O que é o mercado imobiliário

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O que é o mercado imobiliário
 O setor de construção civil é responsável pela criação de aproximadamente 22,4 mil vagas em todo o país, segundo a pesquisa mensal do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), realizada em parceria com a Fundação Getúlio Vargas (FGV). Esse setor proporciona uma renda urbana significativa, visualizada na abertura de novos empreendimentos habitacionais e comerciais, como edifícios habitacionais, casas, centros comerciais, atacadistas, varejistas, bancos, salas comerciais, farmácias, padarias, supermercados, materiais de construção, enfim a existência de diversos setores localizados nos municípios, bairros e regiões metropolitanas.
1.2 O que compõe o mercado imobiliário 
Esse mercado também é composto pelos seguintes agentes: imobiliárias, corretoras de imóveis autônomas, o profissional corretor, proprietário, empreiteiras de mão de obra, empresas da construção civil e empresas prestadoras de serviços em propaganda e marketing, que atuam nas atividades de administração e comercialização dos empreendimentos imobiliários. Esse cenário propicia e impulsiona o crescimento do mercado da construção civil. Para Ball (1996), a construção habitacional tem sido um importante indicador do crescimento urbano, pois a demanda desse setor habitacional reflete nas mudanças da população e na demanda por vários outros serviços. Nesse sentido, a demanda habitacional não responde sozinha à urbanização, sendo responsável por apenas uma parcela das mudanças nas atividades econômicas. O crescimento acelerado dos mercados de bens e serviços, constituídos dos mercados industriais, varejistas, financeiro, entre outros, impulsiona o crescimento das cidades, apresentando uma relação direta com a economia do país, tornando-se responsável por gerar emprego e renda. Esse fato pôde ser visto nas últimas décadas com a estabilidade macroeconômica que ajudou a manter os padrões de consumo. Essa estabilidade possibilitou que muitas pessoas passassem a diversificar seu capital de investimentos e isso é um dos motivos da expansão dos mercados. Vamos analisar e compreender melhor esse mercado que passou a atrair um grande volume de investimentos. O mercado imobiliário pode ser caracterizado por gerar o desenvolvimento do espaço urbano das cidades e possibilitar maior qualidade de vida para a sociedade. Em todas as cidades proporciona um crescimento da economia local ou regional, devido ao grande volume de emprego direto ou indireto gerado por seus serviços agregados, como, por exemplo, incorporação imobiliária, corretagem, publicidade e sistema financeiro habitacional.
1.3 Surgimento do processo imobiliário no Brasil 
Segundo o processo histórico, a aquisição de imóveis e terrenos era realizada através da divisão do território em capitanias hereditárias. Por doação, tinham o direito de passar a posse da terra a seus herdeiros. Na carta foral, ou também chamada de sesmarias, o rei exigia a cobrança de impostos. As terras pertenciam à Coroa, que tinha o compromisso de administrar a terra, os lucros vindos da agricultura, fundar vilas e distribuir parte das terras. Não havia a instituição da propriedade. Essa forma de atuação durou até a independência do Brasil, no dia 15 de novembro de 1822, por Marechal Deodoro da Fonseca, que assinou o manifesto proclamando a República no Brasil, instalando um governo provisório e marcando o fim do domínio português. 
Segundo o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), o registro de propriedade imobiliária passou a atuar no Brasil por meio da Lei n. 1.237, de 24 de setembro de 1864, praticada por vigários paroquiais, com finalidade somente declaratória, para diferenciar o domínio público do particular. Atualmente, a lei que regulamenta o registro imobiliário é a Lei n. 6.015/1973, alterada pela Lei n. 6.216, de 30.06.1975. Vige no país o princípio da territorialidade para fins de registro. De regra, cada municipalidade tem um registro imobiliário, o órgão isolado, sem conexão com os demais (PAIVA, 2010).
Assim, para atuar, as imobiliárias devem possuir um contrato social, desenvolvido por um contador responsável por elaborar os registros contábeis, a abertura e o fechamento da empresa, assessorar, fazer declarações de imposto de renda, escriturações, demonstrações contábeis, análises de balanços e especificar o capital social de cada sócio.
