DIREITO DAS COISAS CONDOMÍNIO TEORIA GERAL 19 05

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FACULDADE SANTA TEREZINHA – CEST
CURSO DE DIREITO
DISCIPLINA: DIREITO DAS COISAS
Carga horária: 80 horas
Professor: Francisco Eduardo Cavalcante de Freitas
e-mail: franciscoeduardo.freitas@yahoo.com.br
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Previsão Legal: artigos 1.314 a 1.330 do CC/2002.
Definição: Quando os direito elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem.
Obs.: A cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta;
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FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS:
Quanto à origem:
 - convencional ou voluntário
 - eventual – vontade de terceiros (ex. doador, testador);
 - legal ou necessário – imposto pela lei (paredes, cercas, muros – art. 1.327);
2. Quanto a forma:
 - pro diviso – cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa (edilício);
 - pro indiviso – comunhão de direito e de fato – não há localização em partes certas e determinadas.
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 3. Quanto ao Período:
 - Transitório (convencional ou eventual) que pode ser extinto a todo tempo pela vontade das partes;
 - Permanente – é o legal – enquanto persistir a situação (muros).
4. Quanto ao objeto:
 - Universal – abrande todos os bens;
 - Singular – incidente sobre coisa determinada;
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Natureza Jurídica – Grande controvérsia doutrinária; 
 “Como o Direito brasileiro não agasalhou a tese de atribuição de personalidade jurídica aos condomínios, a esses entes suis generis a Lei Civil concede-lhe apenas personalidade judiciária e a plena capacidade processual (art. 12, IX, do CPC)”. Cristiano Chaves.
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Obs.: A Falta de personalidade jurídica impede a prática de determinado atos preciosos para a dinâmica do prédio e a conservação da coisa (aquisição de terreno vizinho).
Enunciado nº 246 das Jornadas de Direito Civil da Justiça Federal: “Deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao condomínio edilício.”
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Instituição – artigo 1.332, CC/2002:
 a) por destinação do proprietário do edifício – edifício já construído; 
 b) por testamento; 
 c) por incorporação – negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal;
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CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO:
Artigo 1.333, CC/2002;
Convenção do condomínio – documento escrito no qual se estipula, os direito e deveres de cada condômino, subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços da frações ideais;
A Convenção não pode sobrepor-se a lei; 
Entre seus subscritores é perfeita e eficaz, mas sua oponibilidade a terceiros começa a partir de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (p. único, art. 1.333, CC);
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I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
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Regulamento ou regimento interno – desempenha função complementar à convenção, contendo as orientações acerca do dia a dia da vida do condomínio. Segundo Caio Mário é ato meramente administrativo.
Enunciado 248 do Conselho da Justiça Federal: “ O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.”
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 a) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
Obrigação propter rem – suportada por quem tiver a coisa em seu domínio (proprietário) - Artigo 1.345, CC/2002;
 Obs. Admite-se a ação contra o compromissário comprador desde que o fato tenha sido comunicado ao condomínio; (parágrafo segundo do artigo 1.334, CC/2002)
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b) Proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
Obras voluptuárias: necessidade do voto de dois terços dos condôminos (Inciso I, art. 1.341, CC/2002);
 Obras úteis: necessidade de aprovação pela maioria dos condôminos (inciso II, art. 1.341, CC/2002).
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c) Proibição de alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Obs.: Há a possibilidade de pequenas alterações na fachada (janelas e sacadas, grades ou redes de proteção)
d) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Obs.: animais – previsão na convenção – não podem prejudicar a segurança e o sossego;
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a) Usar, fruir e livremente dispor de suas unidades;
b) Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais copossuidores;
c) Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando adimplente (quite);
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ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
A Assembleia escolherá um SÍNDICO;
SÍNDICO (art. 1347):
 
Mandado máximo é de dois anos; (podendo renovar, por quantas vezes?)
O CC não fala sobre o processo de eleição, cabendo a CONVENÇÃO DETALHAR;
Se a Convenção não estabelecer o quórum, utiliza-se o do art. 1.352, maioria dos votos; Recomenda-se o quórum de dois terços;
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ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO – ART. 1.348, DO CC;
Convocar Assembleia;
Representar ativa e passivamente (judicial e administrativamente);
Cumprir e fazer cumprir a convenção;
Elaborar o Orçamento;
Cobrar; Prestar Contas;
Realizar o seguro da Edificação; 
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DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO:
 O Síndico deverá manter a confiança que lhe fora depositada pelo condomínio;
Sua destituição poderá ser:
A qualquer tempo;
Deliberada pela maioria absoluta (metade mais um) dos membros da assembleia extraordinária – 1.349;
A Assembleia extraordinária poderá ser convocada por um quarto dos condôminos;
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Obs.: O condomínio edilício tem como característica a indivisibilidade, já que é se sua própria essência;
Pode extinguir-se:
a) Pela destruição do imóvel (incêndio, terremoto);
b) Pela Demolição voluntária do prédio;
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c) Pela desapropriação do edifício – neste caso a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias;
d) Pela confusão – caso em que todas as unidades autônomas forem adquiras por uma só pesssoa;
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COBRANÇA DAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS NA LEI 13.105/2015.
As contribuições condominiais passam a ter natureza de Título Extrajudicial, conforme art. 784, X:
As taxas condominiais passam a gozar de três características, próprias dos títulos extrajudiciais: certeza, liquidez e exigibilidade. 
A partir do novo CPC o devedor de taxas condominiais não será mais citado para se defender do que é alegado na petição inicial, mas apenas para pagar o que estiver devendo, sob pena de já ter início o processo de execução.
Caso não pague, o Condomínio já poderá utilizar-se dos meios de execução;