 8.935/94, poderão os atos do oficial no
tocante ao indeferimento de registro ser alvo de suscitação de
dúvida.
O Oficial do Registro de Imóveis ao examinar o título e
verificar que este não preenche os requisitos para registro
emitirá parecer por escrito contendo as razões que
impossibilitaram a publicização do título, este parecer
denomina-se exigência. Se a parte discordar das exigências
feitas pelo registrador poderá suscitar dúvida.
Após a análise e qualificação dos títulos, seguem os demais
atos que culminarão com o registro, porém para que fique mais
clara a seqüência dos atos praticados no registro de imóveis,
é necessário que conheçamos um pouco a respeito dos livros
onde são escriturados os atos, registros e averbações, sendo
que a escrituração é o processo sistemático, definido
legalmente, pelo qual, em livros próprios serão feitos, no
Registro de Imóveis, segundo uma ordem cronológica, a
matrícula, o registro e a averbação dos títulos.
São livros de registro imobiliário:
Livro 1 de protocolo, ou de recepção de títulos – artigos 11 e
12 da Lei 6.015/73. Tem por objetivo garantir a precedência de
exame do título, o controle do prazo legal e dos títulos em
tramitação, bem como, assegura o direito de preferência.
Livro 2 de Registro Geral – é o livro destinado à matrícula e,
ao registro e averbação dos atos relacionados no artigo 167 da
Lei 6.015/73, a escrituração deste livro deve obedecer a
normas criteriosas estabelecidas em lei e pela Corregedoria
Geral de Justiça.
Livro 3 de Registro Auxiliar – onde são lançados os atos de
registro que não dizem respeito diretamente ao imóvel
matriculado, conforme artigo 177, Lei 6.015/73. São exemplos
de atos que vão a registro no Livro 3, a convenção de
condomínio, os contratos de penhor rural, o pacto antenupcial
entre outros.
Livro 4 ou Indicador Real – é o livro que permite a busca dos
registros pela localização do imóvel, uma vez que trata-se do
repositório de todos os imóveis que encontram-se nos demais
livros.
Livro 5 ou Indicador Pessoal – onde se encontram os nomes de
todas as pessoas que, figuram nos demais livros, permitindo a
busca pelo nome.
São estes os principais livros, sendo que além desses há ainda
o Livro de Registro de Indisponibilidade e o Livro de Cadastro
de Estrangeiros. Atualmente a maioria dos Registros de Imóveis
está trabalhando com o sistema informatizado, sendo que a
Escrituração neste caso não se dá na forma de livro, mas sim
de fichas que deverão ser devidamente arquivadas seguindo o
estabelecido em lei e as normas da Corregedoria Geral de
Justiça.
O que observamos com pesar ainda nos dias atuais, é que a
população desconhece em grande parte a importância do sistema
registral imobiliário. Muito embora tenhamos avançado de modo
geral no que diz respeito ao conhecimento dos direitos
inerentes a cada indivíduo, ainda enfrentamos grandes
dificuldades que ocasionam transtornos não apenas para o
titular de direitos, mas também para aqueles que dele dependem
e porque não dizer que também para o poder público.
Processo de Averbação, Retificação e Cancelamento dos
Registros
Matrícula de um Imóvel: é o documento que legalmente
identifica sua existência legal e informa suas características
físicas, como sua dimensão ou extensão, e sua localização
geográfica (bairro, rua etc.). Ela é feita e mantida no
Cartório de Registro de Imóveis e além das características do
imóvel contém toda e qualquer alteração feita em relação ao
imóvel, como mudança de propriedade, utilização do mesmo para
penhor ou financiamento, por exemplo, feitas na matrícula
através de averbação. A matrícula é o documento que comprova a
existência do imóvel e quem é seu proprietário legal.
Como a matrícula fica em poder do Cartório de Registro de
Imóveis, a confirmação de propriedade do imóveis se torna
possível por qualquer instituição, seja ela pública ou
privada.
Registro: é o ato que declara quem é o dono do mesmo, assim
como também possui as informações referentes à compra e venda
do mesmo. Ou seja, quem comprou e quem vendeu. Quando se vende
um imóvel, a transferência se dá pelo registro da
transferência de propriedade. Em outras palavras, quem
registrou o imóvel na matrícula é efetivamente seu dono ou
proprietário legal.
