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Capítulo 4
Direito Imobiliário Ambiental
O parcelamento do solo urbano e suas modalidades são de grande interesse ambiental 
e, por isso, a Lei Federal nº 6.766/79, que dá consecução às diretrizes constitucionais 
previstas no artigo 182 da Constituição Federal (CF), são objetos da abordagem deste 
capítulo, porque a densidade da população humana, que é causa de considerável 
impacto ao meio ambiente, é proporcional, às vezes, diretamente, outras, inversamente, 
às variáveis do parcelamento do solo e às limitações administrativas impostas. Além 
disso, como prevê a Lei Federal nº 6.766/79, só é admitido o parcelamento do solo para 
fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, na 
forma definida pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
Tomando o caso da cidade de Florianópolis, capital do estado de Santa Catarina, como 
exemplo, verifica-se, no artigo 229 da Lei Complementar Municipal de Florianópolis/
SC nº 482/2014 (Lei do Plano Diretor), o quanto a densidade da população humana 
representa em termos de alteração da qualidade do ambiente, pois, segundo o referido 
artigo, a destinação de áreas públicas deve ser proporcional à densidade da gleba e 
que, na medida em que a densidade é aumentada, é necessário acrescer um por cento 
de área pública para cada 100 hab/ha ou fração de acréscimo.
Seção 1 
Conceituação
Parcelamento do solo urbano
O parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente 
independentes, com vistas à edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento, 
desmembramento e fracionamento, sempre mediante aprovação municipal.
SILVA, Adão Daniel da. Direito Imobiliário Ambiental [material didático]. Direito ambiental. Design instrucional 
Delma Cristiane Morari. Revisão Contextuar. Palhoça: UnisulVirtual, 2016.
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Capítulo 4 
Modalidades de Parcelamento do Solo Urbano
Há duas modalidades de parcelamento do solo urbano, segundo o artigo 2º da 
Lei Federal nº 6.766/79: loteamento ou desmembramento.
a. Loteamento
O loteamento apresenta seu conceito no artigo 2º, § 1º, da Lei Federal nº 
6.766/79, como: “[...] a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, 
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou 
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes [...]”.
b. Desmembramento
O Desmembramento apresenta seu conceito no artigo 2º, § 2º, da Lei Federal 
nº 6.766/79, como: “[...] a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, 
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique 
na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, 
modificação ou ampliação dos já existentes [...]”.
Lote
O conceito de lote está no artigo 2º, § 4º, da Lei Federal nº 6.766/79, como o terreno 
servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos 
definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Infraestrutura básica dos parcelamentos
O conceito de infraestrutura básica dos parcelamentos está prevista no artigo 2º, § 5º, da 
Lei Federal nº 6.766/79, como constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento 
das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água 
potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. 
Seção 2 
Das Formas de Parcelamento do Solo
A CF determina no artigo 182 que a política de desenvolvimento urbano é 
executada pelo poder público municipal e que o plano diretor, aprovado pela 
câmara municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de 
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Direito Ambiental 
expansão urbana, por isso é necessário utilizar o disciplinamento da matéria 
tendo por orientação a previsão do que é aplicado em algum município.
As legislações dos municípios de Florianópolis/SC e de São José/SC, então, 
servem ao propósito de averiguar as condições e exigências que subordinam o 
parcelamento do solo urbano nas suas duas modalidades.
Loteamento
O parcelamento de uma gleba de terra por loteamento pressupõe, de acordo 
com o conceito exposto na lei do parcelamento do solo, a subdivisão de gleba 
em lotes destinados à edificação, considerando a abertura de novas vias 
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes.
O loteamento, também como o desmembramento, não pode abarcar a 
totalidade da gleba. Assim, há previsão, no caso de Florianópolis, de acordo 
com o artigo 90 da Lei Complementar Municipal nº 482/2014 (Lei do Plano 
Diretor), de exigência de reserva de áreas para sistema viário e equipamentos 
urbanos e comunitários, proporcional à densidade proposta para o 
empreendimento, obedecendo aos mínimos previstos na legislação respectiva 
e que, em todos os projetos de parcelamento do solo, o percentual mínimo de 
área verde de lazer (AVL) será de 10% (dez por cento) e o de áreas comunitárias 
institucionais (ACI) de 5% (cinco por cento) da área total parcelável.
