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Paul Singer 78 - O uso do solo urbano na economia capitalista

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serviços urbanos - transporte, comunicações, co-
mércio varejista, etc. - que a população. Há uma nítida ten-
dência, por exemplo, de certas empresas de serviços (escolas,
agências de publicidade, imobiliárias, bancárias, etc.) invadi-
rem antigos bairros residenciais, em São Paulo. Em compen-
sação, empresas que necessitam de áreas grandes tendem a
migrar para a periferia da cidade, à procura de localização
mais barata. Isso tudo tem por conseqüência unificar o mercado
imobiliário em cada cidade, fundindo as demandas por uso
produtivo e habitacional do espaço. As leis de zoneamento,
que objetivam especializar o uso de cada área do solo urbano,
colocam obstáculos à plena realização destas tendências.
Demandam também espaço urbano, em determinadas loca-
lizações, entidades sem fins de lucro que prestam serviços de
consumo coletivo: hospitais e escolas públicas, estádios espor-
tivos, repartições governamentais, museus, bibliotecas, etc. Sen-
do uma demanda quantitativamente marginal em relação à das
empresas e dos indivíduos, a renda paga por tais entidades é
determinada por analogia com a que é paga pela maioria dos
usuários do espaço urbano. Nos casos de expropriação por
utilidade pública, o processo de avaliação dos imóveis reflete
,) respeito dos poderes constituídos pela soberania do mercado
uuobiliário. O que não impede, diga-se de passagem, que os
valores imobiliários sejam sistematicamente subavaliados quan-
(I() se trata de lançar impostos sobre imóveis.
A estruturação do uso do solo urbano
Cada cidade brasileira tem, geralmente, um centro prin-
cipal no qual se localizam órgãos da administração pública, a
igreja matriz, os tribunais, o distrito financeiro, o comércio
atacadista, o comércio varejista de luxo, cinemas, teatros, etc.
\) centro principal possui em alto grau todos serviços urbanos
c ao seu r-edor se localizam as zonas residenciais da população
mais rica .. Os serviços urbanos se irradiam do centro à periferia,
rornando-se cada vez mais escassos à medida que a distância
do centro aumenta. Além disso, o conjunto da população e
das empresas utilizam, em alguma medida, os serviços dispo-
níveis apenas no centro principal, de modo que a distância em
que se encontram do referido centro determina seus gastos
de transporte (em dinheiro e em tempo) cada vez que se deslo-
cam até ele. De tudo isto resultaria um "gradiente" de valores
do solo urbano 2, que a partir do máximo no centro principal
iria diminuindo até atingir um mínimo nos limites do perímetro
da cidade.
Na medida em que a cidade vai crescendo, centros se-
cundários de serviços vão surgindo em bairros, que formam
novos focos de valorização do espaço urbano. O crescimento
urbano implica necessariamente uma reestruturação do uso
das áreas já ocupadas. Assim, por exemplo, o centro principal
tem que se expandir à medida que aumenta a população que
ele serve. Esta expansão esbarra nos bairros residenciais "finos"
que o circundavam, determinando o deslocamento de seus
habitantes para novas áreas residenciais "exclusivas", provi-
dencialmente criadas pelos promotores imobiliários. º anel re-
sidencial que circunda o centro principal se desvaloriza e passa
2 A idéia do gradiente está bem desenvolvida em Richardson, H. W.,
Urban economics, Penguin, Middlesex, 1971.
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a ser ocupado por serviços inferiores: locais de diversão no-
turna e de prostituição, hotéis de segunda classe, pensões e
- em estágio mais avançado de decadência - por cortiços,
marginais, etc. O envolvimento do centro principal por uma
área em decomposição social cria condições para que a espe-
culação imobiliária ofereça aos serviços centrais da cidade
nova área de expansão. Surge assim um "centro novo" em
contraste com o "centro antigo".
