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Livia Herken
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serviços urbanos - transporte, comunicações, co- mércio varejista, etc. - que a população. Há uma nítida ten- dência, por exemplo, de certas empresas de serviços (escolas, agências de publicidade, imobiliárias, bancárias, etc.) invadi- rem antigos bairros residenciais, em São Paulo. Em compen- sação, empresas que necessitam de áreas grandes tendem a migrar para a periferia da cidade, à procura de localização mais barata. Isso tudo tem por conseqüência unificar o mercado imobiliário em cada cidade, fundindo as demandas por uso produtivo e habitacional do espaço. As leis de zoneamento, que objetivam especializar o uso de cada área do solo urbano, colocam obstáculos à plena realização destas tendências. Demandam também espaço urbano, em determinadas loca- lizações, entidades sem fins de lucro que prestam serviços de consumo coletivo: hospitais e escolas públicas, estádios espor- tivos, repartições governamentais, museus, bibliotecas, etc. Sen- do uma demanda quantitativamente marginal em relação à das empresas e dos indivíduos, a renda paga por tais entidades é determinada por analogia com a que é paga pela maioria dos usuários do espaço urbano. Nos casos de expropriação por utilidade pública, o processo de avaliação dos imóveis reflete ,) respeito dos poderes constituídos pela soberania do mercado uuobiliário. O que não impede, diga-se de passagem, que os valores imobiliários sejam sistematicamente subavaliados quan- (I() se trata de lançar impostos sobre imóveis. A estruturação do uso do solo urbano Cada cidade brasileira tem, geralmente, um centro prin- cipal no qual se localizam órgãos da administração pública, a igreja matriz, os tribunais, o distrito financeiro, o comércio atacadista, o comércio varejista de luxo, cinemas, teatros, etc. \) centro principal possui em alto grau todos serviços urbanos c ao seu r-edor se localizam as zonas residenciais da população mais rica .. Os serviços urbanos se irradiam do centro à periferia, rornando-se cada vez mais escassos à medida que a distância do centro aumenta. Além disso, o conjunto da população e das empresas utilizam, em alguma medida, os serviços dispo- níveis apenas no centro principal, de modo que a distância em que se encontram do referido centro determina seus gastos de transporte (em dinheiro e em tempo) cada vez que se deslo- cam até ele. De tudo isto resultaria um "gradiente" de valores do solo urbano 2, que a partir do máximo no centro principal iria diminuindo até atingir um mínimo nos limites do perímetro da cidade. Na medida em que a cidade vai crescendo, centros se- cundários de serviços vão surgindo em bairros, que formam novos focos de valorização do espaço urbano. O crescimento urbano implica necessariamente uma reestruturação do uso das áreas já ocupadas. Assim, por exemplo, o centro principal tem que se expandir à medida que aumenta a população que ele serve. Esta expansão esbarra nos bairros residenciais "finos" que o circundavam, determinando o deslocamento de seus habitantes para novas áreas residenciais "exclusivas", provi- dencialmente criadas pelos promotores imobiliários. º anel re- sidencial que circunda o centro principal se desvaloriza e passa 2 A idéia do gradiente está bem desenvolvida em Richardson, H. W., Urban economics, Penguin, Middlesex, 1971. 28 29 a ser ocupado por serviços inferiores: locais de diversão no- turna e de prostituição, hotéis de segunda classe, pensões e - em estágio mais avançado de decadência - por cortiços, marginais, etc. O envolvimento do centro principal por uma área em decomposição social cria condições para que a espe- culação imobiliária ofereça aos serviços centrais da cidade nova área de expansão. Surge assim um "centro novo" em contraste com o "centro antigo". É preciso lembrar que estes são processos que levam décadas. O centro antigo não morre logo, podendo coexistir e, em alguma medida, competir com o centro novo durante muito tempo. As grandes inversões feitas em construções - igrejas, edifícios governamentais, prédios escolares e hospita- lares - proporcionam ao centro antigo considerável resistên- cia. Enquanto coexistem dois centros principais na mesma cidade,verificam-se também dois gradientes de valores do solo que, em parte, podem-se superpor na medida em que os ser- viços centrais não se encontram em ambos os centros prin- cipais, mas estão divididos entre os dois. É fora de dúvida que um centro urbano não pode se expandir apenas por agregação de novas áreas ao seu território. A organização espacial das atividades de produção e circulação tem a sua lógica, que consiste, para um bom número delas, na tendência a se aglomerarem, seja para tirar proveito de sua complementaridade seja para facilitar a tomada de decisões por parte dos clientes, que desejem escolher entre um maior número de ofertas. Esta necessidade de expansão de determi- nados tipos de empresas de forma contígua no espaço entra inevitavelmente em colisão com outros usos do mesmo espaço, o que impõe a reestruturação dos mesmos. A esta tendência de mudança do tipo de uso do solo, que implica, em geral, o deslocamento das habitações de melhor nível para mais longe dos centros de serviços, se soma outra: a da rápida obsolescên- cia "moral" das construções. Em contraste com a grande dura- bilidade de casas e prédios, sua adequação às necessidades dos usuários é relativamente breve, devido às freqüentes alterações do modo de vida e dos gostos e preferências que o progresso técnico e a sucessão nada casual de modas acarretam. O advento e a popularização do automóvel, por exemplo, suscitou ;1 necessidade de garagens de que a maior parte das edifica- ~·Ol~S mais antigas não dispunham. Mudanças menos drásticas mas cumulativas no estilo do mobiliário, no tipo e número de .iparelhos eletrodomésticos, no tamanho e composição das fa- mílias, etc., acabam por ocasionar em intervalos curtos a obso- lcscência de grande parte das edificações, acarretando o seu .ibandono por parte das classes cujo poder aquisitivo lhes per- mite optar por residências modernas. Convém notar ainda que a obsolescência "moral" não se limita às habitações atingindo lambém empresas, sobretudo as que prestam serviços à camada mais rica. Escolas, clínicas médicas e dentárias, salões de be- leza, butiques, cinemas, etc., abandonam suas localizações e cdiíicações obsoletas, com o fito de oferecer instalações atraen- tes em locais preferenciais, tais como antigos bairros residen- ciais ou shopping centers, à sua exigente freguesia. A questão que se coloca é por que as edificações abando- nadas pela camada rica e pelas empresas que as servem não são aproveitadas por grupos de menor renda, em geral carentes de moradias adequadas e de serviços. O fato inegável é que o funcionamento do mercado imobiliário não facilita este apro- veitamento, fazendo com que as áreas deixadas para trás pela circulação espacial das elites se transformem em zonas deterio- radas. A razão mais geral, provavelmente, está no fato de que as diversas classes sociais, sobretudo as mais pobres, formam comunidades que se segregam no espaço, cujos membros têm boas razões para não se afastar delas, mesmo quando alterna- tivas de moradia superiores, em termos de preço e comodidade, se oferecem. Nas áreas deterioradas, a forma de ocupação mais freqüente é o cortiço, formado pela subdivisão de antigas man- sões em numerosos cubículos, que acabam sendo alugados a imigrantes recentes, cuja falta de raízes na cidade os torna usuários deste tipo de alojamento. Em outras palavras, a cidade capitalista não apresenta um tipo de demanda intermediária que permita o aproveitamento racional dos investimentos, não só em edificações mas também em serviços de infra-estrutura, realizada no passado. Como a capacidade de pagamento dos imigrantes recentes é muito limitada, a manutenção das edifi- cações em que se localizam os cortiços é negligenciada pelos