O exemplo de Florianópolis não permite verificar no plano diretor o percentual 
total excluído da área parcelável que fica reservado para o sistema viário, para 
as AVLs e para as ACIs, mas, em geral, pode-se dizer que chega a 35% (trinta e 
cinco por cento). O município de São José/SC, que pertence à área conurbada 
de Florianópolis, prevê, em sua lei do parcelamento do solo (Lei nº 1.606/1985), 
parcelamentos situados na Zona Urbana, como as áreas destinadas ao 
sistema viário, à implantação de equipamentos urbanos e com unitários, bem 
como os espaços livres de uso público, serão, no mínimo, de 40% (quarenta 
por cento) do total da gleba, dos quais, um mínimo de 15% será destinado 
especificamente à Áreas Verdes de Lazer e Áreas Comunitário-Institucionais 
(Art.7, IV, da Lei nº 1.606/1985).
Os percentuais de 35% (trinta e cinco por cento) adotados em muitos municípios 
e de 40% (quarenta por cento), para o caso de São José, reservados do total 
da gleba parcelável, se a fiscalização de obras fosse efetiva, resultariam numa 
enorme redução do impacto ambiental em razão da menor pressão demográfica 
exercida sobre o ambiente. 
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Capítulo 4 
Desmembramento
O parcelamento de uma gleba de terra por desmembramento pressupõe, de acordo 
com o conceito exposto na lei do parcelamento do solo, a existência de um sistema 
viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros 
públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
O desmembramento não pode abarcar a totalidade da gleba, pois em cada caso há 
necessidade de reservar um percentual da gleba para atender condições mínimas 
de urbanismo e de qualidade de vida para os ocupantes das unidades resultantes 
do processo de divisão da gleba original. A previsão, no caso de Florianópolis, 
do artigo 90 da Lei Complementar Municipal nº 482/2014 (Lei do Plano Diretor), 
exige que todos os projetos de parcelamento do solo devem observar o percentual 
mínimo de área verde de lazer (AVL) de 10% (dez por cento) e o de áreas 
comunitárias institucionais (ACI) de 5% (cinco por cento) da área total parcelável.
O desmembramento do exemplo, portanto, tem o percentual de 15% (quinze por 
cento), no mínimo, excluído da área total parcelável que fica reservado para as 
AVLs e para as ACIs, mas, haja vista que o sistema viário usado é o existente. 
Seção 3 
Obrigações no Parcelamento do Solo
Responsabilidade pela infraestrutura
Segundo a Lei Federal nº 6.766/79, o empreendedor é responsável por construir 
a infraestrutura básica dos parcelamentos, pois deve: (1) elaborar o projeto; (2) 
pedir a aprovação do projeto junto à municipalidade; e (3) executar o projeto (Art. 
6º, Art. 8º e Art. 9º, da Lei Federal nº 6.766/79).
As obras de infraestrutura básica dos parcelamentos são constituídas pelos 
equipamentos urbanos de:
• escoamento daságuas pluviais;
• iluminação pública;
• esgotamento sanitário;
• abastecimento de água potável; 
• energia elétrica pública e domiciliar;
• vias de circulação. (Art. 2º, § 5o, da Lei Federal nº 6.766/79).
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Direito Ambiental 
Não é surpresa, portanto que, na maioria dos municípios, haja tanta demanda por 
infraestrutura e a razão básica é o reiterado desrespeito à lei federal do parcelamento 
do solo que já conta com mais de 35 anos de vigência, porque a obrigação do 
interessado pelo parcelamento está sendo transferida, por falta de fiscalização, para 
a totalidade dos munícipes que têm boa parte dos tributos arrecadados destinada a 
custear obras de urbanização de áreas irregularmente parceladas.
Garantias da execução da infraestrutura
O empreendedor deve oferecer garantias para assegurar ao município a execução 
das obras no prazo do cronograma. Segundo a Lei Complementar Municipal 
nº 482/2014, a garantia para execução das obras previstas na legislação de 
parcelamento do solo deve ser feita pelo empreendedor, segundo uma das 
seguintes modalidades: 
I. garantia hipotecária; 
II. caução em dinheiro, em títulos da dívida pública ou fidejussória; 
III. fiança bancária; 
IV. seguro garantia. 
Parágrafo único. A garantia terá o valor equivalente ao custo orçado para as obras, 
salvo na garantia hipotecária que não poderá ultrapassar a cinquenta por cento 
dos lotes. 
(Art. 99 da Lei Complementar Municipal de Florianópolis/SC nº 482/2014 - Plano 
Diretor de Florianópolis/SC).
Titularidade sobre a infraestrutura
A infraestrutura básica dos parcelamentos, os espaços livres de uso comum, as 
vias e as praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos 
urbanos, constantes do projeto, passam a integrar o domínio do município, 
segundo o artigo 22 da Lei Federal nº 6.766/79.
Prazo para registro
Aprovado o projeto de parcelamento do solo pela municipalidade, o prazo para 
registro, no competente cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 18 da 
Lei nº 6766/79, do projeto de loteamento ou do de desmembramento, é de até 
180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.