É preciso lembrar que estes são processos que levam
décadas. O centro antigo não morre logo, podendo coexistir
e, em alguma medida, competir com o centro novo durante
muito tempo. As grandes inversões feitas em construções -
igrejas, edifícios governamentais, prédios escolares e hospita-
lares - proporcionam ao centro antigo considerável resistên-
cia. Enquanto coexistem dois centros principais na mesma
cidade,verificam-se também dois gradientes de valores do solo
que, em parte, podem-se superpor na medida em que os ser-
viços centrais não se encontram em ambos os centros prin-
cipais, mas estão divididos entre os dois.
É fora de dúvida que um centro urbano não pode se
expandir apenas por agregação de novas áreas ao seu território.
A organização espacial das atividades de produção e circulação
tem a sua lógica, que consiste, para um bom número delas,
na tendência a se aglomerarem, seja para tirar proveito de
sua complementaridade seja para facilitar a tomada de decisões
por parte dos clientes, que desejem escolher entre um maior
número de ofertas. Esta necessidade de expansão de determi-
nados tipos de empresas de forma contígua no espaço entra
inevitavelmente em colisão com outros usos do mesmo espaço,
o que impõe a reestruturação dos mesmos. A esta tendência
de mudança do tipo de uso do solo, que implica, em geral, o
deslocamento das habitações de melhor nível para mais longe
dos centros de serviços, se soma outra: a da rápida obsolescên-
cia "moral" das construções. Em contraste com a grande dura-
bilidade de casas e prédios, sua adequação às necessidades dos
usuários é relativamente breve, devido às freqüentes alterações
do modo de vida e dos gostos e preferências que o progresso
técnico e a sucessão nada casual de modas acarretam. O
advento e a popularização do automóvel, por exemplo, suscitou
;1 necessidade de garagens de que a maior parte das edifica-
~·Ol~S mais antigas não dispunham. Mudanças menos drásticas
mas cumulativas no estilo do mobiliário, no tipo e número de
.iparelhos eletrodomésticos, no tamanho e composição das fa-
mílias, etc., acabam por ocasionar em intervalos curtos a obso-
lcscência de grande parte das edificações, acarretando o seu
.ibandono por parte das classes cujo poder aquisitivo lhes per-
mite optar por residências modernas. Convém notar ainda que a
obsolescência "moral" não se limita às habitações atingindo
lambém empresas, sobretudo as que prestam serviços à camada
mais rica. Escolas, clínicas médicas e dentárias, salões de be-
leza, butiques, cinemas, etc., abandonam suas localizações e
cdiíicações obsoletas, com o fito de oferecer instalações atraen-
tes em locais preferenciais, tais como antigos bairros residen-
ciais ou shopping centers, à sua exigente freguesia.
A questão que se coloca é por que as edificações abando-
nadas pela camada rica e pelas empresas que as servem não
são aproveitadas por grupos de menor renda, em geral carentes
de moradias adequadas e de serviços. O fato inegável é que
o funcionamento do mercado imobiliário não facilita este apro-
veitamento, fazendo com que as áreas deixadas para trás pela
circulação espacial das elites se transformem em zonas deterio-
radas. A razão mais geral, provavelmente, está no fato de que
as diversas classes sociais, sobretudo as mais pobres, formam
comunidades que se segregam no espaço, cujos membros têm
boas razões para não se afastar delas, mesmo quando alterna-
tivas de moradia superiores, em termos de preço e comodidade,
se oferecem. Nas áreas deterioradas, a forma de ocupação mais
freqüente é o cortiço, formado pela subdivisão de antigas man-
sões em numerosos cubículos, que acabam sendo alugados a
imigrantes recentes, cuja falta de raízes na cidade os torna
usuários deste tipo de alojamento. Em outras palavras, a cidade
capitalista não apresenta um tipo de demanda intermediária
que permita o aproveitamento racional dos investimentos, não
só em edificações mas também em serviços de infra-estrutura,
realizada no passado. Como a capacidade de pagamento dos
imigrantes recentes é muito limitada, a manutenção das edifi-
cações em que se localizam os cortiços é negligenciada pelos