2.1 Novo tempo no mercado imobiliário
 Quando se constatou a inviabilidade dos longos financiamentos diretos, o mercado precisou buscar novas fontes de captação de recursos financeiros para viabilizar a compra e a venda dos imóveis. Foram criadas novas linhas de crédito na rede bancária pública e privada, através de agenciamento financeiro, construtoras e políticas de governo para facilitar a aquisição do primeiro imóvel. Assim, iniciou-se o processo de crescimento do mercado imobiliário. Desde então, o ambiente jurídico começou a obter ajustes, e com a promulgação da Lei n. 10.931, em agosto de 2004, deu-se início a um novo tempo no mercado imobiliário. Essa lei: Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n. 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n. 4.728, de 14 de julho de 1965, e n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências (BRASIL, 2004). A Lei n. 10.931 (BRASIL, 2004) instituiu regras com a intenção de instigar e dar mais segurança ao mercado. Temos como exemplo a alienação fiduciária de bens imóveis, que é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel de coisa imóvel, ou seja, é comum que a propriedade definitiva, atestada pela escritura, seja transmitida posteriormente à liquida- ção da dívida. Dessa forma, o comprador fica impedido de negociar o bem antes da quitação da dívida, mas pode usufruir dele (JUSBRASIL, 2012). Para o mercado imobiliário, a Lei n. 10.931 (BRASIL, 2004) foi um marco para a retomada dos financiamentos bancários, pois assim criou-se um clima jurídico compensado, estabelecendo aos agentes financeiros, construtores e compradores a segurança jurídica que o mercado imobiliário necessitava. Nesse processo houve, ainda, a concepção do patrimônio de afetação que, dentro da lei, é de suma importância, pois separa a escrituração contábil de um empreendimento imobiliário dos outros interesses comerciais da empresa.
2.2 Crescimento do mercado imobiliário
No Brasil, os dois últimos anos não foram os melhores para o mercado imobiliário. Até 2014 o saldo era positivo: em nove anos, foi registrado um crescimento de quase 800% em relação ao número de unidades financiadas. A queda começou em 2015, segundo dados da Abecip, o país  alcançou R$ 75,6 bilhões em financiamentos, registrando uma queda de 33%, sendo esta somada à queda real no preço dos imóveis.
Em 2016, a inflação medida pelo ICP-S (Índice de Preços ao Consumidor – Semanal) terminou dezembro em alta de 0,33%, o que fez com o indicador tenha acumulado 6,18% no ano, segundo a FGV (Fundação Getúlio Vargas). Já para 2017, o mercado tem como expectativa inflação abaixo de 5%. A boa notícia é que os preços dos imóveis devem subir menos, e, assim, o brasileiro pode voltar a investir na aquisição de imóveis.
3.1O auge e a queda do mercado imobiliário em uma década
O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo e passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo econômico do país em alta, experimentou um forte crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva descendente significativa. E, agora, quais as perspectivas para o mercado imobiliário?
Em 2008, a crise imobiliária dos Estados Unidos refletiu de forma negativa em todoo mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira começou a dar sinais de prosperidade e o mercado imobiliário seguiu a mesma tendência. Afinal de contas, com uma economia fortalecida e estável, há uma melhora na empregabilidade, na renda e na confiança do consumidor com o futuro, características que garantem condições propícias para o investimento em um imóvel.
De acordo com levantamento global feito em 54 países pelo Banco de Compensações Internacionais (BID, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais, a valorização imobiliária no Brasil foi de 121% nos cinco anos seguintes ao período pós-crise de 2008. Entre 2008 e 2011, a valorização anual ficou acima dos 20%.
"Acompanhando a valorização imobiliária também houve a expansão significativa no crédito para aquisição de imóveis. E a alta demanda pressionou também a valorização dos preços dos imóveis", afirma o economista Marcelo Barros.
Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um incremento de 42% no volume de financiamentos para construção e compra de imóveis em 2011 comparado com 2010, somando R$ 79,9 bilhões. Foram financiadas 493 mil unidades, 17% a mais que o ano anterior. Já o valor dos imóveis subiu 26%, de acordo com o Índice FipeZap.
Como a economia se manteve em uma crescente, com baixo desemprego, crescimento da renda e baixa inadimplência, a liberação do crédito imobiliário continuou em expansão nos anos seguintes. Em 2012, houve mais um incremento nos financiamentos, totalizando R$ 82,8 bilhões, alta de 3,6% sobre 2011. Em 2013, os números bateram recorde, atingindo R$ 109,2 bilhões, 32% a mais do que no ano anterior. Foram financiados 529,8 mil imóveis, alta de 17% ante os 453,2 mil de 2012.