Averbação: são as anotações feitas na matrícula do imóvel. Ela
registra todas as alterações sofridas pelo imóvel, como
arrendamento, penhor ou empréstimo, troca de propriedade,
condições hipotecárias etc. Além de registrar informações
sobre o histórico do imóvel, as averbações também registram
informações sobre os proprietários do mesmo, como alterações
do estado civil decorrentes de casamento, por exemplo.
Retificação de Registro Imobiliário:
Lei nº 6.015/1973, alterada pela Lei nº 10.931/04
(Incorporações Imobiliárias).
FINALIDADES: Alcançar maior CELERIDADE e EFICIÊNCIA nos
procedimentos de retificação registral imobiliária em virtude
do deslocamento do seu campo de tramitação da esfera judicial
para a extrajudicial, cabendo tal atribuição, agora, ao
Oficial do Registro de Imóveis.
Trata-se da consagração do Princípio da Autonomia do
Registrador Imobiliário, pois esta alteração ressalta a
importância da atividade, a confiabilidade no critério
prudente e técnico do Registrador, bem como a sua autonomia
funcional.
Novo Procedimento de Retificação Imobiliária: Art. 212. Se o
registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir
a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro
de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio
de procedimentos administrativo previsto no art. 213,
facultado ao interessado requerer a retificação por meio de
procedimento judicial.
Parágrafo único. a opção pelo procedimento administrativo
previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a
requerimento da parte prejudicada.Três (3) hipóteses que ensejam a retificação imobiliária (art.
212 da LRP):
(i) a omissão de informação necessária do assento (Ex.:
ausência de medida perimetral do imóvel urbano ou da área
superficial);
(ii) a imprecisão do ato registral (Ex.: as medidas
perimetrais aparecem invertidas ou em virtude de indicação
errada de confrontante); e,
(iii) os casos em que o ato não exprime a verdade (Ex.:
ausência de simetria entre a implantação real e a descrição
tabular).
Atribuição e Responsabilidade Civil e Criminal dos Notários e
Registradores:
A responsabilidade pressupõe uma relação jurídica entre a
pessoa que sofreu o prejuízo e a que deve repará-lo,
deslocando o ônus do dano sofrido pelo lesado para outra
pessoa que, por lei, deverá suportá-lo, atendendo assim à
necessidade moral, social e jurídica de garantir a segurança
da vítima, violada pelo autor do prejuízo.
Em se tratando de responsabilidade civil e criminal dos
notários e registradores, foram consagrados pelos arts. 22, 23
e 24 e seu parágrafo único da Lei Federal n.º 8.935, de 18 de
novembro de 1994, que veio regulamentar o art. 236 da
Constituição Federal de 1988.
Preceitua o artigo 22 da Lei Federal n.º 8.935/94: “Os
notários e oficiais de registro responderão pelos danos que
eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática dos atos
próprios da serventia, assegurado aos primeiros o direito de
regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos”.
Os notários e registradores respondem perante terceiros pelos
erros que lhes venham a causar prejuízo. Tal responsabilidade
funda-se no dever que tem os notários e registradores de
garantir a publicidade, conferir autenticidade, segurança e
eficácia dos atos jurídicos, inerentes a confiança lhes
depositada tanto pelo Poder Público, como pelos particulares
que confiam em suas funções.
É inerente ao próprio exercício de suas atribuições a
responsabilidade dos delegados. No caso de dolo ou culpa dos
prepostos contratados pelos notários ou registradores,
sujeitar-se-ão esses a em ação regressiva, indenizar o titular
daquilo que o mesmo tiver dispendido para o ressarcimento dos
usuários ou terceiros.
Porém, ainda tem-se entendido, que as atividades exercidas
pelos notários e registradores, ainda que o sejam por
delegação, traz a responsabilidade objetiva do Poder Público,
pelos atos praticados por seus agentes, de modo que o Estado
responde pelos atos praticados pelos notários e registradores.
Apesar da Lei n.º 8.935/94, em seu art. 22, tenha tido o
objetivo de excluir a responsabilidade do Estado, tem-se que
tal responsabilidade não pode ser excluída, inerente que as
atividades notariais e registrais são desenvolvidas por
delegação do Poder Público, que sempre será responsável pelos
atos praticados por seus delegados, ainda que tenha esse,
direito de regresso contra o serventuário, ante a determinação
do § 6º do art. 37 da Carta Magna.
Dispõe o art. 23 da Lei n.º 8.935/94, que a responsabilidade
civil dos notários e registradores independerá da criminal, da
mesma forma que no Código Civil em seu art. 935 e na Lei n.º
6.015/73 no art. 28, parágrafo único. Assim, mesmo que não
haja responsabilidade criminal, a civil perdurará, desde que
presente seus requisitos.