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Capítulo 4 
Efeitos do registro
O principal efeito do registro, relativamente às áreas públicas previstas no projeto 
de parcelamento, está previsto no artigo 22 da Lei nº 6.766/79, porque, desde 
a data de registro do loteamento, as vias e praças, os espaços livres e as áreas 
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do 
projeto e do memorial descritivo, passam a integrar os bens da fazenda municipal.
Requisitos do parcelamento
O artigo 3º da Lei nº 6766/79 determina que somente é admitido o parcelamento do 
solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas 
por lei municipal. Tal artigo prevê ainda e que há proibições em certas situações.
As proibições, não absolutas do parágrafo único do artigo 3º da Lei Federal nº 
6.766/1979, servem como orientação segura de onde e em que condições o 
parcelamento do solo não é recomendável. Prevê o referido dispositivo:
I. em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as 
providências para assegurar o escoamento das águas;
II. em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, 
sem que sejam previamente saneados;
III. em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo 
se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV. em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V. em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça 
condições sanitárias suportáveis, até a sua correção. (Parágrafo único do Art. 
3º da Lei Federal nº 6.766/79)
Exigem-se, como requisitos para um loteamento ou para um desmembramento, 
no que couber, pelo menos, os seguintes requisitos:
I. as áreas destinadas a sistema de circulação, à implantação de equipamento 
urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público serão 
proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba, ressalvado o 
disposto no § 1º deste artigo; 
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Direito Ambiental 
II. os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) 
e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar à 
urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse 
social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; 
III. ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público 
das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non 
aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da 
legislação específica; 
IV. as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, 
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. (Art. 4º da 
Lei Federal nº 6.766/79)
Seção 4 
Crimes no Parcelamento do Solo
Tipificação criminal da conduta
Da previsão do artigo 50 da lei federal nº 6.766/1979
Constitui crime contra a Administração Pública, conforme prevê o artigo 50 da Lei 
Federal nº 6766/1979:
I. dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento 
do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou 
em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do 
Distrito Federal, estados e municípios;
II. dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do 
solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato 
administrativo de licença; 
III. azer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao 
público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento 
ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente 
fato a ele relativo. (Art. 50 da Lei Federal nº 6.766/79)
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Capítulo 4 
Da previsão do art. 51 da lei federal nº 6.766/1979
O tipo penal do artigo 51 da Lei Federal nº 6.766/79 atribui a todo agente que, 
de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos no artigo 50 da 
Lei Federal nº 6.766/79, as mesmas penas àqueles cominadas, considerados em 
especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou 
gerente de sociedade (Art. 51 da Lei Federal nº 6.766/79).
Da previsão do art. 52 da lei federal nº 6.766/1979
Constitui crime contra a Administração Pública, conforme prevê o artigo 52 da Lei 
Federal nº 6.766/79:
• registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos 
competentes;
• registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de 
cessão de direitos;
• efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento 
não registrado. (Art. 52 da Lei Federal nº 6.766/79)
Penas Previstas
Penas do artigo 50 da Lei Federal nº 6.766/1979
As penas previstas, de acordo com o artigo 50 da Lei Federal nº 6.766/79, são:
• Pena: Reclusão de 1(um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) 
vezes o maior salário mínimo vigente no País. (Art. 50 Lei Federal nº 6.766/79)
• Pena: Reclusão de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) 
vezes o maior salário mínimo vigente no País, se qualificado, nos termos do 
artigo 50, Parágrafo único da Lei Federal nº 6.766/79.
O crime tipificado no artigo 50 é qualificado, se cometido:
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Direito Ambiental 
I. por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros 
instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou 
desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;
II. com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou 
desmembrado, ressalvado o disposto no artigo 18, §§ 4o e 5o, desta Lei, ou 
com omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime 
mais grave.(Art. 50, Parágrafo único da Lei Federal nº 6.766/79).
Penas do artigo 51 da Lei Federal nº 6.766/1979
As penas previstas, de acordo com o artigo 51 da Lei Federal nº 6.766/79, são as 
mesmas atribuídas às práticas ilegais, previstas no artigo 50 já destacadas.
Penas do artigo 52 da Lei Federal nº 6.766/1979
A pena prevista, de acordo com o artigo 52 da Lei Federal nº 6.766/79, é a detenção, 
de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário 
mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.
Estudamos, nesse capítulo, a Lei Federal nº 6.766/1979, Lei do Parcelamento do 
Solo Urbano, apresentando os institutos de direito imobiliário de importância para 
a preservação do meio ambiente ou para o controle de sua degradação, de modo 
a avaliar os aspectos de interesse ambiental no planejamento urbano, a partir da 
Lei Federal nº 6.766/79.
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