"Porém, a partir de 2013, a economia começou a dar sinais de desaquecimento e começou um novo cenário com uma curva descendente, principalmente em 2015", ressalta Barros. Em 2014, ano da Copa do Mundo no Brasil, foram realizadas muitas obras de infraestrutura nas cidades-sede e houve valorização de bairros mais próximos de onde essas melhorias foram feitas. Porém, já se ouvia falar em supervalorização dos preços dos imóveis e na construção se desacelerando para se adequar à demanda.
Neste ano, já não foi registrada tanta alta nos financiamentos, segundo a Abecip. Foram financiadas 538,3 mil unidades, encerrando o ano em estabilidade, com aumento de 1,6% em relação a 2013. Porém, somando todo o período o número representa um crescimento de quase 800% em nove anos até 2014. Em relação aos números, os financiamentos somaram R$ 113 bilhões e o incremento de 5,3% sobre o ano anterior se deu graças ao aumento dos preços.
Em 2015, no entanto, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. "Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso", revela Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap.
No ano passado, as taxas de juros para financiamento de imóveis tiveram um aumento por conta da grande retirada da caderneta de poupança e os depósitos mais limitados nesta que é a maior fonte de financiamento imobiliário do país. Soma-se a isso a instabilidade da economia brasileira e do cenário político. "O desemprego e a inflação estavam em alta e é preciso lembrar que o crédito imobiliário é de longo prazo e, com qualquer instabilidade, as pessoas tendem a adiar o projeto da casa própria”, diz Zylberstajn.
Além disso, foram implementadas mudanças nas regras de financiamentos e para os imóveis usados. O limite de financiamento passou de 80% para 50%, obrigando o consumidor a dar uma entrada maior. Segundo dados da Abecip, os financiamentos alcançaram R$ 75,6 bilhões no ano passado, uma queda de 33%. Foram financiadas 342 mil unidades, devido à baixa nas vendas e nos lançamentos.
O resultado final é que, em 2015, o preço dos imóveis no Brasil teve queda real, já que teve valorização de 1,32%, aumento que ficou abaixo da inflação registrada no ano. "As incorporadoras realizaram promoções, ofereceram descontos e tiveram menos lançamentos, já que o mercado estava relativamente parado", explica Barros
3.2 O que esperar ?
A economia brasileira ainda está bastante instável, o que influencia negativamente o mercado imobiliário. "O setor depende de como está o cenário do país e não dá para falar em uma melhora econômica. E o cenário de instabilidade na política também contamina a confiança", reforça o coordenador do Índice FipeZap.
4.1 Perspectivas para 2017
Por meio de uma economia fortalecida e consistente, é possível alcançar inúmeros benefícios, como melhora na confiança e renda do consumidor, baixa inadimplência e aumento da empregabilidade. Todos esses fatores asseguram, de certa forma, requisitos propícios para a aquisição de um imóvel, seja ele comercial ou residencial. Existem muitas perspectivas de melhora para o mercado imobiliário em 2017.
Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017
Inflação em desaceleração
A inflação brasileira saiu de 10,7% em 2015 para, aproximadamente, 7,2% em 2016.
Para 2017, a previsão do mercado financeiro para a inflação é de 5,07%, conforme divulgação do Banco Central no último Relatório Trimestral de Inflação, documento que possui as expectativas para a economia.
No entanto, Ilan Goldfajn, presidente do BC, comunicou que tentará conseguir atingir meta central de inflação de 4,5% estipulada para o próximo ano.
Redução da taxa de juros
A taxa de juros, quando mantida alta, onera o crédito e colabora pra inibir o consumo das famílias e a injeção de capital das empresas, elementos mandatórios para a recuperação do crescimento da economia.
Porém, ainda de acordo com o mercado financeiro, para 2017, a estimativa da taxa de juros é de 11%, o que presume uma queda maior no próximo ano.
Produto Interno Bruto (PIB)
Outro fator que contribui para a recuperação do mercado imobiliário é o crescimento do PIB, posto que desempenha o papel de medir o comportamento da economia brasileira, além de ser a junção de todos os bens e serviços feitos em território brasileiro.
Nesse sentido, a perspectiva é favorável à indústria imobiliária, pois o Banco Central enxerga um cenário dessemelhante para 2017 e mais satisfatório do que o vivido pelos brasileiros em 2016. A instituição anunciou que o PIB deve crescer 1,3% em 2017.