A responsabilidade criminal será individualizada, aplicando-
se, no que couber, a legislação relativa aos crimes contra a
administração pública (arts. 312 a 359 do Código Penal –
Crimes Praticados por Funcionário Público e Particulares
Contra a Administração em Geral), sendo que a
individualização, não exime os notários e os registradores de
sua responsabilidade civil, como preceitua o art. 24 e
parágrafo único da Lei n.º 8.935/94.
Introdução ao Estudo das Incorporações Imobiliárias.
Obrigações e Direitos do Incorporador :
As incorporações imobiliárias são regidas pela lei 4.591/64, e
são consideradas como a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou
parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas.
Poderá ser incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
em edificações a serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação
de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das
obras concluídas.
Nenhuma incorporação poderá ser posta à venda sem a indicação
expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer
indicado ostensivamente no local da construção.
O incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de
Imóveis, todos os documentos necessários para a instituição da
incorporação, dentre eles: o título de propriedade de terreno,
certidões negativas de impostos federais, estaduais e
municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais
e de ônus reais relativa ao imóvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador; histórico dos títulos de propriedade do
imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão
dos respectivos registros; projeto de construção devidamente
aprovado pelas autoridades competentes; cálculo das áreas das
edificações, discriminando, além da global, a das partes
comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva
metragem de área construída; memorial descritivo das
especificações da obra projetada, minuta da futura Convenção
de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de
edificações; etc.
Uma das obrigações do incorporador está prevista no artigo 32
da lei em comento, onde estabelece que o incorporador têm a
obrigação de entregar o prédio de acordo com o projeto de
construção e o memorial descritivo. Sendo assim, o
incorporador poderá também ser o construtor, ou, contratar
terceiro que o faça.
A construção de imóveis, objeto de incorporação poderá ser
contratada sob o regime de empreitada ou de administração,
devendo o projeto e o memorial descritivo das edificações
fazer parte integrante e complementar do contrato com os
adquirentes; além da definição de prazo da entrega das obras
entre outros.
Quando a construção se der mediante contratação de terceiro,
sob o regime de empreitada ou administração, não está o
incorporador isento de responsabilidade, pois é dele a
responsabilidade pelo empreendimento, uma vez que, ao realizar
a incorporação, está implícita a outorga de mandato ao
incorporador, para que represente os interesses dos
adquirentes. Esse mandato ocorre por disposição legal. Como
mandatário, o incorporador sujeita-se à responsabilidade
inerente à gestão de interesses alheios.
Salienta-se que independentemente do regime escolhido para a
execução da obra incorporada, deverá o Incorporador acompanhar
rigorosamente, solicitando os respectivos comprovantes do
construtor, referente aos pagamentos dos impostos incidentes
sobre a construção e principalmente, referente aos impostos
incidentes sobre a mão-de-obra contratada e pagamento de
funcionários; primeiro, porque o incorporador é solidariamente
responsável com a construtora em caso de inadimplência, e
segundo, em razão da possibilidade de ter abatimento do INSS
pago aos funcionários junto ao preço global do INSS da obra
quando da averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
O incorporador responde pelo empreendimento até o seu término,
construção e venda.Apesar da construção ser de
responsabilidade do construtor, o incorporador é
solidariamente responsável nos danos causados aos adquirentes,
e estão sujeitos a lei de defesa do consumidor, respondendo
pelos seus atos, e atos do construtor, podendo no entanto, em
caso de prejuízos causados pelo construtor, ter o direito de
regresso. Pelo artigo 41 da Lei de Defesa do Consumidor: “
responde civilmente pela execução da incorporação, devendo
indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos pelo
inadimplemento total ou retardamento, cabendo-lhe ação
regressiva contra o construtor, se for o caso.”
A lei 10.931/04, instituiu o regime de afetação para os
imóveis que são objeto de incorporação, sendo tal instituição
uma prerrogativa do incorporador e não um dever ou obrigação.
Prevê tal dispositivo que a incorporação poderá ser submetida
ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões
objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e
direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do
patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, destinado à consecução da incorporação e à entrega
das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O
patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens,
direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou
de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação
respectiva.
O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao
patrimônio de afetação, e, os bens e direitos integrantes do
patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia
real em operação de crédito cujo produto seja integralmente
destinado à consecução da edificação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil
do incorporador não atingem os patrimônios de afetação
constituídos, não integrando aos bens da massa o terreno, as
acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e
encargos objeto da incorporação.