O Fundo Monetário Internacional (FMI) também vê crescimento do PIB em 2017. Segundo Alejandro Werner, diretor do hemisfério ocidental do órgão, é esperado que a economia brasileira atinja seu ponto mais baixo este ano para ter um crescimento positivo no próximo.
O FMI estimou um avanço de 0,5% no PIB, contra uma projeção de crescimento nula feita nos dois últimos levantamentos do órgão.
Outros indicadores
Ademais, de acordo com o BC, a projeção é de que outros indicadores voltem a crescer. Os investimentos devem chegar ao fim de 2017 com uma alta de 4% ante uma queda de 8,7% em 2016.
No consumo das famílias, espera-se que mais números positivos sejam apontados: a organização prevê uma alta de 0,8% no próximo ano.
Benefícios provenientes de uma economia fortalecida
Com o desemprego e a inflação em alta, o consumidor visa adiar o sonho da casa própria, já que ele enfrenta mais dificuldades para assumir dívidas e fechar novos negócios.
Ainda, perante um cenário de retração econômica, os bancos se tornam mais criteriosos para conceder empréstimos.
No entanto, para 2017, a previsão é de que haja redução de juros, o que faz com que a economia fique mais aquecida.
Com isso, as empresas podem colher alguns benefícios. São eles:
Melhora na confiança e renda do consumidor
Com a melhora das perspectivas sobre a inflação, a confiança e a rendados brasileiros tende a aumentar.
Isso porque consumidores confiantes, com possibilidades positivas em relação ao emprego e, consequentemente, à condição financeira, compram mais, o que ajuda no aquecimento da atividade econômica.
Dessa forma, mesmo bens maiores, como automóveis e imóveis, que, no momento atual – de acordo com o INEC (Índice Nacional de Expectativa do Consumidor) – as pessoas estão mais cautelosas para adquirir, apresentarão excelente performance de vendas.
Baixa inadimplência
A melhora da dinâmica da economia também está ligada à queda da inadimplência.
Esse é um fator preocupante, visto que indica maior risco de que parte das vendas efetuadas e/ou serviços contratados não sejam recebidos, o que gera uma reação em cadeia.
Vamos supor que um consumidor tenha adquirido um imóvel e não tenha conseguido pagar. Dessa forma, ele tenta fazer um acordo para devolver o imóvel para a construtora. Essa, por sua vez, pode ter que cortar funcionários, o que tem reflexo direto no aumento do desemprego.
A melhora da inadimplência é um dos fatores determinantes para que o mercado imobiliário volte a crescer.
Aumento da empregabilidade
O aumento da empregabilidade também é um aspecto importante e influencia diversos setores da economia.
Em 2017, economistas preveem que o desemprego deve ceder, o que também influenciará positivamente o mercado imobiliário.
Crédito imobiliário mais barato
Com uma economia mais estável, o mercado imobiliário é influenciado positivamente, já que, assim, os consumidores voltam, também, a ter crédito disponível.
Afinal, em um ciclo econômico crescente, há crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta.
Quem atua no setor sabe que a falta de crédito para financiamento de imóvel é uma condição necessária para o avanço do mercado imobiliário no Brasil.
Baixo crédito imobiliário em 2015 e 2016
Entre 2015 e 2016, o mercado imobiliário brasileiro viveu um momento com muitas especulações e dúvidas.
Em 2015, o resultado desfavorável do setor foi puxado pelo enfraquecimento na economia nacional e incertezas políticas. Em virtude disso, a taxa de juros era alta e o crédito mais escasso.
Por esse motivo, muitas incorporadoras não lançaram novos empreendimentos, concentrando-se somente na venda das unidades em estoque.
Retomada do crescimento do mercado imobiliário em 2017
Os sinais de uma melhora para o mercado imobiliário virão em 2017 com a desaceleração da inflação e a queda na taxa básica de juros no país, fatores que vão favorecer a oferta de crédito imobiliário para o consumidor.
O setor depende de como está o cenário no país, e já é possível prever uma melhora econômica e boas expectativas para o próximo ano.
Com a retomada do crescimento econômico e os ajustes que devem ser feitos no cenário político, a tendência é que o mercado imobiliário apresente boa melhora em 2017.
4.2 Conclusão