A desvantagem nesse caso, é o excesso de burocracia na venda,
prestação de contas, pagamento de tributos e outros, além da
fiscalização constante que os Adquirentes poderão fazer na
prestação de contas da incorporação, através de uma comissão
previamente instituída, cuja prestação de contas é obrigação
do Incorporador. Deve ainda, manter e movimentar os recursos
financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito
aberta especificamente para tal fim.
Construção por Empreitada, por Administração e o Patrimônio de
Afetação:
A lei 4561 /64 estabeleceu as bases legais para a construção
de imóveis na planta: por empreitada e por administração.
Por empreitada o incorporador assume todos os riscos do
empreendimento. É ele quem determina o preço, estabelece os
índices de correção deste preço e sua periodicidade. É
portanto, o sistema tradicional de construção adotado pela
maioria das construtoras que comercializam seus
empreendimentos na planta.
Neste sistema o comprador assume os riscos pelo investimento
realizado, pois se o vendedor (construtor) não conseguir
viabilizar o empreendimento o investidor corre o risco de
perder suas economias investidas no empreendimento.Normalmente
as garantias oferecidas pela construtoras são o seu próprio
nome ( a tradição, seu conceito etc) as referências de entrega
de outras obras anteriores, ou ainda oferecem um seguro de
garantia de entrega, cujos custos, são pagos pelos compradores
e não são baratos posto que as seguradoras exigem garantias
reais ou de caução.
No sistema por administração a construção é feita por uma
construtora contratada pelo proprietário do terreno ou pela
própria construtora mediante uma taxa previamente acordada ,
normalmente de 15% sobre o valor previsto de construção (
materiais e mão de obra) hoje também muito comum. Ocorre
entretanto, que ambos os sistemas oferecem riscos. No
primeiro, se a construtora quebra, o investidor perde suas
economias investidas posto que os recursos pagos foram para o
caixa da construtora ou incorporadora e confundiu-se com o seu
patrimônio (lembram-se da Encol?).
No segundo os riscos são menores, mas também corre-se o risco
da construtora manipular os custos na medida que não há
controle externo ou dos compradores sobre estes custos e nem
sempre serem as prestações de conta confiáveis.
Para evitar estes inconvenientes o legislador criou a figura
do PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, ou seja, isolou do patrimônio da
construtora/incorporadora os recursos pagos pelos compradores
e o empreendimento, ou seja, os mesmos não de confundem com a
património da construtora e são contabilizados em separado
através de uma SPE ( Sociedade com Propósito Específico),
inclusive com conta bancária própria e fiscalização de um
conselho dos compradores. Ocorre que esta medida não obriga a
construtora a adotá-lo, e poucas o fazem.
Condomínio Edilício: Natureza Jurídica. Distinção entre o
Condomínio Geral e o Condomínio Edilício:
É comum serem confundidos os institutos do condomínio geral e
do condomínio edilício. Pode-se dizer, de maneira simples, que
um (condomínio edilício) é espécie do outro (condomínio
geral).
Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir,
simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade
incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Como forma de
ilustração, basta dar o seguinte exemplo: 2 irmãos, não tendo
dinheiro para comprar 2 veículos (um para cada), se cotizam e
adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do
carro; e não, como muitos pensam, sócios de um carro.
Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. O
primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais
(previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil; já o
segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (ver arts.
981e segs. Do Código Civil).
O condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente
aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas,
por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é
propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas,
portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é
dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes
comuns.
Por essa razão, deve ser desfeita uma outra confusão, qual
seja: locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o
proprietário. Locatário é, mais precisamente, compossuidor, na
medida em que, tendo a posse direta do apartamento,
compartilha com os demais condôminos e compossuidores as áreas
comuns do edifício.
Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel
ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício
apenas aos edifícios (residenciais ou comerciais) nos quais se
identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que
são propriedade comum.
Condomínio Edilício – Natureza Jurídica: Doutrinariamente, o
Condomínio horizontal, atualmente edilício, vem sendo
classificado como um ente, não é pessoa natural nem jurídica,
por se tratar de um mero conjunto de interesses. Entretanto,
está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente,
representado pelo síndico (CPC, art. 12, IX), em situação
similar á do espório e da massa falida. Os Condomínios
tornaram-se sujeitos de direitos e obrigações, e por isso,
dotados de capacidade genérica e de direito, não se
reconhecendo mais nele o simples estado de indivisão de bens,
mas uma empresa sui generis, que, nascida para gerir o
patrimônio comum, tem que realizar seu objeto social com
eficiência.
Constituição e Extinção do Condomínio Edilício.Convenção:
Instituição e Alteração
A instituição do Condomínio Edilício dá-se por ato
constitutivo inter vivos ou mortis causa (testamento),
registrado no Cartório de Registro Imobiliário, com as
seguintes disposições necessárias:
a) discriminação e individualização das unidades de1.
propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das
partes comuns;
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada2.
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o
fim a que as unidades se destinam (art. 1332).
Constituição do condomínio
O primeiro passo para a constituição do condomínio é a
legalidade da propriedade e a existência de projeto
construtivo aprovado pela prefeitura local. A seqüência é
composta pela elaboração da convenção e especificação das
unidades que irão compor o condomínio (elaboração da
Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3
das frações ideais do condomínio (art. 1.333 do Código Civil),
identificação de cada unidade com descrição, confrontações,
áreas privativas e comuns, fração ideal de participação no
terreno). Esse lote de documentos deverá ser levado à
apreciação do oficial do cartório de registro de imóveis que
agrega a propriedade que está sendo constituída em condomínio.
A conclusão da edificação, na oportunidade, deverá ser
averbada na mesma matrícula, comprovando-se a sua legalidade
com o “habite-se” emitido pela prefeitura e o certificado de
quitação do INSS. O valor do registro deverá ser obtido junto
ao cartório, o qual é calculado com base no valor total do
imóvel. O regulamento também denominado “Regimento Interno”,
complementa a Convenção. Geralmente contêm regras específicas
sobre o uso das coisas comuns.
Convenção do Condomínio Edilício: A convenção está para o
condomínio, assim como a Constituição está para um país. Cabe
a convenção regular a administração do patrimônio comum, o uso
das diferentes partes e, até mesmo, as penalidades que seus
membros estão sujeitos. Embora a legislação determine normas
que prevalecem perante qualquer relação privada, é a convenção
que deve trazer um maior detalhamento da organização interna
do condomínio, de modo que a administração de todo o
patrimônio seja tranqüila, segura e econômica.
A convenção não é um contrato, e sim, um ato-regra ou ato-
norma. A natureza estatutária da convenção é que a diferencia
de um contrato e essa natureza fica evidenciada no fato de que
ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou
ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado
Toda convenção deve respeitar as determinações legais vigentes
e suas cláusulas essenciais estão previstas nos artigos 1.333
e 1.334 do Código Civil Brasileiro e no artigo 9º da Lei nº
4.591/64.
A convenção adquire validade e, consequentemente, passa a ser
obrigatória assim que aprovada por 2/3 do condomínio em
assembléia geral. Se for a primeira vez que se aprova uma
convenção no condomínio, os votos terão que ser proporcionais
às frações ideais dos imóveis (conforme o disposto no artigo
1.333, caput, do Código Civil Brasileiro), mas a própria
convenção pode determinar outra forma de contagem de votos
para alterações posteriores.
É importante lembrar que o registro não é essencial para que a
convenção tenha validade, mas concede oponibilidade a
terceiros.
Extinção do Condomínio: O Código Civil de 2002, no seu art.
1.320, permite que seja possível extinguir o condomínio: “A
todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas
despesas da divisão”.
Pela ocorrência de conflitos e desavenças poderá haver a
extinção do condomínio e esse fator se dá em virtude da
manutenção do funcionamento harmonioso do bem em comunhão. Tal
divisão poderá ser requerida a qualquer momento, devendo, cada
comproprietário, responder pelo devido quinhão e as devidas
despesas que advirem da divisão da coisa. Se houver algum
acordo para que não se proceda à divisão, o ajuste somente
valerá por um prazo de cinco anos, suscetível de prorrogação
ulterior. A divisão é o meio apropriado para extinguir o
condomínio e torná-lo coisa divisível.
Administração do Condomínio: Síndico, Assembleia Geral e
Conselhos:
A Assembleia Geral é o órgão deliberativo do condomínio.
Na assembléia são convencionadas as normas que regerão o
condomínio, a aprovação das despesas, o valor das
contribuições dos condôminos, a prestação de contas, a escolha
do síndico (que é o representante legal do condomínio) e o
debate dos problemas daquela comunidade.
O Síndico, pessoa física ou jurídica, condômino ou não, deve
gerenciar a vida social e econômica do condomínio. Sua
indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois
anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos
serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender
do estipulado na convenção do condomínio, tendo ainda as
seguintes competências, conforme Art. 1.348, CC:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno
e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a
cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar
do síndico, em poderes de representação.
2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo
disposição em contrário da convenção.
O Conselho Fiscal é essencialmente um órgão consultivo, de
apoio ao síndico, devendo assessorá-lo quanto a eventuais
dúvidas, bem como para fiscalizá-lo no que diz respeito à
contabilidade do condomínio. O conselho fiscal veio a
transparecer no Código Civil de 2002 por meio do art. 1.356,
que dispõe:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo
não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do síndico.
Locação do Imóvel Urbano. Disposições gerais. Direito de
preferência. Garantias Locatícias
As estipulações relativas à locação de imóvel urbano são
determinadas pela Lei do Inquilinato – Lei 8.245/1991, com as
alterações posteriores.
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo.
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para
a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e
o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou
contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas
com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las.
O locatáriopoderá devolver o imóvel, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em
moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao
salário mínimo.
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda
que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do
direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a
locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a
substância do imóvel.
Garantias Locatícias de acordo com a lei 8245/91:
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes, em um de seus artigos apresenta o seguinte texto
in verbis:
Art. 37 No contrato de locação, pode o locador exigir do
locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma
das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
A lei do inquilinato de forma taxativa estabelece as
modalidades de garantia na relação locatícia, vedando a
possibilidade de acumulação de garantias, ou seja: somente é
autorizada uma garantia em cada contrato de locação, seja
residencial, não residencial ou por temporada. Nesse aspecto a
garantia locatícia, muito se a assemelha as garantias gerais,
do negócio jurídico.
Quanto ao Direito de Preferência, No caso de venda, promessa
de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel
locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o
locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O direito de preferência do locatário caducará se não
manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à
proposta, no prazo de trinta dias.
Locação residencial com prazo certo igual ou superior a trinta
meses, contratada por escrito, tem como principais
características:
As principais características desta forma de locação
residencial resumem-se em:
a) direito de retomada no vencimento, independentemente1.
de motivação (denúncia vazia);
b) inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o2.
vencimento;
c) ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará3.
assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador,
desde que este notifique o locatário no prazo de 30
dias.
Locação comercial com direito à renovatória. O fundamento
principal desta modalidade de locação é proteger o fundo de
comércio, o ponto, em uma palavra: o aviamento. Desta forma,
previnem-se os lucros cessantes derivados da interrupção da
atividade e da necessidade de se deslocar o estabelecimento.
Importante salientar que o direito à renovação é norma
cogente, de expressa disposição pelo art. 45, não sendo
possível a dispensa pelas partes de seus efeitos
O art. 51 da Lei 8.245/91 fixa os requisitos necessários para
a renovação, assegurando-a ao empresário que explora o mesmo
ramo de atividade econômica por, no mínimo, três anos
consecutivos, em imóvel locado por escrito e por prazo
determinado mínimo de cinco anos, computadas as renovações
sucessivas.
O locador pode retomar o imóvel para uso próprio, ou seja, até
mesmo para uso exclusivamente residencial, se o imóvel assim
comportar. Para as demais pessoas arroladas neste inciso, é
necessário que a retomada se destine ao requisito exigido pela
lei.
Aluguel por temporada : diz o art. 48 da lei 8.245/91 que
locação para temporada é aquela destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer, realização de
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e
outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e
contratada por prazo não superior a noventa dias.
Esgotado o período de vigência do contrato, se o locatário não
devolve espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por
denúncia vazia (imotivada). E, de acordo com o art. 59,
parágrafo primeiro, inciso III, da lei 8.245/91, é admissível
liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da
audiência da parte contrária, mas desde que prestada a caução
no valor equivalente a três meses de aluguel.
A lei facilita a vida do locador para a retomada do imóvel na
locação para temporada. Na locação para fins residenciais, a
denúncia vazia só é admitida após o término do contrato
somente se a sua vigência for ajustada por prazo igual ou
superior a 30 (trinta) meses. Se o prazo ajustado for inferior
a 30 (trinta) meses, a denúncia imotivada só é cabível depois
de 5 (cinco) anos de vigência da locação. Trata-se de um
desestímulo da lei para as locações residenciais de prazo
curto. Daí a importante diferença entre a locação para fins
residenciais e a locação para a temporada.